写字公寓物业管理总构想

第一篇：写字公寓物业管理总构想

写字公寓物业管理总构想一、一个目标

北京世纪金德物业管理公司，通过先进而有效的管理，投入使用二年后，达到北京市物业管理优秀物业。

二、三个重点：

针对写字公寓的特点和工作难度，我们确定了物业管理的三个重点：

重点之一：强化设备技术管理，保障写字公寓正常运行

写字公寓设备智能化、现代化程度较高，但老化较快,故需将“保证物业各设备系统长年不间断正常运行”当作物业管理工作的重中之重。

重点之二：加强消防、治安管理，确保写字公寓安全使用 写字公寓的办公性质，决定了对物业的安全性要求甚高，加强消防、治安工作，确保因管理原因造成的火灾、治安事件为零，保证物业安全使用。

重点之三：提供星级服务标准，提高物业出租率和服务质量 随着物质文明水平的不断提高，人们愈来愈注重办公和生活品质的提高，我们要为业主和客户提供便利、周到、快捷、多方位的服务，满足业主方经济指标和品质管理指标的要求及客户多方面的需求。

三、四项措施

为了实现物业管理目标，除了进行常规管理工作外，还需着重采取以下措施：

措施之一：加强人才培养，进行管理创新

1.着重培育人才，建立新的用人机制

人力资源是企业发展最重要的资本，物业管理企业的竞争优势关键在于人才优势，建立“优胜劣汰、激励型的用人机制，增强人力资源的竞争力”至关重要。具体作法如下： ①引进一流人才。根据写字公寓物业管理需要，确定适合写字公寓管理特点的机构及人员编制，明确不同层次人才需求。同时创建适宜的工作条件，确定合理的薪酬，给重要管理岗位和关键技术岗位的员工以一定的发展空间，吸引一流管理和技术人才。

②严格执行竞聘、招聘程序，规范人员选用。写字公寓物业管理机构人才引进渠道可以有两种：内部人员选拔和招聘外来人员。内部人员选拔采用竞聘上岗方式，根据上岗条件，从学历、专业、工作经验、以往业绩等多方面考核，公开答辩，择优录用。外来人员招聘，严格按招聘程序进行笔试、面试、实操考查，综合评价，择才录用。

③注重系统性的全员培训。确定比例合理的培训经费，设专人负责，根据实际需求制订管理型、技术型、作业型三个层次的培训计划。培训的重点是管理理论的学习及能力的培养，树立超前性、创造性的服务理念。同时，确立培训考核制度，考核结果与员工的个人利益挂钩，增强培训的有效性。

④建立有效的绩效考评体系和激励机制。建立月考核与年度考评相结合，纵向和横向考评相结合的全方位绩效考评机制。对员工的奖罚、岗位调整、职位晋升与员工的业绩、考评结果挂钩，实现奖罚分明、优胜劣汰。在管理上加强内部信息沟通，把握集权和分权尺度，给予各岗位员工以工作的动力，营造积极向上的氛围。

⑤实施工作轮换制。在管理岗位上适度地、定期地进行管理人员岗位轮换，以利于培养一专多能的复合型人才，充分发挥员工的潜力和特长。

2.实行目标管理，强化绩效考核，确保实现总目标

根据物业管理工作的“细节决定成败”的特点，实行目标管理。为实现写字公寓物业管理的总目标，制定阶段性目标和具体目标，形成完整的目标体系，并将其量化、分解至各部门的年度、季度、月份工作计划之中。与此同时，制定项目详细、标准明确，方法得当的具有同一性、稳定性和权威性的绩效考核方案，实行计划、组织、执行、控制、检查全过程管理，不断提高工作质量和效率，从而有计划、有步骤地实现总目标。

3.实施《写字公寓》CI形象工程，塑造一流物业管理品牌形象

为扩大公司影响和提高企业知名度，增强市场竞争力，需注重企业形象的塑造。针对公司实际情况，我们拟请专业公司设计完善企业形象识别系统（简称CI），建立完整的企业理念、行为、视觉识别系统，与行政管理、质量管理并行，相互支持，互为配合，对公司形象实施系统性的管理。CI方案的推广包括： 1树立企业理念 ○利用会议、企业策划主题活动、培训和考核的各种机会，向员工灌输公司的经营理念、服务理念和质量意识、并通过企业文化建设，使员工们认同和接受公司的理念和价值观。2统一鲜明的标识 ○ 通过物业管理服务标识、各种导向标识、各类办公用品、人员着装、各类通知等有形载体，建立和传播具有个性的公司外部形象。3员工内外形象塑造 ○ 管理机构的员工在按类别统一着装、佩带同时，进行长期的、持续的行为规范和作业规范，强化服务意识。4产品形象塑造 ○在公司通过ISO9001（202_ 版）质量体系认证的基础上，进一步规范作业程序，改进管理服务质量，提高作业水平。选择适当时机，将质量体系进行升级。

