什么称经营性项目用地

第一篇：什么称经营性项目用地

什么称经营性项目用地，动迁房是否是属于经营性项目用地？

所谓经营性项目用地就是指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类用地。目前，重大项目配套商品房是属于经营性项目用地，也要通过项目招标方式供地。工业用地如何转商业用地？

1、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。

2、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

已取得土地使用权的未建项目，如何应对控详规划的用地性质调整？

取得土地使用权后，应按照土地出让合同约定的用途进行开发建设，如需进行调整的，需经规划房地等部门办理有关调整手续。

什么称经营性项目用地，动迁房是否是属于经营性项目用地？

所谓经营性项目用地就是指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类用地。目前，重大项目配套商品房是属于经营性项目用地，也要通过项目招标方式供地。

上海市土地管理局关于印发《上海市土地使用分类及编码》的通知

国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知

（国土资发〔2006〕114号）

中华人民共和国土地管理法(2004年)

上海市人民政府关于修改《上海市土地使用权出让办法》的决定

上海市人民政府令

第8号

第二篇：盐城市经营性用地招标

盐城市经营性用地招标、拍卖、挂牌出让技术规程（试行）

第一章

总则

第一条 为了规范国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，建立健康有序的土地供应机制，有效地遏制土地隐形市场，加强政府对土地市场的引导和宏观调控能力，实现国有土地资产价值最大化，促进地方国民经济与城市建设的可持续发展。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国拍卖法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》等法律、法规，制定本技术规范。

第二条 盐城市范围内的房地产、商业、旅游、娱乐等经营性用地以及其他具有竞投（买）条件的项目用地适用本规范。

第二章

一般程序

第三条 房地产、商业、旅游、娱乐等经营性用地应制定出让计划。

市、县国土资源局每年年初会同规划、建设、房产、计划等部门共同拟定本经营性用地出让计划；

市、县国土资源局应以土地利用总体规划、城市总体规划为依据，以产业政策为导向，以土地利用计划和土地市场需求为基础，严格控制新增建设用地总量、盘活存量土地、消化闲置土地，根据经济社会发展的需要，按有所保有所控的原则，编制经营性用地出让计划，也可以将房地产项目和其它经营性项目分别编制出让计划，确保经营性用地土地市场健康、有序地发展。编制经营性土地出让计划前，应对房地产市场供求关系和开发商开发意向进行调查分析；要兼顾旧城改造、企业“退二进三”的实际需要，统筹安排。

严格实行总量控制,经营性用地计划下达后原则上不得突破,确需调整供应计划的,应由县级以上人民政府统一安排。

经营性项目用地计划报经县级以上人民政府批准后，应及时向社会公布。第四条 对经营性项目用地可根据实际需要，采取相应的竞价出让方式。

一、对属于下列情况之一的,可公开招标出让：

㈠ 除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件;㈡ 土地用途受严格限制,仅少数单位或个人可能有受让意向的;

㈢ 对土地使用者有资格限制或特别要求的,可对符合条件的用地单位进行邀请招标。

二、对属于下列情况之一的,可公开拍卖出让：

㈠ 以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的;

㈡ 对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的;㈢ 土地用途无特别限制及要求的。

三、对属于下列情况之一的,可公开挂牌出让： ㈠ 土地出让计划公布后,市场需求不旺的地块;㈡ 出让地块位置偏僻,拟受让人较少的。

因招标、拍卖方式出让国有土地使用权有一定的局限性，投标人(竞买人)不足三人的，则应取消招标（拍卖）活动，而挂牌出让既避免了拍卖中的盲目叫价，又避免了招标中因投标单位少于三家而流标的现象。因此，一般情况宜采用挂牌出让方式。

第五条 经营性项目供地计划应尽可能落实到宗地。选择竞价出让地块应符合下列要求：

一、符合经营性用地出让计划；

二、符合土地利用总体规划和城市总体规划；

三、以净地出让为主，原则上不搞毛地出让。确需实行毛地出让的，应明确受让人必须按拆迁政策的规定，对原土地使用者进行补偿、安置后，方可发放用地批文、《国有土地使用证》。

