第一篇：物业智能化
我国物业智能化调查及分析报告
我国物业管理经过几十年的探索和实践，目前已经开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期，在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。高新技术的应用，特别是智能化物业等一些系统的使用，将物业推向一个新的发展趋势。
一、智能物业的含义
智能物业又称智能化物业，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大厦，也包括智能化住宅和小区。智能物业是信息时代的必然产物，它是多学科、多种高新技术的有机结合，也是现代物业发展的一大方向。由于信息技术的飞速发展，目前尚难给智能物业下一个精确的定义。概要地说，智能物业是指拥有集成的楼宇自动化控制系统与现代通信网络设施，能对物业的保安、消防、环境等许多方面进行自动监控，能为用户提供信息传输便利和良好环境、具有高度综合管理功能的现代物业。
二、智能化物业的发展历程
世界上第一个智能大厦出现于1984年的美国。从此“智能建筑“的概念便开始在世界各地传播,并逐渐成为一种的新兴行业。几乎与此同时,“智能”的概念也传入了中国,但由于受当时科技水平和观念的限制,智能行业发展较缓慢。然而,1992年房地产热的兴起,带动了智能概念的推广,也推动了智能行业的发展。1996年后,中国智能的概念逐渐流行起来,智能行业与智能产品的生产、研究、技术和应用,都快速的发展起来。也正是在这个时期,捷顺公司与智能行业一起,以每年高于50%的增长率也迅速的发展起来了。捷顺公司就象是中国智能行业的一面镜子,真实的折射出中国智能行业的发展与现状。
近几年来“智能小区“的概念正在逐步的深入人心,成为住宅的发展趋势之一。而谈到智能小区,就不能不谈到广东,因为中国智能小区的序幕就是在深圳|拉开的。广东智能小区无疑是走在了全国的前面。由于电脑、英特网特别是IC技术的出现于介入,使智能行业有了相当大的发展,也让智能行业有了诱人的前景。在现代物业智能化发展中小区“一卡通'',智能管理系统,已被众多的房地产商接受,并在使用过程中发挥着重要的作用。以捷顺“一卡通”为例，2000年捷顺“一卡通”在深圳的市场占有率超过95趴在上海、北京等地的市场占有率也达到50%以上:在广州,捷顺的市场占有率60%以上。万科、碧桂园、祁福新村、雅居乐、中海、中远、合生创展这些著名的房地产商都与捷顺公司成了良好的伙伴。这些市场的反馈,证明了“捷顺智能小区一卡通”的价值所在。从一个侧面也反映了市场对“一卡通"的接纳和认可。有专家预言,今后20%－30%的小区将发展为智能小区。
三、智能化小区发展的趋势 科技的进步，生产力的提高，专业化分工都将导致物业管理向智能化得趋势发展。智能化是物业里面固有的一种硬件设施，它是利用现代化4c（即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术，通过有效的网络传输，建立一个由住宅小区综合物业管理中心与物业收费管理系统、安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统，为住宅的业主和使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的服务，为业主提供了一个理想的服务环境，来满足其要求。智能化住宅小区为物业管理提供了新得发展空间主要表现在物业以后的发展趋势，可以概括出四大特点：
1、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐等多项功能，同时，物业公司运用各种先进的科学技术和智能化手段来管理小区的日常事务，把住宅小区的狭小、封闭的空间变为触及世界的各个地方，走向世界的前沿。
2、网络化。目前流行家庭办公、网上购物、远程教育等与计算机网络化得现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅和住宅小区与物业管理的智能化。
3、人性化。智能化物业管理与智能住宅小区是息息相关的，物业公司运用智能化设备实施管理，是为了给业主提供方便，减小管理上的失误，这种种现象，都说明物业要充分考虑业主各种需要应该以人为本。
4、综合化。智能小区具有复杂的功能。这些功能涵盖通信、安防、物业管理家庭智能化等几个大方面，综合性很强。
具备四大特点的智能住宅与住宅小区的产生，给物业管理一个发展空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增添了许多新的、技术含量较高的管理服务内容，间接的提升了小区物业管理的形象。同时，物业管理的参与才能真正实现智能住宅与住宅小区的智能功能。
