某市涉外房地产企业税收情况调查分析

第一篇：某市涉外房地产企业税收情况调查分析

**市涉外房地产企业税收情况调查分析

一、**市涉外房地产企业税收基本情况：

（一）登记情况：

2005年我市涉外房地产企业正式登记注册的有4户。至2006年，由于项目开发和销售完结，有两家企业停止经营，另外又有新注册的企业两家。故2006年登记户数仍为4户。注册类型均为外商投资企业。

（二）经济税源及入库税收收入：

2005年我市涉外房地产企业实现销售收入3721万元。2006年实现销售收入574万元。

2005年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费350万元。其中：纯税收入344.87万元（营业税340万元、个人所得税2.41万元、印花税1.62万元、土地增值税0.84万元）。

2006年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费180.10万元。其中：纯税收入169.90万元（营业税156.30万元、个人所得税3.02万元、印花税8.44万元、土地增值税2.14万元）。

二、**市涉外房地产企业趋势分析：

从调查分析的情况来看，我市房地产行业，尤其是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：

（一）在新一轮国家宏观调控政策尤其是金融紧缩政策出台后，首先减弱了住宅金融支持度。由于房地产行业融资渠道较为单一，对银行金融支持依赖度过高，金融紧缩之后将对房地产市场带来较大冲击，产生“急刹车”效应。

（二）随着经济的持续快速增长，房地产行业投资的速度明显过快。然而在缺乏决策层有效控管和指导的情况下，房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当严重。最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长，只是商品房空置率上升，更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，吸收了大量银行贷款的房地产业成为泡沫，税收自然呈萎缩状态。

（三）私有制股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限公司居多，约占全市房地产企业的80%左右。涉外房地产企业中更是100%的为私有性质，且销售和财务人员多为家族成员，纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

（四）市区内房地产开发的重心转移。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关政策的不断规范，我是原有易开发资源逐渐萎缩。新项目开发地由西向东，逐渐由市中心转移向市区边缘城郊结合部，或地价相对便宜、房地产业尚在起步阶段的的县级区域，而且时间和项目都比较集中。在这个因素下对涉外分局的税收管理的冲击是最明显的。

三、涉外房地产企业在税收管理上存在的问题：

根据省局和市局的部署安排，我局对所辖房地产企业2005年度和2006年度税收管理情况进行了全面检查。从检查情况来看，主要存在以下几个方面的问题：

（一）因房地产企业自身原因，造成发展受阻。在涉外分局征管的四家房地产企业中，真正形成一定规模集约化产业化发展的只有华嵩置业有限公司，其他几家为“项目”公司，规模小，竞争和抗风险能力差，做完单一项目就陷入半关停状态。新增房产项目不多，部分在建房产项目还因受挫而停工。如招商国际房产公司就已处于停产状态而无税可交。

（二）纳税主观方面的因素：不少企业存在主观意识上的偷欠税收。部分企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付款”科目中长期挂账不做销售处理，通过推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识地延缓销售收入的视线，影响纳税义务发生时间，造成营业税、所得税申报纳税滞后。另外还有企业提供虚假或不完整的销售面积、采取以物易物手段隐匿收入、假“代建”真开发等手段增加税务人员核算难度，达到少缴或不缴相关税款的目的。

（三）纳税客观方面的因素：企业帐务混乱。该行业大部分是私营经济性质，帐务设置不规范，没有专门的税收会计。虽然设置了帐务，但科目不齐全、核算不准确，基本上只将销售（预售）收入费用等进行了登记，而没有系统地核算和调整。另外，财务凭据以白条居多，甚至仅凭经理的一张便条就予以开支。帐务处理上的极不规范，使得税务检查有一定难度。

