购买二手房一定要审查房产是否具备上市条件

第一篇：购买二手房一定要审查房产是否具备上市条件

 二手房买卖中首先要请律师查明是否存在上市的限制

一、下列类型的房产存在上市的限制

1、军产房不经批准不得上市交易；

2、乡产房不允许出售给城镇居民；

3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件方可上市；

4、二手房属于国有或集体资产的，应当有上级主管部门同意出售的批准文件。

5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。

6，央产房（房改房）要办理上市审批手续。

7、交易的房屋受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易的不能上市转让；

8、二手房有抵押等他项权利设置情况不能上市转让。

二、审查是否存在优先购买权

1，二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明；

2，已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明；买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

第二篇：问：报名是否一定要组织推荐？

武宁县公开选拔科级领导干部工作问答

问：如何报名？

答：报名者填好《武宁县公开选拔科级领导干部报名及资格审查表》，经本单位同意，并加盖党组织公章；带好本人身份证、学历证书原件及复印件各1份，近期1寸免冠彩照4张，亲自到组织部干部室报名。

问：参照公务员符合哪些条件可以报考？

答：30周岁及以下参照公务员符合以下三种条件之一的，可以报考：①军队转业安置的军转干部；②经省级公务员主管部门统一组织考试录用、试用期满考核合格的人员；③2002年9月30日前进入公务员或参照公务员管理单位，具有国家干部身份的人员。

问：科员职务时间如何界定？

答：公务员试用期满转正定级之日起，满1周年及以上；已任副主任科员，不受任职时间限制。

问：任公务员之前的正式工作时间是否可合并计算？答：可以合并计算，计算方法为：此前曾在事业岗位正式参加工作并转正定级为相当科员职务（事业单位九级职员及以上）时间和任公务员科员的时间满12个月及以上、且现公务员试用期已满并转正定级。

问：大学生村官、“三支一扶”人员任职经历是否可以折算科员时间？答：不行。

问：资格审查工作如何进行？

答：各单位主管部门对报名人员资格进行初步审查，并作出审核意见。在笔试结束后确定面试人选之前，县公选办完成对拟面试人选的资格审查。资格审查工作贯穿公开选拔的全过程，参选人员不得提供虚假信息欺骗组织，各单位必须严格审核把关，一经查实，严肃处理。

问：笔试如何进行？

答：笔试实行百分制，根据《党政领导干部公开选拔和竞争上岗考试大纲》命题，采取人机对话的形式进行。主要测试应试人员基础理论知识及综合运用能力。

问：面试如何进行？

答：面试邀请县外专家出题、担任评委，面试者现场答辩、当场公布分数，实行百分制。根据《党政领导干部公开选拔和竞争上岗考试大纲》和我县工作实际等相关内容。面试时间15分钟之内。

