第一篇：营改增后房地产企业会计处理
营改增后房地产企业会计处理
一、开发阶段，归集开发成本
1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等
借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款等科目
2、发生开发成本
借：开发成本（XX项目、成本对象）
——前期工程费
——基础设施费
——建筑安装工程费
——公共配套设施
——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）
借：开发间接费用
借：应交税费—应交增值税（进项税金）
贷：银行存款等科目
说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。
借：开发成本—XX项目(对象)——XX
贷：银行存款（应付账款）
不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。
成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
其中土地成本——按占地面积法【国税发【202_】31号】建议：建筑面积。
二、预售阶段，取得预售收入
1、未完工收到预收款
借：银行存款等
贷：预收账款—XX项目
2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%)X3%预缴】，次月缴纳时：
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费
借：应交税费—城、教、土增税等
贷：银行存款
三、完工销售阶段，确认收入、成本
1、完工分配开发间接费用
借：开发成本——各项目、成本对象
贷：开发间接费用
2、完工结转开发产品
借：开发产品——各项目
借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）
贷：开发成本——各明细
3、交房并符合确认收入条件
借：预收账款等
贷：主营业务收入——XX项目（房号）
贷： 应交税费—应交增值税（销项税额）
备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。
4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本
贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）
5、扣减收入对应的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11%
借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）
贷：主营业务成本——XX项目
月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额=a
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a
次月，申报缴纳增值税：
借：应交税费——未交增值税a
贷：银行存款a
结转当期已售面积所对应的税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：应交税费--城、教、土增税等
项目工程的前期工程费
是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用，具体包括：
一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探；
二、设计费。包括 总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费
三、地形图测绘费
四、开发项目可行性编制费
五、开发土地平整
六、开发土地垃圾清运费
七、回填土费用
八、定位放线费 九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路
十、开发场地围墙工程
十一、地基检测费、临时办公室建设费
十二、人防异地建设费
十三、城市基础配套费和绿化费
十四、墙改专项费
十五、招标代理费、服务费、公证费
十六、质量监督费
十七、合同鉴证费
十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用
十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程 工程项目前期费都包括费用内容如下：
(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等
基础设施配套建设费
主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等（当然如果在北方的项目，依据国家规定还会涉及采暖设施的费用）。说白了，实际上是完善房屋可达使用（包括安全）状态，除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目（大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外）。主要包括：
1、大市政配套费：按一定建筑总面积，以元/平方米向政府有关部门交纳的费用。
2、上下水（上水指自来水、饮用水系统，下水指雨污水及环卫工程）、电、煤、电话、有线、防雷、智能化系统、园林景观（绿化购置及种植、建筑小品、广场等）、道路、围墙（永久性围墙）、门卫门楼、照明系统等，上述所及水电煤等含增容费及工程费。
具体核算时要考虑和结合以下不同情况，灵活处理：
1）、基础设施配套工程，若由专业单位或公司（配套施工单位）配套到小区红线接口为止，红线内部铺设由开发商自选安排的情形。
那么这部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算：接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费；接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费；
结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用，应当在建安工程成本中归集。
2）、有的地方一般由专业单位或公司（配套施工单位）从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底，直接接到各单体或各幢的外墙的，决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限，那么，核算时也不是硬要开发商必须分清楚的。当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算，那是更令人满意的了。
要注意啊，单体建筑内的管线铺设施工，不能去混在基础设施费里的，它应该是在“建筑安装工程费”内归集。
附件
一、建筑安装工程费用项目组成（按费用构成要素划分）
建筑安装工程费按照费用构成要素划分：由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中（见附表）。
（一）人工费：是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。内容包括：
1.计时工资或计件工资：是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。
2.奖金：是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等。3.津贴补贴：是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温（寒）作业临时津贴、高空津贴等。
4.加班加点工资：是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资。
5.特殊情况下支付的工资：是指根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。