四、关于房地产税收征管方面的几点建议。

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，

第二篇：对市热电行业涉外审计后的税收分析

热电企业是我市的骨干企业，也是我们涉外税收的重点税源户，目前，我们分局辖管的热电企业有3户，2005年实现应税销售12.42亿元，占全市外资企业94.68亿元销售的13.12%，实现增值税0.96亿元，占全市外资企业消增两税3.16亿元收入的30.38%，实现所得税0.104亿元，占全市外资企业所得税0.33亿元收入的31.52%，可见热电企业在我市外税收入中的重要地位，为了进一步加强对重点税源户的征管和规范他们的纳税行为。今年我们选择热电行业作为涉外税务审计的对象，对辖管的3户热电企业利用分析性复核、遵行性测试、审计抽样等方法进行全面审计。

一、三户热电企业2005基本概况及主要财务指标

表（1）单位:万元

单位 装机容量(千瓦)销售收入 应缴增值税 税负 应纳税所得额 应交所得税

电 热 废渣收入

协联热电 424000 71074.4 13633.52 1114.59 6532.58 7.71% 6935.68 1040.3

5华润热电 120000 27212.21 154.22 117.26 2378.26 8.6% 3317.90 免税第1年

新联热电 15000 3358.09 8424.40 86.53 683.01 5.75% 3980.20 免税第1年

表（2）单位:%

单位 销售毛利率 销售利润率 资产净利率 流动比率 存货周转率 资产负债率 成本费用利润率

协联热电 10.02 5.34 4.09 0.48 14.55 69.21 5.6

4华润热电 16.92 12.25 6.23 0.64 29.99 70.14 13.98

新联热电 35.25 33.88 53.22 9.15 17.86 8.23 51.68

协联热电原是1999年被外资收购的市属企业，以煤泥和烟煤为主要燃料，在同一厂区有一关联的外资企业（生产柠檬酸利润较低）存在，在产品销售、资金使用、费用开支、工资劳务、资产使用等方面都存在业务往来，2005又在原有基础上对原有设备进行扩容和新建，当新增贷款10亿元，以上原因导致该企业在热电行业中利润率偏低，资产负债率偏高。

华润热电是新办港资独资企业，主要燃料是白煤烟煤为主，2005注册资本未完全到位，但有关联企业资金借入，并计提利息，导致资产负债率偏高，相比较其他2户企业，在财务指标上可信度较高。

新联热电原是江苏省灵谷化工有限公司（内资企业，在地税缴纳所得税33%）的一个热电车间，2005设备被合资的新联热电收购，厂房租用，所以从开办之日起就和其关联企业灵谷化工有限公司存在千丝万缕的关系，由于外资企业享受所得税优惠政策，导致内资企业利润向外资企业转移，逃避少缴所得税，所以也导致利润率、流动比率等各项指标高于其他热电企业。

二、热电企业存在的税收问题

1、收入的确认不完全，有隐报、少报现象。

生产的电、热供应企业的生活福利、基建等部门使用未视同销售处理；实现销售未及时申报收入，出现滞后现象。具体表现在热电企业内部的食堂，宿舍，等生活实施使用的自发电，热；新建、扩建厂房使用自发电，都未对照《增值税条例》有关规定视同销售处理。另外，销售热，废渣未及时开票作收入，收到货款计入“应收帐款”贷方或“预收帐款”。

2、进项税金抵扣还不能严格按照规定。

外购的货物用于生活福利部门、基建部门未及时进项转出。具体表现在热电企业外购自来水生活福利部门、基建部门；外购原材料，低值易耗品用于“在建工程” 都未对照《增值税条例》有关规定作进项转出。

3、费用列支混乱，取得票据不规范。

以办公费用的形式列支招待费。热电企业由于业务量大，招待费用在限额内不能满足其支出，购买礼品等一些招待支出以办公费用的形式在管理费中按实列支，主要表现在发票上开具办公费用，不开具购买的具体品名，有许多虽开具品名，但实际购买的物品与发票内容不一致；另外以收款收据列支各项其他费用，具体表现在财务会计凭证上把关不严，列支的小工工资、咨询费、协调费等都以白条和收款收据入帐，另外列支一些与生产无关的赞助性支出。