问：如何理解“不得要求保留原特有岗位的身份及待遇”？

答：指政法干警、财政、纪检、信访、教师、医生等特有岗位人员，选任成功后，不得要求安排在原系统任职，不得要求保留原岗位的特有身份及待遇。

第三篇：二手房买房过程全记录,一定要收藏

二手房买房过程全记录，一定要收藏。

作者：阿尔忒弥斯月刚刚拿到钥匙，中午有点兴奋睡不着，把这次买房的经历记录下来。希望过程对大家有帮助，也希望成为我自己的一个经历记录。为啥要买房？人生就是经历啊，不经历下买房，装修的人生是多么的不完整啊。让我装会。其主要原因还得是现在贷款利率低，有公积金，有点小钱，老婆想买就买呗。说不定还能升值。反正钱放卡里就是一串数字。决定买了，周末休息就各种看房啊，我这人信风水，什么政府边上的不能买，菜市场边上不要买。pass几个小区，再看户型，进门对厕所的不要，屋子不方正不要，西边套不要。我这个小县城就剩下一处符合我要求，一个国企开发的，质量挺好，买房全部送车位，太厚道有木有，隔壁小区一个车位8w块，容积率1.3，算是不错了。很喜欢。小区户型也好。一会上图。到售楼处一看，靠，卖的差不多了，就剩下一楼和顶楼了。纠结了半天，顶楼漏水，一楼蚊子多。算了。不要了。出差时，无意中想到，看看二手房啊，于是翻58，赶集。还真有，不过就一家。这新楼盘，一般买房不超过五年人家不会出手的。卖的肯定急用钱，一看价格还可以。打了个电话一问，可以。139.15平，78w。总11楼在七楼，东边套，七上八下，十分喜欢啊。中介提出看房。我打电话给我老婆，然后我老婆跟她姐姐下午就去看了。然后中介让我老婆签了个居间合同。只是看，并没定要买，我老婆就说没带身份证，就随意写了个名字和电话。就第一个图。这个居间合同虽然看着没什么法律效应，但是后面还带来了一点小麻烦。我想买的这个小区有认识的人，我让打听到了户主的联系方式，想跟户主直接交易不经过中介，省点中介费。结果中介知道了，就拿这个合同说事，对户主也是各种威逼利诱，搞的户主就担心了，人家就想顺顺利利的卖个房，一个担心中介从中捣乱，也怕跟我私人交易的安全性。结果就只能通过中介了。因为在居间合同上签过字，还只能在他那办。这点提醒下，如果抱着想私人交易跳过中介的话，要么不找中介自己能够联系户主，要么联系过中介，居间合同上的信息不要写本人，可以随便写一个陪同人的。最好不要留身份证等信息。给中介感觉就是看看不一定买。不然后面想通过个人买卖，中介就从中捣乱了，中介不会骚扰你，他会骚扰户主，说私下交易的种种问题，逼得户主只能选择通过中介增加安全性。为此我和户主各付了5000元的中介费。三线小城市谁还不能打听点人啊，要找卖家很容易，中介费能省就省。其实最好的方式是双方个人谈好价钱费用归属，然后呢找个中介担保一下就行了，这样的中介费不需要很多我这个小县城两三千就可以了。这样的话，中介不会帮过户什么的，什么都需要自己办。继续聊买房过程。定好了，就约了了卖方到中介处验各种证件及签购房合同。居间协议，上面写的中介费，房价2%，贵不贵！购房合同，一般还得让卖方跟中介写一个委托协议，意思中介有权买卖卖方的房子的意思。我这小县城就没写这个了。那时候土地证和房产证还是两证，查证到时候需要注意两点，一个是该房有没有被抵押。二个是该房地址是否有户口，就是原户主有没有在这上户。这些可以自己查，也需要有在合同中写明。这家是全款买的，不存在抵押，在银行抵押在房产证上会有注明，如果私人抵押就不知道了。所以能想到的还是在合同上体现清楚比较合适。银行抵押会有记录正好到我过户到时候两证合一，改为了不动产权证。也问了，虽然改了，以前两证仍然有效，不变动不更换原则，所以现在仍持有两证的没必要去更换。户主身份证，这房是写卖家父亲的名字，所以拿的她父亲的身份证。有一点要注意，以后所有的钱往来只可打到户主银行卡号，不要打给其子女，以免发生不必要麻烦。还得提到一点，哪怕房产证上只是写到一个人的名字，也需要对方配偶同意签字。因为属于夫妻双方共有财产。