滨江新城1（汇编）

第一篇：滨江新城1

五、浦口新区、滨江新城

从整个江北地区的大开发战略考虑，江北地区的开发应该打破行政界限的分割，统一协调发展，在区划调整上要有战略眼光，从长远利益和大局出发，实现整体合一发展。根据前一部分对江北新城的性质确定、功能定位，以及功能分区设想，以下将对新城主要功能区建设拟定基本思路。

(一)行政新区

行政中心区的空间选择在浦口和珠江交接的顶山镇区与长江之间的开敞空间。行政中心的空间选择充分考虑了现有的基础条件和新市区发展的需要，一是从用地性质转换过程来看，该区原来为公安劳教用地，搬迁成本较低；二是因为该区背山面水，环境极为优越。但对合一的江北区而言，行政中心偏南，一定程度上也影响了其行政中心功能的发挥。包括行政中心区在内的新城综合服务功能区的建设，首先需要解决的是过江通道的建设问题。一是考虑建设江北滨江大道，以其贯通新城沿江分布的各功能区，打通综合服务功能区南北向交通通道，北接长江大桥，南连长江三桥，从而实现其与南京主城区间接的跨江连通；二是重视过江隧道的可行性论证，尽快开工建设综合服务功能区东部的过江隧道，最终实现新城和南京主城区的直线连通，进一步强化新城区和主城的联系。

(二)国际贸易中心区（CBD+ITC）

1、国际贸易中心区建设的全球背景

（1）全球化对社会结构的影响

西方社会结构重建对城市发展产生了很大影响。金融和专门化服务已经成为国际交易的主要组成部分。在国际交易的关键地点，金融市场、高级服务公司、银行和跨国公司总部云集。由于国际金融流的快速增长大大提高了交易的复杂程度，这种新环境势必需要有一个非常高级的专门服务设施和高层次的电讯设施提供服务，城市也就成为这两者的中心区位，80年代以来特大城市的作用因此而得到进一步加强。

（2）国际金融和商务中心的形成近10年来所有发达国家的经济空间都显示了一个类似的现象，即金融活动与生产服务业在一些中心城市迅速集聚，促进了国际金融和商务中心的形成。首先，金融活动的高度集聚,在城市等级体系的顶层由银行、投资公司、法律机构、保险公司和证券交易所共同组成的金融综合体已经成为各部门的决策中心。其次，跨国公司总部也依附国际金融中心呈现集聚趋势。

2、加快江北国际金融副中心建设

面对全球化背景下社会结构的重建和新城市经济现象的冲击，南京市理应充分利用自身区位、制造业基地和开放型大都市的有利条件，依托南京作为央行区域分行所在地、依山滨江、土地资源丰富的优势，推进江北地区金融副中心建设，建立高效、便捷、安全、规范的资金融通网络，培育发展资本市场。

通过金融市场、金融机构、金融工具多元化，完善江北区域金融市场营运中心功能，建成服务苏北、皖北及周边地区的资金配置中心和金融副中心，建设具有国内先进水平的金融信息中心、金融研究中心和金融人才中心。推进证券市场建设，建立为中小高科技企业融资服务的风险投资机制，发展大规模的证券、产业投资基金。并建立起门类齐全的金融市场体系和社会中介服务体系，并形成高效规范的金融监管体系，全面实现金融市场的依法有序运行和监管。

最终以金融中心建设为依托，以区内知识园区和现代制造业基地建设为支撑，带动生产

性服务业的发展，建设形成江北地区国际贸易中心。贸易中心位于浦口顶山的新城综合服务功能区内。

(三)知识园区（大学城+高新技术园区）

江北新城区的生态环境和社会环境优越、区位适中、交通条件良好、高校聚集，且江北现有高新区和高校相邻布局，非常适合发展大学城和高新技术开发区结为一体的知识园区，江北地区当前实施统一开发建设，可以利用现有高新技术开发区和高校的优势，拓展高新技术产业园区，在更大范围内建设知识园区。计划沿老山一线建设沿山路，将南京工业大学、气象学院、东大、南大等高等院校串成一线，并连接高新区统一开发建设形成条带状知识园区。

首先，江北新城区的智力资源密集，人才荟萃，拥有南京大学、东南大学、南京工业大学、南京气象学院、海军工程大学和南京金融专科学校等数十所大专院校，科研设施先进，科研开发实力雄厚，是重要的科研和教育基地。

