房地产开发企业固定资产核算的内容

第一篇：房地产开发企业固定资产核算的内容

房地产开发企业固定资产核算的内容

2007-3-20 16:8

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固定资产核算是固定资产管理的重要环节。认真做好固定资产的核算工作，可以保护固定资产的完整并促使固定资产的充分利用。这对发展房地产开发事业有着重要的意义。房地产开发企业固定资产的核算，主要包括以下几个方面：

1.正确及时地反映固定资产存在的情况和增减变动，考核固定资产的保管和利用情况；

2.正确计算固定资产的损耗价值，将它计入有关成本、费用，保证固定资产简单再生产所需的资金，并实现收入与费用的正确配比；

3.正确及时地反映固定资产的修理费用，将它合理地计入有关成本、费用，考核固定资产修理计划和修理费用预算的执行情况；

4.定期对固定资产的现有数量和使用情况进行清查盘点，查明盘点盈亏的原因，并按照规定作出处理，防止损坏或盗窃，确保固定资产完整无缺，做到账、卡、物相符。

第二篇：房地产开发企业核算原则

房地产开发企业核算原则

一、编制目的基于目前地产板块三个项目公司财务会计人员多数没有地产行业从业经验，对该行业核算特征不甚熟悉等原因。为达到公司的运作规范和各项财税法规的要求，加强会计核算，规范各项财务操作流程，特编制此核算原则。指导、规范、统一日常核算工作，以达到为决策者提供准确、及时的财务信息。

二、适用范围

地产事业中心管理范围内的法人。

三、核算内容

土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

目前现有项目都处于开发初期，涉及的成本项基本在土地成本、前期成本及开发间接费用三项。由于时间原因，现就上述三项进行细则解释，日后随着项目进度尽快完善。项目开发成本核算细则

一房地产企业开发成本的核算内容

房地产开发成本包括八大块：土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

(一)土地成本：

土地费是指房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、土地征用费、耕地占用费、安置费、拆迁补偿费、旧城改造费（个别区域有）、和其他与土地有关的费用（如取得土地使用证的契税、印花税、拍卖佣金、公证费、评估费和交易费）。这是房地产开发成本的最重要组成部分，地段越好、售价越高的楼盘，土地费占总成本的比重越高。

土地费用的核算内容根据土地的取得方式不同而有所区别，土地的取得方式主要有四种：划拨、转让、出让和收购股权。

1.土地使用权的划拨是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。一般只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地和法律行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得土地。

2.土地使用权的出让是指国家以土地所有权者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即从一级市场取得土地。出让的最高年限为；居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。其出让方式有三种，一是拍卖，二是招标，三是双方协议。从2003年8月1日起，上海市所有土地的出让均采用招标方式进行。

3.土地使用权的转让是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的行为，即从二级市场取得土地。原以划拨方式取得的土地应按规定签订土地使用全权出让合同，并向市、县级人民政府补交土地使用权出让金方可转让，以出让方式取得的土地在转让时，由于更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，需向政府补交一笔地价。

在不能用转让方式取得土地，通过招投标取得土地也比较困难的情况下，我们也可通过收购项目公司股权的形式取得土地。在这种情况下，土地费用仍然是原开发商取得土地时发生的成本，土地的溢价只能通过溢价收购的形式完成（而这部分溢价只能记入收购方投资收益的借方由以后项目公司分回的利润来弥补），很难记入开

第三篇：房地产开发成本费用项目及核算内容

房地产开发成本费用项目及核算内容、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项： 1)土地征用及拆迁补偿费 2)前期工程费 3)基础设施费 4)建筑安装工程费 5)配套设施费 6)开发间接费

2、各成本项目的开支范围如下： 土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改 造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。基础设施费

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供

电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：

(1)道路工程费：小区内道路铺设费。

(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。

(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。

(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。

(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：(1)土建工程费

① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。(2)安装工程费

① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。

③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。

⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬

等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。(5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

3、开发企业期间费用的开支范围为： 营业费用

指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：

(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。

(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。管理费用

指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：

(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。

(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。(6)无形资产及长期待摊费用摊销。(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。

(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

财务费用

指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用

问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？ |

2011-2-15 13:58:00 0 推荐

有关这个问题争论较多，现予以分析：

一、国家税务总局答疑：

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？

回复意见：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

国家税务总局

2010/12/21

二、国税发（2009）31号文件：

国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销设施建造费，理应计入房地产开发成本。

三、可以这样理解：国家税务总局对上述费用在企业所得税与土地增值税扣除规定是不一样的：

1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发成本中列支。而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。

