一份好的商业地产项目策划书应注意什么

第一篇：一份好的商业地产项目策划书应注意什么

一份好的商业地产项目策划书应注意什么

---文章内容摘自【智地网】余源鹏房地产大讲堂

一份好的商业地产项目策划书比需要重视商业地产项目的定位，这主要是因为以下几点：

（1）现代商业地产开发实际表明，商业地产的定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。

（2）就一个成功的商业地产项目来说，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州岗顶天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓、项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。

（3）以前有些开发商做商业经常在定位不清的前提下做设计，然后施工，最后再去招商，一招商问题就出来了，商家引不来，人气聚不足，技术没考虑等等问题。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，可确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为投资者、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。

（4）对开发商来说，从来没有一个商业项目是因为设计得好而很成功的。商业只有运营成功了才是真正的成功，而前期对项目进行全方位的定位并进而进行商业规划才是保证项目成功的前提和基础。

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【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

资料参考：

智地网

智地网【余源鹏房地产大讲堂】；

智地网【商业地产培训课程】；

第二篇：商业地产招商应注意的

商业地产招商十大误区

第一个问题就是我们招商签约的品牌越大越好吗？很多地产项目他们的董事长和总经理委托我们公司来招商，我们希望招国际大品牌，主力店要招沃尔玛，家乐福，非沃尔玛、家乐福不进。我们在给东北的一个大型购物中心做招商工作，他们这个企业是上市公司，他们希望我们做招商，他们说能不能把LV抓进来，我夫人喜欢兰蔻，可以把兰蔻招进来，我女儿喜欢用SK2，能不能把这些招进来，想的非常容易，事实上这些国际性的品牌是不是都招进来好呢，我认为不一定！因为一个商业项目，他处在这个环境，地理位置不一样，他就适合不同的品牌在这个地方进行经营，进行发展。他有不同的消费群体，用不同的购买水平，有不同的消费习惯，甚至我们说一个大的品牌，能不能在这里生存，不取决于你能不能招进来，主要是一个大品牌招进来，他跟市场环境是否适应。

第二个问题，每一个项目都有他的市场定位，都有他的业态定位，我的定位是什么？我是做一个高档的百货还是做一个流行时尚的百货呢？我是做一个汇集世界各个顶级品牌的高档购物中心，还是一个社区性便民的购物中心呢？如果说你的定位和你的品牌不符，你能不能招进来呢？

第三个问题，高档品牌要入驻一个商业项目，他不是说你这个项目位置好就可以，你有钱给我就可以，你的物业条件不符合我的要求，我能进来吗？是不可以进来的。我们都知道很多商业地产开发商说我要招院线，首先想到华纳，华纳的院线是世界上非常著名的，但是它们对物业条件的要求，他们对你整个物业的整体的规模，结构，层高。他的要求，你的交通，你整个的配套的要求是不是相吻合，我们能不能保证他这些条件呢？能不能满足他呢？不一定。

第四个问题，我们招一个大牌子，你花钱他愿意进来吗？我们曾经在做一个项目的时候，他认为拿钱就可以招来大品牌，我说你不是拿钱就可以解决的，我带他们去香港见几个大客户，我们委派了一个副总裁到香港去，人家很客气，接待小姐接待你，可以递给你一个名片，把你放在会客室，说我们得把你按的申请向上级申报，他问我买你货可以吗，人家说我这个牌子不做批发。你能不能去欧洲招，你花钱可以买来吗？所以我们认为招商不是大牌子就好，我们认为适合就好，就像我们很多人自身的条件就是一个农民工，我想招章子怡做老婆可以吗？他可能给我带来很多财富和荣誉，但我们适合不适合她，我们一厢情愿能不能解决问题，所以我们说招商的第一个误区，签的品牌越大越好。

第二个误区，签约的条件越高越好吗？很多人他谈他的招商条件的时候，谈他租金水准的时候，不是按照市场同比条件来的，他首先算我这个楼投资多少钱，我现在卖价卖了多少，我投资回报率多少，我们一年要付出多少补贴，你招商的时候能不能把我的收入补出来，我最近在江西有一个大型项目，他们还是一个专

业市场，卖了投资回报八个点，他们招商的时候一定要把租金做八个点，大家想一下，一个大型的专业市场，市场的租金是比较低的，特别是在一些郊区的专业市场，它的租金是比较低的，同时你限卖的价钱高，你想把租金补贴你八个点，能补贴吗？很难。现有的市场条件，他只够你的现在的八个点的50%还不到，这样可以招吗，不可以招。曾经有一个商铺卖光也了也没有开业，我说你这八个点并不是招商有义务补贴，因为你前期销售已经吃进去了，你应该拿出来补贴。

