资产评估的方法 作业

第一篇：资产评估的方法 作业

资产评估的方法作业

1.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。

2.待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。求该机器设备的重置成本。

3.被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。

问：该设备的重置成本是多少？

4.被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。

该设备的实体性贬值为：

5.某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。

根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。

6.如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，所得税率25%。试估算该生产线的经济性贬值。

第二篇：资产评估作业

1、资产评估准则有那些作用，是最高准则还是最低要求？

答：作用

（1）资产评估准则基本准则对资产评估概念做出规范定义，资产评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

（2）资产评估准则的建立和完善，将促进资产评估行业更好地服务市场，服务经济。

（3）资产评估准则会作为判定行业与时俱进、加强自律管理的重要依据，同时还可以发扬行业探索精神，拓宽服务领域，严格执行准则，赢得社会公众的尊重和信任，提升行业的社会影响力，促进其健康发展。

（4）有利于中国资产评估准则与世界评估准则接轨，促进中国与世界经济的交流与合作，减少摩擦。

资产评估准则是最高要求。我国的资产评估行业发展比较晚，随着我国社会主义市场经济的逐步形成，企业间的生产要素通过市场进行交换、流动的行为逐渐增多。为了保障交易双方权益不受损害，保护国有资产不流失，资产评估行业应运而生。我国的资产评估业经过十多年的发会计中的折旧是高度政策化的损耗率，而资产评估中的实体性贬值是指资产由于自然或物理作用，发生的磨损和自身价值降低的情况。

具体而言：

1、折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗；

（区别）

2、折旧年限的确定和资产评估中实体性贬值的确定基础也是有差异的，折旧不仅包括有形损耗（实体性贬值），还包括无形损耗（功能性贬值）；（区别）

3、有时折旧年限可以直接运用到实体性损耗中，即评估人员实地勘察结果余折旧年限相同时。（联系）展，取得了一些成绩，但也存在一些问题

第三篇：《资产评估》作业

资产评估学习心得

这学期学习了资产评估课程，感触颇多，现今在这即将结束的阶段回想起来，除了各类有形无形资产的价值构成、经典的“市场、收益、成本三大法”，成新率、调整系数等等这些专业性的知识以外，最重要的收获，无疑是“评”的思想。

“评”思之一，事实为先。学习评估之初，老师首先强调的就是必须事实以为基础，没有资产当然不能评，有资产一定不能乱评，好资产肯定不会低评，问题资产必须要谨慎评，对得起社会，对得起给予你信任的信息使用者，更要对得起自己的良心。做人做事有何尝不是这样，很多时候，不幸福的来源往往就是对于现实的期望过高，而过高的期望通常就是因为对于现实，对于自身目前的能力没有一个正确的认识，从事实出发，认清现在，明确自身的追求，了解内心的诉求，不管是功利的学术的，亦或是与专业无关的，只要能够做一些自己喜欢的事情，帮助他人，就是幸福的人生。

“评”思之二，着眼现在。会计信息是历史信息，但评估结果不是，虽然会计要求的准确性以及帐务方面的安全性导致了其信息过时的必然，其拘泥于历史信息无可厚非，但是评估结果作为综合了目前的经济形势，对于资产现在、目前的状况的反应，我认为在一定程度上更好的反映了事物的价值，即使有可能不是那么的精确和包含了个别的主观判断，但是这种时效性仍然非常宝贵。这种评估精神中对于现在、当下的强调，冲淡了我目前由于未来前路的迷茫所带来的未知的恐惧，也使我更加专注于手头上的，实际的事情。记得《夜航西飞》中这样写道：“不要相信过去的时光才更好，它们已经消亡了。过去的岁月看起来安全无害，被轻易跨越，而未来藏在迷雾中，叫人看来胆怯。但是当你踏足其中，就会云开雾散。”的确只有亲自做过才知道事情并不往往是想象的中的那么艰难与复杂，不惧怕，脚踏实地，去做，去感受，在付出了汗水与努力之后，会真正对于所获得的结果无所遗憾。

