楼市拐点时期 买房做好九大准备

第一篇：楼市拐点时期 买房做好九大准备

回龙观二手房楼市拐点时期 买房做好九大准备

第一、密切研究政策动向，谨防掉到“空里”。政策大方向对购房者来说，是必须研究的，当决定买房前一定要考虑好应对措施。有购房者就有这样的经历，年初看好了一套房子，已经按照20%的调控前政策付清首付，结果因为首付比例提高，贷款收紧，而房子最后没买成。

第二、远离投资风暴中心。越是被热炒的区域，泡沫也是越高，调控受到的冲击也将会越大。敏感期买房，当然要避开热炒区域，转向价值洼地，才能尽量减少房价下跌带来的财产缩水。

第三、贷款购房要注意三要点，一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金。做到这三条，就可以贷款买房了。

第四、买房不要只听信开发商的“忽悠”，开发商给你看的楼盘周边远期规划，能不能实现是个未知数，一定要仔细考量，有必要时请教相关专家。“画饼”不能充饥，买房也要现实点好。

第五、理性看待投资性商业商务公寓。因为不限购，很多开发商大打产权酒店或者小户型公寓的产品。标榜着管家式物业管理、或者以租代售投资回笼快等。但是商业性产品，本身价格就偏高，在楼市敏感期，走势更加不确定，买前一定要多考量。

第六、买的没有卖的精，开发商的小算盘打得那是一个精。现在房子不好卖，开天花乱坠的条件先把客户忽悠来买房是第一要务。但是一旦购房合同签了，想不买是不大可能了。所以买房签预售合同条款要字斟句酌地研究，千万别中了“陷阱”。

第七、现在很多楼盘，一来为了提高价格，二是为了追随潮流，很多都是全装修房。买这样的房子，当然在入住的时候会很省心，但是交房前却一定不能放松。全装修房的验收和质量审核一定要做细。

第八、购买学区房要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育资源，就是所谓的学区配套。如果是冲着这个区购房，买前一定要事先做充分扎实的调查研究，不要轻信广告的迷人表白，而应该切实前往教育主管部门一探虚实。

第九、购买“地王”周边的商品房要谨慎再谨慎。“地王”多是在楼市最火爆的时候，被炒作出来的超过实际价值的土地。因为拿地成本高，“地王”的房价也必然不低，也会拉动周边房价跟着猛涨。所以，这个时候购买地王周边的房子，就要想好再出手，要是能砍价则一定要多砍点。

内部认购或VIP优惠调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。

回龙观二手房

第二篇：判断楼市拐点的15个指标

判断楼市拐点的15个指标

提要：当前楼市优惠促销增多，降价个案浮现，“低首付”、“特价房”等刺激性营销方式频现，房价是真要下跌了还是在“假摔”？市场是在转头下行了还是稍作盘整？南都记者分头采访了广深莞二十余资深业内人士，梳理出判断楼市拐点到来与否的15个关键词，为众说纷纭的市场走向提供一个判断的依据。

关键指标一：宏观经济波动

GDP增速降至7%以下，楼市波动可能性大

这一指标旨在观察房地产行业系统外的因素对于行业的影响。

在国际化程度日益加深的今天，楼市与全球经济形势产生了异常紧密的联系。1997年，金融风暴席卷亚洲，全国楼价大跌；2007年，美国次贷危机爆发波及全球，全国楼价大跌。例如，深圳楼市发展的20多年间，仅有的两次“拐点”，都紧跟着全球性的经济危机之后出现，其影响立竿见影。放眼全国楼市皆为如此。

国内经济形势的发展也是判断房地产行业是否下行的重要因素，最常见的指标就是GDP。李克强总理在《政府工作报告》中将目标定为7.5%，保证经济稳步增长。经济增长带来大量活跃的资金流助长了旺盛的投资需求。以较为宽泛的依据进行判断的话，当全国GDP增速降至7%以下时，楼市出现波动的可能性极大。

关键指标二：M2

近十余年M2增5倍，房价也翻了5倍

M2，是指广义货币。M2=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款。它代表了现实购买力和潜在购买力的总和。

央行数据显示，M2从2002年的18.5万亿跃升到现在的超过100万亿，短短十余年，增加了5倍以上。与此同时，房地产也进入“黄金十年”。

M2通过信贷之手调控楼市，它的松紧犹如控制房价上涨的“水龙头”。例如，2009年楼市走旺的原因是空前松动的信贷，央行的数据显示，在2009年12月末，M2同比增长27.68%。而自去年下半年以来，随着信贷的收紧，楼市涨幅已明显放缓。信贷收紧，不管是开发商还是购房者，买地买房的资金成本都将更高。因此宏观地看，M 2是影响楼市涨幅的关键。

关键指标三：房贷

央行“喊话”不管用，房贷政策仍偏紧

根据楼市过往经验，信贷政策松紧，对于房企的开发贷、个人房贷等都有直接影响。因此，有关房贷细微的风吹草动，都能引发市场的强烈关注，一定程度上代表了政策指向。

5月中旬，人民银行总行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会的会议纪要提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对五方面指导意见。但事情已经过去大半个月，深莞等地都未出现明显的信贷放松现象，大部分商业银行的房贷利率仍然没有松动，尤其在东莞，首套房的利率已基本普及到上浮