措施之二：重视设备管理，做到四个到位。

1、人员和制度到位

聘请高素质技术人才，强化专业技术培训，制订科学合理、切实可行的设备系统管理程序和制度，给予写字公寓设备管理强劲的人力、制度保障。

2、运行管理到位

加强设备日常巡检和定期维护保养，确保系统运行的可靠性。

3、技术后援到位 技术复杂的主机设备的定期维保及大、中修，可采用自管与专业分包相结合的方式，与各专业技术公司建立多方位的技术支持体系。适度贮备关键零备件，制订设备故障处理的应急方案，培养故障处理的应急能力，从多方面确保写字公寓各系统的可靠、正常运行

4、检查落实到位

组织各部门组成检查小组,定期检查写字公寓设备运行状态以及存在的隐患.及时整改.措施之三：运用科技手段，确保写字公寓安全

安保设备功能强，人防技防相结合是消防、治安工作的基本思路。首先,落实组织、健全制度、规范管理。明确:“隐患险于明火,防范胜于救灾,责任重于泰山.”

第二，重视消防和治安意识的培养，注重业务技能、体能训练，努力建设一支具有快速反应能力、训练有素的消防、治安队伍。

第三，加强消防治安设备设施的日常巡检、及时检修、定期维保，确保各设备系统时刻保持完好状态。

第四，建立快速推进体系，由中央控制中心统一指挥，各部位闻令协调动作。强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、人防与技防相结合，全面防范与重点防范相结合，杜绝火灾、治安隐患的发生，确保大厦内人员和设备的安全。

措施之四：提供优质服务，营造舒适环境

物业管理不但要满足业主的需求，还要努力挖掘业主的潜在需求，因此我们要致力于服务创新，让业主充分享受现代物质文明带来的各种便利，为业主营造舒适优雅的工作环境。具体设想如下：

1.在大堂提供无偿服务

1代办报刊订阅收发、信件收发； ○2来人来访接待、联系、导向《水牌》； ○3电话留言服务； ○4设置雨伞架，供业主和客户雨天出行方便。○

5、叫车服务 ○ 2.商务服务中心，开展各项有偿服务

1代购车、船、机票； ○2代办旅游手续，代订全国各地酒店客房； ○3开办速递业务,代寄邮件； ○4开设自动取款机； ○5打字、复印、传真服务； ○6楼内送餐服务预约，送餐上门； ○7洗衣服务； ○8代购代送礼品、鲜花； ○9会议服务； ○10代办庆典、周年庆祝、生日安排与布置； ○11 设置美容美发室； ○12 设置咖啡厅； ○13 设置员工餐厅； ○14 出租仓库； ○15 擦车服务； ○16 送水服务。○ 3.健身中心

设立健身中心，为业主提供锻炼身体的场所。

4.设立业主档案，定期走访征询意见

5.提供餐饮服务

按照业主要求和根据就餐人员情况，分别设置客户餐厅和物业管理服务人员餐厅。客户餐厅主要为客户工作人员工作餐、和普通客饭服务.物业餐厅为普通工作人员工作餐。

6.停车场的管理

为实现一个目标，抓好三个重点，落实四项措施。通过这种方式，使物业管理转向专业化、市场化，达到国内一流水平，同时培养和锻炼出一批高素质的物业管理人才。

第二部分：组织架构及职能说明

根据物业管理及经营现状，就物业管理方式,服务范围和服务工作内容做如下安排:

一、建立组织架构 [1] 架构图 [见付件1]

[2]物业管理人员编制说明 物业总经理

综合部经理 租务主任、客服助理

保安部经理、保安主管、保安助理、中控值班员 工程部经理、工程主管、维修班长、运行工

[ 3].各部门职能说明

[一]、综合部：

1、负责管理、协调物业管理各部门日常行政事务。

2、负责员工考勤统计、工资福利汇总、人员招聘、人事培训、人事档案管理，员工行为管理。

3、负责物业办公现场管理。

4、负责员工工作服装管理、行政办公用品、库房管理、固定资产管理管理。

5、负责管理文件的整理归档。

[二]