第六条 对竞价出让地块应严格审查出让材料。

一、出让地块的规划红线图及规划设计要点审查。规划用地红线范围即为出让范围，实际出让面积以土地勘测定界面积为准。规划部门在出具规划许可证之前，常常根据实际需要，发放选址红线、拆迁红线、征地红线等文件，在审核时要注意区别（详见《国有土地使用权协议出让技术规范》有关条款）。设计要点明确的容积率、绿地率以及一些限制性条件，必须在出让公告和出让合同中予以明确。

二、出让地块勘测定界报告审查。应将规划设计要点明确的用途与新的土地分类相衔接，规划用途不明、不清的，应与规划部门协调一致；对土地勘测机构调查的拟出让地块的土地权属、面积、界址、地上建筑物及附着物的所有者及土地登记和发证情况，须经地籍部门审核后方可作为出让地块实际出让面积。

宗地图的标注要详细。涉及农村集体所有土地的要标明村组名称，在市区或集镇要标明到街道、居委会和巷道，周边有固定建筑物的，标明地块与该建筑物的条件距离。

㈠ 拟出让地块为国有存量建设用地的，应依法收回(收购)原土地使用者的国有土地使用权，并注销原土地使用证。同时还应审查有无法院查封、扣押、抵押等情况，如有上述情况，应先依法进行处置； ㈡ 拟出让地块为集体土地的，应先行办理土地征收手续，并确保征地补偿到位。㈢ 拟出让地块为国有农用地的,应先行办理农用地转用手续。

三、确定交易底价和交易起始价(起叫价)。拟出让宗地应由有资质的中介机构进行评估，按照经审核备案的土地评估结果，由县以上国土资源局集体确定交易底价和交易起始价(起叫价)，出让地块的交易底价应区别毛地和净地，并明确其构成。地价一般由以下几部分构成： ㈠ 土地取得成本；

㈡ 土地开发拆迁费用； ㈢ 政府土地收益

㈣ 土地出让审批规费；

㈤ 政府其它部门收取的规费（税）。

交易底价必须保密，毛地出让的应明确地价的内涵，防止发生争议。

四、确定土地用途及使用年限 出让地块的土地用途按国土资源部新的《土地分类》确定，并应与规划部门确定的用途相衔接。同一宗地有两个及两个以上用途的，一般应要求规划部门明确各个不同用途建筑物的建设量或占建设总量的比例。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

㈠、居住用地70年； ㈡、工业用地50年；

㈢、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ㈣、商业、旅游、娱乐用地40年； ㈤、综合或者其他用地50年。

同一地块由多种用途且各用途之间无法分割的，应按新的《土地分类》确定为城镇混合住宅用地、其它商服业综合用地等。但为了维护购买商品住宅人的合法利益，对住宅用地一般应按最高年限出让。

同一地块由多种用途且能分割的，应确定为多个宗地并明确各个宗地的土地用途。

五、确定竞买人条件和资格

明确竞买人的条件，对地块没有特别限制和要求的，一般应放宽竞买条件。对需要加以限制的，限制的条件必须公开、公正，不得以不公正的条件，规避竞争。实行市场准入制，对有下列情形之一的，取消竞买（投）人的竞买（投）资格: ㈠近二年有违纪违规行为的；

