商业地产(含地块)项目全程策划开发方案服务模式的主要内容

第一篇：商业地产(含地块)项目全程策划开发方案服务模式的主要内容

商业地产（含地块）项目全程策划开发方案

服务模式的主要内容

商业项目立项市场调研论证服务＋商业项目开发策划服务＋商业项目环境及空间规划设计服务＋商业项目管理团队建设与培训服务＋商业项目招商前的广告策划推广服务＋商业项目业态业种规划服务＋商业项目楼层规划布局服务＋商业项目价格定位法则服务＋商业项目楼盘销售价格定位服务＋商业项目销售中心与招商处的策划建设包装服务＋商业项目招商服务＋商业项目连锁品牌主力店及次主力店的招商引进服务＋商业项目商户进驻二次装修设计与指导规划服务＋商业项目及商场商户经营理念修正服务＋商业项目及商场开业前期的员工招聘与强化训练服务＋商业项目及商场盛大开业策划推广服务＋商业项目及商场管理平台及管理体系建设服务＋商业项目及商场日常销售运营管理服务＋商场促销推广法则服务＋商业地产及房地产单盘销售代理服务。

商业地产项目主要服务对象：

房地产楼盘销售代理→大型百货商场→主题商场→购物中心Shopping Mall→百货超市→连锁超市→专业市场→步行街→复合型商业→（商办+商住+商务酒店+洗浴中心+商场+写字楼）→社区商业→（社区购物中心+社区商业街+休闲娱乐商业+旅游商业地产+购物公园）→超级市场→批发市场→综合性市场→商业步行街→（商业街+步行街+专业街+特色街）→商业地产及商场咨询诊断→正处于亏损的商业地产及商场进行诊断分析、调研论证、检查梳理、确定问题、改造重组、策划设计、包装推广，引进实力品牌商家进驻支持，使其该亏损的商业项目通过重组、导入新的运营管理模式、改变经营理念、提高经营档次、达到扭亏为盈之目的。

商业项目全程策划开发＊规划设计＊商场招商及商场营运管理等的主要工作节点

㈠商业项目市场调研部分：①房地产开发商的商业项目所在地的宏观经济指标和政府政策支持力度分析；②项目的商业市场形成格局及环境分析；③投资客、商贾及市场需求分析；④人口及消费者习性分析；⑤竞争对手分析；⑥商业项目的SWOT分析；⑦商业项目的市场份额及未来预测分析；⑧商业项目开发的可行性标的分析；

㈡商业项目开发发展战略部分：①总体发展思想定位；②主题规划定位；③建筑产品风格定位；④经营理念定位；⑤项目管理体系定位；⑥投资资金运作定位；

㈢结合设计单位对商业项目提出合理的规划设计建议：①商业项目规划设计理念；②本商业规划设计的市场依据；③市场总体形象设计；④商业项目环境景观概念设计；⑤商业项目经营风格设计；⑥建筑产品整体风格设计；⑦工程总造价及工程进度预计；

㈣商业项目商业部分之功能定位部分：①商业项目商业业态组合规划定位；②商业业态选择及资源整合；③商业业态分配的黄金法则{购物：娱乐：餐饮}；④商业业态规划组合统一形象原则；⑤商场目标商贾及主力店的选择及组合；⑥商场主力店及次主力店多元化经营组合原则{租赁：联营：加盟：自营}；

㈤项目整体策划推广营销核心策略（做政策、做文化、做内涵、概念）①商业楼盘主题定位炒作策略；②商业楼盘及商场借助品牌主力店概念炒作策划方案；③楼盘销售整体策划推广方案和大客户大体量

租赁策划方案；④楼盘价格定位法则及价格定位策略；⑤销售概念和促销技巧策划方案；⑥商场项目招商的投资客、商贾、准客户锁定策略；⑦商业项目开盘模式及广告卖点策划方案；⑧商业楼盘租售并举策划方案；⑨商业项目销售及招商的新闻发布会；⑩商业尾盘营销策划策略；

