20140221新江门人或将撑起楼市

第一篇：20140221新江门人或将撑起楼市

新江门人或将撑起楼市

广州日报 [微博] 黄国金、陶旺波2014-02-21 08:18

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[摘要]近年来，江门土地市场的需求并不旺盛，虽然2012年下半年出现了短暂的增长，但又迅速地恢复平淡。江门房地产对土地的需求持续回落，并没有造成楼市供应的紧张。专家指出房地产未来数年都可能供大于求 市民换房高峰期已过核心提示：

近年来，江门土地市场的需求并不旺盛，虽然2012年下半年出现了短暂的增长，但又迅速地恢复平淡。江门房地产对土地的需求持续回落，并没有造成楼市供应的紧张。虽然开发商努力营造供不应求的市场氛围，然而在2013年成交量首次破万套的情况下，江门楼市还是出现了明显的供大于求的情况。楼市专家指出，尽管近年来江门房地产对土地的需求有所回落，但由于此前开发商已经囤积了大量土地，因此江门房地产未来数年可能都会处于供大于求的市场状况。开发商过去曾通过放缓推货节奏来营造市场供不应求的气氛，这种做法将难以奏效，未来江门楼市需要更多新江门人的购买力来支撑。土地需求回落 房企购地更谨慎

2013年江门市区土地供应计划中，商住和住宅项目用地供应共1031亩，同比去年供应的1229亩下降16%。且所供应的地块呈现“量小地少”的态势，供应的8块地仅有2块单块用地超过100亩，其中1块早早就由大连万达以压倒性的优势“预订”了。

事实上，2013年江门市区供应的商住地共有18幅，其中挂牌出让地块12宗，1宗流拍，其余6宗为“三旧”改造协议出让用地。除掉流拍地块，2013年房地产供应用地面积总共932.55亩，同比减少36%。

2013年江门市区商住用地供应的实际情况比有关部门早前的计划呈现出更明显的“量小地少”，实际上这种情况只是2012年的延续。2012年，江门市区有效供应房地产用地共14块，用地面积约1464亩，可建成计算容积率的建筑面积共277.05万平方米。2012年的江门土地市场先冷后热，房企购地较为谨慎，地块大多以底价成交，小型地块流标率比较高，土地单价有所下降。

“2012年的土地供应量比往年有所增加，但也仅仅只是热了半年。”江门市房地产分析师王先生指出，江门市区近几年的土地市场总体比较疲弱，2012年下半年出现了短暂的回暖，但很快就恢复了平淡，江门开发商对拿地表现出了前所未有的谨慎。

成交量首次破万套 “供不应求”有真有假

“开盘销售N百套。”“开盘当日，劲销N亿元。”“组团加推，已售N成。”2013年，关于楼盘热销的报道不断见诸于各大媒体，一片火红的销售数据，被购房者围得水泄不通的销售现场，不断上涨的房价，无不撩动着购房者脆弱的神经。

不要以为这一切都是假象，江门市住建局的数据可以证实，过去的2013年真真切切是江门楼市最为火爆的一年。2013年中心城区商品住宅累计网签11664套，同比增长34.3%，中心城区的网签数据首次突破了万套。

“工程进度没赶上，去年有好几个月都处于断货状态。”江海碧桂园有关负责人告诉记者，该项目前年的销售业绩名列江门市区楼盘的前列，但去年却饱受工程进度跟不上销售节奏的痛苦，长期处于断货状态，销售业绩大受影响。“供不应求？有真有假吧！”但江门市北新区某楼盘营销策划总监指出，仅从部分销售表现好的楼盘来看，供不应求可以说是真实的写照，但并不适用于全

部楼盘。“去年楼市供应量远远大于成交量，存量房的数量上涨的幅度很大，从总体数据推断，应该有不少楼盘的新货存在难以消化的情况。”

