房地产项目开发中律师的作用

第一篇：房地产项目开发中律师的作用

房地产项目开发中律师的作用

一、前期阶段律师服务

1、为房地产项目的可行性进行法律论证，出具《项目投资法律意见》。

2、通过起草文件、合同，参与谈判、投标和拍卖，获得土地使用权。

3、审查、起草征地、拆迁安置与补偿合同订立、裁定等事宜。

4、审查获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件并协助获得。

5、通过起草或审查合同协助开发商完成委托项目建筑方案设计和建筑施工图设计。

6、通过合同管理和审查的方式使项目完成工程开工的前期准备工作。

7、以合法性、低风险性审查为原则，协助开发商汇集自有资金、抵押融资、发行公司债券和股票、吸收各类信托基金、借助有经济实力的公司合作开发以及预售楼花收取定金和售房预收款等方式筹集开发资金。

二、招投标阶段律师服务

1、审查施工招投标单位的合法性。审查招标书的合法有效性。

2、草拟招标文件或审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款。

3、审查投标方的资质及其文件资料的合法有效性并出具法律意见书。

4、参加招标会、开标会、评标会，保证程序的合法性。

5、草拟、审查中标工程承包合同。

6、协调、处理在招标过程中招标方与投标方之间发生的争议或纠纷。

三、工程建设阶段律师服务

1、协助审查或负责签订总承包、分包、采购、供用电、公共配套设施合同等一系列相关合同并监督合同的履行。

2、项目施工中建立规范严密的操作程序和议事规则，做好证据材料的留存。

3、项目竣工验收阶段协调与有关方面的关系，就法律责任问题与程序问题提出意见。

4、因项目停建、缓建，施工方逾期竣工、设计变更、工程量增减、工程理赔发生纠纷，律师作为委托代理人全程参与调解并出具法律意见书。

四、销售阶段律师服务

1、审查待售商品房项目是否具备法律法规所规定的预售、销售条件，并提出相应的法律意见。

2、为获得预售许可证进行文件准备，协助或负责取得预售许可证，并协助办理预售合同的登记备案手续。

3、协助选择中介代理商、广告商等并草拟、审查代理销售协议、广告协议及其他协议。

4、协助开发商办理房产预售和现售，并提供预售和现售的法律服务。

5、审查、起草、修改《商品房销售合同》，参与购房谈判，并协助或负责签订售房合同和被充协议。

6、为签约提供律师鉴证服务。协助公司监督商品房销售（预售）契约的履行，负责调解和处理在合同履行中产生的纠纷。

1.

第二篇：房地产项目开发意向书

房地产项目开发意向书 甲方：__以下简称甲方）

乙方：___（以下简称乙方）

为使 项目（以下简称本项目）在济南高新技术产业开发区实现产业化，根据国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本协议。

一、土地问题

1、土地位置及出让方式

甲方同意本项目进入济南出口加工区实现产业化。初步确定项目建设地点位于 占地约 亩。其中独自使用面积 亩，代征道路面积 亩，确切位置坐标四至和土地面积待甲方规划土地建设管理部门实测后确认。甲方将国有土地使用权以有偿出让方式提供给乙方。

2、土地价格

为体现对本项目的支持，甲方初步确定以 万元人民币/亩的优惠价格，将项目所需该宗土地的使用权出让给乙方，出让金总额为 万元人民币。该宗土地征用成本与出让值差额计 万元，由高新区参照项目单位纳税中高新区财政收益部分给予相同额度的扶持。

3、付款方式

高新技术产业开发区规划土地建设管理部门与乙方签订正式土地使用权出让合同。乙方在该合同签订后十五日内，一次性向甲方付清土地使用权出让金。甲方收到全部土地使用权出让金后，按国家有关规定，尽快办妥国有土地使用证等有关手续。

二、工程建设

1、开工条件

（1）按照乙方建设规划要求，甲方承诺于 年 月 日前，保证本期用地具备上水、污水、雨水、热力、宽带网、公用天线、通电、通信、通路和场平即“九通一平”的基本建设条件，确保乙方顺利进场。否则承担由此给乙方造成的经济损失。