4、主要利用同一厂区（含相近或靠近的）的关联企业之间往来逃避税收。

热电企业同一厂区的关联企业一般是高耗能企业，在方法上主要通过其关联企业在产品销售上、资金使用上、资产使用上、劳务用工上、费用列支上转移利润，总体上达到少缴所得税的目的。具体表现在产品销售上，利用产品价格、数量来调控利润；资金使用上，利息支出由利润高或税率高的企业负担，而资金却由亏损或税率低企业使用；资产使用上，表现在如食堂，宿舍、车辆、机器设备等一些设施使用上，通过折旧、维修等方面的归属来调控利润；劳务用工上、费用列支上由于关联企业在同一厂区，或又同属同一套机构管理，费用的划分以人的主观因素为转移。

二、加强对热电企业征管的对策。

热电企业存在的上述问题情况复杂，原因是多方面的，因此要有针对性，有

重点地采取措施予以解决。

1、加强纳税辅导和税法宣传。

作为税务机关应把税法宣传作为一项长期的日常性的工作来做，利用报纸、电视、广播等媒体，组织全方位的宣传，使纳税人能够知法、懂法、守法、守法，树立诚信纳税的观念；并且通过片管员巡查和纳税评估对特殊的行业、特殊的企业应有针对性的辅导税收政策，使之更好地、更规范地执行税收政策。

2、加强反避税调查。

对利用关联关系转移利润逃避少缴所得税的行为，通过一次检查、一次审计是不能完全解决、不能完全阻止偷避税现象的存在。例如我们通过帐证检查，我们能对关联企业货物交易的产品价格，资金使用应计的利息确定并相应地、合理地调整关联企业双方的应纳税所得额，但是我们对同一厂区关联企业之间劳务使用，公共设施使用，费用的归属都无法从帐面上划分清楚，所以对这类关联企业要求加强反避税调查，从日常征收管理中进行监控，杜绝利用关联企业逃避所得税的现象产生。

3、加强和地税部门的通力合作。

由于国、地税所管辖的范围不同，对关联企业双方的所得税有可能一方是地税管理、另一方是国税管理，我们在调整关联企业双方的应纳税所得额时，就由于权限问题无法调整到位。例如我们上述审计的新联热电有限公司外资方所得税在国税管理，内资方所得税归地税征管，外资方由于新办企业享受所得税免税，而内资方必须缴纳33%的所得税，该企业通过关联关系将内资方的利润转移到外方，达到了总体上少缴所得税的目的。所以要加强国地税部门在企业所得税征管工作中的协作配合，加强职能部门的沟通协调，建立企业所得税管理的定期联系制度和信息共享制度，防止出现偷避税现象的产生，使企业按规定、规范地执行税收政策。

4、加大执法力度，促进规范核算。

首先，要加大对热电行业的征管力度，针对热电行业的特殊性和重要地位，建议对热电行业实施日常监控管理；其次，要加强惩处力度，对屡教不改的典型户要严厉打击，绝不手软，达到涉税犯罪立案标准的，移送司法机关，追究其刑事责任。

第三篇：市企业用工情况调查分析和建议范文

市企业用工情况调查分析和建议

今年以来，东南沿海地区的企业用工紧缺现象再次出现，“用工难”、“民工荒”再度成为人们关注的焦点。我市企业用工有无缺口？应该怎么办？为贯彻落实市委八次党代会及全市重点项目观摩点评会议精神，进一步搞好我市企业用工服务工作，加速企业发展，近期就这些问题我们深入企业、县区进行了调查，提出一些对策和建议。

一、我市企业用工情况

随着我市招商引资和项目建设工作力度的不断加大，新建企业不断增多，现有企业规模不断扩大，全市用工形势出现了比较明显的变化，个别企业出现了一定程度的用工难，但全市总体用工形势比较平稳。据调查，全市8个产业聚集区投产企业97家，投产76户，在职员工15837人；在建26家企业预计今年投产。投产和在建企业全部达产后计划用工58106人，其中今年用工需求16707人，1至9月共为雨润生猪屠宰、全友家私等招商引资落地企业招收员工8729人。

