深圳万科股份有限公司1990年年度报告[推荐]

第一篇：深圳万科股份有限公司1990年年度报告[推荐]

深圳万科企业股份有限公司1990年度报告摘要

公告日期 1991-04-30

高级管理人员情况

董事会成员变动:

接受张敏、徐党生辞职

张恭泰、林睦因所持本公司股权减低，自动放弃董事资格增选五名董事，候选人简况如下：

1.黄胜全，副总经理，32岁，大专

2.赵晓峰，副总经理，41岁，大学

3.吴奋发，财务总监，29岁，大学

4.袁春熙，44岁，大学

5.朱焕良，38岁，大专

报表说明

财务报表说明及重要会计政策

每股盈利总股本以41332680股计.公司设立说明

本公司经深圳市人民政府批准，在深圳现代企业有限公司基础上改组成立的股份有限公司。改组生效日为1988年11月1日。

重要会计政策：

1.本公司会计自公历每年1月1日起至12月31日止。经本公司董事会决定，第一个会计年度自1988年11月1日起至1989年12月31日 止。

2.附属公司合并基础

本公司拥有100%权益的主要附属公司如下:

深圳万科企业股份有限公司广州公司 200万元

深圳万科企业股份有限公司北京公司 588万元

深圳市万科工业有限公司 200万元

深圳市万科录象机配件制造有限公司 500万元

深圳市万科供电服务公司 100万元

深圳市现代科教仪器贸易中心 113万元

中国仪器进出口总公司索尼技术服务中心深圳分站 200万元万科企业股份有限公司海南公司

本集团合并财务报表的编制方法：除集团内部的往来帐项，如内部往来拨付所属资金及上级拨入资金等帐项相互抵销外，其余帐项均逐一合并。

3.联营公司及其合并基础:

本集团对联营公司之投资均采用成本法核算，在“长期投资”帐项列示。本集团自联营公司获取的投资收益，在“营业外收入”帐项列示。

本集团对联营公司的投资如下：

深圳国际企业服务公司 50万元,占50%

深圳精时企业有限公司 30万元,占30%

深圳彩视电分有限公司 36750美元,1837040.17港元,占49%

华意(深圳)首饰制造有限公司 35万美元,占30%

深圳(宝安)万科产业有限公司 250万元,占85%

深圳万科协和有限公司 60万元,占60%

海南省海口能源有限公司 257万元,占10%

深圳万科产品设计有限公司 60万元,占60%

以上合计10038735.92万元

在价证券为2627000元,系本公司购入的国库券和国家重点债券

4.货币换算：

本公司以人民币为记帐本位币。涉及外币的经济业务，依照“深圳经济特区会计改革试行方案”之规定以外汇实际价值的比值为记帐汇率折算人民币入帐。帐面汇率，现金和银行存款，采用加权平均法计算确定，其他帐项采用先进先出法计算确定。由于帐汇率和帐面汇率不同所发生的汇兑差异，业已计入当年度损益。

5.存货

A.本公司存货主要包括：原材料、库存商品、半成品、在途商品、低值易耗品等。

B.存货以实际成本计价，发出存货的实际成本采用加权平均计算确定。

C.低值易耗品领用时采用“五成法”摊销。

6.固定资产及其折旧

固定资产按实际成本计价，固定资产折旧采用直线法平均计算。本公司报经深圳市财政局批准的年折旧率列示如下：

房屋及建筑物为2.78％

自动化控制和仪器仪表为10％

运输工具为10％

空调设备为8.33％

其他设备及生产工具为8.33％

7.场地使用权

场地使用权是指本公司为营造商品楼宇而向深圳市国土局购入的土地使用权，期限为五十年，其全部支出将在商品楼宇竣工时计入商品楼宇的建筑成本。

8.开办费

A.“股份制改组筹备费”是指本公司股份制改组筹备期间发生的费用，从1989年3月1日起，分五年摊销。

B.“影视部开办费”是指本公司所属深圳万科企业股份有限公司影视部在筹建期间发生的费用，从1989年3月1日起一年摊销。

C.“万科录象机配件制造有限公司开办费”是指深圳市万科录象机配件制造有限公司筹建期间已发生的费用，将在筹建完成后分期摊销。

9.租入财产改良工程支出

A.“工业公司生活区改良工程支出”是深圳市万科工业有限公司将租入的深圳市仪器公司畜牧场三栋厂房改造为工人生活区所发生的费用，按照租期从1988年8月15日起，分三年摊销。

