第三十八期：今日说法—二手房交易须

第一篇：第三十八期：今日说法—二手房交易须

1.房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2.房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3.交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（未完待续）

第二篇：教研信息第三十八期

教 研 信 息

（第三十八期）

编者按：2010年10月19日至22日，山东省第十一届初中物理教学优质课评选在潍坊高新区东明中学举行，我省部分地市物理教研员、部分区县教研员、学校骨干教师300余人参加。我县初中物理教研员张吉峰、7名初中物理教师参加了观摩，现将与会教师的观摩体会编辑下发，供各学校借鉴交流。

五莲县教学研究室 二○一○年十一月一日

情洒教坛育桃李，精心教研生硕果

五莲县教研室 张吉峰

本次优质课评选按教材版本不同共分三期，本期参评地市有：潍坊、青岛、滨州、聊城、日照。参评课题为：人教版八年级第三章第2节《生活中的透镜》，九年级第十三章第5节《其他简单机械》。潍坊6名、青岛4名、滨州3名、聊城3名、日照2名教师参赛。现将山东省第十一届物理教学优质课观摩学习的相关情况总结如下：

一、山东省第十一届初中物理优质课观摩体会

各参赛选手精心准备，积极研讨，设计巧妙，独出心裁，加上他们精湛的教学技艺，给观摩学习的教师提供了一堂堂视听盛宴，搭建了很好的学习的平台。令听课教师座无虚席，叹为观止。我县前往听课的7位教师也是认真学习，及时记录，赞叹得到了很好的交流反思和学习研讨的机会，也为提高教师个人素质和带动物理学科教研教改提供了一个宽阔的竞技舞台。听课回来后，每位教师都进行了深刻反思，以期将个人体会与全县初中物理教师共享。本届省优质课的两个课题均为新授课。选手们的主要设计理念都非常符合新课标的要求：教师恰当的设计教学情境引导和激发学生的学习热情，进而让学生积极参与动脑设计实验、自主探究和小．．．．．．．．．．．．．．．．．组合作探究、归纳实验结论、展示学习成果等一系列学生体验活动。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1.关于课题的引入

一个上课的“行家里手”对课题的引入非常注重，因为这是激发孩子们的学习欲望并使孩子与你“磨合”的最佳时间，这个时间你“征服”了孩子，你的课堂就事半功倍。如聊城七中的程百江老师在讲《生活中的透镜》时，把潍坊东明中学的校门和与这个班学生的合影引入“照相机”的学习，就很能吸引这些孩子的眼球。再如潍坊广文中学的钱娜娜老师在讲该课时，先讲放大镜，引入时让学生“利用现有的器材，将学案上的小字放大，你能想出几种方法？”，一下子激发了学生不服输的探究欲望。在讲“投影仪”时，把学生的照片制成“投影片”，让学生感到新切而又倍生自豪感。

2.关于问题的设计

教学中老师自问自答是一种很拙劣的教学方法，教师对学生的包办代替更是一件出力不讨好的做法。恰当的问题设计能启发学生的心智，引导学生有路可循有景可观，方能吸引其步步深入，并不断发现问题解决问题。“恰当的问题”就应是：问题设计通俗易懂有梯度，难度适中有兴趣，如遇到较难的问题，则需要教师巧妙的点拨。

3.关于科学探究

科学探究既是学生的学习目标，又是重要的教学方式之一。要真正让学生通过科学探究学习物理知识与技能，体验科学探究的乐趣，学习科学家的科学探究方法，领悟科学的思想和精神。科学探究的形式有多种多样，其要素也有很多，探究过程可以涉及所有的要素，也可以只涉及部分要素。在设计过程中各要素设计的过难和太容易都不利于学生的探究和体验。本届优质课《生活中的透镜》中有“制作模型照相机”的科学探究。有些教师能启发诱导学生给 予的器材的用途并如何想办法组合，如何进行观察探究体验，步步为营，诱生深入。有些教师的方法过于简单，出示给学生器材，就让学生制作，教师心里明，但对一大部分学生来说——“此路难，堪比上青天”。《其它的简单机械》中“探究定滑轮和动滑轮的特点”中，如果教师引导学生分析比较哪些量，这些量如何测，学生会更易于探究。对观察到的实验现象和结论，教师都是先让学生展示，然后在师生的共同讨论之中，逐步对现象进行分析，深入到问题的本质，可提高学生分析问题的能力。对实验数据的分析要实事求是，不能拼凑和做假。

