第一篇：SHOPPING MALL主力店房屋买卖合同纠纷案
今日（2011年6月20日）《财经日报》B9版刊载了本律师和李鹏程律师的作品《解析商业房产销售中的风险》（作品原名《SHOPPING MALL主力店房屋买卖合同纠纷案》），同时对德衡律师事务所房地产业务及合伙人进行了介绍。现将该文发布于此，以供大家参考：
SHOPPING MALL主力店房屋买卖合同纠纷案
德衡律师：吕士威 李鹏程
近年来，各国商业零售巨头大举进军我国，在各大中城市遍地开花，以SHAOPPING MALL为代表的商业地产随之风靡一时，浪潮席卷全国。在青岛，乐购、丽达、家乐福、佳世客、特易购等大型商业企业也纷至踏来，抢占商机，迅速形成以香港中路、台东、李村三个主商圈为核心、辐射众多小商圈（网称“三只老虎一群狼”）的商业布局态势。然而，我国商业地产的开发和经营尚处于初级阶段，很多开发商或投资者均在摸着石头过河，很多环节存在问题和风险，目前尤以商业地产销售或租赁关系中的交付条件问题为甚。笔者拟以本案引起开发商对商业项目销售或租赁合同中交付条件的重视。
【案情简介】
委托人（因我们系受该公司委托，以下称该公司为“委托人”）是一家大型商业地产开发公司，2007年，其在青岛开发的SHAOPPING MALL项目开始对外销售。韩国LT公司十分看好该项目的地理位置及
发展前景，于是与我们的委托人签订《商品房预售合同》，购买了该项目的主力店铺，用于经营大型零售商业。
然而，因房屋未能在《商品房预售合同》约定的交付时间达到“综合验收合格”的条件且委托人未按合同约定时间将房屋交予LT公司开业经营，LT公司将委托人告上了法庭，主张逾期交付违约金和逾期开业损失赔偿金高达1800余万元，遂引发本案。
从常理来看，作为开发商，逾期交付就应该乖乖承担合同约定的违约责任，没什么好抗辩的。但本案却有其特殊性，其一，本案是SHAOPPING MALL主力店房屋买卖，其与住宅交易最显著的区别在于，商业地产买受人往往为了使建筑物符合其之后的业态规划，会要求介入设计，并在主体施工阶段即着手装修；其二，商业地产买受人为了争取最佳开业时间，往往不会等到房屋达到综合验收合格的条件才收房，而是希望尽早收房、以便伺机开业。这两个特殊性使我们在接触案件之初就隐隐感到，委托人也许并不像想象的那么被动，只要找好突破口，说不定能够扭转乾坤。
之后，我们详查了委托人和LT公司之间的《商品房预售合同》、有关往来函件及项目建设、验收文件等材料，果然发现如下事实：
1、合同约定的房屋交付条件为房屋经建设、施工、设计、监理四方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定验收合格（以下简称“四方竣工验收”），而不是综合验收合格。事实上房屋也已于约
定的交付时间取得了《单位（子单位）工程综合验收记录表》（即四方验收文件）。
2、合同同时约定了房屋交付开业的时间和应当具备交付条件的时间，并且前者早于后者。而且合同还约定委托人应当在主体施工后期（约定的交付时间半年前）允许LT公司前进场装修，且事实上LT公司的施工单位确于约定的时间进场开始实施装修工作。
3、起诉前，LT公司已经正式对外营业，但开业时房屋仍未通过综合验收，且消防验收直至起诉前不久才通过。
【争议焦点与法律解析】
如此一来，问题就来了：合同约定的交付条件为“四方竣工验收合格”，而不是“综合验收合格”，该等约定是否有效？合同约定的开业时间早于交付时间，也就是说，合同约定在未经竣工验收的情况下即交付使用，是否有效？LT公司在主体施工阶段就已进场施工，显然和委托人存在交叉施工情况，既然是交叉施工，建设及验收迟延的责任是否应由委托人承担？
对于合同将“四方竣工验收”约定为交付条件的问题，LT公司认为该约定无效，因为其违反了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等关于“必需经综合验收方可交付使用”的强制性规定。在约定的交付条件无效的情况下应当适用法律规定的交付标准，即应在约定的交付时间达到综合验收合格。
我们则认为，该约定不违反法律法规定的强制性规定，是合法有效的。房地产项目的验收分为竣工验收和综合验收，竣工验收是由建设单位、施工单位、监理单位和设计单位对已完工程进行的实质性验收，并承担相应的验收责任；综合验收是由不同的政府主管部门在四方竣工验收的基础上进行的复查性验收，是对四方竣工验收的检查监督。我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规要求“建筑工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用”，合同条款违反该强制性规定的，归于无效。而对于综合验收，仅在建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政规章、地方法规中作了规定，合同条款不符合此类规定的，不影响合同条款的法律效力。既然如此，在涉案房屋已经取得四方竣工验收文件的情况下，委托人不存在逾期达到交付条件的情形，不应承担逾期交付违约责任。
