房地产企业转让土地使用权的税负

第一篇：房地产企业转让土地使用权的税负

房地产企业转让土地使用权的税负

关注国内房地产行业的人士或许多数了解，目前这个曾经风光无限的行业面临着巨大的考验，进入2008年，持续紧缩的货币政策进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。业内人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。根据部分上市公司最近发布的公告，我们发现近期通过股权方式卖地、拿地的企业不在少数。为了便于大家了解通过股权转让方式转让、受让土地使用权的税负情况，笔者试通过案例的形式进行分析、探讨，以供参考。

一、案例回放：

M置业集团股份有限公司（以下简称“M置业公司”）为国内一家从事房地产开发业务的上市公司，2008年7月1日发布《关于受让沈阳Y房地产开发有限公司100%股权的公告》，公告内容简要如下：

M置业公司将受让香港Y公司持有的沈阳Y房地产开发有限公司（以下简称“沈阳Y公司”）100%股权，该协议转让总金额确定为人民币65，000万元。沈阳Y公司系中国企业法人，公司注册资本2，999万美元，沈阳Y公司目前股东为香港Y公司，香港Y公司持有其100%的股权。截止2008年5月31日，沈阳Y公司总资产为95，000万元，总负债为73，000万元，净资产为22，000万元（全部为实收资本额）。

沈阳Y公司现有资产：该公司于2007年1月26日依法拍卖竞得位于沈阳**区四宗国有土地使用权，土地面积为262，019.8平方米，用途为混合住宅用地双方共同约定：本次转让价格以沈阳Y公司所拥有的位于沈阳**区四宗国有土地使用权及目前周边土地成交价格为依据，确定100%股权协议转让金额为人民币65，000 万元。根据辽宁省国地资源厅公布的土地交易公告，该宗土地当时的拍卖价格为61483.万元（假定土地的相关购置成本总额亦为65，000 万元）。

二、案例分析

本次交易中香港Y公司将持有的沈阳Y公司100%股权转让给M置业公司，M置业公司间接取得沈阳**区四宗国有土地使用权，据媒体报道这是M置业公司受让沈阳Y公司股权的主要目的。

本例中将香港Y公司对沈阳Y公司的出资 22，000万元，现协议转让额为人民币65，000 万元，香港Y公司通过此笔交易获利43，000万元，相当于取得放弃土地开发权的补偿。值得关注的是，M置业公司取得此块土地使用权的总成本，除了直接支付的转让款65，000 万元外，还应包括沈阳Y公司为购地举借的债务43，000万元。因为沈阳Y公司为取得此块土地使用权共支付了65，000 万元，而沈阳Y公司股东投入的资本仅有22，000万元，意味着其已为买地举债43，000万元，此笔负债最终将由受让后的投资方M置业公司承担。为此，相当于M置业公司取得土地使用权的总成本为108，000万元。

下面让我们一起来分析下交易双方的纳税影响情况。

（一）转让方

假设本例中沈阳Y公司截止2008年5月31日的净资产为22，000万元，皆为香港Y公司的初始出资额。按照我国现行税收法律、法规，转让方香港Y公司转让沈阳Y公司的股权涉及到的相关税负情况如下。

1、营业税：根据财税[2002]191号文《国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，自2003年1月 1日起，对股权转让不征收营业税。因此香港Y公司股权转让环节不用交纳营业税。

2、印花税：根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）的规定，“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”本例中，香港Y公司按产权转移书据税目税率为万分之五计税，应缴印花税为32.5万元（65000万×0.5‰）。

3、企业所得税：香港Y公司为企业所得税的非居民纳税义务人，应就股权转让所得交纳企业所得税，假设不考虑其他税费的情形下，本次交易香港Y公司转让所得为42967.50（65000-22000-32.5）万元，应按规定交纳企业所得税4296.75万元（42967.50*10%）。

由此，我们可以看出转让方应交纳印花税32.5万元、企业所得税4296.75万元，合计税额为4329.25万元。应该说总体税负是非常低的。

（二）受让方

M置业公司受让此笔股权仅需就产权转移书据交纳印花税，税额同为32.5万元（65000万×0.5‰）。

但值得关注的是：如前文分析，M置业公司取得土地的总成本为108，000万元。而沈阳Y公司此块土地使用权的计税基础仍为65，000万。这意味着项目开发销售后，计算交纳土地增值税、企业所得税的扣除额仅为65，000万，M置业公司超额支付的补偿款43，000万元因未取得合法有效的票据，不得作为沈阳Y公司的成本扣除项目。

为了分析受让方开发完工后的相关税负情况，笔者查阅了沈阳地方税务局发布的相关文件。

《转发省地税局关于辽宁省土地增值税预征管理规定的通知》（沈地税发[2006]110号）第二条规定：“从2006年3月2日起，我市对从事房地产开发业务的纳税人，在土地增值税未清算前，取得转让房地产收入和预收房款，预征土地增值税，预征率如下：1．住宅（不包括商务住宅）预征率为1%； 2．商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为1.5%.”

