如何做商业地产开发前的调查

第一篇：如何做商业地产开发前的调查

如何做商业地产开发前的调查(202_-11-05 08:53:59)

标签：杂谈房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。

一、经济环境的分析和生活结构研究

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆ gdp发展状况及产业结构情况

◆ 全社会消费品零售总额

◆ 全市商业增加值

◆ 城乡居民的人均可支配收入

◆ 城乡居民储蓄存款余额

通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： ◆ 公共设施状况

◆ 交通体系状况

◆ 道路状况、通行量

◆ 城市性质与功能特点

◆ 各项城市的机能

◆ 城市规划

通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。

以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。

三、商业发展规划和政策研究

每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体发展，也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售商业的发展提出了新的挑战，一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[202_]789号）和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[202_]44号）的基础上，又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会（首府）城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。

凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发展规划）的城市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在202_年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。

目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：

特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。

四、区域零售业结构的市场调查与分析

如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。◆ 地区间的销售动向

◆ 业种别的销售动向

◆ 商业地区间的竞争状况

◆ 大型主力店的动向

以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。

五、典型性调查与研究

对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。

六、未来商业地产的供应量分析

在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。

在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。

根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。

所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。

七、消费者消费行为的调查与研究

消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。

1．人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。

2．家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和cbd的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而cbd的小白领以2人家庭模式居多。

3．收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。

4．消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。

5．购买行为。分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。

6．交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。

八、立地条件研究

除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。

1．道路类别。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。

2．顾客是否容易达到商业区。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例。以前没有中间交通栏隔的时候，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加栏隔后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难被消除。

3．周边环境和目前的商业设施。这也是为什么北京的家具广场都喜欢选择在玉泉营的原因。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键，玉泉营周边的花卉市场就具备业态的交叉性，有利于共同聚集人气。

4．商业的能见度和日照情况。商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。据7月5日中央电视台报道，由于长沙市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避天气，商业街区东面门庭若市而西面因为西晒的原因冷冷清清。但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业。

九、商圈的确定和研究

1．商圈的概念及分析目的商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。

2．商圈的构成及顾客来源

商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。

次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。如图：

3．商圈的设定

商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。

根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。

4．确定商圈的方法

商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。

零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。

商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。

哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。

以上各种分析方法其研究的角度不同，所用的市场变量不同，达到的分析目的也不一样，在具体商圈分析过程中还是要结合具体实际情况有选择地运用。由于我国目前实际情况，市场变量采集困难，很难单纯用一种方法解决我们的分析问题，所以一般采取的办法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容，仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查，如人流量、车流量等等，关键弄清楚市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位，市场调查只是手段，不是最终的目的。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。

第二篇：商业地产如何开发

商业街应如何开发

近两年，在商业街的发展上，一个不容忽视的发展现象是：商业街正在从城市中心区进入一般居住社区尤其是大型居住社区，并且有“燎原”之势。那么社区型的商业街到底应如何开发呢？本文将首先从社区商业的特征入手，研究社区商业街的发展与开发。

一、社区商业的概念

从词源上看，“社区（COMMUNITY）”这个词是舶来品，而从概念上讲，社区则是指在一定空间区域内聚合的居民住宅区，它是一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体，比如同属于北京望京的所有居民就形成了一定意义上的望京社区。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。其规模与范围大致如下：服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里以内，在不考虑更大的对外辐射的前提下，其总规模一般应控制在5万平米以下。

二、社区商业的基本特征

社区商业就是指为本社区提供商品与服务的商业经营体，显然，它是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，这就决定了社区商业具有如下的基本特征：

第一：产业配套性。作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务是社区商业的基本功能之一。目前，我们的城市化过程中产生的大量社区仅仅只能称为“城”，而由此而伴生的社区商业及其它产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形式繁殖或扩展，因此社区商业对于城市化进程和住宅社区化的发展而言，具有一定的产业配套性，这也是商业最早成为住宅配套的原因之所在。

第二：日常便利性。由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点，导致社区商业主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。

第三：服务亲和性。社区的就近性及商业交易的频繁性，使得社区商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员，从而体现出其服务的亲和性。

第四：赢利长期性。社区存在与发展的稳定性，使得社区商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响，因而在发展上，其盈利期更为持久。