B.“工业公司办公楼改良工程支出”是深圳市万科工业有限公司将租入的深圳市水贝工业区工业厂房第十五栋底楼Ｃ区十八柱至二十柱之间的工业厂房改造为办公用房所发生的费用，按照租期从1989年11月15日起，分三年摊销。

C.“供电公司发电厂及办公楼改良工程支出”是深圳市万科供电服务公司将租入的深圳食品公司畜牧场的厂房改造为发电厂房和办公用房所发生的费用，按照租期从1990年1月1日起，分二十个月摊销。

D.“北京公司办公楼改良工程支出”是深圳万科企业股份有限公司北京公司租入的北京复兴门外木樨地办公楼所发生的装修费用，从1989年6月1日起分五年摊销。

10.承包经营权

是指本公司为取得“三利华服装厂”承包经营权而支出的承包费用，自1991年1月1日起分三年摊销。

11.递延费用

A.深圳市万科工业有限公司为所属深圳现代富兰克林来料加工厂和深圳现代科仪中心X-10电气厂支付的对深圳市水贝工业区工业厂房十四栋五楼和十五栋二楼进行改造所发生的费用，按协议规定分别按两年和三年的期限由该两厂摊销。

B.根据“北京公司”与北京市第一城市建设开发公司共同签署的《房屋代管暂行办法》之规定，“北京公司”将自有房屋芳古园 21号楼委托北京市第一城市建设开发公司代管并支付代管费。代管有效期十年，其代管费用分十年摊销。

12.利润分配

本公司董事会向股东大会建议的税后利润扣除合并合作经营项目利润分成后的分配方案如下：

储备基金为27％

职工奖励基金为6％

职工福利基金为7％

派发本年度股息为55.7％

第二篇：万科股份有限公司 财务报表 演讲稿

大家好，我们小组分析的是万科公司的08-10的财务报表，很荣幸由我来为大家解读。

一，首先，公司简介，万科企业股份有限公司成立于1984年，上市时间是1991年。万科的主 营业务是房地产和物业管理，分别达到了99%和0.7%。根据数据显示，2010年万科再次蝉联了住宅销售收入与住宅销售面积的双料冠军。其中住宅销售收入1026亿元创造了新的记录，使得万科成为国内第一家年销售超过千亿的房企。

其次，介绍下房地产的大环境，中央对于2010年房地产市场政策收紧，包括调整营业税，强调抑制高房价与投资性需求，加大在保障房方面的力度，导致2010年的楼市销售情况不容乐观，至少房价不会再次出现2009年下半年的“疯涨”局面。所以，以下我们分析的万科公司10年的各项指标都略逊于08，09年，但总体发展较为良好。

二，其次，报表结构分析。

（1）我们先来看万科的偿债能力比率。

第一，流动比率。此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是10年呈下降状态，说明万科短期偿债能力有所下降，财务面临风险。

第二，速动比率。此比率上升，说明万科的变现能力增强，财务风险有所下降，但是，到10年下降到0.56，说明短期偿债能力变弱。但是房地产所特有的大量存货现象会造成速动比率比一般水平低。

第三，资产负债率。一般认为资产负债率40-70较为合适。08-09年万科的资产负债率在67左右徘徊，相对比较稳定。在2010年，资产负债率上升说明偿债能力变弱，财务上的稳健趋势有所波动。

第四，万科公司产权比率大幅上升，说明万科充分发挥了负债带来的财务杠杆效应，财务风险变高,。但是，同样，利息保障倍数远远高于同行业，说明企业支付利息和履行债务契约的能力变强，存在的财务风险较少。

（2）我们再来看一下万科的盈利能力比率。

以开发出售为主要业态的地产公司一般销售净利率都较高，可以看到万科的销售净利率逐年上升，企业市场竞争能力变强，发展能力变大。但是总体一般，说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。

同样的，万科的净资产收益率逐年增高，自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。但是，资产净利率却经历了先增后减，说明企业总体利用效果一般。分析可知，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配，直接影响了其盈利能力。

（3）接下来是资产管理比率。

分析各项指标，在10年都呈现下降趋势，说明存货积压，变现能力有所减弱，企业的营运资金过多的呆滞在应收账款上，有发生坏账的危险，影响正常的资金周转。预测可知万科未来资金会更紧张，但不排除国家宏观调控的因素和房地产企业的自有特征。

