楼市调控持续趋紧 地方政府卖地还债别无良方（大全）

第一篇：楼市调控持续趋紧 地方政府卖地还债别无良方（大全）

楼市调控持续趋紧 地方政府卖地还债别无良方

一头是卖不出去或卖不上好价钱的土地，一头是压力日增的地方债务，而原本寄望于“卖地还债”的计划，又可能因调控继续收紧的最新定调而面临“流产”。

巨额债务压境，即使下半年楼市调控持续趋紧已经定调，进入7月下旬，地方政府依然只能硬着头皮上马“卖地大计”。

卖地冲刺

云南昆明土地出让的“悲剧”，或许仅仅是下半年地方政府土地出让艰难“旅途”的一个开端。

7月22日，云南昆明环湖东路半岛第三批5宗地块因竞买人都不足7家再次流拍。该区域自7月份起总共推出了25宗土地，总面积达1623亩，底价总计达65.6亿元，但除了在7月13日第一批拍卖时有4宗地块以底价成交外，其余21宗土地均因为报名人数不足7位而被取消拍卖。

而与昆明形成鲜明对比的是，自5、6月份以来，如北京、广州、厦门、济南等重点一二线城市在土地供应放量之后却均获得了相当可观的成效，鲜有流标、地块溢价率也再次攀高。

“同为省会级城市，土地市场表现会产生如此大差异主要有内外两方面原因。”中房信分析师杨晨青告诉记者，昆明市近一年来地价涨幅过大，当前开发商继续追高的热情不足。外在层面则是在限购政策背景下，大型开发商在进入二线城市的选择上更趋理性。

数据显示，今年二季度昆明综合地价5606元/平方米，较去年同期上涨幅度超过20%、在全国重点城市中居于首位；其中居住用地地价为6571元/平方米，和去年三季度时的4400元/平方米相比每平方米上涨了2171元。而昆明市当前三环内区域的新建商品住宅也仅为9000元-10000元/平方米，6500元/平方米的地价已严重脱离了当地的房价水平。

“在面粉开始贵过面包的情况下，开发商在拿地环节逐渐趋于谨慎是非常正常的。”杨晨青分析。

下半年，昆明这样的城市的处境便显得很尴尬，一方面作为省会城市被列入限购令执行名单，另一方面其房地产市场发展的成熟度又不足以让大型开发商像一线城市那般无法割舍，被冷落自在意料之中。中房信报告推测，昆明之后，诸如石家庄、南宁、西宁、兰州等城市均有可能遇到类似问题。

根据供应计划，下半年各地土地供应量将大幅增长。国土资源部最新公告，各省区市2011年上半年住房用地供应计划全部完成，共完成供地5.74万公顷，较去年同期增长2.31%，从今年全年21.8万公顷的供地计划来看，上半年实际完成情况为26%。

例如在上海，仅7月19日一天，上海土地交易中心举行年度最大土地推介会，推出总面积近2000亩总共44幅土地，引来万科、保利、恒大等近60家房地产开发商；7月22日、25日，上海市规划和国土资源管理局又接连发布土地出让公告，虹桥商务区核心区一期的02号地块、03号地块北块以及浦东新区1宗国有建设用地等核心区域的重点地块陆续登场。

7月26日，苏州市也一口气出让11宗高新区重点地块。进入7月，各地纷纷掀开了下半年土地大战的序幕。四只大手伸向土地收益

据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》数据显示，上半年全国15个重点城市通过土地招拍挂公开市场成交金额3133 亿元，同比减少9%，其中一线及二线发达城市同比下降超过2成。

各地土地市场整体地价也呈走低之势。今年初启动的第三轮调控政策执行5个月以来，地价下行已呈现明显趋势：一线城市土地成交均价显著回落，二线城市地价也止住了上升势头，并有小幅下调。与此同时，地方债务的压力却在持续增加。

据审计署2010年地方性债务数据，政府负有偿债责任的债务达67109.51亿元，其中承诺以土地出让收益偿还的为25473.51亿元，占政府负有偿债责任债务额的37.96%，并且截至2010年末的地方债务余额中，2011年、2012年、2013-2015年、2016年及以后到期的债务占比分别达24.49%、17.17%、28.13%和30.21%。

