第一篇：关于物业管理服务费用的构成及
关于物业管理服务费用的构成及 设施设备维护备用金的使用说明
物业管理费的构成：
物业管理服务收费，是根据物业管理企业所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等情况，以以支定收的原则采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定的收费标准：
（１）包干制
是由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
（２）酬金制
是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
一．物业管理服务成本和物业服务支出的构成
（１）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费。（２）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（３）物业管理区域秩序维护费用。（４）物业管理区域绿化养护费用。（５）物业管理区域清洁维护费用。（６）办公费用。
（７）物业管理企业固定资产折旧费用。
（８）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（９）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。
1、管理：根据星朗名都商住两用混合的设计，硬件设施的条件，公共区域的共有性，无法达到封闭监管的条件，将来的人流量，公共区域任何人都可借故滞留，管理公司根本是无法做到封闭监控管理，加之地区的差异、业户对管理成本费用担负的能力都是极大问题，故星朗名都整体物业的管理只能是采取一般性管理（开放管理）。
2、管理服务费用：星朗名都建设是一个整体，一个管理区域，根据法规一个管理区域只能有一个管理企业，一个业委会，故管理服务费的成本核算将是整个区域的物业结合其特点、价值、用途综合核算，而物业正常运作产生的其他公共费用则分区、分点遵循谁受益谁分担，通过大会（业主）讨论公平合理的原则于业主担负。根据星朗名都商业、住宅面积的比例，要达到后期的正常管理运作，商用（包括办公）管理费不底于1元，高层住宅将达到0.8元,多层住宅0.55元以上。
二．根据星朗名都商业物业管理的类型：
（1）、从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型；同时也有封闭式的购物中心型。
（2）、从功能上来分，有综合性的专业购物中心；也有商住两用型的综合大厦。
（3）、加之现在商业广场现行的经营模式租售掺叉，物业公司和开发商签订《前期物业管理合同》，给租户的就是租赁协议，协议应当包括相关管理合同内容，并取得承租人的确认。因此对星朗名都商业物业的管理费用的标准也就不能做到统一，只能根据各区域的设计、经营特点，和享受服务的内容以及管理公司维持整个区域正常运作成本核算，为体现管理费的公平合理具体方案如下：
1、商住两用型的街铺，因其享受的管理服务有限，故管理费不同纯商业物业管理费一致，如A、G、F、B、H、K、L、J、C区街铺可定每平方米1—2元。
2、广场商铺属于敞开式的市场和广场型，公共区域多、大、集中，商业市场气氛浓厚，人流量大，管理任务重，故物业公司在管理上的投入相对要大的多，如人防的大量投入，保洁的全天侯跟进，各种专业人员的配备多、设施设备的使用频率高维修率也高，商户享受的服务也多，管理成本就自然要比以上类型物业费用高，因此星月广场除外围街铺外管理费可暂时定每平方米2—4元为宜（不含公用水电等费用）。
3、综合商场也称公共性商业楼宇。与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括金融、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。
4、封闭式的购物中心型，从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理任务重，供电、监控、消防、给排水、交通管理等各系统维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，环境卫生绿化等管理要求都特别的高，因此管理费相对又有所不同一般每平方米不少于4—6元（不含公摊水、电等费用）。
二、设施、设备维护备用金的收取及使用说明： 星朗名都建设为一个整体，所有公共设施，设备均紧密相连，如供水、供电、消防、排水、排污、电梯等其公共性都属于共用、共享范围。从有利于招商销售的考虑目前的管理费核算标准根本不足以维持物业的正常运作，故在目前的收费标准中另外增收设施、设备的维护备用费用以确保所有的设施、设备在出现故障的紧急情况下有足够的资金予以维修、更新、改造就再所难免。在该笔备用金的使用过程中亦有严格的使用和管理程序，所交每户业户公司均为其建立有单独的帐户，在急需的情况下，先将出现故障报修原因内容、所需材料、工程报价等费用预先以通知形式公布，再行施工，产生的费用张贴发票再分摊于受益业户（无论是购租户均等同），于所交备用金中扣除。若在其物业使用权属期间未产生该费用，或者有剩余，均在其退出其物业使用权属时无息退还余额部分。
第二篇：物业管理服务费用
物业管理服务费用
第十四条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，即由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下： 高层住宅：1.2元/月/平方米
办公：2.4元/月/平方米
商业物业3.6元/月/平方米
以上物业费用未包括物业公共部位、公共设施设备及公共责任保险费用。
1、电梯费
高层住宅：
一层0.2 元/月/平方米
二层0.3 元/月/平方米；
三层以上（含三层）在二层基础上每增加一层加 0.01 元/月/平方米（最高至0.5元/月/平方米）。
2、机动车及非机动车停放服务费用依据物价部门批复价格执行。
3、自用部位的水、电、土建维修服务费用依据市场价格执行。
4、代收代缴费用：
（1）水费：基础水价+损耗+二次加压费用。基础水价随国家定价调整而调整。
（2）取暖费：按《商洛市居民住宅区供热价格管理暂行办法》和其他相关规定，根据小区实行成本核算收取。
（3）垃圾费：居民 6元/月/ 户，办公及商业用房：按政府相关文件规定交纳。
（4）物业公共用电及配电室设施设备损耗用电：按实际用量由业主共同分摊。
（5）上述费用标准如发生政策性调整，按有关政策规定执行。
（6）其它代收代缴费用，根据同地区市场价格执行。
第三篇：物业管理服务费用成本测算
物业管理服务费用测算
根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：
一、经费测算的原则及说明；
二、经费测算：
1、人工成本；
2、行政办公费；
3、设备设施维护费；
4、公用水电费；
5、清洁绿化费；
6、保安费；
7、固定资产折旧；
8、开办费摊销；
9、不可预见费；
10、管理者酬金；
11、税金。详细测算书内容如下： 第一节 经费测算的原则及说明
一、测算的依据
(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
二、经费测算的原则
(一)遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则
针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三)“零预算”原则
物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。
(四)管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明
(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。(二)有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号 职 务 月薪 备 注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600
2、物资装备的摊销
物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。
3、开办费摊销
开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。
5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。第二节 经费测算
经费测算总表（单位：人民币元）序号 项 目 测算依据 月支出 备 注 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67 设备设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00 公用电费 按经验数据测算 23,500.00 公用水费 按经验数据测算 4,200.00 清洁费（设施材料）详见清洁费测算明细表 10,233.00 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00 保安费 详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中 9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计
