第一篇：土地登记代理实务案例题
.土地登记代理实务案例题
一、某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有土地使用权，批准用途为教育用地，现A学校提出土地登记申请，要求办理土地登记。应该如何办理？在权属审核中应该注意什么问题？
参考答案：
1、A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。
2、该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。
3、应提交的资料：（1）、土地使用权登记申请表；（2）、A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；（3）、县级以上人民政府建设用地批准书；（4）、国有土地划拨决定书；
（5）、委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。
4、划拨土地使用权设定登记权属审核要点：（1）、对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。（2）、对土地权属来源文件的饿审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。（3）、对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。（4）、对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。
二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地紧购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。问应当如何申请土地登记？如何确定土地使用期限？在权属审核中应该注意什么？
1、B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。
2、申请时限规定：（1）按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内；（2）、成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。
3、应该提交的材料：（1）、土地使用权登记申请表；（2）、该企业法人证明、法人身份证明；
（3）建设用地批准书；（4）、《国有土地使用权出让合同》；（5）、出让金支付凭证；（6）、委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
4、土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起50年计算。
5、出让土地使用权设定登记权属审核要点：（1）、对申请人的饿审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；（2）、对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限。（4）、对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同的面积一致；（5）、对出让金支付情况的审核等。
三、某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家入股的方式处置该三宗国有土地使用权。问土地资产处置后，该办理什么手续？应该注意什么？
参考答案：
1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权利人由M企业变更为N股份有限公司；土地使用权类型由划拨变更为作价入股。应该注意以下问题：（1）变更登记申请期限：签订入股合同之日起30日内；（2）、申请人为N股份有限公司的法人及法人代表；（3）、三宗地分别申请土地使用权变更登记。
2、应该提交的材料：（1）、土地使用权变更登记申请表；（2）N股份有限公司法人证明、《土地登记法人代表人身份证明》和法定代表人身份证明；（3）、公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份有限公司签定的委托合同；（4）、土地估价备案材料；（5）、原《国有土地使用证》；（6）、房屋所有权证及其他地上附着物证明；
（7）、委托代理的应该提交土地登记委托书及代理身份证明等。
3、权属审核要注意的问题：（1）、对申请人的审核。要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。（2）、对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核；（3）、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合土地使用权最高使用期限。
四、某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权，批准用途为商业，使用期限为40年，于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系，将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续？
参考答案：
1、程序：申请——地籍调查——权属审核——注册登记——核发土地证书
2、申请。N贸易有限公司应该在与M公司签定了土地转让合同或协议后30日内，办理房产变更登记15日内，向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交的材料：
（1）、土地使用权变更登记申请表；（2）、N贸易有限公司法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明；（3）、转让合同（4）、原土地使用证；（5）变更后的房屋所有权证；（6）；税费交纳证明；（7）、委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。
3、地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化，没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。
