产权式酒店的税务问题

第一篇：产权式酒店的税务问题

产权式酒店的销售风险原来一直有争论，大多是从经营管理的难度等方面来探讨，本文从税务角度的分析是一种比较现实和客观的角度，从中看出来产权酒店确实存在不少需要克服的现实问题。里面涉及的税务种类大家可以积累起来，在有具体项目需要测算的时候有可能用上。

产权式酒店的税务问题

产权式酒店在中国落地生根，最早是房产开发商借以融资、盘活资产的一种方式，它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略，对促进房地产市场的发展有其积极的作用。由于它的固有缺陷，在开发商、投资者、酒店管理方以及税务机关监管等均存在涉税风险。

1、房产开发商

开发商将产权式酒店销售给投资者（业主），按照规定主要应该缴纳以下税金：

（1）营业税金及附加

根据《营业税暂行条例》规定，开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。

（2）企业所得税 根据“国税发〔2006〕31号文”等相关规定，开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。

（3）土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》等相关规定，开发商销售产权式酒店给业主，需要缴纳土地增值税。

（4）印花税

根据“财税[2006]162号文”规定，销售产权式酒店而签定的购房合同应按产权转移书据0.05％缴纳印花税

2、投资者（业主）

（1）购买环节

A、契税

根据《契税暂行条例》的规定，投资者（业主）购买了产权式酒店，就应该缴纳3％-5%的契税。

B、印花税

投资者（业主）签订了购买产权式酒店的购房合同，应该缴纳0.05的印花税，还应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。

（2）收取房租环节 业主（投资者）将所购买的产权式酒店委托酒店管理公司进行经营，并向其固定收取明年投资额10%以上的投资收益。对于这样的投资收益只能界定为出租房屋的租金收入。因此，主要涉税有：

A 营业税及附加

《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：

投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。

同时按照相关规定还应该缴纳城市建设维护税、教育费附加。

B、房产税

根据《房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。

C、土地使用税

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，对业主拥有的产权式酒店，应该按照《国有土地使用权证》所载面积征收土地使用税。

D、个人所得税 《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：

投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

【税率】：按照“财税[2000]125号”规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。

【计税依据】：按照“国税函[2002]146号”规定：

个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除相关费用。

3、酒店管理方

酒店管理方一般均是房地产开发商出资成立的管理酒店的公司，也有可能是开发商聘请的专业酒店管理公司。酒店管理公司承担着酒店经营管理的重要职责，它主要涉及以下税金：

（1）营业税金及附加

根据《营业税暂行条例》及相关规定，对酒店管理公司取得的经营收入，应该征收5%的营业税金以及相应的城建税、教育费附加。

（2）企业所得税 根据《企业所得税法》规定，酒店管理公司应该就其经营的净所得缴纳25%的企业所得税。

（3）代扣代缴投资者房租收入的个人所得税

根据《个人所得税法》相关规定，酒店管理公司是个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务，必须依法履行。

（4）代扣代缴投资者（业主）的营业税、房产税、土地使用税

一般说来，主管税务机关均会要求酒店管理公司代扣代缴投资者（业主）应该缴纳的营业税、房产税、土地使用税。

A 面对主管税务机关没有政策依据的代扣代缴如果不执行，势必加深与税务机关的征纳矛盾；

B 如果代扣了投资者的相关税金，相当于直接减少了投资者的收益，也会加剧与投资者的对立。

因此，酒店管理公司是否代扣代缴投资者的营业税、房产税、土地使用税，如何应对主管税务机关、投资者，就显得十分尴尬，甚至处于两难的境地。

4、主管税务机关 由于购买产权式酒店的投资者均是自然人，主管税务机关如何有效征收投资者出租收入的营业税、房产税、土地使用税，不能说税务机关是束手无策，起码是成为了征管的难题之一。

（1）委托酒店管理公司代扣代缴

如果主管税务机关委托酒店管理公司代扣代缴，对强化这一部分税金的征管意义重大。但是没有充分的法律、政策依据，酒店管理公司很难履行代扣代缴职能，投资者已可能不认可这种没有法律、政策依据的代扣代缴。