客户服务部

1、负责与客户之间的联系、接待。

2、负责日常客户服务各项工作的组织、落实。

3、负责客户资料的收集、整理、归档。

4、负责日常的客户问询、投诉、工程报修处理。

5、负责客户装修手续的办理及相应工作的协调。

6、负责客户入住、搬家手续的办理。

7、负责对大厦公共区域的巡视、检查。

8、负责日常客户服务部值班工作。

9、负责对大厦的清洁、绿化、美化工作进行监督检查。

10、负责大厦前台的问询、接待、报刊、邮件、信函的分发

11、负责商务中心日常工作的处理。

12、负责客户满意度的调查工作。

13、负责年度经营计划的提出.14、负责市场营销工作

15、负责租务工作和租务合同的签定,存档工作.16、负责租金及各项费用的催缴

.[三]保安部：

1、负责消防管理、警卫管理、内保管理及停车场管理。

2、负责协调警卫、消防、停车场的管理工作与相关部门的工作联系

3、负责监督、检查和管理保安员日常工作的质量和服务水平。

4、负责保安监控室及消防中控室的日常管理。

5、负责对公共区域的消防设备、设施进行检查，保证消防设备正常运行、正常使用。

6、负责客户二次装修的消防检查和施工人员出入大厦的管理。

7、负责各部门员工的消防知识培训及按照《消防安全协议》的相关规定对客户承租单元内的消防安全工作进行监督检查。

8、负责保安监控、消防中控24小时值班。

[四]工程部：

1、负责各种设备系统的运行维护、日常维修与定期保养.2、负责土建及外围的综合维修。

3、负责的日常维修。

4、负责客户的装修审批、跟进和验收工作。

5、负责能耗使用的监控管理工作。

6、负责工程分包方的日常管理和技术监督检查工作，如电梯等。

7、确保的设备设施正常运行，保证大厦的正常经营。

8、负责客户办公室内的小修服务工作或检查工作。[五] 财务部：

1、负责建立财务会计制度。

2、组织各种财务报表的呈报，建立会计核算系统。

3、负责审核应付款,并建立与维护付款制度，保证资金支付合理、合法、安全。

4、负责监督管理处各种直接或间接的费用，并随时通知管理处经理费用的支出情况

5、负责监督日常经营收支与财务预算计划的对比数，如发现差距太多，必须及时向管理处经理汇报。

6、按照国家规定按时上缴各种税费和报表。

7、负责与财税、金融、社保等部门保持联系，随时掌握最新财务动向。

8、负责房租及物业管理费用的收缴，每月以报表形式向管理处经理汇报公司经营情况、客户费用的收缴情况等。

第三部分、物业管理分项目标

1、根据各阶段工作计划要求，按时保质保量完成各项任务；

2、计划进住人员培训率达100%；

3、完成文件化质量管理体系的初步建立（中原物业总公司质量体系的延伸）

4、房屋及配套设施完好率

> 99%

5、房屋零修、急修及时率

> 99%

6、维修工程质量合格率

100%

7、维修服务回访率

100%

8、治安案件发生率

治安案件1%0以下

刑事案件 1%0 以下

9、大型及重要机电设备完好率

> 99%。

10、各类设备维护保养率 100%

11、火灾发生率

< 1%（不发生重大责任火险）

12、有效投诉率及处理率

<2%，100%

13、客户综合满意率

> 98%

14、各类人员培训合格率、培训率

95%、100% 第四部分

物业管理服务内容

一、按照物业管理各项内容及标准的要求，日常物业管理服务包括以下方面：

a.房屋养护及修缮管理，包括公共区域的使用； b.机电设备设施管理；

c.清洁、保洁管理，包括消杀管理； d.绿化管理，包括立体绿化和室内绿化； e.交通车辆管理； f.安全管理；

g.楼宇外部形象维护，包括庆典、节假日的装饰，泛光照明系统等；

h.客户投诉管理； i.装修管理； j.社区文化活动等。

二、各类配套设施的经营管理包括以下方面： a.餐厅的经营管理； b.接待、收发的管理； c.商务服务中心的经营管理；

d.文体活动室的经营管理； e.美容美发厅的经营管理； f.洗衣部的经营管理等。

三、物业管理公司的内部管理包括以下方面：

a.人事行政管理，包括人员的考核、选拔、聘用和解聘；

b.财务管理； c.采购及仓库管理； d.档案管理等。

四、日常物业管理工作重要环节的描述 1．治安管理

治安日常管理按照《中华人民共和国治安管理条例》及公司运作程序文件及其作业指导书所规定的工作程序、标准和要求进行，实施24小时保卫制，确保长治久安，管理措施如下: a.采用军事化管理，建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。

b.形成人防、物防、技防结合的治安管理体系。出入口管理、巡逻及中央指挥系统相结合，快速传递警情，提高应急反应能力。c.根据实际情况和特点，精心设计保安布控及巡逻路线。

2．交通及车辆管理

车辆、交通的管理严格执行国家、北京市有关法律法规和规定的工作程序。

拟将地下停车场实行固定车位与临时停车位分区管理。

摩托车、自行车实行定点看管服务，按规定地点停放。

3．消防管理

消防管理按照《中华人民共和国消防法》等法律法规和公司规定的工作程序。

4．楼宇维护和设备设施管理

工程设备设施的管理主要有以下几项内容： a.设备运行管理

明确管理设备管理的职责和权限，将各类设备的运行操作和管理具体落实到部门和个人；严格执行相关设备的运行操作规程，做好运行记录，主管工程师和工程部负责人负责运行管理的定期检查工作。b.设备的日常维护保养

设备的日常维护保养分为日常巡视检查和定期保养，按设备保养规程制定详细的保养计划，并由责任人监督执行。c.故障修理 各类设备的责任人或维修工负责常见故障的维修，特殊情况下请求维修工程师或外协单位提供技术支持。d.设备的大中修及改造

根据设备状况提出大中修或改造计划和方案，经由维修工程师进行技术、经济论证并报管理处经理核准后，向业主单位汇报，经批准并落实资金后实施。

5．清洁绿化管理

严格执行公司程序文件及其作业指导书中有关保洁工作的规定，从细从严搞好大厦保洁工作，保洁工作要做到保洁区内道路，草坪、楼道无烟头、纸屑、痰迹、污迹。

绿化管理应做到花坛、绿篱苗木生长良好、无虫害、外形美观、植叶整洁。同时，管理中心将大厦的所有植物以品种、分科、产地、习性、数量等建立档案，并在植物上挂牌，便于客户了解植物特性，置身于自然生态园中。