物业管理智能化系统是智能住宅与住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理智能化，就不能称为智能小区。另一方面没有物业的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备的管理，提供多种信息为我们服务，居民才能真正感到小区的智能，才能感受到生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。如智能化小区收费系统比普通的小区效率更高、内容更多，便于管理。主要表现在：
物业管理一些传统的收费项目，如房租、水电、煤气、暖气等的收费业务使用现金的收费系统而变的一目了然，如这些数据的采集，这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了业主。
四、我国智能化住宅小区的发展现状及问题
近年来，我国智能化小区建设有了迅猛发展，各地陆续出现了一些科技含量较高、实现了真正意义上的智能化的小区，其中不乏具有国际水平的杰作，如广州汇景新城、上海怡东花园等。总之，目前国内智能化小区的建设水平已有了长足的进步。但从总体上来说，由于各地之间经济水平差别较大，同时居民的经济能力也有较大差异，多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平，不可能实现完全的智能化。虽然各房地产开发商都在打着智能化的牌，但除了少数的中高级住宅区之外，由于经济和技术的原因，一般住宅小区还存在着很多问题，离真正的智能化建设还有一定距离，所谓“智能化”，在更多的成份上只是一种炒作。
目前我国智能化住宅小区建设中存在的问题是： 1.国产技术及产品落后
建设智能小区要有许多与之配套的技术及产品，但目前国内在智能建筑方面的产品几乎是空白。要建设高水平的智能化小区，只有从国外引进先进的技术。随着中国智能建筑市场的大规模高速发展，世界上此方面的著名品牌产品几乎已全部进入中国市场之中，无论楼宇自动控制系统、综合布线系统、消防系统、安保系统、通信系统、广播系统、闭路电视系统、车管系统等，均已成为外国名牌产品角逐的天下，国产的设备和系统力量十分微弱。这样一来，无论是从施工的进度还是技术适宜性方面，对国外依赖性很强。最近国内一些高科技企业，已看到智能住宅的发展势头，研制并开始推出专为中国家庭设计的新一代智能住宅有关产品，不仅填补了国内空白，而且为我国的智能住宅建设提供了积极的支持。智能住宅产品的国产化是今后的一个重要发展方向。
在系统集成市场上则是另一番景象。除少数国际上著名大企业从事系统集成工程的业务以外，绝大多数的是中国的企业。通过几年的锻炼，有一些中方企业已形成了具有相当规模、拥有雄厚的技术力量(人才与装备)、资金殷实、信誉良好、业绩突出的中型和中型以上的企业。
2.能源及材料消耗过多
过去十多年里，中国建筑的发展不注意节约能源，过于注重外观和排场。目前中国的建筑能耗约为欧洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所带来的污染也很大。因此，今后中国建筑科技发展的主要任务是在节约能源消耗、减少污染的同时，创造舒适、健康的居住和城市环境。
3.对“智能化小区”的认识误区
早期智能化小区很多都盲目地照搬智能大厦的那一套，过于强调电视监控、电子巡更、车辆出入、楼宇对讲等园区智能化方面的内容。但在住宅小区中，园区智能化只是基本的、必备的生活条件而已，在日常生活中并不易体会到它的存在，家庭和物业管理的智能化才能引起住户的共鸣。对于一些中低档住宅小区来说，过于强调这些内容而忽视生活方面的智能化内容，只会打造出一个好看的外观，造成高成本低效用的资源浪费。很多人，包括开发商和买主，对智能化小区理解得仍不够透彻，或者是由于利益的驱使，目光只停留在建筑本身的硬件建设上，而对其它的软件如智能化服务不够重视。
4.智能化物业管理和社区服务跟不上
目前小区智能化的主要内容已形成了安全、园区、网络的基本格局，但与安全、网络等硬件建设相比起来，物业管理及社区服务等软性建设仍然相对滞后太多。
五、解决我国物业智能化发展中的问题的措施和建议 1.智能化住宅小区建设应遵循以人为本的原则
住宅最要紧的是居住的舒适方便程度，小区建设应当在这方面多下功夫，而不能将其延伸为高度自动化和现代化的办公室。住户更多着眼的，是网络接通后的信息源建设和提供的服务功能建设，因此，物业管理和社区服务的智能化应是小区智能化的重点。也有些智能小区过分强调安防，安装了太多的摄像机，使小区居民感觉生活得不自在，个人隐私得不到必要的保护和尊重。