10%。

关键指标四：库存量、去化周期

开盘销售率普遍超四成，是楼市健康的底线

这一指标旨在分析市场的供需关系是否失调。

克而瑞深圳机构总经理许烁称，业内通常以库存去化周期(库存量除以最近三个月平均成交量得出)来衡量市场的供需情况，该数字超过18个月即存在风险。今年最早出现降价情况的杭州、无锡、宁波等地，库存去化周期都高于18个月。而深圳周边，珠海今年1-4月的新增供应是同期销售量的5倍，比2倍左右的正常状态高出许多。

而从去化速度看，美联物业全国研究中心总监徐枫认为，项目普遍开盘销售能否达到四成，是判断市场健康与否的底线。

东莞信鸿地产营销总监徐云新分析，东莞楼市的状态，如果市场供销比大于1：1就说明存在较大的消化周期，而如供销比持续在1以下，则能判断市场回暖。

关键指标五：量价走势

房价连续下跌超半年且累计幅度超15%，则是下行拐点

在对楼市出现下行拐点的判断方法中，广州中原地产项目部总经理黄韬有着自己的看法。“我个人认为，当一个城市的房价开始出现连续性的下降，时间达到6个月即半年以上，且房价降价幅度累计达到15%以上，可视为楼市迎来下行拐点。”黄韬表示，若上述两个条件中有任何一个不满足，则只能视为短期内调整，不能看作楼市拐点。

合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为，很多人对于拐点论的理解不一，众说纷纭优惠促销。“我认为，当房价短期内下降15%-20%后，若在半年之内仍处于低迷未能恢复，就可视作拐点到了。若房价降幅在15%以上，但此后每个月的房价环比有升有降，只能称为调整。”黎文江表示，以香港1997年遭受的亚洲金融风暴为例，当时香港房价整体降幅达67%，此后经过5-6年才恢复到原有水平，这样的情况就是楼市拐点。

关键指标六：优惠促销

低首付频现，楼盘折扣优惠尺度增大

在市场向好之时，要再少一个点的折扣优惠都是极其困难的事，因为开发商根本不愁房子会卖不出去。而当市场开始下滑时，开发商为缓解资金压力，会采取为购房者垫付一定首付款措施，试图降低购房门槛，以此增加有效需求，推动购房者入市的积极性。“垫首付”的出现往往暗示了开发商刺激销售、加速回笼资金的期望。而房企资金链的紧绷暴露出的信号往往会成为楼市下行的先声。

“低首付”在东莞已不是什么新鲜事。大概从2012年开始，楼价开始攀高，“低首付”又悄然冒头，一直持续到今年，开发商的这个“促销”活动越演越烈。过往这个还能吸引消费者眼球的做法，普遍以刚需楼盘为主，延续至今最新变化是，高总价的高端物业也“开禁”，如高端洋房、别墅都可以选择。

更多的开发商以“特价房”等促销方式试水降价。不完全统计，目前市场上利用“垫首付”

手段进行推售的项目已超过了30个。部分楼盘抓紧时机下调原本的备案价，或为下一步降价走货做准备。

关键指标七：降价效果

下行阶段越降价越没人买

这一指标旨在分析市场主要需求的属性以及流动性对于行业的影响。

当市场进入既非牛市又非熊市的“牛皮式”拉锯阶段时，观望气氛会自下游的购房者一路蔓延至开发商。而开发商感知到这一气氛时，控制供应量和小幅优惠促销就成了其试探市场的重要手段。

“优惠之后的成交是继续观望还是火爆，是楼市是否下行最直观的风向标。”邓志旺分析，真正的冰封阶段就像2008-2009年的楼市，投资需求占据了市场大量比例，所以当市场出现下行的可能性时，越是降价越没人买，“反之，如果楼盘在降价后接近或略低于市场预期，成交量马上出现好转，甚至出现‘火爆抢购’、‘日光盘’等现象，则证明市场还有很旺盛的刚性需求，可以判断下行的风险不大。”

关键指标八：土地是否流拍

拿地减缓说明开放商对后市信心不足

当面包卖不出去时，面粉自然将会滞销。

土地市场的成交热度也可作为楼市是否出现下行拐点的信号之一，但不能直接下结论。“当整个房地产市场迎来下行拐点时，楼市下行压力会传导到土地市场，房企在拿地上肯定不太积极，甚至停止拿地。”黄韬表示，但反过来看，仅凭这一点还不足以说明楼市处于下行，只是开发商对于未来楼市的信心不足。

关键指标九：房企裁员

房企为过冬或保命难免裁员

除了用最直观的量价关系去判定楼市是否迎来拐点外，还有一些现象也可视为楼市下行的参考因素，如房企裁员等。中原地产项目部总经理黄韬表示，2008年受金融危机影响，楼市开始下行后，很多房企为了保命活下来，开始大规模裁员节省成本，缩减各项开支准备继续过冬。

“如2008年下半年，当时全国多地楼市均是普遍性降价，仍无人问津。广州、深圳等城市很多房企为了保命，开始通过裁员等方式缩减开支过冬。”黄韬表示，这种方式虽不能作为房企长期战略执行，但在特定的环境下，房企只能想方设法让自己先活下来。据当时新闻报道，在2008年11月份，万科、中海、卓越等国内房企巨头均不同程度地缩减了公司人员编制，如万科将部分项目商业中心与营销部合并，裁撤部分工作人员；中海停止招聘应届毕业生；卓越进行了约为10%的裁员，并计划在2009年初再裁员30%.......关键指标十：当地月成交量变小