《转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（沈地税函

[2007]13号）第二条规定“关于未完工开发产品的税务处理问题 1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：（1）非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内（辽中、新民、法库、康平除外）的，不得低于20%”；

此外，《沈地税函[2007]13号》文件第三条规定：“关于完工开发产品的税务处理问题

（一）对房开

企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。

（二）主管地税机关应根据房开企业的实际情况，于每年3月底前核定企业的预缴期限和预缴率，填写” 年度房地产开发企业预缴率核定表“（附件2）。

（三）对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%；对非经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于13%.”

下面我们不妨来计算一下M置业公司超额支付43，000万元日后需增加的税负。为了简化计算，我们即以当地规定的住宅土地增值税适用预征率1%、非经济适用房开发项目企业所得税适用预计计税毛利率20%、预缴率13%来测算需多交纳的主要税费：

将来多交的土地增值税=43，00/（1-20%）*1%=537.5（万元）；

将来多交的企业所得税=43，000/（1-20%）*13%*25%=1746.875（万元）

综上，受让方在股权交易发生时应交纳印花税32.5万元，将来多交的土地增值税537.5万元、企业所得税1746.875万元，合计为2316.875万元。

假设M置业公司能以同等的价格（即108，000万元）直接取得同类的土地使用权，作为土地使用权受让方，需要交纳契税3240（108，000*3%）万元。相比而言，还是受让股权的方式税负较轻。

三、案例评析

笔者认为本案通过股权的方式间接转让土地使用权，与通过直接转让土地使用权的方式相比，减轻了转让方的营业税、土地增值税负担；受让方也不必就取得的土地使用权交纳契税，且避免办理土地使用权转让的繁琐手续。笔者认为通过的股权转让方式实现转让土地使用权的目的，是值得业内人士作为首选的土地使用权转让方案。

第二篇：土地使用权转让

土 地 使 用 权 转 让 合 同

甲方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 甲方住址:________________________________________ 甲方联系电话:____________________________________ 乙方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 乙方住址:________________________________________ 乙方联系电话:____________________________________ 土地使用权转让合同内容

一、合同当事人双方: 甲方(出让人):张忠国 乙方(受让人):金文超

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

二、合同标的: 甲方(出让人)自愿将甲方的私人土地法律规定之相关使用权属,有偿转让给乙方(受让人)。出让的土地宽：3米，长：自紫云自治县大营镇金龙村金家坝组湾头省道315起至金文超房屋左边土地边界。

三、合同金额

本合同项下土地转让金额总计人民币大写:壹万元整(小写10000元整)。

四、付款方式:合同签定日以现金支付一次性交清。

五、本合同项下出让土地的用途为:道路用地

六、双方责任

1、出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和地下资源、埋藏物均不属于土地使用权出让范围。

2、甲方确认其家人(包括父母亲及兄弟姐妹)对本合同项下的转让交易无任何异议,必须保证对该土地享有合法的使用权,且该土地不得存在任何权利瑕疵。否则,甲方应当赔偿因此给乙方造成的一切损失。

3、该土地使用权转让后,乙方对该土地享有法律规定范围内的占有、使用、转租、收益和处分权,甲方不得以任何理由加以干涉,若需办理相关法律手续,甲方应当无条件予以协助。

4、甲方必须承认转让后的土地世世代代属于乙方。

5、乙方的继承人有权享有本合同项下的一切权利,甲方和甲方的继承人应当保证乙方及乙方继承人的权利不受侵犯。

6、若遇该土地有权属纠纷,由甲方(出让人)出面解决,所造成的费用损失,由甲方(出让人)承担,乙方(受让人)不承担任何费用;

7、若遇到国家政策性变化,均不影响本合同履行;

