第一篇：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究
“营改增”后房地产业增值税税收风险研究
房地产业营改增有助于畅通增值税抵扣链条、减少企业负担。但由于增值税核算远比营业税复杂，房地产企业可能存在诸多增值税涉税风险，因此有必要梳理分析房地产行业的增值税涉税风险，建立相对应的风险提示指标，以强化对房地产业的税源管理。
一、房地产行业经营特点
房地产业，是指开发、管理、交易房地产的整合性行业，房地产行业具有以下特点：
（一）经营业务复杂，往来对象多。除开发土地和房屋外，房地产企业还要完善对应的基础和配套服务设施，覆盖了从征地、规划、建造、出售到后期服务的全部流程，业务内容复杂多样，涉及对象广泛多变，给企业的进项取得和销项核算带来极大的挑战。
（二）开发周期长，投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安置补偿、建筑施工、配套工程等数个阶段，要持续几年才能完成，且每个阶段都需要大量的人力财力，必须要有源源不断的资金投入。
（三）资产负债率高，依赖银行。房地产项目投资大，资金占用时间长，依靠自身资金远无法满足投资需求，而一部分房地产开发企业因不够条件上市，只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大，成本也相对较高。
（四）政策变化快，经营风险大。近年来，国家对房地产市场的宏观调控频频推出，一定程度上影响了企业的规划和决策。同时，房地产业资金链长、收益期长，一旦规划不周全、决策不准确资金运转不畅，可能会造成产品堆积，导致企业生产无以为继。
二、房地产业面临的涉税风险
（一）销售收入方面
1.销售产品收入账务处理不规范。如取得的销售款不按规定入账，而是故意留在销售部门；对于出售阁楼、地下停车位、以及房屋装修部分单独收取款项，未计入收入；借手续费、集资费、代收款项等名义向购买者收取的各种性质的价外收费，以及客户放弃的购房定金、没收的违约保证金等收入未纳入缴税收入；对外出租房屋商铺，不如实按收取的租金计算缴纳税款。2.预售收入、结转收入或分期付款的处理不规范。如通过预售方式销售正在开发建设的产品，取得的款项未如实申报缴纳增值税；开发建设完成产品后，仍然把预售款记在“预收账款”等往来账户；以按揭等方式销售开发产品，在收到首付款、银行按揭贷款后未如实计算缴税，或是记入“短期借款”账户，隐匿收入。3.特殊业务未做视同销售处理。“以物易物”、“以房抵债”等销售方式在房地产开发企业并不少见，往往使得房地产企业未及时确认销售收入，从而导致未及时缴纳或少缴纳增值税。
（二）进项抵扣方面
1.多抵进项税额。如企业同时开发多个房地产项目，老项目和新项目混杂，可能存在简易计税老项目的进项税纳入新项目抵扣；公共配套设施中像物业楼等自建自用的不动产，进项税金与商品房无法区分，可能多抵扣进项税额； 出租未售出的商品房，未将产品转入固定资产并做进项转出，造成多抵进项。2.虚抵进项税额。在甲供材模式下，通过虚假的单独合同，虚开钢筋、砂石等原材料的专用发票来认证抵扣进项税；接受关联关系企业提供的原材料或工程服务，故意抬高材料价格或是工程费用，从而增加进项费用。3.不得抵扣进项税额带来的风险。房地产业的建筑工人工资、安置补偿费用，自小规模纳税人那里购买的材料以及企业自制的砖瓦石灰等，是无法取得增值税专用发票的，因此无法进项进项税抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工单位的费用，在开发阶段支付给的批报建费、拆迁管理费等，不能抵扣进项税，可能导致企业少报收入或多抵进项的风险。
三、房地产业增值税风险分析指标
（一）行业增值税税负指标
增值税税负率=实纳增值税总额/主营业务收入×100%。将房地产行业的平均增值税税负率设为提醒值。对比企业增值税税负率与提醒值，如果两者偏差值较大则可能企业会存在故意隐藏收入、多计成本费用、多抵扣进项税额等风险疑点。
（二）进项指标
工程完工后，结合第三方涉税数据，将企业认证抵扣的进项与施工合同、标书及预决算报告进行对比，分析企业是否存在多抵、虚抵进项或是进项不合理的风险。
1.分析企业耗用砖瓦砂石等原材料的情况，与同类产品平均用量和成本进行对比，对用量过大、价格过高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣进项税的问题。2.分析企业建筑施工费用及辅助工程费用，与同行业同类型的平均费用标准，以及企业预算报告等进行对比，看看企业的工程及辅助工程费用是否恰当。3.分析企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，对比同类开发产品的平均标准，如超过标准较多且无合理理由的，通过企业及相关资料核实业务真实性，分析其是否存在少纳税问题。4.核查企业选择简易征收的老项目的实际情况，随时跟进未完成交工的老项目的推进情况，查看发生的进项税额有没有按规定进行转出。
（三）销售收入指标
将企业的申报数据与开工项目登记资料、第三方数据对比分析，查看其销售收入是否全面完整。
1.通过售楼处相关资料比如销售记录、买卖合同、销售发票、各类收据等，推算房地产已出售的面积和收入。将测算收入和“主营业务收入”等科目、增值税申报表等进行分析比对，查看企业是否真??统计了销售收入并进行了纳税申报。2.核查企业与中介服务机构签订的代理销售合同，以支付的佣金金额和比例来推算企业的销售额，反推企业的销售收入是否完整属实。3.将《建设工程规划许可证》中记载的房屋开发面积、容积率、可出售面积以及相应配套设施等数据，与企业账载面积、实地开发面积进行对比，核实是否存在私增可售面积并隐瞒收入的情况。4.与当地房管局交换购房合同备案信息，根据购房合同中列明的面积、金额，与企业记载的“预收账款”等明细账进行比对，推算企业实际销售情况。
【参考文献】
[1] 吴志勇.“营改增”对房地产企业的影响及应对[J].经济师，2017，（05）：127-128+131.
第二篇：房地产业营改增相关资料
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目 录