（4）我们再来看到企业发展能力。

由表可知，在10年万科销售收入增长率下降幅度明显，说明企业市场前景不可观。但是总资产增长率却有大幅上涨，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。并且，万科还加速了在土地市场的投入，整个2010年共获取106块土地，且大多数位于二、三 线城市。由于房地产开发从拿地到销售到交楼平均周期是2到3年，按此规律，万科2010年实现千亿业绩便是2008年之前辛苦布局、储备土地的结果，而 2010年全国范围内的大量拿地，也将保障万科今后几年的销售成绩。

三，接下来，上市公司特有的财务比率——每股指标分析。查看三年数据，10年态势较好。

每股收益反映普通股盈利能力在逐渐增长。

每股股利说明公司的获利能力增加，公司的股利分配政策和现金充足。每股净资产说明公司的股票价值在增长，公司的发展在壮大。

市盈率说明投资者对万科公司未来发展充满信心，但是09年该指数有所下降，原因可能是受到金融危机的影响，投资者普遍对股票市场不太看好。

四，紧接着，我们再来看看万科的同行业。

我们选取了招商地产，保利地产，和深振业A。

分析每股收益，每股净资产，净资产收益率，净利润增长率。万科的发展态势最好，最为平稳，不过其他企业增势凶猛，有赶超趋势。万科的最大亮点在于公司的经营效率。虽然万科的管理层极为重视每股收益的持续快速增长，但是分红较少，股民不买账。其中利弊，在这也不过多累牍。

五，当然万科在迅猛发展的时候，也存在着诸多风险。譬如偿债能力，盈利能力，资产管理发展能力都略有下降，为此企业需提升产品品质和性价比，加强成本、费用管理。加强销售贷款的回收，减少坏账。提高资金运用效率，加强流动资产的管理。

而面对不断深入的调控，万科需及时调整开发布局、产品结构和开发节奏，调低对利润的追求，把调控可能带来的业绩影响降到最低，面对市场变化，确保经营安全作为一个底线。在任何情况下坚持稳健经营、继续坚持为普通人盖好房子的基本产品定位。继续坚持 “不囤地、不捂盘、不当地王”的原则。坚持保障房的供应。万科将更多依赖于自身品牌和客户服务，依赖于企业的融资能力和经营管理水平。从而确保今后万科在中国房地产行业当之无愧的龙头老大地位。

期待着万科公司的能有更好发展。谢谢大家。

第三篇：深圳发展银行股份有限公司

深圳发展银行股份有限公司珠海分行

个人二手房按揭贷款业务

一、申请按揭的基本条件：

1、借款人必须是年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

2、借款人有固定工作或稳定的收入来源，信用记录良好，具备按期偿还贷款本息能力，并提供真实、可信的收入证明文件；

3、借款人申请贷款的年限加现有年龄之和最高可达70岁；

4、按揭房产有共有人的，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人，且主申请人必须具备以上条件，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续；

5、按揭房产已使用年限与按揭年限之和一般不超过30年；

6、借款人与售房人签订《房地产买卖合同》，并支付不低于房价30％的首期购房款；

7、银行规定的其他条件。

二、按揭贷款申请人须提供的资料：

1、合法的身份证件，包括居民身份证(护照或其他能够证明本人身份的有效证件)、户口本；

2、借款人的婚姻状况证明；

3、借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明： ⑴、必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水；

⑵、外籍人士：还需提供个人纳税单据、社保证明、珠海的居住证明； ⑶、个体经营者：除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照、银行对帐单（存折流水）或其他房产、汽车、行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料；