据同策咨询与研究发展中心测算，一般地方土地出让收入扣除拆迁安置等各类成本后的净收益率至少在40%以上，若仅考虑政府负有偿债责任的这部分债务，且不考虑2010年以后的新增债务，以40%作为土地出让净收益率来计算土地出让收入的最小必要值来看，如果未来几年土地市场如同2010年一样有2.9万亿土地出让合同收入的话，则土地收入偿债就无过大压力；但在房地产调控形势下，如果类似今年一季度土地成交价款仅1518亿元这样的行情，则以土地收入偿债的压力显而易见。

“实际情况是，2010年以后还会产生新的债务，而且以上计算并没有考虑利息支出等，因此，除了实现一定规模以上的土地出让收入外，似乎别无选择。”上述测算报告指出。

不仅仅是地方债务的偿还压力，还有四只大手伸向了土地收益：包括不低于15%的土地出让金用于农业土地开发、不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设、不低于10%的土地出让收益用于农田水利建设，10%的土地出让净收益计提教育资金等等。

一边在调控房价，一边又向土地不断伸手要钱，这似乎是个悖论。同策研究中心分析师坦言，不但房价难以回归到位，而且土地出让金也总有无法承受“众望之重”的时候。如果土地出让收入也大幅持续下滑，则意味着各依赖于土地出让收入的民生和建设支出，及地方债务的偿债能力都将大打折扣。

锐减的土地出让金已经危及到地方债务的稳定。至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额约2.55万亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

同策上述分析师直言，地方政府希望土地收入回暖，挺过债务危机，唯有期待放松房地产调控松动，但这似乎又是行不通的。此题无解，须借助外力破之。21世纪经济报道

第二篇：楼市大卖 调控政策如何“应试”

楼市大卖 调控政策如何“应试”

严控政策频出，信贷持续收紧，房地产市场的热度并没有因此消退，一二线城市的“高温”在向三四线城市传导。7月16日，据国家统计局发布的2018年上半年全国房地产开发投资和销售数据显示，1-6月，全国商品房销售额高达6.69万亿元，同比增长13.2%。楼市“大卖”的背后，调控政策如何保证“只住不炒”，房地产税如何推进，长效机制何时建立都是必答题。

商品房销售额超6万亿

数据显示，2018年1-6月，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%。其中，住宅销售面积增长3.2%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%。从月度数据看，2018年6月单月，全国商品房销售面积超过2亿平方米，销售额高达1.8万亿元，刷新了年内最高纪录;从累计数据看，2018年上半年商品房销售面积高达7.7亿平方米，销售额高达6.69万亿元，刷新了历史同期纪录。

中原地产首席分析师张大伟分析，对于当下市场来说，大部分城市买房依然可以赚钱，这种财富效应存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量与调控政策力度的情况下，依然在创造历史销售纪录;其次，部分地方政府主动调控欲望不强。预期调控不足，更多的是结果管理，只是为了控制平均房价平稳而调控。

此外，张大伟介绍，本轮楼市爆发的起点在2015年6月，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。

今年以来，楼市调控政策频发。调控政策虽然严格，然而全国楼市调控政策密集发布在2018年6月。据不完全统计，今年6月，全国超过25个城市发布调控政策，累计发布房地产调控政策内容多达32次。6月15日，北京市住建委等多部门共同起草了《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》要求，以配租公共租赁住房为主，配售共有产权住房为辅，筹集房源就近解决人才居住生活需求。“最近几个月全国密集发布的各地人才政策，影响了市场需求。叠加上摇号政策刺激，限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市。部分城市出现了局部成交热，这也是导致楼市依然火热的原因。”张大伟说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产市场开发投资总体强劲，但很难在两位数上运行。所以从这个角度看，即高速增长的可能性不大，接下来会在5%-10%的区间运行。

调控政策频出

在商品房销售呈明显上升趋势的情况下，个人按揭贷款却有所下降。国家统计局数据显示，2018年上半年，个人按揭贷款11524亿元，下降4%。张大伟分析称，从全国房地产市

场看，房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。

据公开数据显示，居民户长期贷款在2017年上半年为2.82万亿元，在2018年上半年减少到2.5万亿元。“房贷收紧依然是趋势，房地产降杠杆政策将继续持续，目前购房者首套房按揭利率分化，部分城市已经基准上浮20%，平均按揭利率超过6将成为趋势。”张大伟说。