第一部分增值税纳税申报表总体介绍...............................................2 第一节申报表设计背景....................................................................2 第二节申报表的设计原则................................................................3 第三节申报项目分类及重点、难点................................................3 第四节纳税义务发生时间................................................................4 第五节纳税地点...............................................................................4 第六节纳税申报期限.......................................................................5 第七节申报流程...............................................................................6 第二部分一般纳税人申报表填报说明...............................................6 第一节一般纳税人申报表整体结构................................................6 第二节申报表填报技巧....................................................................7 第三节主表、附表样式和表间逻辑关系介绍.................................8 第三部分房地产业申报案例.............................................................16 第一节房地产一般纳税人申报预售收入......................................16 第二节房地产一般纳税人结转收入..............................................17 附：培训建议....................................................................................22
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第一部分 增值税纳税申报表总体介绍
第一节 申报表设计背景
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。由于目前所使用的增值税纳税申报表及附列资料不能够满足全面推开营改增后增值税管理的需要。因此，国家税务总局根据全面推开营改增试点相关政策规定，结合前期试点经验，对增值税纳税申报有关事项进行了调整，以满足全面推开营改增试点后增值税纳税申报和征收管理的需要。
为配合全面推开营业税改征增值税试点工作，国家税务总局对增值税纳税申报有关事项进行了调整：
3月31日，总局发布了《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（2016年第13号）；
5月5日，总局又发布了2016年第27号，对增值税纳税申报有关事项进行了明确（进项结构明细表、小规模纳税人申报表及附列资料）；
5月10日，总局发布了2016年第30号公告，再次对申报有关事项进行了调整（税服分析测算明细表）。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
第二节 申报表的设计原则
一、以实现新旧税制平稳过渡，顺利推进营改增改革为原则，兼顾习惯性和适用性。
二、考虑到原增值税纳税人已形成的申报习惯和征管信息的既有框架，保持原申报表基本结构和栏次不变。
三、考虑到政策的适用性，通过申报表局部调整和增加附表的方法，与全面推开营改增试点相关政策规定相衔接。
第三节 申报项目分类及重点、难点
申报项目可分为一般项目申报及特殊项目申报，其中特殊项目申报包括不动产抵扣申报、差额扣除申报、预缴税款申报、汇总纳税申报和挂账留抵申报。申报项目重点涵盖了进项税额结构明细表、不动产分期抵扣计算表、增值税预缴税款申报及营改增税负分析测算表的填报方法。
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第四节 纳税义务发生时间
一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
二、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
三、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
四、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
五、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
第五节 纳税地点
一、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。经有关部门批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 务机关申报纳税。
二、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
三、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
四、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
第六节 纳税申报期限
增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。
以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）： 深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。
第七节 申报流程
一、抄报税
防伪税控开票系统抄报税（系统自动抄报或点击“办税厅抄报”）
二、申报并缴纳税款 网上电子申报系统或大厅申报
三、递交纸质申报资料
网上电子申报系统申报时，选择“普通申报”（即没有使用无纸化申报）的纳税人，需要至税局递交纸质申报资料。
四、清卡或反写
使用防伪税控系统自动抄报税功能抄报税的，点击“远程清卡”按钮完成清卡。
使用百旺金赋系统自动抄报税功能抄报税的，点击“反写”按钮完成清卡。
选择“办税厅抄报”进行抄税的，需至税局完成清卡。第三、四步没有先后顺序。
第二部分 一般纳税人申报表填报说明
第一节 一般纳税人申报表整体结构
全面营改增后，一般纳税人申报表调整为1张主表9张附表，在深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 填写的整体难度上有所增加。表格如下：