㈥项目商业招商推广法则（商场招商与楼盘销售互动进行，形成互带互补形式）①楼盘售楼处、商场招商处现场设计包装方案；②商场招商优惠政策及招商技巧制定；③商场招商宣传卖点、广告语及广告策划推广方案；④商场楼层平面规划设计；⑤商场招商准客户的确定及目标客户的邀请策略和洽谈技巧（本地周边外地）；⑥商场招商的业态业种的划分与规划布局图；⑦商场招商价格制定法则及提升策略；⑧商业项目合同及其他招商文本的形成；⑨商场招商履约金、租金收取办法；⑩商场招商人员及其他有关人员的陆续招聘与培训；⑾商场VICI导视系统；⑿商业楼盘销售与商场招商互为一体的广告策划及宣传品的制作与发放策略；⒀商场招商开幕日活动庆典策划；⒁商场招商中期的新闻发布会策划方案；⒂商场招商后期的目标性招商及异地招商策划方案；⒃商场品牌商家招商原则；⒄商场投资者及商贾合同签订并收取全额租金；⒅商业项目及商场项目开业期的进一步确定；

㈦商场项目投资客、商贾进驻装修方案期：①跟据商场项目总体进度逐步安排商户及主力店尽量提前进驻装修；②商场专柜及其他行业装修方案的审核；②协助各商户制定统一设计装修方案；③制定各类经营者装修期限按时完成商场商户的二次装修计划；④商场项目的导视、导购、防盗监控及内外装饰氛围的规划与设计营造；

㈧商业项目及商场工程竣工商业部分盛大开业策划方案：①商场开业前商户培训方案；②商场品牌主力店商户及各专柜上货期；③商场开业前的商户商品营销（促销）策划方案；④商场开业前组织商户培训期；

㈨商场项目开业后的运营方案及管理方案的制定：①跟据商业项目及商场的实际情况制定管理制度并在一月内完成团队建设之实战管理培训；具体培训内容：《商场管理制度》《商户管理手册》《总经理＊店长职责》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《防损员管理制度》《员工管理手册》《及促销销售技巧方案》等；②员工技能培训计划与培训实施方案；③制定五统一管理模式；

㈩商业项目投资分析：①商业项目及商场总投资分析与评估；②商业项目及商场预期的期望值指标预算；③商业项目及商场预计收入报表；④商业项目及商场资金流量表；⑤商业项目及商场资产负债预计表。

第二篇：商业地产项目招商策划全程

商业地产项目招商策划全程

商业地产招商策划

商业地产项目经营定位策略

【开业前】

1、前期的市场调查和分析；

2、项目策划和招商推广：

（1）、商场定位；

（2）、形象包装；

（3）、商场布局设计；

（4）、目标商户组合；

（5）、租金或分成比例之拟定；

（6）、招商推广策略制定和实施。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【开业后】

1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；

2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；

3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；

4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。破解

一、兑现成功的一块筹码

市场调研：定位核心

调研种类 :所需资料/研究范围

商圈研究 :对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况

消费者研究:对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究 :对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

竞争对手研究 :包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

1、商圈研究

（1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。

（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。

（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。

（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究

（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。

（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。

（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。

（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。

3、投资客户研究

（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。

（2）、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

（3）、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。

4、竞争对手研究

（1）、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。

（2）、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

破解

二、点石成金的魔方

商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成：

目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。

商场定位操作流程（略）

商业地产招商策划

系统一、市场定位操作

1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；

2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群；

3、超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。其中商场消费群分析分三个层次：

层次

1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素；

层次

2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况；层次

3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。系统

二、功能组合定位操作

主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务

1、特色定位

（1）、大众化定位：收益稳定，经营风险小。

（2）、特色化定位：商场特色主题和特色服务。

2、商场业态定位

主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。

第三篇：商业地产项目全程服务目录

商业地产项目全程服务目录

Part Ⅰ 商业概念性策划

一、宏观市场环境分析

1、宏观环境分析

2、政策环境分析

3、经济环境分析

4、城市规划及发展趋势

5、房地产市场总体特征

二、项目周边环境研究

1、城市建设状况，商圈格局分析

2、城市经济力(人均GDP)参考

3、城市消费力(恩格尔系数)参考

4、当地消费行为及消费习惯分析

5、项目周边居住人口类别概述

三、项目深研分析

1、项目区位、规模、优劣势及商业前景分析

2、区域重要经济技术指标启示、硬件设施参考

3、项目前期产品风格、建筑规划建议，如：  外立面产品建议  项目硬件设置建议  项目装饰装潢建议  广告位设置建议  项目形象标志建议  内部灯光设置建议  停车场设计建议