（二）材料费：是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。内容包括：
1.材料原价：是指材料、工程设备的出厂价格或商家供应价格。
2.运杂费：是指材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。3.运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。
4.采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料、工程设备的过程中所需要的各项费用。包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。
工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。
（三）施工机具使用费：是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。1.施工机械使用费：以施工机械台班耗用量乘以施工机械台班单价表示，施工机械台班单价应由下列七项费用组成：
（1）折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值的费用。
（2）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。
（3）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。（4）安拆费及场外运费：安拆费指施工机械（大型机械除外）在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。
（5）人工费：指机上司机（司炉）和其他操作人员的人工费。
（6）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的各种燃料及水、电等。（7）税费：指施工机械按照国家规定应缴纳的车船使用税、保险费及年检费等。2.仪器仪表使用费：是指工程施工所需使用的仪器仪表的摊销及维修费用。
(四)企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。内容包括： 1.管理人员工资:是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等。
2.办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温（包括现场临时宿舍取暖降温）等费用。3.差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用。
4.固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。
5.工具用具使用费：是指企业施工生产和管理使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。
6.劳动保险和职工福利费：是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费，集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。
7.劳动保护费：是企业按规定发放的劳动保护用品的支出。如工作服、手套、防暑降温饮料以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用等。
8.检验试验费：是指施工企业按照有关标准规定，对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料等费用。不包括新结构、新材料的试验费，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用和建设单位委托检测机构进行检测的费用，对此类检测发生的费用，由建设单位在工程建设其他费用中列支。但对施工企业提供的具有合格证明的材料进行检测不合格的，该检测费用由施工企业支付。9.工会经费：是指企业按《工会法》规定的全部职工工资总额比例计提的工会经费。10.职工教育经费：是指按职工工资总额的规定比例计提，企业为职工进行专业技术和职业技能培训，专业技术人员继续教育、职工职业技能鉴定、职业资格认定以及根据需要对职工进行各类文化教育所发生的费用。
11.财产保险费：是指施工管理用财产、车辆等的保险费用。
12.财务费：是指企业为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生的各种费用。
13.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。14.其他：包括技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、保险费等。
（五）利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。
（六）规费：是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。包括： 1.社会保险费
（1）养老保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。（2）失业保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的失业保险费。（3）医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。（4）生育保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的生育保险费。（5）工伤保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的工伤保险费。2.住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。
3、工程排污费：是指按规定缴纳的施工现场工程排污费。其他应列而未列入的规费，按实际发生计取。
（七）税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。
附件
二、建筑安装工程费用项目组成（按造价形成划分）
建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润（见附表）。
（一）分部分项工程费：是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。
1.专业工程：是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。
2.分部分项工程：指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。各类专业工程的分部分项工程划分见现行国家或行业计量规范。
措施项目费：是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。内容包括： 1.安全文明施工费
①环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。②文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。③安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。
④临时设施费：是指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用。包括临时设施的搭设、维修、拆除、清理费或摊销费等。2．夜间施工增加费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。
3．二次搬运费：是指因施工场地条件限制而发生的材料、构配件、半成品等一次运输不能到达堆放地点，必须进行二次或多次搬运所发生的费用。
4．冬雨季施工增加费：是指在冬季或雨季施工需增加的临时设施、防滑、排除雨雪，人工及施工机械效率降低等费用。