1.主表：增值税纳税申报表（一般纳税人适用）2.附列资料一：本期销售情况明细 3.附列资料二：本期进项税额明细
4.附列资料三：服务、不动产和无形资产扣除项目明细 5.附列资料四：税额抵减情况表 6.附列资料五：不动产分期抵扣计算表 7.固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表 8.本期抵扣进项税额结构明细表 9.增值税减免税申报明细表 10.营改增税负分析测算明细表
第二节 申报表填报技巧
一、熟悉增值税主、附表的具体用途及明确表间逻辑关系 主表用于汇总计算应纳税额；表一用于销售收入和销项税额的归集和计算；表二用于进项税额的归集和计算；表三用于差额扣除项目；表四用于各类预缴税额；表五用于不动产抵扣；表六用于其他固定资产抵扣；表七用于进项结构明细统计；表八用于减免税统计；税负测算表用于试点前后税负测算。
二、注意填表顺序
按照先附表后主表、先明细后综合的顺序填报。建议按以下顺序填报：附列资料三（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）、附列深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
资料五（不动产分期抵扣计算表）、附列资料一（本期销售情况明细）、附列资料二（本期进项税额明细）、增值税减免税申报明细表、附列资料四（税额抵减情况表）、固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表、本期抵扣进项税额结构明细表、增值税纳税申报表（一般纳税人适用）、营改增税负分析测算明细表。
第三节 主表、附表样式和表间逻辑关系介绍
一、增值税纳税申报表（主表）
（一）表格样式及总体介绍
本表栏次分为三部分内容，分别是销售额、税款计算、税款缴纳。本表列分为一般项目和即征即退项目。对于本次营改增的纳税人而言，基本不需要填写即征即退项目（除管道运输服务、有形动产融资租赁）。
1.主要变化
主表的表式结构未做调整，仅对表头部分的文字表述进行了调整，即将原表中“一般货物、劳务和应税服务、即征即退货物、劳务”的表述，分别改为“一般项目”、“即征即退项目”。
2.填报要点
（1）第1栏为总销售额，包含营改增销售额；第2、第3栏为“其中”数，不包括营改增销售额。
（2）涉及填写第28栏“①分次预缴税额”的情况有：按规定汇总计算缴纳增值税的总机构、销售建筑服务、销售不动产、出租不动深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 产并按规定预缴增值税的纳税人。
（二）表间主要逻辑关系介绍
第1栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和；本栏“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》第9列第6、7行之和。
第11栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》（第10列第1、3行之和-第10列第6行）+（第14列第2、4、5行之和-第14列第7行）；“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》第10列第6行+第14列第7行。
第12栏“一般项目”列“本月数”+“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料
（二）》第12栏“税额”。
第21栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》（第10列第8、9a、10、11行之和-第10列第14行）+（第14列第9b、12、13a、13b行之和-第14列第15行）；“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》第10列第14行+第14列第15行。
二、附列资料
（一）（本期销售情况明细表）
（一）表格样式及总体介绍
本表主要用于销售收入和销项税额的填报，表格横向分为“一般计税方法”、“简易计税方法”、“免抵退税”和“免税”四个栏次。
纵向分为14列，当营改增纳税人没有差额扣除项目时，只需填写1-11列，第12-14列为差额扣除的营改增纳税人填写。需重点关深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 注第12列的填写要求。
主要变化如下：
将简易计税栏目的第9行拆分为9a、9b，满足新增5%征收率的“服务、不动产和无形资产”的填报要求。
（二）表间主要逻辑关系介绍
第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”按《附列资料
（三）》第5列对应各行次数据填写，其中本列第5栏等于《附列资料
（三）》第5列第3行与第4行之和。
三、附列资料
（二）（本期进项税额明细表）
（一）表格样式及总体介绍
本表主要反映进项税额的抵扣情况，按横向共分为“申报抵扣的进项税额”、“进项税额转出”、“待抵扣进项税额”、“其他”四个栏次。
1.主要变化
(1)原表中第8、33栏的“运输费用结算单据”表述改为“其他”；(2)删除原15栏“非应税项目用”的表述；(3)启用原表中未使用的第9、10栏。2.填报要点
(1)纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入第8栏“税额”栏。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
(2)第9栏“(三）本期用于购建不动产的扣税凭证”反映按规定本期用于购建不动产并适用分2年抵扣规定的扣税凭证上注明的金额和税额。购建不动产是指纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程。纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入“税额”栏。
(3)第23栏“其他应作进项税额转出的情形”包括购进不动产分期抵扣应转出的进项税额。
（二）表间主要逻辑关系介绍
第9栏“税额”列=《附列资料
（五）》第2列“本期不动产进项税额增加额”。
第10栏“税额”列＝《附列资料
（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”
四、附列资料
（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）
（一）表格样式及总体介绍
本表适用差额扣除项目的纳税人填报。主要变化如下：
(1)调整了部分栏次的文字表述；