8、该土地若被国家或村集体征用,所得收益和相关补偿概由乙方单独享有,甲方不得主张任何权利,且甲方必须协助乙方实现上述权利。

9、在乙方如约付清各款项后,本交易标的物如果未能办理各种土地使用手续,甲方全部权属所有人,不得对本次交易产生其他分割要求,乙方依然拥有完全该标的物处置权。

七、违约责任: 当事人各方必须严格遵守本协议的各项条款。若甲方违约,甲方除了须退还乙方支付的全部土地使用权转让金及相关支出外,应当另行赔偿乙方投资建房及建造相关设施所支出的全部费用和造成的损失,除此之外,还须按违约时土地、地上建筑物和附着物三者市场价总和的10倍向乙方支付违约金。若乙方违约,自愿放弃所支付的相关费用。

八、本合同未尽事宜,可在该合同第八条进行协商补充,补充内容同样生效。

九、本合同为最终合同,如果以后须重新签定或续签合同。必须以本合同为基础,并将本合同附在新合同之后,新合同方可生效。

十、本合同一式两份,双方当事人各一份,具同等法律效力。

十一、因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,依法向当地人民法院起诉。

十二、本合同于年月日在中华人民共和国贵州(自治区、直辖市)紫云自治 市(县)大营（镇）金龙（村）金家坝（组）签订。

甲方:(出让人)(章)乙方(受让人)(章):

年月日

第三篇：企业土地使用权转让合同1

企业土地使用权转让合同书

甲方(出让方)：A公司

乙方(受让方)：B公司

甲方已从潜山县梅城镇政府手中取得潘铺工业园区20亩土地使用权，为发

展地方土特产品瓜蒌子，带动周边农户规模化种植，甲方将潘铺工业园的2亩土地出让给乙方，该土地主要用于地方土特产品瓜蒌子的加工生产。为明确各自的权利和义务，双方本着平等、互利、自愿、有偿的原则，通过友好协商，达成如下条款，共同遵守执行。

