万科城一期入住指引20050512

第一篇：万科城一期入住指引20050512

万科城一期业主入住指引

尊敬的万科城一期业主：您好！

欢迎您及您的家人入住万科城，您已成为万科物业大家庭的新成员，我们将竭诚为您提供优质服务。为方便您办理商品房交付使用手续，现将办理手续时需携带的资料、办理程序及相关注意事项知会如下：

7.家庭成员身份证复印件各1份；

8.已填妥的《业主（住户）资料卡》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；

9.工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）。

深圳市万科物业管理有限公司

万科城管理处二○○五年六月

第二篇：万科入住工作指引规程

入住工作指引规程

1、目的规范办理入住流程，以保证业主的顺利入住。

2、适用范围

适用于业主办理入住工作。

3、职责

3.1管理处经理负责整个入住工作的指导并组织成立物业入住工作领导小组。

3.2管理处专门负责人对管理出个部门的钥匙管理工作进行监督与指导。

3.3各班组钥匙管理员应对各班组的钥匙进行细化管理。

4、管理方法

4.1入住前准备地产公司总经理负责制，成立有哥哥部门、各个专业口组成的入伙工作小组并积极推动小组的开展

4.11确定开始计收管理费的时间，一般入住时间在上半个月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半个月的，从下月起计收。地产可能由于销售或其他需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费，地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。

4.1.1.2确定需要预交管理费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预售三个月管理费（但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。注意预售管理费的月数，不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯。

4.1.1.3确定需要预交水电费的金额。通常情况下，前期水电未抄表到户，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。前期按业主实际用水，电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。

4.1.1.4确定是否需要代地产收取煤气开户费。一般情况下，地产在开发建设时已经交纳了此笔费用，地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。

4.1.1.5煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。此笔费用可由物业管理项目代媒气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，去顶交纳项目和额度。

4.1.1.6门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按成本价收取。

4.1.1.7有线电视初装费。此笔费用可由物业管理项目带有线电视台收取、事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项（如主机、副机等），同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目，以供业主参考。

4.1.1.8宽频网费用。此笔费用可由物业管理项目代网络公司收取，事前须与其协商好管理佣金和利润分配的问题。也可请网络公司在入住现场为住户办理。

4.1.1.9装修类费用。按照当地法规要求，收取装修保证金，如当地法规没有将装修保证金非为业主交纳和装修队交纳的，为了以后便于管理，物业管理项目应建议业主与装修队各交纳一半。确定公共设施修缮费、垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用，以上费用复合当地法规的要求、同时，入手去张绣垃圾清运费的，要做好测算工作，以免造成收不抵支的现象。如当地法规未有明确规定不允许收取装修队管理费的，可考虑收取一定数量的装修队管理费，以备管理之需，如当地税务局要求物业管理项目代收装修税的，需要取得政府部门的文件，但为规避风险，是最好不与当地税务局签定代收协议，同时在收取装修税时不要强迫业主交纳。

4.1.1.10停车场类费用。确定各类车位的月租费。如开发商在销售中将车位出售的，此类车位须确定管理费，费用可见<物业与地产相关业务操作规范>。物业管理项目在入住前期应尽早提请相关部门办理停车场的验收手续，办理收费许可证。停车场收费许可证在拿到之前，建议不要收取停车费用。

4.1.1.11其他需要规定的费用。

4.1.2业主入住指引准备。

4.1.2.1入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用。业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等，具体见《业主入住指引》，所需要业主身份证复印件和银行存折复印件等其他资料的分数需根据当地的实际情况确定。

4.1.2.2入住指引的内容既要清楚、明了、详细、又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。

4.1.2.3业主入住指引应在入住前，随地产的《入住通知书》一并发给业主。

4.1.2.4入住前，地产应确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式、包括款式，规格，用材等，入小区允许在阳台安装防盗网的，还需确定防盗网的样式。

