新手买房注意事项是什么

第一篇：新手买房注意事项是什么

新手买房注意事项是什么？

一、买房目标的确定

理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位;而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。

二、买房首付款的积累

买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。

人购房不外乎两个目的：或举家居住，或图增值获利。不管哪种情况，由于涉及金额巨大，购房者都应谨慎参考各种因素，以免花钱买后悔。因此，凡欲购房置业，必须要注意以下九大因素：

第一，产权购房者首先要弄清所购房屋的产权归属。因产权归属不清楚或产权纠纷未了结的房屋，购置时务必谨慎对待，最好不要涉足。

第二，质量。不少购房者由于工作繁忙或偏听了地产商的一语承诺，没有对建房现场作实地考察，结果到入住时才发现与想象的不一样。因此，消费者要注意了解房地产公司的信誉，对无质量鉴定验收合格证书的住宅，切勿轻意购买。第三，设计。眼下因设计欠佳而空置的商品房比例很大。对住房的设计，购买者主要考虑两方面：一是面积大小，二是内部的格局。这两方面都既要兼顾现实的经济条件、家庭特点，又要为未来留有相当的余地。用于投资的购房，面积要比一般大众房大20平方米以上，设计要超前、新颖，采光、通风等条件都要良好，这样，会增加房子的竞争力。

第四，房屋自身的其他条件如楼房、朝向、布局、结构等等。这些对房屋价格均有重要影响。

第五，房内附属设施。虽然房价主要是依据住房的面积、楼层、朝向和地理位置而定，但房内附属设施的档次，也直接影响到房价。购房者应注意如下设施：室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收共用天线、天然气管道、上下水管道和暖气管道等。

第六，地段、环境房屋所处环境好坏，直接影响到生活的便利程度和房屋的升值潜力。有些目前较为偏僻之处，若是政府计划大力开发的话，则其具有很大的升值空间。若是马上搬迁居住，最好选择开发程度高，交通便利、绿化好、生活服

务设施配套完善的地区，还要注意了解价格计算的一些规定细节。

第七，合同在合同中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等，以免开发商因资金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款时发生争执。

第八，物业除了向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况外，还要认真审查物业管理公约的内容，详细了解物业管理的范围及收费标准、办法，以免日后在管理费的收取和应设服务项目等方面发生纠纷。此外，还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况，因为它代表购房者的真正利益。

第九，资格审查根据国家有关规定，在购房时卖方应出示承建该物业的“五证”、“两书”。“五证”，即计委立项、可行性研究的批件，规划局的建设用地规划许可证，国土局的土地使用证(证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权证)，建委的开工建设许可证;房地局的商品房预售许可证。“两书”，即要求发展商向住户出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及相应的包修、包退、包赔条款。要想顺利买到称心如意的房子，购房时必须谨慎小心，考虑周密，以上九大因素缺一不可。

在购买新房时，通常是交完房款或办理好按揭过一段时间在办理好房产证，土地使用证后方需要涉及到户口问题，就你的情况，如果是购买新房，您可以咨询楼盘营销中心，通常是户主和直系亲属的户口可以迁入新房当地，在有的地方是有限制的。如果是二手房，则需要原房主户口迁出后您方可迁入。

在外地买房，一次付清或是分期，不需要户口本.买房后把妈妈户口迁到一起,必须房本写你妈妈名，否则起你的户口后，再起你妈妈户口

你买房不需要户口本，买房后如果能落户到你买的房子的所在社区，亲属可以投靠在你的户口本上，重庆市财政局关于农民购买普通商品住房契税优惠政策的补充通知》执行。

1、农村居民是指我市户籍的农村居民。

2、夫妻双方一方是城市居民，一方是农村居民的，如其中一方已购买过一套城市住房的，不再享受农民购房契税优惠政策。

3、农村居民所购房屋的单价超过各区县房管部门与财政征收机关统计和公布的上年度本地商品房平均交易价格50％以内的，其超出部分按现行政策征收契税，超出均价50％以上的不享受农民购房契税优惠政策。各区县财政征收机关应充分利用征管资料，主动会同房管部门统计上年度本地商品房市场均价，并上墙公示。