“用工难”的特点主要表现为：一是区域性紧缺。濮东产业集聚区需求6365人，占计划用工总量的67.5%。开发区、濮阳、清丰县、范县等4个产业集聚区今年计划用工2256人，占计划用工总量的13.6%，属于正常流动性用工。二是行业性紧缺。用工需求主要集中在餐饮、建筑、服装、缝纫等劳动密集型企业，南乐、台前产业集聚区内骨干企业，一般技术的工人比较容易招收，该集聚区未提出大的招工要求。三是结构性紧缺。熟练工和高中级技术人才紧缺，而大量的普工、无工作经验的高校毕业生却反映“找工难”。在企业招聘岗位中，近1/3都要求具备一定的职业资格，其中，要求具备初级工水平的岗位占20%，要求达到中级工及以上水平的占5%，要求初中、高中及以上文化程度的达70%以上。四是流动性紧缺。以“80后”、“90后”为主的求职群体，期望到具有规模名气大、发展前景广阔、生产生活环境较好、社会保障福利健全的企业就业，我市工资水平、企业人文环境等因素，增加了其出市出省流动性，给企业稳定用工造成了一定困难。

二、企业“用工难”原因分析

从表面上看，这与外贸需求复苏、部分外向型企业订单增加，致使劳动力“供不应求”有关。但从更深层次看，这是在沿海地区近年来经济结构调整的大背景下，劳动需求结构变化与供给相对不足这一矛盾的集中反映，也是劳动报酬在初次分配中比例长期偏低而城市生活成本又大幅刚性上涨导致的必然结果，还跟内地不少省市经济快速发展、就业机会增加、薪资待遇提高、留守妇女儿童老人牵挂等，使农民工纷纷回流返乡有关。

我市个别企业出现一定程度的用工难，主要是随着时间的推移，劳动力的需求和供给状况都发生较大变化，二者相互适应还需要一个过程。主要表现在以下几个方面：

（一）劳动力需求与供给比例不对称

近年来，我市不断加大招商引资力度，通过完善基础设施和公共服务设施，搭建优质创业服务平台，吸引了一大批外地企业落户我市，用工需求增长较快。与此同时，国家加大对农业的扶持力度，不断出台惠农政策，推进社会主义新农村建设，有效增加了农民收入，特别是我市农业及农产品深加工产业的快速发展，使农业对劳动力的需求迅速增加，农村外出务工人员增长缓慢。

（二）劳动者择业能力与企业人才需求不匹配

企业虽然提供了不少类型、不同层次的就业岗位，但往往因为薪酬低等原因难以招到较为合适的用工对象，存在“有事没人干”的现象。有些企业招工门槛偏高，对应聘者的年龄、文化程度、技能甚至性别规定较多，普遍存在“重女轻男”、避“中”就“青”的现象。企业招工年龄多数要求女工28岁、男工35岁以下，使我市35-50岁的中年劳动力只能“望岗兴叹”。

（三）企业用工环境与员工预期差距较大

员工都希望到有较大规模、用工较规范、劳动条件较好、社会保障健全、月工资发放及时的企业就业，而不愿到劳动强度大、工作时间长、住宿简陋、文化生活单调、各种福利保障落实不到位的企业就业。而作为用工方的企业，由于劳动力长期供过于求，我市不少企业劳动强度大、工作时间长、住宿简陋、文化生活单调、工资待遇低、福利保障落实不到位，加剧了员工的流动性，也加大了员工就业和企业招工的难度。在用工时片面追求经济利益的最大化，一味降低用工成本，消耗性、掠夺性地使用劳动力资源，不注重建立和谐稳定的劳动关系，损害了劳动者的合法权益，这必然导致员工的大量流失。

（四）企业用工应变与时代发展不一致

随着经济社会发展，劳动力市场也在逐步发生变化，现在的劳动工人主体已经由第一代民工向第二代乃至第三代转化，当前主要是80后和90后群体。这些年青劳动力外出打工的目标，已经不再是简单的赚钱养家糊口，更主要的是为了实现个人价值、扩大视野和体验享受生活。这种情况下，如果企业还象当初对待第一代农民工那样对待这些农民工，显然已经不合时宜。