 产品功能划分、店铺分割建议

四、项目SWOT分析(价值点及市场机会)

1、项目当前、及招商阶段SWOT现象分析（项目优势、劣势、机会、威胁）

2、项目经营管理期SWOT分析（项目优势、劣势、机会、威胁）

五、项目发展方向研判

1、整体优势分析及深化策略

2、综合劣势分析与整改意见

3、市场机会分析及机遇提示

4、市场风险分析及应对措施

5、初步结论

六、项目策略性定位

1、项目总体定位 1)项目商业形象的塑造

2)经营主题的选择，差异化竞争的罗列 3)整体招商策略制定

2、项目目标客群制导 1)终端消费人群心理洞察 2)经营商户寻找与探究 3)投资人群价值取向认定

3、项目功能定位

1)行业商户的组合及分析 2)具体目标商户建议 3)各楼层功能分布建议 4)商场空间互动功能建议

七、项目业态规划/亮点

1、项目业态规划

2、楼层业态分布

3、商户组合建议

4、商场特色亮点策划

Part II 阶段性企划推广

一、项目营销推广

1、推广计划

1)推广概念（包括商场总体形象定位、投资主题定位）2)锁定信息传播对象及其目的 3)以目标受众为目的选择推广渠道 4)配合招商节点制定推广重点

5)及时收集竞争个案推广资料，对项目实施全程跟踪，因需要即时改变其推广策略

2、形象宣传

1)以广告手段建立项目的商业推广形象

2)现场物料设计（楼书、招商手册、海报、VI导示等）3)媒体投放计划制定 4)SP活动策划

5)阶段性对项目推广的不足作出整改总结与反思

二、项目宣传活动推广

1、广告推广策划

2、促销广告的媒体渠道选择

3、新闻稿撰写

4、平面设计

5、推广案名、广告语

6、发布方式及频率

7、广告及推广费用预算

8、即时评估推广成效，配合项目销售、招商进度实施同步构思创意

Part III 招商代理

核心：制订招商策略、招商策略调整、招商执行

一、前期招商工作事项——主力店招商

1、以项目整体招商策略为主导，确定项目各层主题定位、并确认各层主力店位置及数量

2、收集适合项目的主力客户信息，深入跟进，针对主力客户进行有策略的招商谈判工作

3、按照主题定位的需要及主力客户的筛选原则，筛选主力客户；积极促成主力客户意向书的签定

4、协调与客户及市场上第三方中介的关系

二、中后期工作事项——散铺招商

1、根据主力客户的招商情况，调整其他客户的招商策略

2、促成已签约主力客户签署租赁协议，促成其他客户意向签约

3、收集项目其他客户信息，深入跟进，针对其他客户进行有策略的招商谈判工作

三、客户筛选及正式签约阶段——开张前期

1、促成所有客户的正式签约，将相关信息移交营运部安排租户进场装修

2、按照主题定位的需要及其他客户的筛选原则，筛选其他客户并签署相关协议

Part 4 经营管理

服务核心：指定经营策略、经验策略调整、经营策略实施

一、商业规划工作：

1、书面提供针对项目的前期市场研究及策划大纲，内容包括但不限于市场分析、商业定位方案、业态组合建议、租金测算、结论及关键控制点

2、针对项目规划实用的平面及垂直动线

3、针对项目的外立面设计及内部装修提供商业建议

4、针对项目的灯光工程提供商业建议

5、商场公共指示牌等形象布置的建议

6、商场卫生间、卸货区等公共区域的设置及设施配置建议

7、根据商场规划业态对工程给排水、强电、弱电、燃气、暖通等其他方面的配置的建议

8、针对项目景观提供商业建议

二、招商期间市场推广工作

1、针对项目制定开业前的整体推广策略及方案

2、针对项目推广方案确立前期推广预算

3、统筹各广告商、公关顾问、宣传顾问合作筹备及就其制订的宣传册子、传单、报章广告、邮件、业务通讯、电视广告、广告牌、横幅、公关活动、录影带、研讨会、展销会、示范单位等提供商业意见