4、购房者办理减免需提供购房合同、户口簿、身份证、婚姻状况证明等相关资料。

第二篇：新手买房签合同的注意事项

律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

新手买房签合同的注意事项

买房对于我们一般的普通人来说都是一件大事情，既要花费大量的积蓄又要劳心费神，相信很多购房者都不想因为最后的签订合同而发生的纠纷烦恼，本文中有律伴小编为大家整理的买房签合同需要注意的事项，希望对各位买房者有帮助。

签订购房合同是保障买方和卖方权益的重要凭证，很多购房者对买房的专业知识不知晓而匆忙的签订购房合同，最后在合同的履行中处于被动的地位，了解一些地产的基础知识是购房的必要，房屋涉及的金额较大，因此签合同需谨慎。

住在汉阳的李先生最近准备买房，在陆陆续续的看了几个楼盘之后，最后选中了位于汉阳芳草路的龙阳1号，由于是第一次买房，李先生很多买房要注意的事项都不知道，具体要准备些什么东西李先生也是一头雾水，实在是着急。眼下实在是没有办法，李先生在房掌柜龙阳1号业主群里请教已经买房签过合同和准备买房的购房者。今天房掌柜小编为各位买房者罗列签合同需要注意的事项，让各位购房者买房买安心。

买房签合同 开发商五证看清楚

房地产商在销售商品房时应该具备商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。有些开发商在五证不齐全的情况下为了出售房屋会提供虚假的五证，用复印件来蒙骗购房者，所以购房者需要确认复印件与原件。

很多购房者在买房的时候会听到置业顾问天花乱坠的夸自己的楼盘哪里哪里好，而忽略了确定五证，五证当中最主要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发看准了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。签合同前，要看清楚您所购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

房屋买卖合同需签统一印制版本

据房掌柜了解，许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金，而实际上这种行为并非购房的必经程序，往往很多购房者在签订了之后会有定金的纠纷。签订房屋的买卖合同需要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，签合同的时候要细读合同文本当中的每一条条款，了解各项的具体内容，确保自己的利益得到保障。现在的购房合同大部分内容已经印好了，另一部分留白，由双方当事人协商一致后填写，印制好的内容，一般不做很大修改，但是购房者认为不合理也有权利修改，印制好的内容不能由卖房者事先填好，应该是双方协商一致后填写。

合同签订需明确具体交房时间和违约责任

律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

房掌柜购房群最近总是收到业主抱怨说交房时间延迟，买盘龙城某楼盘的张先生急等婚房结婚，但是苦于房屋一直拖延交房，张先生很是无奈。现在购房者买房大多是买的期房，而对于期房有很大一个弊端就是开发商资金不足或其他原因导致延期交房，而不能准时交房的开发商往往都是事先都在预售合同上留有漏洞，有的合同上只注明楼盘竣工日期而不注明交房日期导致很多购房者误解，所以，购房者在签订合同的时候一定要将交房日期确定到年月日，对于开发商不能按期交房的，还要完善开发商所需要承担的责任，以确保到时候真的无法交房的时候购房者的权益得到保障。

合同签订需注意建筑面积的细化条款

目前商品房的买卖是以建筑面积计算房款，细化到每一平方米都是涉及到购房者要交多少钱，建筑面积是由房屋套内建筑面积和公摊面积两部分计算而成，购房合同中应该明确约定套内建筑面积和公摊面积 各是多少，并要约定建筑面积不变而套内面积发生误差，和建筑面积和套内建筑面积都发生误差的情况下应该怎么解决。房掌柜网友安安咨询曾咨询关于公摊的问题，安安表示她买房遇到开发商在总面积不变的情况下而提高公摊面积而缩小使用面积，网友安安就是之前签购房合同的时候没有明确的注明，以致于后期想要讨说法也没有起诉的理由，只有自己吃哑巴亏。

律伴小编为大家带来的新手买房签合同注意事项就是上面的内容了，希望对您有所帮助，如果您还有其他相关的法律问题，欢迎免费咨询我们的专业律师。

文章来源：律伴网 http://www.lvban365.net/

律伴让法律服务更便捷！

第三篇：买房注意事项（推荐）

买房注意事项：

（大学毕业户口迁往公司集体户在老家买房）

ZJ—2013-9-10

大学毕业后将迁移证带到公司落成了集体户（比如老家是陕西，北京上学户口迁往北京，毕业后又迁到了内蒙，在内蒙工作），后来为了发展准备在陕西买房。回陕西当地房地产售楼处看房咨询，人家给出了如下意见：

