二手房业务知识

第一篇：二手房业务知识

二手房交易流程

（客户）交定金（5千到1万）→双方准备材料→ {客户交首付、房东开新卡、银行签字}（三者一起进行，为贷款 通过做准备）→房管局过户→新房产证银行抵押→放款到原房东 新开卡的银行卡

签合同（交定金）→5个工作日准备材料和首付→申请贷款（交首付）→15个工作日审批→过户→7个工作日→领证→2个工作日归档→新房产证抵押→3个工作日领他项权证→3个工作日→放款

①客户准备材料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（或单身证）、无房证明（户籍所在地和购房所在地市个两份）、夫妻双方收入证明、银行流水（半年）

②房东准备材料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（或单身证）、房产证、土地使用证。

备注：身份证、户口本、结婚证、房产证、土地使用证，以上证件需原件，银行签字当天需客户和房东夫妻双方夫 妻同时在场，无房证明需在户籍所在地和购房所在地市个两份。

二手房交易评估计算指导

一、房产局评估：

①1990—1997 评估：3200元/㎡

②1998—2005 评估：3500元/㎡

③2006—至今 评估：3800元/㎡

备注：储藏室、车库评估在相应额度上减少1000元/㎡

1、契税（财政局收取）：

①客户首次购房

主房面积：1%≦90㎡<1.5%≦144㎡<3%

②客户二套及以上住房，无论房屋面积大小按评估额的3%收取。

2、交易服务税（房管局收取)：

评估额的1%（测绘费、评估费、登记费、交易服务费）

3、维修基金（房管局收取):（车库和储藏室在维修基金范围之内）①已经缴纳的无需再次缴纳。

②2008年及以后的房屋无需缴纳维修基金。

③多层住宅：50元/㎡，高层住宅：80元/㎡

4、房产证变更费（房管局收取)：

①测绘费：1.36元/㎡，②登记费：80元/户，③工本费：10元/本

5、个人所得税（地税局收取）：评估额的1%。

满足以下任何一个条件：

①证未出五年 ②主房面积>144㎡

③房东两套住房（不是卖方夫妻双方唯一住房）

6、营业税（地税局收取）：评估额的5.65%

满足以下任何一个条件：

①证未出五年 ②主房面积>144㎡。

二、银行贷款评估：

评估额也根据房屋的位置、楼层，贷款人的家庭情况、工作性质、收入、是否有五险（三险）一金等诸多因素而定

①1988—1995 评估：2700元/㎡

②1996—2000 评估：3300元/㎡

③2001—2008 评估：3700元/㎡

④2009—至今 评估：4000元/㎡

备注：储藏室评估按1500－2000元/㎡

车库最高按2500元/㎡

贷款评估额×0.7=贷款金额

其他费用：贷款额的1%

①贷款评估费：贷款额的4‰,②贷款保险费:贷款额的6‰ 客户二套住房或曾经贷款买过房子只能贷40%

超过20年的房屋不能抵押贷款

房子贷款年限:=30年－（现在年代－建房年代），担保公司：贷款额的2.5‰ ×贷款年限＋保证金（贷款额）的3％＋考察费500元，例如：30万×2.5‰×20年＋30万×3％＋500=24500元 他项权证费：80元