其次，江北新城区地处南京市域长江以北，西面、北面和东面分别与安徽滁州的来安县、天长市和江苏的扬州市接壤，104、205、312、328国道，宁合、宁通、宁淮、宁连高速公路，津浦、宁西（在建）、宁启、宁汉（规划）、宁连（规划）铁路在该区交汇，长江大桥、二桥、规划建设的三桥和过江隧道使江北和南京主城区的联系更为通畅。便捷的交通运输条件使江北地区成为南京市重要的水陆交通枢纽。

再次，江北新城区背山面水，长江自南向北绕城而过，老山国家级森林公园东西绵延30多公里，面积80多平方公里，是南京市周围面积最大、森林覆盖率很高的山林绿地资源，被誉为“南京市后花园的天然绿肺，新城区山、水、城、林相映成趣，自然生态环境极为优美。

最后，国家级南京高新技术产业开发区发展建设已有相当实力，2000年南京高新技术产业开发区实现技工贸总收入265亿元，利税29亿元，高新技术产业在南京已有了一定基础，高新技术创新体系、创新氛围正在逐步形成。南京高新区经过10余年的发展已初具规模，作为高新技术产业的基地和新的经济增长点对周边地区的带动和辐射作用愈来愈明显，随着长江二桥的开通及三桥的建设，其连贯东西、承接南北的区位优势将日益发挥出来。

以上基本条件的具备为江北知识园区的发展建设奠定了重要基础，同时江北新城综合服务功能区的临近建设，很大程度上承担了知识园区建设所应配套的良好的信息交流、资金融通和生活服务功能。因此，江北知识园区的建设应该是十分可行的。

知识园区的建设实现产、学、研一体化发展，其中产业方面主要考虑软件开发、电子信息、生物医药、集成电路、光机电一体化和新材料行业的发展，同时以南大、东大为主体发展高等教育区，总体上形成一个高科技研发中心密集群。

(四)发达制造业基地

1、制造业在现代产业发展中的地位

世界经济的飞速发展，发达国家已经逐步进入了后工业化社会，一般理论分析认为，后工业社会中以现代服务业为主体的第三产业成为现代产业的主体，而制造业却成为传统产业，并在现代产业中逐渐失去其主体地位。然而事实表明，制造业不仅在发展中国家的产业发展中占有重要地位，而且在发达国家仍然具有不可忽视的基础作用。

2、江北现代制造业基地建设

江苏省的临江工业已具有较雄厚的基础，在长江三角洲乃至在全国产业布局中占据着重要地位，是长江产业带的重要组成部分（详见下图）。今后应继续加强以南京为主的石化工业、钢铁工业、电力工业和以镇江为中心的造纸工业，以集群、组团方式强化石化、建材、个工业区，合力建设形成江北制造业基地。

重化工业园区主要包括南钢、华能、南化、扬子和南京化工园区，主要发展化工、钢铁、电力工业，发挥重化工业聚集优势。重化工业园区目前已有扬子、华能、南钢、南化“四大家族”，加上扬巴工程的上马、南京化工园的筹建，对土地的需求量比较大，对环境污染较为严重，为了保证高新区和几所大学所在地的环境不再受到重工业、化工园区的影响，重化工企业应该沿长江北岸向东向北拓展（六合方向），而六合土地面积1402平方公里，可彻底解决重化工业用地紧缺的瓶颈。特别是六合沿江地区，地处南京主城的下水、下风方向，非常适宜重化工业的发展

轻工业区考虑布点在珠江镇以西地区，主要布置精细纺织、服装、生物制约和新型材料等轻工业。并适当考虑家电工业，以出口家电产品、显像管等为重点，加快建立科工贸一体化集团，进一步开拓国内外市场，提高竞争能力。该区严格控制污染企业的布点，保护良好的自然生态环境，以减少对中下游地区的负面影响。

(五)物流基地

适应南京建成全国一级物流中心的大势，江北地区应该承担相应的物资积散功能，利用

江北交通优势，着力进行物流基地建设。首先从用地空间上考虑，作为重点建设的王家湾物流中心地处新庄和仙西之间的狭长地带，用地空间极为有限，而江北的用地余地较大。其次，江北新区的区位交通条件极为优越，该区西面、北面和东面分别与安徽滁州的来安县、天长市和江苏的扬州市接壤，104、205、312、328国道，宁合、宁通、宁淮、宁连高速公路，津浦、宁西（在建）、宁启、宁汉（规划）、宁连（规划）铁路在该区交汇，长江大桥、二桥、规划建设的三桥和过江隧道使江北和南京主城区的联系更为通畅，便捷的交通运输条件使江北地区成为南京市重要的水陆交通枢纽，汇聚物流的中心地区。最后，江北以浦口为中心，已经形成一批大型的商贸流通市场，主要包括建材市场、汽车销售市场和农副产品市场等，这是物流基地形成的产业基础。