“评”思之三，判断有据。评估目的不同，结果不同，使用者不同，评估方法也不同。资产评估中的这种量身定做的思维模式，提醒我要分析什么事情，首先应该从源头找起，找到了最根本的动因，再做出判断，比仅仅流于表面的以事实解释事实的思维方式要有逻辑得多。世界上的争端无非是一种生活方式的人

们强迫另一种方式的人们习惯自己方式导致的，而先了解，再判断的思维方式避免了很多的冲突的产生

下面简单介绍下我在资产评估中学到的内容。

通过一个学期的学习，我知道了什么是资产评估，资产评估有什么规则，评估的方法有哪些。资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。资产评估的评估规则有以下几个：

资产评估工作必须由专门机构和有专业知识的人员担任；

资产评估必须有法律依据和依照有关法规、政策进行；

资产评估必须遵循适用的原则；

资产评估必须符合规定的评估程序和标准；

资产评估必须运用科学的评估方法和统一的货币单位计价。

资产评估的经常使用的方法有收益法、成本法、市场法。是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。市场法是利用我国现行市场上同样或类似与被估值的资产的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比分析对参考的资产进行相应的分析，而做出的价格调整。然而三种方法有各自的使用条件。

通过一个学期的学期的学习，我懂得了什么是资产评估报告以及它的重要性。资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书；资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据；资产评估报告对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段；资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资

料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。

资产评估是一门操作性非常强的课程，虽然老师在讲授每部分的时候已 部分的时候已经给予了很多的计算例子，最后也附有资产评估报告的实际范例，但总感觉还是实际操作感不是太强，我觉得今后可以增加一个模拟评估的过程，指定一定范围，或者是相同的一个事物（评估事物的相同点很重要，因为这样才使结果具有可比性，才能够使重点放在评估过程中出现的问题上）让同学们进行评估，最后出具报告，然后小组见互相比较评估出的结果不同，大家一起讨论，找出不同的原因，要是有重大分歧更可以展开辩论，我觉得这样更能够感受到评估中的“评”的乐趣和精妙之处。

通过一个学期的学习，我学到许多资产评估的方法。比如机器设备评估的计算方法、房地产评估的计算方法、无形资产评估的计算方法、企业价值的评估方法等，这大大增强了我的实务操作能力，对以后的工作大有好处。

第四篇：资产评估大作业[模版]

天津理工大学12学年第二学期《资产评估 》课程大作业

专业年级级班级姓名成绩

一、解释

（1）资产评估：依据法定程序，选择适当的评估标准，运用科学方法对资产进行科学的评

估。

（2）资产评估方法：就是估测资产价值的技术手段。

（3）收益法：评估资产未来预测收益并按照适宜的折现率，折成现值的评估方法。

（4）实体性贬值：指设备运行中磨损和受到自然环境侵蚀。

二、填空

（1）市场法中比较因素是个别因素交易因素时间因素地域因素。

（2）房地产的自然特征是不可移动性独一无二性供求区域性效用持久性。

（3）影响无形资产评估价值的因素是 无形资产的成本机会成本效益因素使用期限技术成熟程度转让方式发展趋势及速度市场需求状况有关资料。

（4）企业预期年收益率=企业预期年收益额÷被评估企业单项价值之和

（5）长期债券投资的评估原则是收益性原则实际变现原则

三、单项选择

（1）债券评估公式P=F(1+r)h中 r代表（C）

A.债券票面利率B.债券市场利率

C.折现率D.债券的利润率

（2）流动资产评估的特点是（D）

A.周转速度快B.变现能力强

C.形态多样D.流动资产是单项评估

（3）对资产以评估基准期为参照时间 属于（A）

A.资产评估现实性B.资产评估的市场性

C.资产评估的公正性D.资产评估的预测性

（4）资产评估的特点是（A）

A.时效性和目的性B.资产评估的咨询性

C.资产评估的责任性D.资产评估的公正性

（5）市场法的理论依据是（C）

A.可比性原则B.模拟性原则

C.替代性原则D.假设性原则

四、计算题

（1）某企业预计未来五年收益额分别是：100000元、120000元、140000元、140000元、130000元，从第五年开始，以后个年收益均是120000元，确定折现率和资本化率为10%，试计算该企业在持续经营下的评估价值额。

