影响楼盘销售的十大因素

第一篇：影响楼盘销售的十大因素

影响楼盘销售的十大因素

正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。

综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：

1、环境因素。楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。

从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。

2、消费个性因素。消费个性集中体现在消费心态的不同。由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。这是欧美国家极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。

3、区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。

4、物业管理因素。小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。

5、WTO因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着WTO的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。WTO对房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。

6、发展商信誉因素。发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。

7、付款方式因素。付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。很多发展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。

8、促俏因素。随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。

9、楼盘质量因素。这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。

10、政策因素。这是政府行为对房产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。

上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素基础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心策划，准确定位，才能在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。

楼盘销售重在营销控制

在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。

一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。

以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。

销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中，谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。

客户购买行为的分析

一般对于不同类型的客户，促成其购房的方式也有所区别，主要有以下四种方式：

纯冲动。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因现场售楼处、看板或因朋友购买而产生自已也需拥有的想法。提醒式。属于区域或区域外的客户，有一定的房产知识和使用经验。因某体吸引，对地段、景观、产品感兴趣。

诱导式。第一次购房，需要一定时间对产品进行考虑后决定。可能因现场看板、售楼处的吸引而进入，需现场人员详细介绍产品。

计划式。对于房价昂贵的产品而言，存在犹豫不决的客户层。可以通过增加附加值和可能的降价等办法来进行说服。

一、客户购买心理分析

1、详细研究所需购买的产品。

2、探究有关资料（价格、企业形象）。

3、依靠已有的经验进行判断并采取行动。

4、等待机会。

5、模仿他人的判断（根据广告的暗示）。

6、用投机心理作冒险尝试。

7、抽样方式选购（没有时间考虑）。

8、满足最小限度的条件即可。

无论何种购房行为，在客户的内心深处都存在或多或少的购买意向和需求——潜在意向及需求，在进入售楼处后，需通过销售人员促成其购买的行为。

二、销售基本技巧

1、在接待过程中仔细观察客户的身体语言。

2、询问技巧。

3、介绍产品的技巧。

4、掌握销售程序（介绍产品的优先顺序、循循善诱客户）。

5、议价技巧。

6、促成下决心的技巧。

7、签约技巧等。

三、沟通技巧

销售人员介绍产品，采取口语化或非口语化（观察客户的肢体语言及倾听技巧）的形式来挖掘客户的需求（面积、总价、单价）、预算、喜好（楼层、朝向、面积、景观等）。可以借助以下道具和活动来达到沟通的目的。

1、产品的优点与特性。

2、POP广告。

3、接待中心的气势和内部的布置。

4、媒体广告、派夹报、DM等。

5、售楼书。

6、样板房以及现场演示等其他设备。

7、现场促销活动（SP活动、赠品等）。

四、成交技巧

在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好，那么如何根据经验，向客户推荐其满意的房型呢？

（一）锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心。

1、抢购方式。

2、直接要求下决心。

3、引导客户进入议价阶段。

4、下决心付定金。

（二）强调优点

1、地理位置好。

2、建筑物外观风格独特。

3、产品规划合理（朝向、格局方正、得房率高）。

4、建材标准高。

5、房型规划好、私密性好、景观佳、得房率高。

6、小区环境有特色。

7、周边设施齐全，生活便利（学校、图书馆、名人等）。

8、付款方式轻松。

9、开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等。

以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，强调产品的优点，再次促成其下决心。

（三）直接强定

如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：

1、客户经验丰富、二次购房、用于投资的同行。

2、客户熟悉附近的房价及成本，直截了当要求以合理价位购买。

3、客户对竞争个案非常了解，若本案不具优势，可能会失去客户。

4、客户已付少量定金，订购其他个案的房产，而你想要说服他改变。

（四）询问方式

在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：

1、展示过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等。

第二篇：2012影响市场营销的十大因素

2012影响市场营销的十大因素

营销趋势分析可以是数据的、表格的,也可以是这样的:它是有声的、视频的、游 戏的,它是 3D 的、联网的、易于分享的。最近,时尚趋势分析预测提供商 WGSN 发布了最新 市场营销趋势报告,报告总结了影响 2012年市场营销趋势的十大重点因素。WGSN 大中华区 销售总监陈颂文认为:这份报告将帮助企业减少今年的库存积压,有助于企业高层进行风险 管理。