三、破解我市企业“用工难”的几点建议

目前，我市企业用工难问题虽然还不突出，但也初步显现，特别是下一步又一批招商企业落地后，预计企业用工紧张问题将日益明显。建议各级政府及有关部门立足长远，未雨绸缪，在政府部门、企业和劳动者之间找到最佳结合点，把解决企业用工难问题同招商引资、项目建设、优化环境、改善民生等统筹考虑，建立健全适合我市企业健康发展的招工用工机制，形成多赢的合作局面。

（一）抓好职业技能培训，提高劳动力素质

整合职业教育办学资源，加快职教园区建设，扩大职业教育办学规模。引导各级各类职业院校牢固树立“社会需要什么岗位设置什么专业；社会需要什么技能开设什么课程；社会需要什么人才培养什么学生”的办学思想，强化“特色立校”理念，发挥独特优势，找准办学定位，突出办学特色，培育品牌专业，打造特色鲜明、优势明显的职业技术教育品牌，不断增强学校的吸引力、生命力和影响力。

加强职业技能培训，使求职者怀揣一技之长创天下。切实加强农村初高中刚毕业青年、失地农民、退伍军人、下岗失业人员和城镇新成长劳动力的职业技能培训，把广大劳动力资源变成宝贵的技工资源，人多变人强，着力提高培训的针对性、专业性和实用性，让受训者真正掌握一技之长，成为技能型人才，更好地为濮阳经济社会发展服务。

（二）优化企业用工环境，增强企业吸引力

引导企业善待职工。鼓励企业建设以人为本的企业文化，加强劳动保护，改善员工生产、生活环境。进一步加强与员工的感情交流，畅通员工发展晋升渠道，将员工前途和企业前途紧密结合起来，使员工树立长期扎根意识，以企业为家，安心工作，真正做到以待遇留人、以感情留人、以事业留人，以精神凝聚人，吸引更多优秀人才为企业服务。为留住更多农民工，沿海有些企业向员工发放每人200元-300元的“开工红包”，加班费也有所上涨，“钱是一方面，更重要的是让员工感受公司的温情和诚意”。这几年长三角地区不少企业为员工盖起了公寓式宿舍楼，设置图书室、篮球场、游泳池等设施，增加有组织的旅游、娱乐活动，逢年过节甚至还为前来探亲的员工亲属报销来回路费。我市可以引导企业学习、使用、完善他们的做法。

提高职工待遇水平。据中智人力资源管理咨询有限公司管理咨询中心针对上海地区的调查数据显示，离职的员工中，薪资因素占58.9%的比重。可见，直接或间接提高工人的薪水，能在一定程度上“拴住”员工的心。建议：一是相关部门参照沿海地区工资标准，逐步提高我市务工人员的工资标准。二是引导企业增设“工龄工资”。两年前，宁波鑫洋电器公司率先实行工龄工资制度，使得该企业职工流动率不到3%，远低于行业内20%的水平。目前，工龄工资制已被浙江、上海等地一些企业效仿。浙江金华的今飞集团今年设立“工龄工资”，以后员工按照工龄，每年上涨120元的工龄工资。三是制定完善鼓励外来人员在本地企业务工的优惠政策，切实改善外来人员来濮务工的环境，在子女入学、户籍管理、社会保险、保障性住房等方面，让外来务工人员逐步享受到濮阳本地公民的“平等”待遇。