不少楼盘是在消化存货

“部分楼盘供不应求的情况确实存在，但也有不少楼盘的存货一直未能全部消化，长期都在走尾货。”江门市房地产分析师刘先生指出。“去年楼市销售市场的分化情况比较明显，月销售量前5位的楼盘，其成交量往往已占据当月成交总量一半以上，而部分正在消化存货的楼盘经常只有寥寥个位数的月销售业绩。”开发商注意把控推货节奏

“这种分化的情况的出现，让开发商更为注重推货节奏的把握。”刘先生表示，2013年江门楼市一个显著的特点是，销售业绩排名靠前的楼盘都在有意无意地错开推货时间，形成你方唱罢我登台的销售节奏。而一些销售业绩不甚理想的楼盘，其推货速度明显放缓，且有意避开热销楼盘开盘档期。

“什么时间推货已经不是由开发进度和传统节点决定，更多的是由楼盘的揽客情况决定，并根据揽客的数量最终决定推货的数量。”江门市北新区某楼盘营销策划总监也指出，此前更多的是放缓推货节奏，造成楼市供不应求的市场状况，从而创造更利于开发商的销售环境。而去年，市场出现了明显的供大于求的状况，部分楼盘突然加快了揽客和推货节奏，让后知后觉的楼盘一下子就陷入了被动。市民改善型换房潮已过

“江门楼市已经从持续的供不应求向供大于求转变，反映在销售上，楼盘分化现象已经出现。”江门市房地产分析师王先生指出，少数优质楼盘备受追捧，而部分楼盘受冷落的情况会越来越明显。

江门怡福地产策划总监谭华驹指出，目前江门房地产市场正在面临着前所未有的巨变，在整体经济保持稳定上涨的前提下，江门楼市的购买力得到保证，江

门房价虽然季度之间的波动会相当明显，但全年的房价将稳中微涨，涨幅在6%~9%之间。

“经过10多年的发展，江门市民换房潮高峰已经过去。”江门市房地产协会有关负责人表示。而如今在江门市民的换房需求已经逐渐恢复常态的情况下，江门房地产市场要持续发展，未来将更多地需要依靠城市经济高速发展而吸引来的新江门人。

引进的大项目会带来新机遇

“江门近年引进了很多大项目，不仅能为江门经济发展提速，更能为未来楼市提供不少购买力支撑。” 江门市房地产协会有关负责人说。近年来，江门相继引进了南车轨道交通生产基地、海信、高新区LED产业基地等一系列发展潜力较大的项目。这位负责人表示，大项目引进江门，随之而来的就是较高收入人才的引进和定居，对住房的需求也会在未来显现出来，这些都是江门楼市潜在的利好因素。

业内人士分析，受江门较低房价、优良环境和不断完善的交通配套设施吸引，未来将会有更多的佛山人甚至广州人到江门置业，这将成为江门楼市新的增长因素之一。

去年蓬江、江海区土地供应

2013年，蓬江、江海区有效供应房地产用地共17块，用地面积合共59.99万平方米（约900亩），同比减少38.5%；可建成计算容积率的建筑面积共168.86万平方米，同比减少39.0%；成交总价24.04亿元，同比增长1.4%；折合楼面地价约为1423元/平方米，同比增长66.2%。

（来源：2013年江门房地产市场分析报告

第二篇：2013楼市调控或将适度从紧

2013楼市调控或将适度从紧

2013-2-4 14:02:28来源：《福建日报》2013年01月29日

2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，房地产市场轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，消费者预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象，为2013年的房地产市场蒙上层层面纱。

市场分析人士认为，近日多部委的及时表态发出了强化当前楼市的政策执行信号，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。业界普遍认为，2013年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外，或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成“组合拳”，进行楼市调控。

市场

去年年底“量价齐升”现象明显

2012年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后，楼市“量价齐升”尤为明显。

去年前五个月，房价环比上涨城市数量始终维持在个位数，合计起来也仅有21个；但从6月份开始，中国25个城市房价环比出现上涨，超过前五个月房价环比上涨城市的总和；7月份，房价环比上涨城市数量倍增至50个；进入8月