对于合同约定在未经竣工验收的情况下即交付使用之效力问题，我国《建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，本案合同约定的房屋开业使用时间早于应通过四方竣工验收的时间，显然违反了《建筑法》的强制性规定，依照我国《合同法》第五十二条和最高法院相关司法解释，应当认定该约定无效。但LT公司认为，合同约定委托人保证涉案房屋于某一时间开业使用，就意味着涉案房屋应在该时间具备综合验收合格的条件，因此合法有效。
LT公司的说法显然难以自圆其说。因为，合同是将“开业使用”和“竣工验收”作为两项独立义务分别约定的，前者不包括后者。同时，因竣工验收划分为四方竣工验收和综合验收两个阶段，且四方竣工验收在前，综合验收在后，那么，在本案合同约定的开业使用条件显而易见并不包括合同明确约定了时间的四方竣工验收之情况下，该开业使用条件更不可能包括合同没有约定时间且只能排在四方竣工验收之后的综合验收。
合同约定的开业使用时间早于竣工验收的时间虽为无效约定，但是否意味着如开发商不能按约定时间交付房屋，购房人就该自认倒霉？实则不然。司法实践中法院虽然亦会认定该等约定无效，但在判决时，却会本着保护购房人信赖利益（信赖开发商会依照合同约定将房屋交付其使用）、惩罚开发商不诚信行为的原则，判令开发商比照约定有效时的违约金标准赔偿给购房人造成的损失。
对于交叉施工情况下的逾期交付责任问题，一般来说，如果存在交叉施工，则说明房屋施工建设及验收工作的迟延至少是双方过错导致的（还有可能是另一方单方责任导致），而违约责任是单方过错责任，在混合过错状态下，不应由一方单独承担责任。本案中，我们正是以此为核心组织了又一轮火力，分散LT公司对合同关于交付使用之约定无效时如何处理的注意力，彻底瓦解了其主张高额赔偿的信心。
【审理结果】
正如高速发展的人类文明、正在崛起的中华民族无不将“和谐”作为追求的最高境界一样，律师代理案件，胜诉有时并不是终极目的，如能使争端各方当事人握手言和亦不失一件快事。本案中，LT公司诉讼主张巨额赔偿，其实际可能对很多问题未能深入研究、分析和认识，加之其诉求背后还隐含着诸多其他问题，因此，法庭上的高下之争并不能彻底解决双方的纠纷。律师在领悟到这一点后，以七千多字的代理词严谨透彻地对前述有关问题进行了分析及论述，使双方当事人在充分了解和理解律师观点后，得以坐下来在庭下进行和解谈判，并最终以LT公司将诉求1800万元巨额赔偿金让度至委托人向其支付100万元补偿了解此案，法院依双方和解意见下达了调解书。
【案件启示】
尽管本案以调解方式结案，且委托人只是象征性地作出了一点补偿，但毕竟争议已经发生，不仅对公司经营及声誉造成一定影响，并且还要花费时间、金钱和精力来解决争议。因此，建议开发企业加强风险防范，即使是可能胜诉的争议也尽最大可能将其杜绝。现就开发商在商业地产销售或出租中的有关问题提示如下：
1、商业地产项目的买受人（或承租人，下同）基于将来业态规划的考虑，一般会对商业地产的设计、建设有特殊的要求，为防止其不按时提供设计方案或不断对设计、建设提出新的要求影响项目进度，商业地产项目开发商一定要在商业房屋销售合同（或租赁合同，下同）中明确买受人提出设计要求（或对开发商的设计稿提出修改意见）的时间，约定超过该时间提出的设计要求将不被考虑，如确需考虑则由买受人承担费用及工期延误的责任。
2、尽量将交付条件约定为取得“单体工程竣工验收备案证明书”或“综合验收备案证明书”这样具有公信力的文件，因为，尽管我们认为验收备案仅是验收合格后需要履行的行政义务,是国家对建筑工程竣工验收的行政监督和管理措施，未经验收备案并不影响建设工程已经竣工验收合格的事实，但毕竟该等文件相较于建设、施工、设计、监理四方签署的《单位（子单位）工程综合验收记录表》更具有客观性和可信度，以该等文件作为房屋已经达到交付条件的标志能够避免使买卖双方就房屋是否符合交付标准发生争议。
3、开发商对于商业地产项目应尽可能避免与买受人交叉作业，比如在达到约定的交付条件前，不允许买受人进场施工；在达到约定交付条件后，开发商的施工队伍应彻底离场等。如此约定虽然可能使建设周期延长、影响买受人对开业时间的选择空间，但会简化交付程序，且一旦出现逾期交付易于分清责任。如果不得已约定某种情形下允许买受人在达到交付条件前进场装修，则尽可能争取在合同中明确此种情况下出现逾期交付，开发商免责。
第二篇：房屋买卖合同纠纷案
房屋买卖合同纠纷案
原告（被上诉人）：琼海万泉河黄酒实业有限公司。
被告（上诉人）：符祝浪，男，1963年2月生，汉族，琼海市人。
审级：再审。
审判机关和审判组织
一审法院：琼海市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈大经；审判员：黄良海、王春映。
二审法院：海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄守冠；审判员：陈海燕；代理审判员：蔡大武。
二审再审法院：海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈文和；代理审判员：韩少冰、韩柏定。
