苏宁环球商业综合体

第一篇：苏宁环球商业综合体

石林旅游文化项目

石林旅游文化区的规划范围东至九石阿旅游专线和石林中路，南至绿芳塘水库，西至桃花园，北至石林火车站。

项目分两期建设，以昆石高速公路为界。一期位于昆石高速公路南侧，占地面积近87公顷，约1300亩，是石林旅游文化区的核心区域，将于2014年建成。二期位于昆石高速公路北侧，占地面积276公顷，约4000亩，将在2017年建成。

苏宁环球表示，将以石林地质景观和阿诗玛传奇为依托，以旅游、文化两大战略性产业为引领，通过整体规划，分期开发，把该项目打造成业态丰富、功能多样化的文化、旅游服务区。

根据规划，石林旅游文化区的主要项目包括，结合石林地形地貌建造的两座高星级酒店，销售民族民间土特产和工艺品的旅游商业中心，汇聚风味小吃、特色餐饮的美食城、酒吧、茶坊、画廊等文化娱乐场的时尚休闲街区，以及由客栈、经济型酒店、度假别墅组成的彝族风情小镇和国际度假村。

此外，石林旅游文化区还将规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等配套设施。

苏宁环球的内部人士表示，项目初步估算的总投资达100亿元。鉴于投资金额巨大，苏宁环球拟通过多种渠道筹措资金，包括股东资本金投入、银行融资、吸引战略投资和资本市场直接融资等。

苏宁环球集团投资百亿在昆明石林开建旅游项目(组图)

云南网讯（记者 李旭俊）11月18日，由苏宁环球集团投资100亿元在石林倾力打造的综合旅游服务项目正式开工建设。这是石林县打造国际旅游胜地和建设滇中经济区的东南新城的重要一笔。

原江苏省政协副主席、省工商联主席李仁，省委常委、市委书记仇和为云南石林苏宁环球艾美酒店揭牌。

苏宁环球集团董事长张桂平出席开工仪式并讲话；市委副书记、市人民政府市长张祖林宣布项目开工；市委副书记、市政法委书记李邑飞，市人大常委会主任杨远翔，省工信委党组书记、市委常委、市政府常务副市长李文荣，市委常委、市委秘书长保健彬，市政协常务副主席张建伟等市领导和企业方代表参加开工仪式并为项目培土奠基。

苏宁环球石林旅游项目以石林世界自然遗产和享誉世界的阿诗玛优秀民族文化为依托，以旅游和文化两大战略性产业为引领，整体规划，分期开发，打造高端旅游服务设施和国际度假村、风情小镇相结合的旅游综合服务区，推动石林从单一的观光旅游向以旅游服务、商业娱乐、度假旅居为主的国际旅游胜地转型提升。

据悉，项目规划面积3.5平方公里，预计总投资100亿元人民币。其中，一期项目计划投资48亿元，规划建筑面积近90万平方米，1200余亩用地已于今年4月通过公开摘牌取得土地使用权。一期项目建设周期4年，将于2015年全面建成。重点建设四个方面的旅游服务项目：

两座高星级酒店

苏宁环球集团将聘请世界知名设计公司，结合石林独特的喀斯特地形地貌，按照世纪精品和地标性建筑要求，精心规划设计两座高星级酒店。酒店建成后，将由世界著名的喜达屋国际酒店管理公司负责管理，分别命名为“石林苏宁环球艾美国际度假酒店”和“石林苏宁

环球喜来登大酒店”。

旅游购物中心

在巴江两岸规划建设满足境内外游客消费需求的旅游商业中心，集中展示和销售七彩云南的民族民间土特产、工艺品暨各种旅游纪念品，汇粹全国各地的风味小吃、特色餐饮美食城暨酒吧、茶坊、画廊及其他文化娱乐场所，打造时尚休闲街区，逐步形成“不夜城”。

彝族风情小镇和国际度假村

统一规划设施先进、配套齐全的彝族风情小镇和国际度假村，建设一批客栈、经济型酒店、度假别墅，使之成为境内外游客度假旅居和体验当地风土人情的重要窗口。让前来石林的海内外游玩得开心，住得舒心、吃得放心，真正实现“让远方的客人留下来”的美好愿望。

彝族博物馆和节庆广场

苏宁环球集团与省市县有关部门合作，规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等旅游文化服务设施，把石林的阿诗玛优秀民族文化真正打造成为石林旅游之“魂”，成为云南旅游文化产业发展的新亮点。

作者：李旭俊

(本文来源：云网)

第二篇：苏宁环球商贸城买卖合同

甲方（出卖人）： 合同编号：

乙方（买受人）： 签订地点：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，本着平等互利，权责相等的原则，经甲乙双方协商，签订本合同。