(2)新增第4行“6%税率的金融商品转让项目”（主要目的是由于金融商品转让的特殊性，转让负差年末不得转入下一会计）。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
（二）表间主要逻辑关系介绍
主要是第5列各行次对应的数据应填写至附列资料
（一）（本期销售情况明细表），在介绍附列资料
（一）时已详细介绍，不再赘述。
五、附列资料
（四）（税额抵减情况表）
（一）表格样式及总体介绍
本表由存在预缴增值税的纳税人填报。1.主要变化
启用原表中未使用的3、4、5行，分别用于“建筑服务预征缴纳税款”、“销售不动产预征缴纳税款”和“出租不动产预征缴纳税款”的填写。
2.填报要点
第四行“销售不动产预征缴纳税款”既包括一般企业销售不动产的预缴税款，也包括房地产开发企业预缴税款的情况。
（二）表间主要逻辑关系介绍
与主表间的关联：第5列第1行的数据应填写至主表第23行；第4列2至5行的数据应填写至主表第28行。在介绍附列资料
（一）时已详细介绍，不再赘述。
六、附列资料
（五）（不动产分期抵扣计算表）
本表为新增表格，主要反映当期不动产进项税额的抵扣与待抵扣情况，应按照表内逻辑关系进行填写，注意“本期转入待抵扣”和“本深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 期转出待抵扣”的填写，前面已有介绍，不再赘述。
七、固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表
本表是老表格，内容未做修改。需注意的是，36号文规定的固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
八、本期抵扣进项税额结构明细表
（一）表格样式及总体介绍
本表为新增表格（根据2016年27号公告又进行调整），纳税人应根据当期取得的增值税抵扣凭证，按照税率或征收率对当期进项税额进行归集，本表主要是为了加强企业进项抵扣明细和税负分析所设置。
填报要点要点如下：
（1）纳税人执行农产品增值税进项税额核定扣除办法的，按照农产品增值税进项税额扣除率所对应的税率，将计算抵扣的进项税额填入第4栏“13%税率的进项”。
（2）第27栏反映纳税人租入个人住房，本期申报抵扣的减按1.5%征收率的进项税额。
（3）第29栏反映纳税人用于购建不动产允许一次性抵扣的进项税额。包括房地产开发企业自行开发的房地产项目；融资租入的不动产；在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
（二）表间主要逻辑关系介绍
第1栏“税额”列=《附列资料
（二）》第12栏“税额”列-《附列资料
（二）》第10栏“税额”列-《附列资料
（二）》第11栏“税额”列。
九、增值税减免税申报明细表
（一）表格样式及总体介绍
本表由享受增值税减免税优惠政策的增值税一般纳税人填写，表格分为“减税项目”和“免税项目”两大内容。
1.主要变化
第9栏调整为“其中：跨境服务”，用于填写纳税人当期提供跨境服务的销售额。
2.填报要点
第4列“免税销售额对应的进项税额”填报本期用于增值税免税项目的进项税额。按下列情况填写：
（1）纳税人兼营应税和免税项目的，按当期免税销售额对应的进项税额填写；
（2）纳税人本期销售收入全部为免税项目，且当期取得合法扣税凭证的，按当期取得的合法扣税凭证注明或计算的进项税额填写；
（3）当期未取得合法扣税凭证的，纳税人可根据实际情况自行计算免税项目对应的进项税额；无法计算的，本栏次填“0”。
（二）表间主要逻辑关系介绍 深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
第1行“合计”本列数=主表第23行“一般项目”列“本月数”。
十、营改增税负分析测算明细表
（一）表格样式及总体介绍
本表由从事建筑、房地产、金融或生活服务等经营业务的增值税一般纳税人在办理增值税纳税申报时填报。其主要目的是为了了解营改增前后四大行业纳税人的实际税收负担变化及产生的影响。
【政策链接】《国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告》（国家税务总局公告2016年第30号）
填报要点如下：
（1）纳税人兼营多种应税行为的，应根据《营改增试点应税项目明细表》分项目填报《测算明细表》，即多项应税行为分行填报对应“应税项目代码及名称”及相关栏次数据。
（2）纳税人同期发生相同应税行为，适用不同计税方法的，应将不同计税方法的销售额、差额扣除额等数据分行填报《测算明细表》。
（3）纳税人同期发生相同应税行为，在原营业税政策下适用不同营业税税率的，确定其对应的增值税税率或征收率、营业税税率。
（4）第8列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“期初余额”：填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期，即申报2016年5月增值税时该栏填写“0”，往后该列各行次等于上深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 期本表第12列对应行次。
（二）表间主要逻辑关系介绍
“合计”行第3 列“价税合计”＝《增值税纳税申报表附列资料
（一）》（本期销售情况明细）第11 列“价税合计”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b 行。
“合计”行第4 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”＝《增值税纳税申报表附列资料
（一）》（本期销售情况明细）第12 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b 行。
第三部分 房地产业申报案例
第一节 房地产一般纳税人申报预售收入
A企业为增值税一般纳税人,主要从事房地产开发业务,名下的A地块开发周期长,分期开发,其中一期为4月30日前开工建设的老项目企业选择简易计税，二期为新项目,2016年发生如下业务：
业务一：2016年8月，一期（老项目）取得预售收入2.1亿元； 预征税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*3% =2.1亿÷(1+5%)*3% =600万
申报表填写如下： 深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
业务二：2016年9月，二期（新项目）取得预售收入1.11亿元； 预征税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*3% =1.11亿÷(1+11%)*3% =300万
第二节 房地产一般纳税人结转收入