再审终审法院：海南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卢芒；代理审判员：程小平、张红菊。
审结时间
一审审结时间：1998年7月28日。
二审审结时间：1998年10月5日。
二审再审审结时间：1999年8月10日。
再审终审审结时间：2000年4月20日。
一审诉辩主张
原告黄酒公司诉称：符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司，余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付，经原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。
一审事实和证据
本案经审理查明：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定的主要内容有：
1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元；
2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司，但原告必须在交房后一个月将房屋产权证交被告，由被告符祝浪用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，原告协助办理。
3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。
4、符祝浪交齐按揭手续，超过30天后，黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。经原告多次索付未果。
以是事实，有当事人陈述、证人证言、法庭质证的有关材料证实，足以认定。
一审判案理由
一审法院认为：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日所签订的代理兴建房屋的合同，名为建筑工程合同，实为房屋买卖合同，是无效的合同，按无效合同的规定处理，双方所取得的财物应互相返还，根据双方的责任的大小，承担各自相应的责任。但是原告与被告的购房纠纷，被告所取得原告的房屋所有权证办理至被告符祝浪的名下，双方也并没有要求互相返还该房屋的要求，所以被告尚欠原告的购房款30万元应还本付息（利息从1996年7月1日起至还清之日止按中国建设银行同期建房贷款利息率计付利息）。
一审定案结论
依照《民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）项的规定，判决如下：
1、双方签订的代理兴建房屋合同是无效的。
2、被告符祝浪应在本判决书生效后十天内给付原告欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息（按中国建设银行同期建房贷款利息率计算），逾期未给付，则处双倍利息计付。
3、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7610元，由被告负担，原告预付的不予退还，由被告偿付原告。
二审情况
1、二审诉辩主张
上诉人符祝浪称：双方签订的代理建房合同实为房屋买卖合同。我已付30万元购房款，余下30万元双方约定由被上诉人为我办理按揭贷款来解决。如因被上诉人协助办理贷款审批手续不能时，超过三十天后被上诉人无条件将房屋交给我。被上诉人诉我欠购房款30万元是不成立的，原判不当，请求二审改判返还。
被上诉人辩称：双方签订代建房屋合同实为购房合同。上诉人已实际占有使用房屋，办理了产权证，而我方已办理按揭贷款手续，未果属银行原因。其代理建房屋合同也是无效的。上诉人占有我方房屋应支付完毕购房余额30万元及利息。上诉人上诉无理，应驳回。
2、二审事实和证据
经审理查明：1996年3月9日，上诉人与被上诉人签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定房屋造价60万元，上诉人须在订立合同后一个月内付30万元（包括定金8万元），余下30万元以按揭贷款方式付给被上诉人。被上诉人须在交付房屋后一个月内将房产证办好给上诉人。由上诉人凭房产证向建行贷款，被上诉人协助办理贷款审批手续。如因被上诉人原因不能办妥按揭手续，超过三十天被上诉人应将房屋交给上诉人。订立合同后，上诉人已付给被上诉人购房款30万元。同年4月10日，被上诉人将房屋交付给上诉人使用。同年10月4日，被上诉人将房屋所有权证办至上诉人名下。同年11月14日，被上诉人协助上诉人办理按揭贷款手续，由于建行贷款尚未批准，上诉人拖欠30万元购房余款至今未付，被上诉人追索未果诉至法院。
3、二审判案理由
本院认为，上诉人与被上诉人签订的代理兴建房屋合同实为房屋买卖合同。被上诉人已将房屋交付给上诉人使用占有两年多，并已办理了房屋权证的有效凭证，上诉人应支付完毕购房余款及利息。上诉人以被上诉人未办理按揭贷款手续而拒付尚欠购房余款为由提起上诉，其理由不成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。