二、经济适用房：（证必须出五年）

（现单价－原单价）÷2 ×主房面积=现缴纳的土地出让金

备注：部分小区原始土地出让金价格

安康花园：原单价：1100元/㎡，现单价：2600元/㎡

三、小产权小区：

五四小区 马家小区 许家小区 徐家小区 魏鑫家园

弯柳小区 郝家小区 康佳小区 郭集家园 西宋家园

安康家园 望湖家园 双湖花园 福临家园 红利家园

宜家小区 王兰小区 福佑家园 张八棍居委会 松鹤湖小区 补充：

四、继承和赠予住房

1、契税：3%

2、营业税：①有血缘关系：免征。②无血缘关系：5.65%

3、个人所得税：①有血缘关系：免征。②无血缘关系：20%

4、无交易服务税，5、如果该房屋没有缴纳维修基金，则需补交维修基金。

五、学区房划分：

①一小北中：木材小区，一棉，地税局宿舍，邮电局，滨职家园，信用社，审计局宿舍，教育局宿舍，鑫苑东区，滨通家园，华友佳苑，新天地生活广场，人行宿舍，农业局，人保宿舍，安达驾校，②三中实验学校：技校宿舍，建材小区，房管局宿舍，工商局宿舍，活塞厂南院，图书馆宿舍，财政局宿舍，名仕龙城，万隆宿舍，建行宿舍，建设花园，检察院宿舍，区法院，环保家园，人大宿舍，颐园宿舍，计生委宿舍，教师住宅小区，怡海苑

③新六中：裕华苑，麒麟阁，禾香园，政和街，吉泰阳光，怡海小区，清怡小区，泰和家园，畅清园，观湖花园，锦绣城，喧家名都，华清园，华晨小区，胜鼎鑫苑，夜上海，丽园小区

④新八中：泰山名郡，春晖都市花园，怡馨园，国家安全局宿舍，金御园，梅贵嘉园，四、补充内容：

①住宅房：70年商品房：50年

②70年产权是在建房年代开始算起

③已办理好的房产证除配偶外，其他人都不可添加

④首付=交易价格-贷款金额

⑤合理还款能力=月收入×（40％~50%）

⑥资金周转留存=平均月开支×（3~5）

⑦未满18周岁办理房产证需监护人到场签字，带好户口本（要能证明是父母与子女关系）如不能证明，要带好独身子女证和出生证、监护人身份证

⑧存在债务纠纷的房屋过户需要原房东的房产全权委托公证书 ⑨属于婚后财产或房产证为夫妻双方共有的，如存在离婚状况，需法院离婚判决书查看房屋归属情况

⑩等额本息和等额本金的区别：

等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变，适合收入稳定的家庭

等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减，适合现金比较充裕的家庭

1、咨询房东房屋情况：小区、楼层/总层、阁楼/边户/沿街、建房年代、证是否出五年、附带储藏室车库阁楼、客厅朝阳，东西户，价格

2、咨询购房者情况：中意的位置、小区、户型、面积、楼层、价位、是否考虑沿街边户顶楼等、对储藏室车库客厅朝阳是否有要求、价位、首付、工作单位、是否单身、有五险（三险）一金等

3、筛选房源：编号、小区、具体位置、价位、主房面积加附房面积、房东电话、房源特色等

第二篇：业务知识

作为一个钢结构的业务员，首先应该知道勤劳=财富（多跑、多看、多学、多交朋友）

1、多跑

业务员肯定有个先期目标：区域化。

在你的本区域内，可以按以下路径收集信息。本区域的招商办，当然招商办的人你不一定认识，但是你多去去，一二再再二三不就熟悉了吗？招商办的信息收集了，可以跑地质勘察院，地质勘察院里信息其实是非常重要的，你想想他们接的活一般都是已经准备开工的项目，但是他们只是做地质勘察的，摆明了接下来的活你可以去联系了。如果他们有业务设计单位我们也不怕，我们不是做设计我们是做钢结构制造与安装的，对接下来我们跑的就是设计院（区域内的设计院能到你没人？），一般的设计院也是有业务科的（签订设计合同的部门），再就是钢结构是属于结构设计，一般么跑这2个部门就够了。这样一圈下来其实一天时间就没了，有了联系人与联系人手机不用我再介绍怎么去谈生意了吧！当然还有好多地方要去跑的（招投标中心，土地交易中心，工商注册中心等等），自己慢慢摸索吧！

