仓储用地与工业用地

第一篇：仓储用地与工业用地

物流用地性质问题一直以来是困惑物流发展的主要问题。

根据国家土地管理相关规定，工业用地包括仓储用地，所以，仓储用地肯定是工业用地性质；但是，各地方政府的做法也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。

至于你的仓储用地的性质，一般说来，应该是工业用地，使用期限应该为50年；但如果是综合用地，使用期限只有40年（相当于商业用地）。你不妨查看一下你的土地证，如果使用期限是50年，肯定是工业用地；如果使用期为40年，属综合用地（相当于商业用地）；如果是综合用地的话，就要据理力争，估计对你是有利的，补缴的土地款要少一些。

此外，不管你现在是工业或商业用地，如果想变成住宅用地（使用期限为70年），一定要去政府土管部门和规划部门办理相关用地手续。主要的手续有：变更用地性质，交纳土地差额金；规划部门查看该地块现有规划是否为住宅用地，如不是，还要规划部门调整规划；这些办理好以后，作为住宅项目，还要办理项目规划，如：规划建筑总面积、容积率、绿化率、道路预留区等等很多事项。

总之，如想实现你的愿望，一定要与政府及相关部门沟通与交流，符合政府的法定要求，并办理相关手续。

各地办理的步骤是不一样的，具体可以去当地土管与规划部门打听。

由于你是“老地主”，按一般规定是不用招标的，是否挂牌，各地做法也是有所不同的，有的一定要挂牌，有的不要挂牌，你最好还是去当地土地管理部门联系，以他们说的或相关规定为主。

第二篇：工业用地变为商业用地

土地用途转变

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

两证是房产权证和土地使用权证

土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用

地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的 说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后 ,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?

变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??

经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。

土地是划拨并不影响房产交易。

划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?

去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.问题补充：

当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂?

补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂

我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。

答：

建设用地性质变更的依据

城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任

何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份);

特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);

涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);

发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);

原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);

规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;

规划局出具批文;

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;

规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。

审批时限：15个工作日

其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出

大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧！

每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。

变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试

目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。

答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记

手续。”

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。

所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。

需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。

其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的

土地分类：

1、农用地(耕地、林地、园地、草地)

2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、交通运输用地、公共管理服务用地)

3、未利用地

土地使用权分几种?有什么区别?

1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。

政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。

第三篇：仓储用地规模

仓储用地规模

1.影响仓储用地规模的因素（1）城市规模与发展战略

工业城市

→

附属于工业企业的仓库多；

交通枢纽城市

→ 转运仓库规模大、数量多；

修疗养城市

→

小型商业性供应仓库多。（2）城市储存货物的特点、性质

大宗产品的性质会影响仓库用地的规模，例如生产汽车和电子产品、钢铁和布匹占地是不同的。

（3）仓储建筑在城市中的位置和楼层比例

例如，高低层仓库的比例，集中与分散布置，也会影响仓库用地的规模。

（4）物流业发展水平物流业发展水平越高，城市中供应和收购仓库的规模越小；物流业发展水平越低，城市中供应和收购

仓库的规模越大。（5）经济发展水平

经济发展水平越高，城市仓库用地规模越大；经济发展水平越低，城市仓库用地规模越小。2.仓储用地布置的一般原则

（1）满足仓储用地的一般技术要求

——地势较高、地形平坦，有一定坡度，利于排水。——地下水位不宜太高。

蔬菜仓库的地下水位同地面的距离，不小于

2.5m；以地下室为食品和材料储藏库的仓库用地，其地下水位应离地面4m 以上； ——仓储用地应有较高的地基承载力。

（2）应能够方便、快捷地进入区域和城市交通运输系统，如铁路、主干道；

（3）不同类型和不同性质的仓库宜分别布置在不同的地段，同类仓库宜集中布置；

（4）沿河布置仓库时，应考虑河岸的稳固性和土壤的耐压力；应与城市生活岸线相分离。（5）大中型储备、中转仓库应具备可靠的水源和电源保障。（6）仓库区应注意环境保护，防止污染及符合消防标准。（7）仓库用地与居住用地之间的卫生防护带应满足规定。（8）各类仓库到重要的、环境质量要求较高的设施和机构

保持一定距离，如疗养院、医院、高级住宅区、高新技术园区。（9）下列地段不应选作库址

居民密集的住宅区；附近有生产（或储存）易燃、易爆危险品的工矿企业；附近有易对商品有腐蚀和污染影响的工矿企业。3.危险品仓库用地标准与准则

（1）危险品仓库包括储存石油、炸药、液化石油气、天然气、化学材料、剧毒品或其它易燃、易爆物的储存仓库；

（2）

危险品仓库的选址应远离城市，并应符合环境保护和防火、防爆、防灾的要求，不同类型的危险品仓库应相互分隔，不得混合存储，其相隔距离应符合相关规范及消防规定；（3）危险品仓库选址应报规划、消防、环保部门审定。4.特种仓库用地的标准与准则