1、户籍不在当地，住房公积金按揭买房肯定办不了，当地买房按揭可以，但得在当地有一年的社保缴费证明（这个可以直接去当地社保机构缴费获得），开具当地有关单位的收入证明（可以拖关系找一个当地的单位盖章证明获得，原则上讲单位是有一定法律责任的）；有时所谓的工作证明收入证明可以包含。

2、对于未婚的青年得开具未婚证明（单身证明），已婚的得持结婚证（一般结婚证得到双方任何一方的户口所在地民政局进行登记办理）。

3、对于办理按揭的得在现户籍地房管局（如前则是在内蒙）开具无首套房证明。

4、买房需要带好身份证、户口本（买房时要复印件，售楼部一般会帮着办理）。

5、售楼部小姐会向你进行楼盘介绍（往往结合楼盘模型或者样板房或者户型设计对你进行热烈吹捧和热情的端茶倒水服务，目的当然是为了让你成为购房的一员，然后他们常常让你登记联系方式，说有什么优惠活动通知你）。买房前注意事项：

1、对房地产商的资质和以往工程质量信誉进行查看（通过网上查看其开发商资质级别、品质及相关购房人的网络评价），确定建设单位、设计单位、施工单位的实力与信誉。

2、对关注楼盘的产权问题进行咨询，比如大产权还是小产权，房产证他们一般什么时候能够办下来，房地产开发商的相关证件是否齐全（一般具有商品房预售许可证的基本都没问题了，只是现在房地产商和政府勾结，房子未见修好就出具相关证件，有时可能还是会影响房产证的办理与获取）。

3、买房前注意查看房屋户型布局，电梯户型（一梯两户、两梯四户还是两梯六户，三梯八户）。

4、好好研究售楼处的规划模型、户型模型及户型设计图（往往售楼小姐会向你吹捧说买90平米，实际享受面积会是100多平米，会给你说哪是赠送，哪是实惠，这个一般都是假的。当你真正买的时候，可能面积只有90平米，实际建筑面积70平，公摊面积20平米），所以这个结合实际情况好好研究一下。

5、看房时一定要关注一下建筑实用面积多少，公摊面积多少，物业公司是什么单位，物业管理费多少（如果不问清楚，有些房产商要求买房的提前交付定金享受优惠，你急急忙忙选房后，他们会催你赶紧签合同，合同往往都存在霸王条款，那时的你是无能为力的。）买房时实际建筑使用面积是很重要，公摊面积太大不划算的。

6、如果你确实想好在那买房，那么你就在买房前一定要想好你买什么户型，什么单元、什么流程、风水地理（一般选房南北朝向为宜，大家看重这个朝向空气通透性好（当然地方风向不一），并且阳面阳台一般在一天中东西方向都能有阳光。有的人买房忌讳楼层数字，如、4（死）、13（失散）、14(失事)、18（18层地狱）当然像广东那边人挺喜欢买18层的。有的忌讳房子旁边直观马路、铁路、检察院、法院等，这些存在某些方面特别的讲究。

7、高层楼层选择中通常分为三段：8层及以下，9层至18层，19层至楼顶。有人喜欢一层（一层方便做点小改造，做点买卖或者干别的），有的喜欢7、8层（综合条件都还可以，有的也方便老年人上下楼梯，应急逃生也快而方便，通常下楼距离短，用的时间少），有的不喜欢9、10、11层（有人认为这几层位置刚好是灰尘和空气最糟糕的层段，但后来又有专家辟谣，至于实际情况，自己想想了），大部分的人喜欢15、16、17层（这几个楼层要视野有视野，出行也折中，中庸之道在此体现最完美。至于后面高层，喜欢居高望远的都挺不错，楼层高粉尘和噪声也相对减弱，应急逃生可就是个问题。