除搞好室外绿化外，要特别注意室内盆栽绿化的管理，拟将室内绿化外包给专业绿化公司，作出合理的布置和艺术性的设计，使大厦内四季充满绿色和生机，提供优良的工作环境。

6．社区文化

创造社区文化氛围，建立良好的人际关系，保证大厦真正成为和谐文明的工作场所，拟作好以下工作：

a.制订大厦精神文明公约； b.开展文明单位创建活动；

c.开展包括体育、文艺、文化等多种活动；

d.大力开展宣传活动，使大厦使用人能够自觉遵守各项规章和管理制度，文明办公。

7．财务管理

物业管理财务管理根据财政部财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》及物业内部管理制度，实行标准规范化管理，同时接受业主监督。8．档案的建立

分类建立物业管理档案，包括以下七类: a.国家地方法律的法规、技术标准及政府各主管部门文件； b.质量体系文件；

c.公司及管理中心规章、规定； d.合同、协议； e.业主档案；

f.房屋、技术、设备档案； g.质量记录； h.职工档案

档案的收集整理、归档、编号、保管、借阅、复印、备份以及以计算机文件形式保管的档案等各个环节，要制定相应的制度并严格执行。

9．分包方和供方的管理

人、机、料、法、环是影响物业管理服务质量的重要环节，用于物业服务的各分包方和供货商的控制和管理是物业管理服务的一项重要工作。物业管理处严格按照ISO9002质量体系标准的要求, 建立分包方和供应商初评、过程控制和评定和年终复评程序，对分包方和供应商的资质、能力、业绩等进行全面考察，严格筛选，以保证用于各类服务和物品不发生质量问题。

10．风险控制管理

火灾、大风、暴雨、治安事件、能源供应中断及设备运行故障等均会危及本体和人员的安全，是物业管理过程中的主要风险因素，对风险控制的与管理不容忽视。风险控制与管理的主要环节是对风险的分析、评估、控制方案的确定。因此，我们要针对建筑特点、设备配备、人员分布以及物业管理的组织架构，制定适合本物业特点的紧急事件处理程序，建立严格的24小时经理带班制度，同时对全员进行定期紧急事件处理培训、演习，使每个员工熟悉、掌握各种紧急事件处理程序，以保证对发生的任何突发事件以快速反映、有效控制和正确处理，将损失减制至最小。拟制定的紧急事件处理程序如下：

1火灾处理程序； ○2煤气泄漏事件处理程序； ○3水管爆裂及溢水事件处理程序； ○4风、暴雨处理程序； ○5电梯困人处理程序； ○6供电中断处理程序； ○⑦ 匪警处理程序。

第五部分 培训

○1管理能力的培训

．经营理念的培训 · 领导才能的培养 · 时间管理 · 沟通技巧 · 问题的处理 · 主管的职业角色 · 在职教育和培训 团队观念的培养 2成本控制能力的培训 ○· 基本财务管理 · 基本成本控制 · 基本税务概念 · 保险事宜 3法律常识的培训 ○· 劳动法常识及基本福利制度 · 培训培训者 4工程管理的培训 ○· 工程系统管理 · 二次装修管理重点及日常维护保养重点 5业户服务能力的培训 ○· 物业公司接管注意事项 · 紧急事件处理程序 · 处理业户投诉技巧 · 物业安全管理的意识和理念 · 物业管理消防知识 · 绿化美化基本知识 · 商务 礼仪

第二篇：公寓物业管理合同

咸宁购物公园“百变公寓”

物业管理合同

甲方:咸宁聚德祥物业管理有限公司

乙方：

甲方授权负责咸宁购物公园“百变公寓”的物业管理工作，依据国家、地方有关法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方达成如下协议：

一、物业基本情况

座落位置:温泉路41号咸宁购物公园“百变公寓”______号楼_____层______号房；建筑面积:__________平方米；使用面积：平方米；

物业类型:商住楼.二、甲方负责咸宁购物公园百变公寓公共部位(楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等)的维修、养护和管理；

三、甲方负责百变公寓公共部位的卫生保洁和24小时的安保服务，协助处理纠纷及突发事件；

四、甲方按国家的相关法律、法规和经当地物价部门批准的价格向乙方收取物业管理费，现暂定每平方米壹元/月（如有变动另行通知），代收水电费（水费元/吨，电费元/度），物业管理费按缴纳，水电等代收费按月缴纳；