进入6月以来，房地产市场政策频出。6月16日，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记体系进入到全面运行阶段;6月25日晚，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行;住建部等七部委联合发文,将于今年7月初至12月底开展治理房地产市场乱象的专项行动。

调控房地产市场，严控“只住不炒”已经成为了政策趋势，然而据此次发布的数据来看，我国房地产市场下半年依然有望上行。国家统计局新闻发言人毛盛勇在7月16日的发布会上表示：“从房屋新开工面积、土地购置面积和土地购置费等先行指标来看，下半年房地产投资也有望保持较快增长。房地产投资，今年上半年增长9.7%。下半年的房屋新开工面积在加快，土地购置面积和土地购置费增长也在加快，以此来看，下半年房地产投资也有望保持一个比较快的增长。”

推进房地产税

毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措。

4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列为预备审议项目，视情在2018年或者以后安排审议。

据国家统计局数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入达26941亿元，同比增长43%。而2017年上半年，国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%。虽然卖地收入仍在不断上涨，但在一二线城市，土地资源开发力度过大，伴随着去库存的完成，新增住房资源严重不足。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。业内人士分析，房地产税之所以被提上日程，其目的并非遏制房价，而是理顺财税关系，从而最终取代土地财政。

不动产登记信息管理基础的全国联网，为房地产税的开征提供了基本的技术储备。全国住房信息联网与国地税合并，意味着征收房地产税在技术上也不存在障碍。6月15日，全国省级国税地税合并挂牌完成，从此我国税收迈入统一监管时期，同时也为下一步房地产税的征收铺平了道路。

张大伟认为，近期的房地产调控与往年相比出现了明显质变，各种房地产调控从过去的以限为代表的短效机制向长效机制转变，而房地产税是长效调控机制中的一个重要环节。从

根本上讲，房价长期受人口和经济面的影响，短期受金融政策和土地供给的影响，房地产税在其中的作用相对有限。但如果能对刚需减税而对投机加税，房地产税对于市场仍会带来实质性的影响。

此外，张大伟解释，房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。很多人认为的房产税其实是持有环节，而房地产税是包括房地产交易和持有的一类税种。这意味着房地产税落地的速度虽然在加快，但因其复杂性等原因，立法过程应该会比较长，三年内落地的可能性不大。 更多考试热点，读给你听：  网易云，喜马拉雅

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第三篇：一线调控趋紧二线去库存生机

一部分业内人士甚至认为，和过去历次调控一样，不少自住型需求群体难免再度受伤，从市场手段向行政手段的全面过渡未曾改变楼市根本机理，房价问题或将继续成为政府的重要难题。

3月25日上午，面对时代周报记者，得知自己失去购房资格的王凯（化名）忍不住地叹息和摇头。

今年2月底，他刚看上一套总价350万元的学区房，在忍受房东屡屡抬价的折磨下，最终交了120万元定金，但一直没来得及去中介的签约室等合同网签。始料未及的是，他最终等到的却是限购。

面对不断上涨的房价，3月25日，上海市政府使出了被称为史上最严厉的调控大招。在发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“沪九条”）里，从供应端与需求端两方面调控房价的意图明显。

此前，网络上已为本次调控做了基调的铺垫和缓冲。但“沪九条”的到来，依旧无法让人觉得轻松。以3月24日凌晨24:00为分界点，未挤上政策末班车的王凯们只能眼睁睁地看着购房梦碎。

一部分业内人士甚至认为，和过去历次调控一样，不少自住型需求群体难免再度受伤，从市场手段向行政手段的全面过渡未曾改变楼市根本机理，房价问题或将继续成为政府的重要难题。而上海本身在中国房地产界符号化的意义，使人们对此次调控的关注度达到空前。

春江水暖鸭先知。在买方和卖方市场，一些微妙的变化正在发生。据时代周报记者了解，不少拿到预售证的房企，不得不重新调整在上海的推盘节奏与策略。

而在资本传导效应下，经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市，正蠢蠢欲动有望成为下一个置业热点。

但一切的发展到底会走向何方，目前尚未可知。史上最严“沪九条”

3月24日，上海用“一手房成交量超过1700套”的事实演绎了楼市的极致疯狂。“沪九条”出台这一天，这一数值最终锁定在2499套，对比过去一年上海商品住宅日均成交约为350套的数字，整整放大7倍。3月24日凌晨24:00是官方认定最后的截止网签时间。上海市住房城乡建设管理委主任顾金山3月25日在上海新政策发布会上说明了这一点。这意味着，尽管只差一天，很多此前符合资格的购房者还是被硬生生地挡在了置业大门之外。