A企业为增值税一般纳税人,主要从事房地产开发业务,名下的A地块开发周期长,分期开发,其中一期为4月30日前开工建设的老项目，二期为新项目,2016年11月无留抵税额，2016年12月发生如下深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 业务：
业务一：2016年12月，一期竣工交付，结转销售收入2.1亿元，结转面积20000平方米，开具增值税发票。
业务二：2016年12月，二期竣工交付，结转销售收入1.11亿元，结转面积10000平米，开具增值税发票。
业务三：2016年12月，该地块通过政府出让方式获得，共缴纳政府出让金9000万。
业务四：一期供取得总包发票不含税价8000万，二期取得共总包发票不含税价5000万，均取得专用发票，全部认证通过。
本期应补（退）税额计算： 1.简易征收方法的应纳税额： 21000万÷（1+0.05）×0.05=1000万 2.一般计税方法的销项税额：
1）按照建筑面积分摊地价：二期分摊地价为9000万×10000÷（10000+20000）=3000万
2）计算销项税额：（11100-3000）÷（1+0.11）×0.11=803万 3.一般计税方法的进项税额 进项税额：5000万×0.11=550万
4.应纳税额合计：1000万+803万-550万=1253万 5.本月结转的销售收入在当期已经预缴的税款为： 2.1亿÷(1+5%)*3%+1.11亿÷(1+11%)*3%=900万
6.本期应补（退）税额＝应纳税额合计-预缴税额=1253万-900深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 万=353万。
表格填写:
深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
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附：培训建议
一、克服畏难情绪
新申报表虽然看上去复杂，但实际却是给予原表基础上进行修订，总体结构和原理不变；同时，纳税人通常也不可能涉及所有业务，普通业务的填报还是相对简单的。
二、注意培训方法
建议采取分类培训，将培训重点放在本次新纳入营改增的纳税人和有特殊业务的纳税人身上；另外，建议让参加培训的纳税人都带上申报表，结合案例手把手带着纳税人进行填报。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
第三篇：房地产业营改增主要文件
房地产业营改增主要文件
房地产业营改增主要政策文件有：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）
5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）
一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（二）两类纳税人
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。
二、税率及征收率
房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。
三、应纳税额的计算
（一）计税方法
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。
房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（二）一般计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷（1+税率）
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率)
四、销售额
（一）一般计税方法
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
3.差额扣除凭证
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
4.差额扣除其他特殊规定（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：
① 房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
② 受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；
③ 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，属于上述“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。
5.差额扣除台账登记
一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（二）简易计税方法
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（三）视同销售
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： 1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
2.单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。
(四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
1.按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。
五、进项税额
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件１《营业税改征增值税试点实施办法》、附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）及《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）、《财政部 国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知》（财税〔2016〕86 号）中关于进项税额的相关规定，房地产业一般纳税人购买的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，可按规定凭合法有效的增值税扣税凭证抵扣进项税额。
（一）准予从销项税额中抵扣的进项税额