㈡ 不履行国有土地使用权出让文件的规定和国有土地使用权出让合同约定的； ㈢ 有拖欠土地出让金行为的；

㈣ 有违法建设和违法用地行为并正在查处之中的； ㈤ 工程建设质量差，有开发劣迹的；

㈥ 有故意哄抬地价或恶意串通压低地价等行为的； ㈦ 法律、法规规定的其他情形。

六、确定提供土地时间和付款期限。出让地块需进行拆迁的，提供土地的时间应充分考虑拆迁时间，并与付款期限相衔接，避免出现违约问题。

七、时间安排及其它相关事项

招标拍卖挂牌的发布时间应相对固定，一般情况一个季度进行一次竞价出让土地的活动。挂牌时间尽量要避开节假日，特别是报名截止期和现场竞价时间不宜安排在双休日。

八、编制出让文件

招标拍卖挂牌出让文件应包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本(样本)。

出让文件拟定后报请局领导签发，重大地块出让应报同级政府批准后予以公布实施。

第七条 经批准的出让方案，应进行公告。

出让人应在本地土地有形市场和至少一家设区的市级以上新闻媒体或网站上发布出让公告。出让人应在投标、拍卖或挂牌开始日前20日发布公告，公告时间不得少于20日；同时，挂牌交易期限不得少于10个工作日。出让方式不同，其公告的内容也各不相同。

一、招标公告的内容：

㈠、土地的位置、现状、面积、用途、使用年限，提供土地时间、规划设计条件； ㈡、投标人范围、资格；

㈢、投标人索取招标文件、标书的时间、地点及工本费； ㈣、投标地点和截止时间；

㈤、投标履约保证金的给付方式、数额、帐号； ㈥、开标地点和时间；

㈦、给付中标价的方式及要求； ㈧、评标方法；

㈨、招标人、代理单位名称； ㈩、其它需要公告的事项。

二、拍卖公告的内容：

㈠、土地的位置、地块现状、面积、使用年限、用途、提供土地时间、规划设计要求；

㈡、竞买人的资格要求； ㈢、拍卖的时间和地点；

㈣、给付成交价的方式和保证金数额；

㈤、竞买人索取竞买文件的时间、地点、方式及工本费； ㈥、参加竞买的申请方法和申请截止时间； ㈦、查询竞买资格的时间和地点； ㈧、其它需要公告的事项。

三、挂牌公告的内容：

㈠、土地的位置、地块现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求； ㈡、出让地块交易起始价及其构成； ㈢、出让地块的保证金及加价幅度； ㈣、提供土地时间和付款期限； ㈤、竞买人范围和资格；

㈥、竞买人索取挂牌文件的时间、地点、方式及工本费 ㈦、挂牌工作的日程安排； ㈧、其它需要公告的事项。

第八条 在竞价出让中，出让人应根据国家有关法律和出让公告的约定，确定出让地块的受让人或中止竞价活动。

一、招标：

㈠、投标人少于三人的，应终止招标活动；

㈡、由招标评标小组依照事先规定的条件推荐中标候选人。㈢、招标人根据评标结束，确定中标人。

二、拍卖：

㈠、竞买人少于三人的，应终止拍卖活动； ㈡、由主持人宣布最高应价者为竞得人。

三、挂牌：

㈠、若在规定期限内只有一个竞买人，且报价等于或高于底价，并符合公告交易条件的，则此项交易生效；

㈡、在规定期限内有二个以上竞买人的，允许多次报价，土地使用权由出价最高者获得；报价相同的，由先报价者获得，但报价底于底价者除外。

㈢、在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。㈣、若在公开挂牌交易期限内没有竞买人报价，或所有竞买人的报价均低于交易底价的，则取消该地块的挂牌交易。第九条 签订《出让合同》

出让合同应当包括出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、出让土地的交付及出让价款的缴纳、供地时间、规划设计条件等。土地用途要按规范填写，注意规划用途要与土地分类相衔接。合同中应载明违约责任。

双方对土地出让合同内容没有异议的，应由合同当事人双方法定代表人签字盖章。如不是法定代表人签字的应出具授权委托书，同时，宗地图为合同附件，由合同当事人双方加盖印章确认。

第十条 出让人应根据土地出让合同约定的时间及时交付土地。

出让人与受让人依据出让宗地界址图所标示坐标实地验明各界址点界桩，并按照国有土地使用权出让合同规定的时间,向受让人交付土地。

受让人在按土地出让合同约定支付完全部土地使用权出让金及土地契税之日起30日内,持出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请办理土地登记,领取国有土地使用证,取得出让土地使用权。