份，在短暂喘息之后，全国多个城市的房价在第四季度继续“抬头”；尤其是在12月份，一线城市房价年内首次出现同比、环比全面上涨，楼市在这个寒冷的冬天显得温暖如春。

链家地产市场研究部的张旭认为，调控政策的两面性已开始显现：一方面，限购政策的实施正阶段性引发一定的副作用，很容易引起需求的集中释放；另一方面，房企推盘意愿和二手房业主惜售，都导致房源紧缺。因此，今年房价上涨的压力仍然较大。

预测

今年市场趋势整体好于去年

中国指数研究院认为，一方面，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面，中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。他们预计，2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%；下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

全联房地产商会名誉会长聂梅生也表示，2013年房地产市场整体形势将好于去年，将不再拘泥于商品房，而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，2013年住房市场总体趋势稳中有进，大稳定中有小震荡。

但是，21世纪不动产分析师张磊认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。他指出，在继续限购、限贷的背景下，我国主要城市的购买需求，仍主要由刚性需求担当。但是，由于去年11月、12月的年内第二波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑现象。

调控

有望用“组合拳”治理楼市

刚刚落幕的全国住房城乡建设工作会议为2013年房地产市场调控定了调。住建部部长姜伟新表示，今年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

“2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国指数研究院认为，虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。

聂梅生也指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地

产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求2013年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期”。

住建部部长姜伟新表示：“2013年将继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。与此同时，要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。”

姜伟新表示：“2013年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

第三篇：江门人办资源行业介绍（精选）

江门概述:

江门市是广东省中南部的一个地级市，地处珠江三角洲西部。因位于西江与其支流蓬江的会合处，江南烟墩山和江北蓬莱山对峙如门，故名江门。又称“四邑”、“五邑”。面积9541平方千米，约占珠三角的1/4，辖蓬江、江海、新会3个市辖区，代管台山、开平、恩平、鹤山4个县级市。总人口414.27万，其中市区人口约133万。江门五邑是全国著名侨乡，有“中国第一侨乡”的美誉。祖籍江门的华侨、华人和港澳台同胞近400万，分布在全世界五大洲107个国家和地区，其中，五邑籍华侨、华人分布在亚洲地区的约占20%，美洲地区的约占70%。

2002年9月，新会撤市设区。新会区辖原县级新会市的会城镇、大泽镇、司前镇、沙堆镇、古井镇、三江镇、崖门镇、双水镇、罗坑镇、大鳌镇、睦洲镇，区人民政府驻会城镇，将原县级新会市的棠下镇、荷塘镇、杜阮镇划归江门市蓬江区管辖。

目前我市有工商企业2万多家，其中规模以上工业企业3274家，达到百亿产值规模的2家，50亿元以上的5家，10亿元以上的39家。以上数据还有增不减.我市还形成了以核电新能源、LED新光源、南车新装备、化纤新材料为先导，摩托车、纺织服装、造纸、造船、食品、包装材料、五金卫浴、印刷、机电等为支柱的较为完整、基础雄厚的工业体系，一批上千亿元的产业集群有望形成，为未来经济腾飞奠定坚实的产业基础。

江门区镇电话开头数字:

2—开平

3—江门蓬江江海杜阮荷塘

5—台山

6—新会

7—恩平

8—鹤山

市、区 辖镇（街道办事处）名称:

蓬江区 镇：环市、潮连、荷塘、棠下、杜阮办事处：仓后、堤东、沙仔尾、北街

江海区 镇：外海、礼乐办事处：江南、滘头、滘北

新会区 镇：大泽、会城、司前、七堡、小冈、沙堆、古井、三江、崖西、崖南、双水、罗坑、大鳌、睦州、牛湾

开平市 镇：水井、水口、月山、沙塘、龙胜、马冈、塘口、蚬冈、百合、赤坎、东山、金鸡、苍城、大沙、赤水办事处：长沙、三埠、沙冈

鹤山市 镇：沙坪、雅瑶、龙口、桃园、古劳、址山、宅梧、双合、云乡、合城、鹤城、共和

台山市 镇：台城、公益、大江、水步、白沙、附城、冲蒌、端芬、都斛、斗山、海侨、三八、三合、田头、赤溪、北徒、上川、下川、沙栏、横山、海宴、四

九、深井、汶村、隆文、广海、那扶、南湾

恩平市 镇：洪滘、恩城、大槐、郎底、良西、恩侨、圣堂、江洲、君堂、东成、牛江、大田、沙湖、那吉、横坡

江门各区市产业布局

1、蓬江区

中国摩托车产业示范基地、中国摩托车进出口基地、中国汽车零部件江门产业基地、中国五金卫浴产业基地、国家电子信息产业基地、国家火炬计划江门纺织化纤产业基地、国家火炬计划江门新材料产业基地、广东省（江门）绿色（半导体）光源产业基地

•发展方向：

蓬江区加大对摩托车、五金卫浴和钻石珠宝等优势产业的扶持力度，重点发展汽车零配件、玻璃及深加工等新兴产业；

•工业园区：

江门市香港工业园：是“中国摩托车产业示范基地”和“中国五金卫浴产业基地”棠下万亩工业园、环市工业园区（江沙工业走廊）、杜阮工业园区、荷塘工业园区 •镇区经济：

杜阮：五金卫浴、化工建材、印刷包装

棠下：摩托车及零部件、纺织制衣、化工涂料、彩色印刷、五金电子

荷塘：玻璃、灯饰、汽车零部件

代表企业:王野摩托敬记塑胶卡夫食品等

杜阮代表企业: 美标(江门）水暖吉事多恒业塑胶天王达科技实业永成厨具彩格环保科技实业等

棠下代表企业:嘉宝莉涂料大长江摩托意玛克户外动力设备天地一号等荷塘代表企业: 华尔润玻璃德普纳光电等

2、江海区

广东省中小型电机产业基地、广东省电子信息材料专业区

•发展方向：

重点推进电子信息材料业、机电制造业、化学原料及制品业、医药及生物技术等高新技术产业发展；

•工业园区：

高新技术产业开发区：形成了以电子电器、摩托车及零配件制造、生物医药、玻璃制品、五金家具五大支柱产业

代表企业: 健威家具金汉灯饰得实计算机信义环保特种玻璃西铁城精电科技艾默生等

3、鹤山市

中国印刷产业基地、广东省男鞋生产基地

纺织制衣、印刷、制鞋、电子电器、化工、五金不锈钢制造六大支柱产业

•发展方向：

发展纺织服装、制鞋、金属制品、电气机械及器材、印刷、化工等传统支柱产业和优势产业，打造中国印刷产业基地，大力发展汽车零配件以及环保设备、机械制造等装备制造业。•工业园区：

鹤山市新材料产业基地：形成了以纺织化纤新材料、特种化工和高性能金属新材料、光电子信息新材料、生物医学新材料、新型复合材料等为主的产业群和较大的产业规模。

雅瑶工业园区、古劳工业园区、龙口工业园区、共和工业园区、鹤城工业园区、址山工业园区

•镇区经济：

沙坪镇的纺织制衣业、雅瑶镇的制鞋业、古劳镇的印刷业、共和镇的灯饰业、址山镇的五金业、桃源镇的制伞业等

•代表企业：美雅集团公司、银雨灯饰、雅图仕印刷、华山泉矿泉水、明可达实业、胜发鞋业有限公司、弗兰卡厨具有限公司、德柏纸品有限公司、亚太食品有限公司、法罗力比力奇电器有限公司等