5．已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备采取的必要保护措施所发生的费用。
6．工程定位复测费：是指工程施工过程中进行全部施工测量放线和复测工作的费用。7．特殊地区施工增加费：是指工程在沙漠或其边缘地区、高海拔、高寒、原始森林等特殊地区施工增加的费用。
8．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。9．脚手架工程费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销（或租赁）费用。
措施项目及其包含的内容详见各类专业工程的现行国家或行业计量规范。
（三）其他项目费
1.暂列金额：是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项。用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。
2.计日工：是指在施工过程中，施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用。
3.总承包服务费：是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。4暂估价
（四）规费：定义同附件1。
（五）税金：定义同附件1。
公共配套设施
主要指住宅区内的市政公用设施和绿地等。公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、停车场、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物如公园等。
公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。产权及收益权不属于开发商。
第二篇：营改增后房地产开发企业核算方式
财税http://www.feisuxs/
营改增后房地产开发企业核算方式
案例：某房地产开发公司为增值税一般纳税人，202_年发生如下业务：
(1)1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1110万元，取得财政票据，交纳契税33.3万元。
(2)2月份支付设计费106万元，取得专用发票，注明金额100万元、税额6万元。
(3)2月份预付建筑费309万元，取得专用发票，注明金额300万元、税额9万元。
(4)2月份购买甲供材料2340万元，取得专用发票，注明金额202_万元、税额340万元。款项通过银行支付。
(5)2月末增值税处理。
(6)3月份预售建筑面积0.3万平方米商品房，每平方米6660元(含税)，开具增值税普通发票。
(7)4月份申报纳税期预缴增值税。
(8)10月份工程竣工，可供销售建筑面积合计1万平方米。结算建筑费1030万元，支付剩余建筑费721万元，取得专用发票，注明金额700万元、税额21万元。
(9)10月份将7月预售建筑面积0.3万平方米商品房交付购房者。
(10)10月末增值税处理。
(11)11份销售剩余建筑面积0.7万平方米商品并交付购房者，每平方米6660元(含税)，开具增值税普通发票。
(12)11月末增值税处理。
(13)12月份申报纳税期缴清增值税。
计算该房地产公司202_年应缴纳的增值税，并进行会计处理。
业务(1)：支付土地价款和契税，会计处理为：(单位：万元，下同)
借：开发成本 1110
贷：银行存款 1110 财税http://www.feisuxs/
借：开发成本 33.3
贷：银行存款 33.3
业务(2)：支付设计费。
借：开发成本 100
借：应交税费——应交增值税(进项税额)6
贷：银行存款 106
业务(3)：预付建筑费，取得专用发票。
借：预付账款 300
借：应交税费——应交增值税(进项税额)9
贷：银行存款 309
业务(4)：购买甲供材料。
借：开发成本 202_
借：应交税费——应交增值税(进项税额)340
贷：银行存款 2340
业务(5)：2月末增值税处理。当月销项税额为0，进项税额=6+9+340=355(万元)，进项税额355万元不足抵扣，可以转结下期继续抵扣。
借：应交税费——未交增值税 355
贷：应交税费——应交增值税(转出多交增值税)355
“应交税费——未交增值税”科目2月末借方余额355万元。
业务(6)：预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。
借：银行存款 1998
贷：预收账款 1998
业务(7)：4月份申报纳税期预缴增值税。《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自财税http://www.feisuxs/
行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告202_年第18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十二条规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
借：应交税费——预交增值税 54[1998/(1+11%)*3%]
贷：银行存款 54
业务(8)：工程竣工，结算建筑费。
借：开发成本300
贷：预付账款300
借：开发成本700
借：应交税费——应交增值税(进项税额)21
贷：银行存款 721
借：开发产品 4243.3
贷：开发成本 4243.3[1110+33.3+100+202_+300+700]
业务(9)：将预售商品房交付购房者，纳税义务发生，应计算销售税额。国家税务总局公告202_年第18号文第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔202_〕22号)规定，按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。《财政部关于〈增值税会计处理规定〉有关问题的解读》规定，“存货”类的科目具体包括“材料采购”、“原材料”、“库存商品”、“开发成本”等科目。
借：预收账款 1998
贷：主营业务收入 1800
贷：应交税费——应交增值税(销项税额)198 财税http://www.feisuxs/
借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减)33[1110*0.3/1.11*11%]
贷：开发产品 33
国家税务总局公告202_年第18号文第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔202_〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
《增值税会计处理》规定，企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
借：应交税费——未交增值税 54
贷：应交税费——预交增值税 54
有人认为，上笔分录，在房地产开发企业收到预收款，发生预缴义务时，应做预缴税款的“计提”处理。笔者认为，根据全面营改增政策和增值税会计处理规定，上笔分录，应在纳税义务发生时方可结转，不得在预缴之前计提。
借：主营业务成本 1239.99
贷：开发产品 1239.99[4243.3*0.3-33]
业务(10)：10月末增值税处理。当月销项税额198万元，进项税额=33+21=54(万元)，上期留抵税额355万元。进项税额211万元不足抵扣，可以结转下期继续抵扣。未抵减完的预缴税款54万元，可以结转下期继续抵减。
借：应交税费——应交增值税(转出多交增值税)144[198-33-21]
贷：应交税费——未交增值税144
“应交税费——未交增值税”科目10月末借方余额265万元[355+54-144]。
业务(11)：销售剩余商品房并交付。
借：银行存款 4662
贷：主营业务收入 4200 财税http://www.feisuxs/
贷：应交税费——应交增值税(销项税额)462
借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减)77[1110*0.7/1.11*11%]
贷：开发产品 77
借：主营业务成本 2893.31