4、权属审核要点：（1）、对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。（2）、对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。（3）、对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。（4）对税费的审核。
（5）、对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。（6）对房产变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。
5、注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记，并填写新的《土地归户卡》注销原来的《土地归户卡》。
6、核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》新的土地证书发给N贸易有限公司.
第二篇：土地登记实务
土地登记实务
土地登记的概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
土地登记的原则——属地登记（《土地登记办法》第三条）
申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以
上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。
跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。
在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。
申请提交的文件资料：
１．土地登记申请书；２。申请人身份证明；３。土地权属来源证明；４。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；５。
地上附着物权属证明；６。法律法规规定的完税或者减免税凭证等；７。其他证明材料
《土地登记办法》第18条规定，有下列情形之一的不予登记：
土地权属有争议的 土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的 未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的 申请登记的土地权利超过规定期限的 其他依法不予登记的不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
不予登记的情形：国土资发（2008）70号文的规定（12种情形）
土地权属争议未解决的；
土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
未按合同约定付清全部土地价款的；
按土地价款缴纳比例分割申请登记的；
申请登记的土地权利超过规定期限的；
无合法用地批准等土地登记申请要件的；
对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；
协议出让地价低于出让底价的；
违反规划改变土地用途的；
未办理土地使用权登记而设定抵押的；
异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；
查封登记解除前申请办理抵押登记等。
持证上岗
未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和
土地登记簿上签字。
土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地
登记簿为准。
总登记程序上的特殊性：增加了准备工作，增加了通告和公告。
地籍调查：由县级以上人民政府国土资源行政主管部门组织实施。
土地总登记通告的主要内容：
１．土地登记区的划分。２．土地登记期限。３．土地登记收件地点
４．土地登记申请人应当提交的有关文件材料。５．其他事项
土地总登记公告的主要内容：
土地权利人的姓名或者名称、地址；
准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质等；
土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；
其他事项。
经过批准进行转让、出租、抵押的，需满足条件：
•(1)土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人
•(2)领有国有土地使用证
•(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明
•(4)补交了土地出让金，或以抵押所获收益抵交土地出让金
招拍挂范围，包括：（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。
不得低于协议出让最低价：
协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。
有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有建设用地使用权不得出让。
受让人依照出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记要点（申请人提交的权属来源证明）
人民政府批准文件
原《国有土地使用证》
出让合同
土地出让金及有关税费缴纳凭证
其他证明文件
国家租赁国有建设用地使用权初始登记 提交的土地权属证明文件：
国有土地租赁合同；
建设用地批准书；
原《国有土地使用证》；
其它证明文件。
权属审核
申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有建设用地使用权租赁合同中的土地使用人一致。
国有土地租赁合同应由市、县国土资源行政主管部门与承租人签订。
最高使用期限应符合出让国有建设用地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年。
国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。
国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记要点（提交的土地权属证明文件为）：
（1）企业改制方案及批准文件；