其中，社保年限的提高是一道晴天霹雳—非沪籍人士缴纳社保时间从“累计2年”调整为“连续5年”。这意味着，将有不少人失去购房资格。王凯（化名）便是其中之一。

在3月25日新政发布会上，面对媒体的提问，顾金山对于延长年限给出的解释是，“这次的调整是根据中央的要求以及房地产发展本身客观规律要求，特大型城市做因城施策后的调整。从实际出发加强调控力度”。

手起刀落。没有了购房资格，还有不知道如何处理的违约赔偿，王凯彻底迷茫了。不过王凯并非个案，时代周报记者多方了解。虽然3月24日网上交易中心因系统瘫痪做了3小时的延长，但可以确定的是没有赶上网签的大有人在。

即便是赶上网签的，迎接他们的是一笔不菲的开支。“沪九条”中明确提出废除3·30新政，“二套房为非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的，首付提高到50%”。对此，中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营在发布会上两次强调，限贷的提高则是为了更进一步使市场的供求关系回归理性。

现在，市场上还发酵着呼吁取消“因为新政导致购房资格丧失产生的违约赔款”的声音，不过截至发稿，尚未有相关部门对此作出说明。

二线城市现生机

“从上海方面的力度上看，的确大。”优淘城总裁薛建雄向时代周报记者坦承道。据时代周报记者多方了解，目前业内对于新政执行力度有所担忧，有的甚至认为新政存在的时间并不会长。

“但不够严的话，刹不住猛涨的房价。如果慢慢加紧调控，届时房价在更高位，更麻烦。未来如果下跌了，可以逐步放松。”薛建雄说。

国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据令外界捏了一把汗。据统计，深圳、北京、上海和广州新房价格分别上涨3.6%，2.3%、2.9%和1.6%。与去年同月相比，涨幅分别高达57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。二手房方面，上海涨幅领先，环比上涨5.3%，北京、广州、深圳二手房环比分别上涨3.2%、1.2%、3.3%。

从3月25日上海各个政府部门的表态来看，收紧楼市调控，在于看到其中的投机需求、非理性需求太多了。在会上，政府部门强调本轮调控打击的就是投机性需求。毫无疑问，首付贷和场外配资在政策制定者心中已经成为本轮房价大涨的元凶。截至目前，政府方面并未公布首付贷的规模，但给出了一招又一招的打击措施：严禁首付贷和场外配资，必须承诺首付是自有资金、违反者作为失信行为信息纳入公共信用信息服务平台等。决心之大，十分显现。

业内的看法形成了另一个逻辑链条。第一太平戴维斯中国区研究部主管简可认为，“沪九条”将导致短期内成交量的萎缩，但对房价的影响或不及预期，并且短期内房价或依然坚挺。故而，仲量联行上海住宅部总监周静进一步认为，整个市场会暂时进入一个观望期。

按照市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至10个月以下，而上海只够卖3.7个月。不过顾金山在新政发布会上予以了纠正，“实际我们计算下来，按照平均值计算大概有8.5个月，按照最大值计算还有6.5个月。”

而国务院参事室特邀研究员保育钧近日抛出了另外一个层面的提醒，“每次调控之后，房价都涨一次，这是什么原因？”

值得注意的一点是，3月份起，不少二线城市房地产出现升温。中信建投研究报告认为，随着一线城市调控政策加码，二线城市具有更大的杠杆空间。此外，从市场传导角度，一线城市因具备更高的政策、金融敏感性，趋势变化领先于全国，二线城市往往在这种传导作用下随之升温。

在本轮涨价之前，杭州、南京等二线楼市曾在2008年的调控中遭遇重创，房价一度出现断崖式下跌。此后直至2015年上半年，这些城市的房地产市场一直处于不温不火的状态，而近期在资本传导效应下，出现了升温的苗头。

事实上，一线城市的高房价可能会让社会向上流动的管道更狭窄，迫使部分年轻精英选择从一线城市撤退，转战二三线城市。但这些“洄游青年”能否让二三线城市成为中国经济的增长极有待观察。而因高房价导致的阶层固化，向上流动的管道缺乏和社会活力的下降，是不得不思考的命题。