a.折现100000/（1+10%）+120000/（1+10%）+140000/（1+10%）+140000（1+10%）

+130000/（1+10%）=471597 元

b.A/I(1+r)= 120000/10%*（1+10%）= 940200 元

评估值：471597+940200 =1411797元

（2）某台被评估资产1980年购进，其账面原值为15万元，当时该类设备定基物价指数为120%，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180%，试评估该台设备的重置全价。

设备重置成本：150000*180%/120% =225000元

（3）某公司预期年收益额为32万元，该企业的各项单项资产的重评估价值之和为120万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为本金化率计算出的商誉价值应为多少？

商誉价值：（32-0.2*120）/ 20% = 40

（4）某被评估企业拥有火力发电厂发行的5年期企业债券1 000 000元，年利率12%，到期一次性还本付息，评估时债券购入已满2年（不计复利）评估时国库券年利率为5%，评估人员经调查了解，该火力发电厂经营稳定，偿债能力较好，风险报酬率定为3%，根据上述资料，估测该企业债券投资的评估值。-N552 3

4F=A(1+mi)=1000000 *(1+5*12%)=16000000 元

P= F(1+r)

五、案例分析

甲企业欲对乙企业进行资产转让，因此必须对本企业 存货进行资产评估请设计一下《甲企业流动资产资评估方案》针对甲企业存货的具体情况，如何进行？针对企业的原材料，低值易耗品，在产品，库存商品等流动资产采用什么具体方法进行评估？要求方案：简洁，实用，可行性强。《字数不少与800字》。

-N= 16000000 *(1+8%)-3

甲企业流动资产评估方案

一、流动资产评估的目的：

甲企业欲对乙企业进行资产转让，于评估基数日的市场价值进行评估，资产评估提供的数据及信息真实、客观、可信，为甲企业进行资产转让提供参考依据。

二、流动资产评估的对象：

甲企业全部存货（即甲企业全部的流动资产的市场价值）

三、流动资产评估的内容：

原材料（直接用于生产产品的材料）、辅助原材料（是生产过程中配合直接原材料投入使用）、低值易耗品（劳动资料中单位价值在规定限额以下或使用年限比较短的物品）、包装物（为包装本企业的产品或商品的包装容器）、在产品（生产过程中处于加工或等待加工的产品）、产成品（已经验收入库合乎标准的商品）以及其他。

四、流动资产评估的程序：

a、要求该企业提供有关存货的准确的会计资料。会计资料包括原材料的存帐明细、总账明细；辅助原材料的存帐明细、总账明细；低值易耗品的存帐明细、总账明

细；包装物存帐明细、总账明细；再产品存帐明细、总账明细；产成品存帐明细、总账明细等。

b、针对会计资料到现场进行帐实核对（即账面和仓库实物核对），了解资产的使用、管理和维护保养状况。

c、若出现资料与帐实不符，必须及时进行调整，并以帐实为依据。

3d、根据评估资产的实际状况和特点进行分项评估，并制定相应的评估方法。流动资

产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。原材料、辅助原材料是在核实帐、表、实物数量相当的基础上可采用市场价值评估法；低值易耗品、包装物、再产品、产成品和库存商品则在其收益角度评估采用收益法（即折现率）。