（2）甲方积极协助乙方办理有关建设手续。乙方则负责按规定时间、额度缴纳有关费用。

2、工程进度

乙方必须在 年 月 日前进场开公建设，并严格按照施工进度计划投入资金进行建设，保证建设进度。

3竣工时间

乙方必须在 年 月 日前竣工，延期竣工时应于原定竣工日期前三十日以上时间内，向甲方提出延期说明，取得甲方认可。

三、违约责任

1、如果乙方未按《土地使用权出让合同》约定及时支付土地出让金等其他应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的0.5‰缴纳滞纳金。逾期90日而未全部付清的，甲方有权解除协议，并可请求违约赔偿。

2、乙方取得土地使用权后未按协议规定建设的，应交纳已付土地出让金5%的违约金；连续两年不投资建设的，甲方有权按照国家有关规定收回土地使用权。

3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用权时，甲方应赔偿乙方已付土地出让金5%的违约金。

4、为避免国有资产流失，保证甲方对本项目的补贴在一定时间内得到补偿。自本项目正式投产起五年内，乙方向高新区税务机关缴纳的各种税金(退税或创汇奖励)，低于乙方已报送给甲方的项目报告书中所承诺的相应税种（退税或创汇奖励）金额的50%时（优惠政策除外），乙方应赔偿给甲方其税金差额。即：乙方在项目报告书中承诺的某一税种具体金额 x 50% = 乙方当年该税种实际缴纳金额。

四、其他

1、在履行本协议时，若发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方同意向济南市仲裁委员会申请仲裁，没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。

2、任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误不能履行本协议有关条款之规定义务时，该种不履行将不构成违约，但当事一方必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。并在发生不可抗力三十日内向另一方提交协议不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由报告，同时，提供有关部门出据的不可抗力证明。

3、本协议一式 份，甲、乙双方各执 份。份协 议具有同等法律效力，经甲、乙双方法定代表人（或委托代理人）签字盖章生效。

4、本协议于 年 月 日在中华人民共和国山东济南市签订。

5、本协议有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

6、本协议未尽事宜，双方可另行约定后作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

甲方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

邮政编码：

电话号码：

乙方：（章）<收起

第三篇：(房地产项目开发)委托合同

（房地产项目开发）委托合同

甲方（委托方）：房地产开发公司

乙方（受托方）：

鉴于：

1、甲方——房地产开发公司，系由公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了房地产项目的开发权。

2、项目概况：房地产项目规划占地面积约 亩，建设用地面积约 亩，代征地面积约 亩，容积率约。

3、根据乙方与公司于 年月日签订的《股权转让协议》中地约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标（挂牌），乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得房地产项目的土地使用权和开发权。

4、甲方经公司董事会决定，将开发房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。

经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：

第1条 委托事项

1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发房地产项目的所有政

府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。

第2条 委托费用

2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。

2.2 第1条1.1款委托事项，即房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩万元人民币、规划代征用地每亩万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计万元人民币。

2.3 甲方支付的房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。

2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建安成本、管理费用等，由甲方——房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。

第3条 委托时间

3.1 开始时间：甲方原股东向转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。

3.2 完成时间：在 年 月日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。

第4条 付款时间

4.1房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款（不包括土地出让金）的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。

第5条 委托溢价

5.1 经甲方财务核算，若房地产项目的利润已经超过 万元（不含 万元）时，甲方应在财务报告出具之日起 日内向乙方支付利润的 ％。

5.2 经甲方财务核算，若房地产项目的利润在万元（含万元）以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的 %。

第6条 违约责任

6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的5%向对方支付违约金。

6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的万分之三

向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲

方追偿赔偿款。

6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的5%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意由甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。

6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门

认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。

第7条 争议的解决

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决；若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。

第8条 其他

8.1 本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等的法律效力。

8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与签订的《股权转让协议》生效之日起生效。

甲方：房地产开发公司乙方：

二零零五年 月 日二零零五年 月 日

第四篇：房地产项目开发计划

房地产项目开发计划书

敬启者：

根据贵公司与我所李强律师的初步交流，为实现双方进一步合作，现由我所李强律师结合我国房地产开发市场已经成熟的模式及BOT项目模式，就贵公司拟开发的A项目提出本计划书。

