第一篇：房地产开发经营与管理复习题
房地产开发经营与管理复习题
一、名词解释
1.房地产A1
2.房地产市场A24
3.农地征收A44
4.回归分析法A121
5.复利计息B66
6.物业前期管理B14
4二、简答1.影响房地产价格上升主要有哪几个原因？A4
1.房地产市场具有哪些特性？A30
2.从房地产投资开发周期角度来划分，可以把房地产投资风险分为几种类型?A88
3.影响房地产市场转变的主要有哪些社会经济力量？33
4.房地产开发项目工程建设竣工验收包括哪些程序？A115
5.物业前期管理具有哪些作用？144
6.房地产价格的构成要素有哪些？12
2三、问答题
1.某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有的地块建设经济适用住房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费为60万元。根据《中华人民共和国土地管理法》，试回答以下问题：P46
（1）该地块被征收应由政府的哪一级部门批准？
（2）需要安置的农业人口数有多少？安置补助费为多少？
（3）征收耕地补偿费用为多少？
（4）该房地产开发企业支付的费用为多少？
2.贷款90万元，月还款增长比率0.45%，15年期，货款利率6.6%。问其初始还款额和第15年最后一个月的还款额是多少?P72
3.某房地产开发商向银行贷款1500万元,期限5年,年利率8%,若该笔贷款的还款为按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商支付的利息总额是多少?如果计算先期支付的利息的时间价值,则该笔贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?
第二篇：房地产开发经营与管理试题
房地产开发经营与管理试题
一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险
C．比较风险
D．变现风险
答案：C．
解析：比较风险为个别风险
2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）
A． 6% B．8.4% C．11% D．15%
答案：B．
解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%
3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。
A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较
答案：A．
解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775
乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7
1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性
答案：A．
解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。
5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）
A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%
答案：D．
解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%
6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）
A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．
解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。
7.单利计息与复利计息的区别在于（）
A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
答案：C．
解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
8.居民购买住宅的行为属于（）
A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为
C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为
答案：D．
解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。
9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）
A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%
答案：A．
解析：650/（4500+500）×100%=13.0%
10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）
A．三通一平费用
B．工程造价咨询费
C．可行性研究费用
D．水文地质勘探费
答案：B．
解析：工程造价咨询费属于其它费用。
11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。
A．投资机会研究
B．预可行性研究
C．初步可行性研究
D．详细可行性研究
答案：A．
解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。
A．40% B．50% C．60% D．70%
答案：B．
解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。
13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）
A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%
答案：B．
解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。
Ａ．50个月 Ｂ．100个月
C．10个月 D．10年
答案：B．
解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。
15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场
A．交易形式 B．用途
C．目标市场 D．存量增量
答案：D．
解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。
16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。
A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。
17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈
答案：B．
解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。
18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）
A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
答案：A．
解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率
19.流动比率，下列说法不正确的是（）
A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”。
D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本
B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本
C．开发商利润/总开发价值
D．正常经营年份的经营收入/总开发成本
答案： A．
解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．
21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。
A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0
答案：B．
解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4
22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。
A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕
答案：C．
解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。
23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。
A．项目融资 B．工程招标
C．市场定位 D．物业管理
答案：C．
解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。
24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）
A．还本付息比率 B．抵押收益率
C．投资回报率 D．项目收益率
答案：C．
解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。
25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。
A．年 B．半年 C．季度 D．月
答案：C．
解析：常识。
26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。
A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性
答案：A．
解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。
27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。
A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年
A．1 B．2 C．3 D．5
答案：B．
解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。
29.可行性研究报告中，一般不包括（）
A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表
答案：C．
解析：初步设计在可行性研究阶段后。
30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）
A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件
答案：B．
解析：见教材187页。
31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）
A．1 B．1.2 C．1.5 D．2
答案：B．
解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。
32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。
A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性
答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四
答案：Ｂ
解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。
34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）
A．认知价值定价法B．领导定价法
C．目标定价法D．成本加成定价法
答案：Ｃ
解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法
35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）
A．市场容量调查 B．消费行为调查
C．市场环境调查 D．营销因素调查
答案：D．
解析：企业的营销手段是可控的。
二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
1.工程项目管理的基本职能是计划、（）
A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈
答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价
答案：A．B．D．
解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
3.经营收入包括（）
A．销售收入 B．出租收入
C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润
答案：A．B．C．
解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。
4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）
A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用
D．空置率 E．容积率
答案：A．B．D．
解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。
5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）
A．最乐观预测值 B．最悲观预测值