4.1.3入住资料准备

4.1.3.1入住时需要准备的资料

将以上入住指引和入住资料按户分装在资料袋中。并跟踪地产《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等的准备情况。4.1.3.2《业户手册》。建议结合本项目实际情况印刷《业主手册》，便于在入伙时派送。内容可涵盖项目物业管理的内容，如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容。

4.1.3.3重申防盗门、窗户、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。入小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。

4.1.3.4房内有配送的复杂设施的，如智能化设施等，需要准备好设施的操作说明书、保修卡等等。

4.1.3.5为备业主在入住当时办理装修手续，需要准备一定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等。4.1.3.6入住时业主填写的资料需要准备一份已填好的样本，并展示在入住办理现场。4.1.4入住现场展板的准备

4.1.4.1入住展板的内容通常包括：公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。

4.1.4.2物业应根据入住展板的内容，设计美观的入伙展板。入伙展板的背景可选择项目的实景。展板的内用应尽量避免过长的文字，以流程图为主。4.1.5入住其他工作准备

5.1.5.1准备入住所需其他的物资，如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、点钞验钞机（如采用Pos机收费时，要注意将物业和地产的收费区分刷卡收取，以便于今后核对）、公章（业务章），圆珠笔、订书机、回形针、印油等。

4.1.5.2为方便临时复印之需，在入住现场最好能备有复印机。

4.1.5.3饮水机，饮料、糖果、准备一些午餐供中午仍在入住现场的业主用。4.1.5.4怜惜银行收款事宜。

4.1.5.5入住现场还需要联系一些商家，如空调等家电、洁具、厨具、装修公司等以方便业主入住的，也应提前联系，确定展区和价格。

4.2物业与地产的工作对接

4.2.1提前两个月对接入住的准确时间，并做好提前入住的准备。

4.2.2对接入伙前的接管验收工作。在业主入伙一个月前，地产与物业一起对房屋进行内部检查，15天内完成接管验收。在检查前，要对检查人员进行交房标准和验收标准的培训。在内部检查是，要站在业主的角度对房屋质量进行全面验收，记录问题并提交地产安排返修。详见《新建物业接管验收指引》。

4.2.3对接入伙住前清洁的问题。地产可委托物业在入住前进行房屋的清洁工作，一般需要15天，在进行清洁工作时，物业应避免产生局部未清洁的现象，室内和花园内的垃圾要处理掉，对玻璃、厨厕等明显地方，要保持干净，对座便器等清洁后应贴上封条。

4.2.4对集中办理入住的场地，入住现场尽量选择在明亮、宽敞、通风好、舒适的场所，避免在室外、寒冷和炎热的地方。如可能，尽量在会所办理入住手续，以便同时可以向业主展示和推广会所的服务项目。确定好入住的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区，要考虑到不影响已入住业主的正常生活。

4.2.5对接入住现场和路线的布置（含标识）工作。地产可委托物业进行入驻现场的布置工作，布置时应注意考虑到人行出入口的位置，人流较多的入住个流程可采取流水线的方式布置，高档社区业主可采取一对一服务办理方式。4.2.6入住问题说辞统一。根据实际情况，针对重点投诉和客户主要关心的问题，地产和物业共同制定对客户的入住问题说辞统一，并培训当天参与入住工作的所有工作人员。

4.2.7对接返修工作事宜。地产可委托物业展开返修工作，将返修款划至物业公司账户，详见《保修阶段工程质量和设备管理监控规范》、《物业与地产相关业务操作规范》

4.2.8由地产入伙工作小组具体负责协调各部门及各专业的责任分工，合理部署，及时沟通协调，去报入伙工作的顺利开展。

4.3入主流程和岗位安排 4.3.1入主流程

包括两大部分，第一部分为地产向业主交验房。第二部分为物业收集业主资料，办理一些便民及收费手续。4.3.2地产向业主交验房

4.3.2.1引导业主到现场办理入住手续

4.3.2.2确认业主身份：核验《入住通知书》、业主身份证原件等以确认业主身份。

4.3.2.3以地产项目部为主销售部、物业配合，三方陪同业主验房，项目部人员负责对业主提出的问题记录（委托物业办理也可），协助业主填写在《房屋交付验收表》上。

4.3.2.4地产安排施工队返修，返修完毕进行验收，并通知业主验房和办理入住。

4.3.2.5地产在入住现场应准备查验面积报告和相关资料，安排工程，法务人士，便于业主查验和咨询。4.3.3物业公司办理入住手续 4.3.3.1注：各责任人在办理完毕本岗位职责时，需要在流程卡上签字。