1、声音创作与分享

品牌与音乐之间的结合并不稀奇, 但极具原始味道的声音将会成为 2012年的一大趋势。为什 么婴儿的笑声会激发我们的购买力 ? 回顾以往, 大多数广告只借助歌曲和口号来吸引我们的耳 朵, 却忽视了日常生活中最原始的声音;像煎牛排的吱吱声、手机震动的嗡嗡声和婴儿咯咯的 笑声。如果把这些已知来源的声音融入广告, 会引起意想不到的好效果。进入 2012年, 随着 Siri、Sound Cloud 等应用软件和无线扬声器 Jambox 风靡全球,已有一些大牌开始利用新技 术进行新的尝试。比如 Mugler 与 LadyGaga 合作, 在音频分享网站 Sound Cloud 为 2012春夏 推出了一段充满原生态气息的讲述内容。在这段讲述中,一些具有时尚意象、偶尔还夹带脏 话的零碎言语,被另类流行天后用富有磁性的嗓音演绎,再经过诡异的混音,给人带来一种 神秘而强大的冲击力,让人听后过耳难忘。

2、奥运因素

纵观 2012年全球大事,伦敦奥运会必将在市场营销界占据主导地位。WGSN 预测,这将是古 老的奥运会有史以来第一次与社交空间的完全融合。大众兴趣和电视观众人数将得以攀升, 对于参与其中的各大品牌而言,无论是否成为官方赞助商,都将面对独特的机遇和挑战。随 着夏季日益临近,预计会有更多的运动品牌和设计师大展拳脚,获奖运动员及其赞助协议也 将受到高度关注。

陈颂文认为,四年一次的奥运会对运动类品牌来说是难得的推广良机,像耐克这样的非官方 赞助企业并不见得比官方赞助商阿迪达斯的收益少。对于中小企业来

说,除了请体育明星做 宣传,还可以在社交平台或网络推广方面动动脑筋,如果做得有创意,不见得花很多钱,也 可以取得很好效果。

3、在视频中寻求创新

WGSN 预测, 美国在线视频广告的支出预计在 2012年会增长 43.1%, 使在线视频广告成为互联 网发展最快的一个类别。然而单纯的视频广告已经很难吸引挑剔的消费者了,因此,越来越 多的互动活动和广告剧情片将在 2012年涌现。

例如, 美国休闲服生产商 Madewell 与多媒体公司 Interlude 合作拍摄了一个有趣的互动视频 广告。视频的主角是两个女模特,观众在不同的情景下,每次有 5秒的时间选择让哪个模特 穿什么, 接下来就会有不同的事情发生在模特身上。这种类似游戏的视频广告令人耳目一新, 当然它离不开 Interlude 强大的技术力量。倘若你的品牌没有那么雄厚的技术实力,你也可 以试着走桔子水晶酒店的小清新路线。这家另类五星级酒店 2011年拍摄的星座微电影系列被 网友热捧,大家在被个性鲜明的星座男女们逗得前仰后合的同时也记住了酒店与众不同的风 格。

4、游戏兴起

游戏化的兴起,以不同方式将游戏概念应用到非游戏领域中。

尽管游戏化与消费者的关联度越来越高,但具体到某一品牌还需确定自己是否真正适合。怪 异展示将对一些品牌继续发挥作用,但其他品牌需根据体现的产品内涵和目标市场构建相对 稳健的经营理念。

创新将会大获全胜,鼓励互动的基本概念作为共同的发展线索贯穿该行业的所有层面。随着

手势识别技术的不断完善,能对正常的肢体运动和语音作出回应的自然用户界面将会成为一 个重要的热门词汇,商家可以从微软的体感游戏设备 Kinect 上找到一些灵感。

第三篇：影响医院感染的十大因素

常引起医院感染的十大因素

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近年来，我国医院感染发生频繁。就其原因主要有以下十大因素：