与其它国家相比，中国家庭成员结构比较特殊。在现时的中国家庭中，三代同堂是比较普遍的，祖孙三代同居一室，老少间的生活需求各不相同。这就需要同一幢住宅中为不同年龄层的人同时提供相应的服务。我国不久将进入老龄化社会，老人们的生活料理、医疗服务、娱乐生活、休闲健身、活动空间等都必须得到很好解决。另一方面，由于国家提倡计划生育，大部分家庭都只有一个独生子女。因此，家居中独生子女的生活、教育、娱乐需求又成为中国智能小区建设中最为突出的特色。
2.智能化住宅小区建设要注重经济实用原则
住宅小区建设直接面向普通百姓，因此必须考虑到普通住户的经济承受能力。智能小区的经济承受能力远低于智能大厦，必须采用成熟的技术和标准化的产品来构建其智能化系统，并尽量节约成本，而不应采用处于实验阶段的超新技术，以免技术的不稳定带来住宅质量问题和经济浪费。目前不少智能小区致力于小区电子银行、小区虚拟商场。事实上，小区受到人口和规模的限制，其负担的功能和职责是十分具体和有限的，配套设施过于庞大，就难以实现经济规模和经济效益。
此外，节能和环保也是国内建筑业界应当重视起来的一个问题。在今后的建设中，应当把节约能源和减少污染当成大事来抓，这也是今后国内建筑科技发展的主要任务。
3.要从管理入手，解决好有关行业间的协调问题
智能化产业是个跨多个行业的项目，涉及邮电、消防、安保、广播电视、计算机、自动控制、公共卫生等多个部门，从立项、设计、施工、装饰、物业管理，涉及的行业大多都是相对独立，法规、标准各自独立。要想解决好这个问题，必须从管理入手，在相关部门间做好协调，在跨行业的管理问题上加强联络和协商，制定跨部门的管理规定，共同探讨发展的课题，促进行业的进步。同时，还需要提高行业自律，提升自身业务水平，使小区的智能化功能得到充分利用。4.智能住宅小区要适应住宅建设理念的转变
最近几年来，我国住宅建设的理念发生了剧烈的变化，在不同的理念下，住宅形态有很大的差异，使得住宅小区的关联方式也发生变化；同时也给住宅小区不同条件、不同级别的智能化带来了课题。舒适化生活、多媒体通讯、智能家庭控制系统、智能化物业管理之类的技术方案，应该紧密结合各种住宅的形态，有特色地进行实施，建设有中国特色的智能化小区。
第二篇：物业项目智能化方案
文章标题：物业项目智能化方案
名都广场智能化方案
××投资开发有限公司开发的名都广场项目，我们受开发公司项目工程部委托对该工程中的智能管理系统进行评比、比较，此次参与工程设计并制作工程项目介绍的单位有：××阳光智能化开发有限公司、××卓茂科技开发有限公司、××设备开发工程公司、××南自信息技术有限公司等四
家专业智能化系统开发公司，从四家公司制作、提供的系统设计、介绍光盘来看，四家公司分别对名都广场的智能化管理系统提出了各自的方案，具体详见方案对比表。
从我们对现在管理的大厦的经验看，名都广场职能化系统应包括：
1、可视楼宇对讲系统
系统包括管理主机、室外门口机、室内分机三个主要部分组成。要求系统性能可靠，功能完善，调试、维修简便，产品外观新潮，可实现三方、多方通话、楼宇对讲、图像监看、中心综合管理等。同时系统还应能根据用户需要增设门磁、红外、烟感、瓦斯探头等家庭安全防范功能，提高系统功能道德扩展性并能连接电脑中心，实行整个大厦的集中管理。
2、闭路电视安全防范系统
系统可采用目前较为流行的视频切换、录像、监控系统，一方面该系统较为可靠，另一方面技术较为成熟。
闭路电视监控系统应涉及到地下停车场、大厦主要出入口、电梯轿厢、公共过道、各楼层电梯厅等处，保证能够全方位、全天候的监控整个大厦的人员、车辆的出入等情况。
3、公共设施管理系统
该系统主要考虑对大厦关键部位设备设施的远程监控，保证重要设备的正常运行。
系统包括：电梯运行状态监控、生活水泵运行状况监控、生活水箱液位监控、各楼层配电箱总电流情况、消防设备、设施运行状况等。
该系统可考虑与多表远程抄表系统合并。
4、多表远程抄表、收费系统
该系统主要考虑大厦内水、电、煤气的远程抄表、收费，减少物业管理过程中每月水电气抄收工作对高档住宅住户的影响，为住户创造舒适、宁静的生活空间和环境，同时又能够减少水电气收费工作量（一卡通系统）。
5、停车场管理系统
停车场管理系统应包括：汽车、自行车、摩托车等，涉及住户自备车辆、社会车辆、其他车辆等的管理。系统应具备方便、使用、安全、可操作等特点，停车收费管理应考虑操作简单、快捷。汽车停车同时要考虑车位安排、调度、满车位等情况的计划、预警、告示功能。
6、家庭安全防范系统
家庭安全防范系统应包括：火警、防盗、防有毒气体（煤气等）、防破坏等功能，确保住户家庭的安全。该系统可考虑与楼宇可视对讲系统合并。
7、电子巡更系统
电子巡更系统是物业管理工作中对安全护卫工作实施有效检查监督，保证物业管理工作始终处于可控制的状态，确保大厦安全、可靠运转。
8、物业管理系统
物业管理系统应包括：住户资料管理、收费管理、设备设施管理、安全保卫管理、物业其他活动管理等。同时可考虑大厦多媒体服务、有偿服务等项目。