江北物流基地将主要依托铁路站场、高速公路线，在浦口火车站、浦口和大厂西北宁启铁路（规划）沿线，以及雄州镇布设站场，并进行配套设施建设，基本上形成两大物流基地。一是在浦口北，宁合、宁通、宁淮、宁连高速公路，津浦、宁西（在建）、宁启、宁连（规划）铁路的交汇处建设大型物流基地；二是在雄州镇西北，宁通、宁淮、宁连高速公路，宁启、宁连（规划）铁路交汇处建设小型物流基地。

物流基地应重视集约化、规模化经营建设，提升物流基地档次，逐步拓展市场范围及相关行业领域。巩固和发展以烟草、石油等为主的传统优势商品流通业，重点建设一批知名度较高，交易规模大、辐射能力强、运作规范的农副产品、工业消费品和生产资料批发市场，调整和规范发展日用工业品、建材、建筑装饰等大型专业化特色市场，并重视发展农副产品批发市场，以强化南京都市圈农副产品集散中心地位，形成大市场、大流通、大贸易的现代化商品流通格局。重视提升生产资料市场档次，在商品集散、信息发布、物流配送等方面完善服务功能，以现代物资交易中心定位。

(六)高档居住区+休闲度假区

1、高档居住区建设

在过去十多年中，由于江北各方面的条件尤其是环境和交通的制约，居民集中在江南，江北的大企业也不愿意把住宅安在江北。随着长江三桥的兴建和江北基础设施的改善，南京实现跨江发展的条件已经具备，江北新市区的开发进程将加快。尤其是浦珠一线，东枕长江，西邻老山，环境优良，而且可用土地较多，是南京城市功能向江北扩散的首选地区，这为低成本投入、高起点建设提供了一流的资源平台。将来新城建成后，由于环境处于打场地区，加之与主城的垂直距离最近，对主城居民的吸引力也最大，不仅有望成为南京乃至全省向安徽辐射的重要阵地和排头兵，而且将成为南京最具魅力的新市区和城市后花园。

江北地区具有依山傍水的优越自然生态环境，长江三桥、过江隧道的建设，使江北新城与南京主城的联系更为便捷，加上江北基础设施的大力改善，这都为江北建设城郊高档居住区提供了基础条件。江北高档居住区的空间选择主要以珠江镇为中心，范围包括珠江镇区及镇区西部老山东南麓地区，重点建设面向南京主城、江北新城居民的高档住宅。

2、休闲度假区建设

旅游业的发展主要呈以下趋势：①旅游休闲已经成为风靡全球的时尚和生活方式；②个性化、舒适化、主题性、文化性旅游产品成为国际旅游发展方向；③旅游业与相关产业的融合愈加紧密深入，“大旅游”经济发展观念正越来越被认识和重视。

江北地区生态环境优越，自然旅游资源优势突出，区内拥有珍珠泉、温泉、龙王山等旅游景点，以老山风景区为主体，已经具备开发假日型休闲度假旅游的资源条件。另外，随着南京市城市建设跨江发展战略的实施，将使江北新城区融入南京城市的整体建设进程当中，也必将大力推进江北新城区的发展。主要在基础设施建设方面，江北将从中大为受益，长江三桥、过江隧道的建设，加上远期长江四桥的建设，将使江北新城与南京主城连为一体，南

京城市将实现滨江城市向跨江城市的转变。交通瓶颈的打破，优良生态环境的具备，加上逐步受到重视的假日休闲旅游业的发展趋势，使得江北依托老山风景区的休闲度假区具有其开发的可行性和必要性。

江北新区休闲度假区的建设，依托老山风景区，近期主要在汤泉温泉、珍珠泉、珠江镇北部老山南麓区开发休闲度假中心，远期进一步开发建设永宁镇南部老山北麓地区的旅游休闲度假中心。度假中心主要面向南京主城和江北新城城市居民和周边城镇居民。

第二篇：滨江新城简介

滨江新城简介

2007年12月，经国务院同意，国家发改委正式下文批准长株潭城市群为“全国资源节约型和环境友好型社会”综合配套改革试验区。2008年，长沙市委市政府高瞻远瞩，决定规划建“两型社会”综合配套改革试验区——长沙大河西先导区。长沙大河西先导区规划面积1200平方公里，滨江新城作为其核心起步区，占据着龙头项目的地位。