4.关于多媒体技术的使用

选手们在视频、图像等资料的选用也恰到好处，并没有用其取代真实的物理实验和学生的探究过程，既起到了锦上添花的作用，又使教学效率大大提高。

5.关于教研教改

学校推出的每一堂省、市优质课，都是这个学校所有的物理教师的教研思想的结合，集体智慧的结晶，突出体现这个学校整体的教研教改水平和方向。我们平时上课的水平，不但与每个教师的个体素养息息相关，同时也反映出你所在学校的教研教改的水平和合力教研的能力。

每一节课，教师自主挖掘和组内集体研讨相结合，都可能收到意想不到的教学灵感，若能坦诚相见，定能取长补短、查漏补缺，从而使青年教师迅速成长，课堂有血有肉，营养大增。

二、下一步初中物理教学的建议

1.以教研联片活动为契机，切实搞好集体教研，深化常态课堂教学，确保节节优质高效。

2.构建适合自己的初中物理新的教学模式，要有自己鲜明的教学特色。

3.加大对科学探究的过程研究。4.增进与学生的情感交流，塑造在课堂上达成师生感情“共鸣”。于里初中聂茂军老师观摩体会

2010年10月20日—22日我聆听了18节山东省第十一届初中物理教学优质课，几乎堂堂精彩，让我学习、思考的东西太多太多。

各位教师采用各种方式拉近与学生的距离，使学生迅速进入自己组织的教学活动，我想，平日的组织教学也应引起我们足够的重视。虽然我们与学生相处时间长，比较熟悉，但也应该在课前与学生多交流，拉近师生距离，使学生积极参与教师的教学活动，提高课堂学习效率。

一、重视科学探究，培养学生的科学素养

在教学过程中，所有的实验都是学生在亲自动手操作，课堂气氛非常活跃，教师及时的、简练、幽默的点拨语言将课堂气氛推向高潮。鼓励学生多做小实验，设计表格，创设情景，锻炼学生的动手能力和创新能力。通过各种实验，把课题以新奇的方式揭示在学生面前，能使课堂气氛活跃，引人入胜，从而培养学生的学习兴趣，并在乐趣中获得知识，巩固知识。这样引导学生去学习的方法，使抽象枯燥的知识变得生动而富有刺激性，可以使学生学习物理的兴趣大大提高，从而调动学生的积极性，主动参与学习，对课堂教学产生良好的效果。

二、创设情境，激趣诱导

课堂开始创设情景各有千秋，百花争艳。有的从生活引出课题；有的动画加小故事引人入胜，前后照应；有的让学生动手尝试探究，观察设计，让学生充分的动脑、动手、动口，调动学生的多种感观，促进学生实现立体学习。这样不仅激发了同学们的学习热情，也有利于学生创造性思维的激发；有的用身边同学照片引出课题，激发学生极大的学习兴趣；有的帮助工人解决生活中的问题，锻炼学生的创新能力、观察能力，同时又能让学生理论联系实际，运用理论指导实践。等等举不胜举，获益匪浅。