206,748.03 227,705.30 12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计
245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理费(不含电梯分摊）69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下： 房 型 系 数 管理费标准（元/平方米.月）备 注 A 1.143 4.0
B 1.057 3.7
C、D 1 3.5
E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月
（一）人工成本测算
序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注 1 工资
(1)中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000
(2)品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500
中心经理助理
(3)安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800
(4)工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000
(5)清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800
(6)高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400
(7)会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400
(8)出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200
(9)维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400
(10)安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300
(11)安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000
(12)清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000
(13)绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800
(14)小计 94 87,600 三费一金
(1)福利待遇
工资总额x 8% 7,008.00
(2)培训费
工资总额x 8% 7,008.00
(3)工会费
工资总额x 2% 1,752.00
(4)社会保险费
工资总额x 20% 17,520.00
(5)教育基金
工资总额x 1.5% 1,314.00
(6)小计
34,602.00 合计
122,202.00
（二）行政办公费
序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注 1 办公用品、低值易耗品
（1）管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00
（2）操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00
小计 90 人
600.00 通讯费用
(1)固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00
(2)移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00
小计
1,350.00 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00 服装费用
(1)管理人员服装 13 套 900 11700 975.00
(2)维修工服装 7 400 2800 233.33
(3)清洁绿化工 34 270 9180 765.00
(4)保安员 43 1000 43000 3583.33
(5)小计
66680 5556.67 合计
14,406.67
（三）设施设备维护费
序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出
备注 1 电梯维保费 8 台 600 12 4,800.00 不记入总费用
电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用
电梯保险费 8 台强电系统维护费
2,000.00
(1)高压供电系统
屏
(2)低压供电系统
屏
(3)备用发电机维护费
台
小计
2,000.00 给排水系统维护费
800.00
(1)给排水水泵维护费
台
(2)给水水管维护费
(3)排水水管维护费
(4)消防水系统
消防箱
套
小计
800.00 室外景观绿化水维护费
500.00 游泳池维护费
200.00 消防系统维保费
500.00 弱电系统维护费
2,500.00
(1)消防弱电系统维护费
(2)控制中心维护费
(3)保安监控系统维护费
(4)防盗报警系统维护费
(5)巡更系统维护费
(6)IC卡门禁统维护费
(7)停车场系统维护费
小计
2,500.00 建筑本体维修费
/ 设备维修零星材料费
600.00
小计
9,600.00 不可预见费 4%
384.00 合计
9,984.00
（四）公用水电费
序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注 1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00
合计
27,700.00
（五）清洁费 序号 项目 计算方法 月支出 备 注 1 基本清洁费
(1)清洁人工费 / /
(2)工具/材料费 综合测算 2000 清洁设备折旧费(5年分摊)清洁工具 1333
总价80，000元 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500 室外水景清洁费 每月清洗1次 1000 化粪池清理费 每一年清洗2次 400 消杀费 综合测算 1000 总计
10,233.00
（六）绿化费
项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注 绿化费 41400 M2 0.42 数量 x 单价 17,388.00
（七）保安费
项 目 计算方法 月支出 备 注 日常耗材、装备保养 综合测算 400.00
（八）固定资产折旧
序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注 1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17 合计
1,397.50
附表：固定资产清单
(一)行政办公设备
项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注 会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00
大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00
复印机 1 台 15,000.00 15,000.00
内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00
数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00 小计
74,000.00
(二)工程设备
项 目 数 量 单位 单价 金额 备注
200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00
备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00
台钻 1 台 2,500.00 2,500.00
小计
9,850.00
合计
83,850.00
（九）开办费摊销
序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本 2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按（80%）5年摊销 3,036.87 摊入物管成本 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本