智能化管理系统方案对比表序号方案名称单位阳光智能卓茂科技设备开发南自信息技术1周界防越报警系统√√√2电子巡更系统√√√3闭路电视监控系统√√√√4可视楼宇对讲系统√√√√5家庭安全报警系统√√√6出入口管理系统√√7背景音乐紧急广播系统√8三表远程抄表系统√√√√9停车场管理系统√√√10一卡通系统√√11公共设施管理系统√《物业项目智能化方案》来源于feisuxs，欢迎阅读物业项目智能化方案。
第三篇：物业智能化管理问题原因分析与解决
技 师 专 业 论 文
职业（工种）：智能楼宇管理师
论文题目：嘉创物业智能化管理问题原因分析与解决
姓 名： 身份证号：所在省市：所在单位：申报等级：准考证号：培训单位：鉴定单位： 完成日期：于国峰 天津市
天津嘉创物业服务有限公司 二级技师（国家职业资格二级）
北京市第51职业技能鉴定所 2013年 3月25日
I
[内容提要] 我们要利用现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术和现代图形显示技术(即4C技术)制造出智能防盗保安系统,各子系统独立发挥其功能,熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类楼宇智能设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，技术人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。
[关键词] 智能化 设计 维护 管理
I
目录
一、从地产公司建设方面来说，存在问题...............................................................2
1、没有统一协议..................................................................................................................2
2、设计没有特点..................................................................................................................2
3、产品没有品味..................................................................................................................2
4、产品无法互换..................................................................................................................2
二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题...................................................................2
1、缺乏维护任务..................................................................................................................2
2、技术体系不健全..............................................................................................................2
3、无法升级和增值..............................................................................................................3
4、不重视图纸、资料验收..................................................................................................3
三、从业主使用角度讲，常见问题。.......................................................................3
1、门禁系统故障..................................................................................................................3