4、新会区

中国五金不锈钢制品生产基地

•发展方向：

重化工业和高新技术产业转变，重点发展造纸、钢铁、食品、纺织化纤、石化、装备制造等产业，全力抓好五金不锈钢制品、纺织化纤、纸业和石化四个基地建设；

•工业园区：

新会经济开发区：形成了电力器材、光学仪器、信息产业、精细化工、纺织制衣、钢铁冶炼和五金不锈钢、摩托车制造等七大行业板块

大泽工业园区、双水工业园区、三江工业园区、银洲湖工业园区

代表企业:维达纸业亚太纸业江裕精密制造ABB新会低压开关李锦记集团澳新食品日新不锈钢春晖制衣等

5、开平市

中国水龙头生产基地、中国纺织产业基地

•发展方向：

开平市着力提高化纤纺织、水暖卫浴、食品工业三大优势产业的整体实力，促进电子、医药、五金机械等行业上规模上档次，发展汽车零配件等产业；

•工业园区：

翠山湖工业集中地：鼓励发展电子电器、精密机械加工、现代水暖卫浴等高科技含量、低能耗的环保型产业。

水口工业园区、月山工业园区、开平第一工业园区、开平第二工业园区

代表企业:依利安达电子朝阳卫浴华艺卫浴赛道龙头配件开平雅琪塑胶机械模具等

6、台山市：不断扩大铝型材、汽车配件、五金不锈钢制品、纺织服装等支柱产业规模的基础上，重点发展能源经济和海洋经济；

代表企业:冠荣金属美环健芦荟台澳铝业等

7、恩平市：重点提高纺织服装、电子与电声器材、化工、建材等传统产业的竞争力，培育温泉旅游业，着力壮大麦克风电声行业，把中国麦克风生产基地做大做强；

代表企业:曼圣电子恩平景瑜陶瓷双艺电子工业恩平亿科电子莱茵电子新科技等

附：

1、世界５００强企业投资江门市列表：

三菱重工江门金羚电器

正大集团江门易初莲花商场

艾默生公司

其信(江门)五金有限公司

美国友邦保险有限公司江门支公司

三井物产株式会社江门市永得利金属工艺有限公司

李尔集团江门汽车零配件有限公司

美国柯达江门新会区照相器材有限公司

松下电器江门新会区电器有限公司

丸红江门新会制药有限公司

住友

爱普生江门江裕打印机有限公司

瑞士ABB江门电器有限公司

中国人寿江门分公司

旭硝子株式会社江门新会玻璃制品有限公司

杰富意（江门）磁性材料有限公司

铃木江门大长江集团

广东移动江门分公司

中国银行江门分行

工商银行江门分行

建设银行江门分行

中国南方电网江门分公司中国农业银行江门分公司

中远集团新会中集集装箱有限公司BP石油中国（江门）总部特易购江门食品有限公司英国保诚保险江门支公司中国电信江门分公司

美国３M（新会）材料有限公司中远集团江门中远大厦

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第四篇：2013年楼市调控将适度从紧 或打政策“组合拳”

2013年楼市调控将适度从紧 或打政策“组合拳”

26日，上港集团旗下威旺置业有限公司以56.8亿元竞得上海海门路55号地块，楼板价23330元/平方米，溢价率21.11%，成为2012年全国总价地王。值得注意的是，这距国土部“喊话”不足10天。

2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，时近年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，消费者预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象，为2013年的房地产市场蒙上层层面纱。

市场分析人士透露，近日多部委的及时表态除了强化当前楼市的政策执行信号，也是对明年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。业界普遍认为，2013年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外，或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成“组合拳”，进行楼市调控。

市场

年底“量价齐升”现象明显

2012年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后，楼市“量价齐升”尤为明显。

26日，上海易居房地产研究院发布的研究报告显示，11月份30个典型城市商品住宅成交面积为2125万平方米，同比增长84.1%，持续9个月同比上升。同时，商品住宅成交量在11月达到年内最高点。

在价格上，11月份30个典型城市商品住宅成交均价为9449元/平方米，环比增长3.0%，同比增长6.3%。易居方面分析指出，尽管高库存令不少开发商不敢轻易上调价格，但年末商品住宅价格依旧保持稳中缓升的态势。