三、开业前后经营管理顾问

1、编制实施经验管理、物业管理方案

 协助甲方指定及完善各项经营管理、物业管理的制度标准、操作流程、服务标准

 协助甲方指定经营管理、物业管理的各项收  费标准及有偿服务收费标准

2、财务管理

 通过编制预算，提出租金、经营管理、物业管理的各项收费方案  对编制会计报表，安排资金、费用的首付工作提出建议  对租户应收应付账款及各阶段审计工作提出建议

3、工程管理

 参与商场的建筑、设备、设施的调试、验收、移交

 对商场内的公共设备、设施日常做作、运行、维护、检测提出建议  对商场内二次装修和其他工程施工管理提出建议

4、保安管理

5、保洁管理

6、绿化管理

7、物料管理

8、资料档案管理

第四篇：商业地产全程策划解：2+3+4+5模式

“2＋3＋4＋5”模式：商业地产全程策划解

目前，许多开发商因缺乏商业地产运作经验，但却急于求成，结果忽略了商业地产自身的商业法则，导致所开发商业项目陷入困局„„那么，商业地产有没有成功方程式或运作模式？如何实现开发商、投资商、经

营者、消费者的共赢？„„在成功运作十多个商业地产项目后，中联行总结出一套商业地产全程营销策划的运作模型“2＋3＋4＋5”模式。

解密“2”：首先要解决两个矛盾

“2＋3＋4＋5”模式中的“2”是指在项目前期策划中，首先要解决的开发商短期利益与长期利益的矛盾；其次要考虑地产思维和商业思维的矛盾。商业地产项目，首先就是要与开发商一起把上述两个矛盾协调好。

如果采用长期利益的运作模式，开发商必须有足够的资金；如果开发商实力不济，就要考虑发售或部分发售的形式，即短期利益运作模式。该矛盾必须解决好，尤其是租与售的问题。

地产思维和商业思维的矛盾，其实就是一种观念的转变，商业地产的表象是地产，但实质或者说核心是商业地产后期的经营运作。商业地产有别于住宅地产最大的特点，就是它的成功销售只是商业运作的第一步，或者说是开始，销售之后的经营运作才是它最本质、最重要的内容。

中联行曾成功运作过一个大型商业地产项目金亿城。项目位于全国十大批发市场之一的新华集贸市场——华北地区最大的服装批发基地。我们发现项目的开发商懂商业经营，因其曾运作过商场。中联行综合上述特点，根据当地的市场情况以及投资者和经销商户的心理特征，建议项目一、二层销售，三、四层自主经营。这样，一、二层商业可以充分实现销售利润最大化，而三、四层由开发商自主经营运作，又给一、二层投资者

提供了信心保障。不出所料，该项目经过一周内部认购，一、二层商铺全部售罄。

解密“3”：三个气场

所谓的“3”就是指三个气场：地气、商气、人气。“三气”的多少，决定一个商业项目可实现市场价值的最大化程度。

只租不售，经过两年经营，取得不菲业绩：租金不断提升，并形成稳定消费群体和品牌效应。借用一期的品牌影响力，汇聚地气、人气、商气，从而使项目自身升值。最终，该项目一层销售均价达40，000多元／㎡，这在二三线城市，是相对较高的。

解密“4”：四个元素与四个定位

对于商业地产，四个元素必然是指开发商、投资商、经营者、消费者。无论商业地产开发、招商或是运营，都应实现四个元素的共赢。怎样共赢？这就必须把握好在开发、销售、招商、推广四个环节上的四个定位：开发商的定位、面对投资群体的销售定位、面对经营者招商推广定位和针对消费者的广告推广定位。否则，定位不“对位”，就会出现定位“错位”。

北京的某商业地产项目，广告表现力很好，但却因广告表达“错位”，直接影响项目运作。究其根本，在项目发售阶段，没有考虑并区分终端消费群和投资者的年龄、审美等差异，以及其所关心的利益点区别，而广告表现明显将推广对象对准终端消费群个性十足的年轻时尚消费群体。商业地产中的任何一个元素在任何一个环节，最关心的只有利益，或者说是收益而不是其他因素。在销售阶段，推广主题必须针对投资群体，如果投资群体年龄区间在35甚至45岁以上，那么推广策略以及广告诉求就要瞄准这部分人群。然而，此项目广告表现针对的却是非常年轻化的消费群体，而且年龄构成在35岁以下。这个“错位”，是导致该项目不成功的关键因素之一。