2、多看、多学

这2个为什么要放在一起呢，其实在你做业务之前，我个人强烈推荐去制造车间与现场工地学一段时间。跑业务了你至少要懂的一些基本的知识，不要辛苦收集了信息在和对方聊的时候连开间、跨度什么的都不知道-这是肯定不允许的。至少掌握这几点：承建方还没设计图纸的情况下你应该懂的告诉他们设计钢结构厂房与混凝土结构的优缺点（优点要大于缺点，什么跨度大、施工时间短等）、一般设计图纸与深化的价格等，承建方已经设计好图纸那么你应该能安全看懂图纸，可以为承建方提出合理的优化方案（要告诉他们屋面普通夹芯板比岩棉夹心板可以便宜80-100元一个平方），这里有一点有点忌讳，承建方肯定会问你做做多少钱一个平方，这时候你不能象一些安装队一样，这个做做么很便宜的什么的，你要提出这个图纸你要拿回去算清楚列出清单，给人的感觉就是你是公司的规范化！总之多学多看还是必须的。

3、多交朋友

这个不用我多说了，业务员人脉就是财富！

第三篇：业务知识

业务知识

一、平安无抵押贷款（综合费用2.2%左右）

贷款的前提条件：必须用过信用卡或者是在银行贷过款（车贷，房贷）

1.薪金贷需准备的资料：

a.身份证

b最近3各月的银行流水

c.工作收入证明

d.住址证明（水电费收据，快递单，对账单）

2.私营业主贷需准备的资料：

a.营业执照

b.对公账户流水或对私账户（近6各月银行流水）

c.公司租赁合同（近1各月的收据，水电费，房租收据）d.工作收入证明

e.身份证

二、无抵押贷款（利息≧3.5%）

前提条件：必须有房产（商品房），离婚的不做

需准备的资料：

a.身份证

b.户口本

c.结婚证（单身证明）

d.房产证或购房合同

e.银行流水

f.征信报告

g.担保人（可选项）

三、房产抵押（利息是银行正常利息，5厘左右/月，年息

5.31%---6.31%）

前提条件：必须有房产证

贷款准备的资料

a.借款人夫妻双方身份证

b.房产证

c.借款人夫妻双方户口本

d.借款人双方结婚证（单身证明）

e.银行流水

f.贷款用途

第四篇：业务知识

“三零”：其中，“零死亡”是指全集团杜绝死亡事故；“零超限”是指煤矿杜绝计划外和高浓度瓦斯超限；“零事故”是指全集团杜绝二级以上非伤亡事故。“零死亡、零超限、零事故”的目标。

“三基三抓一追究”，其中，“三基”是指安全培训、质量标准化和班组建设三项基础；“三抓”是指抓好一通三防和防突、科技兴安以及激励约束机制建设；“一追究”是指严格责任追究。

“三不”：安全生产无论任何时候，都要在态势判断上不轻言好转、在工作评价上不轻言成绩、在责任落实上不轻言到位。

“四可”在安全与生产、安全与效益、安全与成本、安全与发展发生矛盾时，产量可以降、利润可以减、成本可以增、矿井可以关、也要坚持做到不安全不生产。

“四重在 四提升”重在夯实基础，重在弘扬正气，重在强化执行，重在用心工作。提升精神动力，提升科技层次，提升管理档次，提升发展水平。

“五个更加注重”

更加注重安全发展 提升本质安全管理水平

更加注重科学发展 保持又好又快发展态势

更加注重创新发展 提高企业经济运行质量

更加注重内涵发展 增强企业发展动力

更加注重和谐发展 加快和谐安康四矿建设

“六项工作重点”、、、、、、、、、、、、、、、、坚持安全弟一确保安全发展

夯实生产基础稳步推进安全高效矿井建设 加强经营管理不断提升企业经济运行质量 加强队伍建设切实增强干群整体战斗力 立足企业实际保持非煤经济稳定发展 坚持思想引领加快和谐安康四矿建设