我们在内蒙还有一个项目，老板为了提升销售额从7点涨到12点，你说这个可以补回来吗，不可能，我们知道现代百货毛利大概在17%左右，纯利应该是在6%。我们招商推算出来也要达到这个比例可以吗？不可以。退一步来说，你做招商条件，首先商户、品牌商能不能接受，可比性，旁边是多少，那家是多少，那个城市是多少，我每个月我的经营成本是多少？我们大家都知道。如果一个品牌商他是代理的，他从商家拿货，一般带增值税票打四折到四点五折，如果不带票五折到五点五折。要开税票的时候，他就只能是五到五点五折。我们要做他的租金，我们还要促销分摊。我们在做促销买一百送一百，他再分摊50%，他有多少毛利呢，他有装修费用，他有资金，他要考虑经营成本，他能不能接受呢，我们不能一厢情愿的，我们知道招商过程是招商，留商、养商的过程，只有让每个商户在那里真正的留住的，真正他们赚钱了，我们才可以赚钱，这就是互惠双赢。我们很多人算自己的腰包，我们能进来多少，实际上一个商业地产的开发商，首先要想着对方应该有多少。据我所知去年世纪金源的黄老板拿出来将近1个亿来补贴商户，因为商户没有赚钱，没有赚钱就取消合同，我们很多人赚钱不赚钱没有关系。黄老板他拿出将近一亿来补贴，首先的目的是让他活下来，只有他活下来，我才可以活下来，这是鱼水关系，所以我们说我们不能是签一个条件越高越好，我们要扩充留商和兴商。

很多人我们应该考虑到签一个条件越高，招商难度越大，招商难度越大对我们开业越有影响，可能我们各项工作很好，就是因为招商条件设定的不好，导致我们招商工作没有办法推进，大家觉得门槛高我进不来。所以招商时间一延再延，导致开业时间延长，我们知道商业地产项目是一个养的过程，你首先是应该把商户招进来养，我们打一个比方，就像种树一样，你不能今天种树，明天就拿篮子摘果子，我们要尽可能让商场进入养商时期，我们说签约条件越高越好吗？我说不一定。

签约的品牌越新越好吗？我们经常碰到的很多开发商或者说很多商业项目的老板们，他们说你能不能给我造一些我们这个城市没有的新品牌，新品牌的比例能达到多少？我曾经碰到了一个开发商，他说我能从南方引进多少新品牌，我们认为一个商业地产项目或者说一个商业项目，新品牌的比例要有，但不能超过30%，为什么呢？我们在座有很多男士，我们大家吸烟是红塔山和中华，来了一

个新牌子，叫大上海，你赶吸吗？不一定。一个消费者有对一个品牌的消费习惯，新品牌有些人赶尝试，有些人不敢。他的消费心里决定他有很多时候还是怀旧，新的品牌往往在一个市场需要有很长的培育时间，让消费者认知和接受的时间，我们说这个新品牌你签进来了以后，你能不能适应这个市场，这是需要一个过程的。新品牌来了以后，消费者能不能接受，从认知到接收到喜爱到忠诚，这是一个需要时间按来进行培育的，所以我们说一个商业项目，一个商场新的品牌不能比例过高。

另外我们认为一个新的品牌要进入一个新的商场，前期有很多投资，我们的市场开发成本，新品牌开发谈判，引进是需要费用的。他在当地可能没有代理商，我们能不能做代理？他对当地的市场还不熟悉，我们能不能给他提供市场的调研报告，我们对这个新的品牌提供什么样的支持和扶持？这些问题我们有没有准备，新品牌进来了以后，我们还会提供什么样的资金的扶持，广告宣传，营销推广，促销计划，这些问题我们考虑了没有？所以我们认为品牌不一定越新越好，我们说一个商业项目和商场，需要新品牌的比例，但不一定需要特别多，超过30%我认为很可怕，很难接受。

配套的功能越全越好吗？现在商业地产项目，一方面规模越做越大，第二方面我们现在开发商都知道什么叫购物中心，什么叫Shopping Mall，什么叫多功能。做一个项目都照世纪金源去做，或者说规模没有世纪金源的十分之一，里面也要做购物、休闲、娱乐、餐饮、院线，也要做超市、百货、家电、家居，什么业态都想放，什么功能都想放，这好吗？首先我们要考虑我们商业项目我们的定位是什么，我们的定位符合不符合这个市场的要求，我们这个项目和当地市场的商业项目我们具有什么样的核心竞争优势，我们分析出来以后优势在什么地方，我们的机会在什么地方，我们是不是里面要做大而且全的呢？我认为不一定。我们的物业条件够不够，我们有很多人说这里面要做一个餐饮，我们去看了物业以后，我说设计了餐饮配套在里面，说原先没有考虑，水呢？排水呢？通风排烟呢？煤气管道呢？没有。垃圾清运呢？我说世纪金源五楼是餐饮，每天这么大的垃圾量，他专门处理。

