优先购买权的适用

第一篇：优先购买权的适用

案例分析2

观点：实际价格与备案价格不一致，不应支持承租人要求以备案价格作为条件主张优先购买权

案情：2008年8月，李某将自有房屋一套出租给高某，租期为三年。2009年10月，李某以120万元价格将该房出售给张某。为了避税，在向房产交易中心备案时又签订房地产买卖契约一份，约定合同价款为80万元，并按成交价80万元完税。高某知道后，一李某和张某侵犯了其优先购买权为由向法院起诉，要求法院判决李某和张某之间购房协议无效，并愿以80万元价格购买涉案房屋。

律师点评：真实意思表示是民事法律行为的核心要素，当价格、付款方式与真实的约定不一致时，应以双方真实的意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋交易价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方当事人订立买卖合同的目的，而是其避税的一种手段。本案实际成交价格为120万元，高某以备案的80万元主张优先购买权没有法律依据，除非其愿意以120万元价格购买。当事人避税行为，与本案并非同一法律关系，本案可不予处理，法院可向有关部门进行司法建议，但不影响本案的处理。

供稿：河北人民长城律师事务所

赵景宽律师

第二篇：优先购买权通知函

优先购买权通知函

本人/公司（身份证/营业执照号码：）为深圳市物业（以下简称“该物业”）之业主，与阁下/贵司签署了关于阁下/贵司承租该

物业之《》。现本人/公司需将该物业出售，成交价为人民币元整（小写：￥）（不包括税费、给经纪方的佣金等费用）。根据法

律规定，阁下/贵司在同等条件下有优先购买权。如阁下/贵司有意购买该物

业，请阁下/贵司于收到此函15日内，与本人/本公司或本人/本公司之委托人联系。联系人：；联系电话：。如阁下/贵

司在上述期限内未能作出是否购买之意思表示的，则视为阁下/贵司放弃优先购

买权。

多谢合作。

特此函告。

业主：

日期：年月日

第三篇：优先购买权同等条件

所谓房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在房屋租赁合同有效期内，在出租人转让出租房时，依照法律的规定享有同等条件下优先于其他购买人购买出租房的权利。

承租人的优先购买的构成要件有：（1）承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同；（2）承租人只能在同等条件下行使优先购买权；（3）承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。其中第二项构成要件即同等条件的认定最为关键，也最难以认定。何为同等条件，我国审判实践中有两种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。笔者对此有自己的一些看法。

1．同等条件中的条件应当只限于价格条件。出租人出卖房屋主要考虑房屋的售价，因而将同等条件限定于价格方面是合理的。租人出卖房屋就是为了获得相应的金钱利益，是其首先和主要考虑的因素。价格是一个最具操作性的衡量标准，可以使其标准客观化，能避免众人因为理解不一而导致的混乱局面。而在付款期限和付款方式方面，出租人则可以采取“双标”措施。这是因为每个人的信用和支付能力不同，即使出租人信任第三人的支付能力，承租人却未必能获得同等的信赖。所以我们没有必要苛求出租人对承租人给予同等的信赖待遇，即使第三人可以分期付款的，承租人也不得要求分期付款。

2．同等条件并非要求价格一定完全相同。因为在出租人出卖房屋给第三人的时候，可能会因为朋友情谊或者是其他因素而给予第三人一定的优惠，在这种情况下若是赋予承租人同样的享受优惠的权利，难免会对出租人和第三人的利益造成损害。所以笔者以为在此情况之下，法律应当允许承租人的购价与第三人有适当的差别，第三人若是以友情价购买房屋，则承租人应当以正常的市场价格购买房屋来实现自己的优先购买权。至于正常的市场价格的确定则可以请专业的房地产评估部门做评估，以此达到公平公正的结果。若是出租人并非基于人情给予第三人优惠，那么所谓的同等条件就是相同的价格。总之，正确地认定同等条件在房屋承租人的优先购买权争议中十分重要。然而我国的法律对该制度仍停留在原则性的规定，对“同等条件”的基本内容没有做出统一的认定，造成在司法实践中诸多此类案件判案标准不一，法律适用困难。希望我国立法能尽快完善对同等条件的认定，更好地保护各方当事人特别是承租人的合法权益。

第四篇：放弃优先购买权

放弃优先购买权声明

本人为北京市区室的承租人，因该房屋产权人欲将该房屋予以出售他人，故本人在此声明：放弃对该房屋的优先购买权。

承租人：

年月日

第五篇：商品房优先购买权协议

甲方：_________

乙方：_________

代理人：_________

根据中华人民共和国以及_________市房地产法规的有关规定，甲、乙双方经过平等协商，签订本协议。

一、销售模式说明

本项目商业类产品施行分期销售。

本协议不表明甲乙双方对_________商业类产品进行认购或者进行类似性质的活动，而仅是甲、乙双方约定，待_________商业类产品正式发售后，乙方有按优先权顺序依次享有优先挑选、认购、购买产品的权利。

二、标的物

1．产品：_________商业产品

2．物业地址：_________。

三、优先权确认

姓名／公司名称：_________

代理人：_________

身份证号码／护照号码：_________

公司注册号／法人代码：_________

地址／法定地址：_________

电话：_________

邮政编码：_________

传真：_________

电子邮箱：_________

乙方有意购买本协议第二条第一款所指明的物业产品类型，本协议确认的优先权号码为_________。_________居住类产品正式发售后，乙方按优先权顺序依次享有优先挑选、认购、购买本种类产品的权利。

四、优先权保证金

1．为了确保在项目正式开盘销售时，乙方能够按照所拥有的优先权享有相应的优先挑选及购买产品的权利，经甲乙双方协商一致，乙方愿意以每套产品_________元金额向甲方支付优先权保证金。乙方意向购买的产品数量为_________套，乙方向甲方支付人民币_________元整。

2．甲、乙双方正式签订《_________市商品房预售合同》，本协议优先权保证金自动充抵部分乙方所购产品首期款。首期款不足部分根据甲、乙双方签订的《_________市商品房预售合同》，乙方需另行补齐。

五、优先权终止及失效

1．甲方在正式签订《_________市商品房预售合同》前三个工作日电话或书面通知乙方选房，并办理相关购房手续。

2．乙方与甲方正式签订《_________市商品房预售合同》之前，乙方有权放弃优先权。

3．在甲方正式通知乙方选房后的三个工作日内，若乙方尚未与甲方正式签署《_________市商品房预售合同》，则视为乙方自愿放弃本协议约定的优先权。

4．自甲方接到乙方书面告知其自愿放弃优先权之日起，甲方开始为乙方办理免息退还优先权保证认金的手续，并在十五个工作日内将乙方按本协议支付的优先权保证认金无息退还给乙方。同时，本协议自动终止。

六、其他

本协议共三页，一式四份，甲、乙双方各执二份，自双方签章之日起生效。

甲方（盖章）：_________乙方（签字）：_________

法定代表人（签字）：_________代理人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________