五、评估方案

1）账面评估：根据会计记录的流动资产账面价值为资产评估的重要依据，成本低较低，节省时间，但是缺乏准确性。

2）实物评估：进行实物盘点，使其帐实相符，能够客观的反映资产目前的情况，评估

值更能反映真实性，但是成本高，费时较长。

按照有种选优的原则，甲企业采用实物评估方案。

六、评估总结：

根据甲企业流动资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况后，根据汇总分析情况，对流动资产评估的结果进行调整、修改和完善。

七、评估结论：

采用流动资产评估市场价值评估法和收益评估法。

第五篇：资产评估方法 教案

第二章

资产评估的基本方法

计划学时：4学时 教学目标与要求：

（1）掌握收益法的基本公式与相关参数的确定，收益法评估资产的程序；（2）理解市场法的基本含义与基本公式，市场法的评估程序；（3）熟悉清算价格的评估方法，重置成本法的含义与基本公式；（4）了解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。教学重点及难点：

1．市场法评估资产价值前提及具体方法 2．收益法基本参数确定及其计算公式 3．成本法重置成本及各种贬值的估算方法

教学基本内容：

资产评估有三大基本方法，市场法、收益法和成本法。有人说了，还有清算价格法，但是这个方法只是企业清算时才采用，一般不用，所以资产评估的基本方法一般有三种。如果我考虑现在能卖多少钱，这是市场法；如果我考虑未来它能给我带来多少钱，折成现在是多少，这是收益法；如果我考虑过去我买它的时候成本是多少，或者现在重新买这样的东西需要花多少钱，这是成本法。这三种评估方法各有不同，导致评估结果有很大的不同。所以我们要根据它各自的适用条件来进行选择，还要有机的两两配合，而不能机械的套用固定的模式。

他们各自有哪些特点呢？我们先有总体印象，市场法你需要找参照物直接比较或者进行一系列的调整；收益法要考虑到是有限期呢还是无限期呢，收益每年是等额的还是不等额的；成本法咱们要考虑这成本是复原重置成本还是更新重置成本，成本法计算的时候还要扣除各种贬值，有形损耗是实体性贬值；无形损耗是功能性贬值，在经济上的价值是经济性贬值。

学评估方法大家需要格外重视，各种考试都是考试重点，实务中间，评估报告的质量如何评估报告如何得到保障，要看选用的评估方法，也就是评估技术怎么样。这章计算公式比较多，并且容易忘记。客观题、综合题题量都较多，后面的评估实务里每每要用到这些公式，又容易忘记，所以要摸索出规律，是重中之重。这章三大评估方法是并列关系，不是包含关系，而且又派生出许许多多方法，咱们教材讲的只是基本评估方法，所以将来你见到剩余法、路线价法不用奇怪，因为三大方法之下各有许多派生方法。学这章的时候，我们要想透它，学习以后各章还要不断的用到这章内容。考试前或者评估计算时都需要查一查。

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。

第一节 市场法

一、市场的基本含义

市场的一般含义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。

二、市场法的基本含义

市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。

三、市场法应用的前提

（一）市场上存在参照物：参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。

（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的

公开市场意味着交易双方是在平等条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为被估算资产价值的依据。交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的提供方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。

（三）价格影响因素明确，并且可以量化 这里的价格是指参照物的价格。价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差异。地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。就动产而言，如果参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不相同的，因此，就更需要对参照物价格进行地域性差异的调整。

四、市场法应用的基本程序

（一）选择参照物；选择参照物要注意以下几点：

1、具有可比性：可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。

2、数量方面的要求：参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避免评估人员收到偶然因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进行分析，从中确定一个较为理想的参照物及其所代表的价格。

（二）差异调整

一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、使用条件等方面都完全相同的参照物，是十分困难的。因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。运用市场法时，需要对这些差异进行分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。

（三）确定评估价值

根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。

五、市场法应用的具体模式

（一）直接比较法

直接比较法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。

这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。因为不动产具有不可移动性，因此，不会存在两个条件完全相同的不动产。

