拆迁房屋用途根据什么来确定

第一篇：拆迁房屋用途根据什么来确定

拆迁房屋用途根据什么来确定

时间：2007-2-11点击：26

2001年国务院通过的《城市房屋拆迁条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”由此，房屋的区位、用途、建筑面积构成了被拆迁房屋货币补偿的三大计价标准，房屋用途是拆迁补偿必须要考虑的三个问题之一。在房地产市场上，处于同一地段的房产，商业用途的房产一般要比住宅用途的房产价格高很多。在拆迁时，因为房屋的用途也经常产生争议。

（一）房屋用途政府并没有管制

产权人住宅改为非住宅，政府是否要管？从目前的法律法规看，并没有限制住宅用途不得转为商业用途的法律法规。很多公司，特别是小公司都是在公寓或者小区的住宅楼设立办公地点，只要是合法经营，工商管理机构并没有制止。

（二）怎样补偿才合理

2003年7月1日实行的《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第二十五条规定：对被拆迁房屋的用途和建筑面积的认定，以被拆迁房屋的房地产权证等有效房屋产权证明标注的用途和建筑面积为准。安徽省的地方法规是以房产证上登记用途来确定的。在现实生活中大量存在着一些公司租用住宅楼办公，租金很多时候也是参考写字楼租金费用。这些公司也照章纳税，合法经营。而拆迁时，却没有依据实事求实的原则进行补偿。这就导致拆迁工作中造成了很多纠纷，甚至流血冲突。2003年9月19日国务院办公厅发出的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作 维护社会稳定的紧急通知》第4条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”根据这一通知，对于住宅改为非住宅的，要视其经营状况和纳税情况给予适当补偿。因此从维护社会稳定大局出发及保护弱势群体的原则出发，在拆迁中，不仅要看房产证上登记的用途，更要看该房产在实际中的用途，来进行补偿。被拆迁人在拆迁时，根据国务院的这一规定，并提供营业执照，以此来取得合理的补偿。

第二篇：城市房屋拆迁法规确定的原则

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城市房屋拆迁法规确定的原则

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)经修订，已于2001年6月6日国务院第40次常务会通过，2001年6月13日以中华人民共和国国务院令第305号发布，自2001年11月1日起施行。这标志着我国城市房屋拆迁管理工作又迈向了一个崭新的阶段。

修订法规的必然性

我国的法律法规体系不断完善，特别是《行政诉讼法》、《行政复议法》、《行政处罚法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法》、《合同法》的实施，给城市房屋拆迁提出了新的问题和要求。

随着社会主义市场经济体制的确立，城市房屋拆迁中的财产权关系日益复杂，拆迁过程中的民事关系也日益复杂。特别是随着住房制度改革的不断深化，个人拥有房屋产权的比重日益提高，老百姓住房消费的观念已经发生了很大变化，以及住房制度改革对住宅商品化的法律咨询s.yingle.com

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推动，拆迁补偿、安置中市场因素日益占据重要的位置，保护房屋所有人的财产权成为房屋拆迁管理工作的焦点问题。同时，随着市场体系的不断完善，房地产的价格必然地要完整地反映其价值。

同时，政府转换职能，依法治理社会经济事务，也对政府在城市房屋拆迁管理中的职能提出了新的要求。原《条例》中有一些制度是适应当时为了加快城市建设的需要而设立的，同时又受到当时体制的羁囿，过去政府直接组织城市房屋拆迁，或者直接调解拆迁当事人的民事关系，这些是不符合政府职能转换的要求的。

各地在城市房屋拆迁的实践中，积累了许多丰富经验，在拆迁程序、拆迁补偿安置原则、拆迁补偿安置对象等方面创造了一些有建设性的做法。实践证明，这些办法可以加快拆迁工作进程，提高拆迁补偿安置工作的透明度，减少拆迁纠纷。如一些城市实行的“货币化拆迁”，对于保证被拆迁人的权益、减少长期周转、满足被拆迁人不同的住房需求，都有非常积极的意义。