C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值
答案：A．B．C．
解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值
6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。
A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。
7.个人住房抵押贷款包括（）
A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款
C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款
第三篇：房地产开发与经营
1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。
4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础
5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。其中以房屋销售为主。
6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。（单选或名词解释）
7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。
8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。补充条件：注册资本达100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。
4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础
5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。其中以房屋销售为主。
6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。（单选或名词解释）
7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。
8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。补充条件：注册资本达100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。9.房地产企业组织结构形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构（判断属于哪种形式，选择题，P48）
10.房地产企业经营计划的作用：1为房地产企业活动的分工提供依据2分析和预测未来环境变化3为房地产企业活动的资源筹集提供依据4提高了部门及人员工作效率
12.影响人口环境的因素有:1.人口总量2.人口的年龄结构3.人口的地理分布4.家庭结构。
13.区域房地产市场发展特点有：1区域居民及分布特点2区域居民收入与购买力3区域居民的消费特点与习惯4区域竞争项目分布及相关影响因素。
14.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。SWOT分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举S,W,O,T的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断。15.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让有最高期限，居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地50年。16.土地使用权出让的方式有：招标、拍卖、挂牌。挂牌的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
17.土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。
18.土地使用权转让的特征：1.以土地使用权出让为基础2.需要具备一定的条件3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为4.土地使用权转让的同步性。
19.土地使用权转让的条件:1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。2.土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。3.转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。4.转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。
9.房地产企业组织结构形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构（判断属于哪种形式，选择题，P48）
10.房地产企业经营计划的作用：1为房地产企业活动的分工提供依据2分析和预测未来环境变化3为房地产企业活动的资源筹集提供依据4提高了部门及人员工作效率
12.影响人口环境的因素有:1.人口总量2.人口的年龄结构3.人口的地理分布4.家庭结构。
13.区域房地产市场发展特点有：1区域居民及分布特点2区域居民收入与购买力3区域居民的消费特点与习惯4区域竞争项目分布及相关影响因素。
14.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。SWOT分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举S,W,O,T的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断。15.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让有最高期限，居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地50年。16.土地使用权出让的方式有：招标、拍卖、挂牌。挂牌的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
17.土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。
18.土地使用权转让的特征：1.以土地使用权出让为基础2.需要具备一定的条件3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为4.土地使用权转让的同步性。