前面所述判断市场下行的先行指标是量价同时发生的变化，但是业内对于月均成交具体的套数也有更细化的指标。由于房地产市场有较强的地域特征，各地楼市情况都有差异性，成交套数自然也有自身的规律可循。

以东莞市场为例，业内普遍认为，东莞日均成交量在110套上下是常态。如果日均低于100套“则有点风险”，如果低于80套，就视为低迷。照此，按每个月30天算，月成交量低于2400套算低迷，3300套左右就仍是正常成交水平。

李兴旺进一步分析，如果东莞日均成交有120-140套，算是比较好的水平；超过140套，可谓火爆。反观东莞楼市去年的表现，“2013年东莞日均成交达到194套，可谓之‘超级火爆’了，所以创下了史上新高的水平”。虽然当前市场成交状态同比鼎盛的去年同期水平下滑三成左右，但不能评判今年的市场就处于萎靡状态。

关键指标十一：房企资金链吃紧

三线城市中小房企最苦逼，成交稳定城市房企暂安乐

钱流如血流，资金链可谓是房企的命门。根据以往的经验，房企出现生存危机，往往都体现在资金链上。譬如前段时间闹得沸沸扬扬的光耀破产传闻事件，光耀老板在接受南都记者专访时就指出“就差三五亿元周转”。

实际上，资金链出现问题，往往是表象，其内里折射的是市场行情、政策环境不好，同时，这些大环境又会导致公司战略错误、产品定位失误问题的传导效应显现，出现的成交不畅、回款减缓、信贷收紧等都会导致房企资金链出问题，出现正常运转遇阻。话说引发今年春节后“第一降”的杭州开发商，就传闻因为信托到期，开发商为筹钱不得已为之。

回首今年前五个月，受楼市低迷影响，部分房企已经出现危机，包括光耀陷入破产、绿城拱手让予融创，以及房企女老板跑路等。世联行在其最新的市场报告中预测，2014年是房企的生死年，大量中小房企将以破产或兼并结局，部分前期加杠杆过度的大型房企也难逃偿付危机。深圳中原地产二级市场总经理玉家雄认为，如果楼市僵局持续，势必会有开发商为了资金回流加大优惠促销，快速推货。

关键指标十二：看房人气下降

上门量下降突显市场观望情绪

房地产市场，说到底还是一场买卖，跟很多生意一样，也讲究一个人气。若是门庭若市，总能给到买家更多信心。因此，对于很多普通的买家而言，研究比较各种的数据不一定现实，到各大楼盘现场看看人气，也能对市场判断略知一二。

世联行高级研究经理刘长春指出，根据世联行统计的全国市场的上门指数，今年前五个月的上门指数相比2013和2012年的确有下降，但和2011年基本持平。“说明市场需求依然存在，只要适当的预期和刺激就能激活这些需求，因此长期市场依然看好。”

关键指标十三：二手业主集中抛盘

投资客抛盘、二手房可议价是先兆

二手市场上，业主的心态很微妙，买家可以掌握几个核心要领，留意业主怎么卖，也是可以摸到行情的好坏。首先看业主是正常放卖，还是抛盘急售？如果市场上出现很多二手急售房源，那么很有可能是楼市转弱的表征。不过这种情况在2008年比较多，当时市场上有着大量投资客抵挡不住楼市价格向下的行情，害怕资不抵供，急于出售，作为投资客比普通业主要及时地感知到市场的冷暖。现在市场受政策控制，投资客比例缩小，再出现2008年那样的抛盘已不多见。

不过，比抛盘更靠谱的是看业主对于议价空间的把控。一般议价空间10%，但如果多个房源出现挂盘价逐步下跌(也就是有中介告知今天××盘200万元，明天他又说这个盘降到195万元„„)，并且报价与实际价格的议价空间达到20%或更多，那么说明楼市在转弱。并且，往往业主会要求实收，也就是说，业主与买家谈的价格是业主到手的价格，至于业主方应该交的税费都由买家来交。但是如果有部分业主也开始表态“税费各付”，那么也说明楼市在转弱。

关键指标十四：中介关铺

低谷期曾现大量中介关铺甚至倒闭

中介店铺倒闭关门，在2007年下半年至2008年以及2011年下半年出现比较多，因为楼市在那两个时期经历了较长的低谷期。重灾区往往是一些入伙新盘较为集中的区域，原本在一长条街上，八成开出中介地铺，但由于市场成交冷淡，这些店铺接连关闭，仅剩一两家，有的甚至招牌不取，不营业只交铺租，以达到保铺过冬，等待“春天”的到来。最为恶劣的代表案例是中天置业蒋飞在2007年年底关铺携款潜逃。

关键指标十五：政府“救市”

政府出手救市时，就是楼市触底时

令人记忆犹新的是中国经济和楼市在2008年低谷徘徊之时，温家宝在9月24日出访美国时喊话：“信心要比黄金和货币还要重要”。而后，应对金融危机，中国出台了一揽子经济刺激计划，其中就包括了让楼市“大反转”的4万亿救市。

日前，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪在国新办新闻发布会上也表示，政府今年以来的多种“微刺激”手段保证了财政政策积极、货币政策稳健，符合经济发展需要。这是政府首次对外界公开承认“微刺激”存在。