4、借款人与售房人签订《房地产买卖合同》；

5、已缴交不低于所购房产全部价款30％的首期购房款证明；

6、银行认可的房地产评估机构出具的抵押物估价证明；

7、深圳发展银行的金卡；

8、借款人、配偶及未成年子女的无房证明；

9、银行要求提供的其他文件或资料。

三、卖方须提供的资料：（可无需到场签字）

卖方为个人时

1、提供个人合法有效的身份证明；

2、所售房屋的房产证明：有房产证明的提供《房地产权证》，无房产证明的提供符合法律规定的购买住房合同；

3、深圳发展银行的金卡或通存通兑活期存折（个人结算帐户）；

4、银行要求提供的其他文件和资料。

卖方为企业时

1、提供企业营业执照、组织机构代码证书、税务登记证、法定代表人证明书、法定代表人身份证、公司章程、股东决议等；

2、房屋的房产证明：有房产证明的提供《房地产权证》，无房产证明的提供符合法律规定的购买住房合同；

3、企业的基本帐户；

4、银行要求提供的其他文件和资料。

四、贷款金额、期限、利率：

1、贷款金额：最高可达银行认定的所购房产价款的7成；

2、贷款期限：最长30年；

3、贷款利率：

（1）、首次购买二手房按住房贷款基准利率上浮10%执行；

（2）、二次购买二手房按住房贷款基准利率上浮20%执行。

五、办理按揭贷款业务应缴纳的相关费用：

1、抵押登记代理费：每笔1000元；

2、评估费：按房产评估总价的5‰收取；

3、保险费：根据银行现行规定收取。

六、贷款简要流程

评估_评估所（1个工作日）→律师_贷款初审、签署各类文件、收取费用（1个工作日）→银行_贷款审批（3～5个工作日）→交易中心_房屋交易过户（15个工作日）→交易中心_抵押登记（15个工作日）→银行_发放贷款（1～2个工作日）

七、深圳发展银行提供的按揭贷款贷后服务：

1、贷款还款方式可选择：贷款时，可在等额还款法（可选择“双周供”还款方式）、按月递减还款法两种还款方式中选择；

2、贷款期限可调整：贷款发放后，如借款人收入情况发生变化，在符合规定的条件下，可申请调整贷款期限（延长或缩短）一次；

3、可提前归还贷款：借款人提前1个月书面申请，可提前部分或全部归还贷款。

第四篇：万科企业股份有限公司成本管理制度

XX企业股份有限公司 房地产成本管理制度（讨论稿）

一、总 则

1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。

2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、房地产成本管理职责

（一）集团总部的成本管理职责

1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。

2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。

3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：

◆ 立项资料是否齐全、规范； ◆ 市场定位是否明确、恰当； ◆ 投资成本估算是否经济、合理；

◆ 投资回报是否符合集团利润目标要求； ◆ 投资风险能否有效控制。

4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。

5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。

6、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。

7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

8、逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。

（二）开发企业的成本管理职责

1、认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。

2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。

4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。

5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。

6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。

三、房地产成本监控

（一）成本监控系统

1、根据集团的管理体制，集团建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。

2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。

3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行

（二）成本监控的要求

制度建设

1、根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报集团总部备案：

◆ 成本管理责任制及监控程序；

◆ 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)；

◆ 招、投标管理制度；

◆ 合同管理制度；

◆ 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度；

◆ 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度；

◆ 费用控制制度；

◆ 材料设备管理制度。

以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。

2、集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。

计划管理

1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：

◆ 开发产品成本计划(按完全成本口径)；

◆ 期间费用计划；

◆ 降低成本技术组织措施计划。

2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。

3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。

分析检查

1、各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：

◆ 计划及其执行情况；

◆ 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；

◆ 分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；

评价、结论与提示。

2、集团总部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。

信息交流

1、应报集团总部的常规性成本资料主要包括：

项目基本情况；

◆ 按会计制度规定应编报的成本核算报表；

◆ 成本动态情况及其分析资料；

◆ 当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。

2、按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报集团总部：

◆ 当地有关法规政策的重大调整；

◆ 成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其本身预算成本或计划成本30%以上的的项目、事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件)；

◆ 合作条件更改；

◆ 补交地价。

3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。

四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

◆ 成本费用估算和控制目标及措施；

◆ 投资及效益测算、利润体现安排；

◆ 税务环境及其影响；

◆ 资金计划；

◆ 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

◆ 投资风险评估及相应的对策；

◆ 项目综合评价意见。

2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

（二）规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

◆ 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；

◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

（三）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

10、出包工程应严禁擅自转包。

（四）施工过程的成本控制 现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；

◆ 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

◆ 预算部门整理复核工程价值量；

◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

（五）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

◆ 售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

（六）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

（七）工程结算管理

工程竣工结算应具备以下基本条件：

◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定；

◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； ◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； ◆ 工程遗留问题已处理完毕；

◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

3、“点工”必须按照定额价计取、结算。

4、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。

7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。

（八）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

五、附 则

1、本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。

2、本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善。

第五篇：万科企业股份有限公司董事会议事规则（本站推荐）

万科企业股份有限公司

董事会议事规则（修订稿）

第一章 总 则

第一条 为了进一步明确董事会的职责权限，规范董事会内部机构及运作程序，充分发挥董事会的经营决策中心作用，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）、《万科企业股份有限公司章程》（以下简称《公司章程》）及有关规定，制定本规则。

