第一篇：二手房交易四大要诀------砍价妙招
二手房交易四大要诀
把一套好房从51万元砍到46万元，并且在央行再一次加息之前完成按揭手续，这其中的经历真可谓惊险刺激，尤其是想到业主无奈而又紧张的苦瓜脸，还有那些中介们“心甘情愿”地配合，我就忍不住要得意的笑。已经见识过我三次换房经历的小江，更是因为我为他觅得便宜好房而兴奋不已……
好房价高
其实，我早已经在为将要结婚的小江留意合适的房源。元旦三天假期，我们两口子就成了他的购房高参，带着他直扑事前锁定的几处楼盘。大家朋友相处很久，自然相当了解，对于我帮他选的这几处房子，小江都比较满意，几经权衡，重要的是在他女朋友现场考察过后，终于锁定“现代广场”的一个单位。这个12楼的单位建面93平米，设计相当合理，使用率达到少见的8.8成，室内可使用面积超过80平米。也真佩服设计师的水准，电梯楼90平米出头的建面居然能设计出三房两厅双卫，而且厅房都方方正正，每个房间、包括卫生间的采光通风都相当不错。原来的业主收房仅仅大半年，装修等都保持得不错，几近全新，而且还附送空调、窗帘等物件。
便宜无好货，好货不便宜。业主开出了一个让人心惊肉跳的价格，每平米5500元，总价51万元。这个楼盘开盘的时候我来看过，开盘价不过每平米4500元，这个单位算上楼层、朝向等因素，最高不会超过每平米4800元。果然，在我们的一再要求下，业主出示了购房合同的复印件，单价为每平米4800元，加上税费、煤气、收楼杂费等，总费用为46万元左右，加上入住后添置的空调等，业主总的花费不超过47万元。
住了不到八个月，竟然涨价4万元！还没等我们指责他太黑，业主先说话了，“你们知不知道2004年房价上涨了多少？全国涨了17%，广州涨了13.8%，而且我是2002年还在挖地基的时候就交钱签合同的，两年多了，我现在才加价4万元，连10%都不到。不信你去问问，这里的房子现在是什么价！我这个算是便宜的，少一分我都不卖。”
这个时候，绝对不宜讨价还价，而且绝对不能对房子表现出太多的兴趣，趁业主唾沫横飞的间歇，我抓住小江，抛下一句“但愿你卖个好价”，匆匆溜了。
要诀一 用中介打压房价
我对陪同我们去看房的中介小姐说，这套房我们看中了，这单生意成交的可能性相当大，但你必须想办法帮我压价。中介的曹小姐当然不是雏，她也看出了我们的真实意图，不过，她也有她的算盘，“那你们先交一点诚意金，这样我们好和对方谈。”这一招我早就领教过不知多少回了，当然轻松化解，“哦，这样子啊，那我就找另外一家中介再谈了。”
假装要走的脚还没抬多高，那头就缴械了，“看把你急的，啥都好商量，不交就不交，这单生意我也做定了。”好，就怕你不接招，只要接招就得听我的，“我们也想跟你合作，也想你赚到中介费，但现在业主要价太高，这个价位我们不可能成交。你知道接下来该怎么操作吧？”真是无商不奸，她居然装起了糊涂，我只好打开天窗说亮话，“这都是你们业内的老手段了，你还和我装糊涂？！从现在起，一个客户也不要再带过去，晾他一个月。他问起来，你的报价要一路走低。记住啊，不要和我搞小动作，否则我给你揭穿，大不了我不买这房，你们可是靠这吃饭的哟。”
一番威逼利诱，搞掂了这家中介行。但这还不够，他们不带人去，别的中介也会带人去，得全面围剿。不过好在广州的中介已经高度成熟，市场上就10来家大的连锁机构，搞掂一个连锁店就搞掂了这一家。这样，通过中介进行价格打压实施起来就相对容易。两天时间，我们把那个业主放盘的大中介行都搞掂了，手法如出一辙。
这项工作还有一个附带功能，可以同时试探出各家中介的佣金底线，10来家谈下来，其中一家报出了1.2%的最低价。
要诀二 打入敌人内部
我在买房的过程中，偶然听人说起一个经验，“如果有可能的话，最好在买之前到相中的楼盘租房实地体验一下。”后来，我慢慢琢磨出这招的好处真是很多，最基本的至少有两点：一是可以实地看看这个地方究竟适合不适合自己住，有哪些通过看房永远也发现不了的缺点；二是即便几经比较、最终确定要买，自己手中掌握该物业越多的缺陷，在谈价时就有越多的筹码，越有利于砍价。
于是，让小江赶紧退掉原先租的房，并迅速在“现代广场”寻找出租屋。为了避免漏馅，我们选择了那个单位旁边的一个单元，15楼，户型、朝向等一模一样。本来以小江现在的情况，根本不用租这么大的单位，但为了成功实施买房计划，也就豁出两个月的高额租金，提前享受起了“豪宅”生活。
“距离产生美”，这话绝对放之四海皆准。表面看起来富丽堂皇的“现代广场”，号称的“高尚社区”，其实也并非尽善尽美，小江住进去两三周，就开始不断向我汇报这个小区的缺陷。
根据我的布置，他重点观察了小区的物业管理、治安、周边环境、交通状况、房屋质量等，按他的汇报，归纳起来主要存在以下问题：
1、小区南边的马路车辆比较多，有一定的噪音和空气污染，晚上睡觉不关窗的话，感觉有点吵；