第三章

具体程序

第十一条 招标程序

一、发布《招标公告》；

二、有意向的投标人购买招标文件；

三、现场踏勘、答疑和标前会议；

四、成立评标委员会；

五、投标人交纳投标保证金；

六、投标、开标、评标 ㈠、投标

1、投标意向人应当在投标公告或邀请投标书规定的投标申请截止日前，向招标人提出书面申请，并提交下列资料： ①营业执照副本； ②法定代表人证明；

③法定代表人的身份证复印件（个人投标的为身份证复印件）； ④资信证明；

⑤招标人认为应提交的其他文件。

投标人应当按照招标文件的要求填写编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字并加盖公章；投标人为个人的，由投票人签名并盖手指印。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定的标箱。

按公告规定可以邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并且以投标截止日前招标人收到为有效。

2、标书一经发出，招标人一般不得更改招标内容，确需更改的，必须在公告或邀请书发出后十五日内公告更改内容或通知更改内容，并应当对更改内容承担责任。

㈡、开标

1、招标人应当按照招标公告或招标邀请书规定的时间、地点开标。开标时应召集投标人举行开标会议。开标会议由招标人主持或代理机构公开主持，评标由评标小组进行，必要时邀请公证机关鉴证。

2、开标程序如下：

①由主持人公布评标、定标原则和方法及标底；

②由投标人或推选的代表、招标主持人检查标箱的密封情况； ③当众开启标箱，点算标书；

④开启标书，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；

⑤对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书由评标小组认定宣布无效。

3、有下列情况之一的为无效标书：

①超过投标时间所投的标书或截止日后所收到的邮寄标书； ②标书或附件不齐全或不符合招标文件规定的； ③标书或附件字迹不清，无法辨认的；

④委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的； ⑤重复投标的；

⑥投标人未参加开标会议的；

对被认定为无效标书的，招标人无须对投标人进行解释。㈢、评标

1、评标小组由出让人代表和有关专家组成，人数为五人以或五人以上单数。一般应以县(市)为单位，建立专家库，评标前随机抽取。

2、评标原则

①在有效的投标价内，以出价最高者确定中标人，或以综合评分最高者确定中标人；

②对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定中标人。

3、评标

评标委员会对投标文件进行评价审议，并推荐中标候选人； 评标小组对所有有效的投标书进行评审，评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容；

七、确定中标人。招标人根据评标结果，确定中标人，由招标主持人对中标人当场宣布，并签发《中标通知书》。中标人应当在签收《中标通知书》的同时按规定交足履约保证金；

八、退还未中标人的投标保证金；

九、签订合同。中标人按照《中标通知书》规定的时间和地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议；

十、公布出让结果。第十二条 拍卖程序

一、发布《拍卖公告》；

二、有意向的竞买人购买拍卖文件；

三、现场踏勘、答疑；

四、竞买人提出竞买申请，并提交下列文件和竞买履约保证金： ㈠、竞买申请书； ㈡、营业执照副本； ㈢、法定代表人证明书； ㈣、企业编码；

㈤、法定代表人身份证（竞买人为个人的提供身份证复印件）； ㈥、资信证明；

㈦、按公告约定的数额缴付竞买履约保证金； ㈧、委托竞买，应当提供授权委托书； ㈨、拍卖人认为应提供的其他证明文件；

五、出让人对竞买人进行资格审查，并在五日内向合格者发出竞买通知书、竞买编号及相关材料；

六、举行拍卖会，拍卖会的程序如下 ㈠、主持人点算竞买人；

㈡、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

㈢、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； ㈣、主持人报出起叫价；

㈤、竞买人举牌应价或者报价； ㈥、主持人确认应价后继续竞价；

㈦、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； ㈧、主持人宣布最高应价者为竞得人。

七、签署《拍卖成交确认书》，同时约定签订《出让合同》的时间；

八、退还未竞得人的竞买保证金；

九、签订合同。竞得人按照《拍卖成交确认书》规定的时间和地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议；