业内人士分析认为，中国房地产市场作为一个“政策市”，政策导向很大程度上将影响市场走向。“在政府出手‘救市’，或喊话‘稳定市场信心’之时，往往就是楼市触底上行的拐点。”克而瑞深圳区域总经理许烁表示。而在此轮全国楼市降价潮浮现之后，近期住建部的密集调研也让外界猜测，中国对一线城市“限购”是否有可能放松。但从目前的诸多表态看，“分类调控”已经成为政府对房地产调控的主要思路。

第三篇：在深圳买房要做好十大准备档

存款准备金率下调 在深圳买房要做好十大准备(图)

房地产门户-搜房网 2011-12-04 09:23:00 来源：搜房网综合整理

[提要]存款准备金率下调，房贷政策或放松。万科带头降价，一线城市房价集体下调，中国房价拐点已至，现在买房必须做好十大准备。2011年房价变化莫测，连专家也无法断言房价是涨还是跌。

存款准备金率下调，房贷政策或放松。万科带头降价，一线城市房价集体下调，中国房价拐点已至，现在买房必须做好十大准备。2011年房价变化莫测，连专家也无法断言房价是涨还是跌。随着一线房企的进驻，原本平静的楼市充满了波澜。但是不少刚需购房者有不得不出手的理由，专家建议2011年在深圳购房一定要做好充分的准备。

第一、密切研究政策动向，提防相关陷阱。“一个同事年初购房，已经按照20%的调控前政策付清首付，”业内人士李梓说，结果由于后来政策变化，导致房子没买成。

第二、远离投资风暴中心，比如北上广和海南这些高热区域，长期的无法确定的远景和目前的实际问题，你更看中哪一个?

第三、贷款购房三要点：一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金，做到这三条，你就可以贷款买房了。

第四、远期规划风险很大。要特别提防远期规划，开发商拿地亦然。

第六、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障。

第七、预售合同条款要字斟句酌地研究。

第八、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细。

第九、关于学区房要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究，这方面千万不要轻信广告的迷人表白，而应该踏实前往教育主管部门一探虚实。

第十、尽量避免购买“地王”周边的商品房，因为地王往往是一种炒作出来的价值，本身并不代表地段一定就是最佳或者最具升值潜力。

25条房地产谎言看南昌畸形楼市 您买房听过吗?

房地产25条真实的谎言

no1、中国各地房价，基本将在最高点下降50%左右，下跌的时间是5-10年，这是大谎言。之所以时间如此之长，和房子的生产周期长有关。房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在火星上会发生，在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。

no2、土地有限房价必涨是谎言。中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多，所以盖的大多是高楼，上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。

3、城市化房价必涨是谎言。农民的收入远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价。

4、人民币升值房价必涨是谎言。人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从1990年后破灭，可日元对美元一直升值到1995年。美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国房价上涨近一倍。

5、城市的土地稀缺房价必涨是谎言，房价再涨1万倍也是稀缺的，但不要忘了:人民币是稀缺的。

6、中国的房子质量较差，但同样是房子的特性，这些质量问题可能要过20年甚至更久才暴露。这时房产商、建筑商可能已经关门大吉了。或者因为特别的事情才暴露，比如地震，再比如浙江有人装修，敲开墙，发现应该是两根钢筋的，居然被两根竹子取代。连王石都认为目前中国房子质量不够好，更不用说一些二三流开发商的房子的质量了。

7、不要因为存款负利率就买房。中国的经济萧条不是不可能的，这种情况下，现金最值钱，因为经济走弱，什么东西价格都要跌。看看日本，经济萧条，于是房价、股价、物价全部下跌，现金相对就升值了。

8、中国的房地产业就是一个地方政府掠夺普遍居民财富的一个行业，开发商只不过是依附于地方政府，或是地方政府权贵的代言人罢了。所有与掠夺相悖的东西，如经济适用房、廉租房、集资建房，都是地方政府的眼中钉。<房产经济是掠夺经济>

9、开发商、地方政府、三奶经济学家是利益共同体，是买房人的敌人，所以这三个主体永远不会说房价有泡沫，房价会下跌。所以楼市中的言论，先要看看它代表谁的利益。参考毛泽东的话:敌人赞成的，我们就要反对；敌人反对的，我们就要赞成。作为开发商，李嘉诚和王石是例外。

10、房价上涨的时候未必会死人，房价下跌时却一定会死人。这是李嘉诚的话。股市在十年内，有两次下跌超过60%，自杀的人全国也没几个，可是楼市，会有很多。以后走路的时候，尽量不要在高楼下面走。

11、房价贵不贵，可以参考以下几个数据:一是美国目前房价中位数是20万美元，约200平方米的别墅，相当于美国中等家庭收入的4倍，而北京上海这样的烂地方，是16倍于家庭收入。平均房价7000元/平方米，中国是3600左右；中国人均存款是13000元左右。综合GDP、自然资源、科技水平、人员素质等因素，联合国测算，中国人均财富是美国的2%。

12、房价的持续下跌，一定会造成大量银行坏账、烂尾楼，建材、钢铁等行业将遭受重灾，但这是无法避免的。中央政府除了银行业，从来没有拿出真金白银挽救一个行业，更何

况房地产业现在这个地步，都是地方政府的昏头官员造成的，自己拉的屎，自己擦。而地方政府，本质上就是要通过高价卖地来收钱的，怎么可能反过来出钱救这个行业？

13、上海不是国际化大都市。

14、中国一定会大量出现断供房。

15、一定会有部分房产商卷款潜逃，留下一些对天哭的傻老百姓。地方政府有可能去擦这个屁股，有可能不擦。

16、房产商会破产、倒闭、解散50%以上，房产中介门店会消失80%以上。

17、房价从长期来看，一定是上涨的，但扣除通货膨胀，增值是非常少的。美国100年来，扣除CPI，每年涨3%。最近30年同样如此。英国从1965年到2004年，房价从不到4000英镑涨到14万英镑，但不要急，同期CPI上涨12倍，就是说相当于房价每年涨2.9%。其中上涨集中在19958年之后，因为1995年只比1965年涨了40%，算是CPI，房子是不断贬值的。