8、准备买房的人得问清楚楼盘何时开盘，需要准备的资料有哪些，需要几份（未婚证明一份5元，无首房证明一份10元，工本费20元）当然各地收费标

准可能有不一样之处。然后问清楚可以办理按揭的银行有哪几家，各家银行有啥条件和要求，然后你就准备钱钱。

9、你若想保证按揭或其他方面一切办理起来顺当，你就必须问清楚售楼处小姐，看他们能从中帮你办些啥，甚至以后你的户口能不能落回去，落在哪。买房时注意事项：

1、能利用上关系尽量利用关系，关系的存在可以让你提前锁定想要的楼层和户型，同时还能在价格上有更大的优惠。

2、房产商一般会施展各种营销策略，为此对于那种需要排号选房的，其实也存在猫腻（排号时可以和售楼处小姐私下交谈，象征性给人家好处费，人家也肯定会给买账的）。

3、进去之后选房，选房时间一般都很短，里面的人会催着你赶紧选，并说你要不选就做费（所以你之前多看几层房，想买的户型一定要之前就做好功课和决定，你喜欢的别人可能也喜欢，人家在你前面肯定有先选的条件。）售楼处的人这时可能会有点计较，你一般不要心急（退几万步来说，大不了不买，当然你确实要买的还是好好做）。

4、房选好了之后，售楼处的小姐会催着你赶紧签订协议（当然合同是过后两天才签订的）,如果你不签（她们还是可能说你不要就给别人了，当然这里面也可能存在猫腻的），你若草率签了，（协议就生效了，反悔就不退定金或押金了）。所以这些过程，购房的人是弱势的，但你自己一点要认真，不急，沉稳地应对和考虑，然后再签订相关协议。

5、过后两天或几天，他们会催着你去签订合同（当然协议里有你不去就扣除定金的内容，所以你自己也会找去的），房产商的合同，一般都是带有霸王性质的，去了之后，你要填的东西不多，大部分都是他们做好了的，你要做的大部分就是签字和手指按印。当然事情不绝对，你也可以在有些问题上提出不一样的要求追加于合同，如果他们不愿意你完全可以约同其他买房人联合起来争取条件，不排除和平闹事的可能，甚至让记者前来采访和曝光。

6、合同里面的签约面积才是最终生效的面积，所以房地产商之前的宣传或

者啥的都可能是假的，因为他们在合同里就有这么一条（对于公司的宣传资料或者模型，只供宣传，其真实性不负法律责任）。所以之前说的90平米房，合同里就可能变成实际建筑面积71平米，公摊面积19平米（要知道这时你才发现你房间真实空间偏小，公摊面积偏大）

7、交款的一般都是刷卡，所以你一定要保管好你的银行卡和信息，刷卡手机和pose单一定要保存好，那个在以后的交房啥的会有用的。

8、有时买房后，有些手续没有办妥而又需要你亲自签字画押，你就可以找你亲人或朋友去公证处做个公证，由他们替你代为执行，你就可以回去安心上班，当然这个会售楼小姐会告诉你。

9、买房后售楼小姐的服务态度一般一下就打回原形，不再那么热情，有时甚至很冷漠。所以你要有这个准备，一开始就应该拥有一个平和的心态从容地看房、选房。

当然，对于普通的工薪阶层或者家里经济不好的家庭，买房是很不容易的。所以为了买好房，你得多做比较，多做分析。避免上当受骗，哑巴吃黄连，合法权益受到侵害时也要敢于向他们追求赔偿，必要时还要敢于通过法律途径维护自身合法权益！

第四篇：买房注意事项

《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》

.收房时候有个《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

收房时还要同时要开发商出示,面积实测报告和房子的的竣工备案表.在实际中，本律师建议购房人可参照上条司法解释要求房地产商在合同上写明：“本合同由于是基于房地产商聘请的协助办理贷款的律师确定买受人愿意接受的贷款付款方式没有问题的前提下签订，如果出现以下任一情形：

1、买受人无法得到公积金贷款又不愿申请商业银行贷款的；

2、买受人无法得到商业银行按揭贷款的；3．买受人所能够得到的商业银行按揭贷款比例、还款时间与申请不符情形，买受人不愿接受的；买受人有权终止本合同、房产认购协议书以及补充协议、附件等。出卖人应在买受人提出书面申请30日内，将买受人全部已付款原额退还买受人，买受人无须支付任何利息或赔偿。”