（2）土地资产处置方案及批准文件；
（3）国有建设用地使用权作价出资（入股）合同；
（4）国土资源行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。
（5）建设用地批准书；
（6）原《国有土地使用证》；
（7）其它证明文件。
集体“四荒”土地使用权
集体“四荒”土地使用权必须经县级以上人民政府批准，农村集体经济组织要与治理开发者签订合同或协议，并经县
级人民政府批准生效后执行；
集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，其期限最长不得超过五十年；
权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让（租）、抵押或参股联营的权利。但在进行转让、抵押、参股联营时，要经同意和批准。
农村村民一户只能拥有一处宅基地；除继承外，申请第二宗宅基地使用权登记的不予受理
宅基地使用权
对宅基地面积超标的处理（分阶段：1982年、1987）
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建房占用的宅基地，在《条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现
有实际使用面积进行登记。
1982年至1987年《土地管理法》实施时止，建房占用的宅基地超过当地规定的面积标准的，超过部分按有关规定
处理后，可以按实际使用面积进行登记。
1987年后，建房占用的宅基地超过面积标准的，按照实际批准面积进行登记。在土地登记簿和土地权利证书记事
栏内注明超过标准的面积，待以后处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
优先受偿例外：
如设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
乡镇、村企业建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使
用权一并抵押。（物权法183条）
以承包经营权和集体建设用地设定抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权性质和土地用途。（物
权法201条）
土地使用权抵押权初始登记
2、法律特征
多次抵押的，抵押权实现时的清偿顺序。
以抵押权登记的先后顺序为标准，第一顺序的优先受偿，处于第二顺序的，只能就剩余的部分受偿，依此类推。如果抵押权登记的时间相同，也就是抵押权登记的顺序相同，则按照各担保债权的比例清偿，所占比例大的，多受清偿。
土地使用权抵押权初始登记要点
（1）申请人：抵押人和抵押权人
（2）应提交的权属证明文件：
土地权利证书；主债权债务合同和抵押合同；
下列其他相关文件：
①以划拨国有建设用地使用权抵押的，提交国土资源行政主管部门批准抵押的文件（抵押登记视同审批）②以集体土地使用权抵押，提交集体土地所有权人同意抵押证明；
③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；
④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。
最高额抵押的，应记载最高债权额、最高额抵押的期间等。
地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人；
设立地役权应当以书面形式订立地役权合同：未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权；
地役权不得单独转让和不得单独抵押。（从属性）
对地役权期限的审核。地役权的期限不得超过用益物权的剩余期限，即地役权的期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
出让国有建设用地使用权转让的，需符合条件
必须按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。
转让房地产时，应符合：
①已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证；
②按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设的完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的形成工业用地或者其他建设用地条件。
③转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书
通过转让方式取得的国有建设用地使用权，其使用年限为剩余年限。
可直接办理注销登记的情形：
依法收回的国有土地；
依法征收的农民集体土地；
因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。
当事人未申请注销登记的处理：
国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，注销公告，公告期满直接办理注销登记。
特别注意：土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
更正登记的3种情形
国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通
知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。
土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。 利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告。
异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记；
异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿；
异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。
注销异议登记的3种情况
异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的 人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的 人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