第二章 董事会的组成机构

第二条 公司设董事会，是公司的经营决策中心，对股东大会负责。第三条 董事会由十一名董事组成，设董事长一人，副董事长一至二人。董事为自然人，无需持有公司股份。公司全体董事根据法律、行政法规、部门规章和《公司章程》的规定对公司负有忠实义务和勤勉业务。

第四条 公司董事会成员中应当有1/3以上独立董事，其中至少一名会计专业人士。

第五条 董事由股东大会选举或更换，每届任期三年，任期从股东大会通过之日起计算，至本届董事会任期届满时为止。董事任期届满，可连选连任。董事在任期届满前，股东大会不得无故解除其职务。

非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数百分之三以上的股东提出。独立董事的选举根据有关法规执行。

第六条 董事因故离职，补选董事任期从股东大会通过之日起计算，至本届董事会任期届满时为止。董事任期届满未及时改选，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法规、部门规章和本章程的规定，履行董事职务。第七条 董事会按照股东大会决议可以设立审计委员会、投资与决策委员会、薪酬与提名委员会等专门委员会。专门委员会成员全部由董事组成，其中审计委员会、薪酬与提名委员会中独立董事应占多数并担任召集人，审计委员会中至少有一名独立董事是会计专业人士。

各专门委员会下设工作小组，负责日常工作联络和会议组织等工作。董事会专门委员会的职责、议事程序等工作实施细则由董事会另行制定。第八条 ：董事会设董事会秘书，负责公司股东大会和董事会会议的筹备、管理公司股权、证券和有关法律文件档案及公司董事会的有关资料，办理信息披露等事务。董事会秘书由董事长提名，经董事会聘任或解聘。

董事会秘书应遵守法律、行政法规、部门规章及公司章程的有关规定。第九条 董事会秘书可组织人员承办董事会日常工作。

第三章 董事会及董事长的职权

第十条 公司董事会应当在《公司法》、《证券法》、《公司章程》和本规则规定的范围内行使职权。

董事会应当严格按照股东大会和本公司《公司章程》的授权行事，不得越权形成决议。

第十一条 董事会的决策程序为：

1、投资决策程序：董事会委托总经理组织有关人员拟定公司中长期发展规划、投资计划和重大项目的投资方案，提交董事会审议，形成董事会决议；对于需提交股东大会的重大经营事项，按程序提交股东大会审议通过，由总经理组织实施。

2、财务预、决算工作程序：董事会委托总经理组织有关人员拟定公司财务预决算、利润分配和亏损弥补等方案，提交董事会；董事会制定方案，提请股东大会审议通过后，由总经理组织实施。

3、人事任免程序：根据董事会、总经理在各自的职权范围内提出的人事任免提名，由公司组织人事部门考核，向董事会提出任免意见，报董事会审批。

4、重大事项工作程序：董事长在审核签署由董事会决定的重大事项的文件前，应对有关事项进行研究，判断其可行性，经董事会通过并形成决议后再签署意见，以减少决策失误。

第十二条 董事长根据法律、行政法规、《公司章程》的规定及股东大会、董事会决议行使其职权和承担相应义务。

第十三条 董事会授权董事长在董事会闭会期间行使董事会部分职权的，原则上应针对具体事件或有具体金额限制，授权内容应当明确、具体。凡涉及公司重大利益的事项应由董事会集体决策。

第十四条 公司副董事长协助董事长工作，董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长履行职务；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事履行职务。

第四章 董事会会议的召集、主持及提案

第十五条 董事会会议分为定期会议和临时会议。

第十六条 董事会会议由董事长召集和主持；董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长召集和主持；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事召集和主持。

第十七条 董事会每年应当至少在上下两个半各召开一次定期会议。定期会议由董事长召集，于会议召开十日以前书面通知全体董事。第十八条 有下列情形之一的，董事长应当在十日以内召开临时董事会会议：