五、乙方在咸宁购物公园的居住和活动必须遵守相关国家的法律、法规和相关政策，必须遵守甲方的管理规定和要求；

六、乙方公寓房内装修、水电甲方负责保修一年，电器等设备由该电器保修部门负责保修；

七、乙方应爱护甲方的公用设备、设施，如有损坏需照价赔偿；

八、乙方进出要锁好房门，笔记本电脑等贵重物品和财物要随身携带，如有遗失或被盗，本物业概不负责；

九、物业管理费如需调整，根据物价部门审批核定的标准收取；

十、乙方如将本公寓出售、转让或赠与的，应事先通知甲方，如租赁他人时应向承租方告知本公司的相关管理规定；

十一、如乙方需由甲方代为出租公寓的，可由甲方代为招租，具体租赁事宜由承租方与乙方接洽。甲方按出租期限收取一定佣金；

十二、物业管理费的收取自年月日起。

十三、本合同未尽事宜由双方协商解决。

十四、本合同一式二份，双方各执一份。

十五、本合同自签订之日起生效。

甲方（签章）:乙方（签章）:

20年月日20年月日

第三篇：关于公寓物业管理方案

关于公寓物业管理方案

第一章 物业管理要点

1.项目简介：

公寓坐落于 小区总面积：平方米，共有 幢高楼、总户数 户。小区现有管理站长 名，保安人员 名，清洁工 名，电梯工 名，、消防工 名，水暖电工 名，绿化工 名。

（一）、秩序管理服务

小区共有 个出入口，每幢楼主进出口值班室设有保安24小时值班，楼旁主进口出入口于早上 点开，晚上 点关闭。因进出口管理难度大如要进行车辆管理就必须增加秩序维护人员。1.秩序管理服务内容

1.1 小区基本实行封闭式管理； 1.2 实行24小时值班及巡逻制度；

1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；

1.4 结合小区特点，制订安全防范措施；

1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行； 1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；

1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁； 1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；

1.10 检查小区设施是否完好；

1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；

1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作； 2.门岗服务

2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时秩序管理服务； 2.2 在指定岗位，严禁脱岗；

2.3值班人员站姿姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。

2.4 外来人员进出管理做好登记

2.4.1 装修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施 工人员出入证》； 2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5：00核对一次，保证人、卡数量相符；

2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。2.5 物品进出管理

2.5.1 非开放时大件物品应凭员工签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；

2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。2.6 机动车辆进出、停放管理

2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。2.6.2 外来车辆谢绝进入管理区域。

2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。2.7巡岗服务

2.7.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每2小时巡遍全部公共区域。2．8 区内巡视

2.8.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；

2.8.2 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；

2.8.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。

2.8.4员工需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理； 2.8.5发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；

2.8.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；

2.8.7遇紧急情况，按《应急预案》执行；

2.8.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复； 2.8.9巡视结束后，交接巡视器材； 2.9 夜间巡视

2.9.1 夜间巡视的路线应经常变化；

2.9.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；

2.9.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理； 3.1突发事件的处理

为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。3.2 发生火警

3.2.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119； 3.2.2 通知火灾周围员工撤离危险区； 3.2.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。3.3 发生刑案

3.3.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员； 3.3.2向发现人和周围业户了解情况并记录。3.3.3向公安人员提供情况，协助破案。3.4发生盗、抢事件

3.4.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；

3.4.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110； 3.4.3保护现场，协助破案。3.5发现触电事故

3.5.1切断电源，使触电者脱离电源；

3.5.2报告管理处主任和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话120，请求医务急救中心派医生来现场； 3.5.3引导救护车抵达现场；

3.5.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。3.6发现电梯困人

3.6.1立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理； 3.6.2安慰被困人员；

3.6.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。

3.7发现人员、车辆堵塞，立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。3.8监控岗服务 3.9日常工作

3.9.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像资料保存1个星期。

3.9.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告管理处主任。

3.9.3接到周界报警系统报警时，立即向管理处主任报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。

3.9.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4.1监控设备系统的管理 4.1.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。

4.1.2任何人（包括秩序管理人员）未经管理处主任同意，不准查看监控录像保存内容。

4.1.3监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。4.2中央监控室的出入管理

4.2.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。

4.2.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处主任批准；外来人员进入，应经管理处主任签证认可，由秩序管理人员陪同进入。4.2.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。5 秩序管理各岗位之间的轮换

5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每2小时循环换岗；

5.2 换岗程序:巡视岗——→门岗——→监控——→巡视岗;5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。6秩序管理岗位设置

6.1 秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处主任确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。

6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。7秩序管理服务检查制度

7.1自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录；

7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录；

7.3管理处主任抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。

二、硬件设施和软件设施

第四篇：物业管理服务协议(公寓)

物业管理服务协议

甲方：

法定代表人：

地址：



邮编：

乙方（承租方）：



身份证号或营业执照号：



法定代表人：



地址：



邮编：



乙方承租公寓基本情况：

坐落位置：

建筑面积：

平方米

类

型：。

甲乙双方根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上，就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议：

第一条

物业管理服务事项

根据国家相关法律法规规定及本协议约定甲方为乙方提供如下物业管理服务

1、本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务。

2、本物业公用区域的保洁、安防、秩序维持、公共绿地养护等服务。

3、本物业装饰装修管理服务。

4、本物业区域内其他双方协商的有偿服务。第二条

双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对本物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目维护、修缮；

2、按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，但除甲方直接责任原因外不承担对乙方的人身损害及其财产的保管、保险义务；