2、紧急按钮、红外幕帘故障..............................................................................................3
3、消防感烟探测器故障......................................................................................................3
四、智能化小区物业管理出现问题原因分析...........................................................3
1、重复建设资源浪费..........................................................................................................3
2、没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中..........................................4
3、缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护..........................................................4 五、智能化小区物业管理问题的解决方法.............................................................4
1、避免出现冗余..................................................................................................................4
2、熟悉情况、加强维护保养..............................................................................................4
3、结合实际、降耗节能......................................................................................................5
4、系统配置要合理，真正的实用，符合实际..................................................................5
六、结论.......................................................................................................................6
前言
目前我嘉创物业公司在管辖区朗月轩项目、星月轩项目、名句花园项目、汇津写字楼项目共四个管辖区中智能建筑和园区智能化存在的问题进行总结分析，虽然四个项目都采用智能化小区管理，应用上也只是将先进硬件单一拼凑并不能充分发挥出其作用，所以要使物业的软件与硬件有效结合真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒适与丰富多彩，物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统。需了解各种设备的运行状况，加强设备保养的运行，并可根据分析智能化设备故障原因，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。
嘉创物业智能化管理问题原因分析与解决
一、从地产公司建设方面来说，存在问题
1、没有统一协议
智能化产品形成各自为战的局面，因此园区内各个子系统都需要单独铺设线路，为日后维护埋下了隐患。据工程技术部统计，目前朗月轩项目智能化运行故障较为频繁，整体运行的不足60%，大多数设备处于瘫痪或半瘫痪状态。
2、设计没有特点
各种智能小区与智能建筑方案千篇一律，智能化从概念变成产品的堆砌地，没有有效地集成。
3、产品没有品味
为了具有价格优势，生产厂家极力压低价格，开发商过重考虑项目建设的运营成本，全然不顾产品的品质，往往用了一二年就坏掉了。
4、产品无法互换
由于协议的不统一使得运营管理公司不得不接受产品厂家售后服务的制约，价格、态度、技术、升级、维修都成问题。小区业主也不得不接受开发商配置的如可视对讲等产品，而无法像买电视机一样选择自己喜欢的产品。