第一条宗地位置、面积及用途

1．宗地位置：位于潜山县潘铺工业园(确切位置见附件中的规划红

线图)。

2．宗地面积：总用地2亩，甲方在本合同签订后10日内提

供有关地块图纸给乙方。

3．土地用途：主要用于地方土特产品瓜蒌子工业厂房及配套设施建设，经营范围为：①瓜蒌子种苗培育、生产加工瓜蒌子及土特产品的销售。

4．土地使用年限：伍拾年。自颁发该地块的《国有土地使用证》之

日起计算，配套设施建筑用地的使用年限按有关法律规定执行。期满土

地使用权无条件归国家所有。

第二条土地费用及支付方式

1．土地按本工业园规划要求平整后出让，2亩土地出让价

格为每亩人民币5万元(包含办理《国有土地使用证》等费用)，总地价

款10万元。

2．付款：分期支付，在本合同签订之日起，2亩土地的地价款

在壹年内分两次全部付清。第一次款项在本合同签订当日内，乙方向甲

方支付首期2亩地价款的20％，即人民币2万元。甲方在收

到乙方首期地款后60日内办妥2亩《国有土地使用证》给乙方，乙

方在30日内付清全部土地余款8万元整。

第三条土地使用权及其变更

1．乙方依法取得《国有土地使用证》的土地，在使用期限内享有国

家赋予土地使用者的一切合法权利。但取得《建设用地批准书》的土地

不能用于抵押贷款。

2．乙方转让地上建筑物和其他附着物所有权时，其使用范围内的土

地使用权随之转让，本合同载明的权利、义务也随之转移。乙方应在转

让合同签订后60日内，到房屋土地管理部门办理土地使用权、建筑物产

权过户手续。

3．乙方出租、转让、抵押房产和土地使用权时，乙方应履行本合同，租赁、抵押、转让合同的内容不得违背本合同中有关规定，乙方转让土

地时，新的受让方须向甲方承诺执行本合同的有关规定j乙方在租赁、转让、抵押合同签订后30日内，到房屋土地管理部门办理登记手续。

4．乙方须按照城市规划要求和本合同规定使用土地。乙方如需要改变土地用途和规划条件，应事先提出申请，经甲方和市规划管理部门审查批准后，按有关规定办理。

第四条投资开发期限

乙方须在取得《国有土地使用证》或《建设用地批准书》后壹年内

动工开发，每年完成每期开发建设土地面积不少于35％，由于办理各有

关手续及配套设施未能及时提供等问题延误的，开发期相应顺延。乙方

动工开发期限可以提前。

第五条土地使用和规划条件

1．规划要求：规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定，符合工业用地要求。

2．定标与立界：出让地块根据标有坐标点的用地红线图，由测绘单

位在地块各转点定桩、埋设混凝土界桩。乙方应采取有效措施，保证上

述界桩或界石不被移动或遭受破坏。如果在土地使用期限内，界桩或界

石被移动或破坏，乙方应立即书面向甲方提出报告，申请重新测定及立

界。因丢失、损坏、移动界桩或界石而重新测量、设定界桩或界石所需

费用均由乙方支付。

3．市政基础设施要求：乙方在该地块内进行建设时，有关道路、用

水、用电、用气、电信、排水及其他设施的工程须符合总体规划，与地

块主干道、主管线相衔接，向有关部门办理申报手续后再行施工。

第六条土地使用权终止

土地使用权在使用年限届满，以及提前收回或土地灭失等原因而终

止的，终止手续按《土地管理法》中有关规定办理。

第七条违约处罚

1．乙方未按本合同的约定支付地价款，每延期一日按滞纳款项的万

分之四向甲方缴付滞纳金，延期付款超过1踟日，甲方有权解除本合同，乙方已支付的地价款不得要求甲方返还。

2．甲方未按本合同规定壹年内办妥《国有土地使用证》交给乙方，每延期一日按地价款的万分之三向乙方支付违约金，延期超过180日，乙 方有权解除本合同，并向甲方索回全部已付地价款。

第四篇：土地使用权转让合同书

土地使用权转让合同书

转让方（简称甲方）：xxxx市xxx乡人民政府

受让方（简称乙方）：xxx市xxx农业合作社

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地

承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、互利、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地

承包经营权转让事宜，特订立本合同。

一、转让标的甲方将位于xx乡xxx社区南的沉沙池高地的土地承包经营权转让

给乙方从事业，该地块东至、西至、南

至、北至，东西长米，南北长米，合亩，见附土地现状平面图。

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为自 2013年月日

至水利局复耕该土地时（暂定三年，后可续约）。复耕后土地流转问题

另行协商。

三、转让价款及支付方式、时间

1.本合同生效后前三年为沙地改良期，乙方每年支付甲方元/亩;