（2）主管税务机关直接征收

面对人数众多的购买产权式酒店的投资者，主管税务机关直接征收的难度可想而知。不仅增大了征税成本，而且极有可能导致国家税款白白流失。

从上述分析可知，产权式酒店模式对于开发商（含酒店管理方）、投资者以及主管税务机关都存在较多的税务问题。由于税收问题很可能导致开发商无法兑现对投资者收益回报的承诺，投资者的利益得不到有效保障，国家的税款也可能会有所流失，更有甚者完全有可能形成严重的社会不稳定因素。

（三）解决产权式酒店法律、税务问题的思考 产权式酒店这一新生事物，对于开发商及时回收资金、拓宽投资者的理财渠道，应该是一种有益的尝试。但是，也必须正视因产权式酒店而产生的法律、税务问题。为了寻求解决方法与措施，最大程度地保障开发商、投资者的权益，降低涉税风险，减少国家税款流失。笔者认为可以从以下两方面考虑：

其一，完善相关法律手续，降低法律风险。

1、开发商在产权式酒店的促销广告中应该“诚信为本”，不仅要宣传其投资收益的利好，而且要明确告知投资者所存在的涉税风险。

2、开发商在与投资者签订《商品房买卖合同》时，应严格执行《合同范本》，不能出现 “售后包租”以及类似的相关内容，以免造成违法合同。

3、开发商应该对酒店的餐饮、会所等娱乐休闲配套设施向投资者作出不予销售的承诺。产权式酒店在开业后，便将此产权抵押给银行，以作为对业主回报承诺的担保。

4、为了保证开发商能够实现关于投资收益的承诺，投资者应该同开发商签订《担保投资收益补充协议》，以保障投资者的权益。

其二，多角度防范涉税风险，以保障各方权益。

1、产权式酒店的《商品房买卖合同》签订后，开发商指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名义对投资回报作出承诺时，必须对相关税收政策进行明示，以免误导投资者。

2、投资者应该全面地、理性地分析产权式酒店的投资回报问题，特别是对占投资收益额近30%的涉税支出要有充分的考虑。

3、酒店管理方应该对自身经营的涉税风险有一个清醒的认识，对是否按照主管税务机关要求代扣代缴投资者相关税金要有一个明智的选择，并有解决问题的预案措施。

4、针对产权式酒店出现的如何征收投资者的相关税金（营业税、房产税、土地使用税）的现实问题，为了保障国家税款的不流失，建议国家税务总局出台有关税收政策，以利基层主管税务机关加强对这一部分税金的征管。

综上所述，对产权式酒店这种创新模式的认识，应进一步深化。我们应该不断研究与探讨在产权式酒店模式下如何降低开发商、投资者的涉税风险，如何完善和强化税收征管措施，探索和拓展其纳税筹划空间。所以，产权式酒店的优势对开发商、投资者而言不能简单总结为是一块可口的“馅饼”，它在法律、涉税等方面的风险也不能说就是“陷阱”。

第二篇：产权式酒店经营现状问题探讨（范文模版）

产权式酒店经营现状问题探讨

一、概念阐释

产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，大多是依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。

产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。

二、产权酒店的类型

国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利,我国称之为“分时度假”；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

三、产权酒店的经营特点

产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。

除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。

这类酒店的客房70%是中产家庭投资，30%左右是企业集团购买。家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司招待客户使用。

四、产权酒店的几种运作模式

1.固定回报，限制入住

业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业

主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。

2.不固定回报，不限制入住

业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。

3.限制入住，不承担亏损

酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损

4.不参与经营，完全自用

业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。

五、产权酒店运作出现的若干问题

1.发展商在产权酒店中所扮演的角色

在产权酒店中，发展商通常扮演多重角色，除了作为酒店物业的开发者外，同时还是会是酒店的管理者（特别是酒店开业头三年），受业主的委托对酒店的经营管理负责。为确保酒店经营的稳定性和延续性，发展商自己通常会保留部分物业产权，当发展商将自有物业与其他业主的物业一起投入经营时，同样也成为酒店的业主之一，享有与其他业主同等收益的权利，同样分担风险的责任，一旦经营不善出现亏损，其承受的损失比一般业主更大。

2.业主的权利

业主对其拥有物业依法享有占用、使用、收益、处分的权利。由于业主的物业是一种特殊的酒店物业，就国际上对产权式酒店的普遍原则，业主在行使这类物业权利时应受到产权式酒店这一性质的约束。占有权