（三）搞好就业服务活动，提高供需信息匹配率

一是建立招商引资落地企业与政府部门合作机制，通过联席会议等形式，定期研究解决企业用工和技能培训问题。完善就业服务机构与企业之间的信息畅通机制，企业要将自己的用人需求主动向就业服务机构反映，让就业服务机构提前介入，做好服务；就业服务机构应进一步加强服务意识、提升服务能力，走出办公室，深入企业、农民工集居区等基层一线，掌握一手的就业市场信息，创新手段，提高就业信息传播的到达率和有效性，让劳动力供需双方充分“对接”。二是完善就业服务机构与培训机构的沟通机制。就业服务机构要将所掌握的企业用工信息及时传递给培训机构。培训机构要根据企业用工需求，合理设置培训专业，为企业培训出适合岗位技能要求的学员，使培训机构的专业设置与企业技能需求实现主动对接。三是建立覆盖城乡的劳务信息网络。由市人力资源和社会保障、商务等部门共同建立全市人力资源信息库和企业用工信息库，健全人力资源供求信息收集、发布、统计和分析制度，用现代化手段对人力资源市场供求状况进行分析、预测，定期分析发布用工供求信息。各级就业服务机构要充分利用信息资源，及时为劳动力供求双方提供咨询、联系、协调服务。

（四）企业应自觉搞好培训，不断提高自身的核心竞争力

人力资源和社会保障、国资、工信、工会等相关单位要适时组织企业主和企业管理人员参加劳动法、劳动合同法、就业促进法、社会保险法、工会法等相关法律法规的学习培训，使企业和用工单位做到知法、守法、用法。同时，通过教育培训，提高企业管理人员的文化知识和科技知识水平，从而提高经营管理者的创新管理能力，企业员工通过参加企业的技能培训，既提高了自身技术熟练水平，增强了对企业的好感认同感，又满足了企业用工的需要，支持了企业发展。

第四篇：房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起

作者：李明俊 程龙贵 深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问

2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。（资料来源：网易财经新闻）。两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。

捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：

一、捐赠主体的选择

万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）

二、捐赠资产的选择

捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。而直接捐赠货币资产，捐赠金额已经确定，也就不存在税务筹划的空间。

另一方面，税法规定，捐赠的开发产品需视同销售缴纳相应的营业税、土地增值税以及企业所得税，三项合计税负率有可能达12%以上。以1亿元为例，则万科有可能为此多支出税负1200万元。而雅居乐捐赠现金则不存在这个问题，两者有较大差异。

三、捐赠额度和的选择

新企业所得税法规定公益性捐赠在当年会计利润的12%以内可以税前扣除。超过部分则不允许。万科公告中宣布1亿元捐赠将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。那么，万科就可以根据当年的会计利润来确定当年捐赠额度，给企业留下了一定的税务筹划空间，而雅居乐公司一次性在2008年捐赠，如果在会计利润12%以外，则不能在所得税前扣除。如果捐赠当亏损或者盈利不足于冲减捐赠额度，则该部分捐赠扣除额不能在税前扣除，会增加未来的企业所得税负担，当然，上述两家地产公司都是业绩非常优秀的公司，不会存在上述情况，但是，我们这里只是举例而已，换到其他捐赠企业就不一定了。故而，捐赠额度与捐赠的选择很重要，企业在捐赠时如能考虑自己当年会计利润的多少，无疑会给自己留下更多的筹划空间。

四、捐赠途径的选择

税法规定：企业如通过县级以上人民政府及其组成部门或公益性社会团体进行捐赠，可以在企业会计利润的12%以内扣除，超过部分在计算企业所得税时须做纳税调整，换句话说，只能在企业所得税后列支。但如通过中国红十字会、宋庆龄基金会等机构时则可以100%税前列支，不受此比例限制。而如果企业自行捐赠，则100%不能在企业所得税前列支，必须做纳税调整。

我们根据报道资料推测，雅居乐的1亿元捐赠应该是通过政府部门或慈善机构来完成的，其支出如能取得相关票据，可以在税前直接列支，但存在的问题是，款项有可能被中途截留或抽取管理费，真正能到受灾群众手中的不知道会有多少。而万科通过直接参与灾后重建工作，可以让灾区人民直接受惠，享受到100%的捐赠，但也存在着由于拿不到合法入帐的票据而无法在企业所得税前列支的问题。现实中，有很多企业和个人，由于各种各样的原因，不愿意通过政府部门或慈善机构，而采取直接捐赠方式，导致其公益善举不能在所得税前扣除，增加了捐赠企业的税收负担。