一、假设案例

甲方为一家中央直属企业，其名下现有30亩土地，土地性质为国有，甲方希望通过“招、拍、挂”方式，受让取得该地，拟用于商业开发，但缺乏资金支持。乙公司有雄厚资金实力和可靠融资渠道，并愿意与甲方合作，乙公司的合作目的在于通过资本运作获得必要的使得利益最大化，现双方初步达成一致的是：甲方通过“招、拍、挂”方式保证取得该地块的使用权，所需资金9000万元人民币由乙公司提供，甲方同时用自有的在某银行1亿元人民币定期存款为乙公司提供担保。甲、乙有能力通过政府渠道得到政府返还的地价款的80%，即9000万元×80%=7200万元人民币。甲方取得的30亩土地及政府返还的地价款7200万元人民币，直接投入A项目开发。甲方在获得乙公司9000万元人民币后授权乙公司全面负责A项目开发，A项目所需开发资金缺口由乙公司负责投入，项目开发成功后，双方利益分配比例为3：7，即甲方获得全部项目30%的房屋所有权或售房款，乙公司获得全部项目70%的房屋所有权或售房款。至此，双方合作顺利结束。

二、排除条款

1、甲方能够顺利取得30亩土地的合法使用权，并将其作为A项目开发的投资；

2、甲方保证政府将地价款的80%返还并投入A项目开发且作为甲方在A项目中的投资；

3、甲方的合作是善意的，双方合作过程未产生重大误解或纠纷；

4、甲方除对项目开发工作进行监审外，并不实质性介入项目开发工作；

5、甲方在银行一亿元的人民币存款是真实的、自由的，未设定他项权利。甲方董事会有权决定该款项对外提供担保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地产开发经营资质且经过当政府建设主管部门审核；

7、乙公司有足够资金支持除甲方投资外的全部项目开发所需资金，或有可靠融资渠道保证该资金能及时到位（包括先期支付给甲方的9000万元人民币）；

8、乙公司的投资分析是全面的、科学的，利益回报在其期待范围内；

9、乙公司对甲方取得土地使用权及80%地价返还款的判断是正确的；

10、乙公司确实取得了甲方关于A项目开发的全部授权，并有能力组织项目部进行具体项目开发工作；

11、乙公司有良好的商品房销售渠道，有能力在半年内完成 80%以上商品房的销售及回款工作；

12、甲乙双方均对A项目开发期间国家的政策、法律，特别是房地产开发及房地产金融政策有充分的了解预判，对不可抗力所可能导致的风险有足够的应对措施和承受能力。

三、项目开发的各阶段主要法律文书、风险及风险防范

1、合作前期阶段

本阶段的工作将对甲乙双方今后是否可以合作起决定性作用。为了保证双方的合作能够在合法、真实、善意的前提下有序进行。作为乙公司必须在合作协议签订前组织有经验的人

员进行前期尽职调查，并形成下列两份报告：

（1）《尽职调查报告》。报告的内容包括但不限于：合作方（甲方）的合作诚意，合作方的合作方法、目的，合作方拥有的项目开发必须的有关资质，合作方的资信状况和履约能力，合作方存在的可能影响项目开发的法律纠纷或潜在的法律纠纷，合作方承诺的而归政府拥有的政策的可靠性等。

（2）《项目可行性调研报告》。报告的内容包括但不限于：项目土地使用权成本在项目所在地土地价格中的地位，符合项目所在地城市规划的物业的设计面积和容积率、项目开发可控制成本和因不可预见因素可能导致的预算追加，项目所在地在项目开发周期内房地产市场可能发生的变化和市场走向，在充分考虑了自方资产状况、资金周转期、利率水平、现金流量等因素后的融资成本及利润回报率等。

上述二个报告是乙公司决策的依据，其重要性不言而喻。报告的错误将可能导致决策失误，进而致使合作失败。因此，乙公司的损失将是巨大的，而避免风险的唯一途径便是力求二个报告内容的客观、真实。