两个以上法院对同一宗土地进行查封，怎么办？查封与轮候查封（先来后到原则）：
国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民
法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效。
在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
人民法院应提交文件资料：
人民法院执行人员工作证和执行公务证。查封或预查封裁定书。协助执行通知书。
查封、预查封登记权属审核
不对生效法律文书和协助执行通知书进行实质审查；
认为人民法院的生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
原始登记资料(查询范围受限制，什么范围？)：
土地权属来源文件；土地登记申请书；土地登记审批表； 地籍调查表和地籍图等。土地登记结果(查询范围不受限制)： 土地登记簿； 宗地图等。
参加职业资格考试的条件？
专业（理工、经济、法律）
学历和工作年限（大专6年、大本4年、双学士学位或研究生班3年、硕士2年、博士1年）
土地登记相关工作年限（4年、2年、1年）
１．C交了钱，登记，确认给c
5.22登记生效是法律承认的原则，根据登记生效原则，应尽早办理土地登记。
也可以拿合同进行预告登记。债权权益保障，要求赔偿违约金。
２．工业用地不能协议出让，５０年。管委会无权出让土地，出让价应为５６万元。不够只缴纳了部分，应缴清全部出让金后才能办。
３．能。不能，城镇居民禁止在农村购买住房。不能集体土地不能抵押。
４．缺权利人、利害关系人身份证明；不需经人民政府批准；颁发异议登记证明和发放异议登记通知书。
５．无权提出更正，不具备更正登记的条件；告知甲可以先办理异议登记；给甲颁发异议登记证明，给乙颁发异议登记通知书。
６．先给甲查封，给乙地法院办理轮候查封登记，同时告知乙地法院之前有甲地法院查封。在乙地法院后办理轮候查封，告知甲地法院，之前有乙地法院查封。无权阻止，可以告知乙地法院，让两法院之间协商解决。
７．可以查登记结果信息：登记卡和宗地图。不是权利人、登记代理机构、司法机关。
征得权利人同意，可以委托土地登记代理机构查询。
第三篇：2014年土地登记代理实务初始土地登记辅导
环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第一节 初始土地登记概述
三、我国初始土地登记概况
(一)城镇国有土地使用权初始登记1987年9月，为了适应土地管理体制、土地使用制度改革和开征土地使用税的需要，原国家土地管理局要求各地 开展城镇国有土地使用权的申报工作，建立初步的地籍档案。1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点，并取得 了初步经验。根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的指示精神，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了《关 于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第67号)、《关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第100号)，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报。
城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地登记发证的第一步，根据《城镇国有土地使用权申报工作的若干规定》，土地使用权的申报以市、县为 单位组织进行，申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权;土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和 个人;具体工作由市、县土地管理部门承办。1990年11月原国家土地管理局在西安召开“全国地籍管理研讨会”，会议在总结试点经验的基础上，提出了地籍 管理的发展战略，明确了地籍管理的目标和技术路线。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国初始土地登记工作全面铺开。1993年至1994年，土地登记在地籍调查的基础上明显加快，“国有土地使用证”发证率达到55%。同期，制定了《土地变更登记若干规定》和《土地登记规范化意见》，并在5个城 市开展了城镇日常地籍试点，土地登记在规范土地市场中的作用得到初步发挥。
(二)农村集体土地所有权初始登记
2001年11月9日，国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》(国土资发[2001]359号)，决定在已有基础 上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作。并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。
具体确权要求如下：
1.凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集 体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是有条件的地区，可将《集体土地所有权证》直接发放 到村民小组农民集体;二是采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有权证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所 有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有权证》换发到组。对 于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。
2.能够证明土地已经属于乡(镇)农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。
3.不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。土地所有权主体以“XX村(组、乡)农民集体”表示。集体土地所有权初始登记的基本单元也是宗地。