第五：盈利稳定性。前述特点使得社区商业在社区逐步成熟与稳定后，盈利相应的也具有一定的稳定性。

第六：表现多样性。这是由于社区商业本身的属性决定。社区商业是相对于一个地域内的居民而形成的商业，而居民本身对商业表现形式的可接纳性决定了其表现形式的多样性。社区商业既有底商形态、商业街形态、也有购物中心形态。当然，社区的规模、消费力、消费习惯、商业辐射性等等都会对社区商业的表现形式产生影响，但毫无疑问的是，上述几种形式都是可以应用的。

同时，社区商业在需求上，也更多地表现出如下重要特征：

首先是需求的规模性，其规模与居住人口的购买力支持规模紧密相关，这一点无论是从商业本身的竞争力与商圈辐射支撑上看，还是从各级地方商业主管部门的规划上讲，都是客观的和科学的要求。但是，实践中，这个规律在很多时候并没有得到遵循，很多开发商认为商业能产生高额利润，虽然有对未来商业发展的预期，但违背规律地开发出不符合实际的大面积商业，同时又要求迅速变现，其结果是不言而喻的。

其次是需求的稳定性，这个特点源自两方面原因：首先是就近购买的需求，便利性的特点导致社区商业的需求相对稳定，俗话“一步近，两步远”说的便是这个道理。其次社区商业满足的是日常基本消费需求，这是由社区的低弹性需求所决定的，这一点也使得社区商业的需求具有稳定性的特点。

最后是需求的相对多样性和整体性，这是由社区居民所决定的，其需求不仅包括了对商品的需求，还有对服务的需求；既有对生活的基本需求，又表现为对吃、穿、用及健身、娱乐的要求。可以说，社区商业在日常性需求方面表现得既相对全面，又形成一个整体的需求链。

三、社区商业的业态构成及功能

那么，社区商业到底应该包括有哪些业态，应该有什么样的功能提供呢？北京世纪华夏资产管理有限公司经过长期研究，认为社区商业的主要功能体现在日常性的购物、休闲、餐饮、综合服务等几个方面，其中在业态配置的主次安排上，如果社区性商业辐射性不强，一般可做如下区分：

第一，主要应配置超市、便利店、生活类专业专卖店、菜市场、餐饮、生活服务设施等；

第二，适当设置大型综合超市、文化娱乐设施和专业专卖店；

第三，通常不配百货店、仓储商店、专业批发市场等。

四、社区商业、社区商铺和社区底商的区别

通过上述剖析，关于社区商业我们还需要区分好三个概念：社区商业、社区商铺和社区底商。社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、商业步行街、专业市场类商业等的商业业态，它是一种具有很强地域性、为本地区居民服务的商业模式。而我们经常所讲的社区商铺是物业范畴，它是相对于建筑类型而言的，指那些位于社区内的商业用房或铺位（经营对象主要是住宅社区的居民），在表现形式上主要是三层以下的商业楼或底商或者商业用裙房。社区底商一般指社区物业中作为商业、服务业设施的底层建筑，它是社区配套的组成部分，也是社区商铺的表现形式之一。

从上面的概念不难看出，三者既有相互的定义上的差别，也有形式与本质间的部分重合。社区商业是社区商铺所承载的内容，社区商铺是社区商业的表现形式，社区底商是社区商铺的类型之一。就像酒（社区商业）的容器（社区商铺）可以有很多种一样，社区底商（酒的容器的一种）常常是社区商铺（酒的容器）的一部分。社区商业常常以底商为重点区域，当社区商铺只有底商一种形式时，社区商铺和社区底商达到重合。当然，也正如装酒的容器有时也可以装别的东西（如水）一样，社区商铺与社区底商有时承载的也不完全是社区商业的内容和功能，像一些毗邻交通要道、繁华地段的社区商铺和底商，由于具有相对较强的辐射性，它就不仅仅是社区商业，而且还是城市商业的组成部分，承担着服务城市的某些功能。

不难看出，社区商业之所以受到如此青睐，是由于其本身的特性和今天市场发展的需要所决定的。因为在社区内规划商业物业的好处，除了为开发商带来直接的超额利润外，还能改善区域与住宅生活的品质，带动住宅的升值，住宅与社区商业物业实际上是存在着非常强的互动关系的。（北京世纪华夏资产管理有限公司商业地产中心 /杨海龙）