2、合作协议书的签署到取得土地使用权证书阶段

一旦就合作事项特别是合同原则达成一致，双方应签订《合作协议书》并力争尽快以甲方名义取得土地使用权证并取得政府承诺的80%的地价款返还。这一阶段的主要法律文书有：

（1）、甲方与乙方签订A项目开发的《合作协议书》。双方的合作由于是一种联合开发或投资组合，法律关系复杂，合作形式相对松散，所以双方所签《合作协议书》将成为项目开发过程中的“宪法”。《合作协议书》的内容必须对合作者相互之间权利、义务、资金投入方面、面积分配方面、竣工后的遗留问题的处理方面、预算追加方面以及违约责任等进行明确具体约定。特别要注意的是必须同时充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。不可否认这是一个较为复杂且极为重要的法律文件，该协议的不规范或未尽注意，导致的风险将是根本性的，风险的防范就在于所签协议文本的合法性和穷尽性。

（2）、在甲方取得项目建设用地的时候，乙公司必须先期支付甲方9000万元人民币，甲方用于支付项目开发用地的地价，双方要签订另外一份协议（暂称《借款协议》），该协议内容可以包括“借款”性质、期限、甲方偿还方式和期限、甲方提供其在银行1亿元人民币存款质押担保、甲方保证政府有80%地价款返还并直接投入项目建设等内容。但这里必须注意的法律障碍是，根据我国目前现行法律和政策，企业间的拆借资金行为是法律禁止的，包含这一内容的合同是无效的，因此建议用诸如将9000万元直接约定成为乙公司的投资款但不因此改变地价返还的责任、担保责任和利益分配比例等方式更为妥当。

（3）、在签订《借款协议》时，甲乙双方同时需要签订担保协议，亦可直接将担保条款作为《借款协议》条款。无论何种方式这里要充分重视的是，甲方在银行1亿元人民币的存款未设立他项权利，同时应取得银行的支持，并从合同权力中享有到期优先受偿权。这里可采取的保障措施较多，但无论采用何种措施，目的在于保障质押担保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作结束且以甲方名义取得项目用地《土地使用权证书》后，乙公司便全权代理甲方进行项目开发全过程的各项工作，乙公司取得这一权利的依据便是甲方给乙公司的《授权书》，该《授权书》应与《合作协议书》一并签署，其内容应包括授权范围、授权效力、甲方授权后参与项目建设的方法、深度、授权期限及违约责任等。这一法律文书难度不再于其内容，而在于双方对其严格遵守和履诺。

至此，甲乙双方的合作便进入一个固定轨道，即按前期所签一系列法律文书各尽其责，相互配合，通力合作，共同保证项目顺利完成。应该说项目建设过程中双方可能签署的其他法律文书不会很多，更多的是乙公司代表甲方与第三方签署的各种大量的合同文书，这些法律文件不在本计划书中包括，故而略去不谈。但这一阶段（项目建设过程中）甲、乙双方需要注意的是对前期签署的法律文件的善意的履行。由于各种法律文书中可能已经设置了不可

逆转的极为严重的违约责任，所以任何一方都不会轻易冒违约的风险。

四、本合作方案的可行性

本合作模式应该是一种先进理念与成熟方案的进一步结合，具有强大的优越性，从法律层面上讲具有很强的可操作性。但需要注意的是，双方应该对这一操作模式有充分的理解。同时这一模式中包含的法律关系复杂，因此在具体操作时更应在每一阶段对各种风险进行防范，并且要注意合同条款本身的可操作性，由于目前采用这种模式可借鉴的成熟经验不多，必然对项目建设的组织者能力要求更高。

五、本合作模式下双方的利弊关系

作为甲方，由于资金缺乏，融资渠道不畅，其独立承担项目建设的能力受到限制，不尽快实施项目开发不仅其应获利益无法实现，更为严重的是其已经取得的土地都有可能因其不在法律规定的年限内开发而被政府收回。在采用本计划书分析的合作模式下，甲方不仅解决了资金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回报，其应承受的建设风险也因乙公司投资的不断加大而逐步消失，从其投入与利润的取得分析，当然利大于弊。乙公司作为一个资本运营者，在本次合作中其终极目的不是项目建设而在于通过资本运营获得预期的利润回报，项目建设是其资本运营过程中的一个必要阶段。只要有效控制了这一阶段可能存在的各种风险，准确判断了投资行为的科学性，其投资计划便是可行的。从前述各阶段的风险控制的分析来判断，乙公司的投资安全是可以得到保障的，但这并不排除对本计划书分析的操作模式进行必要的修正。在投资安全有保障，预期利润可判断的前提下，采用本计划书分析的合作模式进行A项目的开发便是可行的，对于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A项目中唯一要注意的是事前准确分析判断、事中科学控制。乙公司的弊或风险主要在A项目实施中的有效控制，也就是说在于人而非在于合作模式或项目本身。