19.土地使用权转让的条件:1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。2.土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。3.转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。4.转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。
21.征地补偿与安置费用的组成：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金。
22.可行性研究的阶段划分：1.投资机会研究阶段，该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右。2.初步可行性阶段，精度控可达±20%。3.详细可行性研究阶段，这一阶段对建设投资估算的精度在±10%。4.项目评价与决策阶段
23.房地产市场调查的类型1.按市场调查的范围分类可分为专题性市场调查和综合性市场调查2.按市场调查的功能分类可分为探测性调查、描述性调查和因果性调查 24.房地产债券：是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。
25.房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。26.房地产销售渠道：指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道。影响房地产销售渠道选择的因素:1房地产产品方面2房地产市场方面3房地产企业方面4中间商方面5政策法规方面
27.房地产促销的作用：1.传播信息，沟通供需2.突出特点，增强竞争能力3.刺激需求，引导消费4.树立企业形象，拓展市场。
28.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。
29.综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。
30.房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。
11.房地产开发与经营环境分为:1宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境2中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和3微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等发方面直接对具体项目目标产生影响因素的总和。（选择）
20.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠予三种方式，其中以出售为主。
21.征地补偿与安置费用的组成：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金。
22.可行性研究的阶段划分：1.投资机会研究阶段，该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右。2.初步可行性阶段，精度控可达±20%。3.详细可行性研究阶段，这一阶段对建设投资估算的精度在±10%。4.项目评价与决策阶段
23.房地产市场调查的类型1.按市场调查的范围分类可分为专题性市场调查和综合性市场调查2.按市场调查的功能分类可分为探测性调查、描述性调查和因果性调查 24.房地产债券：是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。
25.房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。26.房地产销售渠道：指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道。影响房地产销售渠道选择的因素:1房地产产品方面2房地产市场方面3房地产企业方面4中间商方面5政策法规方面
27.房地产促销的作用：1.传播信息，沟通供需2.突出特点，增强竞争能力3.刺激需求，引导消费4.树立企业形象，拓展市场。
28.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。
29.综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。
30.房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。
11.房地产开发与经营环境分为:1宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境2中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和3微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等发方面直接对具体项目目标产生影响因素的总和。（选择）
20.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠予三种方式，其中
以出售为主。
第四篇：房地产开发与经营
房地产开发与经营复习题
单选题
1.一出让娱乐用地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（A）
A.30年B.40年C.50年D.60年
2.对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（B）
A 额定需求预测法B 有效需求预测法
C线性回归需求预测法D假定需求预测法
3.已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（B）
A 8.07B 44.61C 20D 30
4.项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（D）。
A.获利能力分析B.定性风险分析C.市场状况分析D.盈亏平衡分析
5．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）。
A 协议出让B招标出让C 拍卖出让 D投标出让
6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)。
A 40年B 60年C 50年D 70年
7.实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（A）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率
8.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B）以上。
A 500万元B 1000万元 C 1500万元C 2000万元
9.（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A土地使用权的出让B土地使用权的转让
C土地使用权划拨C土地使用权赠与
10.实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（D）