3、接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为；

4、及时向乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受相关政府部门的指导，及时处理投诉；

5、结合实际情况，依法制定本物业相关管理规定，并书面或以公告的方式告知乙方；

6、建立健全本物业的物业管理档案资料；

7、在不损害他人合法权益及社会公共权益的前提下，按照双方约定或协商确定费用向乙方提供本协议约定以外的服务项目；

8、接受本物业发展商委托对其保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用；

9、对乙方违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定及本协议的行为进行处理，包

括但不限于责令停止违章行为，要求乙方承担违约赔偿责任及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务，包括但不限于安防、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供暖、供水等，并采取符合本协议约定的催缴催改措施；

10、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将整体管理责任转让给第三方；

11、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其它服务费用；

12、其他法律法规确定的权利及义务。(二)乙方的权利义务

1、接受甲方提供的物业服务，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议

2、遵守本物业相关管理规定；

3、按时向甲方缴纳物业服务费用及其它服务费用或代收代缴费用；

4、装饰装修所承租公寓时，遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定；

5、未经政府及甲方批准，不得以任何形式改变、损害本物业原有建筑主体结构和消防分隔等设施，不得以任何理由占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需使用共用部位、共用设施设备的，应事前书面申请，经甲方批准后方可在甲方监督下合理使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的给予赔偿；

6、按照安全、公平、合理的原则，正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

7、未经甲方同意不得将任何物件包括标牌、广告牌等安装、张挂在外墙和公共部位的墙壁上，不得利用物业从事非法活动，不得将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品带入、存放在本物业内；

8、乙方如按照公寓租赁合同约定转租公寓的，则在签署物业转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方，并确保转承租人在进入租赁区域前与甲方签订完成物业管理协议，否则乙方应继续承担本协议项下责任。乙方为转承租人承担物业管理协议项下义务承担连带保证责任；

9、法律法规规定的其他权利和义务。

第三条 物业服务费等费用

一、物业管理费

1、乙方按承租公寓的建筑面积缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定为每平方米每月

元人民币。

2、物业服务费中包含了以下费用

⑴管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ⑶物业管理区域清洁卫生费用； ⑷物业管理区域绿化养护费用；

⑸物业管理区域秩序维护、保安费用； ⑹办公费用；

⑺物业管理企业固定资产折旧；

⑻物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑼相关税费及物业管理公司合理利润;

⑽空调主机的运行维护及能源费用； ⑾双方商定的其它费用。

本物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费。

3、物业服务费计收时间为乙方接收承租公寓之日起。乙方应于本协议签订之日一次性预缴 个月的物业服务费。此后的物业服务费按

结算，乙方需在每个缴租期最后一个月的25日前缴纳下个缴租期的物业服务费用。如当天为法定假日，则缴纳物业服务费用的期限可顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任。



二、其他费用

1、乙方应按照独立计量核算并自行承担承租公寓发生的水、电、气等费用，并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。

2、乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付。

3、如物业服务费中未包含空调服务费用，则乙方应另行支付承租公寓的空调服务费用。空调服务费用按照该公寓建筑面积与本物业建筑面积的比例，对本物业发生的空调费用进行分摊计算，乙方应按照甲方通知按时向甲方交纳。



三、履约保证金

为确保乙方按照本协议约定支付物业服务费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于 个月的物业服务费作为履约保证金，和预缴 个月的物业服务费。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或滞纳金，甲方有权扣留全部或部分履约保证金冲抵乙方的前述欠费。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知后将保证金补足，否则按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在10个工作日内将保证金无息退还给乙方。

四、乙方可以以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付物业服务费用等费用，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日，所有付款发生的银行手续费用由乙方承担。

六、在征得甲方书面同意的情况下，乙方如需转租须缴清转租之前的物业服务费、能源费等各项相关费用。

第四条 代收代缴费用

受有关部门或单位及乙方的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费等代收代缴服务具体执行方式及收费标准按当地政府规定实行。

第五条 违约责任

一、甲乙双方应全面履行本协议。任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任。

二、非因甲方故意不执行本协议约定的物业服务造成乙方损失的，甲方不承担责任。

三、如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权中止或停止对其提供物业服务。

四、如乙方违反物业管理各项规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的甲方有权按本物业相关管理规定或本协议有关约定追究乙方违约责任，并有权中止或停止对其提供物业服务。

