优山美地项目投资估算

第一篇：优山美地项目投资估算

优山美地项目投资估算

一、工程成本:

1、土地款360万元

2、公司管理费40万元

3、报建费120万元

4、设计费10万元

5、监理费8万元

6、前期工程费合计87万元，其中水、电、气移管14万元；砌筑

护坡35万元；土方工程32万元；拆迁费6万元

7、建安造价：900万元

8、附属工程及绿化75万元

9、自来水一户一表安装35万元

10、电一户一表安装32万元

11、燃气一户一表安装11万元

12、销售代理费（含广告）50万元

13、管理人员工资35万元

14、销售税费340万元

（1）-（14）合计成本2103万元

二、销售收入：

1、已售住宅37套，销售额1255万元

2、待销售住宅23套，销售额1052万元

3、待销售杂屋、车库、门面销售额928万元

（1）-（3）合计销售收入3235万元

三、项目总利润：

总收入-总成本=3235-2103=1132万元

第二篇：房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。

房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：

开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。

开发费用：管理费用、销售费用、财务费用

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本

共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据 1

项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。

前期工程费主要包括：

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电

梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5．基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6．公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7．不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用。

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3．财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

(三)投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

三、房地产开发项目投资估算的作用：

(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；

(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；

(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

第三篇：房地产开发项目投资费用估算

房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本

共有八项：

1.土地使用权出让金。

2.土地征用及拆迁安置补偿费。

（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费。

前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4.建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8.开发期间税费。

（二）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用。

可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。

2.销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

（1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

（2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；

（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3.财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

（三）投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

第四篇：优仙美地咖啡企划案

优仙美地咖啡企划案

蔡总本来是经营礼品生意的，也算是合肥地区及至全省的礼品龙头企业，但由于竞争的日益加剧，遂决定转行开一家咖啡馆。用蔡总的话说也是“隔行如隔山”，咖啡馆的装修布置等也是下了大力气，1200平方米的双越层构造，集经典雅致的巴伐利亚建筑风格和西班牙风情为一体，可同时容纳400人聚会、用餐。实木地板，光装修就花了近二百万。当初开业也投入了近10万的广告宣传（广告范围就合肥市的而言，确实不少），以为广告轰炸就可以见效了，可是市场就是没有起色，于是借“非典”之机关门调整。

经过初步的沟通之后，优仙美地的问题实际情况便心中有数。

优仙美地咖啡是南京的一家连锁经营企业，在南京可以说是咖啡消费场所的领导品牌，其名称也是颇有来意，取谐音于美国的一个美丽的地方城镇。

咖啡馆地处合肥市区东部，环境还可以，著名的逍遥津公园对面，一楼门面不大，营业厅在二楼。其所在的寿春路上，西面不远依次有强势的上岛咖啡和实力的静馨花园咖啡屋，背后是合肥市淮河路步行一条街，是休闲聚会的主要区域。此外，合肥市区还有如长春藤茶楼、避风塘等同类场所。

一、分析诊断

1、缺乏准确的定位核心

俗话说，没有人因为想喝咖啡才去咖啡馆的。随着咖啡文化的发展、渲染、熏陶等，咖啡馆已正在成为人们进行沟通的一个重要场所，其利润是可观的，正因为此，此类休闲场所也正在不断增加。它的存在就在于它能提供给消费者更高层次的享受，如星巴克的第三工作空间、左岸的广告人专业沟通场所等。因此在目前此类场所实际服务同质化的情况下，能否提供差异化的增值服务才是咖啡馆生存的解决办法；所以，它所提供给消费者的不能仅仅是咖啡与食物。

此外，优仙美地的价格优势没有避风塘（18元各种饮料随便喝）等强；品牌力没有上岛、长春藤、静馨花园等强。

在当初开业的广告传播中，优仙美地所传达给消费者的也就是一个新的咖啡屋，毫无新意可言。而在其彩页夹报中所诉求给消费者的却是音乐主题餐厅酒巴、特色的内部装饰内格、各类西式简餐等。天哪，消费者能得到同样满足的地方太多了，就合肥市区而言，曲指一数不下百家。其实，这些不过是“药引子”罢了，消费者真正需要的不是你的国际美食，甚至咖啡本身；