滨江新城地块呈南北狭长形，南到潇湘嘴、北达北二环线、西至银杉路、东临湘江，占据着约7公里长的江岸线。总面积6.7平方公里，净开发用地约3500亩，从2008年开始运营至今已出让用地将近1600亩，剩余土地约为1600亩，净用地容积率为3.7，项目开发面积达到850万平米，其中商住比为3：7。

滨江新城定位以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心。将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口。

为了实现与河东区域的畅通连接，滨江新城片区设置过江通道多达5座。已通车的三汊矶大桥、福元路大桥、银盆岭大桥、营盘路过江隧道分别从北部、中部和南部与片区相连；桐梓坡路过江隧道已完成规划设计，即将启动建设。

长沙地铁四号线纵穿滨江新城内部，在滨江新城区域内规划有三个地铁站点，分别位于为银盆岭地铁站、茶山路地铁站，长望路地铁站，基于轨道站点布局，规划有三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区。经过4年多左右的土地运营，目前中央商务区及活力生活区已经初现雏形。

中央商务区为滨江新城金融中心区，民生银行湖南总部大厦已经正式启用，广东发展银行湖南总部、上海浦东银行湖南总部大厦正在设计阶段，该片区未来将发展为河西乃至长沙的金融中心。

南侧岳麓大道两厢规划为活力生活区，该片区主要发展大型城市综合体，商业规划集中，3-5年内将发展成为河西商业中心。岳麓大道北侧的B4、B5地块为世茂集团开发的大型城市综合体，占地面积约235亩，建筑面积55万平米，已引进高达249米的希尔顿酒店，目前该项目商业、住宅均在售；世茂滨江项目对面是宁波奥克斯集团开发的奥克斯广场，该项目占地面积约100亩，商业比例达60%，约27万平米左右，已引进平和堂百货、华润万家超市等大型集中商业，还将发展高端写字楼、商务公寓等物业；岳麓大道南侧的B7地块面积约为350亩，容积率5.0，是2012年长沙市的地王，保利和万科联合体摘牌用地。未来将发展为大型城市综合体。该地块是湘江二桥桥头堡位置所在，昭示性好，适宜开发标志性建筑，地块交通、景观等条件极为优越。

滨江新城北侧保留有汉代城墙遗址，是省级文物保护单位，在此基础上将发展为占地700亩的北津城公园。该片区依托北津城公园，拥有良好的景观及人文条件，将发展生态宜居建筑，吸引高端居住人群及研发、创新企业。

滨江新城沿江面长达8公里，自然景色优美，是长沙现存沿江最长的可开发性滨水绿地，具有绝佳的滨江资源。目前，滨江新城沿江步行商业街已经启动，渔人码头已经在售；裕湘纱厂建筑群已于2009年10月完成了保护性改造工作，不久将对市民开放。届时，滨江新城沿江景观商业将成为长沙市民休闲娱乐的新选择。

第三篇：滨江新城管委会2011工作计划

2011工作计划-www.feisuxs-：年内重点组织实施三大类12个重点项目，滨江新城管委会2011工作计划。第一类是年内全部完成的项目，共7项：一是龙川南路南延。二是纬三路建设。三是黄海路南延。四是22万伏高压杆线改架。五是龙川南路穿越宁通高速通道建设。六是沪陕高速预留黄河南路通道建设。七是宁通高速南侧景观带建设。第二类是年内争取完成的项目，共3项：一是建都路南延先导段。二是江平线先导段。三是通港路先导段，工作计划《滨江新城管委会2011工作计划》。第三类是年内部分完成的项目，共2项：一是人工湖建设及周边地块整理。二是建乐、镇西、长红安置区建设。有几个到现在还没有动静，静观其变！都是与修路,累积建筑材料有关这样的工作社会上一般人员就能适应,计划-www.feisuxs-不计划-www.feisuxs-没有那么复杂计划-www.feisuxs-是计划-www.feisuxs-，还不定啥时候速度太慢了，管委会成立马上快一年了，基本没啥变化，龙川南路南延段年底能否通车还是个问题，穿宁通高速更是个没影子的事，没钱天皇老子都没辙！“滨江新城管委会”一个不伦不类的产物以我个人观点，今年年底龙川南路南延(含宁通遂道)，黄海南路南延都是浮云。唯有纬三路有点可能的确，到目前我还不知道是仙女镇的下属，还是平行呢