是指业主对其物业的直接占有产权权利（有独立房产证）；使用权是指业主在不委托经营时，完全自用，或将物业委托经营管理时，只享有按合同约定的部分使用权；收益权是指业主如果将物业委托酒店作统一经营时，享有根据委托合同取得利润回报的权利；处分权是指业主可将自己物业进行抵押、转让、赠送、继承的权利。同时，业主的委托只是其物业的使用权和经营权，并非以该物业产权入股酒店法人公司，因此业主购房、委托经营、享有分红等等都不代表成为酒店的股东或董事。

2.业主入住与酒店赢利的矛盾

对于没有承诺每年可以免费给业主入住酒店若干天的企业，这个矛盾可以认为不存在，但多数产权酒店还是有一定数量的自住天数给业主使用。

酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租，对位于旅游景点的产权酒店来说这一点尤为重要。在旅游的旺季，大量游客到来，对酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房价也是最高的时候，同时也会是业主入住自有物业的高峰期。业主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房减少，预算所能获得的赢利空间则大受影响。

而淡季期间，出租率下跌，空置房间大增，业主入住也将大幅回落，这时如何有效拓展市场销售以维持经营效益，尽量提高联营业主的投资回报，则是酒店管理者头痛的问题。

3.酒店经营权的权属问题

由于酒店业属于特殊行业，在政府的规划下，必须经过工商局、旅游局、公安局、税务局、文化局、卫生局等多个政府部门的审批、注册和监管。因此，作为一间酒店只能是一个经营整体，无论是产权式或一般酒店的模式，其经营管理和物业管理都是必然不可分割的，其经营权属当然是归于工商注册者。业主拥有的物业如需经营，必须委托这个具有酒店经营资格的机构去实现（除非业主本身同时就是该酒店的经营资格者）。

产权式酒店物业是有别与一般住宅物业的特殊商品房。从以上的分析可知，其特殊之一就是业主只购买了一个经营实体的某一房间占有权，产权固然为业主享有，但使用权（含经营权）必须受到一定限制。因为他没有同时、也不能够购买酒店的经营权。只有酒店法人公司才具有这个酒店实体的经营权。

酒店既是合法持牌经营企业，为市场营销推广，每年巨额开支用于广告、赞助、市场促销、客户推广、参与社会公益活动等，为酒店树立形象，争取客源。这些工作活动的直接费用从酒店经营成本中开支，其直接和间接利益又由参与经营的业主分享。因此，选择委托经营的业主，其物业出租经营统一由酒店管理公司管理，这方式使个人权益均等，其利润分配才会体现公平合理。

如果个别业主在享有自用期内住房时，既以业主身份每年均沾酒店统一管理的利润分成，却又利用酒店良好的市场基础和社会形象下，暗中抽离自己的物业，以“自用”名义甚至联合多户业主以酒店名义私下经营出租。这些业主由于占用酒店上述的优势资源，其出租成本（除购房外）极低，常常以大幅低于酒店的价格吸引客人在他们手上订房并私下取得出租所得。

这种行为首先侵犯了酒店的经营权，其次在多方面干扰了酒店整体的经营管理，侵占了酒店和其他业主的利益。自己作为酒店的业主，自己却发动恶性低价冲击酒店的控制房价。给酒店正常的经营管理带来有害的冲击。酒店要挺住控制房价则开房率就会降低；如果以低价出租则无法取得足够的利润去支付承诺给业主的回报。这个两难局面的状况,很大程度就是产权式酒店经营权属缺乏法律支持所致.4.业主对自有物业拥有的自由度

这一问题在上文“业主权利”中已作阐述，但是，对于相当部分

产权式酒店业主来讲，自己的房间怎么不能自由使用仍未能理解接受。难点之一是：规范的发展商在产权式酒店物业销售时，采用国土房地产部门之《房屋买卖合同》文本中对此并无明确之规定条文，往往需要由发展商以合同附则予以确定；然而这种双方约定的内容是否符合法律精神？如果有违法律精神的约定又怎能成立？难点之二是：拥有一间客房的业主将房间留作自用，不参与经营（往往有产权式酒店指定必须参与联合经营），就其占有权属而言本是不可否认的。但这个房间能否让业主自由安排亲属、朋友、客人入住（假定业主并无因此而收取利益），应否纳入酒店统一入住管理？酒店是否应由此承担其安全、服务等责任？该业主能否象一般住宅物业般自由使用其房间？谁去核实这类亲戚、朋友是否向业主支付过费用