1、医疗机构违法、违纪、违规。

2、对医疗法规法律认识不足。

3、医院缺少严格的日常监督、监测措施。

4、对外源性带入感染缺少警惕，误诊、漏诊、混合收容，使传染源带入。

5、医院建筑布局不合理或缺少必要的防护措施。

6、医院管理不到位，无必要制度或有章不循。

7、不严格遵守消毒隔离措施。

8、抗菌药滥用造成双重感染、多重耐药菌感染。

9、血源性疾病传播。

10、不安全注射和一次性医疗用品使用不规范。

因此，医院感染作为一种特殊状态的感染和疾病的发生形式要，越来越对病人、医院及社会构成极大的威胁，不仅仅是医疗质量管理中的一个十分重要的问题，而且已成为日益突出的世界公共卫生问题。降低医院感染的发生，防止医院感染的暴发流行面临着巨大的挑战，是现代医院质量管理的重要目标。

做好医院感染控制管理工作已成为医院工作的三大任务之一。院感人的责任越来

越重大。

思考与对策：

一、对医院感染

病原体变迁的认识：

1、条件致病菌是引起医院感染的主要致

病菌。

2、抗生素的不合理应用是耐药菌增多的主要原因。

3、各种侵袭性操作的广泛应用也是医源性感染的重要原因。

4、血源性感染仍然是医院感染的重要原

因。

5、加强医院感染管理是预防医院感染的重点。

二、预防和控制医院感染的对策：

1、完善医院感染管理制度，加强医院感染的管理。

2、积极控制

传染源。

3、保护易感人群，合理使用抗生素。

主观因素：

1、医务人员对医院感染及其危害性认识不足；

2、不能严格地执行无菌技术和消毒隔离制度；

3、医院规章制度不全，无健全的门急诊预检、分诊制度，住院部没有入院卫生处置 制度，致使感染源传播。

4、缺乏对消毒灭菌效果的监测，不能有效地控制医院感染的发生。

客观因素：

1、侵入性诊治手段增多；

2、使用可抑制免疫的治疗方法因为治疗需要，使用激素或免疫抑制剂，接受化疗、放疗后，致使病人自身免疫机能下降而成为易感者。

3、环境污染严重医院中由于传染源多，所以环境的污染也严重。

用加法的方式去做事，用减法的方式去报怨，用乘法的方式去感恩。

巨无霸版主分析得非常到位！但除此之外我觉得：

1、与国家层面的政策也有一定关系，国家能对预防医院感染下拨一些经费和收取一定的费用可能会做得更好，最后受益的还是老百性

2、制定更完善的法律法规。

医院感染存在的危险因素

1、患者的基础状况 主要包括患者的原发疾病，高龄、经等因素。

2、病区环境 病区环境对医院感染的影响可以通过空气、物体表面、医务人员手及人员之间交叉感染。另外，医院感染经各种侵入性操作、手术切口、抗菌药物

滥用等途径实现。

3、消毒灭菌 根据卫生部《医院感染管理办法》，进入人体组织、无菌器官的医疗器械、器具和物品必须达到灭菌水平；接触皮肤黏膜的医疗器械、器具和物品必须达到消毒水平。随着医学诊疗技术的迅速发展，各种内镜的应用越来越多，相

应的内镜消毒灭菌工作的规范性尤为重要。科室现有消毒的设施不齐，消毒效果可想而知，个别医护人员对于基本操作的执行不够严谨，容易导致感染发生。一些实

习医师甚至上级医师忽视基本操作原则。

4、护理 预防医院感染的发生要从狠抓无菌操作入手。医院里静脉滴注应用较多，特别是留置针的广泛应用，而在各种穿刺操作中，应严格执行无菌技术，因此，医护人员尤其是护士的各项操作对于预防医院感染发生都至关重要，例如各种注射、气管插管、导尿、鼻饲等。可以说，护士的无菌操作意识与患者的医院感染密切相关，操作中稍有疏忽，甚至不重视无菌操作，就有可能导致感染发生。其次，一些