第一条 商品名称、数量、金额

商品名称

商 标

规格型号

材 质

颜 色

数 量

单 价

总 价

合计人民币金额（大写）：

乙方自定商品规格，应于 年 月 日将商品名称、商标、规格型号、材质、颜色、数量、单价一式两份交于甲方，双方认可后签名各留一份。

第二条 质量要求

商品的质量按下列第 项标准执行：

（一）国家标准。

（二）约定标准

第三条：定金

乙方应于 年 月 日向甲方支付总价款 %作为定金（比例不超过总价款的30%，特殊定做不超过总价款的50%），甲方在交付货品时，结清余款，定金抵冲总价款。

第四条 付款方式及期限：

甲乙双方在交（提）货时，以现金方式两清，若乙方以支票、信用卡方式结算的，甲方在款到三日内交货。

第五条 交（提）货方式、地点和期限按下列 项执行

（一）甲方于 年 月 日送到乙方指定的地点。

（二）乙方于 年 月 日到甲方处自提。

运费约 元，由 方承担。

第六条 验货方法及处理要求

乙方对商品数量、颜色等有异议的，应在交货当场提出，如对商品质量有异议的，按照《产品质量法》等相关的法律进行更换、退货处理。

第七条。违约责任：

（一）甲方无故解除合同的，双倍返还乙方定金。

（二）甲方逾期交货，应每日按总价款的 %支付乙方违约金。

（三）乙方无故解除合同的，定金不返还。

第八条 合同争议的解决方式：

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可申请苏宁环球商贸城合同指导站调解；协商或调解不成的，按下列第 种方式解决：

（一）提交南京仲裁委员会仲裁；

（二）依法向 所在地人民法院起诉。

第九条 其他约定事项：

第十条 本合同未尽事宜，双方协商解决，若签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同自签订之日起生效，本合同一式三份，甲乙双方、商城各执壹份。

甲 方： 乙 方：

住 所： 住 所：

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

联系方式： 联系方式：

签约日期： 签约日期：

第三篇：京沪宁城市商业综合体考察报告

京沪宁城市商业综合体考察报告

遵照董事长指示，春节前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我们一行三人赴北京、上海、南京，对京、沪、宁“北京新鸿基商业”、“北京东方新天地”、“北京世纪京源”、“北京西单大悦城”、“北京颐堤港”、“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“上海环球大商”、“上海凯德龙之梦”、“上海梅隆镇”、“上海恒隆广场”、“上海中信泰富广场”、“上海金鹰”、“南京河西万达广场”、“南京鹏欣水游城”、“南京德基广场”、“南京绿地紫峰购物广场”、“南京弘阳mall”等19个城市商业综合体，和“北京西单乐天银泰”、“上海梅隆镇伊斯丹”2个大型百货及北京“西西友谊酒店”1个综合改造楼进行了考察。现将情况报告如下：

一、“去大型百货”商业发展趋势的警示

考察中，我们感受到：随着城市现代化的进程，当代商业经济悄然发生了深刻变化，同时影响着当代商业地产的发展变化。改革开放以来，零售商业经历了百货商店（销售内容变化）、一价商店（定价方式变化)、连锁商店（组织形式

变化)、自选市场（促销方法变化)四次革命。伴随革命，商业模式也发生四代变化。由第一代的传统街铺店和综合店，衍生到第二代的大型百货店和超市，继而发展到第三代的购物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活体验中心。商业经济呈现了“去大型百货”的发展趋势。据有关资料记载：北京市在1万方以上的商业1025万方存量基础上，仅2010年净增900万方商业综合体；上海市截止2012年已建成10万方体量以上的商业综合体41处；南京市的竣工营业商业综合体已超过50处，并且已建造了华东第一的“mall”（“南京弘阳mall”）,体量40万方。综观京、沪、宁，商业地产的开发建设几乎不再建筑大型百货商业店。即使要建也是在建筑商业综合体时间带品牌大型百货商业店。考察的19处商业综合体仅3处间带，占15.79%；且人气与商业综合体比较大为逊色。最为典型的“北京西单乐天银泰”百货，19:32，绅士馆廖无1人，而隔街相对的“北京新鸿基商业”体验店却顾客满堂。

当代商业经济呈现的“去大型百货商业”发展趋势，不能不成为我们开发建设“南阳天地”方向性的重要警示。

二、建筑构成与功能组合的严峻挑战

“商业综合体”是城市中商业、办公、居住、旅店、展

览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间三项以上功能进行组合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的综合体，也谓之复杂而统一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物组合构成是建设商业综合体的核心。考察的19处商业综合体，由于所处寸土寸金的京、沪、宁大都市，综合体的不同功能建筑物组合构成不很复杂。除“北京凯德mall”、“北京未来城”“、上海悦达889”“、南京河西万达广场”“南京弘阳mall”、5处依托住宅社区外，其他并无相伴的住宅建筑。除此而外，“北京东方新天地”与8幢写字楼、1幢酒店组合构成，其他18处都在综合体内建有1幢酒店或1-2幢写字楼。处于综合体之中，感觉简单明快，通透明亮，视无障碍，不觉压抑。

19处商业综合体的不同功能建筑物组合构成效果，对“南阳天地”的构筑设计提出了严峻挑战。由于用地还建安臵任务艰巨，将综合体与住宅分体、分区建筑成为不可能。因而这就势必要将商业建筑作为住宅建筑的底盘裙楼混交建设。在遵守有限的用地及规划设计条件的前提下，如何使住宅建筑与商务建筑的幢数尽可能的少，是应成为“南阳天地”设计的最优选择，以使整个建筑群间隔宽敞，举头无遮，风和日丽，舒展怡人。