第四篇：江都市滨江新城简介

江都市滨江新城简介

江都市滨江新城位于江都市主城区南面，处在扬州、泰州两个省辖市的中间，也是沿江工业走廊的核心地段。规划总面积约为36平方公里，东至与沿江开发区接壤，南至夹江，西至芒稻河，北至宁通高速。

滨江新城功能定位为行政、商务、居住、会展、体育、文化、旅游于一体，凸显“亲水、生态、现代”三大特色，着力将滨江新城打造成为环境优美的生态之城、功能完善的现代之城、适宜人居的和谐之城。辖区以沪陕高速为界分为南北两个片区，北部片区依托老城区现有人口与设施，与舜天路城市商务主中心有机结合，重点布置商业服务、金融办公、市民广场等大型公共设施。同时，充分利用芒稻河和返坎河水系，打造城市水景，规划布置居住片区。南部片区结合内部水网改造、人工湖建设打造沿江东西向景观走廊，围绕人工湖规划建设会议中心、体育中心、广电中心、规划展览馆、档案馆、博物馆以及休闲娱乐、商业配套等设施，打造江都的RBD。

滨江新城具有独特的区位优势，上海、南京、徐州三大都市圈在这里重叠，江苏省沿江与沿河两大经济带在这里交汇，京沪高速、沪陕高速、宁启铁路、长江江都港、苏中机场五大交通枢纽在这里连接，伴随着扬州文昌路的东进和江都舜天路的西上，扬州与江都两城组团发展的都市框架基本形成。经过10年左右时间的开发建设，未来的新城将成为江都乃至扬州地区最有魅力的商贸、文化、旅游、休闲片区。

第五篇：长沙滨江新城项目建议书

长沙市滨江新城开发项目正式启动了。想起去年五、六月间，我和岳麓区的几个兄弟们，为写这个项目建议书，不知逛了多少网站、熬了多少通宵。那是在我刚作完岳麓区工业园项目规划后不久，身体还没有恢复，兴趣还比较浓厚的时候，好在据说后来的规划大体上是沿袭了我这个思路。现将文本摘录到博客上来，请广大博友指教。

一、项目背景

潇湘大道北段滨江开发南起潇湘嘴，北至二环线、三汊矶大桥，东临湘江，西到银杉路、老银盆路，规划面积7.2平方公里。近年来，长沙市城市建设大步跃进，经济社会快速发展，随着“三环六桥”及城市主干道建设基本完成、湘江东岸滨江区开发渐成规模和桔子洲开发的正式启动，潇湘大道北段的建设及其滨江开发的条件已经具备，时机已经成熟，任务迫在眉睫。项目建设与湘江东岸滨江区域、桔子洲、岳麓山的开发融为一体，是打造长沙城市名片的核心工程。

二、项目建设的意义

1、是建设湘江生态经济带的重要节点。湘江生态经济带建设是“十一五”期间全省经济建设和环境保护的重点项目。长沙是长株潭一体化的中心，其经济、政治、文化的首位度不可动摇。湘江长沙段滨江区处于生态经济带北端的龙头，是生态经济带建设的核心。潇湘大道北段及滨江开发是长沙“一江两岸，滨江开发”的主体部分，只有完成该项目建设，长沙的滨江开发才能形成一个整体，从城市建设、产业发展、环境保护和城市防洪等方面引领湘江生态经济带的发展。潇湘大道连通岳麓山风景名胜区、岳麓山大学城、长沙高新区麓谷产业基地和长沙市治周边行政商务圈等众多重点区域。该项目建设可以促进几大区域的合作、交流与互补，加快这几个板块的发展，形成滨江“经济走廊”。潇湘大道北段承载着湘江长沙段的城市防洪和长沙河西污水处理的功能，建好该项目可以彻底解决岳麓防洪和污水处理问题，保育湘江母亲河的生态环境。