办理银行按揭后，在交首期款时，不要把现金直接交给售楼人员，应把资金存入预售证上公布的资金监管账户，也可向有关按揭银行咨询监管账户的账号，只有进入监管账户的资金才能保证用于住宅工程建设。

首先购房者应该有一个明确的置业方向，要根据自己的购房预算确定在哪儿买、买多大面积多少价钱的房子等，并在现有的在售楼盘当中筛选出符合自己要求的楼盘，这样才更省时间更省精力。进入售楼部之后，首先要自己多看。看模型图，了解小区的整体规划和开发情况；看户型图，室内功能布局是否符合自己或家庭的需求；看开发商的营业执照，并注意查看该执照是否经过年检，是否为临时执照（临时执照表明该企业注册资金还未全部到位）；如果开发商委托销售代理机构销售，还要看《代理销售委托书》及该机构的营业执照。

如果你对某套房子感兴趣，千万别太兴奋，更别太相信售楼人员的话。最好是自己多看看，不仅要看室内间隔、布局、通风、采光、装修等，还要到室外走走，看看楼层朝向、室外风景及周边环境等，对有疑问的地方要及时向售楼人员了解，如果对售楼人员解释含糊，最好还要到相关政府部门去查证。注意区分“订金”和“定金”

那么订金该不该交呢？交了订金是不是就不能反悔呢？这要根据不同情况而定。根据今年6月1日起开始生效的建设部《商品房销售管理办法》，开发商所销售的商品房不符合预售条件的，在签定商品房买卖合同之前向购房者收取定金或订金属于违法行为，均可以要求退还；如果开发商所销售的商品房符合销售条件，则要分两种情况：第一，如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项，但双方未能就合同条款协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同的，开发商应当退还所收取的预订款项；第二，如果购房者与开发商对订金或其他款项另有约定，如开发商在《认购书》或订金收据上写明购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退还订金，在这种情况下则适用双方的约定。

这里购房者需要注意区分“订金”和“定金”，虽然只是一字之差，但在法律意义上却大相径庭。“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意象初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的落订款项。购房者支付订金之后，在约定时间内开发商不得再将该套房产出售给其他人。如果购房者不想购买该套房产时，有权要求开发商退还订金。

而“定金”则是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先向开发商交纳部分款项，待合同履行后定金应当退回或抵作房款。如果购房者不履行合同就无权索回定金，如果开发商不履行合同应当双倍返还定金。

值得一提的是，在商品房买卖的实际操作过程中，有的“订金”实际上已属于“定金”性质。如双方在《认购书》中约定，双方未签订正式的商品房买卖合同，如因购房者违约造成，则订金不予退还；如因开发商违约，则应双倍返还订金的条款，那么，此时的“订金”则属于“定金”性质，应当按照“订金罚则”来处理。

如果购房者确实很中意某套房产，想交订金的话，一定要先了解该房产是否已取得预售证，没有预售证则不能落订。即便有预售证，购房者也要仔细查看《认购书》针对该套房屋的面积、价格、交付日期、违约责任及“订金”等重要条款，以免日后产生纠纷，无法退订。

如果购房者已经选定了自己中意的房产，可先与开发商具体协商正式的商品房买卖合同及补充协议，在正式契约协商好之后再签订《认购书》，或者在《认购书》中与开发商明确约定，如果在一定期限内因双方协商不成，不能签订正式合同，所付订金应全部退还。

签合同前要了解楼盘周边规划

国土资源和房屋管理局网站城市规划局网站（规划在线）

在完成上述步骤之后，购房者就可以与开发商签订购房合同了，那么在签订《商品房买卖合同》时，还要注意什么呢？ 首先，一定要把楼盘的广告宣传内容全部载入正式合同中，对销售人员的口头承诺也要载入到正式合同中，以免将来发生纠纷缺乏法律证据。有不少购房者就因为太相信售楼人员的口头承诺，没有把口头承诺写入正式合同，以至发生法律纠纷时难以取证。根据最新颁布的相关法律规定，开发商在楼盘宣传资料上所载明一些涉及楼盘具体内容的部分如交楼标准、配套设施等也视为承诺，将来发生纠纷时业主也可以以楼书所载明的具体内容作为诉讼证据，所以购房者在签订正式合同时最好要求开发商将楼书所载明的主要内容写进合同，或者至少要保存好楼书等主要证据。