三、总体建筑形式的开放与封闭的选择

建设商业综合体，实行开放与封闭的程度取决于当地气候条件，这是考察所得的基本结论。北京7处商业综合体除动线端口采取门厅进出外，整体结构实行的是全封闭，在体内形成连廊街铺。主要原因受气候条件所致，北京冬天寒冷，室内必须供暖。上海7处商业综合体有5处是北京式的全封闭，有两处则为半封闭，即天棚紧密连接建筑物，但在天棚下适当地方敞开与天然空气融通。南京有2处全封闭、1处半封闭，还有1处即“南京弘阳mall”实行的是开放式街区，没有天棚作为建筑遮挡。上海、南京的商业综合体封闭与开放程度，据观察大都也与气候有关，上海靠海，风雨天气多一些，因而封闭的程度也适当多些，南京逐步走向内地，海风季雨也适当少些，因而封闭程度适量见少，并且出现了无天棚的开放式。

依据考察体验，“南阳天地”的封闭与开放程度的选择，应在查阅南阳气象资料的基础上确定，鉴于南阳气候风不大、雨较少、日不酷的气候特征，“南阳天地”实行半封闭与全开放相结合的形式较为适宜，即部分区域适当搭建天棚，部分步行街区露天敞开，实行全开放。这样，既不影响商业综合体的营运，也可适当减少建筑成本。

四、总体建筑的地下建筑配比取向

19处商业综合体，建有地下商铺的有18处，占94.7%地下建有1层商铺的8处，占42.1%；建有2层商铺的9处，占47.4%；而且每个商业综合体在建有地下商铺的下层均还建有1--2层地下车库。所有地下商铺，与地上商铺的建筑形式与风格处理一致，解决好了灯光、通风问题，在整个商业综合体内，地下、地上街面、商铺浑然一体，根本不觉地下深层的下陷压迫感。城市商业综合体的这种建筑取向，不仅大大节省了土地资源，而且同时大大提升了底层商铺的经济价值。同时，我们还发现，有不少商业综合体不仅建有地下层商铺，而且还与城市地铁接轨贯通，既激活了城市轨道交通，又为商业综合体自身引导聚集了人流、人气，大大提高了商铺运营价值增量。

京、沪、宁商业综合体地下建筑的范例，应该成为“南阳天地”开发建设的一个取向。适量建设地下商铺，既可充分运用地块的土地资源，又可提升项目的开发价值，同时还可为南阳城市建设探索地下建筑的路子，何乐而不为？！

五、商业环境的平面与垂直动线的思考

动线是商业综合体中客流的运动轨迹。在商业环境中，设计好平面与垂直动线，为客流提供一条清晰可辨的脉络，让顾客在体内停留时间更久，尽可能经过更多区域，降低顾

客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持旺盛常态，这是做好商业地产核心环节。商业综合体的动线分为平面、垂直两个层面。19处商业综合体中，平面动线层面，“北京东方新天地”的动线设计为典型线形动线，“南京鹏欣水游城”的动线设计为典型枝线动线，其他17处的动线设计多采取了典型环线动线，体量较大的在环线动线的适当结合部采取了中庭或连廊连接转换。除步入“南京鹏欣水游城”的枝线动线上游走感觉稍有迷漫外，18处商业综合体的动线设计，总体感觉：脉络清晰，人流顺畅，通透明亮，宽敞适宜，回路明显，行无死角。为助推导引客流作跨层运动，需要配臵垂直观光电梯和电动扶梯。在垂直动线层面上，所考察的商业综合体，除个别外，动线的设计合理、实用，我们感受到既有助于客流的方向感、欲趋感，又有助于客流的趣味性、观赏欲。19处商业综合体，动线设计的道路、边界、区域、节点、标志的处臵贴切、得当、清晰，可辨。不仅将不同功能区域串连了起来，而且将客流便捷地输送到了每一个节点，进而渗透到商业综合体的每一个角落以至每一个商铺。

一定意义上讲，动线是商业综合体的生命线，也是激活商业综合体内沿街商铺的中枢神经。在“南阳天地”的规划设计上，动线设计不能不作为优选方案的一项重要元素和条件，如是建设多层次的商业综合体，特别是垂直动线的设计，还不能简单怜惜电梯成本而把必不可少的垂直动线予以舍弃。