五、双方确定，甲方无需就以下原因所致损害承担责任：

1、因不可抗力导致的服务中断或物业价值的贬损；

2、因物业本身固有瑕疵造成的损害；

3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而临时停水、停电或停止共用设施设备的使用；

4、因非甲方责任造成的供水、供电、空调、通讯、有线电视及其他公用设施设备的中断、障碍及损失；

5、乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不到服务标准；

6、经本物业业主同意的工程改造或公寓调整导致的损害。第七条 紧急状况

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，甲方不承担责任，其它事宜双方按有关法律规定处理。

第八条 不可抗力

在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第九条 争议解决

本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商无法解决的，可向本物业所在地人民法院提起诉讼。

第十一条 其他

本协议一式两份，双方各执一份，自甲方签字盖章、乙方签字（自然人）或盖章（法人）之日之日起生效。

乙方承租公寓租赁合同终止时，本协议自动终止。但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。

附件

附件1装修管理手册 附件2营运手册 附件3消防责任书

甲方 乙方

授权代表 授权代表

年 月 日 年 月 日

第五篇：江总的构想

＃0

江总的构想

５８岁的江西明鑫企业集团公司总裁江方终于住进了医院。其实，早在一个多月以前公司卫生所的李大夫就曾向他建议，由于他的心律有点问题，希望他能够去医院治疗与休息一段时间。可公司让江总操心的事情实在太多了，他哪能安心住院呢？江西财经大学驻集团专家组组长林教授前天交来的一份关于明鑫集团兽药厂经营状况的调查材料引起了江总的高度重视。因为其中专门谈及明鑫集团兽药产业管理体制的改革问题。材料指出：目前集团内兽药产业不景气，兽药厂与发酵制品厂连年亏损，其中一个很重要的原因就是集团内部的兽药产业存在着严重的管理体制问题。如果要从根本上解决兽药产业的亏损问题，就必须彻底改组集团的兽药产业管理体制，调整其管理组织结构，并就此项改革提出了自己的方案。江总认为这份材料分析透彻很有见地。他觉得内部管理体制的问题也许并不仅仅存在于兽药产业，或许整个集团公司的管理组织结构都有问题。要使集团明年有较大的起色，调整集团的管理组织结构也许就是一项重要的前提性工作。但是调整集团的管理组织结构是一件非常复杂的事情。它不仅涉及集团组织机构增减并撤和各机构权责利重新确认的问题，还涉及到非常敏感的人事问题。江总最担心的是对集团管理体制动如此大的手术，是否真能达到预期目的，让集团目前停滞不前的经营状况出现明显的改观。他觉得这项工作事关重大，一定要慎重处理。他必须暂时摆脱总是缠绕在身的繁杂事务，好好静下心来周密地考虑一下这个问题。于是他决定接受李大夫的建议。

＃1

早晨，他未去公司上班，只给兼任集团办公室主任的总裁助理老张打了个电话，便让司机将自己送到省医院住院来了。

思索

次日下午，江总坐靠在自己的病榻上。他将刚才又重新浏览了一遍的那份专家组材料放在了床头柜上，心中开始回忆起集团的发展情况以及集团现行管理组织体系的形成过程。江西明鑫企业集团公司的前身是江西省农业厅下属的国营明鑫生物制药厂。原厂主要生产生物药品、兽药与抗生素原料，效益平平。１９８６年产值为２４６万元利润为３１万元。１９８７年投资建厂生产猪用饲料一举成功，当年实现利润就突破百万元。以后逐年直线上升，９９１年实现利润逾１０００万元。１９９２年６月经省政府批准，建立江西明鑫企业集团公司。１９９３年经国家审定为国家大型二类企业。集团现有职工１２００余人，产品涉及饲料、兽药、化肥、绿色食品等六个产业，在省内外共有生产经营企业和科研机构２０余个，自有资产总额达２亿余元，年利润最高时超过４０００万元，是一个集科、工、贸为一体的大型集团公司。１９９４年集团进入全国企业５００强行列，在江西省最大工业企业中排第１２位，在我国国有饲料企业中排第１位。这个辉煌发展过程的每一步都凝聚了江总的大量心血。

但是进入今年以后集团的经营却开始出现滑坡。现在已是１０月份了，集团的效益状况仍然很不理想。集团所属六个产业共十几家企业，除了饲料厂的盈利水平令江总满意外，其他好几个厂的利润都几近为零。

＃2

最令他头痛的是作为集团第二大厂的兽药厂还存在较严重的亏损。正是为了揭开这个谜，江总在两周前请江西财经大学专家组派人到兽药厂去看看。专家组的同志经过深入调查和研究，认为明鑫兽药产业的管理体制不能适应其发展，必须进行大的改革。这对江总震动很大。受此启发，江总则对自己提出了一个新的问题：整个明鑫集团的管理体制是否也到了应该改革的时候了？

客观地说，明鑫集团所采取的管理组织结构确实仍是一种比较简单的直线职能制形式。

在这种组织结构下，集团实行的是两级管理。上面是集团总部，下面就是各个工厂、公司或科研所等。工厂、公司、科研所之间的关系是并列的，它们均直属集团总部领导。江总知道这个体制几乎就是从过去明鑫生物制药厂时期沿用过来的。不同的只是厂部变成了集团总部，车间经过注册后成了法人企业。集团的所有下属企业充其量都只能算是利润中心。它们只负责产品生产与销售，完成总部下达的生产销售任务和利润（或减亏）指标，而在财务、劳动人事、固定资产与技术等无形资产的管理方面均无任何自主权。此外它们还要分担总部的全部费用。不过外地的子公司与联营厂其经营自主权要大得多。与分布在总部附近的集团直属企业单位相比较，它们在财务、劳动人事及固定资产处理等方面都拥有较大的自主权。这种简单的管理组织结构有它的优点，其中最为突出的就是有利于集团对下属各个单位的有效控制，另外也有一定的适用性。因为在集团内部的各个工业企业中，只有发酵制品厂是完全为本集团内兽药厂、生物药厂、饲料厂（有时也为食品厂）生产相关发酵制品，它们之间在生产经营上存在着内在的紧密联系。