4.3.3.2各岗位的责任人在安排时注意物业管理项目人员和公司本部人员，有入住经验和无入住经验员工的合理搭配，分期开发的小区，在办理入住时，人员安排上要考虑确保其它管理服务工作正常开展。

4.3.3.3入住工作人员需每日提前15分钟到达入住现场，准备入住工作。对于业主提出的问题，如回答不上来的，需予以记录，并在每日碰头会上提出。

4.3.3.4每日入住工作结束召开碰头会，对当天入住工作总结，对不便直接处理的问题给出统一说辞。4.3.3..5入住办理工作人员应注意礼貌礼仪，穿工作服，带工牌。4.3.4现场办理入住流程 4.3.4.1办理入主流程图

4.3.4.2如业主委托他人代办入住手续时，还需要核验业主委托书和身份证复印件，被委托人身份证原件及复印件。4.3.4.3如现场需要办理车位租售协议的，物业管理项目还需要准备车位的示意图，待业主选定车位后，如是租用，则与其签订《停车场车位租用协议》。如是购买，则与其签订《停车场车位管理协议》。如车位是有地产负责租售的，应与地产确认好对接的方式，做到及时掌握车位车辆的动态，防止车位被临停占用。4.3.5入住信息的及时发布

4.3.5.1集中入住信息时，每日物业须将入住信息发至集团物业管理部。

4.3.5.2重大问题信息，及时发布至集团总办。4.4入住现场突发事件的处理

4.4.1入住时应加强对集中办理现场的保护，尽量避免业主在入住现场停留时间过长，防止恶意串通等。4.4.2业主拒签《房屋交付验收表》，拒绝办理入住时，应及时化解业主怨气，并有地产代办负责协调。4.4.3业主拒交相关费用，如业主不愿一次性预交管理费和水电费的，可视情况采取灵活变通的方式处理。4.5入住培训

4.5.1在安排好入住时各相关岗位后，应对所有参加入住的工作人员进行入住培训，内容包括：现场各岗位的职责、分配、入住统一说辞、模拟演练。

4.6集中入住相关费用：有关费用内容、测算方式、承担责任等详见《物业与地产相关业务操作规范》。4.7商铺和租户业主入住手续办理

4.7.1对租赁或购买商业用物业的商户，出参照以上程序办理相关手续外，还需要与商户签订《商户管理协议书》、《商户消防责任书》，督促其按消防管理法规配备相应的灭火器材，并要求商户在三个月内提供营业执照及复印件。4.7.2租户入住手续参照业主入住手续办理，并与租户签订《租户管理协议书》。4.8业主档案的建议和录入物业管理软件系统。

4.8.1物业管理项目指定专人负责保管业主提供的资料，业主的资料和信息属保密资料。未经物业管理项目经理授权，任何人不得随意查阅，所有工作人员都不得随意将业主资料和其他信息透漏给其他人员。4.8.2为便于检索，业主和租户的资料应分开保存。

第三篇：入住工作指引

入住工作指引

一、入住前期准备工作

1、入住前2个月，由客户服务中心客户事务组制定《入住工作计划

安排表》，明确相关部门的工作任务及完成时间，报请入住工作领导小组审批。

2、各相关部门须指定责任人落实《入住工作计划安排表》的工作任

务，客户事务组予以监督、跟进并及时向入住工作领导小组汇报进展情况。

3、入住工作领导小组至少每半个月组织召开一次沟通会，落实进展

情况。

4、客户服务中心至少于入住前45天组织房屋承接验收工作，监督承

包商改进房屋质量问题并验证改进结果后公司承接。具体流程见《房屋承接验收作业指引》。

5、物业公司及管理处至少于入住前30天组织对物业共用部位、共用

设施设备的接管验收，提交验收报告给项目经理部，由其统筹安排承包商对验收中发现问题进行改进并验证改进结果。具体流程见物业公司相关ISO9000体系文件。

6、项目经理部在办理《准许交付使用证》前30天，组织编制《住宅

使用说明书》（住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中），经工程管理部、客户服务中心、销售部、法律室等相关部门会审通过后定稿。