1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
4.一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3% 一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5% 5.适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
【注意】根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第十条的规定：“自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。
增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送《海关完税凭证抵扣清单》，申请稽核比对。
（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额
1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
2.不得从销项税额中抵扣进项税额的项目。
（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
不动产、无形资产的具体范围，按照《营改增试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（7）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣
（8）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
上述第（2）点、第（3）点、第（4）点、第（5）点所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
3.有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：
（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。
（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。4.不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）
（三）进项税发票的认证抵扣
1.增值税扣税凭证的认证抵扣方式。纳税人取得增值税发票扣税凭证（含增值税专用发票、机动车销售统一发票）可以通过前台扫描认证、自助扫描认证、增值税发票选择确认平台勾选确认三种方式进行抵扣，其中发票扫描认证为全市通办业务，为减少纳税人前往办税服务厅排队等候的时间，建议使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。纳税人取得海关进口增值税专用缴款书可通过申报系统上传海关缴款书相关信息，待稽核比对通过后方可在稽核结果的当月申报期内申报抵扣。
2.关于增值税发票选择确认平台的操作提示。
根据《国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第71号）的规定，目前取消增值税发票认证的纳税人范围已由纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人扩大到纳税信用C级的增值税一般纳税人。
（1）在发票勾选时，请关注界面上的当前税款所属期，纳税人勾选的发票将属于当前的所属期。
（2）确认勾选的操作期为当期已申报结束或征期结束后（以两者中较先发生者为开始时间）至下期申报当天或征期结束当天（以两者中较先发生者为终止时间）。勾选操作窗口期的规定不同于原扫描认证的窗口期，如纳税人于2017年3月1日进行勾选认证的增值税专用发票可于2017年2月所属期申报抵扣，但同日扫描认证的增值税专用发票只可于2017年3月所属期申报抵扣。
六、预缴税款
1.房地产开发企业（包括一般纳税人以及小规模纳税人），采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款/（1+税率或者征收率）*3% 一般纳税人适用一般计税方法计税的按照11%税率计算；一般纳税人适用简易计税方法计税的以小规模纳税人，按照5%征收率计算。
4.房地产开发企业应在取得预收款的次月纳税申报期向机构所在地主管国税机关预缴税款。预缴税款时应填报《增值税预缴税款表》。
【补充】不动产经营租赁的预缴：
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
七、纳税义务发生时间
1.纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
2.纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当天。
3.房地产开发企业采用预收款形式销售自行开发的房地产项目，纳税人义务发生时间为交付房产的当天。先开具符合规定的适用税率的增值税发票的，为开具发票当天。
八、纳税申报
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法以及小规模纳税人，以当期销售额和5%征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
3.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
九、发票开具
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
3.房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
4.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物和应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。5.房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的房地产项目，在收到预售款时可以开具不征税的增值税普通发票（该发票不需做纳税申报），开具内容为“预收购房款”，选择商品和服务税收分类编码“602销售自行开发的房地产项目预收款”。
6.房地产企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具不征税的增值税普通发票，开具增值税发票时应选择商品和服务税收分类编码“603 已申报缴纳营业税未开票补开票”。对此部分款项一般纳税人不得开具增值税专用发票，小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票。