贷：开发产品 2893.31[4243.3*0.7-77]
业务(12)：11月末增值税处理。当期销项税额=462-77=385(万元)，上期留抵税额211万元，上期未抵减完的预缴税款54万元。应缴纳增值税=385-211-54=120(万元)
借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税)385
贷：应交税费——未交增值税 385[462-77]
“应交税费——未交增值税”科目11月末贷方余额120万元[385-265]。
业务(13)：12月份申报纳税期缴清增值税。
借：应交税费——未交增值税 120
贷：银行存款 120
缴清增值税时，“应交税费——未交增值税”科目结平。
第三篇：营改增后房地产、建安业这样征税
营改增后房地产、建安业这样征税
本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定
第一部分
增值税纳税人的基本规定
在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。
第二部分
房地产相关的税收规定
一、取得不动产的抵扣规定
1.所有增值税一般纳税人，202_年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者202_年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围
经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
四、税率和特殊征收率及计税方法
（一）销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%；销售、出租不动产的征收率为5%。
五、利息及费用不得抵扣进项税额
（一）纳税人购进贷款服务（支付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（二）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
六、不征收增值税的收入
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。
七、销售额的规定
（一）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。
（二）除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应当视同销售。
（三）房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在202_年4月30日前的房地产项目。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
八、销售不动产的特别征税规定
（一）预售房地产项目
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（二）一般纳税人销售房地产老项目
1.一般纳税人销售其202_年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
2.一般纳税人销售其202_年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
（三）一般纳税人销售房地产新项目
1.一般纳税人销售其202_年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.一般纳税人销售其202_年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（四）小规模纳税人销售房地产项目
1.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
（五）个人出售房地产项目
1.个人销售自建自用住房免征增值税。
2.北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。
3.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。
个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率申报缴纳增值税。
九、租赁不动产的特别征税规定
（一）一般纳税人出租不动产老项目
1.一般纳税人出租其202_年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其202_年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在202_年4月30日前的高速公路。
（二）一般纳税人出租不动产新项目
一般纳税人出租其202_年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
（三）小规模纳税人出租不动产
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（四）个人出租不动产
1.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
2.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
十、异地经营税款预缴规定
一般纳税人销售其202_年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其202_年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人销售其202_年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
第三部分
建筑业相关的税收规定
一、建筑业征税范围
建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
二、税率及征收率
纳税人提供建筑服务的增值税税率为11%；增值税征收率为3%；财政部和国家税务总局另有规定的除外。
三、销售额的规定
（一）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。
（二）除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供建筑服务，应当视同销售。
（三）纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
四、提供建筑服务的特别征税规定
（一）为甲供工程提供服务
一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。
（二）以清包工方式提供建筑服务
一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
（三）为老项目提供建筑服务
一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目是指:
1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在202_年4月30日前的建筑工程项目。
2.未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在202_年4月30日前的建筑工程项目。
五、异地施工税收管理
1.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
第四部分
房地产、建筑业相关管理规定
一、纳税人规定规定
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
二、增值税两种计税办法
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
（一）一般计税方法
1.一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