第三篇：商业地产调查

杭州铭立房产营销公司问卷调查

桐乡世贸中心经过2周年的发展，目前已成为皮革行业市场中的一颗新星，并且还出在一个高速发展过程中，您对桐乡世贸中心的发展现状满意吗？A满意B一般

您对商业地产投资的前景看好吗？

A非常看好B一般C不明确

您对哪种商业地产投资感兴趣？

A沿街商铺B商场型商铺C市场型商铺D单身公寓E酒店式公寓F写字楼

您对哪些区域投资有兴趣？

A嘉兴区域（含桐乡）B杭州C 上海D宁波

E温州F苏州G绍兴H其他城市（）您的投资心里价位是多少？

A10万——20万B20万——50万C50万——100万

D100万——200万E200万以上

您对商业地产投资的发展形势和信息有关注吗？

A经常关注B偶尔关注C不怎么关注

如果我们有好的投资信息，或者有好的投资机会，您比较喜欢我们以

哪种方式给你介绍。

A发短信介绍B打电话介绍C送资料介绍

联系人：---------------------联系电话：----------------------------

第四篇：商业地产开发指南

商业地产开发指南

自从中国加入WTO后，许多国际零售、娱乐、家居餐饮业的商业巨头均加快进军中国市场的脚步，一些新兴的商业类型推动了国内商业物业的发展。特别是以集合式的大型综合购物中心成为目前的开发热点，其以城市的商圈为主要的计算半径。

1、认识商圈

商圈范围是商铺吸引顾客的有效空间范围，不同的商铺所辐射的范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但实际上它是由不规则的图形组成的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可以分为3个层次：

核心商圈――占50~70%的客流量

次级商圈――占15~30%的客流量

边际商圈――占10%左右的客流量

开发商业地产所要评估的商圈因素有：

客流--行人的数量；

车流--车辆数、车辆类型、交通拥挤程度；

停车设施--停车场的数量和质量，停车场到商店的距离；

交通条件：大规模公交系统的可获性，新近主要交通防线是否便于送货，公交车数；

商店构成：商店数量与规模、商店间的互补性，零售的均衡配置；

具体店址：易见性、区域内的布局、营业场地的规模与形状、场地和建筑的状况使用年限；

占用条件：自助或租用条件，劳动和维护费用，税金，区域规划的限制，自愿遵守的规则；

全面评价：商店大体位置，具体店址。

2、购物中心成为开发热点

截至202_年底，国内省会以上城市购物中心的总体数量已经超过300家，其中仅202_年一年新增的购物中心就达94家，占购物中心总量的39.83%,达到了一个历史最高点。从购物中心的规模和人均GDP来看，当前购物中心有超越合理规模的可能，但结合区域经济

发展不平衡的特征，则只能说达成了基本的产品平衡。

目前，上海市共拥有购物中心35家，位居全国第一位，其购物中心总量占全国的18%;广州27家，占全国13%,居全国第二位；深圳位居第三，拥有购物中心20家，所占比重为10%;北京、成都、大连、重庆、武汉的购物中心拥有量均超过10家。上述城市的购物中心数量占全国购物中心总量的72%.据此看，国内大型城市的购物中心应适当加以控制，而部分二级城市的购物中心还有一定的成长空间和发展潜力。

依据《零售业态分类》的分类标准，按照选址和商圈的不同，购物中心可以分为邻里型、社区型、区域型、超区域型。在购物中心各种类型的分布统计中，列于第一位的是超区域购物中心，所占比重达36%,高于区域型购物中心两个百分点，二者合计比例达70%,共同构成了中国购物中心的主体。

针对目前市场上购物中心的分布结构来看，随着旧城改造、城市外扩、城市化进程的加快，在统一开发的新兴居住小区和卫星城镇发展适当规模的社区型或邻里型的购物中心将会成为一种趋势。