18、房价长期上涨，不代表永远上涨。短期上涨速度超过长期上涨速度，必然有下跌。日本在33年内，地价上涨100倍，随后14年下跌70%，2005年前后有所上涨，但好象日本房价最近又跌了。希望在中国房价5年之后下跌比如60%时，打算自杀的人，有人发个短信给他:房价长期来看是上涨的。

19、现在买房是做经济炮灰,是一种爱国行为.20、用父母的钱买房，不算非常可耻，特别是父母比较有钱的话，那反而是很合理的，盲目向社会捐款是比较愚蠢的。但如果是掠夺父母数十年积蓄，是比较可耻的。试问，有几个子女在父母有重病时，会卖房为父母治病的？这和同中国父母的奴性有一关的关系。

21、当房价是家庭收入的10倍以下时，房价比较合理。这个10倍已经考虑了中国人喜欢房子的小农思想，以及父母对子女的资助等因素。

22、目前一套房子年租金一般在3%以下，而首付3成，7成贷款买房，则损失的存款利息及付出的贷款利息，约为6%。买了房，很多人都失去了创业的机会，也许在50岁，会有激情当个老板吧。目前买房，并不值得骄傲，反而是愚蠢的标志。

23、炒房人、外资热钱越多的地方，楼市泡沫越大，房价下趺时会越惨。

24、开发商或炒房人的成本不是房价下跌的底限，前不久，有美国贷款机构以1美元，并倒贴1万美元抛售一套别墅，1美元难道是成本？

25、有官员曾结政府扶持企业一事说:政府养猪就是为了杀猪。警惕对房产加税，或取消所有税收优惠的风险。比如《契税暂时条例》非常清楚地规定，契税税率是3-5%，目前

是多少？炒房所得税是20%，目前一般按总价1%征收。当卖地的税收减少了，拿什么钱维持高款吃喝、买车、出国旅游的费用？

第四篇：买房前期准备

前期准备：明确房产所有人

http://2011-06-24 11:09来源：爱房网

摘要：销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。

爱房网资讯频道6月24日销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。

一、营业执照

正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。

二、企业资质

建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询销售机构信用档案。

三、入住时间

是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。

住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？

解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。

四、入住条件

入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

五、车位

小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售

买房流程之贷款：公积金贷款

http://2011-06-24 11:18来源：百度百科

摘要：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受贷款的权利，均可申请公积金贷款。

爱房网频道6月24日建立职工住房公积金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。

法定公积金

公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金[1]。

公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可不再提。

公司的法定公积金不足以弥补上一公司亏损的，在依照规定提取法定公积金和法定公益金之前，应当先用当年利润弥补亏损。

公司的公积金用于弥补公司的亏损，扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。

股份有限公司经股东大会决议将公积金转为资本时，按股东原有股份比例派送新股或者增加每股面值。但法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于注册资本的百分之二十五。

任意公积金

《公司法》第一百六十七条规定公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。又称任意盈余公积金。

建立职工住房公积金作用

1、筹集住房资金；

2、提高职工个人购房、建房能力；

3、使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。

住房公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，在二手房购买方面的使用也十分普遍。在大多数购房者脑海里已经形成普遍的概念：使用公积金贷款比使用商业贷款省钱。公积金贷款的优势不仅仅只限于其利率优惠，还有贷款额度高、年限长、还款灵活方便等多种优势。

公积金贷款利率优惠

同样贷款金额和还款年限，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。以一套40万的房屋为例，贷款28万。若商业贷款年限为25年，则月均还款1721元，25年付款总额516300元，支付利息总额高达236300元。而同样是年限25年的公积金贷款，月均还款1548元，25年总还款464400元，支付利息总额184400元，比起商业贷款而言，每月能少支付173元月供，25年共节省利息支出近51900元。

同样贷款金额，同样还款数额，公积金贷款与商业贷款比，不仅还款时间短，还款利息更少了许多。同样的，28万元贷款，若同样以1721元/月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。

公积金还款方式灵活多样

公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只需每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。公积金贷款提前还款有以下几点优势：数额灵活，便于资金掌控。商业贷款提前还款，其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的还款，全部视为提前还款金额；次数不限，可按月提前还款。

公积金贷款的其他优势

公积金贷款成数高，首付压力小。商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到9.5成，购房人首付压力较小；贷款年限长，月还款金额少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小；房龄限制较灵活。

商业贷款对于房屋年龄的限制有严格要求，大部分银行对于85年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而降低。而公积金贷款对于房龄的限制较为灵活，房龄与贷款年限相加不超过50年即可；各区县房屋皆可贷。商业贷款一般只对北京市城八区内符合条件的房屋进行贷款，远郊区县的房产审核极为严格。而公积金贷款除对城八区房屋放贷之外，也能对北京市远郊区县的房屋进行放贷；对借款人年龄无限制。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。