专业护理操作是预防医院感染发生的关键环节。

5、过度追求经济效益 我国医院多年来一直搞科室成本核算，分配政策主要根据收支结余论高低，因此科室努力创收的同时，对于各项支出老师精打细算。一次性卫生材料的重复使用主，表面上医疗成本下降了，似乎患者和科室双受益；但从医院感染管理的角度看，这是不符合要求和极其危险的。其次，患者需求量大，科室加床现象普遍，这同样不符合卫生学要求，是导致医院感染的重要隐患。

6、医护人员对医院感染知识欠缺 有些临床医师在感染方面的知识欠缺，对感染患者一般先用抗菌药物再做细菌培养，培养结果出来了不认真看。对医院感染知识的调查结果也可见，医护人员对医院感染的知识不足。

7、患者及家属对医院感染知识缺乏 院感科每年定期举办医院感染知识的相关讲座，内容都是针对医院的医护人员。但缺乏对患者及家属进行感染知识教育，因为病区内患者及亲属的一些不良行为也是导致患者感染的原因之一。

8、医院感染管理的力度不够 感染管理的考核结果临床科室不了解，考核结果不理想的科室也没有整改措施，不利于科室工作的改进。虽然医院感染管理组织已经建立，但制度尚不健全，或是有制度落实不利甚至有章不循。感染监测不位，如针对感染发生原因的监测，消毒剂有效浓度监测开展少，抗菌药物合理应用管理有

难度，医院对医院感染重视不能体现。

院感防控造成“执行不力＂的十六种原因

防控

造成“执行不力＂的十六种原因

• 目标不确定 • 战略不清晰 • 指令不明确 • 渠道不畅通 • 跟踪不到位 • 标准不统一 • 奖罚不分明 • 团队不合作 • 人员不到位 • 结构不合理 • 职责不清楚 • 轻重不分 • 文化不务实 • 培训跟不上 • 职业操守不忠 • EQ不过关

第四篇：影响国债销售因素及其负面效应探析

影响国债销售因素及其负面效应探析

[摘要]金融理财产品的大量推出以及国债销售主体的商业银行利益取向的变化，直接影响国债在金融投资市场的占有份额，国债投资追逐者逐渐减少，国债销售情况逐渐由热趋冷。为扩大国债发行的市场规模和占有率，本文拟从金融理财产品不断丰富以及国债销售利益分配机制不匹配等具体情况的对比入手，分析国债销售受到冷落的原因，针对性地提出意见或建议。

[关键词]金融产品；国债销售；现状分析

[中图分类号]F812.5

[文献标识码]A

[文章编号]1006-5024(2011)05-0186-04

国债发行不仅仅是一种弥补财政赤字的手段，也是筹集资金用于社会经济建设的一种行为，国债更是一种金融商品、信用工具和宏观管理手段。国债的销售变化情况较大程度上受基准利率调整、市场资金松紧、理财产品定价及货币政策预期等市场因素掣肘。然而，随着一些收益性高、流动性强、管理灵活的金融理财产品的不断推出和投资主体风险承受程度的提升，国债因风险定价和收益之间的确定性面临诸多投资主体投资偏好与销售主体利益取向等非市场性因素的影响，阻碍了国债在理财市场尤其是农村市场的销售态势。为分析影响国债销售的非市场因素及其负面影响，本文对江西抚州市影响国债销售的各类非市场性因素进行了调研分析与全面界定，以期最大程度地降低国债资金筹集主体的发行频率和成本，提升国债发行资金使用效率。