才取得住房权？

酒店作为一个合法注册经营实体，又能否限制这种与企业经营方式、利益产生直接冲突的情况？在现有对个人财产、物业拥有权和商业经营法规不同角度制定的法律中，同时在这情形下套用就会有矛盾出现，那么产权式酒店自定的约束性规定又能否有理据执行？

上述种种都是放开业主自由使用度后，就会出现而又很难“依法”解决的部分问题。从实际工作中，其实业主应看到自己就是酒店经营基础的一份子，应该维护酒店的整体经营性；并且就业主的利益而言，以其个人“自由度”收取住房之小利益，将可能导致酒店物业价值贬低至普通公寓物业价值，其导致的损失将可能远远大于私自出租的小利益，并且这种损失是殃及每一位业主的！因此，业主在产权酒店中自由度(也就是使用权、经营权)应该受到一定的约束是合理原则。

5.业主监督酒店经营管理的组织

由于产权酒店涉及到投资收益的问题，对业主来说，其经营管理的效益和透明度十分重要，需要有效的组织来进行监管。产权酒店业主物业的收益是通过经营管理工作来体现的，因此单纯的物业管理监督组织如一般住宅物业的“业主委员会”还不能完全执行监督酒店经营管理的职能。而且“业主委员会”的相关条例侧重于没有经营活动的一般住宅物业，对写字楼等商业大厦这类多头经营的物业已显得不足，对于一个产权分散而又统一对外经营的酒店更觉不周。因此产权酒店需要一个能代表业主监督酒店经营与物业管理两方面的工作，又熟悉酒店管理业务，并能代表广大业主利益行事的组织。目前一些产权酒店已开始建立承担管理和经营职能的“监督委员会”之业主代表组织。但因为没有可套用的法规，也使得这些组织的决定，经常难以一一落实，相关政府职能部门也很难作出恰当的评判，使工作仍在“举步维艰”时刻。

六、产权酒店的政策法规急待完善

产权酒店作为一个新生事物，相关的配套政策、法规还不完善。作为房地产项目和酒店项目的结合体，有着其自身的特殊性。目前适用于普通商品房、住宅楼宇和酒店等的法律、法规不能完全套用到产权酒店上，也因此造成了当发展商、管理公司和业主之间出现争议时，发现竟无法可依的局面。诸如对业权使用和收益的规定限制，对酒店或物业的管理费指引标准，对业主组织功能的界定，对资产折旧的摊提与分配，对酒店这类远高于一般物业档次的维修基金标准与使用等问题，轻则争论不休，妨碍经营，重则瓦解产权式统一经营管理（也就是瓦解整个酒店企业），这都应引起政府有关部门的足够重视。目前，在国内已运作或正在筹备中的产权酒店数量正呈上升趋势，势必会出现形形色色的问题和争执，政府部门应尽快出台配套的法律、法规来规范市场，保护投资者和业主的利益，也有利于保护市场行业经济发展。

第三篇：酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店

一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别

对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。

对照上述两种物业类型，产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。

产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒店做一个详细的解释。

二、产权式酒店溯源

产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。

三、产权式酒店的分类

从国际产权式酒店的发展趋势来看，其可分为以下几类：

1、时权酒店

是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。

2、纯产权酒店

是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。

3、养老型酒店

是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。

4、高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村

指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。

5、时值度假型酒店

指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。

四、国外产权式酒店的现状

在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机会结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰富，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。

产权式酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

五、国内产权式酒店的发展状况

随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”、倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、南岛的三亚温泉大酒店、北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等都是其中较为成功的个案。

国内产权式酒店何以迅速崛起？其实这主要得益于全国房市的回暖。近几年来，低迷多时的海南房地产持续回升，东部沿海城市的房产也普遍升温，购买房产已不仅是为了居住，还成为重要的投资渠道。于是，产权式酒店应运而生。业内人士估计，未来全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。

相对于酒店式公寓和公寓式酒店，产权式酒店更像是为投资者“度身定做”，产权式酒店在购买时一般都会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率，以6.5%的年收益率计算，大约15年客户就可以收回总投资，同时还可以取得房产的所有权。相对于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特点，产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。投资产权式酒店，应关注其物业的位置、酒店等级、地区酒店竞争等因素。一般而言，物业位置越好，未来升值的潜力就越大；地区酒店需求量越大、酒店星级越高，酒店经营期客户的收益安全性也就越强；如果开发商以长期经营该酒店为目标，那么，客户的收益也就更有保证了。