六、京、沪、宁商业综合体消费业态的思维借鉴

大凡走进19个商业综合体中的任何一个，都会被“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的浓浓商业氛围所诱惑欲熏，如不具备“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的设臵，是乎不成其为真正意义上的商业综合体。据不完全统计，考察的商业综合体中，19家均设臵了“主题餐饮”、“西式快餐”及不同形式的“冷热饮”，餐饮的比例100%；17家设臵有“电影院线”，比例89.5%；8家设臵有“电玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家设臵有“体验馆”，比例63.2%；16家设臵有“美发美容护理健身店”，比例84.2%；11家设臵有“儿童游乐天地”，比例57.9%；19家均设臵有“主题商街”，比例100%；11家设臵有“大型超市”，比例57.9%；3家间带品牌“百货店”，比例15.8%；6家设臵有“小型百货店”比例31.6%；11家设臵有“家居店”，比例57.9%；13家设臵有“儿童用品店”，比例68.4%；6家设臵有“书店”，比例31.6%。各类业态的消费之中，餐饮处处火爆，早、中、晚三餐时段，门庭爆满，食香弥漫，杯光箸影，候客不断，成为商业综合体最为亮丽的风景线。其次，儿童的游乐、购物，叽叽咋咋，戏耍打闹，欢声笑语，其乐陶陶，也是商业综合体的一幅生动画面。除了各式各样的购物以外，体验式的消费不可小觑，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro体验店，人气哄哄，笑声朗朗，成为商业综合体的时尚之歌。

“人们来到城市是为了生活，人们居住城市是为了更好地生活”。京、沪、宁商业综合体的“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态构成,应该成为“南阳天地”消费业态的基本思维借鉴，以使“南阳天地”真正成为南阳市人民的一个生活、商业、娱乐、休闲的崭新去处。

七、“南阳天地”的定位思考

京、沪、宁19处商业综合体，从感觉上分类，有高端的、偏中高档的、大众中档的三类。如“北京颐堤港”、“上海中信泰富广场”、“南京绿地紫峰购物广场”等，是较为典型的高端商业综合体，以路易斯威登、纪范思等国际顶尖品牌为领头羊，其建筑质地精良、装修华贵。这一类显然不为“南阳天地”所能效仿。又如“北京东方新天地”、“北京凯德mall”、“上海梅隆镇”、“上海金鹰”、“南京德基广场”等，是较为偏中高档的商业综合体，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于国际顶尖但却深受白领亲睐的品牌居多，其建筑质地优良、装修华美。这一类对于

南阳的市场来说，因为白领的消费群体尚未形成优势，故而“南阳天地”也不可效仿。京、沪属于我国的一线城市，宁虽是二线城市，但它处于我国经济发达的东部地区，这些城市的区域优势是南阳远所不及的。而南阳却又急欲提升城市地位，“南阳天地”作为南阳提升城市地位的首案，破除旧的传统商业，创建新的商业格局，将京、沪、宁的大众中档商业综合体引为模板是切合实际的。如“北京世纪京源”、“上海凯德龙之梦”、“南京河西万达广场”、“南京弘阳mall”一类，无论是经营品牌，或是建筑质地，还是装修品味，既有超前的意识，又有广泛的群众基础，定会为大众认识、接受，不失可为“南阳天地”的最佳参照物。再将年轻、时尚、运动的主题着意凸显，“南阳天地”必将承前启后，成为丰碑。

八、“南阳天地”规划设计的建议

“南阳天地”建成南阳市的首例商业综合体，并且定位“大众中档”，组合“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态，凸显“年轻、运动、时尚”主题，根据已下达的用地和规划设计条件，结合考察体会，设计建议如下：

（一）关于商业建筑面积的层次：将“商业建筑面积不大于地上总面积的35%”条件用足，双管齐下，上公关，下

设计，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑层次普遍3层，局部4层；

（二）关于地下建筑：突破“地下建筑空间仅作为停车及人防空间使用”的限制，下沉一层设计商业建筑；

（三）关于绿地环境设计：突破“绿地率不下于25%”的限制，在地面适当设计绿化景观外，通过设计屋顶花园加以弥补；

（四）关于社区的办公、服务设施：不占落地的商业建筑地面面积，是可考虑与屋顶花园同层配套；

（五）关于院线设计：设计臵于局部4层处，限制平面，扩用空间；鉴于院线的更新换代频繁，尽可能引入现行较高档的，不致综合体建成后院线落伍；

（六）关于餐饮设计：地面一层布局一部分，以决社区及周边上班族的早餐；作为目的消费，顶层集中餐饮，注意餐饮的烟道预留；

（七）关于主力店设计：可将地下与地面一层通盘考虑，引入一强势超市作为主力店；

（八）关于沿街商铺与体内街铺设计，建筑风格混搭，门面开间不宜过大，让更多的个体投资者可有能力勇跃购买，即使招商中有较大铺面的需求，聚小为大不受影响；除注重设计主街外，适当考虑内街设计，丰富商业布臵形式。

（九）建筑立体的变化，建议三层在二层的基础上内收，形成类似阳台的平台。在满足规划的条件后，可以自主封闭形成商业用房，也可以作为敞开式的经营场所。

（十）鉴于所给条件，真正开发可售的住宅仅有2.5万方，从总体层面看，在服从商业地产价值最大化的前提下尽可能的优化，但若比较商业地产价值得不偿失，住宅设计可以忽略；

（十一）在条件容许的前提下，整体设计方案追求商业地产价值的最大化，商业味道越浓，商业氛围越强，商业设计（经验）越丰富，应为设计方案首选。

九、关于招商工作的建议

商业地产，招商先行，开发建设商业综合体，招商更是要先行。“南阳天地”开发建设工作，必须实实在在予以履行这一定律，绝不使其成为空话。面对公司招商工作已经落后的情况下，建议：