可见，四个元素与四个定位一定要“对位”，否则，项目的每一个环节都会出现问题。解密“5”：商业地产的五种类型及其运作关键点;

商业地产大体可分为五种类型，一是社区商业、二是商业街或精品商街、三是产权式商城、四是大型超市或大型专业卖场、五是大型购物中心或主题“摩尔”。

商业地产策划所接触的产品类型不同，运作关键点也有所区别。

第一种类型：社区商业

运作关键点包括：;

1.业态限制。它是指根据项目服务于社区居民生活的特质，根据社区居民的生活需求，引进便利店、干洗店、鲜花店等相关业态的同时，规避一些不利于小区居民生活的业态，比如KTV、餐馆等。

2.利润最大化。就是指无论哪种模式定价，无论是住宅价格的2倍还是2.5倍，目的只有一个创造最大化利润。

第二种类型：精品商业街

运作关键点：

1.旗舰店招商，这对商业街的运作和销售将产生很大促进作用；

2.增加娱乐休闲业态的比重。从目前的市场情况分析，商业街的购物比重正在降低，而餐饮、休闲、娱乐比重增大，并呈上升趋势。

第三种类型：产权式商城

运作关键点：

1.制造“项目品牌”，通过对项目的精确定位与策划推广，快速凝聚地气、商气、人气，迅速树立项目的品牌形象及影响力，形成品牌效益；

2.“市场化运作，商场化管理”。借鉴商场化统一管理的优点，统一招商、统一管理，实现合理的业态分布与良性运营。

第四种类型：大型超市或大型专业卖场

运作关键点：

1.招商先行。对于大型超市或专卖场，最迫切的任务就是前期招商工作，先签约商家也正是为其定制化的关键所在。

2.定制化。招商完成后，就要根据商家的具体要求进行规划设计，诸如层高、停车位、单层面积等。作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑，做好相关沟通、协调作用。

第五种类型：大型购物中心（或主题MALL）

运作关键点：

1.“零”发售。大型购物中心应该遵循自身的特点，坚持所有商铺都不能卖的原则，通过良好的经营运作，并根据商圈环境的变化进行适当的调整，以期实现项目的长期营利。

2.经营设计。由于商家经营品种和货源的限制，大型购物中心，尤其是12万平方米或者20万平方米以上的大型购物中心，其功能结构设计、产品业态分布和产品结构的设计等必须经过周密的调研、论证与策略设计，这一点也是至关重要的。

当前，许多实力雄厚的国外资本已经进入或正在谋求进入中国的房地产领域，而中国商业地产还处于一个相对初级的阶段，尤其是商业地产项目的全程运作。如何寻求出路，成了商业地产开发商和策划公司共同面临的重要课题。

中联行经过多年的摸索，总结出上述“2”+“3”+“4”+“5”模式，不仅成功运用于若干商业项目，也为商业地产的实际操作运营提供了一个可供比对的策划模型。

第五篇：商业地产项目全程驻店(1+1)策划操作模式(地块开发至商业项目开业)