增加供应是王道

在开发商端，调控亦在进行。据时代周报记者了解，此前上海已通过收紧高端楼盘预售许可等措施来进行。

在新政出来后，已经拿到预售证的房企，不少正在重新调整推盘节奏与策略。据时代周报记者了解的情况，下调销售目标是其中一种方法，给予在首付支付周期上的宽松是另外一种，此外有的房企不排除在保证一定利润的前提下进行一定比例的优惠价。同时，多家房企营销负责人表示，会选择在近期加快出货，不过短期内不会考虑以价换量。

但在新城控股副总裁欧阳捷看来，去年的地王项目不排除遭遇降价的现实无奈，在现金流的要求，今天的地王不等于明天的楼王，起码定价预期面临下降。

目前，政府方面也在和开发商进行磋商。就时代周报记者掌握的一份由浦东新区建设和交通委员会房屋管理处、浦东新区建设和交通委员会房屋保障处和浦东新区房地产产业协会三方发布的文件看，3月29日，政府方面将和相关的开发商代表进行关于“贯彻两会精神 探讨房地产新政”的报告会。

“目前最大的问题不在于如何压制房价，而是如何从根源上解决供应端的缺乏。” 仲量联行中国区研究部总监周志锋一语道破。

3月25日，顾金山亦表示，今年的土地管理中，会加大土地的供应，2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。不过，产生的效果可能在明年或者后年才能显现。

不过欧阳捷指出，从增加供应的逻辑来看，目前政府没有具体的供地计划和措施，增加供应似乎是个伪命题。“如果不能增加土地供应，就只有在现有的土地上增加中小套型和提高容积率两条路。”

在他看来，增加中小套型的政策能一定程度上抑制土地市场的热度，“因为中小套型的地块很难做高端产品，房价上不去，地价自然也就上不去了，地王也会少了。”他同时也呼吁，“在居住基本条件还没有满足、又无法缓解供求矛盾的情况下，难道容积率不可以稍微提高一些吗？”

深圳调控版本

与上海在同一天，3月25日深夜，深圳楼市调控的靴子终于落地。

按照深圳市政府办公厅出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》）规定，非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例由最低三成提高到四成。

对比上海的“沪九条”，深圳的调控显得“温柔”很多。事实上，经过一轮房价暴涨的深圳，市场已经出现了降温，同时一部分炒客也在陆续抛售物业。

深圳中原研究中心报告对此认为，“抑制投资客是深圳政府此次调控的初衷”。从深圳中原研究中心监测的数据看，深圳楼市的投资客占比高达25%，其中有很多客户是通过首付贷、P2P等途径来获得首付资金。据时代周报记者了解，今年3月以来，深圳市的金融监管机构已经开展了房地产首付贷与众筹买房的摸底排查。

和“沪九条”一样，《意见》表示了政府的态度。当中特别提到，要规范房地产市场秩序、加强房地产金融风险防控，坚决打击和查处虚假“日光盘”“捂盘惜售”“阴阳合同”等违法违规行为，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，此次深圳楼市政策更加强调供给侧的管理，即多渠道增加住房供应和大力加强住房保障，新增用地、盘活存量、城市更新、棚改等四个渠道，显示了决策者构建长效机制的信心，40万套保障房筹建的规模比“十二五”几乎翻了一倍。在需求适度控制的情况下，这些供给端的措施若落到实处，房价长期内稳定是有希望的。

不少业内则进一步指出，虽然沪深此轮楼市新政会影响购房者的整体预期，提升市场的观望情绪，造成一定时期内房屋销量下降，但对房价调整幅度有限。同时，未来沪深两地房价保持相对稳定，将减轻“虹吸”效应的存在，对于周边三四线城市去库存而言，则是一种利好。

第四篇：楼市调控中地方政府行为 文献综述

本科毕业论文（设计）

文献综述

论文(设计)题目： 楼市调控中的地方政府行为

学 院： 明德学院 专 业： 行政管理 班 级： 2007级 学 号： 072003110091 学生姓名： 王光岩 指导教师： 祝 怀 刚

2011年3月14日

贵州大学本科毕业论文（设计）第 2 页

楼市调控中的地方政府行为

文献综述

一、楼市调控中公共政策含义

要对楼市调控中公共政策含义首先必须了解什么是公共政策，那公共政策的定义是什么？对此中外学者的认识与解释差别极大。因此，十分有必要对这个基础理论问题进行认真研讨。多数人都认为公共政策是由政党和政府为处理社会公共事务而制定出的政治谋略或行为规范。它的内涵是什么，中外学者做出如下界定：