三、教学方法灵活，师生配合相长

在教学中把教材用活、把学生教活，鼓励学生用自己的方法学习。在学习过程中学生时而各自专心致志地摆弄着手中的学具，时而互相交流着各自的研究成果，相互补充着对方的遗漏，纠正着对方的差错，老师不用在讲台上滔滔不绝地讲，而是与学生一起探讨，轻松地徜徉在学生中间，倾听他们的讨论，给他们个别指点，学生们很快演示出许多种不同的方法。整节课学生积极主动的参与，不仅参与学，也参与教，课堂其乐融融，充满生命的活力。

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，通过这次学习我更深刻的体会到学习的重要性。在以后的教学中，不断学习，博采众长，充分利用一些学习机会，学习百家而顿悟，积淀教学素养，我将借这次活动的东风，把优秀教师当作追赶的目标，不断提高自己的教学水平。

街头初中厉彦妮老师观摩体会

我有幸参加了山东省第十一届初中物理教师优质课评选活动的观摩。参赛教师授课各有特色，立足学生认识水平的实际与自身的教学风格、教学艺术相结合，突出了学科创新、探究的教学特点，真正体现了“教无定法，贵在得法”的思想。参赛教师扎实的基本功和创新课堂教学的能力，重视探究环节的设计，构思探究教学的过程，关注探究的形式，注重对科学探究的实施，积极为学生创设张扬个性的空间，加强学生动手、动脑、动口的能力，激发学生的学习兴趣，调动学生的学习积极性，整个比赛，参赛教师纷纷亮出自己的“绝活”，闪出自己的“亮点”，精彩纷呈。

一、教材处理有深度，课堂设计有创意

参赛老师对教学目标处理得当，认真钻研教材和学生，准确制定学习目标，即不拔高要求，也不降低要求，体现了新课标、新观念，外显可测，让不同水平的学生在原有基础上得到提高，激发了学生的学习兴趣和积极性，促进学生在以后的各环节主动围绕目标探索追求。

教学设计促进师生互动，学生能轻松的学习物理知识，如聊城 第七中学的程百江老师课堂上让学生自己动手制作相机，趣味性强，成为整节课的最大亮点，将枯燥、抽象的物理知识形象化，学生更容易接受。然后观察相机所成的像,总结照相机的原理。

二、导入设计有特点，实验探究有力度

参赛教师能根据学习进程创设必要的问题情景，引入“水到渠成”。如：青岛莱西市南壁镇中心学校的刘寒松老师，从2008年北京奥运会开幕式难忘的李宁飞上天空这一视频引入“其他简单机械”，激发学生兴趣。聊城第七中学的程百江老师讲授的生活中的透镜，从初二四班部分同学合影引入，让学生看着自己的照片，想象照相机的原理，提高学生的积极性，让学生对照相机产生浓厚的兴趣。潍坊广文中学的钱娜娜老师让学生利用现有器材，将学案上的小字放大，让学生试验一下能有几种方法，从易到难，激发学生的求知欲。

三、教学手段有新意，励志教育有方法

辅助教学手段多元化。使多媒体展示物理教学过程，熟练运用现代教学手段，同时充分开发和利用生活中的资源，利用日用品做实验，方便实用。如日照实验中学的陈长春老师，采用滴管、水、玻璃片等常见仪器，让学生自己制作的水放大镜,增强了学生见识。大大提高了教学效果。

教师注重情感激励，渗透科学励志教育。让学生在学习知识的同时进行了情感和励志教育，充分诱发学生学习的内在动力。

于里初中王泽勇老师体会

今年，有幸去潍坊参加了第十一届山东省物理优质课的听课活动。我在听课过程中的一些思考和体会总结如下：

一、老师驾驭课堂的能力相当出色。

在省级优质课上，老师在处理教学内容和应对课堂突发事件的能力相当出色。如：有些老师没有把教材上的内容讲完，这在平日教学中绝对不允许的。老师明知已讲不完，但依然从容不迫，自己内心虽然紧张，但依然领着学生稳扎稳打，一步一个脚印的完成这 节课。我认为老师驾驭课堂方面是优秀的。