4、二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费7610元，由上诉人负担。
二审再审情况
1、二审再审诉辩主张
符祝浪对本院二审判决不服，申请再审称：
一、二审法院判决认定事实基本清楚，但判决结果适用法律政策错误，既然双方所签订的合同为无效合同，那么为何还继续判决我付清所拖欠的购房款人民币30万元及利息，这不是自相矛盾？合同无效后，应是双方各自相互
返还财产，并根据其过错程度承担相应的民事责任。我本人没有得到财产，不能继续付款。我和黄酒公司实际上是签订房屋买卖合同，房屋买卖价款人民币60万元，30万元已按合同约定付清，所剩下的30万元按合同约定应由黄酒公司办理银行按揭方式支付，我不能再继续付款。现要求法院提起再审，依法确认合同无效，双方互相返还财产，即房屋归回黄酒公司所有，黄酒公司返还购买房款人民币30万元给本人，诉讼费由黄酒公司负担。
2、二审再审事实和证据
经二审再审查明：
一、二审法院所认定的本案事实和证据充分，在本案的事实和证据方面再审与一、二审无出入，与 一、二审认定事实相一致。
3、二审再审判案理由
本院认为：黄酒公司与符祝浪所签订的合同，虽然名为代理兴建房屋合同，但从该合同的内容、性质及双方履行的情况看应属于房屋买卖合同。合同的标的物在双方没有发生纠纷之前已交付使用两年多，购房款也已支付50%，并且双方已办理了房屋产权过户等相关手续，故应按房屋买卖合同有效处理，即该房屋归属符祝浪所有，符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元。至于30万元贷款逾期利息问题，考虑到双方在合同中没有约定清楚，而且黄酒公司没有按合同约定办好银行按揭贷款方式支付，其行为本身有过错，应承担违约责任，符祝浪不需给付利息。
一、二审认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。
4、二审再审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条和《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一款之规定，判决如下：
1、撤销本院（1998）海南经终字第100号民事判决；
2、撤销琼海市人民法院（1998）琼海经初字第45号民事判决。
3、本合同按房屋买卖合同有效处理，房屋（座落琼海加积镇纪纲街，琼海市房证字第3378号）归符祝浪所有；符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元给黄酒公司，限符祝浪在接到本判决书之日起十天内付清该款，逾期则中国建设银行按同期同类贷款利率计付利息至付清欠款之日止。
一、二审案件受理费各人民币7610元，均由符祝浪负担。
再审终审情况
1、再审终审诉辩主张
黄酒公司不服原审判决，申请再审称：
1、黄酒公司没有违约，不应承担违约责任；
2、无论本案按揭贷款是否获贷，符祝浪均要支付购房欠款利息；
3、原审判决免除符祝浪支付
购房款利息的义务违反了公平原则。故要求本院提起再审，并由符祝浪偿还购房欠款30万元及其利息，且一、二审诉讼费由符祝浪负担。
2、再审终审事实和证据
经再审查明：
一、二审法院所认定的本案事实证据充分，在本案的事实与证据方面与一、二审认定事实相一致。
3、再审终审判案理由
本院认为：黄酒公司与符祝浪签订的代建房屋合同，原审认定属房屋买卖合同，且合法有效。符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元正确。但对30万元欠款逾期利息予以免除不妥。黄酒公司没有办妥按揭贷款，是因为当时银行停止按揭，黄酒公司在主观上没有错。且符祝浪在占有房屋期间，将房屋出租他人经营有一定的收益。故免除其利息部分应予纠正。
4、再审终审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条、第一百七十九条第一款第（二）项、第一百八十四条之规定，判决如下：
1、撤销海南省海南中级人民法院（1999）海南经再字第5号民事判决：
2、原审上诉人符祝浪应在本判决书生效后十日内给付原审被上诉人琼海万泉河黄酒实业有限公司购房款30万元及1996年7月1日起至还清之日止的欠款利息（利率按中国建设银行同期同类贷款利率计算），逾期支付则按双倍利息计付。
一、二审案件受理费各7610元由符祝浪负担。
解说
《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第五十五条第一款第一、二项之规定：行为人应具有相应的民事行为能力，意思表示真实。第五十八条第一款第五项之规定：“违反法律或者社会公共利益的”将是无效行为。
由此可见，本案原告与被告签订代理房屋合同，原告不是建筑公司，名为代理兴建房屋合同，实为房屋买卖合同。其行为违反《民法通则》规定的诚实信用，意思表示真实的原则，原告不是建筑公司，不具有相应的民事行为能力，其实施的行为无效，双方所签订的代理兴建房屋合同无效。