六、必要的说明

1、本计划书仅针对假设案例法律层面的可行性及合作模式各阶段的风险进行分析，并提出风险控制的必要措施，并不针对项目本身各种经济指标进行评价和分析，同时本计划书也不针对项目建设过程中项目本身可能产生的法律问题进行分析。关于项目开发本身可能产生的法律风险我们有专业、详尽、具体的书面分析材料，在我们双方达成合作意向后便可提供。

2、本计划书仅针对假设案例且排除了大量不可预知的因素，因此，本计划书不可以套用在其他任何建设项目中，也不可以以此计划书来判断律师在假设案例之外的任何项目中可以发挥的作用或者衡量律师的能力。

3、考虑到乙公司与我所的合作尚未开始，本计划书对假设案例的分析是在有关方面采取了必要的保留，这一点请乙公司充分理解，但尽管如此，本计划书在一定程度上能够反映我所与乙公司合作的可能性

第五篇：房地产项目二级开发

北京房地产项目二级开发 相关政府部门手续办理梳理探讨

一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。

一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可

许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：7个工作日。遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。受理形式：书面申请 申报主体确定：

1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。

3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。

受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：

一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：

（一）划拨用地

1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。2.建设计划主管部门以批准或核准方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

3.国土主管部门同意以划拨方式，为建设项目提供国有土地使用权的书面意见（原件或复印件）。

（二）土地市场供地（出让）

1.《建设项目规划条件（土地储备供应）》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。

2.国土主管部门出具的《国有土地使用权出让合同》（建设单位持《中标通知书》或《拍卖成交确认书》或《挂牌成交确认书》签订取得）复印件。3.建设计划主管部门以批准、核准或备案方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

（三）依法转让登记

1.原建设项目《建设用地规划许可证》（含附图）复印件。2.《国有土地使用权转让登记表》（复印件）。

（四）依据城乡规划要求，完善建设用地规划许可的1.《建设项目规划条件（自有用地）》（含附图）复印件。

2.原《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）原件或复印件。（1）对申报时提交原证件（含正本和附件、附图）的，规划部门在核发新证件时，将原证件加盖规划管理专用章后退还建设单位。（2）对申报时未提交原证件（含正本和附件、附图）的，建设单位在领取新证件时，应持原证件（含正本和附件、附图）交由规划部门加盖规划管理专用章后，退还建设单位。

3.对因遗失或其他原因不能提交原《建设用地规划许可证》

（含正本、附件及附图）的，须提交相关情况的书面说明和在公开发行的《北京日报》或《北京晚报》或《北京青年报》等媒体上发布的“遗失公告”原件。

（五）法院裁决裁定

1.法院裁决裁定文书和协执书（复印）

2.建设计划主管部门批复文件：（1）被裁决裁定项目的原建设计划主管部门批复文件（复印件）。（2）建设计划主管部门对裁决裁定后项目（含项目建设主体、项目性质、建设规模）的批复文件或同意办理新的项目批复文件的书面意见（原件）。

3.国土部门意见：（1）被裁决裁定项目的原《国有土地使用证》（复印件）。（2）国土部门对裁决裁定后项目用地的处理意见（原件）。

二、申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

三、申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

四、申报单位的用地申请文件（须表述建设用地的基本情况、拟建项目性质及有关情况；申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）原件。

五、《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。

六、测绘单位按用地钉桩成果及绘图要求绘制的地形图（1/500或1/202_）5份（项目涉及代征城乡公共绿地的、用地范围涉及多个行政区划的、项目立项主体为多个单位的,需相应增加地形图份数）。位于城八区范围内的建设项目规划用地范围图，需由市测绘院按建设用地钉 桩成果及绘图要求绘制,并加盖生产经营处专用章。