我这边好像没有特别追究这个问题。定金，2w块，等到过户完毕后，再给户主打款18万，凑20w，算是首付。这是第一稿。我不满意，提出一些要求，下面是定稿。该手印手印，该盖章盖章。所有手写的必须要摁手印，三方，买方，卖方，中介。所有钱的交易走银行转账，以免发生纠纷好查。合同签完了，中介带我们去办理过户，过户需要双方到场，办理资料的同时，把首套房证明也给一起办了。由于中介帮办，资料可能记的不全。过户需要双方身份证，结婚证，户口本，购房合同，等原件复印件，还需要一个银行的评估报告。根据评估价格交税。办理这些业务，中介的优势就体现出来了，一般五个工作日的东西，两三天就给出来了。购房发票。这个价格应该就是银行的评估价格。下面的过户费和契税就是根据这个价格来算的，这个税是不用交的。要交的在下面两张图片所谓的过户费，据说买房过了五年后过户会省很多。契税发票，要收好，后面的好多地方要用到。契税和过户费都是卖家给的，五万多。一般买卖二手房都是默认买方给契税的，这是我们事先谈好的结果。首付让户主写了个收条滚烫的不动产权证，拿到的时候还是挺激动的。拿到后第一时间，三方见面，把首付18w打给了卖家。然后拿着不动产权证去办贷款。公积金28w，商业29.8w。在中行办的。老婆认识个人，商业贷款利率打88折，后来我一算也就便宜了两千多，好歹也是便宜了。商业贷款要填的资料太多，我就只知道签名签名签名。这里又需要第三方打个房子的评估报告。跟过户那个不同。中介介绍一个，300元搞定。给了银行继续。由于是二手房，商业贷款会直接打给对方，公积金会打到自己账号。资料做完就是等，这时候中介等作用又体现了，各种快。人家公积金一个月批下来，我们一个星期。忘了说贷款需要啥资料了。买卖双方身份证，户口本，结婚证，契税发票，原房产证土地证复印件，新的不动产权证，第三方评估报告，收入证明，首套房证明，还得提供双方的贷款银行的银行卡。商业贷款直接给到卖方，公积金直接给到买房。批下来之后，去政务中心做抵押。抵押也很简单。拿着银行给你的资料，拿上房产证直接去，公积金先办理抵押，办完了再是商业贷款。一个抵押给公积金中心，一个抵押给中国银行。还不能一起办，得等公积金等抵押下来后才能再办商业等，中介的优势又来了，各种快，本来半个月的东西一个星期全部办好了。公积金抵押给的东东，商业贷款又给了一张。拿到这两张给到银行。就等着放款吧。星期五给到银行，星期一放款下来。星期二约好了中介卖家把剩余的手续走完。见面后，把公积金部分打给了卖家，然后一起到物业处交接登记。把所有的物业资料都转到我名下，卖家买家物业三方签字做了个说明，说明此房已经被过户到我名下，以便后续有啥问题。装修保证金，车位等等均作了更名。原户主也把钥匙啊，门禁卡，质量保证书，房屋使用手册等给到了我。跟物业各种签字，这个基本跟到开发区买房手续差不多不了拿房交接给原业主到交接给我物业交接完后，拿了房产证复印件和原户主身份证复印件到燃气公司、电力公司、自来水公司做了户名变更。然后然后，把中介费给了中介就完事了。然后自己到房子里好好看了下，终于属于自己了，真开心。写到这里也结束了，总结一下：买之前确认下想找中介交易还是想个人交易，三线城市可以考虑个人交易，说不定就是朋友的朋友。大城市套路深，还是老实中介。当然要找靠谱的。买之前谈卖家谈好条件要求，并全部在合同里体现。确认房子没被抵押，以及房子没户口，有户口的需约定时间让户主牵出去，一样合同体现。所有金钱往来银行转账，不用现金。收条，欠条什么的及时打及时销毁。手写签字要盖手印。盖章才生效。中介该利用还得利用，多催催，各办事部门关系都铁的。新婚姻法要注意，哪怕单个户名的配偶也共同享有该房子财产，必须要合同上签字。以免纠纷。钱款清了，把该交接的交接，中介比较有经验，让他一起跟到底。公积金贷款的，多往账户打点钱，以免扣款时，公积金还没到账户扣不到钱。没了。结束！就是这栋楼，一户两梯，右边是东边，东边套7楼就是我家啦。