一、国债销售的基本情况

1．国债销售规模快速扩大

2005年，抚州市国债销售额仅为565.80万元，人均购买国债1.53元，占当年城镇居民人均可支配收入比重的0.18％。近年来，随着经济总量增大和财政政策导向顺势调整，国债发行和销售规模均呈现快速扩容的态势。2009年，抚州市国债销售额达到6157.60万元，销售量为2005年的10.88倍，人均购买国债额增长到15.79元，占2009年抚州市城镇居民人均可支配收入比重的1.20％。另外，国债销售增幅大大高于同期抚州市城乡居民收入增长幅度(见图1)，这就充分体现了“金边债券”的价值，同时，也反映出国债在城乡居民投资主体资产配置中的重要性日益凸显。

2．国债销售率低位徘徊

由于国债发行规模的扩大，导致国债销售主体下达给分支机构的销售计划也逐年增加。但是，从抚州市各销售主体近两年来的销售率分析(见表1)，各类国债销售率均低于40％，且销售率随着国债持有年限的增长而降低。因国债销售率低位徘徊，导致销售主体被动用大量自有资金垫付所持有的国债，销售主体被动持有的国债缺乏投资渠道和政策环境，因而，直接影响了国债销售主体对国债营销的积极性。

3．国债销售与其他理财产品相比呈逐年下降趋势

调查反映，以基金投资和黄金投资为代表的理财产品在居民资产配置中的权重大幅上升。随着品种多样的保险产品和其他年收益率偏高的短期理财产品的推出，迅速改变了“金边债券”为城乡居民投资理财首选产品的局面，国债销售与理财产品销售相比呈明显下降趋势。经统计，抚州市国债销售总量从2005年的565.80万元增长至2009年的6157.60万元，增长lO.88倍。然而，其理财产品的销售形势则是2005年抚州市各类金融理财产品销售额为1.49亿元，2009年猛增至195.70亿元，增长131.34倍，国债所占比重却从2005年的3.66％下降至2010年上半年的0.25％。

二、国债销售额逐年下滑的原因

国债销售形势的持续下滑固然有国债产品收益定价、金融市场化程度提高及投资渠道多元化等市场性因素的影响，但就作为国债销售主体的商业银行而言，国债销售利益分配机制才是影响国债销售主体销售国债积极性的主要因素。在政策环境和市场化程度不断成熟的条件下，唯有通过畅通国债销售利益分配机制来缓解目前国债销售过程中遭受非市场因素带来的冷落现象，才能真正达到国债发行成本最小化和发行方式最优化的目标。

1．国债销售总量与销售主体手续费收入不相匹配

从2009年以来的数次国债发行中，均将国债发行和兑付手续费合二为一，两者的手续费确定为7％，这部分手续费是商业银行承担国债销售任务的主要推动力。在商业银行致力于改变存贷差为主要利润来源的背景下，商业银行的利润中有很大一部分是来自其中间业务收入，国债发行、兑付手续费也是商业银行获取中间利润的重要途径之一。但是，国债销售利益分配机制设计并未对商业银行扩大国债销售总量带来积极推动作用，反而出现了国债销售总量与银行实际收益成反比的不利局面。

从抚州市各家商业银行2009年一2010年上半年国债销售的情况分析(见图2)，工商银行、邮政储蓄银行、中国银行、建设银行及农业银行2009年以来分别销售国债3797.00万元、1451.34万元、1340.00万元、776万元及600万元，在各家商业银行除去销售宣传、纸张、人工等费用后，上述5家国债承销机构每销售1万元国债得到的收益分别为67.26元、62.2元、65.76元、65.66元和66.87元。不难看出，图表上并没反映销售总额越多收益越高的态势，究其原因在于各家商业银行销售环境、系统改造、网点布局、人员培训、销售对象等条件不同，导致国债销售成本客观上存在较大差异，但财政部则是将各类国债销售主体的手续费统一核定为7％，这样势必会动摇国债销售主体的销售积极性和主动性，从而对下一轮国债销售带来更大的负面影响。