二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题
1、缺乏维护任务
是物业公司无法承担维护任务。由于物业管理公司成本控制和人员素质问题，其无法整体接手智能化系统的维护，这也是造成系统瘫痪的一个主要原因。
2、技术体系不健全
没有关于智能化系统的运营体系。智能化系统虽然有十年的建设历史，但是由于技术体系不健全，没有类似电信的强制性的技术标准，所以还没有一个运营体系出现来运行维护智能化系统。
3、无法升级和增值
智能化建设不能提供适应业主需要的持续的功能提升和增值服务。由于系统在设计之初是一个确定的系统，无法形成各子系统融合的集成结构，因此无法升级和增值。
4、不重视图纸、资料验收
在小区监控系统上。现在各管辖项目都安装了闭路电视监控系统，但是有相当一部分摄像头无信号，因接管验收时没有完整的竣工图纸很难查找到原有综合布线、拓扑结构，不能及时有效的地排查故障故障原因。
三、从业主使用角度讲，常见问题。
1、门禁系统故障
现在各管辖项目都安装了门禁系统，但是朗月轩项目、名句花园项目小区由于门禁系统功能不够强大，常规安装方式不牢固。在使用过程由于过力或非正常使用时，使门磁反复脱落，没有正常把控入楼栋出入口，失去了门磁的真正作用。
2、紧急按钮、红外幕帘故障
业主室内的增值服务上。像煤气泄漏、紧急按钮、红外幕帘属于增值服务，但很多业主都没有采用、大部分业主装修时均自行拆除终端设备并与封堵掩盖。部分业主拆除后导致传输线路接头短路、连线等导致主控中心长期报警。
3、消防感烟探测器故障
业主装修作业时产生大量烟雾，走廊处烟感安装位置较低，搬运超长物体时磕碰，导致探测器脱落和损坏。
四、嘉创物业智能化管理出现问题原因分析
1、重复建设资源浪费
这些问题的出现，使得我们的智能化建设浪费了不少的资源，大量的有色金属埋在地下成为垃圾，大量的已建成的系统处于瘫痪或半瘫痪状态，目前四个项目几百万的投资在不加强维修养管有可能在未来化为乌有，这一切都背离了绿色建筑体系的基本要求。
2、没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中
出现以上问题的原因是多方面的，但是其中重要的一点就是没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中。网络技术发展很快，其传输速度和质量都足以承担园区智能化系统对数据传输的要求，实现小区的各子系统协议融合，并从底层做到互联互通，这样就比较容易地实现系统集成。
3、缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护
再问题出现后其最为重要的一点就是很多智能化产品使用一段时间后，往往会因缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护，导致系统运行不畅。时间一长，致使故障累积增多，导致大量设备瘫痪，这需要厂家或物业维保技术人员及时为用户提供本地化的、现场的服务。发现一例解决一例。
五、嘉创物业智能化管理问题的解决方法
1、避免出现冗余
什么样的楼盘配备什么样的设备，避免出现冗余，这就是运用智能化先进科技理念，要把智能化系统与现实，业主文化背景和人们的生活水平等，智能化系统不能超出业主的功能需求，避免浪费。对系统产品进行全面了解分析，使其投入使用后更便捷。最重要的是把先进性和普及性，实用性和经济性有效地结合起来，提高物业的经济价值赋予整个家居生活新的方便，舒适，智能。
2、熟悉情况、加强维护保养
首先熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，工作人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。其次对设备进行维修保养，保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持做到对设备用好、修好、管理好，对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，还要对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。
3、结合实际、降耗节能
物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。另外一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到“以人为本、提高员工综合素质”树立质量服务意识，提高员工业务技能。
4、系统配置要合理，真正的实用，符合实际