在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意以下几点：
1.属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。
2.同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。
3.有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。
第四篇：物业管理实务案例题2011
2011物业管理实务案例分析及答案
案例分析题一 投标邀请函 昆明白云物业管理有限公司：
由我司开发建设的昆明蓝天小区将于下月竣工，为对蓝天小区实施优质物业管理服务，我司特邀贵司前来参加蓝天小区的物业管理投标，其有关事项如下：
一、招标项目：蓝天小区整体物业管理
二、招标事项的时间规定
（一）报名及购买抬标文件时间：2003年4月1日上午9时至下午5时
（二）报名截止时间：2003年4月25日上午9时(三)开标时间：2003年4月26日上午9时
三、招标事项的地点规定
（一）发售招标文件地点：蓝天小区售楼中心
(二)收取投标文件地点：昆明贵鑫房地产开发有限公司办公室(三)开标地点：昆明贵鑫房地产开发有限公司四楼会议室
四、报名时，投标人须交纳伍千元（人民币）作为投标保证金。投标保证金的管理事项，详见投标人须知
五、投标答疑的时间、地点
答疑时间：2003年4月5日上午10时 答疑地点：蓝天小区售楼中心
六、我司将按本邀请函规定时间、地点开标。届时，请贵司代表人准时出席开标会议
招标人：昆明贵鑫房地产开发有限
地址：昆明黄河中路136号
电话：0871—3621747 传真：0871---6612438 邮编：650239 联系人：陈晓春
昆明贵鑫房地产开发有限公司
二〇〇三年三月十九日
问题1：根据上述“投标邀请函”编写“投标函” 投标函
昆明贵鑫房地产开发有限公司：
贵司的“招标邀请函”我司已收悉。现正式复函贵司，我司将委托代表人参加贵司组织的招标活动。现将有关事项回复如下：
一、我司向贵司提供的投标文件有：
（一）投标函
（二）投标报价表
（三）全套资格证明文件
（四）物业管理方案
二、我司已明白贵司招标文件的要求，并重申如下几点：
（一）我司愿以总介贰拾万元（20万元）投标报价来投标承包上述服务项目
（二）我司同意按贵司的要求，提供物业管理方案
（三）我司如中标，将保证履行招标文件中全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签订《前期物业服务合同》
昆明白云物业管理有限公司
二〇〇三年四月二十日
案例分析题二
某小区由白云物业公司进行管理。业委会成立后，白云物业公司与业委会签订了为期二年的物业服务合同。一年后，小区业主认为业委会不能代表他们的利益，又选举成立了新一届业委会。第一届业委会通过招标，选择了蓝天物业公司。提前解除了与白云物业公司的服务合同，并采取聚众逼迫的方式，迫使白云物业公司撤离了小区。
问题：
1、物业公司与业主委员会签订的合同是属于什么性质的合同？
2、新一届业委会是否有权解除上届业委会所签订的尚未到期的合同？
3、经业主大会三分之二投票权业主决定，业委会可否单方面解除合同？
答：
1、物业公司与业主委员会签订的合同，应属于一般经济合同。对于一般经济合同，合同双方是不能擅自解除的，否则应承担违约责任。
2、在合同尚未到期情况下，后届业委会应继续承担并履行前届业委会所签合同的约定。故新一届业委会不能随意解除上届业委会与物业公司所签订的合同。
3、虽然业主大会三分之二以上投票权业主投票决定，若物业公司没有违反解除合同的约定，也没有出现可以解除合同的行为，则业主大会也不得单方面解除与物业公司所签订的合同。
案例分析题三
某物业项目总建筑面积达40余万平方米，属于多层、中高层住宅物业。项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目和该市的重点工程，倍受当地居民和政府关注。
问题：
1、该项目是否有早期介入的必要性？
2、早期介入对楼盘开发建设有哪些好处？
答：
1、该项目有早期介入的必要性，理由是：（1）该项目建筑面积大，建设周期长，又属于住宅建设项目，物业类型多样。因此在整个开发建设过程中，容易出现建设、管理、使用三个方面不匹配的问题。（2）如果对这个项目实施早期介入，就可以将物业公司长期积累的管理经验及物业使用体会用于规划设计，从源头开始实现建、管、用的配合。同时又在建设施工和销售阶段，对实现建、管、用的匹配进行配合，这样可以较好的消防或减少不利于管理和使用的因素，使物业投入使用后，管理工作可以顺利开展，业主的利益也能够得到必要的保障。
2、早期介入可以为楼盘建设带来以下好处：（1）有利于建设项目优化设计（2）有利于提高工程质量（3）有利于了解物业情况
（4）可为前期管理作充分准备（5）有助于提高建设单位的开发效益
案例分析四
某物业项目总建筑面积达40余万平方米，属于多层、中高层住宅物业。项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目，是该市的重点工程，倍受当地居民和政府关注。问题：
1、该项目在可行性研究阶段，早期介入的内容是什么？
2、该项目在规划设计阶段，早期介入的内容是什么？
3、该项目在建设阶段，早期介入的内容是什么？
4、该项目在销售阶段，早期介入的内容是什么？
5、该项目在竣工验收阶段，早期介入的内容是什么？ 答：
1、该项目在可行性研究阶段，早期介入的内容有：
（1）根据项目规模及业主情况确定物业管理模式。（2）根据规划和配套确定物管服务的基本内容。（3）根据业主情况确定物管服务总体质量目标。（4）根据物管成本确定收费标准。（5）设计与业主目标一致的，具有合理价格的物管柜架方案。
2、该项目在规划设计阶段，早期介入的内容有：
（1）就小区结构布局，功能方面提出改进建议。（2）就小区环境配套设施的合理性、适应性提出意见建议。（3）提供设施设备的配置、选型及服务方面的改进意见。（4）就物业用房、社区活动场所等公共配套提出意见。
3、该项目在建设阶段，早期介入的内容有：
（1）与建设、施工单位商讨施工中的问题，及时提出并落实整改方案。
（2）配合设施安装，确保安装质量。（3）对内外装修方式、用料及工艺从物管角度提出意见。（4）熟悉并记录基础及隐蔽工程管线铺设情况。
4、该项目在销售阶段，早期介入的内容有：
（1）完成物管方案及实施进度表。（2）拟定物业公共管理制度。