2．国债销售与个人酬金间未形成有效激励机制

抚州市现有的5家国债承销机构对国债销售采取的是差异化管理措施，工商银行、邮政储蓄银行和中国银行采取地市分行额度管理形式，对于未完成营销任务的国债销售机构，其未销售部分由各地市分行以自有资金出资承销。建设银行和农业银行则实行省分行统一管理销售额度，地市分行不承担具体国债营销任务，对于未销售的部分国债由省分行统一出资承销。上述两种管理措施直接导致营销人员的国债销售收入差异明显。如采取地市分行承销模式的工商银行、邮政储蓄银行和中国银行每销售1万元国债，营销人员分别可获得营销收益为8.25元、6.22元和3.81元，而这3家承销机构国债销售额与个人酬金完全呈现出逆向态势。采取省分行统一承销模式的建设银行和农业银行不给营销人员支付个人营销酬金，这也是2家承销机构国债销售量排名靠后的重要因素之一。国债销售激励机制未有效与个人酬金挂钩，使营销人员对国债营销不积极，这在很大程度上也会直接影响后续国债的销售，因而，固化了国债销售额与个人酬金的反比趋势，增加了影响国债发行的非市场性因素。

3．国债与其他理财产品的营销收益存在较大差异

在以往情况下，商业银行的营销人员往往是国

债销售的主力军，因为大多数百姓对国债投资有一定的认知度，认为投资国债安全性高、收益稳定、可抵押或提前支取，营销人员对国债产品的推荐和引导能对国债销售对象产生较强的驱动效应。而且，国债市场购买主体的年龄层次普遍偏大，对保险、基金、黄金、国债以及品种繁多的个人理财产品难于决策，银行营销人员对金融理财产品优、劣势特征的介绍，在一定程度上对投资者的决策能起到导向作用，在此时，支付给国债营销人员的个人酬金则成为决定国债销售重要的非市场性因素之一。调查发现，抚州市各商业银行营销人员销售各类理财产品所获收益差异较大(见表2)。以农业银行抚州市分行为例，该行营销人员销售1万元理财产品获得营销收益为20.00元，代售保险产品的营销收益为16.00元，吸纳1万元储蓄所获得的营销收益为2.00元，而在国债销售任务采取省行统一管理模式下，国债销售任务不纳入对营销人员的绩效考核范围，营销人员个人也得不到任何营销收益；再以工商银行为例，销售人员营销1万元国债，可获得营销收益为8.25元，也是低于其他理财产品的营销收益，因而，营销收益激励制度的设计促使高收益的金融理财产品对国债产品的“挤出效应”。

三、国债发行规避非市场性因素影响的措施或建议

在市场经济体制下，投资理财产品的期限结构日臻完善，品种繁多的基金、黄金、保险以及个人理财产品层出不穷，且投资者的投资偏好也产生了个性化和多样化。长期以来信誉度高、收益稳定、品种限期单一的国债已不能完全满足各种投资需求，当年的“金边债券”其独特的优势将渐渐地被新的理财产品所代替。为增强国债的吸引力，扩大国债投资群体，建议在国债产品的设计和利益分配机制的制定等方面，应摒弃指令性任务、政策性包销和期限结构简单等政策导向，通过疏通利益分配机制、优化产品设计和畅通国债投资渠道规避阻碍国债销售的非市场性因素。

1．建立国债发行手续费浮动匹配机制

2009年以来，面向个人投资者发行的国债主要有1年期、3年期和5年期三种。从文中表1可以看出，1年期国债最受个人投资者青睐，持有期限较长的3年和5年期国债因期限长、流动性差而销售冷淡。但3种不同期限的国债其发行手续费则统一为7％。从理论上说，财政部门发行期限较长的国债其成本相对偏低，反则国债销售成本高而利用率低，从客观上造成财政部门国债发行成本和频率增加的现实难题。为此，建议建立国债期限和发行手续费之间的浮动匹配机制，即5年期国债发行手续费高于3年期和1年期国债发行手续费，通过调整不同期限国债的发行手续费来推动中、长期国债的发行，从而提高营销人员对中长期国债营销的主动性和积极性，确保国债发行市场的健康发展。