2012年下半年市场成交情况明显好于上半年，业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的结果。

其中，近期来自北、上、深、广等一线城市个别楼盘提价、抢房以及地王等现象，引发购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。易居方面的数据显示，11月份，一、二、三线城市商品住宅成交量环比增幅分别为22.4%、18.4%与-2.5%，同比增幅分别为112.2%、79.5%和75.7%。

此前统计局发布的11月份70大中城市房价数据也是佐证：该数据显示，11月份70个大中城市中，新房价格上涨的城市有53个，比上月增加了18个。环比价格上涨的城市中，涨幅进一步扩大。

由于今年11月房价上涨明显加速，超过70%的城市价格出现了环比上涨。业界有分析指出，房价已经在当前的一二线等主要城市开始率先反弹。

基于2012年楼市成交量整体上升以及房价的波动情况，业界关于“房价将于来年进一步暴涨”的预期逐渐加剧。来年的调控政策趋势正成为业界关注的焦点问题。

预测

明年市场趋势整体好于今年

自2012年3月起，我国房地产市场现回暖迹象，成交量节节攀升，房价随之走高。我国房地产市场2013年将会呈现怎样的趋势？

中国指数研究院认为，一方面，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面，中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。

全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，明年房地产市场整体形势将好于今年，将不再拘泥于商品房，而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

中国指数研究院认为，在宏观经济平稳增长、货币政策保持稳健、房地产调控政策继续从紧的背景下，2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。

从需求来看，中国指数研究院指出，2013年全年商品房销售面积增速将略有提高，呈现上下半年增速前高后低特点。

他们预计，2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%；下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

但是，21世纪不动产分析师张磊认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。他指出，在继续限购、限贷的背景下，我国主要城市的购买需求，仍主要由刚性需求担当。但是，由于今年11月、12月的年内第二波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑现象。

聂梅生也指出，明年暴涨的可能性不大，现阶段虽然商品房价格较调控初期稍涨，房企资金链也较为宽松，但是多数开发商涨价动力并不足。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，2013年住房市场总体趋势稳中有进，大稳定中有小震荡。

调控

有望用“组合拳”治理楼市

刚刚落幕的全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调2013年房地产市场调控，住建部部长姜伟新表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

“2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国指数研究院认为，虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。

值得注意的是，聂梅生指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求明年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期”。

住建部部长姜伟新表示：“明年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。与此同时，要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。”

除此之外，为外界瞩目的房产税试点扩围信号明显。姜伟新透露，将会同财政部、国税总局研究扩大房产税试点相关事宜。

值得注意的是，尽管限购政策不退出，但是建立市场化手段为主的调控政策体系也在研制之中。姜伟新表示：“明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

文章来源：http://www.feisuxs/news/yejie/1864/

第五篇：楼市新况

天津迈出楼市救市关键一步 限购闸门已经打开 记者 宋磊 郭海飞 实习记者 李佳萱

天津放开“限购”一步步蜕变为现实。尽管天津房地产管理部门三缄其口，然而来自滨海新区的实际动作却表明，取消限购只差一层窗户纸。

4月底开始，天津市陆续流出滨海新区差别化限购和天津放开三套住房限购的传闻。记者实地走访滨海新区部分楼盘发现，如家和园、首玺、中国塘等项目，已对在天津有两套房但滨海无房的客户承诺，新政已实施，可再购买一套商品房，且能在房管部门备案。这无疑是限购政策以来，行政级别最高的一个区域透露出的重大变化。而天津放开，意味着限购的闸门几乎已经打开。

