中国历史街区保护与开发初探完整版（推荐）

第一篇：中国历史街区保护与开发初探完整版（推荐）

我国历史街区的保护与旅游开发初探

——以苏州历史街区为例

08旅游管理0803403027高华龙 摘要：历史街区是不可移动的文物，对它的保护是保护单体文物、历史街区、历史文化名城这一完整体系中不可缺少的一个层次。随着旧城改造的深入开展，以其普遍性和可行性正日益得到关注。本文阐述了历史街区保护的现状和症结所在，并且在保护利用的大前提下提出可行的合理的旅游开发建议。关键词：苏州历史街区；保护；旅游开发

一、我国对历史街区的界定

我国正式提“历史街区”的概念，是在1986年国务院公布第二批国家级历史文化名城时。“作为历史文化名城，不仅要看城市的历史，及其保存的文物古迹，还要看其现状格局和风貌是否保留着历史特色，并具有一定的代表城市传统风貌的街区”[1]。

由此可见，作为一个历史文化名城不仅要拥有优秀的历史文化遗存、重要的文物古迹，还要有历史街区。因为历史街区是这个名城发展中留存下来的连片的建筑群体，它保存有这座城市发展过程的历史信息，它是成片的而不是单幢的房屋，因而就能反映出城市的特色和风貌；还有因为街区聚集一批生活的居民，从而赋予城市生活的气息，反映出来完整的生命力。所以对于一座文化名城来说，历史街区是尤为重要的。

二、苏州历史街区保护与开发研究

（一）苏州历史街区的由来

苏州作为我国第一批历史文化名城，各种园林、名人故居等文物古迹遍布古城，但在八九十年代的经济建设浪潮中遭到严重破坏，许多街巷随着城市建设消逝，古城风貌被牺牲以换取经济利益。好在不少有识之士奋起呼吁，终能使得部分历史街区得以保存，包括拙政园街区、平江路街区、山塘街区、阊门街区等。因此，苏州从开展保护整个古城的方向转为大力保护历史街区。

（二）苏州历史街区保护与旅游开发现状

1.苏州历史街区构成历史街区采用属地管理的政策，苏州市各部门给予积极配合。拙政园、平江 1

路属平江区，山塘、阊门属金阊区。各街区先后进行了保护与开发工作。

2．平江历史街区。

202_年苏州市委、市政府决定启动平江路风貌保护与环境整治工程作为平江历史街区保护整治工程的样板工程，由苏州市城投公司和平江区国资公司共同组建的苏州平江历史街区有限责任公司是平江历史街区保护整治工程的实施主体，著名同济大学教授阮仪三主持平江历史街区的规划。

在阮仪三教授的规划下，平江路恢复保持了水陆并行、街河相间、小桥流水、两岸人家尽枕河的独特风貌。对于多出类似周庄双桥的地方，专门该平坡加彻台阶，有效的阻挡车辆通行。在平江路沿线整治了桥梁码头、截流污水、小品建设等工程，启动了部分文物保护单位、控制保护建筑的抢救性修复。并且区域内基础设施和配套设施的建设也在进行中，还有计划恢复部分古河道，改造一些旧桥梁，来保持区域内传统风貌。

3．山塘历史街区

202_年6月，苏州启动了“山塘历史文化保护区保护性修复工程”，苏州市金阊区政府成立了山塘旅游发展有限公司进行市场化运作，将山塘历史街区整体交托旅游公司操办。然后筹措资金8000余万元，请杭州商学院进行规划设计，邀请苏州多位专家多次论证可行性。从理论到实践，确立了山塘街区特色。修复工程从基本的基础设施建设出发，恢复旧街石板路面，抢救会费名人故居，管线入地，原样移建古戏台，达到了修旧如旧的效果。沿街引进了诸多苏州百年老店，并且对于新开店面做了详细要求，“老苏州缩影，吴文化窗口”的特色。还独创性地开办了介于博物馆与商铺间的会展室。另外山塘历史街区更是因地制宜，利用沿塘河流，开展水上游。种种努力使山塘街古韵金风，成功地开拓了历史文化街区保护与开发的新路子。

三、苏州市历史街区存在的问题

（一）数量急剧减少，风貌格局消失

苏州市历史文化名城，但是作为历史重要载体和展示窗口的历史街区和老街，现今留存下来的极少。据不完全统计，苏州现有历史街区10多处，具有一定规模的老街才四五处。历史街区和老街的日益减少，直接导致了名城特色风貌的消失[2]。