（一）尽快招聘1名既懂招商理论，又有招商实践，具人脉资源，有统筹思维，善于思考，勤于工作的人担纲招商总监，同时招聘必要的主管人员，切实履行起招商职责；

（二）立即与美格行签订合作协议，共商“南阳天地”招商战略，共订招商工作计划，使招商工作有计划有步骤，的加紧展开；

（三）力争在优化优选设计方案前，与社区协商一致，征得同意，招引落实一家强势超市商，签订好三方合同，以使主力店设计落案；

（四）招商部门尽快组织一次南阳市场调查，深入进行投资、经营、消费三大客户研究，以分期分批作好各业态的招商工作；

（五）在市场调查的基础上，深入进行租、售、持的研究，形成总体意见，提交董事会研究决议，即为规划设计提供依据，又为营销工作奠定基础。

考察人：刘卫国 雷永泽 余 浩 二零一三年三月八日

第四篇：商业综合体文档

学习汇报

—— 初识商业综合体

当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：

所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。他的存在是一个城市成长的标志。

一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体（包括裙房和塔楼），优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。

如何才能做出一个成功的商业综合体的设计？我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。在我学习过程中总结如下：

一、项目用地的分析

首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。

二、项目规划设计

1、规划总平面设计。结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。

2、交通流线的布局。有平面和立体式两种方式。两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。

平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。

立体式交通将人流车流分配在不同的空间高度，大幅度减少了不同交通之间的干扰，提高了空间利用效率和地面交通压力。

地下车库出入口、消防车道也应与人流不产生干扰，货流应设在偏僻的地块，减少对商业综合体整体美观的影响。

3、整体功能布局。在功能配置上做到裙房商场一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值。

分析项目基地周边的地块的建设情况和交通情况，得出项目可利用的交通要素，在此基础上进行总平面设计和交通流线组织分析，区分办公、公寓、住宅、商场等功能实体并组织流线和入口，力图通过合理的总图布局和流线组织把握好该商业综合体的复杂性。然后在市场定位和项目规划设计的基础上进行商场功能与业态布局，最后进行总体功能分区和平面布局。

三、商业空间的优化设计

1、商业功能组合优化设计。在设计之前，我们必须清楚商业综合体内部适合集合哪些功能，共功能的比例为多少。以把购物作为主要功能，餐饮娱乐为辅助功能，在进行功能组合优化时我们考虑以下因素：

（1）注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。（2）按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也要加入零售的元素，使业态变得越来越叠合在一起。

（3）让商场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织、各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。这样就要求建筑的公共活动空间的节点如中庭等设计需要综合考虑。

2、商业动线的优化设计。总体考虑商业的业态平衡，使通过所有店铺的人流量通行达到最大值。

商业动线是指以人流引导为重点目标，通过动线的组织引导消费者从一个购物点至另一个购物点。商业动线分为外部动线和内部动线。

（1）、外部动线的优化设计。考虑与外部环境（周边商业、居住区等）的对接，加强其可达性，是消费者可以便捷的进入商业综合体。同时考虑大量自驾车人流的引入方式，合理布置停车场。

（2）、内部动线的优化设计。主要考虑室内公共交通空间和商业布局问题，通过合理的交通组织和商业布局提高顾客的停留率和对商品的注视率，从而提升商品的销售率。

内部水平动线的优化设计。尽量不使任何一个店铺处于顾客的盲点位置，尽量避免出现次级通道，最大化顾客的视线通达性，使同一层的各个店铺空间都能得到充分展示。

垂直动线的优化设计。可将目的性较强的核心店铺、旗舰店或餐饮娱乐中心（如主题餐厅、快餐广场、影院、歌城）设于较高楼层，从而最大程度地吸引垂直向人流，将人流向商业价值较低的楼层吸引，从而提升商场的整体价值。

3、商业空间的优化设计（也称商业节点设计）。

商业节点设计主要是指位于商业动线的重点部位的设计。因为节点能聚散人流、提升商业价值、提供信息交流以及活跃商业气氛等作用，因此，通过节点的设计，强化内部空间的视线可达性、方向性和可识别性，引导购物人流，创造别具特色的商业空间及艺术景观。

（1）、主入口的优化设计。包括入口、人行天桥、广场、安全疏散口等的设计。

它必须具有明显易辨别的特征，强烈的商业氛围和感召力和合适的空间尺度（例如：出入口一般选择在昭示感较强的城市界面上和靠近公交车站、停车场，并以主力店铺和特色店铺组合而成）。

（2）、中庭空间优化设计。中庭既是人流交汇的枢纽，又是引导顾客进入购物中心的活动中心，可以设置供人休息和交往的空间，围绕中庭可以布置商店和营业厅。设置垂直交通（自动手扶梯），对底层人流向上提升起到很大作用。可布置宣传栏进行商业宣传和信息发布。

