借他人名义买房,房子归谁所有？

第一篇：借他人名义买房,房子归谁所有？

借他人名义买房，房子归谁所有？

案例：

202_年10月，已买有一套住房的林某为了投资，借用朋友王某名义，按揭买了一套当时价格为29万元的商品房。首付和月供都由林某支付，相关票据林某也一直保存。购房合同和后来办理的房产证为朋友王某的姓名。但私下林某与王某签订了《委托购房合同书》，约定王某只是名义上的买房人，林某是实际买方，房子归属林某所有。202_年4月，王某因欠他人15万元的债务到期无力偿还，于是，王某把该房子以50万元的价格卖给陈某并完成过户登记。林某知道后，以自己是该房子的实际所有人为由，想要回该房子，向法院提起诉讼。

解析：

房价的调控政策出台，让许多想购买多套房的购房者被挡在门外。但所谓“上有政策，下有对策”，不少没有资格的投资购房者和想享受首套房优惠折扣的购房者最终想出了“借用他人名义买房”。借用他人名义买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义进行房屋所有权登记的行为。房屋的事实购买者是实际出资人，但物权登记却是借用了其他人的名字，他人享有名义上的房屋所有权。这些借用的名字可能是亲属、朋友，也可能是员工等。但是借用他人名义买房却存在很大的法律风险。

首先，我国《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”。所以，我国不动产物权变动以登记为要件，不动产权属证书上的登记人是产权人。但在“借名买房”中，权属证书上登记的不是实际购房人，而是所借用的第三人的名字。这就造成实际出资人名义上对房屋不享有所有权。一旦第三人不承认被“借名”的事实，实际出资人又不能证明双方之间委托“借名”的关系和出资行为，实际出资人就会钱房两空，一无所有。

其次，如果被借名的第三人把该房产进行抵押或者转让，因被借名的第三人是房屋权属证书上登记的所有权人，所以该行为是合法有效的，实际购房人不能以实际出资为由主张该行为无效。再者，即使实际出资人事后通过诉讼等途径证明被借名的第三人不是实际上的所有权人，但是根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

所以抵押和转让合同的相对人也能根据善意取得制度要求履行合同，实际出资人只能要求被借名的第三人赔偿其购房损失，而不能主张抵押和转让合同无效。因此，实际出资人在这种情况下很难拥有该套房屋。

在本案中，林某是实际出资人，王某是被借名人，双方签订了《委托购房合同书》，权属证书上是王某的名字。因为双方签订的《委托购房合同书》没有恶意违反法律的规定，且双方自愿。所以林某能够证明双方之间的“借名买房”关系，林某就是房屋的实际所有权人，王某卖房的行为是无权处分行为。但是根据《物权法》第一百零六条规定陈某构成善意取得，最终能取得该房屋的所有权，而林某只能要求王某赔偿其损失。如果林某不能证明双方之间的“借名买房”关系，那么王某就是真正意义上的房屋所有权人，王某卖房的行为就是有权处分的合法行为，陈某基于买卖合同获得房屋的所有权。而林某虽然不能证明自己是所有权人，但首付和月供都由林某支付，相关票据林某也一直保存，所以他能证明自己有出资，所以林某还能向王某要求相应的出资赔偿。当然，如果不能证明自己的出资行为，那么就会一无所有，钱房两空。“借名买房”在法律上存在诸多法律风险，这里并没有一一指出，希望大家不要被相关优惠诱惑而“借名买房”，不然可能就会引发法律纠纷。

（包乾风律师、陈胜辉提供）

第二篇：借他人名义买房法律风险

借他人名义买房法律风险

在贷款新政出台后，部分购房者由于不能符合贷款条件，想出借用他人名义来购房，在实践中有借用朋友名义的、借用父母名义或者借用兄弟姐妹等亲戚名义的等，其实这样做隐患和风险是很大的。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所以对于借用他人名义贷款购房的购房者来讲，由于房屋产权并非登记在自己名下，故对房屋权利容易处于失控的状态。对于被借用名义方来讲，会影响到自己将来的购房贷款，比如按照第几套住房贷款标准。更严重的是，如贷款未按期归还也有可能影响到借款人的资信问题。一旦房产税开始征收，还会影响到房产税的缴纳。所以，本律师建议勿借用他人名义贷款购房，也勿被他人借用名义贷款购