其次，要仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图，一般来说开发商不敢在设计图上造假，因为设计图是经有关部门审批的。

还有，购房者要认真研究《商品房预售合同》的内容，看之前售楼人员口头承诺的内容和楼盘广告宣传内容是否已载入合同中，如果发现遗漏或者不实之处，应立即向开发商提出。同时，在签合同之前，购房者应注意房地产企业是否按规定把注有详细尺寸的平面图附上（最好能附上小区总平面图），以便日后出现房屋面积、结构变化等争议时有书面证据。

最后需要提醒购房者的是，在签订正式合同时购房者要注意细读合同全文，对一些修改条款和补充协议尤其要注意，对自己不明确的条款要争取订立合理的补充条款，同时在交款之后还要注意索要相关的合法票据。

第五篇：买房注意事项

买房注意事项

免堕抵押房陷阱 先去房管局查册

文章来源：新快报11月28日15:24:02

据行家介绍，目前开发商出售抵押房主要有以下三种情况，消费者购房时须打醒十二分精神，谨慎签约，才能避免损失———一是发展商先还清银行贷款，赎回契约，并到房管部门办理涂消抵押纪录手续后，再出售给买家；二是发展商将整栋物业抵押给银行，成功卖出一间房后，再将抵押房款还给银行，赎回契约，办理涂消手续。以上两种都相对安全，可放心签约。第三种正是很多无良发展商惯常使用的伎俩———在收了买家的房款后，长时间不归还银行贷款，同时又以拖延手法欺骗买家。碰上这种情况，买家即使交了钱也无法得到房屋所有权，成为最大的受害者，目前发生在广地花园的事件就属于这种。要防止落入这种陷阱，买家在购房前必须要求楼盘出示商品房预售证原件，因为真正的商品房预售证会显示楼盘的抵押情况。但也曾发生过发展商伪造商品房预售证，隐瞒楼盘抵押情况的现象，建议买家购房前最好先到广州市国土资源和房屋管理查册。另外，有的开发商会借一些人的身份证和假合同到银行申请按揭贷款，即假按揭，这也会危害到购房者的利益，“假业主”也会不明不白背上一身债务。所以提醒市民千万不要因贪图蝇头小利就借出自己的身份证并在开发商提供的空白合同上签名，否则将来可能惹来重大祸患，也会危及他人的利益。

金额 税费 杂费维修金 交易前应约定“四金”

文章来源：上海热线11月14日11:46:24

在二手房买卖中，涉及钱款的项目主要有买卖金额、应付税费、水电杂费和维修基金，笔者将其简称为“四金”。目前因“四金”发生的纠纷比较多。根据现行法规，结合自己的经验，笔者认为，避免纠纷的关键是在签订房屋买卖合同前，提前对“四金”结算约定清楚，并注意相关问题。买卖金额即通常所说的成交价。确定成交价格时，有以下几个问题值得注意：（1）成交价通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有“到手价”的要求，则在支付定金前就应在居间合同中加以明确。（2）成交价是房屋毛坯价或带装修价格，在支付定金前，也应当在居间合同中加以明确。（3）屋内附属设施、设备随房转让的，是无偿赠送还是折价转让，以及所折价款是否包含于成交价，都应当在居间合同中明确，并对设施、设备质量状况作适当约定。（4）申请产权过户登记时，极少数人，为少付税费而向交易中心低报成交价，这是非常危险的，容易导致尾款纠纷。二手房交易税费是和房屋成交价紧密相关的支出。在买房或卖房前，弄清相关政策规定是非常必要的。在正规中介公司的营业场所，一般都会明示现行的税费收取标准。这里有两个问题值得说明：（1）对于厂房、商铺等非居住房屋，以及花园住宅、有限产权房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易税费的收取标准较为复杂，委托品牌中介或专业人员陪同，有利于避免买卖纠纷。（2）包税（税费打包由中介代为缴纳）的问题。在中介过程中，虽然法律没有明文禁止包税委托、包税交易，但笔者不赞成这种做法。因为包税容易让少数中介从业人员有可趁之机，赚取差价。对于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、数额高，税费更加包不得。水电杂费主要包括水费、电费、煤气费、电话费、物业管理服务费、煤气初装费、有线电视初装费等。和交易税费相比，这些杂费虽然金额不多，但也应约定清楚，防患于未然。通常以交房作为分割结算上述费用的临界点。关于维修基金的转让问题，在《上海市居住物业管理条理》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》中均有明确规定。结合实践，笔者认为上下家应关注以下三点：（1）维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新，不能挪作他用。（2）上家出售房屋，其物业维修基金帐户中的余额，不能提取或退还，可由下家通过物业管理部门与上家结算。（3）维修基金是结算，还是无偿转让，应当在定金支付前就予以明确约定，否则定金支付后，根据“有约定，从约定；无约定，从法定”的原则，下家无权要求上家赠送维修基金。