第四篇：支付农民工劳务费是否一定要取得发票

支付农民工劳务费是否一定要取得发票

2015-3-25 15:30:57东奥会计在线字体：大小

东奥会计在线会计实务频道小编：我公司承接一园林绿化业务：

1、施工过程中付给农民工的劳务费怎样支付合规?(没有票据)

2、企业是否有代扣农民工个人所得税的义务?

3、企业可否将劳务费付给包工头?是否有税务风险?如果企业按收入利润率核定征收企业所得税，是否不用取得发票，白条直接列支成本、费用?

答：参考《青岛市国家税务局2013企业所得税汇算清缴若干业务问题解答》规定，根据青岛市人力资源和社会保障局、青岛市国家税务局、青岛市地方税务局联合发布的《关于加强企业劳动合同及工资管理有关问题的通知》(青人社字〔2012〕80号)、《关于切实加强企业劳动合同网上备案及工资税前扣除审核与监督有关问题的通知》(青人社〔2013〕83号)规定，用工企业依法与劳动者签订《劳动合同》，并通过人力资源社会保障劳动关系网络系统网上备案，其实际支付的工资薪金准予税前扣除。

(二)企业用工情况未通过人力资源社会保障劳动关系网络系统网上备案，实际发生的下列支出应允许税前扣除：

……

3.建筑施工企业依法与农民工签订书面劳动合同、加盖企业公章且经企业法定代表人(或委托代理人)与农民工本人签字或盖章，其发生合理的工资薪金支出可以税前扣除。

8.除上述情况外，其他未在人力资源社会保障劳动关系网络系统进行网上备案的，主管税务机关一经发现，应当将相关情况及时向当地劳动部门进行反馈，其中对用工企业与劳动者已经签订书面《劳动合同》的，凡企业能够证明劳动关系真实且已经实际支付的工资薪金，也应准予税前扣除。

《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》(国税发〔2009〕114号)第六条规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。

参考上述规定，(1)如果建筑施工企业依法与农民工签订书面劳动合同、加盖企业公章且经企业法定代表人(或委托代理人)与农民工本人签字或盖章，其发生合理的工资薪金支出可以税前扣除。(2)如果企业与农民工不在雇用关系而未签订劳动合同，对提供劳务属劳务报酬，应按规定取得个人向税务代开的发票。(3)如果企业将工程承包给其他企业，农民工为承包商所雇用工人，则企业支付工程款时应向承包商索取建筑业发票。(4)未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。

笔者补充一下河北省的相关政策，表示支持：河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知(冀国税函〔2013〕161号)

十七、企业雇用的季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员应具备什么手续才能确认为企业用工?

根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》以及《劳动法》、《劳动合同法》等法律法规，企业税前扣除工资薪金应提供企业与其员工存在任职或受雇关系依法签订书面劳动合同，并建立职工名册备查。

实习生、返聘离退休人员或雇用时间不足30天的临时工因其不具备订立劳动合同的条件，这些人员需要与企业签订劳动协议，作为工资薪金税前扣除的证明。

建筑施工企业依法与农民工签订书面劳动合同(协议)，加盖企业公章且经企业法定代表人(或委托代理人)和农民工本人签字或盖章，其发生合理的工资薪金支出可以税前扣除。

《个人所得税法》第八条规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。

根据上述规定，个人所得税，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。如是农民工为企业雇用工，则支付个人所得时应代扣代缴个人所得税。如果农民工为承包商所雇用工人，则承包商在支付个人所得时代扣代缴个人所得税。

《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉(试行)的通知》(国税发〔2008〕30号)第三条规定，纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：

(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;

(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;

(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。

《发票管理办法》第二十条规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。

第二十一条规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

第三十五条规定，违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款;有违法所得的予以没收：

(一)应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的;