十、公布出让结果。第十三条 挂牌程序

一、发布《挂牌公告》，开始挂牌，挂牌公告期限不少于20天；

二、有意向的竞买人到土地市场或指点地点购买挂牌文件；

三、国土资源部门可组织有意向的竞买者对挂牌出让地块进行现场踏勘、答疑，有意向的竞买人也可自行踏勘现场；

四、在挂牌公告规定时间内竞买人提出竞买申请，逾期不予受理；

五、竞买人提出的竞买申请经初审符合竞买条件的，应在规定期限内缴纳竞买保证金；

六、竞买人凭财务部门出具的交纳保证金的票据(证明)到土地市场或指定地点办理报名手续，取得竞买资格；

七、挂牌公告结束后，进入挂牌交易期，挂牌交易期不少于10个工作日，竞买人在规定时间内填写竞买报价书，参与竞买；

竞买报价书由国土资源部门统一制作，报价书经现场审查确认有效后予以公示，公示内容：报价金额，报价受理时间。报价书应经法定代表人或委托代理人签署并加盖单位印章。

有下列情形之一的为无效报价书：

1、报价低于交易底价的；

2、报价低于或等于前一轮报价的；

3、报价书未经法定代表人签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定的；

4、报价书内容未填写齐全或未按规定的格式填写清楚的；

5、竞买人一份报价书中有两个或两个以上报价的；

6、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致的；

7、其他按规定应属无效的。

八、更新挂牌显示，接受新的竞价。每个竞买人均可在规定时间内满足高于前一轮报价的条件下多次报价；

九、现场竞价；

1、在挂牌期限截止前1小时停止更新挂牌价格（停止接受书面报价），在期间依然有两个或两个以上竞买人要求竞买的，举行现场竞价。由竞买人分别填写《现场竞价申请书》，如竞买人同时参与多个地块现场竞价的，则应按不同地块分别填写《申请书》，《现场竞价申请书》由国土资源部门统一制作，并明确现场竞价的地点、时间。申请书应经竞买方法定代表人或委托代理人签署并加盖单位印章后有效。

2、成立现场竞价工作组，由主持人、记录人、公证、纪检、监察等相关人员组成。记录人员一般不少于两人，专职负责现场报价记录工作。

3、可预先根据各地块的报名、报价情况，制作竞价记录表，将竞价地块的一些单价、总额等相关要素制作成表格，有利于记录，也有利于主持人控制现场气氛和报价。

4、现场竞价会的程序同拍卖会程序。

十、确定竞得人，报价最高者为竞得人；

十一、发出《挂牌成交确认书》；

《确认书》一式两份，经领导签发盖章后生效，竞得人在领取《确认书》的同时也应签字确认。

十二、退还未竞得人的竞买保证金；

十三、签订合同。竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间、地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议；

十四、公布出让结果。

出让人应在土地招标、拍卖、挂牌出让结束后应将成交结果在土地有形市场和发布土地招标、拍卖、挂牌出让公告的新闻媒体及网站上公示。

中标人、竞得人有提供虚假文件隐瞒事实，采取行贿、恶意串通等非法手段行为的，中标、竞得结果无效。

第四章

批后管理

第十四条 受让人在正式施工前须向出让人报送土地利用设计方案、建筑设计方案与图纸一套。

受让人进行商品房预售，须将预售合同送出让人备案登记。第十五条 受让人项目建成后的验收

受让人应当按照土地出让合同的约定依法利用土地，并在项目建成后报请出让人及相关部门验收。受让人确需改变出让合同约定的土地用途、容积率或者其他土地使用条件的，应当依法报请规划部门批准后，报请出让人批准同意，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，并应按相应标准补交不同用途和容积率的土地差价后方可建设。未经出让人批准同意改变出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件的，应依法收回，重新组织出让。

第三篇：关于加强经营性开发项目用地规划管理的通知

平政发〔2004〕168号

平阳县人民政府

关于加强经营性开发项目用地规划管理的通知

各乡（镇）人民政府，县政府直属各单位：

为进一步加强对我县经营性土地的规划管理，引导房地产市场健康有序发展，根据国务院关于进一步治理整顿土地市场秩序和对房地产市场秩序专项整治的精神，结合平阳实际，现就加强经营性开发项目用地规划管理的有关规定通知如下：