公积金贷款谨防误区

针对许多购房者对公积金贷款使用的误区，金融理财专家指出，公积金贷款在还款时不会像商业贷款那样设定固定还款额，而只会要求贷款人在还款时不低于某个“最低还款额”。以28万贷款25年还清为例，公积金贷款只会要求贷款人每月还款数额不低于1344元，许多贷款人往往每月仅缴纳1344元用以还款。但这么做的结果是，贷款人偿还最后一月贷款时会发现仍有47000多元的贷款本金尚未偿还，并最终导致末期还款压力巨大。

贷款额度

大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元；广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%；

住房公积金贷款额度公式：

借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例 ×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限)

若夫妻双方缴存比例不一致的,按比例较高的一方确定实际缴存比例。

不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。

申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%(其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和)。

贷款条件

大部分都定制了相关的住房公积金贷款条件，各城市条件要求大致相同。以成都为例：

1、具有成都市行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工；

2、申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额；

3、具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%；

4、有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好；

5、有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人；

6、公积金中心规定的其他条件。

公积金贷款流程

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

(一)申请人及配偶住房公积金缴存证明；

(二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件；

(三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明；

(四)购买住房的合同、协议等有效证明文件；

(五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明；

(六)公积金中心要求提供的其他资料。

2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。

3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

第五篇：刘易斯拐点时期中国农业的特征与对策

刘易斯拐点时期中国农业的特征与对策 王裕雄 林岗

当前，中国农业正在发生重大变化，一方面农业劳动力不足的情况在各地频繁发生，另一方面农业劳动力成本快速上升，成为导致农业生产成本不断提高的重要因素。如果联系中国经济当前的发展阶段——刘易斯拐点时期到来，我们就会发现上述情况的发生并非偶然和暂时性的，它恰恰是刘易斯拐点时期的特有现象。有必要“见微知著”，做出系统判断，从长期趋势出发来思考因应措施和政策设计。

一、刘易斯拐点对于中国农业的重要涵义

(一)基于经典理论的判断

根据二元结构理论，刘易斯拐点对于农业发展的一个直接涵义在于它标志着农业劳动力相对稀缺时代的到来。但在刘易斯看来，农业只是被作为附属部门，其发展内生于城市现代部门的经济发展。他认为在刘易斯拐点之后，农业会随着劳动力稀缺程度和劳动力成本不断提高，发生速水佑次郎和拉坦式的诱致性技术进步，从而自动实现农业生产能力的持续增长。而拉尼斯和费景汉对此进行了修正，他们认为在刘易斯第一拐点之后，随着劳动力的转移，农业总产量下降，粮食短缺，必须在工业部门扩张的同时，努力提高农业劳动生产率，使农业发展与工业发展同步进行，这样才能在劳动力转移的同时，不减少农业中的剩余产品，从而使工资水平保持不变，经济发展顺利进入一元阶段。显然拉尼斯和费景汉认识到了在由二元到一元的转变过程中，随着刘易斯拐点的到来，劳动力的流动必然会对农业造成实质性的影响，因要素相对稀缺程度发生变化而导致的农业技术进步并不必然发生，也并不必然会弥补劳动力流出对农业的负面影响。根据上述理论，针对刘易斯拐点的到来对于农业发展的影响，可以做出两个重要判断，其一是随着刘易斯拐点的到来，农业由之前的劳动力过剩向劳动力不足转变，农业的资源配置方式也相应产生了由之前的劳动密集型向劳动集约型调整的需要和可能;其二是由于现实的各种约束，刘易斯拐点之后农业并不必然会去适应生产要素禀赋的变化而继续发展，因此农业政策需要进行系统调整来因应刘易斯拐点的到来。根据梅尔的农业发展三阶段理论，农业资源配置和生产要素投入方式是划分农业发展阶段的关键标准，他将农业分为三个阶段，第一阶段是传统农业阶段，此阶段基本不存在农业技术进步，农业生产的增长取决于传统要素供给的增加;第二阶段是低资本技术农业发展阶段，是劳动密集型技术进步阶段，技术进步偏向资本节约或劳动使用型的，以提高土地生产率为主;第三阶段是资本密集型技术进步阶段，技术进步方向是劳动节约、资本使用，以提高劳动生产率为主。结合前面的第一点判断，根据梅尔的划分方式，可以断言对于二元经济国家来说，刘易斯拐点的到来使得其农业由第二阶段向第三阶段转变成为可能，预示着农业进入阶段升级的转折点。

(二)来自国际经验的判断

日本、韩国和中国台湾等经济体也曾经具有典型的二元结构特征，并且成功跨越了刘易斯拐点，同时它们的农业生产条件与中国有着极为相似的特征，包括不利的人地比例、土地细碎化经营等。上述三个经济体的发展历程和经验也显示刘易斯拐点是农业阶段升级的重大转折点。其中，日本刘易斯拐点到来的时间在1960年左右，韩国和中国台湾刘易斯拐点到来的时间大约在1968-1970年左右。在刘易斯拐点之后，上述三个经济体的农业政策均进行了重大调整，对农业功能进行重新定位、制定了新的农业发展目标，出台了里程碑式的农业政策。在这些政策的支持下，三个经济体农业经营规模不断提高，以机械化为主要特征的农业技术进步开始加速，农业劳动生产率得到有效提升，农业从业者收入水平逐渐与其他产业