直接比较法可运用于两种情况：

1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同； 例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以直接作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。

在这种情况下的评估计算公司为：被评估资产评估价值=参照物交易价格

2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全相同 被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率

（二）类比调整法

类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况所采用的一种评估方法。这种评估方法是用于所有资产（包括动产和不动产）的评估。

类比调整法可以运用于两种情况：

1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：

此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件等方面进行类似，而且成新度也类似。在这种情况下，进行以下几个步骤：

1）取得参照物价格。

2）将被评估资产与参照物在功能、外观、用途、使用条件等方面进行对比，取得综合调整系数。

3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。

这种情况下的评估计算公式为：被评估资产价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×（1±成新度调整系数）

2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似 这种情况下与上一种情况的区别仅在于参照物为全新资产。

这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×被评估资产成新率

【例1】被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一B型汽车参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、使用条件等方面由于A型汽车。经测算，综合调整系数取为10%，则：A型汽车评估值=B型汽车交易价格×（1±综合调整系数）×成新率=30万元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易税、费等因素视评估目的另行考虑）

六、对市场法适用范围的评价 市场法的优点是直观、简单、合理，采用市场法评估的数据直接从市场获取，以市场交易价格作为估算对象价值的基础，是评估价值具有客观性和公允性，评估结果易于被评估当事各方理解和接受。因此，在评估实践中，凡是能运用市场法评估的，都尽量运用市场法。

但市场法的运用范围也受到一定限制。市场法不适用于以下几种情况：（1）找不到或难以找到可比参照物的资产。如某些构筑物、自制设备、某些专门定制的设备和绝大部分无形资产等，这些资产在市场上找不到或很难找到可比参照物。

（2）没有市价的资产。如在某些产品、构筑物、自制设备、管网等，对这些资产，就不能采用市场法评估，而要采用其他评估方法加以评估。

第二节 成本法

一、成本概述

（一）成本的基本含义

成本这个概念，在不同的学科或不同学科的不同分支中，有着不同的理解。（1）在经济学中，成本是指商品价值中已经耗费的需要在产品销售收入中获得补偿的那部分价值，即已经消耗的生产资料的转移价值和活劳动价值。经济学中强调的成本是指产品的成本。

（2）在会计学中，成本则是指企业为了取得某项资产所遭致的价值牺牲。会计学中的成本可能是以牺牲另一项资产而产生（如以现金购买机器设备），也可能因产生某项负债而导致将来的价值牺牲而产生（如以赊购方式购入机器设备）。无论哪种情况，会计学的成本概念都是一个资产的价值的概念。

（3）在成本会计中，成本是指对企业生产经营过程中各种经济资源价值牺牲进行对象化计算的数额。成本会计中强调的成本是铲平的成本，尤其是产品的单位成本。

资产评估中的成本概念与会计学中的成本概念相似，强调的是资产的价值，而不是强调产品的成本。

（二）成本的类型

成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。

1.历史成本

历史成本是指过去发生的成本，它又分成两种类型：

（1）原始成本。原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，这部分资料可以从会计核算资料中取得。（2）国家统一清产核资时的评估成本。由于物价变动等原因，为了真实地反映企业资产的价值，国家会根据情况，统一组织全国性的清产核资工作，规定企业对某些资产（主要是固定资产和土地使用权等）的账面价值按一定的比例进行调整。这对资产的一种特殊的价值评估，故本书称为评估成本。评估成本的特点是在原始成本的基础上经过调整的成本。

2.重置成本

重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。与历史成本不同的是，重置成本不是已经发生的成本，而是未来可能发生的成本。因此，重置成本与会计核算没有多大关系，但在资产评估中这个概念却非常重要。