2、是提升长沙城市形象的核心工程。过去几年，长沙市的城市面貌发生了深刻变化，但是山水洲城融为一体的城市名片没有很好的凸显，城市“景眼”不够抢眼。关键原因就是没有完成潇湘大道北段建设及滨江地区开发，导致湘江两岸的开发一条腿长一条腿短。整个滨江区的夜景一边灯火通明、热闹非凡，一边黑灯瞎火、冷火秋烟，像一个“半身不遂”的巨人。启动该项目建设，能加快实施“一江两岸，滨水开发”战略，使山水洲城融为一体，形成城市的标志性景观。启动该项目建设，能将岳麓山、桔子洲、龙王港、西湖、北津城三国古城墙遗址等众多自然和人文景观链接起来，促进各景区、景点的改建、扩建和新建，拓展内涵和外延，整合、提升旅游业品位，形成精品旅游线路，带动长沙旅游业的发展。启动该项目建设，能促进银盆岭大桥桥头及其以北区域的城市建设、旧城改造和土地开发，建设地标性的商贸、商务和会展楼宇，发展以总部经济、楼宇经济为主体的现代都市服务业，实现沿江地区的产业结构由生产型向综合服务型的功能转换，构建能与上海陆家嘴中心商务区相媲美，与长沙新河三角洲遥相呼应的滨江生态商务区。

3、是带动岳麓新城发展的龙头项目。长沙市治西迁以后，岳麓区抢抓机遇，强力推进城市化进程，城市面貌日新月异。但市治周边地区发展速度与其区位不相适应，该项目规划范围内总体上还处于半农村、半旧城区、半工业区的状态，与湘江滨江区开发和岳麓新城的发展极不协调。加快该区域的开发建设，是岳麓新城发展的重点，具有牵一发而动全身的重要作用。可以加快该地区产业转型。目前，该区域有企事业单位100余家，绝大部分国有工业企业效益下滑、资不抵债，使得该区域经济落后、人心不稳。启动该项目建设，这些企业完全可以利用拆迁补偿资金和存量土地增值，完成企业改制，实现化蝶重生。同时，剩余土地可以用来发展现代商贸服务业，实现该区域“退二进三”的产业转型，促进经济发展。可以实现该区域的整体开发。目前，该区域大部分处于城乡结合地带，基础设施滞后，城市建筑陈旧，棚户区、贫民区较多，很多地方甚至连自来水都不通。由于潇湘大道北段一直没有启动建设，该区域的项目建设标高无法确定，各类管网没有配套，整个银望东片、岳北渔场和桐梓坡S片有近7平方公里土地无法开发。潇湘大道北段的建设可以直接带来两厢近4000亩土地升值约20亿元，带动地区的开发建设，成为岳麓区“十一五”期间经济发展和城市建设的主战场。可以带动岳麓新城的整体发展。该区域扼守湘江两座大桥的桥头，与市治周边行政商务圈和桔子洲相互配套，浑然一体；与长沙市高新区麓谷产业基地、岳麓山风景名胜区、岳麓山大学城和望城坡商贸物流圈声气相通、互为犄角，开发该区域可以实现河西经济要素的有效聚集和合理配置，实现区域经济协调健康发展。

三、项目概况

项目规划面积7.2平方公里，区域范围内有国有企事业单位100家。据初步调查，区域具有开发建设可行性的土地面积5.7平方公里，其中国有土地3.16平方公里，集体土地2.54平方公里。根据城市建设控制性详细规划和区域土地利用现状核实，该区域的土地构成情况是：路网建设用地1.09平方公里，公园、绿地用地1.19平方公里，学校用地0.29平方公里，市政设施用地0.28平方公里，农民安置用地0.6平方公里，纯开发建设土地2.25平方公里。

四、开发建设构想

（一）开发思路

按照“政府引导、社会参与、市场运作”的总体思路，以基础设施建设带动组团式开发的模式，立足土地资源和资本市场两个根本点，形成政府支持、社会参与的多元化投融资机制，走“拆、改、留”并举和滚动开发的路子，促进潇湘大道北段滨江地区的功能向以商贸商务、生态居住、休闲旅游为主的功能和环境景观功能转变，实现滨江地区城市功能、生态环境和产业结构的历史性跨越，带动岳麓社会、经济、环境的协调发展。

（二）开发原则

1、产业化与城市化相结合原则。项目建设按照“重塑功能，激发活力”的要求，根据滨江地区总体规划，合理调整用地性质。依托基础设施建设促进土地

升值，大力发展商务商贸、都市休闲和文化娱乐等现代服务业；依托土地升值招商引资，不断完善该地区的城市服务功能，实现产业化与城市化相互促进、协调发展。

2、生活化与标志化相结合原则。把握湘江母亲河人性化特质，突出滨江走廊、步行环境、开放空间及绿化景观建设风格的感性、细腻、亲切度，尽量避免城市与水面的视线阻隔，拉近居民与湘江的关系，提高亲水性。凸显标志性建筑的宏伟、大气、壮观，形成新的临江天际线，使之成为湘江河畔醒目的幕景。