避免房屋质量困扰 要把好“三关”

文章来源：北京日报5月27日15:04:03

据调查显示，房屋出现质量问题和出现质量问题后难解决，是买房人最担心出现的问题之一。怎样帮助买房人去除这个困扰？买房人采取哪些措施，才能在出现这个问题后，有效地保护自己的合法权益？北京市新起点律师事务所王震律师提醒买房人，要避免房屋质量困扰，在买房过程中要注意把好“三关”。

一、签合同时，注意约定解决质量问题的具体办法购房人在购买房屋签合同时，因为此时看不到现房，往往忽视了房屋的质量。如果在入住时房屋出现了质量问题，由于在购房合同里没有约定解决质量问题的具体办法，那么对购房人来说是十分不利的。所以从签订合同的时候起，购房人就应该关注房屋质量。现在通用的《商品房买卖合同》里没有明确的约定入住时如果出现房屋质量问题的解决办法，而只是在第十六条约定了保修责任，这对购房人来说解决不了什么实际问题，所以在签订补充条款时要尽可能的约定该项内容。购房人应和开发商约定：①如果在交付房屋时，发现房屋有质量问题，购房人有权延迟办理入住手续，不承担违约责任；如果出现严重质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息。②经房屋质监部门确认房屋质量不合格的，购房人可以要求解除合同和赔偿损失。这样约定能够避免出现质量问题，购房人要求解除合同无依据的情况。如果属于一般质量问题，修复后购房人可继续办理入住；如果是严重的质量问题，购房人要求解除合同也是符合法律规定的。

二、办理入住时，先仔细验收，后办理入住购房人在办理入住时，要注意三点：第一，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并且看所购的房屋是否在该表的范围内；同时开发商还应提供《住宅质量保证书》，该书规定了保修的范围和时间，在出现质量问题时它是要求开发商履行义务的书面凭证。第二，购房人要先仔细验收房屋，确信没有质量问题再去办理入住手续。第三，如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后才办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。

三、入住以后，出现质量问题注意分清责任，保留证据购房人在装修完实际入住后，如果出现质量问题，要注意两点：第一，要确定该质量问题是房屋本身的质量问题还是装修部分的问题。如果是装修的问题，只能找装修公司维修并要求赔偿损失，在保修期内装修公司要是拒绝维修，购房人可起诉解决。提醒购房人一定要保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，否则其请求无法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的质量问题，按照规定，在保修期内，购房人首先向开发商提出要求维修，最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。经合理期限后，如果开发商拒绝或拖延维修，购房人可委托第三方进行维修，需要注意的是购房人要保管好全部的票据和其他的书面依据，在维修完后，可以要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失，例如因花时间修复而造成的误工费，因修复工作给他人或自己造成意外伤害的医疗费或赔偿费等。如果开发商拒绝支付的话，购房人可依法向法院起诉。如果该质量问题经开发商多次维修仍不能有效解决，并且影响到购房人的正常居住，那么可认定为是严重质量问题，依法可以解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修的费用、房款的利息、损害的赔偿等。此外，关于精装修房屋如果出现质量问题，基本可按上述的办法解决，需要注意的是，在签订合同时，要和开发商约定好装修的标准、样式和具体材料的规格和品牌，在办理入住时，要更仔细地查看房屋的每个部分，最好是找一些专业人员查看，因为房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，尤其是装修部分材料的使用和当初合同约定的是否一致，其质量是否合格；在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。