二、成本法的基本涵义

成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

该评估思路可以通过以下两个计算式加以概括：

第一个计算式：资产评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

该计算式有以下几个特点：

1.计算式的表达方式与成本法定义的表达方式基本一致。2.公式中的各个因素都以金额反映，即只有绝对数，没有相对数。3.计算式是成本法评估思路的基本表达。第二个计算式：资产评估价值=重置成本×成新率 该计算式有以下几个特点：

1.被评估资产的各种贬值因素是通过成新率来反映的。

第二个计算式可以改写成：资产评估价值=重置成本×（1-各种贬值率之和）2.以成新率这样的相对数来估测资产的价值，在评估实践中比较方便，具有可操作性，也易为理解。

三、成本法的应用前提

（一）被评估资产能够继续使用

（二）某些情况下需要借助于历史成本资料

四、成本法应用的基本程序

1.搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料； 2.确定被评估资产的重置成本； 3.估算被评估资产的各种贬值； 4.确定被评估资产的成新率； 5.确定被评估资产的价值。

五、成本法中各项指标的估算

（一）重置成本的估算

重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需的全部货币总额。

1.重置成本的类型

（1）复原重置成本。复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。

（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。

2.重置成本的估算方法（1）重置核算法

重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新构建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。

重置核算法一般适用于对建筑物、大中型机器设备的评估。（2）物价指数法

物价指数法。物价指数法是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。根据物价指数估算资产重置成本的具体评估方法称为物价指数法。物价指数法的一般计算公式为：

重置成本=被评估资产的账面原值×使用的物价变动指数 物价变动指数包括定基物价指数和环比物价指数。（3）功能成本法

功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。

这种评估方法假定资产的功能表现为生产能力。资产的生产能力与构建成本存在一种比例关系，即资产具有的功能越大，其构建成本也越大。确定重置成本的目的并不一定是重置外观相同或类似的资产的成本，二是要重置功能相同的或相似的资产的成本，因此，其基本思路不是重置资产，而是重置功能。

假设资产的功能与成本成线性关系。在这种情况下其计算公式为：

被评估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年产量

参照物年产量假设资产的功能与成本与成本成非线性关系。在这种情况下其计算公式为：

被评估资产年产量被评估资产重置成本参照物重置成本参照物年产量 上式，X是规模经济效益指数。

（二）实体性贬值的估算 1.实体性编制的基本概念

x

资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。实体性贬值可以用绝对数即实体性贬值和相对数即实体性贬值率两种方式加以表示。

2.实体性编制的估算方法（1）观察法

（2）使用年限法。使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：

实体性贬值额重置成本已使用年限

总使用年限

（三）功能性贬值的估算 1.功能性贬值的基本概念：

功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。它是由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。在科学技术不断发展的今天，资产的功能性贬值日益突出。

2、功能性贬值的估算方法

功能性贬值可以用功能性贬值额和功能性贬值率两种方式加以表示。1）功能性贬值额的计算。资产的功能性贬值额可以通过测算超额运营成本和超额投资成本等几种形式来加以测算。

（1）超额运行成本法

被评估资产功能性贬值额被评估资产超额运营成本折现系数（2）超额投资成本法

超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本而形成的原有资产的价值贬值额。

由此可见，超额投资成本实质上是复原重置成本与更新重置成本之间的差额。

2）功能性贬值率的计算

功能性贬值率功能性贬值额

重置成本

（四）经济性贬值的估算 1.经济性贬值的基本概念

经济性贬值是指由于客观环境的变化的影响而造成的资产的贬值。客观环境的变化较多，例如，宏观政策及市场的变化、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等。这些因素的变化，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置、资产的运营收益减少等，从而导致资产的贬值。

2.经济性贬值的估算方法 1）经济性贬值率

资产在评估时点的生产能力x经济性贬值率1（）100%

资产的设计生产能力式中，X 为生产规模效益指数。当存在经济性贬值时，其指数应小于1，具体取值视情况而定。

2）经济性贬值额

经济性贬值额=重置成本*经济性贬值率 或：

经济性贬值额被评估资产年收益损失额（1-所得税率）折现系数

（五）成新率的估算 1.成新率的基本概念

成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态下重置成本之间的关系的比率。它是综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的比率。其计算公式为：