商业地产项目全程驻店（1＋1）策划操作模

式（地块开发至商业项目开业）

主要工作节点

一、项目市场调研部分（项目所在地及周边县市）

1、项目所在地的宏观经济指标和政府政策支持力度分析；

2、项目的商业市场形成格局及环境分析；

3、投资客、商贾及市场需求分析；

4、人口及消费者习性分析；

5、竞争对手分析；

6、项目的SWOT分析；

7、项目开发成功的的可行性标的分析； 8项目市场份额及未来预测分析。

二、项目开发发展战略部分（定位部分）

1、总体发展思想定位；

2、主题规划定位；

3、建筑产品风格定位；

4、经营理念定位；

5、项目管理体系定位；

6、投资资金运作定位。

三、项目规划设计建议（结合设计单位）

1、项目规划设计理念；

2、规划设计的市场依据；

3、市场总体形象设计；

4、环境景观概念设计；

5、经营风格设计；

6、建筑产品整体风格设计；

7、工程总造价及工程进度预计（开发期限：可否考虑分阶段开发战略）

四、项目商业部分之功能定位（可否考虑临街铺与之结合）

1、项目商业业态组合规划定位（可否考虑大型品牌超市进驻）；

2、商业业态选择及资源整合；

3、业态分配的黄金法则；{购物：娱乐：餐饮}；

4、商业业态规划组合统一形象原则；

5、目标商贾及主力店的选择及组合；

6、主力店及次主力店多元化经营组合原则{租赁：联营：加盟：自营}；

五、项目整体策划推广营销核心策略（做政策、做文化、做内涵、概念）；

1、商业楼盘主题定位炒作策略；

2、楼盘借助品牌主力店概念炒作策划方案；

2、楼盘销售整体策划推广方案；

3、大客户大体量租赁策划方案；

4、楼盘价格定位法则及价格定位策略；

5、销售概念和促销技巧策划方案；

6、投资客、商贾、准客户锁定策略；

7、开盘模式及广告卖点策划方案；

8、商业楼盘租售并举策划方案；

9、新闻发布会；

10、尾盘营销策划策略；

六、项目商业招商推广法则（招商与销售互动进行，形成互带互补形式）

1、售楼处、招商处现场设计包装方案；

2、招商优惠政策及招商技巧制定；

3、招商宣传卖点、广告语及广告策划推广方案；

4、商场楼层平面规划设计；

5、招商准客户的确定及目标客户的邀请策略和洽谈技巧（本地周边外地）；

6、业态业种的划分与规划布局图；

7、招商价格制定法则及提升策略；

8、合同及其他招商文本的形成；

9、招商履约金、租金收取办法；

10、招商人员及其他有关人员的陆续招聘与培训；

11、VICI导视系统；

12、楼盘销售与招商互为一体的广告策划及宣传品的制作与发放策略；

13、招商开幕日活动庆典策划；

14、招商中期的新闻发布会策划方案；

15、招商后期的目标性招商及异地招商策划方案；

16、品牌商家招商原则；

17、资者者及商贾合同签订

并收取全额租金；

18、项目开业期的进一步确定；

七、项目投资客、商贾进驻装修方案期

1、跟据项目总体进度逐步安排商户及主力店尽量提前进驻装修；

2、专柜及其他行业装修方案的审核；

2、协助各商户制定统一设计装修方案；

3、制定各类经营者装修期限按时完成二次装修计划；

4、项目的导视、导购、防盗监控及内外装饰氛围的规划与设计营造；

八、项目工程竣工商业部分盛大开业策划方案

1、开业前商户培训方案；

2、品牌主力店商户及各专柜上货期；

3、开业前的商户商品营销（促销）策划方案；

4、组织商户培训期

九、项目开业后的运营方案及管理方案的制定（管理期）

1、跟据项目制定以下管理制度并在一月内完成团队建设之实战管理培训；《商场管理制度》《总经理＊店长职责》《商户管理手册》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《防损员管理制度》《员工管理手册》《销售技巧》等；

2、员工技能培训计划与培训实施方案；

3、制定五统一管理模式；

十、项目投资分析

1、项目总投资分析与评估；

2、项目预期的期望值指标预算；

3、预计收入报表；

4、资金流量表；

5、资产负债预计表

策划观点

一、「规划设计观」：商业地产（地块）项目在基础建设工程开工之前，由发展商牵头组建以设计院、商业策划公司三家机构为核心的项目整体规划设计论证领导小组，该小组对本项目开发建设的前期规划设计

和建设做终身负责制。作为商业策划公司在项目的规划上应该严格依据前期的市场调研报告，尽可能在商业规划方面在项目的体量建设、商业结构以及商业环境和人流动线等方面起重要角色。

二、「社会责任观」：商业地产从规划、建设开发到运营管理，开发商、中小投资者、经营商户都将投入相当大的财力、人力和物力，想当然地规划和开发商业地产只会使开发商信誉扫地、投资者倾家荡产、经营者血本无归，从而造成社会资源的巨大浪费，我们的责任就是尽可能地降低社会资源的浪费。