＃3

而其他各厂在生产经营上都是独立的，彼此很少有生产经营联系与协作。就是包装编织袋厂与饲料厂之间也是如此。如果不是集团强调饲料厂只能使用本集团生产的编织袋，那么它们两家在生产经营上也是完全独立的。所以让所有企业都直属集团总部领导，在一定情况下也是可行的。但是它也存在许多不足，譬如不能适应产业差别和产品市场差别较大的企业集团内部实行专业化管理的要求，等等。

当然，对于专家组的那份材料，江总也有一点不同看法。他认为，在管理组织结构上，明鑫集团的饲料产业其实也和兽药产业是一样的。但饲料厂并未因此而亏损；反而成为集团的盈利大户，并使饲料产业成为集团的主导产业。为何如此？关键是在饲料产业中，饲料厂与饲料批发市场的关系不同。在饲料产业中，集团所属各饲料厂的产品都可在集团饲料批发市场销售，但这只占各厂产品销售量的很少一部分。每个饲料厂都不依赖集团饲料批发市场，它们都有自己的销售渠道网络，且大部分产品都是通过这个网络出售的。兽药产业则不同：集团中几个兽药厂的产品都全部集中于兽药批发市场销售。集团的饲料批发市场仅仅是集团饲料产业直接面对市场的一个窗口，而兽药批发市场则成为集团兽药产业所有产品通向市场的唯一大门。各兽药厂均未寻求自己的其他销售渠道。他知道，集团兽药产品的这种销售模式是自己当初决定的。这也许是自己当初决策的一次失误吧。

另外也有一个问题江总还把握不准，那就是那份材料提出的集团兽药产业管理体制改革模式。

＃4

那份材料建议把原集团的生物药厂、发酵制品厂、兽药厂和兽药批发市场联合起来组建成兽药总公司。兽药总公司作为独立的经济实体直接归属集团总部领导。生物药厂、发酵制品厂、兽药厂等均不再作为独立的经济实体，而只作为兽药总公司的下属分部等等。按照这个方案，总公司可能还要进行工商注册。而生物药厂、发酵制品厂、兽药厂和兽药批发市场四家法人企业，如取消它们的“独立的经济实体”地位就意味着要将它们注销。否则，它们作为法定的经济实体和纳税人就必须是独立的经济实体。如果整个集团都按材料提出的这种模式来改革，就可能意味着集团现有的十几个二级企业法人都将注销。这样做，下面的企业，尤其是饲料厂的同志未必愿意。当然自己也可能不很情愿。想到此江总无奈地摇了摇头。决策

经过三天的思考，江总最后认为，明鑫集团的管理组织结构必须进行调整，且在反复斟酌后确定了这次调整的四条基本原则：

第一，管理组织结构的调整应该涉及整个集团公司，而不应仅仅包括兽药产业。第二，外地外省的子公司、联营厂与集团之间的关系是否也包括在这次调整范围之内，视最后方案情况而定。如方案可行则把它们纳入调整范围；如方案尚有不足或大家意见较大，则将它们暂搁一边，待方案实施完善后再作考虑。

第三，调整后的集团管理组织结构必须有利于提高管理效率和各种信息传递与反馈，有利于明确各部门、各单位的责任、权限与分工协作关系，能够充分调动集团、企业等各方面生产经营的积极性与创造性。

＃5

第四，调整后的集团管理组织结构必须能够明显地改善集团管理目前存在的各种缺陷，使整个集团公司能有效地组织起自己的各项生产经营活动，各个企业单位以后的减亏增盈工作能够取得突出的成效。

有关集团管理组织结构调整的具体方案，江总准备在认真听取各位副老总、各企业主要负责人和公司聘请的各有关专家教授的意见以后再确定。

想到此，江总又着急了，再也无法安心住在医院里。他唤来了医生，请求出院了。问题

１、你认为明鑫企业集团的管理组织结构属于哪种类型？它具有哪些优点？又存在哪些不足？为什么？

２、你认为作为一个企业集团一般应采取什么样的管理组织结构形式？为什么？３、你认为明鑫企业集团是否有必要在总部与工厂之间加一“总公司”层次？为什么？４、你认为究竟该将总公司还是该将下面的工厂作为经济实体，还是两者都作为经济实体比较好？各种方案在生产、销售、人事、劳动、财务、税收等方面各将带来什么后果？为什么？

５、你能否根据案例资料为明鑫集团总裁江方先生设计一个新的明鑫集团管理组织结构框架图，并阐述你的设计思想？

６、你能否为新设计的明鑫集团管理体制中的某些管理组织（譬如某一管理层次的各个管理组织或某个纵向层面的管理组织)确定它们的职能、职责、权限及相互关系，或者确定部分主要管理工作的流程？

＃6

７、你是否能够在综合上述各个问题的基础上，为明鑫集团的江总提出一个比较完整的关于明鑫集团管理组织结构改革的文字方案？

＃7