（1）特种仓库的选址应满足其对交通、用地以及安全等方面的特殊需求，同时应避免对其它用地产生干扰；

（2）特种仓库与工业企业之间的卫生防护距离，应达到工业企业与居住区之间卫生防护距离的标准。（3）冷库库址应选择在卫生条件良好、交通运输方便的地方。同时，具备可 靠的水源和电源。

（4）与加工企业合设的肉类冷库，宜布置在城市边缘或郊区；鱼类冷库宜靠近渔业码头设置。

（5）特殊仓库应远离生产有害气体、烟雾、粉尘等物质的工业企业及传染

病医院、火葬场等用地。5.堆场用地

（1）堆场用地应设置在城市边缘或郊区，远离城市水源地；（2）堆场用地可与铁路站场结合设置；（3）堆场用地应有较高的地基承载力；

（4）建筑材料露天堆场与居住用地的卫生防护带宽度不小于300m，与其

它设施的防护距离不小于100m。6.集装箱堆场

（1）集装箱堆场应靠近铁路和快速道路设置。

（2）集装箱货场用地应高出四周地面30cm，并向四周设1％的散水坡度。

（3）集装箱场地负荷根据集装箱型号、堆放层数和所采用的搬运设备确定，宜采用混凝土地面。

仓储用地在城市中的布置

1.小城市宜设置独立的地区，来布置各种性质的仓库。

小城市特别是县城，用地规模不大，但由于它们是城乡物资交流的集散地，需要各种仓库和堆场，而且一般储量较大，占地较多。因此，小城市仓储用地适宜集中地布置在城市的边缘，靠近铁路车站、公路或河流，便于城乡集散运输。

2.大中城市仓储区的分布，应采用集中与分散相结合的方式。可以按照专业将仓库组织成各类仓库区，并配以相应的转运线、工程设施和公共设备，并按它们各自的特点和要求在城 市中适当分散地布置在合适的位置。仓库区过于集中地布置，既不利于交通运输也不利于战备，还不利于工业区、居住区的布置。为本市服务的仓库应均匀分散在居住区边缘，并与商业系统结合起来。

请注意：随着大型超市、批发市场的出现，原来部分仓储功能与他们结合，或者由业户自己寻找地方储存货物，使得仓储功能空间布局分散化，并且不易区分。例如，大型批发市场中业户仅仅摆放少量货物，以节省租赁费用，而将大量货物存放在某些仓库或者租赁的废旧厂房或者城中村的闲置民房中。

物流基地的选址要求

1.物流基地位于城市中心区的边缘地带，一般在城市道路网的外 环线附近；

2.物流基地位于内外交通枢纽中心区域，靠近货物转运枢纽； 3.物流基地位于城市物流的节点附近，特别是紧邻大型工商企业； 4.物流基地紧靠交通主干道出入口，对外交通便捷； 5.物流基地考虑物流通道网络的影响因素； 6.物流基地利用现有的基础设施；

7.物流基地位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较 低 ；

8.物流基地考虑绿化、生态环境等因素，尽可能降低对城市生 活的干扰 ； 9.物流基地周围有足够的发展空间，为工商企业发展留有余地。

文化娱乐设施规划选址原则

（1）应按市、区两级设施规划布局。可结合原有文化娱乐设施进 行扩建、改建，规划用地范围留有发展余地。新规划的市、区级文化 娱乐设施 在中心地区为宜，并具有发展预留地；

（2）文化娱乐设施要尽量毗邻城市内的江、河、湖等水面和园林 绿化地

段，为市民创造优美的文化活动环境；

（3）文化娱乐设施用地要交通方便，并设有广场，便于疏散；

（4）图书馆类的用地要选择环境安静、周围没有噪音污染的地段。

体育设施规划选址原则：

（1）城市体育中心应规划在城市交通方便的地区。因其建设周期长，应符合统一规划、分期建设的要求；

（2）城市体育中心应规划在四周环境植被条件比较好，尽量有河湖 水面的地段；（3）体育场、体育馆的规划应方便市民参与活动的地段；

（4）体育项目建设地段的市政设施条件要满足体育项目活动需要；（5）竞技培训中心规划，应按其专用项目设施的技术和选址特殊要求，宜在城市边缘市政、交通设施条件适宜的地段。