而双方行为实为房屋买卖行为，符合买卖合同的法律特征，即出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款。一是房屋所有权转移，二是等价有偿，合同约定双方权利和义务，而且经房产管理部门办理登记手续，原告依约将房屋交付被告使用，并办理产权证。被告取得房屋后并使用，已支付部分款额，余下部分以原告应协助办理贷款支付价款为由而拖欠未付款，而原告已经协助贷款并办理房产证，至于银行不同意贷款，不属原告过错，故
被告提出理由不成立，原告诉请被告尚欠购房款30万元及办理产权证后支付欠款利息，其理由成立，一、二审法院应予支持。
至于30万元贷款逾期利息问题，考虑到双方在合同中没有约定清楚，而且黄酒公司没有按合同约定办好银行按揭贷款方式支付，其行为本身有过错，应承担违约责任，故符祝浪不需给付利息。再审法院认为一、二审认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项规定：“原判决适用错误，依法改判。”因此，撤销一、二审法院的民事判决。
海南省高级人民法院再审查明，黄酒公司与符祝浪签订的代建房屋合同，原审认定属房屋买卖合同，且合法有效。对30万元欠款逾期利息予以免除不妥，认为黄酒公司在主观上没有过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项规定：“原判决、裁定认定事实的主要证据不足的，当事人的申请符合这种情形的，人民法院应当再审。”因此，撤销了海南省海南中级人民法院（1999）海南经再字第5号民事判决。
综上，根据《民法通则》合法、平等、互利、诚实信用、等价有偿原则，被告申请再审中，请求互相返还，未请求免除拖欠款利息，故本案经海南省高级人民法院再审维持一、二审判决应是正确的。
第三篇：房屋买卖合同纠纷案答辩状
房屋买卖合同纠纷案答辩状
案号：（2012）南民一初字第1号
答辩状
答辩人：李四
被答辩人：张三
答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案，答辩人针对被答辩人的诉讼请求及事由，提出如下答辩意见：
一、2009年4月16日双方签订的“房地产买卖协议”，属于无效合同。
现行合同法第52条明确规定，“有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。现行城市房地产管理法第38条规定，“下列房地产，不得转让：
（六）未依法登记领取权属证书。”强制性规定是和任意性规定相对的，“未取得权属证书的房地产不得转让”，很显然这属于法律的强制性规定而不是任意性规定。
从本案涉及的事实来看，答辩人与被答辩人的确于2009年4月16日签订了一份“房地产买卖协议”，但签订该协议时，答辩人并未取得本案所涉及之鲁能领寓1号楼1403室之权属证书（答辩人于 2011年8月10日取得该房屋权属证书）。根据上述所列及之法律条款分析，该协议因违反城市房地产管理法第38条之强制性规定，而导致无效。
二、无效合同后的处理原则为：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。
现行合同法第58条明确约定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取
得的财产，应当予以返还”。根据本条款之规定，答辩人与被答辩人所涉争房屋，合法的处理方式为：被答辩人将涉争房屋即刻交还答辩人，答辩人将被答辩人已支付的房款退还给被答辩人。
事实上，当答辩人意识到双方签订的“房地产买卖协议”因违反法律强制性规定而无效后，本着人人都应该做一名公民的原则，答辩人委托青岛所张三律师于2010年5月1日给被答辩人发送了“律师函”。该律师函中叙明，当事人确认合同无效，请被答辩人于2010年5月3日前提供合法帐号以便答辩人返还其已付房款，被答辩人应从接到“律师函”后15日内将该房屋返还答辩人。
被答辩人接到此律师函后，竟至国家法律于不顾，完全置之不理。对于被答辩人非法占用答辩人房屋的行为，答辩人保留追究其法律责任的权利。
三、在坚持上述答辩意见的基础上，答辩人认为被答辩人的诉请，于法无据。
被答辩人在起诉状中诉称，要求答辩人按照原协议之约定履行过户手续。从上述分析看，原协议已因违法法律之强制性规定而导致无效。被答辩人要求双方继续履行合同一份，是非常荒谬的，也不应得到法律的支持。
综上所述，答辩人认为，被答辩人之诉请因于法无据而不应得到法律支持。请贵院以事实为依据，以法律为准绳，维护法律之神圣权威，驳回答辩人的诉讼请求。
此致
青岛市市南区人民法院
答辩人：张三
2012年1月13日
附件：
1、青房市地权字第001号房产证复印件一份
2、律师函复印件一份
第四篇：房屋买卖合同解除确认纠纷案
房屋买卖合同解除确认纠纷案
[2007-12-15 ] 分类:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 发布机构:[ 上海仲裁法研究中心 ] 关键字:[ 解除；确认 ]
案由：房屋买卖合同解除确认纠纷案
第 一 申请人（第一被反请求人）：朱某