若实在已经做了这事情，那就得在双方的协议中约定产权证下来后过户，如果不可以约定产权证下来后过户，如果不配合过户须支付相应的违约金。

在协议书中说明房子是你出资购买的，首付款、按揭都由你本人支付，所有权，使用权也属于你，你的亲戚只是挂个名，今后房子的继承权是你的孩子。

第三篇：他人名义买房法律后果

以他人名义购买单位集资建房的协议效力

近几年，房价飞涨，由于房屋的巨额差价给买卖双方，尤其是转让方造成极大的心里失衡。因此，转让方反悔的现象时有发生。本案就颇具代表性。

案情：202_年，被告刘某单位在中茂家园为职工建房，刘某将该房屋让与原告吴某某，双方签订转让协议，约定由原告给付被告2万元补偿。202_年，房屋分配后，被告以当初的协议无效为由，拒绝向原告交付房屋，原告起诉到法院要求确认协议有效，并交付房屋。一审法院判决协议有效，被告向原告交付房屋。被告上诉，二审法院维持原判。

被告主张协议无效的理由：

1、房屋未取得房产证，依法不能转让；

2、被告单位不同意职工转让房屋，房屋中包含被告的福利。

站长评析：

第一、被告向原告转让的是购买房屋的权利，而不是转让的房屋，因此，不违反房地产管理法的规定。根据《物权法》第十五条规定，买卖双方就不动产订立的设立、变更、转让和消灭的合同，除法律另有规定或合同另有约定的以外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二、判定协议的效力应以法律、法规为依据。本案双方转让房屋权利不违反法律的禁止性规定。双方签订协议时具备相应的主体资格，意思表示真实，不违反法律法规及国家利益和社会公共利益。因此该协议的效力依法应确认有效。另外被告反悔，有违诚实信用的原则。法院判决是正确的。

202_年5月某国有企业开发集资房，规定本企业职工有权购买，每平方米3900元，分两次付清全款，集资建房协议签订时付50%，交房前付50%。该房屋没有所有权，只有使用权。要求任何职工不得将购权出借、转让，一经发现则取消购买资格。该企业职工张某有资格购买90平方米的房屋，但他没有钱，所以想将自己的购房资格出卖给非本企业人员李某，李某以张某的名义购房。张某与李某约定，以张某名义与单位签订合同，购房款及一切费用均由李某支付。房屋使用权归李某，如果政策允许办理所有权，则所有权属于李某，相关费用也由李某承担。李某支付张某购房补偿费人民币50000元。如果张某违约或合同无效，张某应返还李某所付的5万元补偿及所支付的购房款36万元及一切其他税费，返还装修款10万元，再支付李某损失赔偿30万元，如果合同无效，则张某放弃李某居住期间所有的使用费。李某咨询，他与张某签订的协议有效吗？

【专家解析】 根椐《经济适用住房管理办法》第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

从以上法律可以看出，国家对经济适用房或单位集资房实行严格的监管制度，对于恶意串通，损害国家利益的行为、社会公共利益及以合法形式掩盖非法目的的行为，双方所签定的合同会被认定无效。

“因单位集资建房，对方获得购买一套房产的名额。当初我与他签订协议，约定由我支付房款，待对方获得房屋产权后，就与我去办理过户登记。当时我已额外支付对方3万元，但现在对方却要求我再加价2万元才能按协议办事。”近日，宜春的李扬（化名）向本报打来电话，诉说了他的烦心事。

投诉：签约出让集资房却反悔

202_年，宜春市某单位为给员工创造福利，决定集资建房。张建平（化名）是单位的老员工，享有购买一套的名额。由于张建平已有住房，对再次购房已无需求，正巧，老战友的儿子李扬想买房，一经商量，双方签订了一份房屋转卖契约，约定以张建平的名义在单位购房，购房产生的所有费用由李扬承担，同时，李扬支付3万元转卖费用给张建平。待张建平拿到房产证后，再过户给李扬。

虽然李扬支付了购房款，张建平也已拿到了该套房屋的产权证，但李扬要取得该套房屋的产权证似乎就没那么顺利了。“他现在反悔了，说还要再给2万元才同意把房子过户给我。”对此，李扬感到非常无奈。

在李扬给记者出示的房子转卖契约中，记者看到其中一条写着：“由于政策规定，房子产权证（含房产证、土地证、契税证）等证上的名字暂是卖方（即张建平），但房子产权实际属买方（即李扬），而且房子产权证等须交给买方保管。公证、房子产权过户，卖方应积极协助办理公证、过户手续，但费用由买方承担。”

回应：多加2万合情合理

原来，当初集资建房的价格非常优惠，而随着近两年宜春房价的不断上涨，张建平觉得，要不是他的关系，李扬根本就不可能买到那么便宜的房子，3万元的费用相比李扬获得的实惠不过是个小头，自己再加价2万元也合情合理。于是双方互不相让，僵持不下。律师：可要求对方继续履行协议