“供大于求的城市，可以放开限购。”中国房地产业协会副会长胡志刚接受经济观察报(微博)表示，目前市场下行最主要原因就是供需失衡。一旦下行，地方政府比开发商还着急。他们主要依靠土地收入，债务压力比较大，房地产出现回调后，可能会有调整政策，但不能完全看作是“救市”，也不用大惊小怪。有着直辖市身份的天津一旦限购放开，将在观望救市的城市中间，激起不小的浪花。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，如果天津放松限购的传言属实，基本等于取消限购。“如果天津敢于裸奔式放开限购，那么47个限购城市中过半都可以跟风取消了。”

自2011年2月，天津出台限购措施，天津户籍家庭不得新购第三套及以上住房；非天津户籍家庭需持一年社保纳税证明方可购房，且不得新购第二套及以上住房。

上述传闻，意味着对既有限购政策的松绑。而松动背后，是天津楼市遭遇的庞大库存压力。

来自上海易居房地产研究院的数据显示，截至4月底，机构监测到的35个城市商品住宅库存同比增长19.5%，其中天津商品住宅总量达到2044万平方米，居

于首位。35个城市住宅平均存销比15.2，天津市则为22.4，意味着市场需要22.4个月时间才能完全消化库存。滨海新区代表的郊区县，无疑是当地库存的重灾区。

有着直辖市身份的天津，一贯被视作执行中央调控政策的风向标。如传闻转真，或会让其他地方政府不再观望，逐渐释放自己松绑调控政策的冲动。

上海易居房地产研究院研究员严越进表示，库存压力大使得房企抱怨声加大，地方政府财政状况受到影响。很多城市进行调控政策放松，多半为刺激供需双方的入市情绪。城市级别一般三四线城市开始，如今倘若天津进行松绑，在直辖市的示范效应影响下，不排除部分高库存城市跟进，甚至对一线城市都将产生触动作用。

限购解禁风声

4月28日举行的滨海新区房交会新闻发布会上，滨海新区规划和国土资源管理局官员透露，为促进滨海新区楼市发展，将向市场推出实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。此外，还将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房。

经过20余天的持续发酵，如今当地一些颇具神通的楼盘，已经按捺不住开始向购房者宣传，如滨海无房，天津购房者大可放心购置第三套房的消息。

家和园项目售楼员表示，最近接到内部消息，这个政策已经下来了。对于已在天津有两套房的客户，如在滨海新区没房可以再买一套。同时，如之前没有贷款，在滨海新区可享受首套贷款优惠，有一套贷过款则要按照二套政策走，“房管局现在能备案了”。

离家和园项目不远的首玺项目，正在推行着无忧购房的促销活动，客户可先交订金，等交房时再交房款。而对于新政问题，项目售楼员表示，虽然尚无政策具体文件，但目前在滨海新区没房的天津人已可以买房，房管局能通过备案，“现在签约立刻就可以办，必须在滨海买，限贷不限购了”。

“如果市里有两套房，还能再在这里买一套。”中国塘项目售楼员语气则更为肯定。这位售楼员介绍，听到政策才有一星期，新政对面积有要求，只能是一套90平方米以下的商品住房。

当然，一些听到新政但未接到红头文件的楼盘，表现更为谨慎。宜禾红橡公园项目表示，限购可能会松绑，但贷款不会松。如果有两套房的客户有诚意买房，可以先一次性付款，开发商立即申请打网签，如能通过房管局审核就说明政策放开，没过的话再想假离婚等其他办法。

高库存警报

对于市场上数个楼盘对购房者开放第三套房购买的情况，滨海新区规划和国土资源管理局相关负责人回应，政策正在研究，目前尚未正式出台。在5月23日的滨海新区房交会上，政策或将最终释放出来，目前不好透露太多。

在滨海新区研究推行限购松绑政策之后，天津市层面也流出关于限购调整的意向。见诸媒体的版本是，天津放开第三套限购，将允许天津本地人在市内六区购买144平方米以上的第三套住房，或在市内六区外购买90平方米以下第三套住房；天津注册企业的法人，非本地人不限购。