一、凡是利用国有土地进行商业、旅游、娱乐及商品住宅等各类经营性开发的项目用地，必须通过招标、拍卖、挂牌方式出让，经营性开发项目用地出让时必须有规划建设部门出具的规划设计条件和相关附图。

二、规划建设部门确定的容积率和建筑密度为强制性指标，应严格执行，不得随意突破。容积率确需增加的，在不提高建筑密度并且符合规划及相关规范的前提下，按规定审批：

（一）允许增加幅度类别：

根据项目建设实际及相关规定和要求，增加容积率分为四类：

1、增加容积率在规划设计条件3%以内的（含3%，下同）；

2、增加容积率在规划设计条件3%—8%以内的；

3、增加容积率在规划设计条件8%以上的；

4、经招标、拍卖、挂牌公开出让的项目其增加幅度不得超过规划设计条件的15%。

（二）收费标准及审批权限

1、增加容积率在规划设计条件3%以内的，按标准交纳有关规费。

2、增加容积率在规划设计条件3%—8%范围以内的，经规划建设部门审批后，经招标、拍卖、挂牌出让的项目，按中标平均楼面价的80%收取；经协议出让的项目，按现行评估楼面价的80%收取超出面积地价款。

3、增加容积率在规划设计条件8%以上的，由规划建设部门会同发展计划、国土资源部门审查后提出意见报县政府审批。经招标、拍卖、挂牌出让的项目，按中标平均楼面价收取；经协议出让的项目，按现行评估楼面价收取超出面积地价款。

4、建设项目增加容积率后，建筑形式由多层转为高层，其增加面积楼面价按高层与多层之间差价计算。但其增加部分折算楼面价低于200元/m2时，按200元/m2标准收取超出面积地价款。

（三）地下室、地下停车库、半地下室、半地下车库、半地下附属设施不计入容积率。

（四）用地单位要求改变土地开发强度时，应持书面调整报告及调整方案，经当地政府同意后，向规划建设部门提出申请，经审批后方可实施。工程竣工验收时，若实际测量总建筑面积超出建设工程规划许可证审批面积的3%以内的，经招标、拍卖、挂牌出让的项目，按中标平均楼面价的80%；经协议出让的项目，按现行评估楼面价的80%交纳超出面积地价款。超出3%以上的，按中标平均楼面价和现行评估楼面价的2倍交纳超出面积地价款并处罚款。若超出面积部分影响城市规划设施的，依法予以拆除。

三、经营性开发项目在实施过程中确需改变建筑使用功能的（含地下室），须经规划建设部门批准，并按新的使用功能补交地价款差价。若擅自改变使用功能，严重影响城市规划实施的，必须恢复原使用功能。

四、县发展计划、规划建设、国土资源、房管等职能部门要相互配合，加强对经营性开发项目的建设审批和全过程的监督管理，及时制止违反城市规划的建设行为，确保经营性开发项目建设严格按照城市规划实施。

五、本通知发布前已实施建设的经营性开发项目，并且在2003年前已办理土地手续，工程竣工验收后，其实际测量面积超出审批规定的，并且不影响规划的，超出面积部分经处罚后按平政发〔2001〕139号规定执行。土地出让合同有约定的，按合同执行。

六、个人建房审批增加容积率参照以上规定执行。

七、本通知自发布之日起实施。

二○○四年九月五日

主题词：城乡建设 土地 管理 通知

抄送：县委各部门，县人大常委会、县政协办公室，县人武部，县法院，县检察院，各人民团体。

平阳县人民政府办公室 2004年9月8日印发

第四篇：如皋市经营性用地容积率管理办法

如皋市人民政府文件

皋政规〔2010〕1号

市政府关于印发《如皋市经营性用地

容积率管理办法》的通知

各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：

《如皋市经营性用地容积率管理办法》已经市政府第二十九次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年六月十二日

主题词：城乡建设 用地容积率 通知

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。

如皋市人民政府办公室 2010年6月12日印发

共印350份

如皋市经营性用地容积率管理办法

第一条 为进一步规范本市经营性用地的容积率规划管理，维护房地产市场的公开、公平、公正，防止国有土地资产流失，根据《城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》，住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）等精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市域范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的容积率管理，适用本办法。