因此可见，优仙美地真正缺乏的是一个符合消费者真正需要的准确定位，一个具有生命力的差异化的品牌传播核心。

二、目标消费者分析

针对咖啡消费特色的目标消费者进行细分后，可以发现：

1、追求、欣赏浪漫品位的人用以享受时尚；

2、需要优雅沟通环境场所的人用以沟通感情和生意。

因此，目标来源于文化人、经理人、年青人。沟通的中心不外乎“情感和经济”。

为达到与目标消费者的有效沟通，在情（咖啡文化引导）、理（产品特色风味）、利（促销吸引）上采取针对性的措施。

可如何给消费者一个接受的理由呢？

高档条件下的价格心理阻碍了潜在消费者的进入；知名度较低的品牌力又阻碍了需要高品位消费的那一部分人群的进入。

怎么办呢？综合分析之后，除非赋予优仙美地以某种内涵，使其目标消费者能够模糊其价格与品牌力带来的干扰和困惑。

三、市场定位

优仙美地咖啡——“真诚的沟通空间”

沟通，是所有人去咖啡馆的本质所在；

真诚，又是所有沟通者的希望所在；而只有充满真诚的沟通才是所有沟通者所期望得到的；因为充满真诚，则不必在意其它的方面的种种束缚因素。

四、传播策略

传播即是沟通，传播的过程也就是整个市场营销的过程。针对性优仙美地无差异化的品牌形象，首先，以其差异化的定位核心树立其鲜明的品牌个性，让众人感知。

为了更加美妙地传达品牌核心，先期有针对性的以一系列报广作为向大众告知的媒体：

报广主题

一、“你可以说谎，可你的咖啡不会”

报广主题

二、“你不一定要喝咖啡，也可以发呆”

报广主题

三、“咖啡怎么喝，随你而定”

报广主题

四、“全市的出租车司机都知道‘她’在哪”

报广主题

五、“这个电话号码无须查询114”

每周五提示广告：“今晚，橙色椰子树下，不见不散”

（注：优仙美地咖啡馆的门前有一株塑料的橙色椰子树，醒目独特）

此外，配以交通台广播广告：“优仙美地咖啡，全市的出租车司机都知道‘她’在哪”。

在有关真情互动沟通的媒体节目中，坚持一个季度的传播，如电台的夜间沟通节目，当地报纸的真情沟通栏目，卫视周末文艺综合节目中的真情大派对等。

辅助以一些户外媒体，对相关活动做一些消费者印象加深。

五、主题活动

为长期经营发展获得生命力，让优仙美地成为一类聚会场所的代名词，因此可成为——

1）都市新闻人沙龙

2）都市广告人沙龙

3）都市经营者（MBA）沙龙

等一类有文化品类的休闲沟通场所。

定期举行沙龙人PARTY，当然，对于沙龙会员有相当的尊重感优惠政策。

六、深度沟通的促销策略

·如何让消费者迈出第一步？

给他们以机会——在周边的酒店如塞纳河畔、小肥羊、大红袍及品牌服装店等开展联动促销赠送消费券（每桌一张，饭前赠送）。

给他们以被尊敬感——派发消费金卡，促进循环消费。

·如何让他们迈出第二步？

以交换名片获取消费者的数据库，为深度沟通打下基础——手机短信、电子邮件、节日贺卡等。

如传统的中秋节、端午节等，现代的父亲节、母亲节、情人节等。

以小礼品/纪念品强化消费者记忆，如咖啡杯、打火机等。

·手机短信的“错误营销”——

“二哥，我今天晚饭后和几位大学同学去优仙美地咖啡馆聚会，晚一点回去，妹”

每天500条，连续发5天。

第六天，配合报纸发表“凡手机上留有以上信息者，机主可携带手机到优仙美地免费品尝精品咖啡一杯”„„.如此这般操作近一个月，不仅费用方面节约了一大笔，而且，优仙美地的大名很快就在合肥这一三国故地的目标群体中广为流传，在六月份父亲节的那一天，我意外地收到一份手机短信——

“轻轻一声问安，将祝福化做阳光般的温暖，留在父亲的眼中、心中，MBA会所-优仙美地咖啡厅温馨提示您：父亲节到了！”

是啊，父亲节到了，许多年过去了，我今天是否该回家看看父亲老人家，感谢优仙美地。

第五篇：投资估算有关说明

10.2 投资估算的有关说明

1、设备费及软件费主要根据厂商报价，并考虑相应折扣后确定。

5、工程建设监理费按国家物价局、建设部价费字

[1992]479 号文规定计算。信息系统工程监理费按内蒙古自治区监理行业收费标准收费。系统集成监理费以设备与软件购置费（不含公用设备和应用系统）及系统集成费的和为基数，按1.2%取费。

7、招投标费按《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980 号中规定计算。

8、项目建议书编制费、可行性编制费及设计费按国家计委《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》计价格［1999］1283 号和2002 年国家计委及建设部《工程勘察设计收费标准》规定计算。