7、入住前20天,项目销售部向客户事务组提供具备入住条件的客户

名单。由客户事务组会同财务部复核后最终确认入住客户名单，安排每户的实际办理入住时间。入住须具备的条件如下：

 按揭付款的客户已交清首期款、按揭银行已将贷款全部

付给公司或银行确认审批通过客户按揭申请、已签署买

卖合同；

 一次性付款的客户已付清全部房价款、已签署买卖合同、已按规定办理完公证手续；

 不具备入住条件而要求入住的特殊情况，经报请公司领

导同意的。

8、入住前20天，客户事务组向项目所在地建设行政管理部门购置《住

宅质量保证书》，按要求填写部分内容，经项目经理部、销售部、法律室等相关部门会审通过后加盖公司公章。

9、入住前15天，项目销售部向客户事务组提供印制完毕的《住宅使

用说明书》。

10、入住前10天，客户事务组备齐《准许交付使用证》、《竣工测绘报

告》、《室内空气检测报告》等证明书，以便入住客户查验。

11、入住前10天，客户事务组根据入住客户名单，按照买卖合同上载

明的客户地址或客户书面申请变更后的地址以特快专递（EMS）的形式邮寄《入住通知书》及相关附件，在特快专递《邮件详情单》“内件品名”栏列明“某编号的入住通知书和附件名称”，保留《入住通知书》存根和特快专递（EMS）寄件回执存档。

12、客户事务组在投寄后一周内向邮局或快递服务公司索取有客户签

收的邮件单据或其复印件，了解客户签收邮件情况。

13、项目销售部可利用入住前的最新一期报纸销售广告发布上述入住

信息，并通知客户事务组收集报纸存档。14、15、物业管理处负责全面清洁、入住现场导示系统的布置和准备工作。入住前一周，客户事务组确定现场验房人员名单，成立入住现场

工作小组。

16、入住前5天，客户事务组组织由入住工作人员参加的专题培训，介绍工程、设计、销售、物业管理等方面的情况，统一解说口径，并发放相关资料。

二、集中入住现场办理

1．物业公司及管理处负责客户入住手续的办理、受理装修申请等。具体流程见物业公司相关ISO9000体系文件。

2．客户持我司邮寄的入住通知书至现场办理入住手续时，须签署收到《入住通知书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关资料的签收单，由物业管理处汇总签收单后移交客户事务组存档。

3．现场验房小组成员陪同客户验收房屋，抄录水、电、煤气底数，验收后提请客户在《房屋交付验收表》上签字确认（闭水试验、采暖打压另外预约时间验收）。

4．现场验房小组成员对客户有关工程、设计、销售、物业管理等方面的投诉/咨询/建议按统一解说口径给予回复或解决；对当场不能回复或解决的，应在1小时内将相关信息转达给入住现场工作小组，由客户服务中心专人沟通、协调、处理。

5．入住现场发现任何可能影响到现场办公秩序的客户投诉等特殊情况时，必须由客户服务中心专人负责接待，并尽可能带离办公现场。

6．客户验收房屋后提出的维修事项，由客户服务中心项目服务小组统一安排处理，具体流程见《工程保修与维修作业指引》。

7．客户事务组就当天入住办理情况、客户信息等，组织入住现场工作人员召开沟通会并形成快报，以邮件形式发公司全体。

三、零星入住办理：

1．集中入住之后陆续具备入住条件的客户，由客户事务组在入住10天前电话通知客户前来签收领取《入住通知书》，可不以特快专递（EMS）的形式邮寄，同时邮件知会管理处入住客户信息。但出现以下情况，必须以特快专递（EMS）形式邮寄。