第三条 经营性用地出让前，应由市住房和城乡建设（规划）部门根据已批准的控制性详细规划和有关技术规范要求，确定地块容积率等规划技术指标。经营性用地出让后，建设单位应当严格按照市住房和城乡建设（规划）部门所确定的容积率等规划技术指标进行设计和建设。

第四条 符合城镇规划，通过改制和其它方式已经取得出让的经营性用地，因历史等客观原因无规划设计条件的，容积率指标按土地出让合同、改制批准文件或原批准规划方案中的指标控制。

第五条 建筑面积指标分为计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。总建筑面积为计容积率建筑面积与不计容积率建筑面积之和。

容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的计容积率总建筑面积与基地总面积的比值。

第六条 核定建筑工程建筑面积和竣工规划核实建筑面积应严格按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行；

第七条 各项建筑面积和容积率按以下规则要求计算：

（一）关于住宅建筑入户空间（如入户花园、空中花园、宅内花园）建筑面积和容积率的计算：有顶盖、不封闭的入户空间，每户只能设臵一个，水平投影面积不大于10平方米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；超过10平方米时，按其水平投影面积计算全建筑面积计入容积率。

（二）关于建筑物层高与容积率的计算规则： 1．建筑物层高在4.8（不含）~6.0米之间，按其水平投影面积的1.5倍计算建筑面积计入容积率；层高在6.0（不含）米以上，按其水平投影面积2倍计算建筑面积计入容积率；单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。2．建筑物底层配套车库层高大于2.50米，其建筑面积计入容积率，层高低于等于2.5米其建筑面积不计入容积率。

（三）阁楼按其建筑面积全部计入容积率。

（四）居住建筑阳台不论是凸阳台、凹阳台还是凹凸复合型阳台，南阳台最大进深不得超过2.4米，其它阳台最大进深不得超过1.5米，符合以上规定的按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；不符合以上规定的，均视为非阳台建筑空间，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率；非居住建筑一般不得设臵阳台，特殊情况下如立面造型需要设臵阳台的，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率。

（五）建筑底层布臵的架空层, 除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分建筑面积不计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

（六）结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米且层高大于2.50米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的一半计入容积率；不大于1.5米的，不计入容积率。

（七）单独配建的配电房、公共厕所、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑的建筑面积不计入容积率，但物管、治安值班、居委会等公共配套用房建筑面积计入容积率。

（八）建筑内消防部门确认的避难层和层高不大于2.2米的设备层建筑面积不计入容积率。

（九）建筑外墙采用保温新材料、新技术, 其保温层水平投影面积计入建筑面积，但不计入容积率。

第八条 经营性用地出让后，容积率指标原则上不得调整。确需调整的，必须符合以下条件之一：

（一）城镇总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

（二）因城镇基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、市的有关政策发生变化的； 符合以上条件，且绿地率、建筑密度和公共服务设施满足规划设计条件，在不影响国家和公众合法权益的前提下，市住房和城乡建设（规划）部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。

第九条 调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

（一）建设单位向市住房和城乡建设（规划）部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市住房和城乡建设（规划）部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市住房和城乡建设（规划）部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市住房和城乡建设（规划）部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料，报市政府批准；

（五）经市政府常务会集体讨论，决定同意容积率指标调整的，由市住房和城乡建设（规划）部门通知建设单位及时向市国土部门办理土地出让金补缴手续，并与市国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议。

（六）市住房和城乡建设（规划）局凭建设单位提交的土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。第十条 涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向市城建档案馆移交备查。

第十一条 市住房和城乡建设（规划）部门应加强对建设项目施工过程跟踪管理和监督检查，确保建设单位按规划许可批准的内容进行施工。如发现违反建设工程规划许可内容进行建设的，有权制止，并应函告市城市管理行政执法部门予以查处。

第十二条 市住房和城乡建设（规划）部门进行建设项目竣工规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，并重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和总建筑面积。