笔者在此建议，类似万科这样的善举，可以自行建设，待房屋建好后再通过政府相关部门或慈善机构“定向捐赠”，中间有专人负责落实与监督，则有可能解决信息不透明所带来的其他问题，同时也可以解决税前入帐问题，降低企业税负，提高捐款的热情和积极性。一方有难，八方支援。捐赠行为无疑应大力提倡。但不同的捐赠行为与方式给企业带来的税负影响会不同，值得广大纳税人思考。

备注：可以100%在所得税前扣除的公益性机构主要包括：福利性、非营利性的老年服务机构、红十字事业、农村义务教育、公益性青少年活动场所、世博会、第二十九届奥运会、中国老龄事业发展基金会、中国华文教育基金会、中国绿化基金会、中国妇女发展基金会、中国关心下一代健康体育基金会、中国生物多样性保护基金会、中国儿童少年基金会、中国光彩事业基金会、中国医药卫生事业发展基金会、中国教育发展基金会、中国红十字会、中华健康快车基金会、孙冶方经济科学基金会、中华慈善总会、中国法律援助基金会、中华见义勇为基金会、宋庆龄基金会、中国福利会、中国残疾人福利基金会、中国扶贫基金会、中国煤矿尘肺病治疗基金会、中华环境保护基金会。

1.根据财政部、国家税务总局、民政部《关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》(财税[2008]160号)第一条的规定。企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣 除。根据相关的规定，间接捐赠准予限额扣除，而直接捐赠不允许税前扣除。

第五篇：房地产企业常见税收问题

一、房地产企业常见税收问题

（一）收入方面

主要表现为：

1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等；收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税等。

4.假代建、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

（二）成本费用方面

主要表现为：

1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。

2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。

3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

4.超标准列支费用。

5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

二、如何进行房地产企业的税务检查

（一）税务检查方法

1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的检查改为检查与开发项目检查相结合。

对房地产开发项目通常以一个纳税作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

2.拓展和完善调查取证的渠道和方法。

为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，稽查人员可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

3.收集企业基础资料、数据。

房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表、项目销售情况一览表等。通过基础资料的收集，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性，同时为下一次检查提供参考依据。

（二）房地产企业收入的检查

1.收入检查的基本思路。

（1）将从外部取得的有关开发项目信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。

（2）从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业账载面积和实地核查核对，确认销售面积。

（3）收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、账上记录进行核对，以确认销售（收入时间、数量、金额）准确性、及时性。

（4）到项目开发地、销售现场实地盘点，掌握项目建设及销售情况，分析账面可能存在的疑点。

（5）房地产企业涉及的关联单位较多，包括施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等，因此对于与房地产公司业务往来频繁的单位，应进行重点外调核实。

2.确认收入时应注意的问题。

（1）首先要正确区分销售收入与预售收入

销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品经过有关部门验收合格后即为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

① 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

② 已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

③ 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（2）收入检查的内容

开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确认收入的实现；预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税；视同销售行为是否按照税法规定确认收入计算缴纳所得税；代建工程和提供劳务收入的确认是否正确；合作建房收入的确认是否正确；开发产品的出租收入确认是否正确；关联企业之间的销售价格是否按独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款项；客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入；商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入；房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后实际支付时可税前扣除。

（三）房地产企业成本费用的检查

1.是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、重列有关的成本、费用。

2.土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3.销售成本的结转是否正确，同一企业有多个开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4.代收的开发产品公共部分、共用设施设备维修的维修基金是否在税前扣除。

5.土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定。

6.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

7.为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

8.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

9.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

10.是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。

11.固定资产改良支出和修理费用，是否按税法有关规定进行税务处理。

12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。

13.销售费用和广告费、业务招待费的划分是否正确。

14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。

15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除；各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；违法经营的罚款和被没收财物的损失等。