（3）拟定各项费用的收费标准、收费办法及履行报批手续。（4）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训。（5）派出现场咨询人员，在销售现场为客户提供物管咨询。（6）将全部早期介入形成的资料整理后归档。
5、该项目在竣工验收阶段，早期介入的内容有：
（1）参加单项工程竣工验收。（2）参加分期竣工验收。（3）参加综合竣工验收。
案例分析题五
物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：
（一）业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，第管理人审批有误。
（二）小区中有未佩带标识牌的施工人员在进行装修作业。经询问，其回答是“未来得及办理手续”。
（三）小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
（四）高层写字楼在国庆长假期间实施装修。
（五）某业主未经申报，擅自更换了四扇铝合金窗。
(六)小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。问题：
1、针对现场中发现的问题应如何处理？
2、在装修管理中，物业管理企业应注意的问题有哪些？ 答：
1、针对上述问题庆综合分析和处理：
（1）关于安装太阳能热水器的问题，处理措施是：
①向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改。
②加强装修审批环节的管理，要求管理员在审批之前，应去现场查证和落实。（2）对未有标识牌问题，处理措施是：
①立即检查装修申报、出入口及装修管理环节，查出漏洞并加以整改。②要求入场售货员立即补办入场手续，否则拒绝其入场。（3）对楼顶堆放钢材问题，处理措施是：
①告知业主，此项装修工程须先委托专业设计单位进行设计出 ②装修前，应先申报，得到许可后方可施工。
③检查公司在材料进出管理方面存在的问题，堵住漏洞、防患于未然。（4）对国庆长假装修的问题，处理措施是：
①一般的住宅项目在节假日不宜施工，但写字楼项目却刚好相反，节假日装修不会影响其他业主。②允许该项目政党进行装修施工。
（5）对更换铝合金窗的问题，处理措施是：
①开出违章整改单，要求其限期整改。若不整改，将采取相应的管理措施。②检查材料进出控制环节的问题，查明原因、堵住漏洞。③检讨巡楼人员的巡楼工作情况，追究事先未发现业主违章装修的责任。（6）对现场电炉做饭问题，处理措施有：
①要求现场材料堆放有序。②如需做饭，应采取较为安全的方式，并有预防火灾发生的措施。③易燃易爆物品应隔离堆放。④现场必须配置灭火装置。⑤若不能按上述要求，可要求停工进行整改。
2、装修管理中物业管理企业应注意的问题有：
（1）严把出入关，杜绝无政府状态。（2）加强巡视，防患于未然。（3）控制作业时间，维护业主合法权益。（4）加强管理、反复核查。
案例分析题六
某高楼业主李某深夜回来时，在小区中被不法分子袭击受伤。李某以物业公司未尽职责、安防人员不合格、小区不安全为由，将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿108605元。物业公司辩称，物业公司保安员的责任只是配合公安机关的安全防范活动，而不负有保证每个业主人身安全的义务。并且物业公司已按合同配置了24个保安。案发时，当岗、巡逻的人员都未脱岗，也未发现陌生人进入大厦，因此不同意李某请求。
问题：
1、业主在小区中遭受不法侵害，物业公司是否必须承担民事责任。
2、物业公司应依据什么来对业主的人身、财产安全承担责任？
3、物业公司是否应进行赔偿？
4、物业公司应从本案中吸取什么教训？
答：
1、业主在小区中遭受不法侵害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。
2、物业公司主要依据物业服务合同中的约定来对业主的人身财产安全承担责任。因此在签订合同时，物业公司一定要明确物业公司与业主之间是什么关系，是保安还是保管、保险、保镖关系。如果只是保安关系，那么保安的范围，保安的责任及义务是什么？都必须具体明确，这样才可以避免合同界定不明确的纠纷。
3、按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如物业公司有违反合同约定的违约责任，则物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。
4、物业公司应吸取的教训有：
（1）认真仔细的起草签订合同，对保安事项、责任、义务要有明确的约定。（2）严格按照合同约定履行保安职责、义务，尽量避免在保安事务上出现过失。（3）虽然物业公司不能确保公共场所内业主的人身和财产安全，但物业公司还是应提高安全防范意识，加强安全防范管理，尽力避免小区中的治安伤害事故的发生。
案例分析题七
（一）某日上午9：30左右，控制中心收到警报，发现C座6楼厨房有浓烟冒出，而当时该房房主不在家，事发后房主返回。
问题：
1、面对此种情况应作如何处理？
2、发生火警时，我们应采取的应对措施有哪些？ 答：
1、面对此种情况，可进行如下处理：
（1）立即通知安防员携带工具赶赴现场；（2）关闭6楼电源总开关及燃气部阀；
（3）尽快与业主联系通知其返回；（4）业主返回后，协助业主打开门窗；（5）查明原因并在采取自我防护措施后进行灭火操作。
2、发生火警时，我们应采取的措施有：
（1）了解和确认起火位置、范围和程度；（2）向公安及消防机关报警；
（3）清理通道，迎接消防车入场；（4）立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资；（5）组织义务消防队在保证安全的前提下接近火场，用适当消防器材控制火势；（6）及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
案例分析题八：
（二）某日上午10点左右，物管中心接到住户报告：五幢二单元楼道中弥漫有煤气味。物管维修人员赶赴现场发现煤气是由301室溢出。但业主不在家，发出通知后业主返回。问题：
1、面对此种情况应作如何处理？
2、发生易燃气体泄漏事件情况严重时，我们应采取何种紧急措施？ 答：
1、面对这种情况我们可进行如下处理：
（1）立即通知维修人员携带工具赶赴现场，查明泄漏源及情况；（2）立即关闭本单元燃气总阀；（3）尽快通知业主返回；（4）业主返回后，告诫不可使用任何电器和敲打金属，避免产生火花和爆炸。
2、发生燃气泄漏事件情况严重时，我们可采取的紧急措施有：（1）通知燃气公司；