2、交通不是很方便，不过这对小江来说影响不大，他主要是打车上下班，反正票是可以报的；
3、小区后门口有个垃圾压缩站，每天傍晚垃圾装车的时候，会有一些不太好的味道飘上来。
当然，优点也不少，比如小区的物业管理很好，极少有闲杂人员进出，而且每平方每月仅收费1.2元；比如小区内的环境很漂亮，中心花园、游泳池、会所……都很舒服，等等。
要诀三 知己知彼，确定买房
对于交通的问题，由于小江实际情况是不需要乘公交车，他女朋友也基本无此需要，所以暂时来看不是问题，至于以后，交通状况肯定会随着这一地区的发展而改善。
垃圾站的问题一开始差点让我们考虑放弃这个单位，我两次在黄昏时分“专程”去闻过，的确不舒服。在那个时间段，小区的住户基本都急匆匆关窗，看来都受不了。后来由于实在不忍放弃，灵机一动给环保局的热线打了电话，结果人家早就接到了很多投诉，有人甚至打了市长热线，他们的答复是已经在考虑搬迁这个垃圾压缩站，不过还需要一定的时间，可能至少得半年之后。这不就得了，半年时间说快也快，忍一忍就过了。当我们得知这个消息的时
候，着实兴奋了好一阵，原来这里还藏着这么大一个利好。
噪音的问题比较棘手，我查了市政规划，在这条路的南边，还有一条规划中的大马路，建成之后可能会分流车辆、减少噪音。但遗憾的是，这条路的开工日期还有好几年。后来和小江斟酌了半天，又让他准老婆参加了我们的“战略分析会”，最后形成一个意见：十全十美的东西不是说没有，就是有也很难找，比较这个小区的其他优点，噪音的问题可以克服，而且并不是十分严重，何况几年过后也许会有所好转。
Ok，购买的主观问题已经全部解决，剩下就是价格这最核心的问题了。而这个问题的关键，就得看双重打压的战术能否凑效。
要诀四 收网的技巧
中介行的同志们看来还真让我给唬住了，一个多月的时间都没带人去看过房，弄得那位业主有点心虚了，打电话询问时，中介还煞有其事地咋呼，“客户都嫌价格太高了，人家一听报价，都不愿意去看，还价也特别低。”最有意思的是，每询问一次，这个所谓的还价就低一点。当中介先生、中介小姐向我汇报这一段时，差点没把我笑出声来。
好，看来可以收网了，至于鱼儿上不上，就看对方的心理素质和是否真的急于出手了。
过了正月十五，带着佣金报价最低的那家中介，我们又登门了。不过，这次约的时间可是大有讲究的，7点整。这个时间段，刚好是垃圾压缩站的装车时间，一开窗，一股味道就慢慢飘进来；这个点，也是南边那条马路上车辆最多的时候，噪音在一天中最强烈；而且，我们还很抱怨地告诉对方，由于上下班时间，交通不便，我们在路上转车消耗了两个多小时，尽管我们打车去只用了半个多钟头。
一进门，业主的神色已经远不及上次傲慢，一个多月无人问津的压力显而易见。我又玩了一个小花招：由于这次带我们去的中介和上次不一样，怕业主起疑心，我顺势再施一计，刚一打招呼，我就装模作样说这个单位以前好像看过，没什么兴趣，责怪中介没说清楚。中介小姐当然明白其中奥妙，一边假意说不好意思，一边劝说我们再看看，于是，我们很“勉强”地又看了看。看的时候直扑主题，让业主先把窗和阳台的门都打开，之后自然是一通狂贬。虽说我们言语颇多不恭，不过由于问题全部说到了点上，正中软肋，业主不得不强压心中不满，点头称是。
数落一通后，我假装漫不经心地问现在卖多少钱？并特意在“现在”两个字上加重了语气。业主有些忐忑，看看中介小姐，有些犹疑地报价50万元。没想到他还敢继续开这个价！我真的有点生气了，转身拉上小江就作势要走。业主几乎是急了，马上大声说，“有商量、有商量，你们还个价。”
成功买房
所有问题都迎刃而解，在连续两次谈判后，2月底，双方终于在购买协议上签字。价格？当然是一压再压，业主最后同意以原价转让，即总价46万元。当谈到空调等物件的问题时，业主坚持要收1万元钱，双方正僵持时，我提出一个折衷方案：本来，出卖方也得付给中介行1.5%到2%的中介费，我提出卖方的中介费由买方付，条件是这1万元就不要收了，业主考虑半天后同意了。接下来，对付中介我自然有一整套办法，三言两语，将原来买方1.2%的中介费谈到买卖双方共2%。也就是说，只付出3千多元钱，搞掂了1万元的生意。
合同一签字，我就催着小江马上去办按揭手续，非常幸运的是，在2005年3月15号，小江的按揭申请就通过了，而三天之后，就传来住房按揭贷款利率再次提高的消息。由于在此之前办理的房贷放宽到明年1月1日才执行新利率，屈指一算，这两三天的差别又为小江省下一笔小钱。
第二篇：二手房交易必备材料
二手房交易必备材料
房管窗口：卖方身份证原件、复印件，房产证原件、复印件，收款银行账号（卖方本人卡号）。买方夫妻双方身份证原件、复印件，夫妻双方户口本原件（复印首页、户主页、本人页各1份），结婚证原件、复印件，未婚的提供未婚证明（民政局开具），离婚的提供离婚证原件、复印件，未再婚证明原件（民政局开具）。