 电话联系不上的；

 电话通知5天后客户没有来领取《入住通知书》的。

2．物业管理处负责客户入住手续的办理、受理装修申请等。具体流程见物业公司相关ISO9000体系文件。

3．客户服务中心项目服务小组成员陪同客户验收房屋，抄录水、电、煤气底数，验收后提请客户在《房屋交付验收表》上签字确认（闭水试验、采暖打压另外预约时间验收）。

4．客户验收房屋后提出的维修事项，由客户服务中心项目服务小组统一安排处理，具体流程见《工程保修与维修作业指引》。

5．购买样板间的客户入住，发出《入住通知书》时即将《样板间装修协议》转物业管理处，并书面知会其按期将样板间物品搬迁完毕。《样板间装修协议》同时抄送客户服务中心备案。

四、入住通知书送达的特殊情况处理：

1．入住通知书送达：是指公司为履行商品房交付通知义务而向客户发出《入住通知书》并由客户签收的行为。《入住通知书》送达方式采取客户当面签收或特快专递邮寄送达两种方式。

2．客户事务组收到因客户地址变更无人签收、邮局或快递服务公司按规定次数投递仍无人签收等原因而被退回的邮件时，要在一个工作日内通知客户前来签收领取《入住通知书》，并在邮件上记录通话内容提要，不再重复以特快专递（EMS）的形式邮寄。如三次电话联系不上客户，可在收到退回邮件后的10天内，会同项目销售部在最新一期的报纸广告上发布公告送达，转移或减小对通知的举证责任等。

3．客户来电反映或按照5.5.2规定了解到客户没有收到邮寄的《入住通知书》且客户事务组也没有收到被退回的邮件时，客户事务组应在两个工作日内向邮局或快递服务公司核实是否有客户签收邮件单据，并按以下方式之一处理。

 经核实属其他人代为签收邮件而客户本人未签收的（如客户所在单位或居住地物业管理单位），客户事务

组告知客户实际情况。如邮件丢失或毁损，通知客户

前来签收重新开具的《入住通知书》（编号与原邮寄的入住通知书编号一致），并在通知书上注明“补开”字

样。

 经核实属邮局或快递服务公司原因丢失、毁损未送达的，由邮局或快递服务公司出具相关证明，客户事务

组通知客户前来签收重新开具的《入住通知书》（编号

与原邮寄的入住通知书编号一致），并在通知书上注明

“补开”字样，不再重复以特快专递（EMS）的形式邮

寄（客户强烈要求邮寄的除外。在特快专递《邮件详

情单》“内件品名”栏列明“某编号的入伙通知书、附

件名称及相关证明”，保留《入住通知书》存根和特快

专递（EMS）寄件回执存档）。

4．客户来电反映《入住通知书》丢失或者毁损的，客户事务组通知客

户前来签收重新开具的《入住通知书》（编号与原邮寄的入住通知书编号一致），并在通知书上注明“补开”字样。

第四篇：唐城&万科

唐城101项目整体规划建筑设计为美国AECOM公司，建筑风格为目前国际上最具超前性的设计手法，即现代与古典混搭，使国际感和时代感在建筑的语言中散发着经典魅力，同优美的园林环境相得益彰。最后我打听到项目的园林由美国贝尔高林景观设计公司设计，实在是太赞了。基本信息

物业类别住宅、别墅

建筑类别板楼多层小高层高层环线位置暂无资料

容积率 2.38 [关于容积率] 开盘时间 2010-12已开盘 [开盘详情] 物业费 2.80元/平方米·月

项目特色景观居所,复合地产,特色别墅,豪华居住区装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈凤凰新城绿化率 50% [关于绿化率] 入住时间 2012-12 [入住详情] 物业公司世邦魏理仕