三套房放开限购是否会形成正式文件下发？天津市国土资源和房屋管理局某高层对经济观察报表示，并未就此事和企业召开沟通讨论会议，“现在还不用问这件事”。

“比之滨海新区放松限购的板上订钉，天津市整体放松三套限购虽存在可能，但目前或许还言之尚早。”接近天津市国土房管系统的一位人士表示。

该人士透露，关于限购调整房管局层面实际已召开数次会议。5月中旬由房管局组织召开的，由部分房企参加的会议，就适当放宽天津户籍居民家庭购房，支持入驻天津的新公司发展和解决改善型住房需求政策进行讨论，滨海政策调整也在其中。“流出内容仅是会议讨论一部分，但主要是口头上的通气交流，并未形成正式条文下发”。

金融街控股一位营销负责人则对记者表示，如果滨海不限购和天津市区放开三套落地，市区144平方米的面积门槛，再加上目前较高的售价，对市区的刺激不大，市区一直成交较稳。而如武清、滨海新区受蓝印户口取消冲击较大，更需要这样的强刺激，尤其滨海新区是个较封闭的市场。

根据中国指数研究院天津分院提供的数据，天津近一年库存量持续上升。截至2014年4月30日，天津市可售面积为2050.82万平方米，出清周期为23.98个月；滨海新区可售面积为702.99万平方米，出清周期则达到46.04个月。

谁会是跟风者

截至目前，包括天津、广西南宁、安徽铜陵、河南郑州、江苏常州、浙江无锡等，传闻松绑限购或其他楼市利好的城市超过10个，其中明确落地的城市有6个。

而在高层对房地产陆续传出双向调控、分类调控的思路下，地方如何主动调整，各地正等待着标杆的出现。无锡市国土局一位负责人表示，中央领导讲的内容不可能一下整体突破，我们只能局部做政策的修改和调整。但对于限购政策，北京都还没取消，地方实际也不敢率先取消，只能一步步的慢慢来。

“全国预计有超过30个城市有放松调控预期。”在中原地产分析报告指出，库存量大，一季度住宅、土地成交额过低，有房价实质下降楼盘，购地销售比过高，人口净流出城市，有两个以上新区等指标，是未来放松调控城市的主要特征。在手段上，非户籍资格审查、限购范围、落户优惠、公积金政策松动等花样繁多，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

上海易居房地产研究院数据显示，商品住宅库存面积总量一项，天津市为2044万平方米，在35座城市中位列第一名，超出北京864万平方米的存量一倍有余。其余超过千万平方米的城市有青岛、杭州、长沙、重庆、西安、沈阳等城市。一线城市中，上海该数据超过千万，为1036万平方米存量，同比上升11.2%，北京、广州、深圳同比涨幅为10.4%，15.9%，13.8%。

相对于政策微调被中央默许的说法，瑞银分析师王涛看法则更大胆。他的看法是，考虑到房地产在经济中的关键地位，决策层几乎肯定会采取措施缓和房地产下行影响，首先是加大基础设施投入和加快放松三四线城市户籍制度，如房地产活动持续下行，将放松目前房地产调控政策和首付要求，以及最后一招——全面放松货币及信贷政策。

但在部分业内人士眼中，即便天津限购放开能引导二三线城市跟风，北京代表的一线城市限购格局仍难以撼动。中原地产首席分析师张大伟眼中最根本的原因，是在二三线城市转冷的情况下，房企为追求安全转向一线城市的趋势更为明显。而土地出让金的保证，也让一线城市并不具备其他城市那样，因土地财政窘境而在调控政策上突破。

截至4月，中原地产监测40个城市中三四线城市累计流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。土地出让金一项，在二三四线购地金额全面下降的前提下，一线城市前4月实现327.39亿元的成绩，同比上涨138%。

毛大庆的观点则从另一个角度论证了，一线城市将成为限购孤岛。他表示，其他城市松绑限购政策非常有可能，但北京这些一线城市不会，这些城市人口已经饱和，且在控制规模。现在的京津一体战略，主要就是为了摊薄人口，而放开限购，则会吸引更多的人