第 二 申请人（第二被反请求人）：罗某
被申请人（反请求人）：陈某
一、申请人请求与被申请人答辩：
申请人称：申请人与被申请人通过房屋中介公司于2005年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室的房产转让给申请人。合同还约定，双方应该自合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理过户手续，甲方必须积极协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照合同第十条追究甲方的违约责任。
实际上，申请人在合同签订之前的3月16日就向被申请人支付了定金人民币100,000元（相当于预付款），又在该合同签订的当天按约向被申请人支付了购房款人民币320,000元。但被申请人却怠于履行合同义务，拖延到2005年5月27日才办理注销原有的房屋抵押手续，导致双方无法在合同规定的期限内向房地产交易中心申请办理过户手续。因此，被申请人构成严重的违约。
由于被申请人故意拖延的违约行为导致交易无法进行，申请人于2005年6月3日委托律师发函通知被申请人解除房屋买卖合同，要求被申请人在接到律师函3日内退还申请人已支付的房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元及违约金人民币634.50元。另外，由于被申请人的违约行为导致交易无法进行而给申请人带来的其他损失总计人民币28,231元，包括交易中介费人民币5,000元和律师费人民币12,000元。
在此期间，申请人多次通过电话与信函联系被申请人试图协商解决，但被申请人没有足够的诚意，致使协商无法继续进行。申请人提出的仲裁请求：
1、确认申请人解除《上海市房地产买卖合同》的行为有效；被申请人向申请人返还购房款人民币423,000元，支付相应的利息损失（从申请人2005年6月3日通知被申请人解除合同起算至被申请人返还购房款之日）；
2、被申请人支付违约金人民币634.50元；
3、被申请人支付赔偿金人民币282,000元；
4、被申请人支付申请人的其他损失人民币28,231元；
5、本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人辩称：被申请人积极履行合同，不存在违约行为。双方在订立房屋买卖合同的当时，可以办理转按揭。2005年4月1日银行不允许转按揭后，双方对合同相关条款进行变更。嗣后，被申请人积极履行相应的抵押注销义务，4月中旬向银行申请预约提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程，适逢劳动节法定假日，被申请人于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。
二、申请人认为被申请人怠于履行合同义务，未按约定及时办理注销房屋抵押是没有事实依据的。因注销房产抵押需要一定过程和日期，不能由被申请人单方控制。
三、被申请人于5月27日注销抵押是在合同约定的合理期限内。被申请人在申请人的付款期内注销抵押，就应是合理期限，符合合同相关约定。
四、抵押注销早在2005年5月27日完成，只要申请人履行相关的付款义务，合同就可继续履行。
五、合同约定双方应自签订合同之日起30日内申请办理过户手续。但办理过户是双方的共同行为。申请人没有证据证明其通知过被申请人去申办过户手续，也没有证据证明被申请人故意拖延提供相关材料。相反，被申请人却于5月21日和6月5日发函要求申请人同去办理过户手续，而申请人故意拖延。
六、办理过户手续，需要申请人付清房款或贷款手续履行完毕，但申请人却未完成相关贷款手续，致使过户手续无法办理。
被申请人并提出反请求称：双方在房地产买卖合同附件三付款协议作了修改。一是申请人于
2005年4月10日前可延后50日支付人民币987,000元，时间以放贷为准。如贷款不足，在交易前现金补足。嗣后，被申请人积极履行相关的义务，3月29日缴纳销售不动产的营业税及相关市区教育费附加收入，河道工程修建维护管理费等，共计人民币29,970元。4月中旬，银行申请预约就该房屋提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程，于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。被申请人曾于2005年5月21日、6月5日两次发函要求申请人前来办理产权过户手续，但申请人无故拖延，并且未按合同的付款协议规定期限付款，这明显是因为现今房价下跌，申请人恶意违约。据此被申请人提出反请求申请，请求裁决： 解除双方签订的房屋买卖合同；
2、申请人支付被申请人赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元；
3、申请人赔偿被申请人房屋买卖中介费损失人民币10,000元。
4、本案仲裁费和反请求仲裁费由申请人承担。
针对被申请人（即反请求人）的上述反请求，申请人辩称：