开发商唐山市恒荣房地产开发有限公司 [查看预售许可证] 预售许可证（唐）房预售证第688号 [更多] 售楼地址路北翔云道与友谊路的交汇处东侧

物业地址路北凤凰新城翔云道与友谊路的交汇处东侧 [交通图] 交通状况 38、56路，鹭港小区站下车[更多] 唐城壹零壹房价均价9888元/平方米 [房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

项目配套

中小学：光明实验小学、天元实验小学、唐山54中、唐山市一中幼稚园：国际双语幼儿园

综合商场：大型百货、超市、品牌旗舰店银行：农业银行、工商银行、建设银行医院：煤医附属医院、社康服务站

其他：邮局、规划中的青少年宫、科技馆、工人文化宫、总部基地、香港嘉里中心旗下的高端商业、香格里拉五星级酒店、市政绿带公园、标志性建筑传媒大厦等幼儿园、大型主题会所、VIP俱乐部、品牌教育小学

交通状况 38、56路，鹭港小区站下车

建材装修

结构：剪力墙供水：市政统一供电：市政统一供气：市政统一

楼层状况

23栋高层32层，2栋高层楼王，1栋酒店式公寓，独栋、双拼、联排别墅，带电梯的花园洋房为6/8/12层

车位信息

停车位:1:1架空车位

项目简介

唐城壹零壹项目位于唐山市最适宜人居的高档生活片区暨唐山市CBD板块－凤凰新城的核心地段，并以其优越的区域位置成为连接新区和老区的CBD门户，交通和生活配套极为便利，地段价值无可复制，成为唐山的地王翘楚。

唐城壹零壹项目西面紧邻城市主干道友谊路，教育配套有著名的省重点学校唐山一中，并拥有图书馆、科技馆、工人文化宫、青少年活动中心、银行总部基地等大型的城市公共配套设施。东面接驳商业繁华的大里路，餐饮娱乐一应俱全，项目北面为长虹道，规划建设中有香港嘉里中心旗下的高端商业、香格里拉五星级酒店、市政绿带公园、标志性建筑传媒大厦等，南面紧邻本项目规划建设中的品牌小学。

唐城壹零壹项目致力于打造河北省首席顶级豪宅，为唐山及河北周边片区的品味人士提供全新的生活理念和高品质的居住方式。开发企业为深圳具有十几年开发经验的专业团队，秉承“恒心知筑，荣久价值”的企业理念，注重打造产品细节和高端项目研发，在项目中将引进深圳创新超前的居住模式和先进成熟的开发理念，为业主提供物有超值的品质生活。相关合作团队均为国内乃至国际一线的知名品牌企业。

唐城壹零壹项目作为城市中央级品质大宅，总占地规模为462亩，容积率2.38，总建筑面积近百万平米。物业类型有23栋两梯两户及部分两梯三户高层住宅、2栋三梯两户的高层楼王，并做到电梯直接入户；1栋酒店式公寓及独栋、联排、双拼别墅和电梯花园洋房，小区自有商业面积7.2万㎡。高层单位的户型尺度为100-260㎡左右，别墅及类别墅产品的面积区间为280-600㎡左右，小区采用完全地下停车，地面绿化的规划理念，做到人车分流，并引进国内一流的高档物业管理公司，提供全封闭的物业管理服务，充分保障业主居家享受的安全性和私密性。美国贝尔高林景观设计公司，结合社区内超大楼间距和坡地高差创造了多层次、多组团的园林景观体系，近万平米的水系，叠瀑、溪水、湖面交相辉映，荡漾其中。极富风情的恒温泳池和高端商务会所为业主提供前所未有的尊贵体验。项目整体规划建筑设计为美国AECOM公司，建筑风格为目前前性的设计手法，即现代与古典混搭，使国际感和时代感在建筑的语言中散发着经典魅力，同优美的园林环境相得益彰。