医疗卫生规划选址原则：

（1）医疗设施的规划选址，要考虑服务半径。对原有医疗卫生设施地址经论证合理的，可在原有医疗用地基础上进行扩建，并提出新的规划用地范围；

（2）医疗设施规划选址要考虑环境安静、交通方便的地段。疗养性设施要尽量靠近山林、河、湖水面及周边环境良好的地段；

（3）卫生设施主要承担检疫、防疫、专业性强的管理职能，可以规划在综合性医疗中心地段；

（4）传染病医院要设置隔离地带，规划在独立的隔离区，不宜规划在市中心区内。

教育设施规划选址原则：

（1）城市教育规划应在原有校址的基础上发展，凡规划新校址应在城市边缘地区为宜，要有便捷的交通和完善的市政、服务设施；（2）为特定产业培养人才的部分高等专科学校和中等专科职业学校，可结合专业特点选址，方便教学与实习相结合；

（3）中等城市、小城市一般仅设高等专业学校、中等专业职业学校，用地 规模较小，可结合行政、文化、体育等设施布置，形成综合性的公共设施中心。

城市福利设施选址原则：

（1）市区级养老院、护理院等老龄设施规划选址宜在城区边缘或城郊结合部，环境绿化条件较好、市政设施较完善、交通便利的地区；

（2）老年大学、老年活动中心等老龄公共设施，宜靠近人口集中的居住区，要环境安静、安全、交通便利；

（3）市级残疾人康复中心、残疾人活动中心的规划选址主要考虑交通便利，避开车流、人流等不安全因素的干扰；（4）市级儿童福利院是为社会上被遗弃儿童和孤儿设置的生活福利设施，选址宜靠近居住区。

城市绿地与开敞空间系统的布局

①

城市绿地系统的组织

城市绿地是城市用地的组成部分，也是城市自然环境的构成要素。城市绿地系统要结合用地自然条件分析，有机组织；同时，城市绿地指标的确定要结合城市的用地条件，考虑居民的需求，合理而有效地组织。

城市绿地系统的组织，一般遵循以下原则： ——因地制宜，结合河湖山川自然环境

绿地是改善城市环境、调节小气候和构成休憩游乐场所的重要空间。

绿地应均衡分布在城市各功能组成要素之中，并尽可能与郊区大片绿地（或农田）相连接，与江河湖海水系相联系，形成较为完整的城市绿地体系，构筑城乡一体的生态绿化环境，充分发挥绿地在总体布局中的作用。——均衡分布，有机构成城市绿地系统

绿地要适应不同人群的需要，分布兼顾共享、均衡和就近分布等原则。

居民的休息与游乐场所，包括各种公共绿地、文化娱乐和体育设施等，应合理地分散组织在城市中，最大程度地方便居民使用。

在城市总体布局中，既要考虑在市区（或居住区）内设置供居民休憩与游乐的场所，也要考虑在市郊独立地段建立营地或设施，以满足城市居民的短期（如节假日、双休日等）休憩与游乐活动。

布置在市区内的绿地，一般以综合性公园的形式；布置在市郊的绿地，则多为森林公园、风景名胜区、夏令营地和大型游乐场等。②

城市开敞空间体系的布局形式

城市的绿地、公园、道路广场以及周边的自然空间，共同组成了城市开敞空间系统。开敞空间要从生态、舒适度、教育、社会以及文化等多方面加以评价。1990年代，伦敦提出将建立开敞空间系统作为一个绿色战略而不仅是一个公园体系。

城市开敞空间体系的具体布局方式有多种形式，如绿心、走廊、网状、楔形、环状等。

铁路及其站场在城市中的布置

中间站的位置选择

中间站：是为沿线城乡人民及工农业生产服务，提高铁路区段通过能力，保证行车安全而设的车站。它主要办理列车的到发、会让和越行，以及客货运业务，有些中间站还进行机车给水。

中间站在铁路网中分布普遍，一般都设在小城镇。按办理货物作业量的大小，中间站可分为无货场的中间站和有货场的中间站。

在城市中，中间站与货场的位置有很密切的关系。为了避免铁路切割城市，最好铁路从城市边缘通过，并将客站与货场均布置在城市一侧，使货场接近工业、仓库区，而客站位于居住用地的一侧。

A.铁路客、货站在城市同侧布置

这种布置虽然比较理想，但是由于客货站同侧布置的方式对铁路运输有一定的限制。因此，这种布里方式只适用于一定规模的小城市及一定规模的工业。

否则，由于在城镇发展过程中布置了过多的工业企业，运输量增加，专用线增多，必然影响正线的通过能力。此外，还应当注意在车站、货场之间留有适当的发展余地。B.铁路货站在城市对侧、客站在城市同侧布置