2.销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。
销项税额=销售额×税率
3.进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
准予从销项税额中抵扣的进项税额为：增值税扣税凭证（增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票）上注明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。
（二）简易计税方法
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额=销售额×征收率
（三）一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
三、不含税销售额的计算
（一）一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额
/（1+税率）
（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额/(1+征收率)
四、增值税纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
五、增值税纳税地点
(一)固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
(二)非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
(三)其他个人提供建筑服务，销售或者出租不动产，应向建筑劳务发生地、不动产所在地税务机关申报纳税。
第四篇：202_年营改增后房地产增值税计算案例
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，202_年7月发生如下经营业务：
（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在202_年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为202_万元，增值税税额为220万元。
（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。要求：
1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。2.计算甲公司202_年7月份应纳的增值税。
二、案例解析
1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。
业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔202_〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。
业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101
贷：开发产品 90
应交税费——应交增值税(销项税额)11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告202_年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。国家税务总局第18号公告第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。【房企财税微信：fdccspx】 业务（2）销项税额=（39100-40000×49000÷70000）÷（1+11%）×11%=1100万元。会计分录为：
借：现金或银行存款 39100
贷：主营业务收入 38000
应交税费——应交增值税(销项税额)1100 业务（3）：根据国家税务总局第18号公告第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。预收账款3330万元应预缴增值税=3330÷（1+11%）×3%=90万元。会计分录为：
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 90
贷：银行存款 90 业务（4）：根据国家税务总局第18号公告第八条规定，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在202_年4月30日前的房地产项目是房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。甲公司可以选择简易计税办法计税。
业务（4）应计提增值税额=4200÷（1＋5%）×5%=200万元。会计分录为： 借：现金或银行存款 4200
贷：主营业务收入4000
应交税费——未交增值税——简易计税方法 200 业务（5）：进项税额=17万元。会计分录为： 借：固定资产 100
应交税费——应交增值税(进项税额)17
贷：银行存款 117 业务（6）：根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告202_年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人202_年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产包括以直接购买形式取得的不动产。第四条规定，纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得202_年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。业务（6）确定的202_年7月进项税额=220×60%=132万元，待抵扣进项税额为=220×40%=88万元。会计分录为： 借：固定资产 202_
应交税费——应交增值税(进项税额)132
应交税费——待抵扣进项税额 88
贷：银行存款 2220 202_年7月会计处理如下：
借：应交税费——应交增值税(进项税额)88
贷：应交税费——待抵扣进项税额 88 业务（7）：进项税额=36万元，会计处理如下： 借：开发成本——前期工程费 600
应交税费——应交增值税(进项税额)36
贷：银行存款 636 业务（8）：进项税额=825万元，会计处理如下： 借：开发成本——建筑安装工程（鸿达项目）7500
应交税费——应交增值税(进项税额)825
贷：应付账款——腾飞建筑公司 8325
2.计算应纳增值税（1）一般计税方法
销项税额=11+1100=1111万元 进项税额=17+132+36+825=1010万元
应纳增值税=销项税额-进项税额=1111-1010=101万元（2）简易计税方法 应纳增值税=200万元
（3）根据国家税务总局第18号公告第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。甲公司已预缴税款90万元可以抵减当期应纳税额。甲公司202_年7月应纳增值税=101+200-90=211万元。
第五篇：营改增后房地产企业要交哪些税？
营改增后房地产企业要交哪些税？
根据营改增后房地产开发企业要交哪些税？深圳鑫瑞蓝天小编整理相关内容和大家一起分享下，希望可以帮到大家哦。
1、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。
2、土地增值税（预缴）
预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%
3、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5?
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当应纳税所得额。
6、契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），3%
2、印花税 应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率 印花税税额=土地使用权出让合同金额×5
鲁公网安备37028302000876号