“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表 项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出 1 人工成本
(1)工资
中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00
品质行政主管（中心经理助理）1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00
安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00
工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00
清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00
高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00
会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00
出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00
维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00
安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00
安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00
清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00
绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00
小计
973,400.00(2)三费一金
福利费
工资总额 8% 77,872.00
工会经费
工资总额 2% 19,468.00
社会保险费
工资总额 13% 126,542.00
教育基金
工资总额 1.5% 14,601.00
小计
238,483.00
合计
1,211,883.00 2 行政办公费
(1)办公用品、低值易耗品
综合测算 3,000.00(2)通讯费
综合测算 3,000.00(3)员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00
合计
81,600.00 3 入伙资料 350 60.00 21,000.00 4 办公设备
见开办期办公设备清单 18,600.00 5 工程工具
见开办期工程工具清单 14,710.00 6 治安消防用品
见开办期治安消防用品清单 25,315.00 7 服装
见开办期低值装备清单 66,540.00
总计
1,439,648.00
1、开办期办公设备清单
序号 项 目 数量 单位 单价 合计（元）备 注 1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作台 10 套 500.00 5,000.00 3 转椅 10 把 80.00 800.00 打印机 2 台 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 档案柜 2 个 300.00 600.00 电话 5 部 100.00 500.00 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 饮水机 4 台 200.00 800.00 小计
18,600.00
2、开办期工程工具清单
序号 项 目 数 量 单位 单价 合计（元）1 冲击钻 1 台 980.00 980.00 3 手提切割机 1 台 350.00 350.00 4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00 6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00 7 电焊机8KVA 1 台 450.00 450.00 8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00 9 台钳 2 套 75.00 150.00 10 大管钳 4 架 30.00 120.00 11 数字万用表 2 个 250.00 500.00 12 指针万用表 1 个 100.00 100.00 13 摇表 1 个 180.00 180.00 14 接地摇表 1 个 200.00 200.00 15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00 16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00 17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00 20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00 21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00 23平板车 1 辆 500.00 500.00 24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00 25 小计
14,710.00
3、治安消防用品清单
序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元)1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壶 45 个 10.00 450.00 4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 块 45.00 225.00 6 消防斧头 2 把 60.00 120.00 7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防头盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00
小计
25,315.00
4、员工服装清单
序号 项目 数量 单位 单价 金额 1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服装 4 套 200.00 800.00 15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00 18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00 21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00 合计
66,540.00
第四篇：公共服务费用构成因素为[模版]
公共服务费用构成因素为：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主大会同意的其他费用；
10、合理利润；
11、法定税费。
“其中，用于管理人员费用一块占比较大，占比在50―70%左右。”市物业管理中心有关负责人告诉记者，每个项目因具体情况不同，支出也不一样。一般建设标准高的支出也更大些，收取的物业费也会相应提高。“秩序维护费用”提供的是公共服务
在这一系列费用中，有一项为“秩序维护费用”，市物管中心负责人解释说，这笔费用就是用于小区门岗、监控、车库等安全方面。“物业管理公司管的是小区‘公共秩序维护’，但并不对业主人身和财产负有全部的看管和保险义务。”该负责人表示，现在业主对物业公司管理存在一定误区，实际上，物业管理公司提供的是物业管理区域内的安全防范工作，是公共服务，而不是保镖式的服务。
记者查阅《物业管理条例》，其中第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。而所谓公共秩序维护，即受聘的物业管理企业日常应做好外来人员和车辆的进出登记、停放调度、定时段的安全巡逻（含消防检查及疏导）、监控系统的运行和值守。发生刑事案件，在保护好现场的同时，应及时向公安机关报案。“现在社会上出现了很多高科技、高智商的犯罪手段，这对致力于做大做强的物业管理公司也提出了新的挑战。”锡城一家高档住宅小区的物业公司负责人告诉记者，一般犯罪分子都会选择高档住宅和商业金融密集区作为首要袭击的目标，这是每个物业管理企业都回避不了的问题。他认为，物业公司除了要把安全防范工作做到位以外，还可以通过合同的订立，明确其范围和服务内容及考核标准。
有物业购买“公共责任险”规避风险
随着人们物质文化需求的不断提高，业主对物业管理服务的要求也越来越高。为了适应这种变化，物业管理公司也在努力寻求解决办法。
