被执行人唯一住房被执行后的安置

第一篇：被执行人唯一住房被执行后的安置

被执行人唯一住房被执行后的安置

——“换房执行”的实际操作初探

钱兴忠沈巍

在执行实践中，经常会遇到被执行人一套住房的执行问题。实践中，如果被执行人的房屋属于抵押物，那么在给予6个月的宽限期后，以予强制腾房，但被执行人属于低保户的除外。如果被执行人的房屋不属于抵押物，但在“近房换远房”、“新房换旧房”或“大房换小房”等措施后，仍有一定价值空间执行的，也可以执行，即被执行人所有的住房超出了被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的范畴。对被执行人属于低保户且无法自行解决居住问题的抵押房屋，以及属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一居住的无抵押房屋则只可查封，不可拍卖、变卖或抵债。

上述做法的法律依据，主要源自最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”、第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”及最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第二条“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。”、第六条“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”的规定。

从理论上讲，为被执行人及其所扶养家属提供基本的居住条件应当是社会保障制度的功能，属政府职责范围，不少国家也是这样做的。因此，在这种情况下，被执行人的居住房屋无论是否设定抵押都是可以执行的，无需考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。但是我国目前的社会保障体系尚未有效建立，社会保障的范围和程度还很不足，在执行案件过程中不得不考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。因此无论是抵押房屋的执行还是“换房执行”，均涉及被执行人及其必要家属的安置问题。对于抵押房屋执行的临时性安置问题，《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已有规定，此不赘述。而对于“换房执行”的安置问题，则是法律未有明确规定，实践中操作也比较混乱的一个难题。

“换房执行”因为涉及房屋的购买，所以需要被执行人的配合，因为从购房合同的签订、到房屋所有权证书、契税证书、土地使用权证书的办理，都需要被执行人的亲力亲为，法院不可能越俎代庖，浪费司法资源。而执行现状往往是被执行人因为涉及腾房而极不配合或者是下落不明。所以如果要以被执行人具有所有权的安置小房为先，再进行被执行人原来房屋的拍卖、变卖，则会使执行工作陷入僵局。相反，如果先由被执行人自行解决居住问题或由申请执行人

提供临时性房屋（一般为3个月），再进入评估拍卖，然后按照一定的标准（由安置人口、最低住房保障和房屋单价三个方面的因素确定）对被执行人及其所扶养家属进行货币安置，最后由被执行人自行选择房屋买卖中介机构，待签订房屋买卖合同或居间合同后，由执行法院直接将安置款汇入房屋中介公司账户，并发协助执行通知书给房屋中介公司，明确专款专用。

上述做法的意义首先是将货币安置落到实处，保障被执行人及其所扶养家属的居住权利，避免给当事人和社会带来不利后果；其次，避免社会保障资源被滥用，如果被执行人得到了安置款而不去购房，反而去申请廉租房或者经济适用房，则重复占用了社会福利保障资源；再次，货币安置款的专款专用，更加有利于保护所有未完全受偿的债权人的利益，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，人民法院仍可对被执行人的安置房屋进行查封。

(作者单位：浙江省湖州市吴兴区人民法院)

第二篇：唯一住房证明

唯一住房证明唯一住房证明

自从202_年9月29日国家房地产二次调控“新国五条”出台，房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策出台后，购房户提出的相关问题就层出不穷。合肥市财政局在新契税标准和内容公布后，时至今日电话仍然不断，其中最集中的咨询是关于“家庭唯一住房”如何认定的，毕竟“各家情况千差万别”，市财政局今天上午专门详解唯一住房界定标准，并委托本报独家发布最新整理的1997年以来合肥市历次住房契税政策调整情况表，以便购房户们对照看明白对于人们购买家庭唯一普通住房，省财政厅契税新政细则明确规定，继续享受相应的优惠政策。也就是面积在90-144平方米的，减半征收契税;而面积在90平方米及以下，交纳契税时税率降为按1%计算。由于和购房者的切身利益息息相关，十分受关注，那么到底“家庭唯一住房”该如何界定和实施?对此，合肥市财政局有关负责人上午表示，主要看房产证上户主的家庭是否拥有超过1套的住房，而家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。按安徽省财政厅会同有关部门制定的具体操作办法，“家庭唯一住房”证明由家庭所在市或县(区)房地产主管部门出具。而这已经不是第一次要求房地产管理部门出具相关证明。早在一次房地产调控中二套房贷款细则出台后，合肥市民如果需要按首套房政策办理贷款，就需要由房管局出具首套房证明;而契税税率调整后，“家庭唯一住房”的判定权再一次交由房地产管理部门来执行。但目前合肥市房产信息网络并未与外地联网，如果有外地人在外地买了房，再到合肥来买房，按说不应算唯一住房，但合肥房产网络查询不到相关信息，存在“家庭唯一住房”认定的漏洞。据介绍，为避免买房人钻政策空子，纳税人应向征收机关提交家庭唯一住房书面保证，这样立即可以按家庭唯一住房交契税。我202_年上半年卖出了厂里的房改房旧房子，且已过户。今年10月2日购买一套115平米的满5年的二手房，现要交契税，请问现在这套房子办契税能算家庭唯一住房吗?”对购房户而言，有的担心自己曾先后买过两套房，但卖掉其中的一套，现在住的就是家庭唯一住房，但在自己契税记录上是有两套房的，岂不是就享受不了优惠吗?在这种情况下，就可以通过写书面诚信保证书为自己“证明”。在查不到纳税人的契税记录，或者对契税记录有疑义的，可以结合房产部门的房屋登记信息系统，查询纳税人的家庭住房登记记录，家中有没有房一查便知。但如果暂时不具备查询条件，如有些外地人，在合肥买了一套房，在合肥属于“家庭唯一住房”，但由于房产部门之间信息不能方便有效沟通，工作人员就不能清楚了解其与其家庭成员在外地是否另有房产。因此，需要购房户先提交保证书。等到条件允许，合肥房产机关再向其户口所在地房产部门进行函调和核查其房产资料。