伍德罗·威尔逊认为，公共政策是由政治家，即具有立法权者制定的，而由行政人员执行的法律和法规。（这个定义对政策内容规定得太窄，并受到政治与行政二元论的影响。）戴维·伊斯顿认为，公共政策是对全社会的价值作有权威的分配。（这个定义侧重于公共政策的价值分配功能，但对价值可以有广义的理解。）拉斯韦尔与卡普兰认为，公共政策是一种具有目标、价值与策略的大型计划。（这个定义强调了政策作为一种以特定目标为取向的行动计划，以及它与一般计划的区别，但内涵过于笼统。）托马斯·戴伊认为，凡是政府决定做的或者不做的事情就是公共政策。（这个定义强调了政策的表现形式，特别提出了“不做”的形式，但它没有严格地指出政府要做的事情与决定做的事情之间存在的差别。)国内学者张金马认为，公共政策是党和政府用以规范、引导有关机构团体和个人行动的准则或指南。其表现形式有法律规章、行政命令、政府首脑的书面或口头声明和指示以及行动计划与策略等等。（这个定义比较全面地指出了公共政策的表现方式，而且突出了它是一种行为规范。但定义没有把公共政策的本质反映出来。）

对于公共政策的具体涵义众说纷纭, 但从诸多的定义中, 我们仍然能够提炼出符合公共政策特征的一些共性。从上述观点可以看出, 学者们基于各自研究范围、侧重点和方法论的不同, 对公共政策的涵义也有不同的理解。综合公共政策所具有的共性。公共政策在动态层面的涵义指: 政府对公共利益进行选择与分配的系统过程;公共政策在静态层面的涵义指: 政府在对公共利益进行选择与分配的系统过程中, 所采取的政治行为或规定的行为准则, 包括一系列谋略、法令、措施、办法、方法条例等。通过上述对公共政策的阐述不难得出楼市调控中的公共政策即政府对关系到巨大公共利益的

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公众住房问题的调整与选择的过程。而动态上这表现为对遏制高房价房价保障公共利益的一系列措施、方法、即地方政府对这一系列措施方法的执行情况。

二、地方政府在楼市调控中的一些行为

在国家出台对房价调控的措施后，地方政府也纷纷出台了许多具体的调控政策。总结起来如下：

第一、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造。

第二、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管，有的地方政府还开始征收房产税。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理。

第三、严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

第四、加强住房用地供应管理。强化保障性住房和商品住房用地供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款。

第五、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同）、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，贵州大学本科毕业论文（设计）第 4 页

限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

第六、加强新建商品住房销售管理。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风险，确保新建商品住房预售资金的安全。

第七、强化房地产市场监管。对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。加强房地产中介机构管理，严格备案制度，规范房地产中介机构从业行为。对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构，由相关部门进行约谈，予以警示并公开曝光；对违法违规行为责令整改，并依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。加强房地产广告管理，加大对虚假违法房地产广告的处罚力度。

第八、加强正面宣传和舆论引导。新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导，深入解读国家各项房地产市场调控政策措施，引导居民理性消费，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。

第九、明确责任，确保落实。市有关部门要抓紧制定具体实施细则，并立即组织实施，切实加强管理，确保各项措施落到实处。各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位负责人，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任。