2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。

第四篇：房地产开发企业固定资产减值准备提取的核算

房地产开发企业固定资产减值准备提取的核算

2007-3-20 16:15

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为了较真实地反映企业固定资产的可收回金额即可变现价值，避免虚增资产价值，如实反映企业财务状况，按照现行企业会计制度的规定，企业应定期或在年终，对各项固定资产进行逐项检查，如发现有由于市场价格持续下跌、技术陈旧、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面净值时，应将可收回金额低于其账面净值的部分，计提减值准备，并设置“固定资产减值准备”科目进行核算。固定资产减值准备应按单项资产计提，提取时，记入“营业外支出——计提的固定资产减值准备”科目的借方和“固定资产减值准备”科目的贷方。

如某开发企业有一台挖土机，账面原值200 000元，已提累计折旧120 000元，经检查该台挖土机的性能已经陈旧，预计可收回金额仅为30 000元。则对可收回金额低于其净值80 000元（200 000元-120 000元）的50 000元（80 000元-30 000元）提取减值准备时，应作如下分录入账：

借：营业外支出——计提的固定资产减值准备50 000

贷：固定资产减值准备50 000

企业在对固定资产检查时，如发现某项固定资产有：（1）长期闲置不用、在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值；（2）由于技术进步等原因，已不可使用；（3）虽尚可使用，但使用后会严重影响工程、产品的质量，以及其他实质上已经不能再给企业带来经济效益的情况。应按该项固定资产的净值全额提取减值准备，然后等待清理，或立即加以报废清理。已按净值全额提取减值准备的固定资产，不再计提折旧。

如已提减值准备固定资产发生减值的迹象全部或部分消失，使其价值又得以恢复时，应在已提减值准备的范围内转回，作如上相反分录入账。

“固定资产减值准备”科目的贷方余额，反映企业已提取的固定资产减值准备。在编制资产负债表时，作为固定资产净值的减项列示。各项固定资产提取的减值准备，应在固定资产明细账卡中注明。

第五篇：房地产开发企业固定资产的特征

房地产开发企业固定资产的特征

2007-3-20 16:6

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房地产开发企业的固定资产是从事房地产开发经营的重要物质条件，它包括房地产开发企业的主要劳动资料和非开发经营用房屋设备等。

作为房地产开发企业主要劳动资料的固定资产，应具有如下三个特征：一是使用期限较长，都超过一年；二是能够多次参加开发经营过程，不改变其实物形态；三是用于开发经营活动，而不是为了出售。正由于固定资产具有以上特征，因此，它在计价、核算等方面都有别于流动资产。固定资产的第一特征表明，企业为了获得该项资产而发生的支出，属于资本性支出，而不是收益性支出，从而将它与低值易耗品等区分开来。固定资产的第二特征表明，它在开发经营过程中长久地维持着自己的物质形态，并不把其本身的物质加到工程的物质里去，因而必须随着使用时间和工作强度，在其使用年限内计提折旧，逐渐将其损耗价值转作成本、费用。这不仅是为使企业将来有重置资产的财力，保证房地产的再开发，而且可以把购置固定资产的支出分配于各个受益期，实现收入与费用的正确配比。固定资产的第三特征是区别固定资产与商品房、出租房、周转房等开发产品的重要标志。房地产开发企业开发的商品房、出租房和周转房，虽然也都具有使用期限较长、在使用过程中不改变其实物形态的特征，但是它们都是为了出售。因为房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。房地产开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。如在房产市场销售看好的情况下，就可设法将出租房变为商品房对外进行出售，如房产市场销售疲软、但租房风盛行时，就可将商品房变为出租房对外进行出租。对周转房也是如此，当商品房暂时未出售之前，可临时用于安置动迁户，待动迁户回迁或安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房和商品房用于对外出租或出售。因此，商品房、出租房和周转房都只宜作为开发产品管理和核算。

房地产开发企业的固定资产，除了使用期限在一年以上的主要劳动资料外，还包括不属于劳动资料范围的一些非开发经营用房屋及单位价值在2 000元以上、使用期限在两年以上的设备，它们和劳动资料相似，具有在长期使用过程中仍保持其原有物质形态并不是用于出售的特征，所以也将它们列作固定资产。