（一）对超建筑面积尚可采取改正措施对规划消除影响的按以下办法处理：

1．严格控制总建筑面积合理误差。以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000平方米以内（含5000平方米）合理误差为1%；5000平方米以上部分合理误差为0.5%。

2．竣工实测总建筑面积在合理误差范围内，视为规划竣工核实合格；超出合理误差范围，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的，补缴土地出让金。3．因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，限期改正，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的补缴土地出让金，并处建设工程造价5%~10%的罚款。

（二）对超建筑面积无法采取改正措施消除对规划实施影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价5%~10%的罚款。

第十三条 2007年12月31日以前出让土地的容积率计算按原方法计算（车棚、阁楼和阳台建筑面积不计入容积率），以后出让地块详细规划未经审批的其容积率计算按本文件执行；若调整建筑方案，新方案与原方案比较，涉及第七条相关内容，发生变化的按本文件执行。2005、2006年为鼓励建设高层住宅，容积率调整已经市政府批准，建设工程规划许可证已领取的在建建筑工程，基础设施配套费六层（含）以下按标准全额收取，七至十一层部分减半征收，十二层（含）以上部分全额减免；建设工程规划许可证未领取的建筑工程不再享受以上政策。

第十四条 建设单位、设计单位应严格按本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，注明计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。对违反本办法及相关规范、弄虚作假的，将依法严肃处理。第十五条 市住房和城乡建设（规划）部门、国土部门工作人员违反本规定擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 本办法由市住房和城乡建设（规划）部门负责解释。

第十七条

本办法自发布之日起施行。

第五篇：商业性经营性用地的历史沿革

商业性经营性用地的历史沿革

时间:2010-08-05 11:14来源:河北冀港律师事务所 作者:闫凤翥 点击: 1737次

我国的相关土地出让法律政策，是根据用地性质的不同对出让方式进行了有区别地限制。目前，国有土地的用地性质分为三大类：第一类：商业、旅游、娱乐和豪华（商品）住宅等经营性用地；第二类：工业用地；第三类：前两类之外的其他性质用地。?

商业性经营性用地的历史沿革

文/闫凤翥 河北冀港律师事务所

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第一阶段：协议出让为主阶段

1999年1月27日之前主要执行协议出让，部分地块拍卖出让，法律及政策规定不明晰，土地交易市场尚未建立；

第二阶段：招拍出让为主阶段

1999年1月27日国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》国土资发 [1999]第30号文指出：“目前，各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开、公平、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地使用权” 因此，该通知指出：为加大土地使用制度改革力度，进一步扩大招标、拍卖出让国有土地使用权的范围。明确规定该通知下发后：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。”只有以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向；土地用途无特别限制及要求的三种情况可以协议出让。同时还规定：“对不具备拍卖条件，除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的两种情形之一的必须公开招标出让；对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。这一时期的土地交易市场刚刚活跃起来，各地运营机制尚不健全，没有统一的做法。

第三阶段：出让方式混合阶段

2001年6月，国土资源部发布了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(174号文)提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。计划出让的土地必须在指定场所或通过有关媒体向社会公布。按规定应招标拍卖的，必须公开招标拍卖。协议出让的，必须公布协议结果。有条件的地方要建立有形土地市场，土地交易要在有形市场中公开挂牌进行。土地交易管理的程序要向社会公开，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进土地使用权流转。此间，协议出让还没有叫停，只是要求公布结果。第一次提出建立土地交易市场的概念和挂牌出让方式。此阶段土地出让共存四种方式既招标、拍卖、挂牌、协议。

第四阶段：叫停协议出让阶段

2002年5月，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文)，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。自2002年7月1日起：有条件的都必须采取招标、拍卖方式，但并没有全部禁止协议出让。

第五阶段：协议出让限定期限

2004年7月1日国土资源部 监察部联合签发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 》国土资发[2004]71号明确规定：2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

第六阶段 招拍挂市场阶段

2007年10月1日《中华人民共和国物权法》开始实施，该法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”至此，土地市场交易全面进入招拍挂阶段，标志着我国土地市场进入成熟阶段。