第四篇：产权式酒店策划书

湖光山舍田园农庄产权式酒店策划书

什么是产权式酒店

所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。

产权式酒店来自于分时度假市场。20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。

产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。

产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式，曾经一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。

然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。

2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目己经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。

4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。

6月初，产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。

业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。产权式酒店利在何处？

产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。

首先，国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在3～5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。

第三，可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。

当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。其一，委托经营，省去麻烦。

产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。

其二，提供包租，收益稳定。

不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

湖光山舍田园农庄优势与劣势分析

农庄优势：湖光山舍田园农庄的独特之处是它是一个乡土气息浓厚的田园农庄，它拥有江西省独特的风格定位，是一道休闲度假的风景亮点

第五篇：冷眼看产权式酒店（模版）

冷眼看产权式酒店近几年以来，长沙产权式酒店、产权式商铺风声水起，前者几年前已经出现了金源大酒店、天玺大酒店等，后者关于产权式商铺更是不计其数。这几天，长沙东城区又有一个产权式酒店即将面世，结合全国各地产权式酒店的经营状况，笔者就这个话题想进行一个初步探讨。何谓酒店式酒店？产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，根据其用途，又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者，而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。它最先进入中国是从海南开始的，主要为产权式度假酒店。之后相继进入广州、北京、上海、长沙等地，其物业形式多为产权式商务酒店。

通常情况下，产权式酒店采取的经营模式为：开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。每个客房投资者都享有各自独立的产权。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取不同额度的分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种模式的关键就是，酒店经营必须良好，才能保证投资者的稳定回报。我们可以看到，在全国各大城市，各种正面、负面情况都出现了不少。经营状况良好的产权式酒店，诸如“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的河北“第一城”，在投期限内，投资者每年获得6%的现金回报和2.3%的消费代金卡，现金回报每半年一返。投资期满，投资者如不选择继续投资，即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。

但同时，一旦产权式酒店经营不善，投资者又没有完善的退出机制，很容易被套牢，弄得血本无归。诸如北京金色假日酒店，在销售时期，开发商诚偌消费者除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报，但在经营一年后，实际上给负投资者的回报只有数百元。由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。

长沙河西岳麓区域，去年某产权式酒店正式对外销售，开发商诚偌投资者15年内9-10%的投资回报率，在不到一年的时间内，300套左右单元销售一空，今年该酒店将正式营业，其能确保投资者的利润吗？如果一旦经营不善，入不敷出，谁来承担赔付责任呢？

即将销售的东城区某产权式酒店，打出18.5%的投资回报率，且每年12天的免费入住权，条件确实非常诱人，那么在面对开发商这种远远高于其它投资模式收益的诚偌时，投资者该如何保持清醒的头脑，冷静的决定投资与否呢？

在这里，提醒投资者关注四个关键问题，只有在这些条件都能达到的时候，投资者可以选择对该物业进行投资：

首先，毫无疑问的是，该产权式酒店必须拥有良好的资源。或者在城市中心地带，以地段优势取胜来吸引客户，或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引独特客户群体，来保证酒店的出租率，达到良好经营状况。

再就是关注开发商的品牌、信誉度、实力。和经营管理公司的经营水平了。开发商的实力无疑给投资增加了信心筹码，而经营公司的水平也是进行投资的先决条件。同时，投资者在购买时，必须充分了解开发企业拥有多少分额的该产权式酒店产权，或者有多少价值的其它产权物业作为担保。能够防范在酒店经营不善时，开发商卷款而逃的事情发生。当然，还必须强调，有些产业是不能作为担保物业的，诸如企业和商家的收入，因此，投资者购买时，必须对相关的法律条款进行了解，防范该类事件的发生。最后，投资者在购买时，还必须存在危机意识，万一出现不良状况时，应该采取什么措施。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如上文提到的“第一城”以10万元为一个投资单位，最低投资期限为3年，项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20年不等，而且也没有很好的退出机制，这些都是投资者应该注意的事项。

总之，产权式酒店作为一种相对新兴的投资模式，如果经营得当，其投资回报率远远高于其它的投资模式，但一旦经营不善，带来后果也非常严重。因此，投资者在选择投资该类物业时，必须慎之又慎！