这些实践的经验，既需要通过修订《条例》将其合理的内容上升为法律制度，也需要通过法规予以规范。

新《条例》注重保护房屋所有人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区

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位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额;明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置;进一步规范房屋拆迁的行政管理，明确管理程序;充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。

《条例》修改的重点内容

(一)关于拆迁补偿的对象

原《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，实践中因拆迁人不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议。一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体(目前可售公房的70%以上已经出售给了个人，近90%的商品住房由个人购买)。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁人在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张调整。根据这一新的情况和问题，新修订的《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例的规定，法律咨询s.yingle.com

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对被拆迁人给予补偿”。

(二)关于货币补偿

原《条例》实施以来，许多地方根据当地的实际情况，先后推行了货币化安置，即：拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积确定货币补偿金额，由拆迁人支付给被拆迁人，被拆迁人自行购买居住房屋。实践证明，采取货币补偿方式，有利于被拆迁人自行调节住房标准、地点，满足不同的住房消费群体的不同消费需求，有利于转换住房机制，消化闲置商品房。同时也简化了拆迁程序，便于对拆迁当事人的监督。货币补偿的方式，使被拆迁人可以及时购买需要的房屋，避免了被拆迁人因等待回迁而长期得不到妥善安置，也避免了因工程停建、缓建或者投资者资金不足造成的被拆迁人长期过渡的现象。因此，新修订的《条例》规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。

(三)关于补偿标准

原《条例》规定“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式”，“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。这一补偿标准，在房屋商品化程度不高、土地使用权补偿尚未有法律依据的情况下是能够被接受的，法律咨询s.yingle.com

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但随着市场体系的不断完善，再以重置价作为房屋拆迁的补偿标准，在理论上不符合“等价有偿”的原则，在实践中被拆迁人所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。各地在实际工作中，为了切实推进拆迁，客观上已经不按重置价格补偿被拆迁人。所以，新修订的《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

(四)关于租赁房屋的拆迁补偿安置

租赁住房的拆迁补偿安置问题，涉及到房屋所有人和使用人的关系，情况比较复杂，既要对房屋所有人进行补偿，又要考虑对房屋使用人的安置。为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益，新修订的《条例》规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

(五)关于补偿安置资金的监督管理

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为了避免拆迁单位出具虚假证明、抽逃拆迁补偿安置资金，造成被拆迁人长期在外过渡，政府必须加强对拆迁补偿安置资金的监督管理。因此，新修订的《条例》规定：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料，其中第五项需提交的材料是“办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”。并规定：“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”

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第三篇：房屋用途承诺书

房屋用途承诺书

××项目物业管理处：

本人购买的座（楼号）室房屋使用用途

为。现向贵单位承诺，在今后的使用中如果改变房屋使用用途，愿意按贵单位相应的房屋用途以及收费标准交纳相关物业费用，并补齐从交房之日起所有的费用差额。

承诺人（业主）签字：

时间：年月日

房屋用途承诺书

德宜国际中心（MAX未来）物业管理处：

本人购买的座室房屋使用用途为。现

向贵单位承诺，在今后的使用中如果改变房屋使用用途，愿意按贵单位相应的房屋用途以及收费标准交纳相关物业费用，并补齐从交房之日起所有的费用差额。

承诺人（业主）签字：

时间：年月日

第四篇：房屋用途申请

房屋用途申请

台州市椒江区街道，（产权所有人姓名）有房屋座落在路（小区）号，面积平方米，房屋性质（住宅、农民房，临时建筑），现出租给省市 县乡（镇、街道）同志（身份证号：），用于餐饮服务，请予以同意。

本人承诺：

1、保证依法经营，不扰民。

2、保证环境整洁，不占道，不乱排放；

3、保证消防安全;