A租金收缴率B 陈欠租金收缴率
C欠租户发生率D租金收缴计划完成率
11.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。
A 1000万元B1500万元C 2000万元D 2500万元
12.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(C)。
A.40年B.60年C.50年D.70年
13.收回本以前拖欠租金额占本以前拖欠房地产租金额的百分比称为（B）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 多选题
1.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ABCDE）
A.两者的主体不完全相同
B.在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C.两者对主体的资格要求不一样
D.两者所指向的行为对象不同
E.随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2.土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC）
A.协议出让B招标出让Ｃ 拍卖出让Ｄ交换出让
3.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（BCDE）
A.波谷B平淡C萧条D复苏E兴旺
4.房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（AB）
A固定成本B变动成本Ｃ管理费用Ｄ销售费用 E原材料成本
5.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）
A.土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费D安置补助费
E.新菜地开发建设基金 F耕地占用税
6.影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）
A.经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境
7.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ABCD）
A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证E.国有土地规划许可证
8.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）
A.土地补偿费B青苗补偿费 C地上附着物补偿费D安置补助费
E.新菜地开发建设基金 F耕地占用税
9.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ABCD）
A.平淡B.萧条C.复苏D.兴旺E.波谷
10.按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ABC）A总价合同B单价合同
C成本加酬金合同D总承包合同
E分包合同
11.房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ABCDE）
A 宏观经济发展形势B 市民收入水平
C贫富差异程度D利率
E贷款条件
12.按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（DE）
A 单项开发B 小区开发C成片集中开发
D土地开发E房屋建设
简答题
1.征地与拆迁的区别是什么？
答：
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。
2.房地产开发融资的主要形式有哪些？
答：
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3.房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
答：
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理
4.土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
答：
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
5.房地产项目主要的定价方法有哪些？
答：
房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6.房地产开发投资风险有哪些？
答：
房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7.房地产项目施工招标的形式有哪些？
答：
在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。
我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8.物业管理公司有什么权利和义务？
答：
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
9.从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
答：
房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
10.常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
答：
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。名词解释
1.房地产开发
房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
2.土地开发
土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。
3.城市土地出让
城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。
4.土地征用
土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。
5.物业管理
物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益
6.房地产经营
房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。
7.土地使用权转让
土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为
8.建设用地规划许可证
建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。
9.建筑容积率