1、根据2005年3月19日双方签订的房屋买卖合同第六条，被申请人应当在签订合同的30日内，申请办理转让过户手续。30日乃是约束本案申请人的期限，而非约束委托中介公司去申请办理过户手续的期限，不能认为只要被申请人在30日内委托中介公司办理就算履行了义务。办理过户手续就是交接房地产权利，办理该手续的主动权在于卖方，买方是被动的受益方。故在订立合同30日内被申请人不去申请办理过户手续，是被申请人严重违约。
2、根据上海市房地资源局有关规定，凡设定抵押的房屋，卖方应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买方共同申请转移登记，办理小产证，否则房地产交易中心不受理转移登记以及买方新设定的借款的抵押权登记。由于被申请人没有及时还清原抵押贷款，就不能及时办理注销抵押登记手续，双方就无法申请办理过户手续，完成交易，被申请人根本违约。
3、房屋买卖合同个别条款的修改只是变更了申请人的付款期限，没有变更申请人按约及时办理房地产权利转移的合同义务，该项条款所作修改与被申请人的义务没有关联。
4、由于被申请人违约在先，申请人依照法律的合同规定有权利解除合同。
5、申请人积极善意履行合同义务，不存在违约行为，无须承担违约责任。申请人未支付剩余房款是因被申请人严重违约所致。申请人与银行所签订的抵押借款合同规定了合同生效条件是向房地产交易中心办理房屋抵押登记。由于被申请人未还清原来的抵押贷款，没有及时对原先设定的抵押权办理注销登记，使得交易过户手续无法实施，从而使申请人无法办理新的抵押登记，导致申请人签订的抵押借款合同无法及时生效放贷。被申请人通知申请人6月2日至6月5日去办理过户手续，已超过约定期限40多天。故申请人根据法律规定和合同约定在6月3日发函，单方面解除了合同。
二、仲裁庭认定的事实及其依据
仲裁庭经审理查明：申请人与被申请人于2005年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定，被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室、建筑面积为89.92平方米的房屋售与申请人，转让价款为人民币1,410,000元。合同第六条约定，甲（指被申请人）、乙（指申请人）双方确认，自本合同签订之日起的30日内，委托诚信房地产（指诚信房地产经纪有限公司）向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以××区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算到实际付款之日止。逾期超过三日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付三日的违约金外，甲、乙双方同意还应按下列第二项处理。第二项约定，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过三日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付三日的违约金外，甲、乙双方还应按下列第二项处理。第二项约定，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定付款协议：本合同签订后乙方于2005年3月16日支付全部房价款计人民币100,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2005年3月19日前支付人民币323,000元。乙方于2005年4月10日前可延后20日支付人民币987,000元，时间以银行转贷为准。如贷款不足在交易前现金补足（被申请人提交的合同复印件中，该条款以后由双方修改为“乙方于2005年4月10前可延后50日支付人民币987,000元。时间以银行放贷为准。……）
在订立上述合同前，申请人于2005年3月16日向被申请人支付了定金100,000元，在订立合同的当天，即3月19日，支付了首期房款人民币323,000元，两者合计人民币423,000元。依照合同中付款协议的规定，申请人应当在2005年5月30日支付余款人民币987,000元，但未支付。
依据合同第六条的规定，被申请人应当自合同签订之日2005年3月19日起的30日内，即4月18日之前，与申请人委托房屋经纪公司向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但被申请人未实施。
2005年5月21日，被申请人致函申请人，邀约申请人于6月2日至5日期间前往××区房地产交易中心申请办理房产过户手续。申请人收悉后，于6月3日致函被申请人称，正是被申请人没有按照约定及时办理注销房屋抵押，导致双方无法在合同规定的期限内申请办理过户手续，现决定正式解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被申请人退还房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币2,115元。