3、整体规划与分步（项目）实施相结合原则。该项目是一项融城市建设、城市防洪、产业发展、环境治理、土地开发和旧城改造于一体的系统工程，项目多、工程量大、建设周期较长的项目，在强调规划的统一性、开发建设的有序性、城市功能的配套性、环境功能的协调性、建筑风格的一致性、凸现地域特色的同时，又充分考虑项目开发建设的特殊性，根据项目的特性、投资主体的个性要求，有步骤地分单元、分项目逐步实施，突出单个项目的个性魅力，发挥以点带面的辐射效应。

4、拆迁补偿与企业改制相结合原则。利用拆迁补偿资金，完成潇湘大道北段滨江地区企业改制与职工安置。依靠道路建设带来的土地升值效益，化解企业债务，引导企业实现产业转型和二次创业，达到滨江开发和企业改制双赢的效果。

5、现代与历史相结合原则。在体现建筑景观的现代美、文化美的同时，尽可能地保留城市的历史痕迹，展示城市的发展脉络，增加城市的纵深感。让人们在特定的视觉范围内可以看到自然生态与人文景观交相辉映，历史形态与现时状态和谐共存。

（三）开发模式

滨江开发建设依照“政府引导，市场运作”的原则，采取开发公司招商开发模式，即政府投资公司、开发商等主体联合成立综合开发公司，负责土地拆迁、“三通一平”和公共基础设施建设，负责土地的一级市场开发，负责滨江地区整体规划的编制。

（四）开发理念

1、功能转换，激活发展潜力。结合潇湘大道北段等公共设施建设，融合现代都市多元服务元素，大力发展金融贸易、商业商务、旅游休闲、生态居住等现代服务业，实现产业结构转型，激活产业支撑区域经济社会可持续发展的活力和耐力。

2、以人为本，提升环境品质。把可持续发展的理念贯穿于综合开发的始终，坚持人与自然和谐发展，改善滨江地区自然生态环境，开辟活跃的公共岸线，创造多种多样的滨江活动空间，提高滨江地区的可达性和亲水性。

3、延续历史，丰富文化内涵。保护性开发反映地区发展轨迹的建筑物和滨水地区的历史文化资源，设置特色风貌功能区，反映该地区深厚的湖湘文化底蕴。

4、重塑景观，形成城市特色。利用湘江岸线优势，通过整体设计，使建筑物、绿化和公共空间有机协调，使湘江西岸成为长沙市一道标志性的风景线。

（五）开发布局

根据“规划一体化，功能分区化，特色多元化”的要求，结合湘江生态经济带的总体规划和潇湘大道北段滨江地区独特的区位优势，项目的功能定位为商务会展、金融贸易、旅游休闲和生态居住四大功能，着力发展商贸商务、生态地产和旅游休闲服务产业。潇湘大道北段滨江开发功能分区布局如下：

1、望月湖亲水商住区。规划范围为潇湘嘴至咸嘉湖路，重点建设西湖文化园、龙王港风光带、岳麓现代城、麓山才苑、滨江新府等项目，引导发展商贸、餐饮、娱乐、休闲等服务业，着力打造水景衬托、商业繁荣、生活时尚的滨水商住区。

2、银盆岭商贸休闲区。规划范围为咸嘉湖路至银盆路。重点建设星蓝湾、香海西岸等商住项目，加快银建街棚户改造。引导银太、船舶厂等国有企业搬迁，合理布局宾馆酒店、购物中心等商贸楼宇，引进商业摩尔和大型超市。启动施家港水上公园、傅家洲浅水游乐区等水上游乐休闲项目建设，选择一批建筑质量较好的码头、仓库、厂房和船坞，改造成诠释长沙工业发展进程的城市主题广场，发展休闲旅游业。着力把现状中的厂房、仓储码头和棚户区开发建设为大型商贸大厦、滨江高档住宅，将该区段建成既彰显现代都市商贸中心特质，又蕴含旅游休闲特色的滨江商贸区。

3、茶山商务会展区。规划范围为银盆路至坦山路。站在构建湘江西岸核心商务区的战略高度，以大视角、大手笔的理念，规划该区域的土地开发、项目建设，重点引导银杉翠庭、秀山丽水、金麓小区等生态住宅项目调整用地性质，布局大型会展中心、综合性商务楼宇、高档宾馆酒店、文化体育娱乐场所等地标性建筑物，突出商务、会展、金融和办公的核心功能，着力发展总部经济，将该区域建设成为媲美上海外滩，湘江生态经济带最具辐射力的商流、资金流、信息流、人才流、技术流的集散地。