当货运量大，客货站同侧又受用地限制，必须采取客货站对侧布置时，应将铁路运输量大、职工人数少的工业企业安排在货场同侧，而将城市市区的主要部分仍布置在客站一边。同时，还要选择好跨越铁路的立交道口，以尽量减少铁路对城市交通运输的干扰。C.铁路客站在城市对侧、货站在城市同侧布置 当客货站同侧又受用地限制，而企业职工与货运量都比较大时，也可采取城市市区主要部分设在货场同侧，而将客站设在对侧。大量职工上下班时不必跨越铁路，主要货源也在货场同侧，货运交通也不必穿越铁路而仅占城市少数的旅客上下火车时跨越铁路。2.客运站的位置选择

客运站的位置要能方便旅客，提高铁路运输效能，并与城市布局有机结合，因此应靠近市中心。

如果客运站距离城市中心在2--3km以内，不论是位于市中心边缘还是市区边缘使用都是比较便利的。

我国大多数城市只设一个客运站，便于管理与使用。但是，在大城市和特大城市，由于用地范围大、旅客多，只设一个客运站会导致旅客过于集中而影响到市内交通； 另外，因自然地形的影响，城市布局分散或呈狭长带形时只设一个客运站也不便于整个城市的使用。因此，这类城市客运站宜分设。

2.1 客运站的选址：要考虑客运站与城市道路交通的关系。对旅客来说，客运站仅是对外交通与市内交通的衔接点，要到达旅行的最终目的地还必须由市内交通来完成。因此，客运站必须与城市的主要干道连接，直接通达市中心以及其他联运点（车站、码头等）。但是，也要避免交通性干道与车站站前广场的互相干扰。

可将地下铁道直接引进客运站或者将客运站深入市中心地下，或者将国家铁路、市郊铁路、地铁、公共汽车终点站以及相关服务设施集中布置在一幢大楼里——交通综合体。2.2 客运站的选址：要反映城市门户面貌。

客运站作为城市的大门，反映城市的面貌，绝不是单纯依靠车站站屋本身所能达到的，它必须与广场周围的城市公共建筑有机结合，成为一个建筑群体。

此外还应该利用城市特有的自然环境组成既反映该城市的现代化又体现地方风格的独特景色。

国外有些城市还把客运站与城市公共建筑结合在一起，建成一座多层的综合交通、服务中心，不但布置紧凑，使用便利，而且成为城市的一个明显标志。3.货运站的位置选择 在小城市，一般设置一个综合性货运站和货场即可满足货运量的要求；在大城市则要根据城市的性质、规模、运输量、城市布局（如工业、仓库的分布情况）等实际情况，分设若干综合性与专业性货运站以及综合、专业性相结合的货运站。货运站位置，一方面要满足货物运输的经济、合理性要求，即加快装卸速度、缩短运输距离，另一方面也要尽量减少对城市的干扰。4.编组站的位置选择

编组站：是为货运列车服务的专业性车站，承担车辆解体、汇集、甩挂和改变的业务。甩挂运输：用牵引车拖带挂车至目的地，将挂车甩下后，换上新的挂车运往另一个目的地的运输方式。

对一个大型铁路枢纽城市来说，可能不止一个编组站，要分类型合理布置。根据服务对象的不同，编组站可以分为三种。

路网性编组站：为中转车流服务，与城市关系不大，应该远离城市；例如沈阳西、沈阳南、丰台西、石家庄、济南西、徐州北、南京东等。

区域性编组站：肩负干线和地方运输双重任务，应设在主干线上，并靠近城市车流产生的地点；

地方性编组站：主要为地方服务的工业编组站和港湾编组站，应设在车辆集散点附近。例如长春、通辽南、青岛西、昆明东等。

补充：对穿越城市线路的改造

——配合城市用地功能分区，使铁路线路在分区之间通过，以减少跨越铁路干线的城市交通，并可在沿线有一定的隔离防护带；

——建设迂回线，让与城市无关过境车流通过迂回线从城市外围绕行； ——市区内，对城市有干扰的线路外迁或拆除；

公路在城市中的布置

第四篇：工业用地变性为商业用地

工业用地变性为商业用地？

工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂？

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“

四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。”

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如2楼朋友说的“必须招拍挂”等等。值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源布 2006年5月31日发布2006年8月1日实施规定： “4．3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。”

协议出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源部 2006年5月31日发布 2006年8月1日实施

规定：

“4．3 协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。”