三、「科学运营观」：商业地产（指零售业：百货商场、购物中心、超级市场、品牌主力店、沿街商铺、特色商业街、便利店、批发市场、专业市场、主题商城）都不可能一夜暴富，只有杜绝急功近利的行为，进行精心设计、科学规划、合理布局、尊重事实、利用专业和经验、不断利用各种促销手段创造商业氛围，导入科学严谨的管理团队去管理和运营，持续经营不断积累，坚持做自己的品牌概念，只有做出品牌效应，才能商业地产有商气、有人气、有财气，才能最大限度地缩短商业地产的成熟的时间。

四、「业态组合观」：一个商业地产（指零售业）的成长过程也就是一个企业的成长过程，必须经历一个长时间的培育过程，如何缩短这一过程，关键在于操盘过程中的理性化和系统化。时代的发展使过去的那种宽松的市场环境不复存在，换之以市场竞争的激烈和消费者的日益理性化，迫使我们在操作过程中更加讲求理性化和系统化，只一味盲目的是商就招，只能给新的商业项目后期管理上和发展战略上带来

更多的难题和调整上的痛苦。

五、「放水养鱼观」：要开发一个“开业期”和“发展期”较为理想的商场或购物中心，一般来讲，用3—4年的时间运作“成功并能产生品牌效应”是比较正常的，如果希望在很短的时间里就能打造一个成功的商场及购物中心，那只是一厢情愿的想法，但对于一个专业的经营管理团队来讲，维护的只能是商场的长远利益和发展上的根本利益；如何缩短这一漫长的运作时间，那只能取决于三个方面的因素；其一：让商户先获得最大利润是一个商场从开业后的成长期和走向成功期的关键所在；这一条发展商必须具备的条件是有一定的支柱产业，实力雄厚。其二：借势造势，借助成功的零售商业之力量，引进国内国外大型连锁超市、品牌主力店，政府支持力量强制改造和搬迁的专业市场等力量来带动此商业项目的升值。其三：必须取决于项目的地段优势和自然形成商业机会，李嘉诚说：“做商业——地段、地段、还是地段„„”

六、「和谐发展观」：一个商场及购物中心在没有旺场之前似乎物业价值是很低的，但是一旦成功了的商场的商业物业价值确是无法估量的，近年来，随着中国经济的不断发展成熟，中国城市化的推进促使中国城市人口、城市建设、城市面积等发展的倍增，一个好的成功商场可以在数十年内呈现十倍速增长，打造一个成功的商业，培育一支有战斗力的经营管理团队，他的价值是无限的。商业地产产业链中的开发商、投资商、经营商、运营商是四大利益体，作为运营商，我们将建立一个平台，预先规避利益平衡过程中产生的矛盾，勇做开发商的防火墙、投资商的技术员、经营商的生产线，使得四大利益体共同盈利，和谐发展。

合作说明

一、每项目总策划费：50万元—200万元；视项目大小、项目难易程度、项目工作板块、项目周期面议。

二、项目策划成果：

1、提交《商业地产市场调研与分析》《市场需求细分调研与分析 》《区域经营商家调研与分析 》《区域投资客户调研与分析 》《区域消费人群调研与分析 》《项目经营功能定位与策划 》《商业地产运作经验与讲座 》《开发商需求的调研 》《各板块技术分析报告》、《项目定位图及说明方案》、《建筑规划设计意见建议方案》、《项目全程统筹操盘《指导策略方案》《项目概念创意构思》《配合商家需求调整 》《项目动线策划设计》《物业产权平面划分策划》《销售价格策略的制订》《销售优惠政策的制订》《销售实施技术方案策划》 《项目销控策划与制订》《销售团队组建与培训》《销售全程推广与策划》《项目销售实施与管理》《项目平面布局的策划》《项目立体布局的策划》《项目品牌商家的筛选》《招商价格策略的制订》《招商优惠政策的制订》《招商推进策略的制订》《招商团队组建与培训》《招商现场接待与管理》《招商全程推广与策划》《项目招商实施与管理》《项目管理团队的建设》《商场管理制度》《总经理＊店长职责》《商户管理手册》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《员工管理手册》《销售技巧》等。

2、将策划理念与成果配合规划设计单位进行规划设计并导入实际操作流程。

三、费用支付方式：

1、合作费用分70%为基本开支月费，每月5日支付当月月费。30%为阶段性目标完成费，按照合同约定时间分段支付。

2、签约后当日内支付第一个月月费作为合同签订金；