（2）处理人员到达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲打金属，避免产生火花；
（3）关闭燃气阀门、打开所有门窗；（4）情况严重时应及时疏散人员；（5）如发现有人员受伤或不适者，立即通知医疗单位急救；（6）燃气公司人员到达火场后，应协助其彻底检查，消除隐患。
案例分析题九
1、某建设单位在售房期间，为方便购房人上下，提前使用了电梯。在此期间出现了电梯困人事件。问题：
1、当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施？
2、电梯故障的后续处理，应做好哪些工作？ 答：
1、当电梯困人时，处理措施有：
(1)通过电梯对讲机或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪。同时告知乘客不要自行采取措施，以免出现意外。（2）立即联系其他电梯工盘车解救被困乘客。
2、电梯故障的后续处理工作有：
（1）在解救被 困乘客后，乘客若有不适应立即联系建设单位送乘客入院检查，相关费用由建设单位承担；（2）将电梯困人情况书面报告建设单位；（3）建议建设单位对故障电梯立即进行必要检查和修理；
（4）故障电梯在检查检修前应暂停使用。做好电梯安全防护，同时在现场设立标牌、标识，以警示乘客避免意外。
案例分析题十：
某小区业主反映每天夜间后半夜可听到“嗡嗡”声，影响其入睡，望物管及时处理。经查证落实嗡嗡声是卫生间排水管及供水加压水管接触发生震动所致，而加压共振是由水泵电源不稳定所致。问题：
1、面对这种情况应如何处理？
2、当业主受到噪声侵扰时，我们应采取哪些处理措施？ 答：
1、面对这种情况应进行如下处理：
（1）立即通知维修人员到现场查看并寻找噪声源；（2）通过测试比较，查证确定噪声产生的原因；（3）隔离供、排水管，消除噪声。
2、当业主受到噪声侵扰时，我们应采取的处理措施有：
（1）接到投诉，立即派人到现场查看；（2）必要时通过技术手段或设备确定噪声是否超标；（3）判断噪声侵扰来源，针对不同吱声源采取对应的解决措施；（4）做好对受噪声影响的业主的沟通解释工作。
案例分析题十一
夏季某日晚9时，因雷雨天气，小区突然断电，整个小区一片漆黑。问题：
1、面对这种故障，当如何处理？
2、在小区中，我们应如何预防和处理电力故障？ 答：
1、面对这种故障，可进行如下处理：
（1）有关人员应立即赶到现场查明故障原因。如属内部故障庆立即组织抢修，有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路；
（2）在处理停电故障的同时，应立即派人检查电梯内是否有人，做好应急处理。同时通知住户，拉下电闸，加强消防和安全防范措施，防止因停电而发生异常情况；（3）加强小区的安全保卫工作，尽力保证住户的安全；
（4）恢复供电后，应检查小区内电梯、消防系统、安防系统的运作情况。
2、在小区中，我们可以采取以下措施来预防和处理电力故障：
（1）如电力部门预先通知小区/大厦停电，应立即将详细情况和有关信息通过广播或张贴通知的方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班；
（2）若属外部供电线路故障，小区、大厦中有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路及时供电。若属内部线路故障，应立即查清原因组织抢修及早恢复供电。
（3）在抢修线路时，应立即派人检查并确认电梯中是否有人，以作应急处理。同时，通知住户加强安全、消防防范。
（4）恢复供电后，应及时检查小区、大厦的电梯、消防系统、安防系统的运作情况。
（5）物业管理单位在平时也可备些蜡烛，以供业主在停电时使用。
案例分析题十二
某小区徐先生喜欢在三楼的阳台上养花。一天一只猫从另一个阳台跳到徐先生的花盆上，使花盆重心偏移掉下去，正好砸在过路的吴女士头上，吴女士当场被砸昏，被行人送往医院。医院诊断为吴女士头部重伤。伤愈后，吴女士向徐先生提出赔偿，徐先生说花盆是猫弄下的，他不庆负责。吴女士找到物业公司赔偿，物业公司称是徐先生的花盆将其砸伤的，与其无关。问题：
1、花盆砸伤吴女士，徐先生和物业公司有无赔偿责任？
2、如何避免和处理高空坠物事件？
答：
1、徐先生和物业公司都应承担赔偿责任，这是因为：根据民法通则第一百二直十六条“建筑物及其建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人伤害的，它的所有人或 应当承担民事责任，但能够证明自己没有过失的除外”的规定。可见徐先生及物业公司都应承担赔偿责任，假如物业公司曾对徐先生进行过劝阻并有劝阻证据，证明自己没有过失则可免去责任。
2、避免和处理高空坠物事件的措施有：
（1）物业公司发现住户在高空有危险搁置物、悬挂物时，应及时发出书面通知，共整改并在恰当位置张贴“请勿高空抛物”标识。通过多种方式使业主自觉遵守公德，预防高空坠物事件的发生。
（2）发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，立即送往医院或拨打急救电话；如造成财务损坏的，要保护现场，拍照取证并通知相关人员。
（3）尽快确定坠落物来源。
（4）确定坠落物来源后，及时召集责任人、受害人双方进行协商处理。
案例分析题十三
一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。问题：
1、面对这种情况我们应该如何处理？
2、小区中若发生交通意外，我们的处理措施有哪些？ 答：
1、面对这种情况，可进行如下处理：
（1）保护现场，并立即通知受害车主到场；
（2）如有必要，可对现场拍照，保留相关记录；
（3）对肇事车主进行询问笔录并由双方车主共同对笔录进行签字确认或通知交警部门到现场笔录；
（4）撤离现场，疏导其他车辆出入；（5）召集双方协商解决。
2、小区中若发生交通意外，我们的处理措施有：（1）出现交通事故后，安全主管应及时到现场处理；
（2）若有人受伤，应立即送往医院或拨打急救电话；（3）如有需要，应对现场拍照，保留相关记录；
（4）安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆正常行驶；
（5）协助有关部门尽快予以处理；
（6）事后，应地管理区交通路面进行检查，完善相关交通标识，减速带、隔离墩等的设置。
案例分析题十四
2003年7月两名歹徒从小区后门潜入3栋104室内并将业主杀害，劫去财务若干。3栋业主发现情况后，来物业公司报案。
问题：