商圈的构成类型覆盖范围到达时间

邻里型1-5公里，1万10万人10分钟以内3.5万人

社区型5-8公里，10万30万人15分钟以内7万人

区域型8-16公里，30万50万人20分钟以内20万人

超区域型16公里，50万人以上20分钟以上50万人

从购物中心开发商的构成来看，这是一种商业与地产相融合的产业。当前，中国购物中心的开发主体主要包括地产商、零售商和投资商，其中地产商占主要位置，其开发的项目占购物中心总量的56%.零售商开发的购物中心在全国的开发总量中占29%,仅为地产商开发数量的51%.不过，中国的大型百货公司大多占据着城市商业最繁华的地段，加之其品牌业已形成广泛的影响力，因此未来中国购物中心的另外一支主要力量将可能来自转型而来的百货公司，并形成零售商与地产商并驾齐驱的发展局面。

全国购物中心发展商类型划分

投资商零售商地产商其他

13%29%56%2%

3、商业街和住宅底商成为投资热点

虽然购物中心最为开发商所青睐，但是，从投资者的角度出发却非如此。根据调查，投资者最为看重商业氛围、交通条件和经营特色。所以，超过60%的投资商对郊区和郊县的商铺兴趣不大。

商业街的商铺是最受投资者青睐的，占了总体的22.9%,其次是写字楼和住宅的底商，这代表了资金的流向，也是开发商的指南针。大部分投资者表示，其能够承受的商铺总价不宜超过300万元。近七成的投资者认为总价在100-300万元之间的商铺最容易接受，选择50-99万元之间的投资者占总量的22.2%,选择300万元以上的占11.1%.投资者选择商铺最重要的因素

商铺是否有特点商圈的聚集效应交通是否便利

0.2140.3810.357

投资者对商业地产的偏好

商业街22.90%

写字楼和住宅底商17.10%

社区商铺11.40%

专业市场11.40%

购物中心8.60%

地铁商铺8.60%

大型商店5.70%

Shopping Mall5.70%

特色商铺8.60%

据专业部门调查统计，有57.1%的开发商看好商业地产的未来前景，其中35.7%认为，商业地产开发已经成为市场热点，是房地产开发投资的新增值点，但希望能够有更高的投资回报率。这是需要各个方面的综合因素来支撑的，管理模式、经营模式等等对其开发的利润率都有影响，但是，最根本的影响还是在于商业地产所开发的产品定位，这是开发的第一步

来源：房地产E网

第五篇：商业地产策划前十

202_年商业地产策划公司前10强

1.飙马（中国）商业地产顾问机构飙马（中国）商业地产顾问机构是一家商业地产全程专业服务机构。以18年820余万方商业地产项目专业服务经验专业提供 城市商业综合体、购物中心、商业步行街区、大型专业市场、复合型商业地产、社区商业、休闲娱乐商业等 商业地产项目提供商业地产决策咨询、商业地产实操顾问、商业地产前期策划、商业地产招商销售运营管理等一系列专业化服务。

2.易居（中国）控股有限公司易居中国是中国首个提出房地产流通服务商概念，并亲历实践的企业。在短短九年的发展历程中，凭着敏锐的市场拓展、深入的自主研发以及永续提升的服务理念，构筑起了一个以现代信息技术为依托，以营销代理、决策咨询、房产经纪、广告服务、投资管理为业务流，并覆盖中国各大城市的房地产流通服务体系，成为中国房地产流通服务领域的整合者和领导者。易居(中国)控股有限公司于202_年8月8日纽交所上市

3.广州旺地房地产发展顾问有限公司

旺地发展顾问面向全国，专业从事房地产全程控制策划，为企业提供发展顾问服务，致力于成为中国最好的房地产策划企业。旺地创始人周颖舟先生于1993年创立了房地产全程策划及管理理论，从事房地产的研究和实践长达20年。

4.上海华燕置业发展有限公司

于1995年,以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强之一。咨询电话

5.上海同策房产咨询股份有限公司

同策房产咨询股份有限公司是中国领先的房地产服务企业，总部位于上海

6.深圳世联地产顾问股份有限公司

中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10

7.策源地产

最具影响力专业地产服务机构之一,十大品牌,上海策源置业顾问有限公司

8.新聚仁机构

新聚仁机构成立于1998年，专业从事房地产全程营销代理，迄今共计代理策划楼盘超过50个。

9.北京金网络房地产经纪有限公司

中国最早成立的大型房地产综合顾问机构之一,十大房地产策划代理机构,北京金网络置业投资顾问有限公司

10.新景祥投资控股有限公司

厦门最具规模的专业房地产服务公司之一,中国房地代理服务行业品牌