“无锡已经有一些物业公司，通过购买‘物业管理公共责任险’来降低风险。”市物业管理中心有关负责人说，现在有很多保险公司开发出了新的金融产品――物业管理公众责任险，这种产品可以有效化解物业管理企业因工作疏忽或过失，造成业主人身伤害和财产损失的赔偿问题。“有一个小区的业主，车子停在车库里，却被剥落下来的墙砖砸坏。因为这个小区的物业公司购买了公众责任险，所以保险公司承担掉了部分经济赔偿责任。”该负责人说，这种责任险一般由物业公司购买，不过费用可能仍会摊进业主的物业费中。
在采访过程中，面对业主的质疑，很多物业公司也大吐苦水：物业收费太低、有资质的保安难招、保安认真查问遭遇业主辱骂„„“维护小区安全，需要物业和住户相互理解与支持。”市中心一家物业公司总经理表示，小区保安肩负看管大门、夜间巡逻等职责，确实是小区安全最直接和最重要的维护者，这一关绝对不能形同虚设。而小区业主也应通过及时交纳物业费、带头遵守小区安保规定、增强自身安全防范意识等，共同维护小区安全。一个物业项目能否管好，项目经理、物业管理处主任起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任呢？本人结合实际和相关资料谈一些看法供同行们参考。
一、及时、有效地做好前期介入工作
（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。
在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。
（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。
1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：
（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；
（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；
（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。
（4）关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备。
（5）关于物业管理用房、员工备勤用房等等。
2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：
（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；
（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。
二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏
此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：
1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；
2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；
3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；
4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；
5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；
6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；
7．严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。
三、规范运作，坚持四种意识
作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：
（一）民事法律意识：
前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取；绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。
（二）契约意识。
在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。
（三）沟通意识。
1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。
2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。
3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。
（四）社会责任意识
要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。
实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。
（五）成本控制意识。成本控制能力应当是项目经理的基本功。
评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。
这个职务是需要很高的综合素质的。一个真正出色的项目经理是可遇而不可求的有时拿钱也买不到
第五篇：成本及费用构成
房地产开发企业开发成本及开发费用构成（一）开发成本
1.土地使用权出让金
2.土地征用及拆迁安置补偿费（1）土地征用费土地补偿费，劳动力安置补助费，水利设施维修分摊，青苗补偿费，耕地占用税，耕地复垦基金，征地管理费等。（2）拆迁安置补偿费拆迁安置费，拆迁补偿费。
3.前期工程费(1)规划，设计，可行性研究费（建安工程费的3%左右），水文地质勘探费（2）“三通一平”费“七通一平”即上水、下水、电力、电讯、供气、供暖和道路通，平整土地“三通一平”即 通水、通电、通气，平整土地。
4.建筑安装费建安工程费。建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
5.基础设施费（红线内工程费），包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。
6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。
7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1~6项之和为基数，按3%—5%计算。
8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
（二）开发间接费用：指企业所属地开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销（不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费）等。如果企业不设置现场管理部门而由企业（即公司总部）定期或不定期派人到开发现场从事开发活动，其发生的费用除周转房摊销外其他开发间接费用可以计入企业的管理费用。
（三）房地产开发企业期间费用
1.管理费用：可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。
2.销售费用：它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。（1）已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。（2）小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用（临时搭建、房屋售完后拆除）。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处（利用会所、商场或住宅做售楼处）的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。（3）开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费（含资料制作费）、广告宣传费、展览费、销售模型（沙盘）制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费（或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。（4）专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。广告宣传费约为销售收入的2%—3%；销售代理费约为销售收入的1.5%—2%；其他销售费用约为销售收入的0.5%—1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%—6%。
3.财务费用：它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用。
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