中心控制室位置首选在小区中间一层为佳。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工的集成商来完成智能化系统项目。应严格按规范要求进行施工，如智能化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条综合管道中。
监控中心控制室位置与物业管理中心较远或不在同一建筑设置时，应考虑从监控中心控制室通往物业管理中心增设一条视频输出线路，使物业管理人员在控制中心发现突发事件时可将视频信号实时传输到物业管理中心，可是管理主管人员随时掌握事态发展情况，并做到及时有效地判断。
六、结论
由此可见，要真正实现小区智能化管理，在嘉创公司智能管理上需加强应用智能设备使用创新。现已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式．而应秉承以人为本 的经营原则，合理的安排人员，做好智能化设备设施的维修保养，结合实际使用智能化产品保障信息的安全，认识到高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中所起到的不可替代的作用．将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上，再结合小区的实际情况进行小区的日常物业管理，为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围．进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。物业管理从业人员不仅要有职业道德和职业修养，还要加强对智能设施设备安全使用方法的学习，做到人员适合岗位，岗位智能设备安全使用。参考文献：
[1] 陈龙.《智能小区及智能大楼的系统设计》.北京：中国建筑工业出版社，2001.[2] 陈瑞武.《智能建筑》.北京：清华大学出版社，1999.[3] 杨卫东.《网络系统集成与工程设计》.北京：科学出版社，2002.[4] 沈瑞珠.《楼宇智能化技术》.北京：中国建筑工业出版社，2004.[5]《天津市住宅建设智能化技术规程》.天津：2000年公布 DB29-23-2000
专业论文作者：（签字）
2013年3月25日
第四篇：楼宇智能化
楼宇智能化
一、简介 楼宇智能化系统一般包括以下系统：综合布线系统、计算机网络系统、电话系统、有线电视及卫星电视系统、安防监控系统、一卡通系统、广播告示系统、楼宇自控系统、酒店管理系统、物业管理系统、智能楼宇管理系统（集控平台）及数据中心机房建设等。
二、分类
1、综合布线系统
结构化综合布线系统是整幢大楼的“神经系统”，是网络、通讯等系统的基础。大楼结构化布线采用光纤作为主干（电话主干使用大对数线缆）、超五类或六类双绞线到房间，提供网络接入。
2、网络系统
在综合布线基础上构建网络系统，提供系统桌面100/1000Mbps接入，在公开区域部署无线网络，可以提供整个楼宇内无死角的网络覆盖。在网络系统上可以部署多种网络应用，如办公系统、各种管理系统、视频点播服务（IPTV）、IP电话等(如Anychat音视频)。在网络中心建设互联网出口，配合安全设备和计费系统，可为楼宇内各种用户提供互联网接入服务。
3、电话系统
利用综合布线的基础设施，配置大容量程控交换机，可以为楼宇内用户提供电话、传真等通讯服务。楼宇内移动信号覆盖一般由移动公司在楼道内安装信号放大器来实现。
4、电视系统
整个大楼接入有线电视网络，并建设自己的卫星电视接收系统，可以为楼宇内用户（酒店、公寓等）提供电视服务，如需收费，可配套建设卫星电视计费系统。
5、安防监控系统
安防监控系统包括视频监控系统、入侵检测系统和巡更系统。视频监控系统在重要部位（楼宇出入口、电梯、楼道等）安装摄像机，实时监控并录像，建设安防监控中心，派专人进行监控和管理。入侵侦测系统是在重要部位部署入侵探测器，防止非法入侵。巡更系统是安保人员定期按照计划线路进行巡更，记录巡更情况和结果。
6、一卡通系统一卡通系统包括门禁、考勤、消费、身份管理等多重功能，可根据需求进行部署。一卡通系统还可以和酒店管理系统、停车场管理系统、电子巡更系统等相结合，实现业务的拓展。一卡通系统最根本的需求是“信息共享、集中控制”，因此系统的设计不应是各单个功能的简单组合，从统一网络平台、统一数据库、统一的身
份认证体系、数据传输安全、各类管理系统接口、异常处理等软件总体设计思路的技术实现考虑，使各管理系统，各读卡终端设备综合性能的智能化达到最佳系统设计。
7、停车场管理