“出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定： 应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格”

第五篇：“工业用地”改为“商业用地”的步骤

“工业用地”改为“商业用地”的步骤

阅读提示：在存量土地变现综合利用的大背景下同，如何盘活手里的核心工业地产，是许多企业头疼的事情，本文只是一般的操作流程，各个地方您参考本文，注意中国特色。

1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据收购储备计划安排收储。

司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。

准确理解相关法规、规章条款的具体涵义

2002年7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称11号令）规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》（以下简称21号令）第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。2004年3月18日，国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号，以下简称71号文）规定，对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

从上述规定来看，似乎21号令的规定与11号令、71号文存在冲突，即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时政府部门所作的“合同变更或重新签订合同”，是否在11号令和71号文所禁止的范围内，是否与经营性用地招拍挂的规定相违背。对此，通过全面深入分析相关规定，可以看出这里并不矛盾。协议出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式取得的土地使用权与招拍挂方式取得的土地使用权一样受到法律的严格保护。土地使用权人在土地使用过程中根据土地利用的需要，可以申请将土地用途改为经营性用地，只要按规定经有关部门批准并办理相关手续，补交土地出让金即可，政府统一收回重新招拍挂的做法并没法律依据。

21号令第十六条规定的出让合同变动与11号令和71号文中规定的禁止协议方式出让经营性用地有本质的区别

这两种行为的性质不同。11号令和71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是政府主动实施的一种土地出让行为；21号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行为，而是政府根据土地使用者改变土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。从71号文的立法背景及内容来看，协议出让工业用地改变用途，并不属于历史遗留问题，因此，也就无所谓对这一方式的禁止。这两种行为对土地权利的影响不同。11号令和71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过协议出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权；而21号令第十六条中规定的合同变更或重新签订合同，是一种权利内容的变动，而不是重新设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。

这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。11号令和71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过协议方式向市场供地的行为；21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者利用土地的过程中。

21号令第十六条是对已有规定的补充和完善

对于出让土地改变用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的《城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2001年国务院发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定，土地使用者需要改变原批准用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

可见，土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途，法律中并没有明文禁止，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为，国土资源部2003年发布21号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”，这就在一定程度上弥补了原有规定的不足，防止了以此来规避经营性用地招拍挂，保证了国有土地收益最大化。

21号令第十六条适用的条件

从当前规定来看，21号令第十六条适用的条件应该包括以下方面：1．土地权利人已通过协议出让方式取得了完整的土地使用权；2．取得原出让方和规划部门同意，应该说，只要符合规划及有关条件，有关主管部门就应该批准；3．按新用途及当时的市场价补交出让金；4．变更协议或重新签订土地使用权出让合同。这里的重新签订合同，也是对原有合同的一种调整，而不是重新出让。

协议出让土地使用权收回应受到严格限制

土地使用权的收回与土地征收、征用一样，是作为剥夺权利人财产权的一种强制措施。根据《立法法》规定，对非国有财产征收的事项，除全国人大及其常委会授权国务院制定行政法规的外，只能在法律中规定。从当前立法来看，它应仅限制在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中规定的为公共利益需要、为实施城市规划进行旧城区改建、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，以及满两年未动工开发的等法律有明确规定的情形下。除此之外，政府不能随意行使收回权，只能与权利人协商收购。实践中，那些通过土地使用收回来实现政府收益的做法应是严厉禁止的。

附：工业用地土地变更为商业用地的程序和条件

1、实施依据：国务院55号令第18条；《城市房地产管理法》第27条；《土地管理法》第56条。

2、承办部门：县级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门

3、办理条件：

（1）申请人资格：土地所有权人或者使用权人（2）申请时限：土地批准变更之日起30日内

4、办理人需要提交的材料目录：（1）改变土地用途申请（2）计委立项文件

（3）规划单门同意改变用途的规划用地许可证（4）上级主管部门意见（5）地价评估报告

（6）《国有土地使用证》原件

（7）法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件。（8）《营业执照》（组织机构代码证）（9）其它材料

5、程序、期限

（1）申请：国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。

（2）审查受理：县经以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查，对申报资料齐全的，符合申请条件的予以受理。

（3）地籍部门办理：

①地籍测量：对该宗土地进行地籍测量，绘制地图，按规定缴纳地籍测量费。②组卷上报：改变土地用途各种所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审同意后，上报同级政府审批。

③通知发件：地籍管理部门领取该宗地土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批件手续。

④办理土地变更登记：申请改变土地用途的单位或个人，在领取土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。

6、收费标准：对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金。

7、土地用途变更时限：土地批准变更之日起30日内。