拉平，农业发展进入一个新的历史阶段。

二、刘易斯拐点后中国农业的新特征

第一，中国在刘易斯拐点之前已经建立较为健全的农业支持政策体系。日本、韩国和中国台湾基本上是在进入刘易斯拐点时期才开始将之前偏向工业化的农业歧视政策调整为“工业反哺农业”。其中，日本于1961年开始实施工业反哺农业;韩国从1968年开始以对大米等农产品种植农户实行“购销倒挂”的补贴政策为标志进入补贴时代;台湾则是于1974年以实施稻米保证价格制度为起点进入农业支持阶段。而中国远在在刘易斯拐点到来之前的1997年，就开始实施“粮食保护价制度”，保护粮食生产者利益;2004年则进一步实施了种粮直补，应该说中国在刘易斯拐点到来之前就已经建立了包括价格和收入支持、降低投入成本、农业综合生产力建设等在内的较为健全的农业支持政策体系。

第二，中国农业面临更为激烈的国际竞争。日本、韩国和中国台湾地区刘易斯拐点时期均在乌拉圭回合农业协议签署之前，面临的国际农产品竞争压力和受到的农业补贴政策约束都很小。直到上世纪80年代中后期随着关贸总协定乌拉圭回合谈判的进行，上述国家和地区为应对日益增加的农产品市场开放的压力，才不得不开始对政策目标进行一定程度调整，转而关注农产品国际竞争力提升。而中国刘易斯拐点时期是在中国加入WTO近10年之后，中国所面临的竞争比上述三个经济体处在刘易斯拐点时期所面临的竞争要大，农业补贴政策所受到的限制更多。

第三，农业劳动力要素不足与其他资源短缺同时出现。刘易斯拐点时期，中国处在工业化和城市化加速发展时期，对土地、水、煤炭、石油等各种自然资源的需求快速增长，与日本、韩国和中国台湾等经济体相比，除了劳动力，中国其他农业生产要素也面临短缺，可以说随着刘易斯拐点的到来，中国农业生产进入全要素短缺时代，每一种生产要素都有可能成为农业发展的瓶颈。除了资源约束以外，刘易斯拐点之后的中国农业还面临着环境承载力的紧约束以及碳减排的压力。

第四，劳动力成本的不断上升与其他农业投入成本上涨相互叠加。与日本、韩国和中国台湾相比，中国在刘易斯拐点之后，不仅仅农业劳动力价格上升，其他农业投入成本也在起伏中呈现出快速上涨趋势。以2008年为例，该三种粮食(水稻、小麦、玉米)雇工工价比上一年上涨30.3%，化肥价格则比上一年上涨32.4%。随着能源和资源制约的不断收紧，中国农资价格必然还将持续上涨。在刘易斯拐点之后，中国农业进入高成本时代。

三、刘易斯拐点后中国农业功能的新转变

农业具有多种功能，这是其区别于其他产业的重要特征。并且，农业功能会随着发展战略调整和发展阶段的变化而变化。在新中国成立之后的几十年时间内，农业增加值占GDP的比例一直处于较高水平，农业承担了包括产品、市场、要素、外汇等在内的多种功能。改革开放之后，农业增加值占GDP比例不断下降，农业原有部分功能弱化，例如外汇功能随着中国劳动密集型工业产品的大量出口以及国外投资的大量进入而不断减弱，其市场功能、收入功能则由于受发展战略和发展阶段的影响未得到充分的释放。但劳动力要素功能却得到了加强，帮助中国经济在较长一段时间内保持了成本优势。

刘易斯拐点之后，中国农业功能将发生重大调整，其作为一个社会产业的功能将受到更多重视。日本、韩国和中国台湾在刘易斯拐点之后都开始强调提升农业产业的竞争力，既包括国际竞争力，也包括其与其他产业的竞争力，保证农业从业者能够获得与其他产业一样的收入成为决策者的重要考量。但无论如何，农业不可能完全实现去功能化而单纯成为一个社

会产业，其承载多种功能、在经济社会发展中所具有的不可替代的基础作用并不会发生质的变化，即便是经济和市场高度发达、农业生产条件优良的美国也不例外。

因此，在刘易斯拐点后要正确理性的认识农业的功能定位。日本在此方面有着深刻教训，其在1960年代初跨过刘易斯拐点之后，过于强调农业作为一个社会产业的功能，而忽视了其他功能特别是粮食供给功能。在1961年出台的《农业基本法》中，日本将农业发展的目标设定为“提高农业劳动生产率”和“缩小工农收入差别”，而不再强调提高农业产量和食品自给率。到上世纪70年代，日本虽然实现了农业劳动生产率和农民收入这两方面的目标，但是其粮食自给率不断下降，到1998年，其粮食自给率从1960年的82%下降到27%，引起国民不安，带来重大隐患。

在刘易斯拐点之后，中国农业功能调整将主要表现在下述几个方面：随着农村剩余劳动力趋向转移殆尽，农业劳动力要素功能将不断弱化;随着刘易斯拐点之后城乡人口比例的提高、居民收入的提升和农产品的工业用途不断拓展，对粮食的需求将进一步增加，相应的农业的粮食安全保障功能需求将进一步强化;农业作为一个社会产业的功能将得到强化;农业的市场功能将得到进一步释放。