（3）、休憩场所的优化设计。可摆设凳子、椅子或利用花坛边缘、小构筑物作为顾客休息的地方。为提高商业价值，可将休息场所设置在较高楼层。

（4）、天桥的优化设计。设置连廊可使各区域连通性更好，从而提高各区域的商业价值。

4、立面识别性优化设计（1）、外立面的优化设计。通常以暖色调为主色调，材质上会采用花岗石和玻璃幕墙相结合。

（2）、主入口标志性和可识别性设计。主入口是人流的聚集点，设计有个性，可识别性的主入口立面，能够在顾客心中留下记忆。

（3）、色彩、灯光设计。一般采用白色、淡蓝色、粉红色、奶黄色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、银、黄、橙等鲜艳的颜色作为点缀，突出商业主题。

5、后勤功能的优化设计（1）、停车场的优化设计。停车场要满足与主要交通流线想通，使顾客直接、便捷的把车挺入车库，车库也应与商业区有直接的连接通道，让顾客直接进入商业区享受服务。

（2）、卸货区的优化设计。要满足与人流步行、车行动线分开，减少货运对整体商业环境的影响。还应做到尽量少占用商业空间，以免降低商业区的商业价值。

商业综合体的设计不单单只是建筑设计，它还要考虑做它的目的，也就是最大化的实现他的商业价值。

然而，上面那些内容确切的说只是学习笔记，当然，我必须去了解和学习。当真正把设计交到我的头上，看看这些笔记是不够的。就像老大说的：你不亲身去商业综合体内去看看，怎么知道他是什么样的？的确，现实中的东西他就是真实，它真的存在，可以看到，虽然看这些文字的时候会想出一些画面，但他真的能实际操作吗？

平面布局该怎样布局,交通流线该怎么引入，功能分区怎么整合在一起，各个功能分区又该怎么设计······学习的东西很多，这些东西必须从实际的方案中去学习、去借鉴。

第五篇：苏宁云商业简介

一、相信管理者与风投的估值能力。

定向增发，大股东占大头，而且还是高溢价增发。著名风投在二级市场股价明显低于增发价时仍守信增发。这同样说明其更看重苏宁的未来而保持与管理层的友好合作。现在股价只有增发价的一半了，标的的安全边际不是一般的高。

二、相信苏宁当家的人格与能力 出身普通，走到如此成功的今天。仍然保持旺盛的创业激情。这样企业家不多，张董算一个。

三、看好苏宁的未来

目前电商大概有三个模式：淘宝的纯线上平台、京东和易迅的线上平台+物流、苏宁及国美的线上平台+物流+线下门店。从马云筹建菜鸟网络的动作来看，以后淘宝将与京东、易迅将高度重合。而淘宝没有自营店，菜鸟网络也是多方投资。这样淘宝的资金压力是最小的。易迅背靠腾迅这棵大树，其对烧钱也有持无恐。苏宁与国美有门店及多年来的积累。反倒是京东，其到目前为此还是一直靠风投的资金在烧钱。其不断扩大的市场份额蛋糕，将会吸引更多的电商目光，现在还说京东挑头打价格战，还不如说京东已经被围城。大家就在等其资金链迸裂的那一刻。

苏宁昨日宣布全面收购母婴电子商务公 司-红孩子，定价6600万美金，红孩子2012年预计销售收入10亿元左右，此次收购隐含红孩子的市销率（市值/销售）为0.4倍。我不不去探讨此次收 购定价是否合理。我们愿意探讨两个问题：一是红孩子作为中国最早，也曾是中国最大的母婴电子商务企业，为何最终会沦落到被收购的地步。二是苏宁在积极进入 电商之后，可能面临的机会和挑战（所有分析基于行业格局和模式转型而非基于对苏宁业务的探讨）。

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红孩子的衰落。根据媒体报道，红孩子收入在过去3年几乎没有增长，在一个行业平均增长率超过50%的行业里，没有增长就意味着退步。中观层面，京 东商城和当当网在今年相继宣布母婴产品月度销售收入超过1亿元，红孩子在电商行业里面临被边缘化的压力。从红孩子衰落，我们可以梳理出垂直/渠道型电商发 展的相关规律：a.资本不可或缺，但单纯依靠资本投入，商业模式无法持续，无论是电商还是团购，都逃不出这个规律。b.营销不可或缺，但单纯依靠广告投放，流量不可持续.c.如果没有品牌互动，中国缺乏纯渠道/垂直型电商的发展空间，在可预见的将来，电商业态将主要集中在：平台型电商（淘宝，腾讯），综合渠道电商（京 东，苏宁易购，当当等）和品牌电商（凡客，乐蜂以及各色淘品牌等）。三种业态会互相渗透和融合，如平台型电商会通过构建生态体系的模式更深层次的介入物 流，综合渠道电商会通过推进开放第三方进一步丰富品类，在供应链管理的基础上构建自身的平台型业务，而品牌电商有可能依托自身品牌延伸和扩张，并开放给相 关品类，向垂直渠道延伸。在融合和渗透的过程中，各业态都需尊重互联网用户为王的基本规律，提升用户体验，但同时必须强化而不是弱化自身的核心竞争力，如 渠道可以推动开放平台建设，但必须持之以恒的提升供应链管理和服务的能力（包括规模，成本，效率，品类控制等），而品牌则需持续强化用户对品牌认知，品牌 的内涵，产品的品质和服务的人群细分等等。在2009-2011/06的电商泡沫，在资本的驱动下，少数企业坚持了正确的战略，如京东在高速发展的同时，在喧嚣的价格战背后，始终在用户端追求客户体验，在商务端追求成本降低和效率提升；乐蜂网体现了打造和呵护品牌的耐心和坚持；当当网在明确综合电商的定位 下，结合自身情况，推动请进来（酒仙网，国美电器等）和走出去战略（已入驻腾讯网购）。部分企业在意识问题后，即使进行了及时的战略调整，如凡客。但大部 分企业（团购/垂直电商）已经错过了调整的时机，很多企业也丧失了自我调整的能力。红孩子不是电商并购的开始（2011年，腾讯收购了易迅网，投资了好买 网等），但也绝不会是并购的结束。对于电子商务行业来说，苏宁对红孩子的收购谈不上是什么大事件，短期内不会改变淘宝/天猫和京东的领先地位，也不会改变 腾讯，当当甚至国美在电子商务行业的既定战略。