车辆门禁，采用了车辆自动识别技术，系统自动识别车辆身份，出入场不用取停车卡。而传统停车场管理，则是以停车卡作为车辆身份标识，车辆入场人工取卡，车辆出场人工收卡。车辆门禁在车场管理中应用比较广泛，包括不收费管理或者是定期收费进行管理两种方式。智能车辆门禁管理系统，是利用高度自动化的机电设备和计算机技术对机关、单位、社区、停车场、汽车场站、货场等进行安全、有效的管理。由于尽量减少人工的参与，从而最大限度的减少人员费用和人为失误造成的损失，大大提高整个停车场的安全性与使用效率。系统采用先进的RFID识别技术和高速的视频图像存储比较相结合，从而对车辆进行有效的识别。车辆出入大门不必停车，只要是安装了有效的RFID识别卡的车辆，道闸档杆或电动门就会自动打开，摄像机会对每一台出入车辆进行拍照或录像，后台计算机会准确记录车辆出入的相关信息，从而实现完全的自动化。同时，由于实行计算机管理和全球惟一代码识别，对每台车的身份、考勤、缴费情况等实行自动管理。
8、广播告示系统
广播系统可用于播放背景音乐、通知和应急广播。告示系统用于视频信息发布，在门厅、大堂、电梯间等地配置告示屏，播放宣传材料、广告和公告信息等。
9、楼宇自控系统
本系统对建筑物大多数机电设备进行全面、有效的监控和管理,如对空调系统、冷冻机组、变配电高低压回路、给排水回路、各种水泵、照明回路等等的状态监测和启停控制,对变配电高低压回路、电梯系统的状态监测和故障报警。
10、酒店管理系统
酒店管理系统一般包含预定接待、帐务处理、客房中心、报表中心等功能模块。酒店管理系统优秀的酒店管理软件能显著地提高酒店的服务水平和工作效率，规范酒店的业务流程，帮助酒店管理者及时、全面地了解经营信息，做出更加准确的决策，从而有效地提高酒店的经营效益。
11、物业管理系统
实现对公寓住宅、商场部分进行房产管理、客户管理、综合服务、安全管理、服务管理、租赁管理、车辆管理、入住管理、资产管理等一系列操作，大大的提高了物业的工作效率，现能体现出现代化公寓小区的智能化管理水平和先进的管理思想。
12、智能楼宇管理系统（集控平台）
智能化集成管理系统可将楼宇各个智能化系统进行集成，实现资源的优化配置和信息共享，实现对整个智能化系统的全局管理，最大限度地实现各个子系统之间的联动控制功能。
13、中心机房
中心机房是指存放各系统核心设备（核心网络设备、安全设备、服务器和存储等）的专用安装场所。其对温度、湿度、空间等有较高的使用要求。
14、IC卡电梯门禁
电梯门禁是门禁系统的一个分支，可以对电梯乘坐人员进行控制和管理，防止闲杂人员任意乘用电梯出入管制区域，从而提高管制区域的安全管理水平。电梯门禁识别方式主要有：刷卡识别、密码识别、生物识别；电梯门禁实现功能：通过在一层的门禁模块，实现对一层电梯轿厢呼叫按钮的控制，呼叫电梯。比如凭卡乘梯，每张卡能到达的楼层，由物业管理部门发卡时指定。持卡人在指定的楼层无需再进行按键选择，即可召唤电梯，停靠所要到达的楼层；在非指定的楼层既不能召唤，也不能停靠。
15、安防监控系统
安防监控系统是应用光纤、同轴电缆或微波在其闭合的环路内传输视频信号，并从摄像到图像显示和记录构成独立完整的系统。它能实时、形象、真实地反映被监控对象，不但极大地延长了人眼的观察距离，而且扩大了人眼的机能，它可以在恶劣的环境下代替人工进行长时间监视，让人能够看到被监视现场的实际发生的一切情况，并通过录像机记录下来。同时报警系统设备对非法入侵进行报警，产生的报警信号输入报警主机，报警主机触发监控系统录像并记录。
第五篇：楼宇智能化
对楼宇专业的理解
从事智能化建设半年有余，对楼宇智能化有一定了解，我主要接触的是楼宇对讲、安防监控、企业一卡通、综合布线、网络工程等
楼宇对讲就是指我们家的门铃系统，我们常说楼宇对讲、可视门铃、可视对讲、对讲门铃等几个词语，都是同一个意思，既指一套访客对讲管理系统！严格的来说楼宇对讲就是一套访客管理系统，他是一套包含软件、硬件及售后服务的人性化管理访客操作系。
楼宇对讲分为四个阶段：
1、第一代楼宇对讲 [单一对讲（4 n型）]
2、第二代楼宇对讲 [单一可视对讲（总线型）]
3、第三代楼宇对讲 [多功能的可视对讲（局域网型）]
4、第四代楼宇对讲 [自由自在的可视对讲（英特网型）]
在智能建筑领域发展的话，我概括可以有3中类型的企业；1是以施工为主的单位，在这种单位里需要积累施工方面的经验，对施工的流程进度要了如指掌，还要对产品的参数、类型精通，什么样的产品使用于什么场合，方案的制定，工程的投标等。2是设计单位，这就要求你对原理性的东西要了解，例如做电气设计，你要首先做负荷计算，再选择导线截面积，再确定产品，最后在用CAD图的形式反映在图纸上。3是厂家单位，这就要求你对软件和硬件了解的多些，硬件方面你要学好电路、模数电，最好学会用FPGA编程，在软件方面学好C++。
楼宇专业培养目标是物业管理、建筑设计、楼宇工程、职业培训等。主要掌握对配电与照明系统、消防系统、闭路监控系统、对讲系统、一卡通系统的相应知识与技能。对从事智能化建设的人士打下良好的基础。
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