建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
10.租金收缴率
租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。
论述题
1.房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。
答：
房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。
目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。
2.请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？
答：
物业管理市场的构成主要包括三个方面：
市场客体：物业管理服务，无形的市场主体：需求主体、供给主体
市场环境：各种交换赖以进行的社会制度
我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策
3.房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？
答：
房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。
开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。
4.房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？
答：
房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。
确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高
房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。
选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。
5.房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？
答：
房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分离；有偿性；有期限性
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。
土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。
一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比较适合的。
第五篇：跨国公司经营与管理复习题
《跨国公司经营与管理》复习题
1、国际经营的含义及形式
国际经营：企业从事超越国界的所有商务活动，它包括几乎任何形式的经济资源——产品、服务、技术和资本等国际转移及其管理活动。国际经营的形式：出口和投资。出口有产品出口和服务出口之分，服务出口有人员性服务出口和非人员性服务出口；投资有直接投资和间接投资。
2、国际直接投资、间接投资的含义以及二者之间的主要区别
国际直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指投资者以国际直接投资为媒介，以取得企业经营权或经营控制权为手段，以获取多重效益为目的，在国外从事制造业、商业和服务业等的投资行为。
国际间接投资主要是指以购买外国公司的股票和其他有价证券的投资(国际证券投资)以及提供中长期国际信贷为手段，以获取股息或利息为目的的投资方式。
两者的主要区别：直接投资拥有对海外经营实体的直接管理控制权，而所有形式的间接投资均不包括对海外经营实体的直接管理。
3、简述国际经营的环节
全球市场环境分析 国家的选择与评估 跨国经营方式选择
跨国经营管理
4、跨国公司的特征
a.跨国公司是“国际化”了的企业 b.对外直接投资是主要经营手段 c.全球战略和内部一体化 d 技术内部化
5、跨国公司按公司决策中心进行分类
a.以民族为中心的跨国公司 b.以多元为中心的跨国公司 c.以全球为中心的跨国公司 d.以提供服务为主的跨国公司
6、跨国公司按公司内部经营结构进行分类
a.横向型跨国公司 b.垂直型跨国公司 c.混合型跨国公司 d.纵向型跨国公司
7、跨国公司的产生与发展过程中，跨国直接投资迅速发展于(c)a.一战前
b.二战前
c.二战后-1970年代
d.1970年代
8、经济全球化始于
(d)a.二战前
b.二战后-1980年代
c.1980年代
d.1990年代 9、20世纪90年代以来跨国公司的发展趋势
大型跨国公司在国际投资中占主导地位
战略联盟趋势
企业并购已成为直接投资的重要内涵 跨国公司担当了技术创新的发动机
亚洲发展中国家跨国公司崛起，并成为区内投资的主要力量
10、战略联盟的含义、优点及类型
企业战略联盟是指由两个或两个以上有着对等经营实力的企业（或特定事业和职能部门），为达到共同拥有市场、共同使用资源等战略目标，通过各种契约而结成的优势相长、风险共担、要素双向或多向流动的松散型网络组织。战略联盟多为自发的、非强制的，联盟各方仍旧保持着原有企业的经营独立性。
优点：它具有灵活、快速、经济等优势，是跨国公司以最快的速度和最低的代价实现全球战略的有效途径。
类型：横向型战略联盟、纵向型战略联盟和混合型战略联盟。
11、企业并购的内涵，并与购的区别
12、属于公司的直属分支机构，不具有独立法人资格的是(B)A．母公司
B．分公司
C．子公司 D．控股公司
13、按照海默的垄断优势理论，垄断优势的种类有：
知识优势
产品差异优势 规模优势 管理优势 资本优势
14、垄断优势理论是由（a）创立的
a.海默
b.金德尔伯格
c.邓宁
d.佛里德曼
15、产品生命周期理论是由（a）创立的
a.费农
b.邓宁
c.科特勒
d.小岛清
16、国际生产折衷理论是由（a）创立的
a.邓宁
b.小岛清
c.海默
d.费农
17、国际生产折衷理论认为，一个企业要从事对外直接投资必须同时具有三个优势，即(课本51页)
所有权优势、内部化优势、区位优势。
18、跨国公司全球战略的特征有 ＿＿＿＿
全球性、长远性、抗争性、纲领性、风险性
19、跨国公司全球战略思想的基本观念有：▁全球用户观念、全球竞争观念、全球创新观念、全球时效观念、全球系统观念
20、跨国公司的全球战略目标，一般包括以下几个方面。
：
①生产经营方向 ②用户和市场方向。
③自身的发展方向
21、跨国公司对外间接投资的定义通过在市场上购买股票、债券或其他金融资产获得收益。
不包括对海外经营实体的直接管理。
22、股权投资方式有四种类型：
全部控权：股权95%以上
多数控权：股权51-94%
对等控权：股权50%
少数控权：股权49%以下
23、商标权的确立制度有：
(1)使用在先制度
(2)注册在先制度
(3)混合制度
24、专有技术的特点 经济性、秘密性、实用性、可传授性
25、专利权的性质有（1）独占性（2）地域性（3）时间性
26、专利的特征：
新颖性、先进性、实用性
27、申请国际注册商标的意义
可以防止被人抢先注册
实现企业的自我保护
可以为创名牌打下基础
28、商标权的内容