4、如遇政府拆建，无条件服从；

5、如有违犯自愿接受停业整顿。

承诺人：

村（社区）意见：街道办事处意见：

盖章盖章

第五篇：房屋拆迁

有效化解“钉子户”问题，推进和谐拆迁的对策措施

城市化的快速发展，城市建设用地在不断外延扩展的同时，老城区的更新改造也在不断推进，导致拆迁数量大增，由此引发的矛盾也十分突出。政府拆迁部门当前面临着两大老大难问题,一是城中村的拆迁;二是征地拆迁。前者是旧城中遗留的问题;后者则是城市扩建，征用农民土地的问题。城市发展越快，拆迁问题越多。国家信访局接待的群众集体上访，反映企业劳保、城市拆迁、征地三类问题的批次和人次占到60％以上，其中以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁冲突成为群众上访的一大焦点。政府若未能引起足够的重视，只顾一味开发,忽视群众利益，导致的不单单是拆迁户的不满，更为严重的是触发社会的不稳定因素。因此，有效化解城市拆迁中的“钉子户”问题势在必行。

1.摆正位置，抓住关键

目前城市建设发展很快，城市规划的发展离不开政府，拆迁问题的解决也离不开政府，但关键问题是政府应该认清自己在拆迁过程中的位置。政府主要的任务应该侧重于规划管理和适当审批，而不应过多地介入拆迁人与被拆迁人之间补偿问题的具体解决过程，要从执行过程中解脱出来。为此，要注意和处理好以下几个问题。一是商业利益与公共利益问题。如果是依照市政建设的需要，拓宽马路，在原地修建公共图书馆等,拆迁户应服从公共利益。但很多“钉子户”面对的是开发商,面对的是拆掉民用住宅修建商业建筑,根本就没有涉及国家利益。某些人挺会“挟天子以令诸侯”,假借满足公共利益而大量地用于商业目的，大量租用行政权力来牟利。所谓社会公益性是来源于公众的利益，应直接造福于民众，而不是首先造福于商人，更不能千方百计“绕道”公共利益，假借国家之名,谋取商业利益。因此，在城市拆迁中，政府出面解决拆迁问题时，分清开发商利益与国家利益是拆迁问题的核心，是能否动用行政拆迁的必要依据。二是政府强制拆迁问题。“据《南方都市报》3月24日报道，苏州市发生因拆迁补偿纠纷酿出杀人命案，争执中，拆迁户将3名拆迁人员砍成两死一伤。”［3］当拆迁户与开发商在不能够达成搬迁赔偿协议时，开发商向当地政府申请行政强拆，拆迁户予以暴力抗拆并非针对国家，而是针对损害自己合法权益的开发商。政府处理属于商业性质拆迁“钉子户”事件，就得分清是民事纠纷而非行政纠纷。是民事纠纷，就应本着双方当事人平等原则，依据民法处理，并非像行政纠纷那样，国家司法机关必须介入。因此，处理属于商业利益的拆迁，公民与国家利益没有法律上的实质接触，政府出面是否合适，需要慎重考虑。三是协调服务问题。赔偿一口价，强买贱卖，赔偿款不足或异地安置、回迁安置不合理是造成钉子户不愿搬迁的重要原因。以重庆“钉子户”杨武夫妇为例。拆迁户向拆迁公司提出异地安置，但拆迁公司只同意两种方案，一是货币安置，安置费350万元，因为杨武的房屋评估价只有250余万元；二是“一还一”的实物安置，但不能回迁，安排到邻近斌鑫世纪城二、三楼（回迁地与安置地地价每平方米相差一万元）。至此，拆迁户与开发商出现较大分歧，谈判中断。政府一方面作为开发商的引凤人，有必要提供相应的政策支持。而另一方面面对的是补偿款不到位，住户不愿拆迁的坚决态度。在此既不能阻碍城市商业发展，又不能进行强制拆迁侵害公民私有财产。对此，政府部门应该摆正位置，端正作风，以协调的态度做调解员，促使开发商、拆迁户重新协商，而不应该以强制拆迁为手段，威胁一方尽快达成协议。