根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第七条的规定，纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。
十、试点前发生的业务
1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
第四篇：房地产业营改增要点归纳
房地产业营改增要点归纳
导读：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况〃扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
本文介绍房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的有关业务〃即纳税人销售还没有进行权属登记的不动产的一手不动产。非房开企业销售房地产以及房开企业转让二手不动产等业务不在本次归纳范围。将在归纳转让不动产、不动产租赁时介绍。
房地产业营改增要点归纳
一、纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天：
（一）先开具发票的〃为开具发票的当天。
（二）收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的：
1.书面合同确认付款日期的：按合同
2.未签订书面合同或合同未确定付款日期的：不动产权属变更的当天。
安徽国税口径参考：
增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产〃应对照《商品房买卖合同》约定的交房时间〃房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟时间之前完成房屋交付手续的〃以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的〃以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的〃以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产〃房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
依据：财税＊2016＋36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一项 二、一般纳税人可选择简易计税的情形
房地产开发企业中的一般纳税人〃销售自行开发的房地产老项目〃可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产老项目〃是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
注意：同一房地产项目只能选择适用一种计税方法〃开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产〃如开发项目中既有普通住房〃又有别墅〃不能分别选择简易征收和一般计税方法。
三、预缴税款
（一）公式
1、一般计税应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%
简易计税应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
（二）预缴时间
在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款〃填写《增值税预缴税款表》。
（三）预缴地点
房地产老项目适用一般计税的预征地点是不动产所在地。
文件依据：财税＊2016＋36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十项第二款
四、纳税申报
（一）公式
1、一般计税
应纳税额=（含税销售额-当期允许扣除的土地价款）÷(1+11%）×11%；
2、简易计税
应纳税额=含税销售额÷(1+5%）×5%。
（二）申报
计算当期应纳税额〃抵减已预缴税款后〃向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
关于申报表的填写〃推荐阅读：《房地产企业营改增纳税申报及案例解析》
五、会计核算
（一）预缴税款
1、收到预售款时：
借：银行存款
贷：预收帐款
2、预缴税款时：
（1）一般计税
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
（2）简易计税
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
（二）出包给外单位施工时
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款等
（三）开发产品完工
借：开发产品
贷：开发成本
（四）纳税义务发生时
1.收款
借：银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
或应交税费——简易计税 2.差额纳税
一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
3.结转销售成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
4.转出未交增值税
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费—未交增值税
5.预缴税款抵减未交缴增值税
借：应交税费—未交增值税
贷：应交税费—预交增值税
6.申报后缴纳
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
六、土地价款的扣除
（一）一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款〃简易计税不得扣除。
（二）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
1.公式
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
2.当期销售房地产项目建筑面积
是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积〃不包括地下车位建筑面积。
3.房地产项目可供销售建筑面积