（一）董事长认为必要时；

（二）三分之一以上董事联名提议时；

（三）监事会提议时；

（四）持有十分之一以上有表决权股份的股东提议时；

（五）二分之一以上独立董事提议时。

第十九条 按照前条规定提议召开董事会临时会议的，提议人应当通过董事会秘书或者直接向董事长提交经签字（盖章）的书面提议。书面提议中应当载明下列事项：

（一）提议人的姓名或者名称；

（二）提议理由或者提议所基于的客观事由；

（三）提议会议召开的时间或者时限、地点和方式；

（四）明确和具体的提案；

（五）提议人的联系方式和提议日期等。

提案内容应当属于本公司《公司章程》规定的董事会职权范围内的事项，与提案有关的材料应当一并提交。

第二十条 董事会秘书在收到书面提议和有关材料后，应当于当日转交董事长。董事长认为提案内容不明确、具体或者有关材料不充分的，可以要求提议人修改或者补充。

董事长应当自接到提议后10日内，召集和主持董事会会议。

第五章 董事会会议通知

第二十一条 召开董事会定期会议和临时会议，董事会秘书应当分别提前十日和三个工作日以书面通知方式通知全体董事。

若出现特殊情况，需要董事会即刻作出决议的，为公司利益之目的，召开临时董事会会议可以不受前款通知方式及通知时限的限制，但召集人应当在会议上作出说明。

第二十二条 董事会会议通知应当至少包括以下内容：

（一）会议日期和地点；

（二）会议期限；

（三）事由及议题；

（四）发出通知的日期。

第二十三条 董事会定期会议的书面会议通知发出后，如果需要变更会议的时间、地点等事项或者增加、变更、取消会议提案的，应当在原定会议召开日之前三日发出书面变更通知，说明情况和新提案的有关内容及相关材料。不足三日的，会议日期应当相应顺延或者在取得全体与会董事的认可后按期召开。董事会临时会议的会议通知发出后，如果需要变更会议的时间、地点等事项或者增加、变更、取消会议提案的，应当事先取得全体与会董事的认可并做好相应记录。

第六章 董事会会议的召开

第二十四条 董事会会议应当有过半数的董事出席方可举行。

第二十五条 总经理、董事会秘书应当列席董事会会议；监事可以列席董事会会议。会议主持人认为有必要的，可以通知其他有关人员列席董事会会议。

列席会议人员有权就相关议题发表意见，但没有投票表决权。第二十六条 董事应当亲自出席董事会会议。因故不能出席会议的，应当事先审阅会议材料，形成明确的意见，书面委托其他董事代为出席。

委托书应当载明：

（一）委托人和受托人的姓名；

（二）委托人不能出席会议的原因；

（三）委托人对每项提案的简要意见（如有）；

（四）委托人的授权范围和对提案表决意向的指示；

（五）委托人的签字、日期等。

受托董事应当向会议主持人提交书面委托书。

第二十七条 委托和受托出席董事会会议应当遵循以下原则：

（一）在审议关联交易事项时，非关联董事不得委托关联董事代为出席；关联董事也不得接受关联董事的委托；

（二）在审议按照有关法律法规需独立董事发表独立意见的事项时，独立董事不得委托非独立董事代为出席，非独立董事也不得接受独立董事的委托； 第二十八条 代为出席会议的董事应当在授权范围内行使董事的权利。董事未出席董事会会议，亦未委托代表出席的，视为放弃在该次会议上的投票权。第二十九条 董事个人或者其所任职的其他企业直接或者间接与公司已有的或者计划中的合同、交易、安排有关联关系时（聘任合同除外），不论有关事项在一般情况下是否需要董事会批准同意，均应当尽快向董事会披露其关联关系的性质和程度。

除非有关联关系的董事按照本条前款的要求向董事会作了披露，并且董事会在不将其计入法定人数，该董事亦未参加表决的会议上批准了该事项，公司有权撤销该合同、交易或者安排，但在对方是善意第三人的情况下除外。

第三十条 如果公司董事在公司首次考虑订立有关合同、交易、安排前以书面形式通知董事会，声明由于通知所列的内容，公司日后达成的合同、交易、安排与其有利益关系，则在通知阐明的范围内，有关董事视为做了第二十九条所规定的披露。

第三十一条 董事会定期会议现场召开。董事会临时会议在保障董事充分表达意见的前提下，可以通过传真或者电子邮件表决等方式召开。以传真或者电子邮件表决等方式召开的董事会会议，按照规定期限内实际收到传真或者电子邮件等有效表决票计算出席会议的董事人数。