二、老师的授课过程循序渐进，符合学生的认知规律。

授课过程中,老师能否做到循序渐进,小步子密台阶是一节课成功与否的关键环节之一。学生的接受能力是有限的,如果老师一上来就提出了较难而且不利于学生思考的问题,那整节课的效果就可想而知了。《其他简单机械》中，在讲授动定滑轮省力省距离问题时，多数老师采用了先联系生活，再提出疑问，最后带问题做实验探究的方法；《生活中的透镜》这一节主要是讲授放大镜、投影仪、照相机三者的成像原理，大多数老师都是先由现象入手，引起学生的兴趣，然后逐步引导学生用实验探索，最后得出结论并运用这样的套路。如青岛南墅中学的刘寒松老师放手让学生带着问题和疑问去探索，培养了学生实事求是的精神和为科学而探索的思想。

三、每节课都闪烁着地方教研的光辉

这次省优质课，青岛的老师们体现出了一种教研思路，那就是：问题—探究—总结，再问题，再探究，再总结。把一节课分成了若干个小问题，这些问题有的有老师提出，有的由学生提出，提出之后引导学生利用手中资料进行探究，最后总结出实验结果，带着问题探究，是一种物理学习方法，也是一种激发学生潜能的有效手段。带着问题进行探究，是一种相当不错的物理教学方法，是我在这一次听课活动中最大的收获之一。

潮河初中刘世民老师观摩体会

本次全省优质课评选在潍坊市东明中学举行。其间听取了人教版八年级物理上册《 生活中的透镜》和九年级《其他简单机械》两课，总体上都体现了新课标的要求，以探究实验为主线，以学生为主体，教师是学生活动的导演者，服务者，引导者，解惑者。

一、让学生成为课堂的主人

以前在讲授《其他简单机械》一课时,往往是直接引导学生看书中的漫画,学生看着,老师绘声绘色的编着小故事,引领学生快速进入到新课的情景中来,学生积极性虽然也很高,但是就现在的课程标 准要求来看,却是教师剥夺了学生口说脑筋想的权利,学生是观众,老师是演员,没有很好的把学生学习的主动权交给学生,教师没有从主要的地位退下来,而把学生推到前台去,没有能利用有效的课程资源很好的培养和发展学生的语言表达能力和积极思考问题和合理的情景想象能力,在过去应试教育的情况下,不失为好的教学设计的内容,放在今天再来看,不仅不能算是理想的设计,很可能还会被当作反面的典型来分析。

二、联系生活实际，凸显生活情趣

八年级物理上册《 生活中的透镜》一节，教师安排小组合作制作模型照相机，既使小组间形成适当的竞争，又可让学生在团结协作的氛围中感受到合作的乐趣，培养和发展了学生的探究精神和合作能力。日照新营中学张敏老师的的设计很好，开始引入时，通过玻璃上的水滴看字，透过水杯看手指，既激发了学生的学习热情，又为最后讲凸透镜成像做准备，体现了从物理走向生活的教育理念，又为下面的教学打下了基础。

许孟初中李乃方老师观摩体会

2010年10月20---22日在潍坊东明中学听了3天的省物理优质课，下面谈一下自己的收获。

一、课堂的引入有特色

大多采用生活中典型的实例，创设问题情景，富有兴趣的将学生引入课堂，也充体现了物理来源于生活这一思想。例如不少教师用幽默动画胖子和瘦子用定滑轮提重物，幽默中体现了物理知识。让人笑过后有深思。

二、课堂突出了教为主导，学为主体，注重学生能力的的培养 让每个学生都参入其中，让学生真正成为学习的主人。参赛教师都将实验放手让学生去完成。教师在“导”上下功夫，让学生自己去探寻物理知识和规律，体验获得知识的快乐。