是指房地产项目可以出售的总建筑面积〃不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积〃不包括地下车位建筑面积。
4.支付的土地价款包括：
（1）指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
（2）土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
（3）在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
（三）扣除凭证
1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款〃应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时〃应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（四）其他规定
1.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况〃扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
2.房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后〃设立项目公司对该受让土地进行开发〃同时符合下列条件的〃可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同〃将土地受让人变更为项目公司;
（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下〃签署变更协议或补充合同时〃土地价款总额不变；
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
（五）注意事项
1.支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。
2.土地出让金返还问题〃如不是降低地价的返还款〃则房地产企业还可以原来的土地价款扣减房地产销售额。
依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税＊2016＋36号）第一条第（三）项第10目、11目〃《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第六条、第七条〃《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条、第八条〃《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条、第五条。
（五）案例
某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发〃支付土地价款45000万元〃取得省财政厅监制的财政票据。上述土地分两期开发〃一期、二期开发土地面积均为10000平方米〃两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。其中二期项目已办理房地产产权转移手续〃销售的建筑面积为30000平方米〃金额46600万元〃该企业采用一般计税〃计算当期允许扣除的土地价款和销项税额。
1、计算已开发项目所分摊的土地价款
（10000／20000）*45000=22500万元
2、计算当期允许扣除的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款
（30000／40000）*22500=16875万元
3、计算销项税额
销项税额=（46600-16875）／（1+11%）*11%=2945.72万元
第五篇：房地产业营改增主要政策
房地产业营改增主要政策
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）
一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。
二、税率及征收率
房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。
三、应纳税额的计算
（一）计税方法
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（二）一般计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷（1+税率）
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率)
四、销售额
（一）一般计税方法
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。3.差额扣除凭证
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
4.差额扣除其他特殊规定（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款： ① 房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司； ② 受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；
③ 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，属于上述“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。7.差额扣除台账登记 一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（二）简易计税方法
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用未销售额，不得扣除对应的土地价款。
（三）视同销售
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
2.单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外； 3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。
(四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
1.按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。
鲁公网安备37028302000876号