(六)以其他凭证代替发票使用的。

根据上述规定，对可以采取核定征收的企业，应该是有上述行为之一，可以不设置账簿、未设置账簿、账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的。难以查账不能证明可以不取得发票，按发票管理办法的规定应取得发票，否则会有处罚风险。

第五篇：商标许可使用合同是否一定要备案

商标使用许可合同是否一定要进行备案？

关键词：商标使用许可合同备案生效对抗第三人

经常接到客户的咨询，希望了解商标使用许可合同是否一定要去商标局进行备案。本次，我们就该问题进行整理，希望能够给大家提供帮助。

一、商标使用许可合同的要素及生效条件

商标使用许可合同，是指商标专有权人（商标使用许可人）与商标使用被许可人，就注册商标的许可使用及相关事项进行约定的合同。除经双方约定达成一致的普通合同条款外，商标使用许可合同一般应当包含许可使用商标的内容、许可使用范围、许可使用年限、许可使用种类等条款。

除非双方另有约定，商标使用许可合同经商标使用许可人和商标使用被许可人签署后便可生效。

二、经备案的商标使用许可合同的对抗力

实践中，我们可以看到商标使用许可合同中一般含有这样的表述：“本商标使用许可合同应当在签署之日起三个月内，提交商标局备案”。那么，商标许可使用合同是否一定需要备案呢？

我国《商标法》及《商标法实施条例》规定，商标使用许可合同应当报商标局备案。许可他人使用其注册商标的，许可人应当自商标使用许可合同签订之日起３个月内将合同副本报送商标局备案。至此，我们找到了商标使用许可合同中关于提交商标局备案条款的出处。但是，商标使用许可合同如不经备案，是否就不具备效力呢？就此，最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》有明确的规定，商标使用许可合同未经备案的，不影响该许可合同的效力，但不得对抗善意第三人。

可见，我国法律并未规定商标使用许可合同必须经备案才能产生效力，因此商标使用许可合同的效力条件与普通合同一样，一般而言，经双方当事人意思表示一致、形式合同法、内容合法者，商标使用许可合同便具有效力。但商标使用许可合同未在商标局备案的，不得对抗善意第三人，即：未经备案的，许可双方当事人不得对善意第三人主张商标使用许可的效力，但前提是该第三人应该是善意的。为帮助理解，我们提供以下两个案例：

（一）例如：甲为注册商标专有权人，甲乙双方先行签署了商标使用许可合同。但不久之后，甲方与丙方（丙方并不知商标使用许可合同的存在）签署了转让前述注册商标的合同，并将该合同提交商标局办理了相关转让登记手续的，此时，对于善意的丙方，乙不能以其在先的商标许可进行对抗，其权利救济方式只能是追究甲方的违约责任。

（二）例如：甲方与乙方签署了商标使用许可合同，未备案；随后，甲方与丙方签署了商标使用许合同，许可类型为排他许可，已备案。该种情况下，丙方作为善意第三人，有权要求排他使用许可使用商标，而乙方不能以其在先的商标许可进行对抗，其权利救济方式只能是追究甲方的违约责任。

三、未经备案的商标使用许可合同的对抗力

虽有如上阐述，但未经备案的商标使用许合同，是否就完全不具备对抗力呢？其实不然，商标使用许可合同生效后，商标使用被许可人便享有商标使用权。而对于对注册商标不享有任何权利的第三人，商标使用被许可人同样享有对抗权利。例如：甲方为注册商标的使用许可人，乙方为使用被许可人，双方签署的商标使用许可合同未经备案。但出现丙方，未经许可，擅自使用注册商标，那么此时，商标使用被许可人有权主张其合法权利。具体规定为：最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，在发生注册商标专用权被侵害时, 独占使用许可合同的被许可人可以向人民法院提起诉讼;排他使用许可合同的被许可人可以和商标注册人共同起诉, 也可以在商标注册人不起诉的情况下, 自行提起诉讼;普通使用许可合同的被许可人经商标注册人明确授权, 可以提起诉讼。”