三、楼市调控政策中存在地方政府与中央政府博弈

所谓博弈，是指参加竞争的各方为了自身利益而采取的影响每一参加者的行动和战略方式 出现博弈的条件是竞争双方地位对等而利益目标存在差异。

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房地产市场博弈中的地方政府行为地方政府作为辖区内管理者与必要设施和服务的提供者，在房地产开发中起着重要作用，其通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等影响房地产商的开发行为。在房地产开发中政府的决策目标是多重的，具体而言，我国政府在房地产市场上的决策目标至少包括：使更多的居民能够拥有自己产权的住房；维护房地产市场平稳有序发展，保护消费者与房产商的利益。但是任何政策，总须有地方政府来予以落实实施。但地方政府的目标往往与中央政府并不一致。中央政府的可选策略是：采取一系列政策措施使房地产降温，避免泡沫经济的发生；目前的情况是中国大部分地区出现地产过热的现象，作为以经济的持续健康发展为主要目标的中央政府来说，必须防范泡沫经济于未然，避免出现严重的经济波动，而且作为指导性计划的宏观调控在执行上需要一个过程，所以中央政府出台一系列财政，土地、税收、信贷调控措施给房地产降温。而地方政府的目标是：地方GDP增长、地方税收的增加和土地收益的增加等；对于中央政府，降低房价是一个政治问题，政治压倒一切。但对于地方政府尤其是地方官员，压倒一切的是看得见摸得着的政绩，政绩由GDP数字得以实现，大多能够提高经济增长速度和GDP的举措就自然成为地方政府的政策选择。发展工农业来提升GDP何其艰难，而炒高地价、房价增加GDP相对容易的多，地方官员为政绩计，自然有激励来抬高房价，必然会对中央政策的执行大打折扣。在政府层面上，中央与地方政府的利益诉求，构成有所冲突的利益格局。

四、总结

在房地产宏观调控中关键是地方政府对政策的落实即地方政府的政策能否与中央政府政策协调,如果地方政府不能明确自己的职能定位,不能有效地约束自己的谋利冲动,不能依法规范自己的行为,势必难以抑制住目前房地产市场的过热局面,国家的一系列宏观调控政策措施的效果也会在这些地方大打折扣。最终,这些地方将会为房地产泡沫的进一步膨胀和最终彻底破裂付出巨大的代价。房地产是一种特殊商品，它具有地域特征，不可能像一些流动性强的商品那样具有价格传导性，地方政府只要认真落实中央的调控政策并制定与之相协调的政策完全可以稳定市场价格

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参考文献

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第五篇：2013年国家公务员考试热点时评：楼市调控考验地方政府

楼市调控考验地方政府

落实调控政策，需要多方面的努力，尤其依托于地方政府的有力执行。

日前，住建部部长姜伟新表示，今年将继续坚定不移地加强房地产市场调控，并适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。

人们还记得，3年前，房价一路蹿升时，曾经有过类似上述的说法；半年前，房价近乎脱缰时，也有过类似的说法。遗憾的是，尽管有关部门多次表态，截至目前，人们还没有看到有地方政府在楼市调控中被追究责任。

即便如此，人们还是有所期待。毕竟，在楼市调控中，一个普遍感受是：“国十条”等楼市政策的一部分措施，被有些地方在执行时“打折”了。人们期望看到令行禁止、政令畅通，期望调控收效明显、百姓受益。

实际情形是，在很多城市，开发商捂盘惜售现象仍未杜绝，圈地囤地现象仍不同程度地存在；保障房资金落实不到位，工程进展缓慢……客观分析起来，让市场的归市场，市长的归市长，除了流动性过多、通胀预期增强等市场因素之外，有的地方没有担当起相应的责任，或许是重要症结。

主要表现为：有的地方深度介入房地产行业的惯性没有消除，个别地方明降温、暗托市；限购等各项调控政策在执行中被“软化”；廉租房或经济适用房的供给乏力，个别地方还有虚报数字之嫌……地方执行的“短腿”，让中央调控政策成了扬汤止沸。

地方在调控中动力不足，原因或在于地方利益的考量及其对土地财政的高度依赖。一些地方担心调控可能影响地方经济和财政收入，对如何主动参与调控缺乏考虑和研究。更严重的是，有的地方尝到了土地财政的甜头，他们为获取高额土地出让金，采取种种措施，推高地价，抬高房价，以此换取好看的GDP和政绩。这阻碍了楼市调控的成效，损害了群众利益。

落实调控政策，需要多方面努力，尤其依托于地方的有力执行。有令不行，调控就难免“雷声大雨点小”，不仅房价难稳，政府的公信力也会受到损害。在个别地方，对群众有利的政策往往“大的变小，小的变没”，最后文件成了“纸上画，墙上挂”的东西；而一些关涉地方自身利益的政策，则经常是强力执行。这不能不让人警醒。

土地财政不可持续。如何推动地方政府财权与事权相适应，规范土地征收行为，用好土地出让金收入，解决地方政府面临的“钱少事多”的现实难题，这既是行政管理体制改革的迫切要求，也是贯彻落实科学发展观，更好地转方式、调结构、惠民生的必由之路。