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苏宁不会比沃尔玛更优秀。2011年年中，在我们推出电子商务行业的研究报告之后，很多投资者咨询我们讨论苏宁电器做电子商务能否成功，苏宁电器 是否具备投资价值。我们对苏宁电器没有研究，缺乏对基本面的判断，但我们的研究的确表明，苏宁电器在很长的时间内，对二级市场投资者来说，都可能不是一个 很好的标的。即使强如沃尔玛（遑论百思买），在电子商务影响逐步加大的情况下，股价在数年内都没有任何表现。在谷歌（互联网）起步之后，微软数年不长，在 苹果（移动互联网）启动之后，谷歌股价2年半不涨。这个不是一个行业的问题，也不是一个公司的问你题，这是科技业的规律，亚马逊和沃尔玛只是科技和实体经 济融合之后的一个案例而已。其实，沃尔玛在电子商务和微软在互联网不可谓不努力，而谷歌的移动互联网(安卓)战略甚至可以称为很成功。在一个大的产业格局 变迁，破坏性商业模式面前，原来领先的企业经过一个大的战略转型，同时承担转型的成本，压力和风险都是题中应有之意。区别仅在于，优秀的企业跨过了转型这 道坎儿，或者至少跟上（虽然不在是领导者）了产业发展的新潮流（在这个层面，我们看好谷歌，看好腾讯），而大部分原来成功的企业(诸如Yahoo, 诺基亚等)在新浪潮中折戟沉沙。苏宁电器的股价在过去一年大幅下跌，但电子商务的大背景下，我们不认为苏宁会比沃尔玛更优秀，沃尔玛2-3年没有完成的转 型，苏宁也不会在1-2年就完成。

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苏宁的战略格局和魄力好于百思买。苏宁的股价表现说明其经营情况远低于市场的预期，市场对易购的质疑之声也越来越重。但苏宁过去一年在电子商务方 面的表现其实好于我们预期。对互联网的陌生（宕机最频繁的购物平台），左右互搏，传统运营思维和激励机制，盈利压力，这些本就是苏宁进入电商应当承担的成 本。苏宁在过去3个月表现出来的战略格局和推进魄力要远强于沃尔玛和百思买，包括线下去电器化，易购平台化和此次对红孩子的收购（在这种战略格局下，整合 风险和并购成本都已经不是不可克服的障碍，2011年腾讯对电商的投资也曾引起市场无数质疑）。对百思买，甚至沃尔玛的研究表明，因为股东也基本实现了社 会化，且主要是职业经理人管理，所有的利益相关方的第一诉求都是盈利，面临电子商务的第一思维都是鸵鸟政策，而亚马逊过去几年的重点放在了数字媒体，云计 算等科技创新上，在在线购物领域也采用了一种温水煮青蛙的策略，并没有发动激烈的价格战（从另一个角度，亚马逊的利润率也不允许其采用更为激进的定价策 略）。市场上，很多投资者将苏宁积极进入电商业务看作是是京东挑战的回应，但我认为，对其战略更有效的评估是：苏宁在骨子里仍是一个家族企业，一个创始人 管理的公司，企业家精神犹存。当然，不可否认的是，在企业家的自我面前，二级市场股东的即期利益-对利润的诉求-在可预见的将来都不会是公司的战略重点所 在，虽然投资者和公司在股价方面利益高度统一。