4、北津城文化旅游区。规划范围为坦山路至三汊矶大桥。重点建设北津城文化主题公园、科技博览馆和文化教育特色商业街等重大项目，引导发展旅游、演艺、餐饮、娱乐、休闲等服务业，着力打造“走进历史、体验当代、感受未来”的时光隧道，形成与岳麓山、桔子洲互为补充的特色景区。

（六）开发时序

项目建设工程量浩大，预计投资额巨大，建议采取分期、分段滚动开发，时间8-10年（即2007-2015年）。

近期（2007-2009年），建设潇湘大道北段和开发条件十分成熟的商贸、地产项目，重点开发岳麓大道以北，茶山路以南地区。

中期（2010-2012年），建设滨江地区道路等公共项目，重点开发坦山路以南，茶山路以北地区，潇湘嘴以北，咸嘉湖路以南地区。

远期（2013-2015年）重点开发咸嘉湖路以北、岳麓大道以南，坦山路以北、三汊矶大桥以南地区。

五、结论与建议

潇湘大道北段滨江开发项目对建设湘江生态经济带，提升长沙城市的整体形象，带动岳麓新城发展具有重要意义。该项目建设存在的主要困难和问题：一是拆迁任务艰巨；二是基础设施建设资金筹措困难。建议采取如下措施：

1、成立机构。强有力的组织领导是事业成功的关键，是各项工作顺利推进的保障，我们开发建设滨江地区，一要争取市委、市政府成立以市级领导牵头，市财政、国资委、国土、规划、发改、建设、水利等有关部门和岳麓区等参与的高规格协调领导小组，负责研究解决开发建设重大问题，制定和实施政策性投入的有关政策，如开发土地出让金、报建费、道路建设配套费等优惠政策。二是区委、区政府成立滨江开发建设领导小组，负责项目建设的统筹协调。三是组建以区城建投为主体的滨江开发公司，负责项目的论证、规划编制、招商和资金筹措，项目具体运作等工作。

2、争取政策。潇湘大道北段滨江开发是一项浩大的系统工程，涉及政府、部门、企业和开发商，只有形成了“政府引导、市场运作、条块结合、政策聚集、机制协调、利益共享”的机制，才能全面统筹各方力量，聚集各种资源和资金，形成开发合力。为此，我们一要争取新河三角洲开发建设的政策，如土地出让金返还、开发建设项目规费返还、开发建设税收全额返还和土地增值部分用于公共项目建设等政策；二要争取市委、市人大和市政府允许或出台潇湘大道北段收取土地开发项目道路配套费的政策；三要争取市政府同意将该区域城市主次干道的管网建设全部列入市级公共财政投资计划，由各专业部门（或公司）负责筹资和建设；四要争取享有政策性银行优先融资和土地抵押融资的政策；五要争取省、市政府及其水利部门的支持，将潇湘大道北段防洪设施列入防洪基金建设项目计划。

3、控制规划。规划是滨江开发的龙头，要实现滨江地区的城市功能、环境功能和产业功能的有机结合，就要充分发挥规划的引导和控制作用，进行有序、合理开发。当前一要争取市政府及其规划部门暂缓对该区域各类建设项目的规划审批；二要争取市规划部门将该区域概念性规划列为明年的重点工程，并加快编制。

4、储备土地。土地是不可再生资源，是城市建设融资的重要载体，滨江开发是一项投资巨大的实事工程，要解决资金问题，目前最有效的途径就是经营土地，区政府要力争垄断土地一级市场，争取通过收购、置换、征用、适当补偿等方法储备土地，利用综合开发所带来的土地升值，实现以地生财、以地养区，并运用市场机制将土地级差收入投入到城市公共设施建设。

5、狠抓当前。潇湘大道北段是滨江开发的龙头项目，已列入2007年市级重点工程，我区要加紧推进各项前期工作。一要迅速成立前期工作班子，启动道建设立项、用地和规划等申报、审批手续；二要委托专业机构开始编制道路修建性规划；三要加紧汇报和协调争取财政和信贷支持，聚集道路建设资金；四要深入开展前期调查，进一步摸清拆迁量、拆迁单位和可开发土地情况；五要加大招商力度，拓宽融资渠道，尽早确定投资主体和项目运作方式