2．优化国债结构，丰富国债品种

国债期限种类的设计应尽可能满足不同喜好投资者的需求，采取长、中、短期相互结合的国债发行比例进行灵活调整，针对当前市场的需求，可适当扩大短期国债的发行比例，如发行3个月、6个月、9个月等多种期限的国债种类。同时，要及时了解百姓投资理财的特点，适时调整国债发行频率，如根据每年第一期国债销售火爆的特点，可在每年的一季度加快国债发行频率，到下半年的9、10月可适当放缓发行频率，从而达到降低国债发行成本和发行频率的目的。进一步丰富国债品种，财政部门需要对应债主体的投资行为模式进行分析，根据不同的应债主体设计特色国债品种，例如在农闲时发行农村特色国债，年底分红派息和投资回笼资金较多时发行短期贺岁国债等等，以更多地吸收社会闲散资金。同时，可将长期国债利率与国家通货膨胀指数相结合，适当考虑保值补贴，有效消除投资长期国债者的后顾之忧。

3．国债发行手续费实行差异化管理目前，国有商业银行、股份制商业银行和地方商业银行之间国债承销比例和销售成本存在较大差异，按照统一标准支付发行手续费势必影响承销比例较高的国有商业银行的销售积极性，在地市和县乡网点较多的国有商业银行，其国债营销成本要高于集中程度较高的其他商业银行。因此，建议对国债承销总量大、贡献大的商业银行实行差异化发行手续费管理，借鉴保险公司和基金公司的营销手段，适当提高国债承销总额较高机构的手续费标准，充分调动承销机构和营销人员的销售积极性。

4．允许地方国库尝试现金管理操作，吸引国债持有银行竞标国库现金存款

国债政策性包销制度导致商业银行被动持有大量未售出国债，在现行政策和市场环境下，商业银行对持有的国债缺乏投资渠道。目前，部分国有商业银行已具备了国库现金存款定价机制，如个别国有商业银行具有SHIBOR实时利率浮动2％以内进行协议竞标存款的操作权限。对此，建议逐步放开地方国库现金管理政策限制，允许持有一定数量国债的国有商业银行进行国债投资，畅通被动持有国债的投资渠道，在丰富市场投资品种的同时抵消国债承销政策对商业银行盈利能力和资金使用效率的影响。

参考文献：

[1]高坚．中国债券[M]．北京：经济科学出版社，1999．

[2]刘霞．从双鸭山市凭证式国债销售状况看农村国债市场开拓[M]．北京：中国财政经济出版社，2010．

[3]梁国平，徐德华．农村国债市场发展思考[M]．北京：中国财政经济出版社，2010．

[4]国家金库深圳市分库．凭证式国债的创新方式探索[M]．北京：中国金融出版社，2009．

第五篇：：影响课堂教学的十大因素

影响课堂教学的十大因素

作者姓名：贺良武 学段：小学段 学科：数学

学校名称：万寨乡中心小学

关键词：影响 教学 因素

摘要：本文从课堂教学的角度，剖析了影响课堂教学的十大因素：十大因素涵盖了教师的组织教学、课前准备、课堂语言、授课理念、课堂释疑、方法引领、媒体选择、活动设计、作业设计以及目标定位等。

正文：

（引子：提高教育教学质量，我们认为，从根本上要解决的是教师的工作态度和课堂教学，为落实好课堂教学，我校实施了领导听推门课的制度，我听取了不同类型教师的推门课，我发现，部分教师的课堂，要么一节课目的不明确，打糊涂账，要么是教材钻研不够，达不到预期效果，也说不上课堂怎么实在，更谈不上课堂的“高效”。那么，到底是什么制约着我们的课堂教学呢？）

课堂教学作为教育教学的主要方式，一直成为我们研究的主要话题，无论何种课程改革，其核心都离不开课堂教学。教学质量的提升，最终取决于我们的课堂教学。课堂教学也成了衡量“低效”与“高效” 的重要标准。而影响课堂教学成败的因素很多，结合自己多年的教学实际，我认为有下面十大因素，影响着课堂教学中的“低效”与“高效”。