所以我们说我们要各种功能很齐全，我们的物业条件具备不具备，我们在前期设计中我们解决没有解决这个问题，没有解决这个问题，我们就不能做。我们物业的条件，比如说我们曾经在一个地方，在西安有一个大型项目，他们想引进百安居，我说这个想法可以，这个位置也适合，但是百安居要求三个条件很硬，第一层高，我们能不能达到？你改可以改吗，现在没有办法改？第二，你前期设计中也达不到，第三个物流。我们知道百安居是用货柜送货的，你达不到能引进吗，他不会来的。你就是花钱降低条件他也不会来。所以我们说把各种功能放在那里就好，我们都知道吸引顾客有两种办法，第一种就是功能全，我里面多业态

组合，是市场的集合效应，但是另外我可以把一个单项做大了，我把一种业态做大了也是可以的。也就是说我们要凸现出我们的优势在什么地方，我老跟他比规模我比不过，老跟他比功能也比不过，但是我可以把一个单项作大做好，所以我说商业地产招商不是功能越全越好，应该突出我们的优势和竞争力，我们的特点和我们与众不同的地方。所以我们说功能配套不一定越全越好。

第三篇：商业地产项目招商采用什么方式好

商业地产项目招商采用什么方式好

眼下，几乎所有商业地产项目都委托专业招商机构进行策划和招商，这已成为一个不成文的规定。采用这种模式有一定的道理，但并非最佳方法。上海商铺策划专家姜新国认为，专业招商机构确实有着一定的优势，他们拥有一支专业操作团队和一批客户资源，更具备一定的实际操作经验和水平。这样的机构在策划和招商方面，成功率显然要高出一筹。

开发商愿意委托这类机构招商还有一个重要原因：万一招商不成功，开发商非但不必支付佣金，甚至还可以得到一定的赔偿。既然如此，何乐而不为呢！也有人认为，上述并非是唯一的好办法。如果开发商委托的是一个“冒牌”的代理机构，可能招致鸡飞蛋打的尴尬局面。据说最佳模式应该是开发商自行组建招商团队，同时外聘招商机构予以全程顾问。也就是开发商全面控制招商主动权，进行总体布局和安排。具体招商方案则由招商机构策划和提供，形成共识后再由开发商自己的团队执行。这种模式既借用了专业招商机构的“脑子”，又培养了自己的营运团队，而且还节省了聘请全程专业招商机构所花费的资金成本。有些开发商为了省心，把招商业务全部发包给招商机构，并忽略了两个关键问题。第一，聘请招商机构是否一定会成功？一旦失败怎么办？第二，不要以为招商机构失败也没多大关系，反正会作出赔偿的。试想，目前哪一家招商机构有如此实力能够承担巨额赔偿？要是有实力的话，这家招商机构早就去当开发商了。最终受害的还是开发商自己，至少项目发展的时机被耽搁了。

第四篇：商业地产策划书

商业地产策划书模版

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。

商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容

1、市场调研分析

1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析

1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析

2、定位分析

2.1战略性总体定位 2.2商业定位

3、规划设计建议

3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计

3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计

4、业态组合规划

4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题

5、经济分析

5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容

1、宏观市场分析

1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境

2、区域市场分析

2.1本市商业环境 2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

3、客户分析

1、经营范围分析

2、投资动向分析

3、经营状况分析

4、客户需求分析

4、消费者分析

1、消费结构研究

2、消费水平研究

5、竞争对手分析

1、竞争对手情况

2、竞争项目情况

6、未来商业预测分析

7、SWOT分析

二、如何进行市场调研分析

1、工作任务：

对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。

2、主要工作：

（1）项目定向市场调查研究工作

（2）项目整体开发战略的制定工作

（3）项目产品开发总体策略报告

3、工作目的：

（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；

（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无

二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；

（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质

第五篇：商业地产策划书

第一部分：市场分析

一、项目概况

二、项目swot分析

三、项目定位及usp导向

四、推广思路

五、项目建议

：整合推广策略

一、商铺推广策略

二、项目全程推广方案

1、策略的选择

2、具体执行的策略分析

3、广告推广策略

4、sp活动策略

5、销售计划

6、整合推广计划

7、物业管理策略

第三部分：公司简介

一、国商策划公司介绍

二、具备优势

三、工作理念

四、成功案例

五、对本案的态度

六、工作目标

七、资费标准

八、附加服务

后记

前言

考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。

本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。

本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。

本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。

第一部分市场分析

一、项目概况：

本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。

二、项目swot分析：

优势分析：

1)区位优势

位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;

2)配套优势

周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;

3)交通优势

本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：

1)消费群劣势

高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;

机会分析：

1)市场机会

高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势;

2)稀缺性

本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;

3)隐性机会(引导消费)

对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术，对于自己而言降低了成本);

威胁分析：

1)潜在竞争威胁

潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。

2)消费者的认知程度不高

如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。

通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。