对此，宜春市甘雨律师事务所张栓柱律师表示：“只要是具备独立产权的房子就可以转卖。该起纠纷中，这套房屋是具有合法产权的集资房，且产权归个人所有，是可以转卖的。同时，李扬与张建平所签订的“房子转卖契约”也是受法律保护的，李扬可以要求对方继续履行协议。若协商不成，可走法律程序维护自己的合法权益。”

王某系某局干部，程某是一烟商，两人是朋友关系。1999年10月，局里通知王某单位职工集资建房，但王某一时拿不出钱，正想放弃。而程某虽有钱，又苦于无集资资格，于是程某找到王某商议，双方口头约定，由程某以王某的名义购买。分析：程某不具有集资建房资格，其以王某名义集资行为属于无效民事行为。《民法通则》第58条规定，以合法形式掩盖非法目的行为属于无效民事行为。程某在无资格情况下，为取得房屋，以王某名义集资，并在房改时将产权人登记为王某，实属以合法形式掩盖非法目的的民事行为，理应无效。王某从程某处取得集资款并参加房改，应为实际取得房屋产权的所有人，至于其与程某之间形成一种性质上为不当得利的债权债务关系，《民法通则》第61条规定：民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。程某以王某名义集资的行为无效，应将5万元集资款返还给程某。

第四篇：遗产归谁所有？

老人去世后留下房产一处，物归何主存在难题：一方是生前签订有遗赠抚养协议的亲侄子，一方是共同生活了十年的再婚老伴。双方将遗产“争夺战”打到了昆山法院。最终昆山法院判决侄子享有房屋55%的产权，再婚老太享有45%的产权，双方均表示满意。

居住在昆山的老夫妻胡老汉和刘老太膝下没有子女，两人逐渐年老体弱。幸运的是亲侄子小刘很孝顺，在刘老太生病住院之时，都风雨无阻地悉心照顾，使得刘老太 转危为安。二老甚为感动，遂与小刘签订了一份遗赠抚养协议，约定由小刘照顾二老直到百年终老，为表感谢，二老去世后将房子留给小刘。三年后，刘老太去世，胡老汉与上海的董老太再婚结成夫妻，搬去上海同住。自此，因分居两地，刘阿东再未照顾过胡老汉。后来，胡老汉身患癌症，董老太不离不弃，借钱给他治病。胡 老汉感动不已，遂与侄子协商解除遗赠抚养协议，将房子留给董老太。小刘当即表示同意，因未带协议原件故未当场撕毁。胡老汉公证了遗嘱，将房子留给董老太。胡老汉去世后，小刘想起自己尽了照顾老夫妻二人的义务，应该也享有房屋的份额，遂将董老太告到法院。

法院经开庭审理查明本案涉案房屋系胡老汉、刘老太的夫妻共同财产，二老与原告签订的遗赠扶养协议合法有效。所以对于刘老太的遗产，应优先按照协议办理。根 据协议原告对涉案房屋一半产权享有受遗赠的权利。刘老太去世后，胡老汉解除了遗赠扶养协议，并立遗嘱，但属胡老汉的遗产仅为涉案房屋50%产权。原告在胡 老汉解除遗赠抚养协议前，对胡老汉所尽的照顾义务，胡老汉依法应作相应补偿，现胡老汉已去世，故应在其遗产中先行扣除适当份额补偿原告，本院确定以胡老汉 在涉案房屋享有的5%产权份额作为补偿为宜。胡老汉去世后，其享有的房屋产权份额扣除应补偿原告的部分后，计45%的产权份额应根据遗嘱由其配偶董老太继 承。即对于涉案房屋原告享有55%产权，被告享有45%产权。一场复杂的遗产争夺战就此停息，双方都满意而归。参考资料：台州律师 china.findlaw.cn/taizhou

法官说法：公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。本案的争议焦点在于遗赠扶养协议是否已于胡老汉生前解除。根据庭审中原被告认可的事实，原告 刘阿东已作出了解除遗赠扶养协议的意思表示。又因为公证书中胡老汉表示其生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，进一步证实了其解除遗赠扶养协议的意 思，故遗赠扶养协议已于其生前解除。但涉案房屋毕竟系胡老汉和刘老太的夫妻共同财产，且刘老太所做的遗赠抚养协议意思表示真实，应该按照协议履行。同时，刘阿东对胡老汉也尽到了照顾义务，按照公平合理原则，理应自胡老汉遗产房屋份额中补偿一部分给他。

第五篇：借父母名所买房的产权到底归谁呢

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借父母名所买房的产权到底归谁呢

借父母名购买的公房到底应该归谁呢?该与其他兄妹一起继承吗?

一起来看看本文的这个案例。

父亲承租单位的公房，由小女儿单独出资购买，因为只能由承租人购买，故该公房一直登记在父亲名下。后屡次过户受阻，父亲曾立遗嘱表示该房由小女儿继承。但父亲过世后，小女儿办理正式过户时，其他兄弟姐妹却提出异议，到底这房子该归谁呢?