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正确的战略在传统行业也许意味着成功了一半，但在互联网行业，仅仅意味着你有玩下去的资格。没有采用激进战略时，线下企业感受到的往往是郁闷，增 长放缓，市场份额增长乏力，但采用激进策略之后，痛苦才刚刚开始。预计很多矛盾会加剧，左右互搏（线上线下同价？？意味着线下盈利基本清零），供应链管理 效率（要改变目前类地产经营模式，缩短供应商账期-目前过百天），很多问题会更为突出，品类瓶颈（京东目前品类超过150万），开放平台建设（对IT系统 提出了更高的要求），更重要的是，如何向互联网企业，从管理团队到工程师实现全员的激励（这和线下企业仅仅激励高管差别巨大）。而这种痛苦的背后同时又面 临目前低迷的消费市场和资本市场。很多投资者对张近东的财富充满信心，但在规模，成本和效率都处于劣势的阶段（1-2年），我们能看见的只可能是财富的消 耗，而不是财富的价值。作为二级市场投资者，我们不会比企业家更为了解企业的发展。你以为blackberry抓住了智能手机，其实它没有；默多克以为Myspace抓住了社交 网络，其实它也没有。谷歌和Facebook都提出了清晰的移动互联网战略，在媒体为它们喝彩的同时，美国的投资者却选择了用脚投票。当我们看不清楚的时 候，让我们相信时间，等一等，除非你真的认为已经跌无可跌。

孙为民：零售业的蓝海在哪里？（转载）作者：姚佩畅

很多人清楚地记得，2012年末，一位地产界的企业家、一位互联网界的企业家，曾高调为中国零售业线上线下的发展趋势下了亿元赌注。两个原本零售业圈外人士敢于对赌零售业的未来，说明中国零售业的发展正在被“外行”关注。这是一个值得重视的现象，当诸多业内人士为当前零售业增速趋缓、发展面临诸多困境而担忧时，业外人士却对此信心满满，充分说明社会对零售业发展的预期看好。

从刚刚闭幕的两会传递的信息也表明，当前互联网技术、物联网应用正在大规模融入零售业，信息化为这一传统行业插上腾飞的翅膀，零售业的春天来了。零售业一头连着生产、一头连着消费，上游产能过剩、下游消费不足，新一轮中国经济在全面工业化嫁接新型城镇化的框架下发展，零售市场空间巨大。2008年国际金融危机，外贸出口压力形成新的倒逼机制，国家出台一系列拉动内需举措，汽车补贴、家电下乡、家电以旧换新、能效补贴等政策在特殊时期起到提振信心、稳定市场的作用。这些措施，更加坚定了我国内需主导消费驱动的经济增长政策。

零售的发展具有鲜明的时代色彩，资讯互动手段、商品流转工具、货币结算方式，影响着流通业态形式。当前的零售业不同于过去，是传统行业嫁接现代科技的时代。零售商和消费者运用互联网进行信息互动，实现大规模点对点的双向传播沟通。商品流转方面，航空、航运、高铁、高速、自动仓储、快速拣配、GPS等诸多现代化工具在仓储和配送环节投入使用，极大地提高了商品社会化流转的效率。货币的结算方式日趋虚拟化，无论在店面网上还是货到付款，均实现数字化的货币支付结算。零售业正在从劳动力密集型、人才经验型，向知识型、技术性转轨，迈步进入科技零售时代，中国零售业的未来春光明媚。

然而，转型初期的零售业注定要经历阵痛，当前电商与实体店都在抢食这块“蛋糕”，但线上线下零售面临的困境十分相近。目前，我国线下约有400万家各类零售企业，年销售规模16万多亿元，近年来租金、人工成本持续上涨，抵消了销售增长的规模效应，全行业整体效益大幅下滑。线上约有700万家大大小小的电商企业或网上卖家，累计年销售规模1万多亿元，绝大多数电商企业、网上卖家不挣钱或挣小钱，而少数提供平台服务的电商挣大钱，电商企业规模越大亏损越大。线下零售服务商即房地产开发企业，挤占零售商的生存空间；线上零售服务商即电商平台企业，侵蚀电商企业的利润空间。换句话说，实体店给房地产商打工，网店给平台打工，这种局面使得中国零售业春寒料峭。

零售业的蓝海在哪里？数以千万计的中国零售企业，要融合线上线下两个平台、自主渠道，把握商品和物流两大根本、自主营销，服务于供应商、服务于消费者，靠创新模式开辟属于自己的春天。当前中国零售企业有三个持续创新的路径，其一，如何在趋于同质化的竞争中，不断保持个性化的经营，世界范围内经久不衰的解决方案是，向上游的商品设计和产品品牌渗透，向店面、物流、信息等行业基础环节投入，不断巩固扩大在行业内的经营资源。其二，利用互联网等新渠道的广域覆盖优势，创新定制产品规模化经营、长尾商品快速化周转等新的业务模式，使互联网成为有效新零售的工具。其三，融合线上线下两个渠道、整合店面物流前后两个平台，让广域化、社会化的商品销售实现区域化、本地化服务，又要让区域化、本地化的产品实现广域化、社会化销售。

西方零售行业有一句话，零售就是细节。展望未来中国的零售业，无论店面销售还是网络销售，都是零售、都是实体产业。零售的细节源于每一件商品的采购、销售和服务，零售的细节源于每一位顾客的需求、购买和体验，由此缔造出规模庞大的巨型企业。持续稳健增长的中国经济，14亿收入逐年递增的人口市场，上千万线上线下零售企业的辛勤努力，中国零售业的明天注定春色满园。

（来源：经济日报作者孙为民，作者系苏宁云商副董事长）

选择苏宁的理由一它是消费股二是它二十年不会st三是股价低于十元四是发展前途光明不断转型