(1)使用权
(2)转让权
(3)使用许可权
29、合资经营的形式：（1）建立股份有限公司；（2）建立有限责任公司。30、文化冲突大体可分为以下四种类型
显性文化冲突、制度文化的冲突、价值文化、激励机制的冲突
31、收购与兼并的区别：
在兼并中，被兼并企业法人实体不存在；而收购中，被兼并企业法人实体仍然存在，其产权可以是部分转让。所有权和承担风险不一样。
兼并活动一般发生在被兼并企业经营不佳时；收购一般发生在被收购企业经营处于正常状态时。
32、并购与合并：
并购一般是以并购企业为主，目标企业处于被动地位，而合并时两个企业的地位相对平等； 并购后，并购企业的名称仍然保持，目标企业的名称有的存在有的不存在，但合并后合并双方原有名称一般不复存在，而出现一个全新名称，通常是合并双方名称合二为一。
33、按并购双方产品或产业的联系划分，并购可分为：
横向并购：纵向并购
混合并购
34、跨国公司的非股权经营方式
合作经营
技术授权
合同安排
技术咨询
35、按联盟企业的产业合作方向划分，战略联盟的类型有
横向战略联盟
纵向战略联盟
混合战略联盟
36、根据联盟企业之间的依赖程度划分，战略联盟的类型有
股权式战略联盟、契约式战略联盟
37、跨国公司组织结构设置的特有原则
要符合技术与产品的要求 要符合职能与专业的要求 要符合地区与环境的要求
38、跨国公司组织结构的演变大体经历了三个阶段
1、出口部阶段
2、国际部阶段
3、跨国性组织结构阶段
39、衡量企业跨国经营程度的二个指标
①国外销售额占销售总额的百分比；
②国外生产的多样性，即跨国经营的产品品种的数量。40、组织管理控制的四种控制体系
绩效控制体系 官僚控制体系 决策控制体系 文化控制体系
41、集中决策与分散决策的优缺点
集中决策能充分发挥企业内部相互依存带来的降低成本和节约开支的好处；同时，尽可能分散应该分散的权力，以激发各单位的积极性和灵活性。
重要决策的集中，有其积极的一面，但也会对各子公司带来消极的影响。
首先，容易造成子公司管理者对其控制单位的经营状况无能为力，从而听从母公司摆布，失去经营动力。
其次，集中决策要求母公司与国外子公司之间信息完全沟通。
再次，由于国际市场和竞争环境的瞬息万变，应由于公司及时抓住机会，当机立断地作出决策，以避免损失。而集中决策则可能引起延误，坐失良机。
42、跨国公司组织体制的演变
三个阶段： 分权制 高度集权制
集中控制与分权相结合体制
43、市场营销组合策略
产品策略、价格策略、销售渠道策略、和促销策略
44、产品的整体概念分为以下层次：
核心产品
形式产品
延伸产品
附加产品
未来可能的产品
45、产品设计5条成功原则：
① 便于使用 ② 买得起
③ 便于零售商销售 ④ 良好的售后服务系统 ⑤ 易于被制造商生产
46、影响价格制定的因素
(1)成本（2）市场供求关系(3)企业定价目标
47、国际市场促销策略
1、人员推销
2、广告
3、营业推广
4、公共关系
48、销售渠道类型
(1)直接销售渠道(2)间接销售渠道(3)代理销售渠道
(4)政府干预措施与法规49、4Cs理论取代4Ps
4Ps-精典的营销理论（产品、价格、渠道、促销）
4Cs理论：
1、瞄准消费者需求；
2、消费者所愿意支付的成本；
3、消费者的便利性；
4、与消费者沟通。
50、影响跨国公司制定和实施竞争策略的主要因素：
(1)企业的价值观(2)市场机会与威胁(3)企业的优势与劣势(4)社会影响
51、转移价格策略的目的
1、调节子公司的利润
2、灵活转移内部资金
3、增强市场竞争能力
4、绕过关税壁垒，增加产品销售
5、利用转移价格策略来减轻公司所得税的负担
52、利用转移价格合理避税的方法
1）高进低出或低进高出，减少纳税义务 2）低价报关，减少关税 3）提高出口价，多得出口退税
4）通过向母公司或子公司交纳高劳务费达到少纳所得税的目的
5）通过向母公司或子公司交纳高或低的特许权使用费转移收入，达到少纳所得税的目的 53/外汇风险的种类
（1）交易风险、（2）经济风险、（3）折算风险、（4）税收风险
54/跨国公司人力资源管理模式
母国中心策略
当地中心策略
全球中心策略
55/人才的选拔标准
业务能力 人格特征 身心健康
56论述跨国公司全球战略思想的基本观念
57/论述集中决策与分散决策的优缺点 集中决策与分散决策的利弊
从控制论的观点看 ,集中决策实际上是开环 控制系统。它的特点在于 ,系统内部和外部的有关信息全部集中在 决 策 中心,价格、利息、工资、租金基本上不发挥作用,决策中心全部集中了决策过程。如中央指令性计划直接进行资源分配,直接 向企业下达产量、利润指标 , 直接向企业下达产品构成、投入要素、工 资等详细计划。无疑,这种决策控制方式有利于 整体的统一和协调一致。例如,国家对各种 资源 的分配,总的说来,照顾到 了国家急需的产业部门和企业 ,照顾到了产品短缺部门以及出口换汇率高的部门和企业。对于经济比例上出现的严重脱节,中央可以采取硬性措施,从而 使各 种 经济比例,如生产、分 配、交换、消费等环节在形式上达到协一凋一致。同时,这种控制方式 ,对随机变化和由系统以及环境 的演变所引起的变化适应, 不是出现在系统的各个部分,而仅仅出现在决策中心。因此,集中决策下的系统能够长期地保持稳定。正是 由于这些特征,传统的集中决策方能延续下来,并发挥它应有的作用。但是,国民经济系统是个高维复杂系统,对待这样的高维复杂系统,传统集中决策的形式是根据系统的总目标,通过下达指令性计划来控制实际的再生产过程及其交换、消费等环节,从而力图使实际经济活动与系统总 目标之间建立有机联系。如此 ,则必须要掌握被控对象的各种动态特征,而且还要使控制变量满足被控对象的各种动态特性。为掌握动态特性,对它实现控制和调节,显然不能不通过信息的收集、传输、接受、贮存、处理等方式。特别是有的信息 ∃如经验等% 很难精确表述 ,同时,还存在着系统内外难 以预料的各利,干扰,如 自然灾害等等。尤其我国国民经济更为复杂,一是多种所有制并存有全民所有制、集体所有制,还有个休所有制形式,二是生产力发展水平不平衡。既有如沿海的发展地区 ,又有如西北的落后 ∃或待开发地区% ,全国各省区既有现代化的大工业 ,也有落后 的手工 劳动。三是幅 员广大、民族众多。民族的历史、文化、风俗习惯进而消费习性等不能不给整个系统的动态特性 “添枝添彩”。对如此复杂的高维系统,高度集中决策控制恐怕是鞭长莫及的。集中决策控制产生的另外一个问题是,由于经济杠杆在这里不发挥职能作用,故也不能运用各种经济规律。因此,以来直接通过计划来管理国民经济的形式却 潜移默化地通过外延 的行政管理机构直接地控制了子系统的微观经济活动。于是乎 ,人、财、物、产、供、销均在行政管理环节上进行。其结果歹高度集中决策,加之外延 的行政机构,窒息了子系统的勃勃生机,降低了系统工作的可靠性。最后,高度集中决策在被控系统复杂的动态特性难于 了解的情况下 ,又有行政机构不恰当的 “渗透” ,使得本来应是科学的计划决策,却变成 了靠行政命令下达&卜 划指标。久而久之,则主观武断、凭经验、瞎指挥等由此而产生。由上述机制所决定 ,特另 ∋(是 由于多年来集中决策而带来的后果,迫使人们寻求较之集中决策更为有效的决策形式,分散决策也就是在这样的背景下提出来了。分散决策,依控制论观点就是一个完全由市场机制决定的反锁闭环控制系统。在这个系统中,价 格、利润和各经济 规律充分地发挥着它们固有的职能作用,调节着经济的输入输出状态。