案例简介：借父名买房过户起纠纷

王先生承租单位的一套100号公房由小女儿王芳居住。1993年房改时，王先生表示这套公房谁购买就归谁。王芳的两个哥哥和姐姐都无力购买，最终由王芳购得。因为当时只能由承租人购买，所以此房本下来后登记在王先生名下。

1997年王先生老伴儿去世。

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1999年王芳搬到单位分的房子居住，将100号房对外出租。

202_年，王芳大哥的岳父生病住院，由于100号离医院较近，大哥便借住100号一段时间。当时，王先生写下一份说明：100号房实际归王芳所有，待到能过户时过户给王芳。

202_年，大哥将100号房屋返还。王先生准备将房屋过户给王芳，但该房屋仍不允许上市交易。于是王先生立下遗嘱：100号房由王芳继承。

202_年初，王先生过世，王芳拿出公证遗嘱，希望哥哥姐姐配合办理过户。二哥提出异议，称属于王先生的份额由王芳继承，但属于老太太的份额，应由兄妹四人继承。无奈，王芳咨询律师请求帮助。

律师解读：有公证遗嘱不按继承处理

律师表示：查看相关资料后，认为王芳与王先生形成了借名买房的法律关系。

100号房的购房合同、发票、完税凭证等都由王芳持有，房屋自购买后至今也是由王芳实际占有、使用和支配。虽然房屋一直登记在王先

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生名下，但实际所有人是王芳，双方形成了借名买房的法律关系。

202_年王先生写的说明也表示王先生和王芳之间存在借名买房的法律关系，因暂时不能过户，待能过户时配合王芳办理过户手续。202_年，因仍不能办理过户手续，王先生立下公证遗嘱，也是为了履行自己配合王芳过户的义务。

虽然王先生有公证遗嘱，但不应按照继承来处理。该房产实际上是王芳的财产，不属于王先生的财产，王先生去世后也不属于其遗产，不应该按照遗产处理。

法院判决：借名买房成立，其他三子女履行合同义务

律师受王芳委托，以合同纠纷诉至法院，要求王芳的哥哥姐姐办理100号房过户手续;二哥又以继承纠纷将王芳等三人诉至法院，要求依法分割王先生遗产100号房。

王芳的律师向审理继承案件的法官提交了王先生的说明、公证遗嘱及王芳购房的相关手续，从购房到现在实际占有、使用房屋的凭证，证明双方存在借名买房的法律关系，该房屋是否属于王先生的遗产存在争议，且已诉至法院。

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审理继承案件的法官认为继承案件的审理应以合同纠纷案件判决结果为依据，因此继承案件裁定中止。

在借名买房合同纠纷案件中，王芳的律师提供了相关证据材料，王芳的大哥和姐姐均认可该房屋确实属于王芳所有。二哥不认可王先生的说明，但未提出鉴定。

此外，二哥认为，借名未经其母同意，因此无效。王芳的律师表示，借名买房是一个合同关系，如果借名成立，该房屋都不属于王先生的房产，更谈不上是其与老伴儿的夫妻共有财产，因此，借名买房的约定，也不需要其母的同意。

最终，法院认为王芳和父亲王先生已经形成借名买房的合同关系，其他三子女作为继承人应履行合同义务，判决王先生三子女配合王芳办理100号房屋过户手续。

温馨提示：借名买房须有书面协议或正式说明

律师提出，因房改时有些单位只允许原承租人购买，或者用长辈的工龄优惠较多，所以借名买公房的情况并不罕见。

通常借名买房都是亲戚间，没有书面约定，在认定是否存在借名买房

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法律关系时，借父母名义购买比借其他亲戚名义购买更困难。

子女为父母出资买房通常被认为是赠予或者借款，不能因为子女给父母出资买房了，就简单的认定为借名买房。

因此，在认定子女和父母之间是否形成借名买房法律关系时，通常要有书面协议，即使没有书面协议，也要像本案中王先生书写的说明，证明双方确有借名买房的事实存在。否则只是子女长期占有、使用父母的房子，想认定借名买房比较困难。

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 野蛮拆迁走上谋财害命的极端

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 镇财政所上班时间无人当事人称在按摩 http://s.yingle.com/w/xz/635695.html

 市民贴告示称如遇强拆将伤拆迁者性命 http://s.yingle.com/w/xz/635694.html

 上海将推进公务车辆购置

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 河南灵宝：促使行政许可工作规范便民高效 http://s.yingle.com/w/xz/635684.html

 唐山劳教所在押人员死亡曾称带病劳动不得休息 http://s.yingle.com/w/xz/635683.html

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