非郑州市居民还需另外提交本市1年以上“郑州市居住证”或郑州市个人所得税完税证明或郑州市社会保险缴纳证明原件。买方有贷款的需出示“银行预审批资料”。买方或者卖方是未成年人，或者需要办理公证的，还要提供其他证明材料。
地税窗口：买卖双方身份证复印件、存量房买卖合同复印件（整本复印）、房产证复印件（整本复印）、老契税证原件、河南省存量房交易核定计税价格通知书、新契税证复印件、资金监管证明复印件。
（注：个别情况需要其他复印件请到窗口咨询）
第三篇：二手房交易
买房交易流程
1、各种材料：单身证明（派出所）、无房证明（房产大厅）、工资证明（单位大楼）。
2、联系银行贷款，确定负责人和评估师，约好时间评估。
3、和房主一起去房产局验房产证。
4、去银行签购房合同，交评估的30%首付，拿着收条给银
行办贷款。
5、等着贷款审批，审批完了和房主去过户，之后再交首付的剩下款项。
6、过户之后拿着房产证把水费、电费、取暖费、物业都更
名，还要落户及取公积金。
7、办完所有的然后和银行信贷员去办他项权证，然后房产
证押银行办贷，银行打尾款给原房主。
第四篇：二手房交易
中介费用
依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的，按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。比如，一套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+40万元×1%=2000元+4000元=6000元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。再比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。
税费 1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2.个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%3.印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。
4.契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
7.登记费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。
注意事项
（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10）.合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
二手房交易流程
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
风险
二手房交易风险如何避免
———购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。
———买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
———买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
———二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。
———为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。
———法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。
第五篇：符咒的四大要诀
符咒的四大要诀
田至鹤
符：就是书符，代表灵界公文和法规。
咒：就是咒语，代表灵界密码与歌诵号令、说服作用。印：就是手印，代表灵界的权威和印信。
斗：就是步罡斗，分五行、七星、八卦等各种不同罡步，是代表不同 作用威力。
符的构成一道符的构成有五个主要部份组织而成：
点符头：符咒开笔最为重要，就如同人的眼睛一般。
主事符神：每道符的功用各有不同，什么事就该找什么主事之神符，如同现今使用者权威或教授。
符腹内：此道符功用要用于何事作用、斩妖除邪或镇宅，在此处即可
明了。
符胆：为一道符的精华所至﹝生魂及灵魂﹞，符能不能灵验全在此诀。符脚：﹝觉魂﹞为请兵将镇守之意，符脚变化很多，全看此道符本身
用途而定，叉符脚也有口诀。
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