因素一：教师的组织教学

良好的组织教学，是课堂教学成功的的首要因素。优秀的教师，通过设计各种教学活动，来组织课堂教学；普通的教师，运用语言来震慑课堂教学；差劲的教师，不关注组织教学，听之任之，课堂一团糟。我们要提高课堂教学，必须要学会组织教学，通过语言，活动，来完善课堂教学。

因素二：教师的课前准备。

课前准备是一节课成功的关键因素。课前准备要备教材，备学生。备作业，备时间、备过程，要对课堂可能生成的一切，提前预设，才能保证一节课的成功驾驭，年轻教师的课前准备，重在教学活动的设计，中年教师的课前准备，重在资源的选择，老年教师的课前准备，重在过程的梳理。只有做好课前准备，才能保证课堂的效率。

因素三：教师的课堂语言

语言，是课堂教学中师生交流的最有效的方式。教师的语言幽默，能够激发学生的兴趣，教师的语言清晰，能够让学生心领神会，教师的语言富有激情，则会吸引学生的注意力。教师需不断的锤炼语言功底，让自己的语言精炼，富有感染力。

因素四：教师的授课理念

授课理念的正确与否，直接关系到课堂教学的导向。一个不与时

俱进的教师，他的课堂一定是陈旧的，课堂效率也是低下的。只有深切把握课标，才能拥有正确的理念，只有用正确的授课理念，才能在课堂上找到自主探究，合作学习的影子，才能看到学生发展的势头，才会扑捉到学生创新的火花。课堂才真正富有活力。

因素五：教师的课堂释疑

一节课的核心，在于师生的质疑，教师的课堂释疑，直接影响课堂教学的成败。释疑，需有目的性，不可被学生误导而漫无边际。释疑，需有针对性，要有一两拨千斤之效。释疑，需有层次性，不同的人需有不同的释疑。

因素六：教师的方法引领

授人以鱼，不如授人以渔，教师的课堂教学，不仅要关注知识点的落实，更要注重学习方法的引领。教师教育的最终目的，就是教会学生学会学习，所以，在我们的课堂教学中，教师的方法引领，制约着教育质量的提升。教师的方法引领，重在要求学生学会自我学习，合作学习，学会交流，反思、总结，通过系列的教学活动，让学生形成良好的学习习惯，逐步形成一定的活动经验。

因素七：教师的媒体选择

媒体资源，作为一种现代教学媒体，有其先进性、直观性、实用性，特别是班班通的开通，对于教师的课堂教学，起着重要的作用。教师能够通过媒体资源，激发学生兴趣，突破课堂教学的重难点，优化课堂结构。好的媒体资源，可以让学生在一种愉悦的环境中生成知识，避免教师繁琐的讲解。所以，教师能够合理的选择媒体资源，是

提高课堂教学质量的有效手段。

因素八：教师的活动设计

课堂教学，伴随着课程改革，其内涵越来越丰富，学生的学习，由原来单一的说教，变成了丰富多彩的活动，因此，课堂变得越来越富有生命力。教师的活动设计，应以趣、实为核心，好的学习活动，能够让学生积极参与，从而全面提高教学质量。

因素九：教师的作业设计

在课堂教学中，教师的作业设计，直接影响一节课的成败，他是课堂教学目标的一种最终考核，是学生形成技能的有效手段。教师的作业设计，应紧扣课堂教学目标，富有层次性。应注重全体学生，让不同的学生都能够从中得到训练。最忌讳作业的随意性，想到啥给学生布置啥，教学没有明确的目的，直接影响了课堂教学效率。

因素十：教师的目标定位。在课堂教学中，教师的目标定位，直接决定了一节课的取舍。什么样的目标，决定了什么样的手段。我们只有紧紧依靠课标，把握教材，正确定位自己的教学目标，才能使自己的课堂教学有明确的目的和方向，课堂教学才能有的放矢，课堂效率才能得到提升。

当然，不同的人，制约课堂教学的因素各异，但是，只要我们有一种提升课堂的意识，我们的课堂一定会从“低效”过度到“高效”。