三、课堂教学充分体现学生自主探究的理念

例如其它的简单机械一节，教师们将教学内容设计成学生自主 探究实验，让学生通过自主探究得到定滑轮和动滑轮的特点。

四、突出培养学生的科学探究能力

例如生活中的透镜一节，教师都安排学生制作了简易照相机，学生能体验到成功的快乐。实验教学是物理教学中的一个很重要的内容，进行实验对培养学生能力，加深知识的理解有很大好处。结合自身教学，以前总是埋怨学生不乐意学，不喜欢听。今后打算，我将借鉴选手们的宝贵经验应用到教学中去，努力提高自己的教学水平，向课堂要效率，学习他们先进的教育理念和教学方式，让学生喜欢听自己的课。充分利用多媒体教学，激发学生的学习兴趣，让学生成为学习的主体，指导学生自主学习。

叩官初中荣生梅老师观摩体会

2010年10月下旬我有幸参加了山东省第十一届物理优质课大赛。我认真听取了《简单机械》和《生活中的透镜》两个课题共18节课，感觉受益匪浅，开阔了眼界，真是不虚此行。

一、引课设计精心，各有高招，符合学生认知，激发学生兴趣 有的利用课本漫画（胖子和瘦子用简单机械向楼上运货物）播放视频创设情境的，有的利用家乡的历史古迹和风景名胜吸引学生眼球的，还有用本班部分学生的“灿烂”照片沉激发学生“斗志”……真可谓新、奇、趣，即符合学生的认知水平又激发学生的学习兴趣和求知欲望, 引导学生积极参与教学。

二、突显教师的主导地位，学生的主体地位

教育理念比较新，授课方法比较活，为学生创设了良好的交流环境，参赛的教师都充分结合了当代先进的教学理念来设计组织自己的课堂，将合作学习，互动性教学以及学生自主探究性学习等理念运用于物理课堂教学，让学生们在有趣的实验中或不断的思考中获得物理知识。每位教师根据所教内容的特点,精心设计。演示实验、学生参与的自主探究性实验，以课程标准为指导，让学生积极参与到教学活动之中,对观察到的实验现象,在师生的共同讨论之中,逐步对现象进行分析,深入到问题的本质,提高了学生分析问题的能力, 对实验数据实事求是的进行分析,帮助学生形成实事求是的科学态度;对误差产生原因进行分析提高学生改进实验设计的能力。充分体现了新课程创设情境——提问——学生思考、探究——分析、得出结论——应用结论的各个环节，在引导学生掌握基础知识的同时, 将方法的掌握寓于知识点的学习之中,注重于提高全体学生的科学素质。师生在教学中地位的悄然改变,使学生成为教学活动的主体,教师成为教学活动的组织者和导演，尤其是青岛的授课教师在这方面尤为突出。

三、突显教师的基本功

他们教态自然大方，课堂调控应变能力强，精炼语言的富有启发性，大胆创新的实验，令听课教师耳目一新，极大地鼓舞了学生的积极性。高超的教学艺术，折射出了他们对教材透彻的理解与运用。真正体现了“形散而神不散”独特的课堂设计，丰富多彩的实验探究活动，严谨科学的探究方法和作风，新颖的课堂教学思路，时时展现着他们的教学魅力。例如，青岛三十九中的赵霞老师，感觉整堂课学生一步步陷入早已设好的“圈套”中，学生很明确下一步将要思考什么，如何思考。例如老师启发“滑轮作为一种机械你最关心的问题是什么”，学生很容易想到是“省力”和“省距离”这两个方面，所以接下来学生就很明确他们的实验目的。

四、多媒体技术的合理运用,大大提高了教学效率

每节课都能看到精美的多媒体课件，用课件表现人文教育，用课件突破实验难点，用课件形象处理实验数据信息，用课件展示所学知识在实际生活中的应用……不仅增大了课堂容量，而且充分调动了学生的视觉、听觉器官，使学生积极主动的参与到教学活动中，达到师生互动构建和谐课堂的目的。使听课教师总有意犹未尽的感觉。