1、接到业主报案，物业公司应当如何处理？
2、小区中若发生刑事案件，我们应采取哪些应对措施？ 答：
1、接到报案可进行如下处理：
（1）接到业主报案，物业公司庆立即派安防负责人到现场察看，了解情况；
（2）如发生犯罪事件，立即拨打110报警，并派安防员保护现场直到警员到达；（3）协助警员维护现场秩序和进行调查取证工作；
（4）协助警方处理事件和善后工作。
2、小区若发生刑事案件，我们的应对措施有：
（1）接到报案后，应立即派人赶到现场；
（2）如证实发生了犯罪事件，应立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达；
（3）禁止任何人在警方人员到达现场前触动现场任何物品；
（4）若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑；
（5）积极协助警方维护现场秩序和调查取证工作。
案例分析题十五
某日，业主周先生来到物业服务中心，接待员小赵立即起身接待，当赵小姐与周先生沟通时，王先生也来到了物业服务中心。
问题：
1、接待员小赵应如何接待这两位业主？
2、我们与客户沟通时应注意哪些事项？ 答：
1、接待员小赵庆这样接待这两位业主：
（1）周先生来到，小赵应立即起身站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位上就座。倒杯茶水，放到周先生面前说“你请喝水”；
（2）询问周重重的来意并立即着手解决。如有困难，则庆向其他工作人员请求支援或查阅相关文件，尽可能让业主得到满意答复；
（3）小赵在处理周先生问题的过程中，若王先生也来到。小赵应先对周先生对一句“对不起”，您稍等，然后起身迎接王先生；
（4）问清楚王先生的要求后，如果王先生的问题不是一下就能解决，应引领其它同事来支援前线，并将王先生介绍给来接待的同事；
（5）回到周先生旁边，继续解决周先生的问题。
2、我们在与客户沟通时，应注意以下问题：
（1）在物业管理办公区实施沟通时，办公区的相关场所应进行必要布置，做到摆放有序，干净整洁，明亮舒适；
（2）在与客户沟通时，应态度诚恳、神情专注。没有特别的情况，不去做其它与沟通无关的事；
（3）沟通中，物业管理人员要与客户保持适度距离，不应有多余的肢体协作或不恰当的行为；
（4）在与业主正式沟通前，可以以寒暄的方式开场，以缓和后气氛，使双方能更好地交流；
（5）物业服务的沟通，庆根据沟通的对象、目的、内容和地点的不同而采取相应的沟通方式；
（6）客户沟通的事由、过程、结果应记录归档。对客户所提的要求，无论能否满足，都庆将结果及时反馈给客户。
案例分析题十六
业主张小姐电话报称家中厨房的地漏冒水。维修工小黄带了设备赶到张小姐家并用吸泵试图抽通地漏。但因地漏堵得很死，须用疏通机器才能打通。按公司规定，使用疏通机须收取30元费用。当小黄向张小姐提及费用时，张小姐马上不同意，认为主管堵塞不应收费，并电话投诉小黄。问题：
1、小黄应如何处理与张家的矛盾？
2、我们在物管工作中处理业主投诉的方法有哪些？ 答：
1、小黄可这样来处理同张家的矛盾：
（1）按规定，主水管堵塞的疏通责任由物业公司承担，支水管堵塞的疏通费用和责任应由业主承担。若物业公司代为疏通，则应收取有偿服务费用；
（2）小黄可采取婉转沟通策略，进行疏通试验，并向张小姐加以约定和说明，若第主水管堵塞，疏通后不收一分钱；若第支水管堵塞，疏通后您需支付维修费用；
（3）双方达成协议后，尽快疏通，帮助业主解决积水问题。疏通后，按规定向张小姐收取疏通费用。
2、我们在物管工作中，处理业主投诉的方法有：
（1）耐心倾听，不与争辩；
（2）详细记录，确认投诉；
（3）真诚对待，冷静处理；
（4）及时处理，注重质量；
（5）总结经验，改善服务。
第五篇：2014年土地登记代理实务土地登记概论辅导(11)
环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第三节 我国土地登记的法律依据及效力
二、土地登记的效力
(二)实践探讨
我国现行的法律、法规和政策性文件对有关土地登记效力的规定比较零散。如《中华人民共和国土地管理法》规定，依法改变土地的权属和用途的，应当 办理土地权属变更登记手续。《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。《中华人民共和国担保法》规定，土地使用权 抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和 土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地 所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变 更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，自土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进 行变更登记。《土地登记规则》第六十九条规定，土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请 变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。中共中央、国务院“关于进一步加强土地管理，切 实保护耕地的通知”规定，土地使用权转让要办理变更土地登记。不按规定办理变更土地登记的，按土地使用权非法转让处理。综合以上现行规定可以看出，我国的土地登记采用的是形式主义的立法思想，可以归类于登记的生效要件主义、登记要件主义，进言之，我国土地登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。关于我国的土地登记在登记存有瑕疵等特殊问题上的效力，依据最高人民法院处理房屋所有权人在未取得其他共有人同意的情况下出卖共有房屋，并且在 未提交共有人同意证明书的情况下办理登记引发纠纷的做法：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该 项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的权利人赔偿，可以看出我国的土地登记实际上引入了登记公信原则立法的解决 方法，即维护登记的公信力，规定善意第三人不负返还义务，原来的土地权利人有权要求无权处分土地的转让人赔偿损失。
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