成新率资产的现行价值

重置成本或：

成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率 2.成新率的估算方法（1）观察法

观察法是指由评估人员对被评估资产进行现场察看，按照有关规定或标准，综合考虑各种贬值因素，从而判定被评估资产成新率的一种评估方法。

（2）使用年限法

使用年限法是根据资产与使用年限有关的指标来确定成新率的一种评估方法。其计算公式为：

成新率预计尚可使用年限

预计尚可使用年限已使用年限（3）修复费用法

修复费用法是指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。其计算公式为：

修复费用成新率1-100% 重置成本

六、对成本法适用范围的评价

成本法是在某项资产既不能采用市场法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了市场法和收益法的不足。

成本法的不足之处在于不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。

第三节 收益法

一、收益的基本概念

收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分。但在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：

（1）从资产种类上去认识。（2）从时间上去认识。（3）从主、客观去认识。

（4）从继续使用假设去认识。

二、收益法的基本含义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

三、收益法的应用前提

运用收益法需要具备以下前提条件：

（1）被评估资产能够继续使用。资产只有在继续使用过程中才能带来预期收益。

（2）资产的未来收益可以测算。

（3）资产的预期获利年限是可以预测的。

（4）资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。

四、收益法应用的基本程序（1）收益预测。

（2）确定折现率或本金化率。

（3）将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。（4）确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。

五、收益法应用的基本形式

（一）每年收益相同，未来年期无限

被评估资产评估价值每年收益额

本金化率即：

AP

r

（二）每年收益相同，未来年期有限 资产评估价值=每年收益额×年金折现系数

（三）每年收益不同，未来年期无限

在假设未来年期无限的情况下，测算每年不同的收益额，实际上是做不到的。因此，通常采用一种变通的方法——分段法，来对未来收益进行预测。所谓分段，是指先对未来若干有限年内的各年收益额进行预测，然后假设从该有限年期的最后一年起，以后各年的预期收益额均相同，对着两部分收益额分别进行折现。基本计算公式为 ：

资产评估价值以后每年收益额/本金化率前若干年最后一年折现系数前若干年各年收益额各年折现系数

（四）每年收益不同，未来年期有限 资产评估价值=∑每年收益额×折现系数

六、对收益法适用范围的评价

收益法的优点是通过预测资产的未来收益，来折算资产的价值，其思路是清晰的，方法是可行的，评估结果是合理的，易于被评估结果使用者理解和接受。

但在采用收益法时，需要注意以下两个问题：

（1）在评估数据的采用方面，主观分析判断的比重较大。

（2）对于一些不能较为准备地估算其收益的资产，不能采用收益法。

第四节 应用资产评估方法需注意的问题

一、资产评估方法的选择

选择资产评估方法要考虑以下一些因素：

（一）资产评估目的

（二）资产评估假设

（三）资产评估对象

二、资产评估方法之间的关系 资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项评估对象，能否采用两种以上的方法同时进行评估。

由于资产评估方法受到评估目的、评估假设、评估对象等的制约。因此，当评估目的、评估假设、评估对象一经确定后，选择评估方法的思路也就基本确定了。即使有多种评估方法可供选择，但只有一种是相对最合理的评估方法。通过这种评估方法评估出来的结果，理论上市最为合理的评估结果。但由于每种评估方法都有其局限性，因此，不排除可以运用其他的评估方法加以评估，这样，就会出现两个或两个以上的评估结果。评估人员也可以根据情况，通过对这些评估结果进行分析，最后确定一个相对合理的评估结果。

思考题：

（1）分析三种评估方法的联系和区别？

（2）分别说明收益法、成本法和市场法的基本含义和使用条件？