第三十二条 除征得全体与会董事的一致同意外，董事会会议不得就未包括在会议通知中的提案进行表决。

第三十三条 董事应当认真阅读有关会议材料，在充分了解情况的基础上独立、审慎地发表意见。

第三十四条 董事可以在会前向董事会秘书、会议召集人、总经理和其他高级管理人员、各专门委员会、会计师事务所和律师事务所等有关人员和机构了解决策所需要的信息，也可以在会议进行中向主持人建议请上述人员和机构代表与会解释有关情况。

第七章 董事会会议的表决

第三十五条 董事会会议的表决实行一人一票。除根据法律、行政法规和《公司章程》的规定董事会形成决议应当取得更多董事同意的除外，董事会做出决议，必须经全体董事过半数通过。

第三十六条 董事会决议表决可采用举手、投票、传真或电子邮件等方式。董事会临时会议在保障董事充分表达意见的前提下，可以用传真或电子邮件方式进行并作出决议，并由参会董事签字。

第三十七条 董事的表决意向分为同意、反对和弃权。与会董事应当从上述意向中选择其一，未做选择或者同时选择两个以上意向的，视为弃权。第三十八条 现场召开会议的，会议主持人应当当场宣布统计结果；以传真或者电子邮件表决等方式召开的董事会会议，在规定的表决时限结束后下一工作日之前董事会秘书应通知董事表决结果。

第三十九条 董事会根据本公司《公司章程》的规定，在其权限范围内对担保事项作出决议，除公司全体董事过半数同意外，还必须经出席会议的三分之二以上董事的同意。

第四十条 出现下述情形的，董事应当对有关提案回避表决：

（一）本公司《公司章程》规定的因董事与会议提案所涉及的事项有关联关系而须回避的其他情形；

（二）其他法律法规等规定董事应当回避的情形。

在董事回避表决的情况下，有关董事会会议由过半数的无关联关系董事出席 即可举行，形成决议须经无关联关系董事过半数通过。出席会议的无关联关系董事人数不足三人的，不得对有关提案进行表决，而应当将该事项提交股东大会审议。

第四十一条 董事会会议需要就公司利润分配事宜作出决议的，可以先将拟提交董事会审议的分配预案通知注册会计师，并要求其据此出具审计报告草案（除涉及分配之外的其他财务数据均已确定）。董事会作出分配的决议后，应当要求注册会计师出具正式的审计报告，董事会再根据注册会计师出具的正式审计报告对定期报告的其他相关事项作出决议。

第四十二条 二分之一以上的与会董事或两名以上独立董事认为提案不明确、不具体，或者因会议材料不充分等其他事由导致其无法对有关事项作出判断时，可以提请会议召集人暂缓表决。

提议暂缓表决的董事应当对提案再次提交审议应满足的条件提出明确要求。第四十三条 董事应当在董事会决议上签字并对董事会的决议承担责任。董事会的决议违反法律、行政法规或者公司章程、股东大会决议，致使公司遭受损失的，参与决议的董事对公司负赔偿责任。但经证明在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该董事可以免除责任。

第四十四条 董事会秘书应当安排工作人员对董事会会议做好记录。会议记录应当包括以下内容：

（一）会议召开的日期、地点和召集人姓名；

（二）出席董事的姓名以及受他人委托出席董事会的董事（代理人）姓名；

（三）会议议程；

（四）董事发言要点；

（五）每一决议事项的表决方式和结果（表决结果应载明赞成、反对或弃权的票数）。第四十五条 出席会议的董事、董事会秘书和记录人，应当在会议记录上签名。出席会议的董事有权要求在记录上对其在会议上的发言作出说明性记载。董事会会议记录作为公司档案由董事会秘书保存。董事会会议记录保管期限10年。董事既不按前款规定进行签字确认，又不对其不同意见作出书面说明的，视为完全同意会议记录、和决议记录的内容。

第四十六条 董事会决议公告事宜，由董事会秘书根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定办理。在决议公告披露之前，与会董事和会议列席人员、记录和其他有关人员等负有对决议内容保密的义务。

第四十七条 董事会决议实施过程中，董事长（或委托有关部门和人员）可就决议的实施情况进程跟踪检查，在检查中发现有违决议的事项时，可要求和督 促总经理予以纠正。

第八章 附则

第四十八条

本规则未尽事宜，按国家有关法律、法规及公司章程的有关规定执行。

第四十九条 在本规则中，“以上”包括本数。

第五十条

本规则由董事会制订报股东大会批准后生效，修改时亦同。第五十一条

本规则由董事会解释。