第五篇：万科景观设计流程指引

万科景观设计流程指引

1.目的为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。

2.适用范围

适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。

3.术语和定义

3.1.景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。

3.2.景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。

3.3.景观零星部品：指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。

4.职责

4.1 设计部景观设计师：

4.1.1.在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。

4.1.2.在景观设计前期制定《景观设计任务书》。

4.1.3.组织景观设计单位筛选工作。

4.1.4.组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。

4.1.5.负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。

4.1.6.负责组织完成重要设计节点的汇报工作。

4.1.7.协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。

4.1.8.向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。

4.1.9.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.1.10.根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。

4.1.11.负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。

4.1.12.负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。

4.1.13.配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容。

4.1.14.协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。

4.1.15.负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。

4.1.16.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。

4.1.17.配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。

4.2 设计部建筑设计师：

4.2.1.在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。

4.2.2.及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。

4.2.3.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。

4.3 市场营销部：

4.3.1.提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。

4.3.2.提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。

4.4 物业公司：

4.4.1.提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。

4.5 成本部：

4.5.1.提供《项目成本估算书》。

4.5.2.为景观各设计阶段提供成本测算与意见。

4.5.3.配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。

4.6.项目经理部：

4.6.1.提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。

4.6.2.配合设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。

4.6.3.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.6.4.组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。

4.6.5.配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。

4.6.6.对景观施工图进行复核并提出修改建议。

4.6.7.负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。

4.6.8.负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。

4.6.9.负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体环境效果。

4.6.10.负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。

4.6.11.负责组织景观工程的验收。

4.6.12.负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。

4.7.工程采购部

4.7.1.负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。

4.7.2.负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。

4.8.公司总经理层：

4.8.1.审批景观设计任务书。

4.8.2.审批景观设计单位及设计费用。

4.8.3.审批景观方案设计。

4.8.4.审批景观实施方案设计。

5．工作程序

5.1.设计资料收集

5.1.1.收集项目资料，现场踏勘。

5.1.2.分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。

5.2.《景观方案设计任务书》编制

5.2.1.《景观方案设计任务书》应包含以下内容：

a)项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。

b)总体设计方向及风格描述。

c)设计范围：对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。

d)确定景观设计内容：指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：景观方案设计图纸目录框架。

e)设计深度：对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。

f)设计阶段中双方交流的时间安排。

5.3.设计单位选择

5.3.1.公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。

5.4.景观方案设计阶段

5.4.1.设计输入：

a)《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。

c)宗地地形实景照片、规划模型照片。

5.4.2.监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。

5.4.3.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.4.4.组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。

5.4.5.将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。

5.5.景观实施方案设计阶段

5.5.1.本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。

5.5.2.设计输入：

a)汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。

5.5.3.协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。

5.5.4.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.5.5.组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研讨，最后报公司设计总监审批。

5.5.6.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7.督促设计单位进行实施方案设计修改。

5.5.8.将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。

5.6.景观施工图设计单位的选择

5.6.1.针对项目特点收集各设计单位资料，选择二～三家候选公司，向其发出《项目设计邀请函》，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。

5.6.2.收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！

5.6.3.确定施工图设计公司。

5.7.景观施工图设计阶段

5.7.1.本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。

5.7.2.设计输入：

a)编制《景观施工图设计合同》

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。

5.7.3.监控施工图设计进度及设计方向。

5.7.4.对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。

5.7.5.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。

5.7.6.根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。

5.7.7.与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。

5.7.8.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内容。

5.7.9.填写《项目会审记录单》（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。

5.8.景观施工单位选择阶段

5.8.1.本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。

5.8.2.设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并配合成本部完成工程量清单的制作。要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。

5.8.3.项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。

5.8.4.项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。

5.9.景观施工阶段

5.9.1.确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。

5.9.2.景观工程中，所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督，并负责整体工程质量的监督。

5.9.3.项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。

5.10.竣工验收阶段

5.10.1.景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。

5.11.景观家具的购买流程

5.11.1.由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单，并提交采购部和成本部进行核算。

5.11.2.项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。

5.11.3.采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。

5.11.4.由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。

5.12.设计变更

5.12.1.景观工程设计变更操作程序按《设计变更管理程序》执行。

6.支持性文件

6.1.《景观设计任务书》