这时的子系统 ∃例如企业%一身二职 ,既为决策者,又是执行者!它的 计划决策方案,投入产出等活动完全取决于市场 ,由于这种决策控制简单明了,且又较为灵活,故而对子系统内不初外部环境的变化及内外干扰尤为敏感。不川说 , 一(气东统的适应力是较强的。正是着到了这一点,所以人们要求分散决策比任何时期都强烈。然而,人们却 忽视了决策分散化所要求 的条件一一完全的市场竞争。而这个条件即使在资本主义条件下也并不能得到满足。也正是看到这一点,所 以资产阶级经济学家不能不提出了所谓 计划化、控制化,如凯恩斯的 “国家干预”等。对分散决策的弊端,从整体上看,为了适应子系统内部和外部瞬间的变化 ,都力图为自身利益去适应,从而造成子系统之间彼此竞争而无法协调,同时,完全分散决策意味着每一个子系统将以 “我”为中轴,这就有可能与大系统利益发生矛盾,甚至视国家利益而不顾。概括起来说,实行开环集中决策控制,虽能使系统长期稳定,但却会成为一种僵死的执行机器,完全实行反锁闭环分散决策控制 ,却又不能使整个大系统协调发展。客观现实,要求选择最佳的决策方式,这样,集中决策与分散决策能否互相 “取长补短” ,怎样有机结合问题 引起了人们热烈的讨论。
58/系统论述并评价跨国公司理论
跨国公司理论作为独立的经济理论
产生于 20 世纪 60 年代 第二次世界大战后国际直接投资的空前发展引起了国际经济理论界的广泛关注 各国学者纷纷对此进行研究和探索 形成各具特色的理论 目前 有关研究跨国公司的理论基本上是沿三个方向发展的 以产业组织理论为背景的方向 以国家贸易理论为背景的方向 以企业管理理论为背景的方向 本文在对核心的跨国公司理论进行评述的基础上 从知识本身的特性出发开辟一种研究国际直接投资理论的新视角 同时用企业的知识理论解释了跨国公司技术创新的全球化趋势 一 主流的跨国公司理论
主流的跨国公司理论主要包括海默的垄断优势理论 弗农的产品生命周期理论 巴克利等人的内部化理论以及邓宁的国际生产折衷理论等 一 垄断优势理论
1960 年 美国学者海默 Hymer 在国内企业的国际经营 关于对外直接投资的研究 中 首次提出了垄断优势理论后经金德尔伯格 CharlesP.Kindleberger以及约翰逊 H.G.Johnson 等学者的补充 发展成为研究直接投资最早的 最有影响的理论 垄断优势理论是一种以不完全竞争为前提 依据企业特定垄断优势开展对外直接投资的理论 是基于产业组织理论的一种分析 垄断优势理论提出了研究对外直接投资的新思路 从而将跨国公司理论与国际贸易理论和国际资本流动理论独立开来 较好地解释了第二次世界大战后一段时期美国大规模对外直接投资的行为 对后来的理论研究产生重大影响 但该理论也有一定的局限性 一是不能解释为什么拥有技术优势的企业一定要对外投资 二是不能解释跨国公司在直接投资中的地理布局和区位选择问题 三是无法解释发展中国家对外直接投资 特别是发展中国
家向经济发达国家的直接投资 这些缺陷导致一些经济学家从另外的角度探讨国际直接投资问题 二 产品生命周期理论 世纪 60 年代中期 美国哈佛大学教授 R 弗农 RaymondVernon 提出产品生命周期理论用于解释国际直接投资的动机 时机与区位选择 该理论将产品生命周期划分为三个不同阶段 即产品创新阶段 成熟阶段和标准化阶段 以解释企业根据生产条件和竞争条件而做出的对外直接投资决策 弗农认为劳动力成本信息成本等是影响跨国公司海外选址的最重要因素 将时间变量引入直接投资的动态分析中 较好地解释了第二次世界大战后一段时期美国企业在西欧和其他国家直接投资特别是进攻性直接投资的动机 产品生命周期理论存在局限性 主要反映在 一是它没有很好地解释发达国家之间的双向直接投资 二是该理论主要涉及最终产品市场 而资源开发型投资和技术开发型投资与产品生命周期无关 三是该理论对于初次进行跨国投资的解释较为使用 对于已经建立国际生产和销售体系的跨国公司投资行为则解释乏力 四是该理论不能很好地解释发展中国家的对外直接投资 五是该理论认为母国垄断优势的丧失导致对外直接投资 实际上 许多跨国公司在保持垄断优势的同时 还进行大量对外直接投资 三 内部化理论
内部化 这一概念是由美国学者科斯 R.H.Coase 首先提出来 英国里丁大学学者巴克利 卡森 P.J.Buckley&M.Casson 和加拿大学者鲁格曼 A.M.Rugman将其应用到国际直接投资领域 形成市场内部化理论 该理论以市场不完全为前提 将交易成本学说在国际直接投资领域进一步发挥 内部化理论是西方学者研究跨国公司理论的一个重要转折点 它转向了研究各国企业之间的产品交换形式 企业国际分工与生产的组织形式 它分析了跨国公司的性质与起源能够解释大部分的国际直接投资的动机和跨国公司的许多经营现象 通常被视为跨国公司长期性的一般理论 但内部化理论又有其局限性 它没有分析对外直接投资产生的方向 同时随着近十几年来跨国公司国际经营活动中的各种合同安排 战略联盟方式的迅速增加 其外部化的趋势日渐明显 内部化理论自然解释不了这种现象(四)边际产业扩张理论
日本学者小岛清(Kiy oshi Kojima)根据日本当时对外直接投资的情况, 于 1978 年提出了边际产业扩张理论。该理论认为,垄断优势理论和产品生产周期理论均是建立在垄断优势基础之上的,忽略了国际分工原则的作用, 只能解释美国型跨国公司的对外投资行为。该理论主张,对外直接投资应该从投资国已经处于或即将处于比较劣势的产业依次进行。投资国与东道国的技术差距越小,国际直接投资所导致的技术转移就越容易移植、普及和固定下来, 从而可以把东道国没有发挥的潜在优势挖掘出来, 扩大两国间的比较成本差距,创造更多的国际贸易机会。边际产业扩张理论能够很好地解释日本 20 世纪 60、70年代跨国公司对外直接投资的实践, 但该理论无法解释日本80 年代以后跨国公司对外直接投资的实践, 因为随着日本企业垄断优势的增强和产业结构的变化, 加之国际贸易保护主义日趋盛行,日本贸易替代性的对外直接投资逐步增加, 许多大型企业纷纷加入对外直接投资的行列,从而导致其投资方式越来越与美国方式趋同。边际产业扩张理论仅以日本的对外直接投资为研究对象,不能用于指导发展中国家对外直接投资的实践,具有很大的局限性。五 国际生产折衷理论 世纪 70 年代中后期 英国里丁大学教授邓宁 JohnH.Dunning 首先提出国际生产折衷理论 该理论认为 企业从事国际直接投资是由企业自身拥有的所有权优势 内部化优势和区位优势三大因素综合作用的结果 这就是跨国公司直接投资的所谓 OILOwnership-Internalization-Location OIL 模式 折衷理论并非是对以往国际直接投资理论的简单总结归纳 而是从跨国公司国际生产这个高度 讨论所有权优势 内部化优势和区位优势三组变量对国际直接投资的作用 这三组变量的不同组合决定了企业从事出口 特许权转让还是对外直接投资 国际生产折衷理论是迄今最完备的 被人们广为接受的综合性国际生产模式 被称为国际直接投资领域里的 通论 他创建了一个关于国际贸易 对外直接投资和国际协议安排三者统一的理论体系 但是这种理论也无法解释部分国家在尚未同时具备三种优势的情况下对外直接投资的现象 没有涉及社会经济关系和战后国际政治经济环境的重大变化
59/论述跨国公司的几种组织结构形式及其特点
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