七、其他法律、法规、规章规定的相关要求。

二、国有土地使用权证书（北京市国土资源局）《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土资源局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土资源局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土资源局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土资源局临时土地使用证专用章》。（1）协议出让办理流程 项目类型：行政许可 审批机关：市国土资源局 承办部门：市土地利用事务中心 办理依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条；

2、《中华人民共和国土地管理法》第53条；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条；

5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市人民政府令[202_]第200号修改）第3条。办理程序：收件-受理-审查-决定

收费依据和标准：按出让合同的约定需缴纳地价款 办理时限：16个工作日（不包括地价评审时间）办理结果：《北京市国有建设用地使用权出让合同》

申请方式：书面申请 受理条件：

1、市人民政府批准协议出让的批准文件；

2、通过建设项目用地预审，落实预审意见；

3、取得发改部门批准文件；

4、取得规划部门用地及建设规模的批准文件；

5、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；

6、未被司法机关查封土地使用权。申请材料：

1、北京市国有建设用地使用权出让申请表（原件）；

2、办理协议出让国有建设用地使用权申请书（原件）。新建项目申请书内容包括：（1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面

界址、竖向界址；（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件；（5）地价评估及审定地价水平情况；（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；（7）申请建设项目的特殊情况；（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（9）申请人的具体联系人及联系电话。

现状项目申请书内容同新建项目申请书内容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9）项。

3、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；属于高新技术企业的，还需提交高新技术企业批准证书（复印件）；（2）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；（3）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件），或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；（4）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；（5）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由 中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

4、土地评估报告（原件）。已审定地价水平的，提交地价水平通知单（复印件）和土地评估结果报告（原件）；未审定地价水平的，提交土地评估技术报告（原件）两份及结果报告（原件），北京市地价审定表（原件）、宗地位置示意图（复印件）、现场照片十份，以及项目情况介绍光盘一张；

5、出让合同附件：（1）合同附图（原件）一式五份；（2）申请出让土地上的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提交各类用途的部位分布表及附图各五份（原件，加盖公章）。

6、合作建设项目提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）

7、军用土地办理出让手续的，提交总后勤部的批准文件（原件）；

8、规划的配套学校、医院等要求办理出让手续的，提交市（区）主管部门的同意意见（复印件）；

9、需加快签订合同的，按照北京市地价办公室确定的暂定地价先签订合同，并作出按照最终审定的地价调整的承诺和预签申请（原件）；

10、属于新征地项目，提交征地批复和《建设用地批准书》

11、根据土地登记情况，提交下列材料之一：（1）202_年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；（2）《土地权属审查告知书》（原件，征地和土地储备阶段已进行过土地权属审查的提交《土地权属审查告知书》复印件）。

12、用地单位确需对原有用地范围进行分割的，由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-202_）中地籍测量有关技术要求；

13、申请人为外资企业或中外合资企业的，提交合作企业、合资企业合同、章程的批复（复印件），以及公司章程、合作合同（复印件）

（一）属于新建项目，还需提交下列材料：

1、《建设项目用地预审意见》及落实预审意见的书面材料（复印件）；

2、发改部门核发的项目核准批复或项目备案通知书（复印件）；

3、规划部门核发的《规划意见书》或规划条件（复印件）；

4、规划部门出具的用地钉桩成果（复印件）

5、建筑物内有地下人防的，提交市民防局的批准文件及有关图纸（复印件）；

6、设计单位关于建设项目面积及用途的说明（原件）；

（二）属于现状项目，还需提交下列材料：

1、涉及企业改制更名的，提交国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制后企业，并同意其办理土地出让的证明文件（原件）；企业重组、上市，因土地资产划转而名称不一致的，提交与之相关的市人民政府及国资部门相关批复文件（复印件）

2、《房屋所有权证》（复印件）。无《房屋所有权证》的，提交房屋所在地的房屋管理部门核发的房屋确权证明文件（原件）。《房屋所有权证》所载权利人、《国有土地使用证》 所载权利人或《土地权属审查告知书》确定的权利人与申报单位名称不一致的，提交名称一致的证明文件（原件）。

《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载或《土地权属审查告知书》确定的土地坐落不一致的，提交坐落一致的证明文件（原件）；