第三篇：如何处理唯一住房的执行

如何处理唯一住房的执行

“唯一住房”是现实中被执行人财产状况的客观表现，简单地认定“唯一住房”就为“生活必需”，既不符合适度执行原则的本意，也易使被执行人滋生博弈、对抗的侥幸心理。对于符合执行条件的唯一住房，执行法院应果断采取拍卖等直接执行措施，打破其博弈防线。笔者在此略抒己见。

一、明确“面积为主价值为辅”的可执行判断标准

目前，国家在住房方面提供的社会最低生活保障是廉租住房。执行实践中可首先以唯一住房是否超过廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准。对此，各地方政府多有廉租住房保障面积标准的规定，而且多数是以人均房屋使用面积或居住面积计算。据此，实践中可掌握为按唯一住房的建筑面积计算其实用居住面积，再除以该住房内居住人数，计算出的人均面积超出当地廉租房保障标准面积的应当视为超过生活必需。具体操作时应注意：一是计算实用居住面积时宜委托相关有资质的中介机构确定；二是计算人均住房面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。此外，处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内，其市场价值可能远远超过债权额。个案中还应辅以价值判断，如唯一住房面积虽在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。

二、明确被执行人及其所扶养家属必需居住房屋的保障责任限度与执行方式

拟处分住房的评估价在扣除需清偿的债权及执行费用后，余款足以按照当地市场平均价格购买廉租住房保障标准面积房屋的，应视为被执行人有能力自行解决居住问题。满足这一条件的，执行法院应责令限期自行解决居住。逾期不迁出且现住房已拍卖、变卖成交的，执行法院应裁定强制迁出。被执行人仍不迁出且导致现住房难以交付买受人或承受人的，执行法院可予以罚款、拘留，并依照民事诉讼法实施意见第二百九十五条的规定，按现住房所在区域的市场租金的双倍，裁定被执行人按月给付迟延履行金。迟延履行金可从现住房变现余款中直接抵扣。拟处分住房的评估价在扣除需清偿债权、执行费用后，余款不够按当地市场平均价购买廉租住房保障标准面积房屋的，应由申请执行人承担辅助保障责任。遇有此类情形的，执行法院应告知申请执行人，并根据申请执行人的申请采取如下方式执行：

一是降低债权受偿额后执行。即申请执行人同意为被执行人保留购买廉租住房保障标准面积房屋所需的价款，其债权暂时部分受偿。执行法院为被执行人保留必需的购房款的，应当由被执行人自行解决居住问题。二是提供实物住房后执行。在符合如下四项原则的基础上可认为申请执行人提供的实物住房满足保障条件：首先，确保被执行人对该住房有使用权。虽然申请执行人提供的住房由被执行人取得所有权是最佳的选择，但在欠缺被执行人意思表示的情况下，理论上无法直接过户至被执行人名下。因此，只要申请执行人提供住房供被执行人租赁或无偿使用即可。其次，申请执行人对该住房享有所有权。应该说，申请执行人从第三人处租赁房屋后再交被执行人居住也是可以的，但此种方式容易引发第三人与被执行人间就租赁关系产生争议。再次，使用期限可不固定但应限制任意解除。对于使用期限原则上由双方当事人商定，商定不成的，执行法院可确定为不定期并明确申请执行人不得任意解除。最后，申请执行人提供房屋的品质、地段等不宜明显造成被执行人及其所扶养家属在工作、就学、就医等方面的困难。

三是强制降低债权受偿数额或作无益拍卖处理。如申请执行人拒绝为被执行人保留必需的购房费用或拒绝提供实物住房的，执行法院可强制降低其债权受偿额，如债权受清偿比例极低，执行法院可按无益拍卖处理。

第四篇：购买家庭唯一住房承诺书

示范文本仅供参考

购买家庭唯一住房承诺书

本人姓名（购房人）： 身份证号码： 现所购房屋具体地址：，是本人家庭唯一住房。

家庭其他成员情况：

1、姓名：与购房人关系 身份证号码；

2、姓名：与购房人关系 身份证号码。

3、其他需要说明事项：

本人承诺属实，如承不实，愿意承担《中华人民共和国税收征管法》规定的法律责任。

签章：

年 月 日

提示：

《中华人民共和国税收征管法》第六十三条规定：“纳税人进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

第五篇：202_家庭唯一住房诚信保证书[范文模版]

202_家庭唯一住房诚信保证书

家庭唯一住房诚信保证书

购买人□转让人□ 房屋共有人 房屋共有人 本人家庭状况：未婚□ 已婚□ 配偶姓名份证号码：；

未成年子女姓名身份证号码：；

未成年子女姓名身份证号码： ； 未成年子女姓名身份证号码：； 未成年子女姓名身份证号码：；

本人购买、□转让、□置换、□普通住房、□90平米及以下普通住房，具体地址位于，该住房属于本人所属家庭（成员范围包括购房（转让）人、配偶以及未成年子女）唯一住房，现申请享受相关税收优惠政策。本人对上述保证书内容的真实性负责，如存在弄虚作假的行为，本人自愿承担相应法律责任，特此声明。保证人：

年 月 日 联系电话：