2.改良期后至复垦还耕之前为每年元/亩。

支付采用现金支付方式，每年支付时间为11月30日前结清当年

承包费。

四、甲方的权利和义务

1.甲方应于2013年月日将土地一次性转让交付乙方使用。

2.甲方按约定转让土地给乙方后，对乙方承包经营有监督权，对

乙方违背有关政策规定，私自流转土地或采取掠夺式经营等行为有依

法处理权。

3.甲方交付转让土地后，帮助乙方协调有关部门解决生产用水、用电问题。

4.乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权：

（1）不按合同规定用途使用土地的；

（2）荒芜土地、破坏地上附着物；

（3）不按时交纳流转费。

五、乙方的权利和义务

1.乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使

用、经营决策、产品处臵和收益等权利。

2.乙方不得改变土地的农业用途，不得买卖、荒芜、取土建窑和

建永久性住房等建筑物。

3.甲方对乙方生产中需要的普工给予协助，乙方按市场价格或约

定价格支付用工人员报酬。

4.乙方承包的耕地要服从国家和集体用地规划。

5.合同解除时，乙方无条件自行清除所承包的土地上树木和其他构筑物，恢复原貌交付甲方。一切费用自付。

六、本合同在承包期内甲方法定代表人变更后仍然有效。

七、违约责任

1.甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方同行业同期内丹实际损失。

2.乙方违背合同规定，给甲方造成损失，由乙方承但赔偿责任或违约责任。

4.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为伍万元。

八、争议条款

因本合同发生纠纷时，甲乙双方应协商解决，协商不成，按下列方式解决：可按有关规定申请主管部门调解或仲裁或直接向禹城市人民法院提起诉讼。

九、合同的变更和解除

有下情况之一者，本合同可以变更或解除：

1.经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；

2.订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

3.一方根本违约，使合同无法履行的；

4.乙方丧失经营能力使合同不能履行的；

5.因不可抗力使合同无法履行的；

6.上级要求沉沙池复垦还耕。

十、生效时间

甲乙双方约定，本合同须经双方签字后生效。

十一、本合同一式三份，甲乙双方各一份，有乡司法所备案。

甲方：xx市xxx乡人民政府（公章）

法定代表人（签字）

乙方：xxx市xxx农业合作社（公章）

法定代表人（签字）

2013年月日

第五篇：土地使用权转让合同

第一章总则

第一条合同双方当事人。

转让人：（以下简称甲方）；

住址：电话号码：；

代表人：职务：；

受让人：（以下简称乙方）；

住址：电话号码：；

代表人：职务：；

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家有关政策，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第二条甲方根据取得土地使用权，自愿将土地使用权有偿转让给乙方，但地下资源，埋藏物和市政公共设施不在土地使用权转让范围。

第三条乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依照有关法律，行政法规的规定可以再转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地活动，应遵守中华人民共和国法律、法规及河南省人民政府的有关规定，同时必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划，并依法履行甲方土地使用权出让合同规定的其他权利、义务，且不得损害社会公共利益。其合法权益受到国家法律保护。

第二章转让地块的四至、面积和年限

第四条甲方转让给乙方的地块系国（）第号、位于永城市东方大道与文化路东南角，用途为用地。土地所有权归国家所有。

该地面积为10亩，计6666.7平方米。

四至：东至，南至。

西至，北至。如附图所示。

第五条本合同地块的土地使用权只能转让甲方土地使用权出让合同中规定使用年限的余年期使用权。

第六条转让年限自2011年2月日至年月日为止，共年月。

第七条同时转让地上的附属物。

附属物名称：，数量：。

占地面积：平方米，建筑面积：平方米。

附属物结构：，价款：元。

有否典押：，是否出租：。

第三章土地转让费用及其支付方式

第八条该地块的土地使用权转让金为每平方米元，总额为元，附属物元。二项共计元，以人民币计价。

第九条除乙方负责土地出让金及政府规费外，乙方给甲方的补偿费用万元。a、以乙方名义签订土地出让合同后乙方付甲方万元。b，建筑工程规划许可证办理完成后乙方付甲方万元，c工程开工建筑建设完成后乙方付甲方万元。

第十条以上补偿费用包括土地转让费、契税等办理过户的一切费用。土地出让手续，建筑工程规划许可证以前的手续由甲方负责办理，包括办理建筑工程规划许可证。费用由乙方负责，全部以乙方的名义办理

第十一条合同签订后3日内甲方应将公司名下的有关土地资料和审批文件交给乙方。另外甲方应在合同签订后3日内将有关变更文件报送土地主管部门，并通知乙方。

第十二条合同签订后甲方应在6个月内办理完土地过户变更手续。

第四章土地使用的再转让

第十三条乙方在取得本合同规定的地块的土地使用权后，有权将本合同规定的地块内全部或部分地块的余期使用权再转让。

第十四条甲方在原土地使用权中和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给乙方。

第十五条乙方在受让年限内，如需改变甲方原合同规定的土地用途，应当取得城市规划行政主管部门同意后。

第六章违约责任

第十六条如一方不履行本合同规定的义务应视为违反合同，违约方应向守约方按日支付总款千分之三的违约金，如有损失的还应赔偿因违约造成的全部直接损失与可得利益的损失。

第十七条甲方由于过失致使乙方对该地块使用权占有的迁期、因延期而造成索赔。按本合同第十九条办理。

第七章适用法律及争议解决

第十八条本合同订立、效力、解除、履行及争议的解决适用中华人民共和国法律、行政法规。

第十九条除国家法律有明确规定外，后继立法或变更时本合同无追溯力。

第二十条因履行本合同发生的争议时，由争议各方协商解决，协商不成，任何一方可和有管辖权的人民法院起诉。

第八章生效与其他

第二十一条本合同双方签字盖章后生效。

第二十二条甲乙双方正式形成的其他书面文件，是本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。

第二十三条本合同未尽事宜，可由双方协商一致变更或补充条款作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

本合同一式份，甲、乙双方各执一份，同时送给等单位备查。

其他约定：

1、甲方所办理的建筑规划手续面积不低于7万平米。

2、乙方给甲方赔偿的建筑面1XX平米。

3、甲方负责拆迁及费用，负责协调周边的一切关系及费用，直至工程完工。

甲方：（公章）乙方：（公章）

代表人：（签字）代表人：（签字）

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

签字日期：年月日

签订地点：