2012年矿党委思想：

以科学发展观为统领，贯彻落实集团党委一届三次全会精神，实现安全生产，稳定煤炭产量，夯实发展基础，实施文化强企，深化企业改革，着力保障民生，加强党的建设，坚定走向内涵发展的道路，为构建和谐安康新四矿而努力奋斗。

2012年工作指导思想：

坚持用可续发展观统揽全局，全面贯彻落实集团工作会精神，以安全发展为主线，以素质提升为基础，以管理创新为保障，以科技进步为支撑，以文化兴企为依托，深化改革，严细管理，为把我矿建设成为安全有保障、发展有后劲、管理有秩序的集团一流矿井而努力奋斗，以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。

第五篇：二手房

看房阶段

1、选择大中介：链家、中原等

2、询问房主售卖理由

3、看房龄：房子是否满5年（否则买方须承担税费）；贷款的最大年限 30-房龄

4、看产权：纯住房

5、顶层房：看墙皮有无漏水后修补过的痕迹，网上搜情报

6、是否市政水电，自挖井水质不过关、下水道堵塞、墙面房顶渗水、小区周边噪音、高辐射设施、垃圾站等、小区安保

7、看房不交诚意金/意向金

8、控制预算，超预算不看

9、先谈中介费再看房：广州行情（1%-1.2%），有业内人称0.5%也接单，中介费过完户再给

10、如果选择链家，该如何砍中介费：

a、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。

b、砍价的关键是联系上业主。（如果不是签了独家合同的房源，一旦联系上业主，就意味着你们俩有跳到其他中介的可能性，虽然是不道德的行为，但确实会给中介压力。从而在砍价上占据心理优势）

c、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。（2.2%到2.4是一个合理的范围，这取决于你在贷款，税务等方面要麻烦中介多少。）

11、购房阶段

1、跟业主谈价格，一般可压低3-5W

2、房产查册，确定产权清晰（下图画圈部分代表无抵押，产权清晰）

3、中介复印房主房产证与身份证

4、签购房合同，要和所有房屋共有人签约

5、违约责任（因卖方或买方原因导致交易无法完成的，须赔偿对方房屋总结的10%作为违约金；同时合同中补充条款，约束中介责任，约定如房屋交易不成，必须退还全部或者部分中介费）

 看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。

 确定自己是否有购房资质。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。

 明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管的，等于你会直接把首付（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。

 确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。

 和房主商定后确定最迟过户日期，过户后什么时候做物业交割（缴清欠费并更名，煤气、有线、网络、水电、物业等，将影响房屋下次出售，房主提供最后一个月的缴费证明）给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。

6、户口：在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（没有产证或购房合同，派出所一般是不给查的）。

7、按揭贷款：中介收取按揭费和评估费（实质由银行收取，不超2K，评估公司由银行联系，评估费900块或千分之五，按揭费不要钱）（中介会说这笔钱由按揭公司收取，必须按照房价1%收取）

8、个税、契税交易服务费、物业维护基金税、产证工本费、过户费。这些是原房主和政府收的，和中介没有关系，一般是要出的。

9、交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金；户口最好是交易过户前迁出，明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。

10、明确付款的时间，一般分四步，定金、首付、银行贷款、尾款。关于交钱的事都要谨慎，在未过户、没有拿到房子之前，支付的钱不要直接给到房东，去官方的资金监管机构或是与政府资金监管合作的第三方平台类似房多多，开立资金监管“专用账户”进行划转，确保资金的安全。中介一般因为想要促成交易不太愿意去做这个资金监管，但买家一定要注意这个问题。

11、中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分。付完记得要发票。

12、中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。13、14、网签就是交易双方签订合同后，到房管局备案并公布在网上。会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。签居间合同到网签这段时间，是违约出现频率最高的时段。

过户阶段

1、先办过户手续再转账给业主，保留所有收据和转账凭证

2、中介费过完户再给3、3、