2.强化行政监督，关注民生促和谐

加强政府监督职能，督导合法化拆迁，促使城市综合整治拆迁项目运作规范化。居民对城市规划建设项目有拆迁知情权和异议权，拆迁项目应及早规划（至少半年前）公示于民，将项目的性质、用途以及规划图公布。拆迁户可在政府监督下采取听证制度行使知情权、异议权，防止拆迁方暗箱操作，杜绝“一口价”现象发生，保障拆迁户合法权益不受侵犯，同时也可避免拆迁户漫天要价现象发生。评估工作是补偿安置的前置条件。政府部门应该尽快建立完善的拆迁评估机制。一是允许多方评估机构参与拆迁评估，评估赔偿方案由政府、开发商、拆迁户通过评估机构分别提出，最后开发商与拆迁户在政府的监督引导下协商拟定拆迁赔偿方案，避免开发商霸王价、一口价，损害拆迁户利益。二是拆迁管理部门要与拆迁单位、拆迁评估机构分离，确保拆迁管理部门独立、公正地履行行政管理职责，避免政府拆迁部门在拆迁中暗箱操作，徇私舞弊，保障拆迁公平、公正、公开进行。拆迁中的弱势群体主要是那些低收入、住房面积较小的“双困”家庭，拆迁过程中完全靠市场机制解决他们的住房问题，很大程度上是促使拆迁户不愿拆迁的主要原因。加快低价位住房建设，最好是拆迁安置用现房，尽量减少拆迁给百姓带来的困难和不便，尤其是老城区改造拆迁，大多居民都是老年人，无法安全度过腾仓期，且生活大多比较困难。满足被拆迁居民的住房需求是解决搬迁户的先决条件。各地应大力发展经济适用住房和中低价位的商品房，保证符合条件的被拆迁居民能够选择不同档次、不同类型的住房。或者在廉价住房供应体系相对完善的城市，通过廉租住房解决弱势群体基本的居住问题。力争多渠道解决住房困难家庭的住房问题，避免因拆迁造成新的住房困难。

3.加强法制建设，严格依法办事

修改完善政策和法律法规，是做好拆迁工作的重要依据和条件。面对拆迁，政府处理“钉子户”问题，一边是刚刚颁布的《物权法》，一边是中外记者 “长枪短炮”的舆论风暴，扒不扒都尴尬。《物权法》是维护公民权利的标志性法律，可关于拆迁，它无非是简单的法条阐述。具体到复杂的拆迁现状，现有的拆迁条例作为政府规章显然落伍老迈不合时宜了。因此，要敦促政府尽快修改完善拆迁条例，使其与《物权法》实现无缝对接，避免城市开发中当地方政府使用“蛮力”拆迁时出现的被动局面。重庆“钉子户”事件，法院强调限期拆迁之际，重庆市九龙坡区区长黄云在3月31日上午区政府举行的新闻发布会上说：[JP+3]“该项目原国土批准用地面积为2.35万余平方米，其中，实施杨家坪环道、轻轨、公交换乘站等市政设施建设用地约1万平方米；办公、商用、住宅综合建设用地为1.3万余平方米。”［4］依照《中华人民共和国宪法》第十三条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”重庆“钉子户”杨武夫妇所系房屋拆迁并未注明是否属于公共用地范围，若强制拆迁，则有侵犯公民合法私有财产权之嫌。房屋拆迁是属于公共利益需要，还是属于商业利益需要，双方争执较大。建议国家尽快出台相关司法解释，准确定位公共利益，以避免拆迁尴尬。总而言之，作为政府行为的城市建设拆迁，应让拆迁户得到应有的公平、公正、平等、自愿的赔偿，感受到社会的进步，只有真正实现对公民私有财产的尊重和保护，公民才能真正告别拆迁带给他们的苦痛。工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是“钉子户”产生的原因。对此，维护人民群众的根本利益，是当前和谐拆迁迫切需要引起重视的问题。