五、突出物理学科以实验为基础的特点，教具改进和自制教具成为大赛亮点

物理教学是以观察实验为基础的学科，为了突出学科特点，可以看出所有参赛教师都在实验设计上倾注了大量的心血。《简单机械》这节课教师对传统的实验器材做了精心的改进，（滑轮实质上杠杆）将滑轮演变成杠杆。《生活中的透镜》根据所给器材自制照相机，并且用自制相机拍照，极大地调动了学生的积极性，从而使课堂气氛非常活跃。教师对教具的大胆改进和创新，令人耳目一新。

总之，我感觉优质课大赛不仅赛出了教学设计、教学水平，而且赛出了实验设计及教具创新改进水平。在以后的教学中要好好学习他们的优点和长处从而来弥补自己的不足。

街头初中仲昭华老师观摩体会

2010年10月19日，看着那么多听课老师，我心想：作为年轻的教师，我一定要向讲课教师好好学习，学习他们先进教学思想，从讲课中看他们的教研教改，提高自己的业务素质。

一、重视主体参与的教学理念

主要体现在教师讲的少了，提问多了；解释的少了，引导、点拨的多了；教师灌输的少了，学生渴望获得的多了；学生被动接受的情况少了，独立思考、主动参与活动的情况多了。

二、重视课堂实验，能利用器材或自制器材，设计实验，引导学生进行科学探究

即能通过实验激发学生学习物理的浓厚兴趣，使学生掌握知识，领会方法，形成能力。

三、教案设计整体较好

主要体现在项目全面，内容充实，三维目标均有要求，重点确定准确，难点突破有方法，教学过程细致，书写认真，教后有自评。

四、灵活调整教材顺序

先讲解放大镜，再学习照相机和投影仪，由易到难，使学生掌握起来更便捷。

注：山东省第十一届优质课教师授课课件在潍坊东明中学网站首页。

第三篇：二手房交易必备材料

二手房交易必备材料

房管窗口：卖方身份证原件、复印件，房产证原件、复印件，收款银行账号（卖方本人卡号）。买方夫妻双方身份证原件、复印件，夫妻双方户口本原件（复印首页、户主页、本人页各1份），结婚证原件、复印件，未婚的提供未婚证明（民政局开具），离婚的提供离婚证原件、复印件，未再婚证明原件（民政局开具）。

非郑州市居民还需另外提交本市1年以上“郑州市居住证”或郑州市个人所得税完税证明或郑州市社会保险缴纳证明原件。买方有贷款的需出示“银行预审批资料”。买方或者卖方是未成年人，或者需要办理公证的，还要提供其他证明材料。

地税窗口：买卖双方身份证复印件、存量房买卖合同复印件（整本复印）、房产证复印件（整本复印）、老契税证原件、河南省存量房交易核定计税价格通知书、新契税证复印件、资金监管证明复印件。

（注：个别情况需要其他复印件请到窗口咨询）

第四篇：二手房交易

买房交易流程

1、各种材料：单身证明（派出所）、无房证明（房产大厅）、工资证明（单位大楼）。

2、联系银行贷款，确定负责人和评估师，约好时间评估。

3、和房主一起去房产局验房产证。

4、去银行签购房合同，交评估的30%首付，拿着收条给银

行办贷款。

5、等着贷款审批，审批完了和房主去过户，之后再交首付的剩下款项。

6、过户之后拿着房产证把水费、电费、取暖费、物业都更

名，还要落户及取公积金。

7、办完所有的然后和银行信贷员去办他项权证，然后房产

证押银行办贷，银行打尾款给原房主。

第五篇：二手房交易

中介费用

依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的，按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。比如，一套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+40万元×1%=2000元+4000元=6000元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。再比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。

税费 1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2.个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%3.印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

4.契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

7.登记费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

注意事项

（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10）.合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

二手房交易流程

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

风险

二手房交易风险如何避免

———购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

———买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

———买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

———二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

———为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

———法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。