对应于农业功能的变化，中国农业政策目标也应该相应调整。纵观改革开放以来我国农业政策的变迁，在1997年之前，其首要目标是增加农业产出，特别是粮食产出。1997年之后，中国农业政策发生根本性的方向转变，在原来追求农业产出增加的基础上，开始实施提高农民收入的政策，这一时期的农业政策特征是在增加农业产出的同时追求农民收入提高。刘易斯拐点之后，根据前面的农业功能定位分析，中国农业最主要的政策目标并不应产生方向性的变化，依然以粮食安全和农民收入提升为主。但在此前提下，应更突出农业作为产业的功能，更注重农业从业者能获得与其他产业从业者相同的收入水平。

四、刘易斯拐点后中国农业的发展思路与对策

第一，推动劳动力节约和资源节约的综合型技术进步。刘易斯拐点后，劳动替代型的技术进步是弥补劳动力不足的主要途径。日本、韩国以及中国台湾在跨越刘易斯拐点之后，均大力提升农业机械化水平。在政策的支持下，这些国家和地区均在刘易斯拐点之后的10年时间内将其农业机械化水平提升到了90%以上。虽然中国在2004年已经开始实施农机购置补贴，农业机械化水平快速上升，截至2010年中国农作物耕种收综合机械化水平已达到52%，但与先发国家90%以上的机械化水平还有较大距离，未来还需要进一步提升。除了提高农机化水平，还需要充分考虑到中国农业在刘易斯拐点时期的独特性——劳动力短缺与其他要素特别是土地资源和水资源短缺交叠。同时也要考虑到当前现代农业的发展所呈现出的新特征，即科技进步在很大程度上使农业机械主导和生物技术主导的技术相互交织，出现了机械技术与生物技术结合，资本密集和技术密集结合，资源节约和循环利用结合等多种发展模式。因此，中国在跨过刘易斯拐点之后，除了农机推广，集约利用农业劳动力资源外，还需要大力发展土地集约型农业，大力发展包括育种产业等在内的农业生物技术，集约利用土地、水等农业资源。

第二，充分发挥“集体所有、家庭经营”农地制度的优势，有效推进土地规模经营。人地比例极其不利，经营规模过小是中国农业的重要特征。随着中国经济社会发展，特别是城市化的推进，农业经营规模还在继续缩小。虽然经营规模对于农业技术进步和农业生产效率的影响存在不确定性，但经营规模过小必然导致农民从事农业的收入远低于其从事其他产业，从而导致大量兼业农业甚至放弃农业的现象出现。随着刘易斯拐点的到来，农业劳动力由剩余到不足，因为经营规模过小而降低对农业投入放弃农业的现象会更加严重。

当前，针对如何促进中国农地流转，扩大规模经营，学术界有很多不同的意见，从日本、韩国和中国台湾的历史经验来看，高度个人化的农地所有权既不是成功实现土地集中和扩大土地经营规模的必要条件，也不是充分条件。刘易斯拐点之后，中国还应该在坚持现有农地制度的前提下，在条件合适的地区，充分发挥农地集体所有的制度优势，大力扶持集体农场的发展;同时要创造条件积极引导和促进农地使用权的流转，辅以大力发展各种形式的合作和协作经营，提高农业经营规模。

第三，调整农业支持力度和方式，保障农民能获得与其他产业从业者相同的收入水平。刘易斯拐点到来之后，农业劳动力成本上升与其他农业生产要素成本上涨交叠，中国农业进入高成本时代。为了保障农业比较利益以及提高农民收入，必须进一步完善农业支持政策体系。仔细分析日本、韩国和中国台湾在刘易斯拐点的农业支持政策，可以发现有一个共同特征，即农业支持与农户收入直接挂钩，以保证农业者能获得与其他产业从业者相同的收入水平为目标。上述国家和地区的经验应该是未来中国农业支持政策演进的方向。

在增加对农业支持力度、保障农民收入的同时，要平衡和兼顾好农业比较利益、农民收入与城镇居民消费者承受能力与福利之间的关系。这也是日本、韩国和中国台湾的共同经验，例如日本实施农产品价格双轨制，韩国实施“购销倒挂”补贴政策，均在高价收购农产品的同时以较低的价格销售给城镇居民。

第四，继续发展和合理布局农村工业，促进农业和工业、农村和城市均衡发展。农村工业化加速发展是日本、韩国以及中国台湾等东亚国家和地区在刘易斯拐点之后一个重要特征，也是这些经济体在刘易斯拐点之后农业政策调整的一个重要组成部分。通过农村工业化的发展，上述国家和地区通过农村工业化实现农民兼业，有效提升了农民收入、实现了城乡均衡发展、工农业均衡发展的目标。不同于日、韩与中国台湾的农村工业化均是在刘易斯拐点之后才开始快速发展，中国以乡镇企业为独特特征的农村工业化早在上世纪改革开放之后就开始起步，并经历了1984-1988年、1992-1997年的快速发展时期。在刘易斯拐点到来之前，中国的农村工业化已经奠定了良好的基础。

近年来，随着刘易斯拐点的临近，城市劳动力成本的快速提高，城市劳动密集型产业向农村地区转移的趋势更加明显，农村产业集聚区开始出现。考虑到中国农村工业化业已形成的良好基础以及农村劳动力成本的优势，随着农村基础设施的不断完善、高速公路网的发展以及农村工业集聚区逐渐形成，农村工业发展优势在不断增加。在刘易斯拐点之后，应继续发展农村工业，增加农村工业加大财政支持力度，加强农村地区工业布局规划，加强农村工业集聚区建设，形成更为合理的工业布局。

[参考文献]

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