被申请人在收到申请人上述信函后，紧接着于6月5日致函申请人称，如果申请人在6月10日仍不与被申请人同去办理产权过户手续，被申请人将依照合同规定追究其违约责任。在未获申请人回应后，被申请人与7月5日函告申请人称，被申请人已于5月27日还清贷款、注销抵押，而申请人拖延办理产权过户手续，又未按照付款协议的期限付款，故被申请人要求解除房屋买卖合同，并要求申请人支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元。双方遂发生争议。
三、仲裁庭裁决及其理由
庭审结束后，仲裁庭对本案进行了评议，意见如下：
一、对房地产买卖合同附件三（付款协议）的确认
申请人与被申请人作为证据材料出示的房地产买卖合同，其中附件三（付款协议）关于第二期付款期限各不相同。前者出示的未经改动，后者出示的经过双方同意予以改动并由双方在改动处签章。庭审质证时，双方当事人确认以被申请人提交的合同文本复印件为准。但该付款协议作改动的日期，被申请人说是2005年4月18日，申请人说是4月7日，而有关证人说是5月份，却无其他材料佐证，故仲裁庭对其改动的日期难以认定。仲裁庭认为，付款协议中有关申请人第二期房款支付日期的延后，并不牵涉被申请人对申请办理房屋转让过户手续的期限必然延后，因为双方对合同第六条并未改动，也未对签订合同的日期予以变更，故被申请人仍应按照合同的规定办理。
二、当事人双方的合同责任问题
仲裁庭注意到，申请人已认真依约将定金和首期房款付迄，但依照变更了的第二期房款的付款日期，申请人应当在2005年5月30日将余款人民币987,000元付清，被申请人在5月21日已通知申请人于6月2日至5日共同申请房屋过户手续，随后又告知申请人称被申请人的银行贷款已还清，房屋抵押权登记注销，而申请人迄今未将第二期房款付清，对此申请人负有违约责任。另方面，被申请人通过筹划，终于具有可在2005年6月初办理房屋过户手续的条件，但与合同的约定期限迟延了40余日，对此也负有违约责任。由于双方当事人都违反合同，而一方的违约与对方的违约彼此有着牵连，应当各自承担相应的责任，申请人与被申请人依据房地产买卖合同要求对方支付违约金和赔偿金不符合法律规定。
三、关于双方当事人均要求解除合同的问题
鉴于当事人各自在仲裁请求和仲裁反请求中均要求解除房屋买卖合同，均无继续履行合同的意愿。仲裁庭决定同意双方解除合同的要求，被申请人应将申请人已支付的购房定金和首期房款悉数返还申请人。
四、仲裁费的承担
根据双方当事人履行合同义务的情况，以及仲裁庭对仲裁请求事项和反请求事项的支持程度，本案仲裁费和反请求仲裁费，由申请人和被申请人各半承担。
基于上述事实与理由，仲裁庭依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第十七条第一、四、七款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第（三）款和第（四）款的规定，作出如下裁决。
一、申请人朱某、罗某与被申请人陈某于2005年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；
二、被申请人陈某应当返还申请人朱某、罗某已支付定金人民币100,000元和首期购房款人民币323,000元；
三、申请人朱某、罗某的其他请求事项与被申请人陈某的其他反请求事项不予支持；
四、仲裁费人民币 30,566 元（已由申请人预缴），由申请人承担人民币15,283元，被申请人承担人民币15,283 元；仲裁反请求费人民币30,427 元（已由被申请人预缴），由被申请人承担人民币15,213.5元，申请人承担人民币15,213.5 元。
第五篇：房屋买卖合同纠纷案强制执行申请书
房屋买卖合同纠纷案强制执行申请书
申请人姚某，女，汉族，1986年10月1日出生，住xx市xx区xx路2号，身份证号码：36xxxxxx0。
被申请人李某，男，汉族，1972年9月15日出生，身份证地址：xx省xx县xx镇xx村xx组x号，身份证号码：4xxx59。
强制执行依据：（2011）深中法民五终字第xxxx号民事判决、（2011）xx法民三初字第xx号民事判决。
请求事项：
（一）请求法院执行被申请人应退还申请人定金人民币xxxxx元；
（二）请求法院执行被申请人应支付申请人人民币xxxxx元；
（三）请求被申请人应支付总额xxxxx元的延期履行期间的债务利息，即按照银行同期贷款利率计付的银行利息的双倍（自2012年1月1日至执行完毕当日）；
（四）请求法院执行被申请人应支付的申请人诉讼费xxxx元。
请求事由：
申请人与被申请人因房屋买卖合同纠纷一案，xx市xx区人民法院于2011年6月29日作出（2011）深龙法民三初字第xx号民事判决，确定被申请人需向申请人支付总额人民币xx元，被申请人不服提起上诉，xx市中级人民法院受理并作出（2011）深中法民五终字第xx号民事判决，该判决已生效。因被申请人拒不履行生效判决，为此，申请人特向贵院申请强制执行。
此致
龙xx区人民法院
申请人：
代理人：
2012年x月x日
鲁公网安备37028302000876号