3、涉及国有企业用地补办出让手续的，提交国资部门或具备资产管理权的上级单位出具同意办理土地出让的证明文件（原件）；

4、中央在京单位办理出让手续的，提交上级主管部门的同意意见（原件）。（2）招拍挂出让办理流程

1、取得土地中标通知书

2、签订土地出让合同

3、缴纳土地出让金

4、缴纳契税

5、其他同上

三、建设工程规划许可证（北京市规划委员会海淀分局）

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产公司如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。事项名称：建设工程规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可

许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：20个工作日。遇特殊情况经批准可延长10 个工作日（不含文件制作、颁发时间)。受理形式：书面申请

申报主体：依法取得国有土地使用权的单位

受理条件：申请核发《建设工程规划许可证（城镇建筑工程）》时，须提交以下材料：

1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。3.北京市发展和改革委员会批复的建设工程计划任务大表文件。4.用地权属或使用土地的有关证明文件：（1）《国有土地使用证》（含附图，复印件）；

（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含附件及附图，复印件）和下列之一的用地权属文件：

(a)《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件；(b)《国有土地使用权出让合同》复印件；(c)《国有土地使用权转让登记表》复印件；

（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件 1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】； 5.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图，复印件）或《建设项目规划条件》（含附图，复印件）。

6.《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。

7.具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸：（1）图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份（机要项目总平面图4份；申报主体为多个单位的, 需相应增加总平面图份数）。（2）施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线；（3）图纸目录和总平面图需要加盖设计单位“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”；（4）按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明；（5）总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。总平面图应有《技术经济指标明细表》，住房项目还须有《住房套型结构比例明细表》；

8.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图）或《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如消防、文物、地震、环保、卫生、市政等）及相关材料。9.北京市人防局批复的对项目建设方案人防工程的审核意见。10.北京市交通委员会对项目建设方案交通规划设计的审核意见。11.北京市园林绿化局对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。

12.依据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设 施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[202_]99号）的规定，居住项目（202_ 年3月1日后取得《建设项目规划条件》的）须提交住宅小区建设时序方案。13.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。14.其他法律、法规、规章规定的相关要求。

四、建筑工程施工许可证（北京市海淀区住房和城乡建设委员会）《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

行政许可事项名称：建筑工程施工许可证核发（含工程质量监督注册、工程施工安全监督备案和建筑节能设计审查备案）事项依据: 《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》（国务院令第393号）、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科〔202_〕174号）许可期限：8个工作日 是否收费及收费依据：本行政许可事项不收费 许可机关：

1、北京市海淀区住房和城乡建设委员会：负责本辖区内10万平方米以下工程建设项目施工许可证核发（其中国家和北京市重点工程，中央单位和驻京部队项目，市政府投资和融资占主体的项目，市审批立项的外国政府、国际组织投资、赠款、贷款项目，市属单位投资自用的建设项目，占地跨越其他区县行政区域的项目、市住房城乡建设委决定不由区县住房城乡建设委办理的项目除外）。

子项一：建筑工程施工许可证核发 办理程序：

（一）受理 提交材料：

1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；

（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（8）项目建设资金落实证明原件；（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；（10）法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；

（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（二）提交材料：

（三）1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（8）项目建设资金落实证明原件；（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；（11）法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）掘路、占道许可手续（涉及掘路、占道的需提供）；（9）法人委托书（附受托人身份证复印件）。

3、装饰装修工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件（仅外立面装修 时提交）；

（3）房屋产权证复印件（租赁房屋的还需出具租赁协议复印件、产权 人出具的同意装修证明）；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）原件（施工安全监督备案用，核验后退回申请人）；

（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）法人委托书（附受托人身份证复印件）。上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式 岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转踏勘人员。不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。时限：即时

（二）审查

1、现场踏勘 标准：

（1）工程用地位置、范围应当与规划许可一致；

（2）规划许可确定的用地红线范围内和代征地范围内施工现场拆迁进度应当符合施工要求；（3）施工现场应当具备安全防护措施，施工围档的设置、地下管线的防护或者改移措施、毗邻建筑物的安全防护措施以及空中架设障碍物的排除情况等应当符合规定；（4）施工现场供水和排水、供电以及施工道路应当满足施工要求，施工场地应当平整；