（二）生存环境保存困难

由于缺乏对历史街区的后续修缮维护成本投入，许多古民居、古建筑得不到及时维修，房屋破旧，安全隐患十分突出。古民居故去大都是富裕人家所建，环境优雅，适合人居。不过如今住户偏多，居民成分老年人口为重，多数人经济拮据，无力购置新房甚至修缮老房，局部乱搭乱建违章现象比较突出，整体环境脏、乱、差。

（三）商业地产开发和风貌保护矛盾明显

这里的商业地产开发和旅游开发并不是同一个概念，旅游开发是通过还原和完善历史街区来吸引广大游客，而商业地产开发则是破坏历史街区的原始风貌迎合一小撮人的需求获取经济利益。这是一个不可忽视的矛盾。因为历史街区往往地处繁华闹市，由此吸引很多房地产开发商的眼球。如果控制不好，很容易造成历史街区原始风貌格局的破坏，原住民生态环境的恶化[3]。

四、苏州历史街区保护与旅游开发建议

（一）.苏州历史街区的保护

1.历史街区内应有一定规模的人口。

当前的历史街区往往采取的是动迁办法，将部分居民迁出去，这个做法是不可取的。保留有传统的地方的生活方式和社会结构，并且是名城社会生活的有机组成部分，历史街区应达到一定的建筑和用地规模。并且在一定的视觉领域内形成比较完备的视觉效果，因此历史街区的原始构成是尽量不要动的[4]。

2.保护历史建筑物的同时提高居民生活水平

保护历史街区，必须保护历史建筑和构筑物及其风貌环境，同时也要注意改善和提高居民生活质量和生活水平，保护街区的历史建筑物主要是指建筑物类的观赏界面，包括它的外观、材料、色彩等。但是，历史街区的建筑除了那些已定为文物保护单位的以外，大部分不是文物建筑，要保护的是整个街区的历史传统风貌[5]。因此，为了改善居民的生活环境，提高他们的生活质量，房房屋内部的结构在必要是，在不改变外观形象前提下可以稍作改动。

3.保护周边大环境的统一

保护历史街区，还必须保护其整个的风貌环境，包括空间格局及其周边的环境与民居、水体和绿化的文化内涵，如传统生活习俗，现有的社会生活结构等。而不是鹤立鸡群的保护，历史街区与周边的大环境应该是和谐统一的。

（二）苏州历史街区的开发

1.完善基础设施，保持原汁原味

我们应该从居民群众的生活需求出发，改进内部的人居功能。着眼于城市的可持续发展。城市经营的目的是城市整体利益的最大化，要处理好经济、环境、社会三方面的关系，从城市整体利益出发，协调好各部门的利益从而走向可持续发展道路[6]。但是老房只能修缮不能改建，做到原来的建筑、明清的风格、内部现代化的装修，保持市井生活的原生态，这才是真正的历史街区。

2.加大对历史街区的宣传力度

历史街区要竖碑刻记，简介历史街区的人文内涵和历史价值；同时对于历史街区中的重要景点，如名巷、名桥、名人故居、历史事件等，都应该树碑介绍，丰富内涵，充分挖掘和利用历史内涵了来教育人们，使游客能够加深印象，身心都获得娱乐，为整个旅游行程增光增色。长此以往，便可以坐收旅游业带来的长久利益。

3.构建核心竞争力

各个历史街区要有自己的特色，不要千篇一律。这一点可以学学山塘街的开发利用，如请进百年老店，规定新开店面要有“老苏州缩影，吴文化窗口”的特色，内容雷同，不予审批；特色小吃可沿街设摊；后续工程不再动迁居民，尽量保持传统的原生态；整个街区不收门票，保持旺盛的人气；同时开展水上游、夜游山塘。这就是历史上七里山塘到虎丘的盛况。各个街区可以借鉴其长处，结合自己街区的传统特色进行开发和利用。参考文献：

[1] 顾鉴明.对我国历史街区保护的认识.同济大学学报[J].202_,6.[2] 盛志伟.完善机制 推进历史街区保护.江苏省文化厅新闻中心文化专题.[3] 陈天月,徐淑梅等.浅谈我国历史街区的保护与旅游开发.高校讲坛[J].202_(7):118-120.[4] 阮仪三.历史街区的保护及规划[J].城市规划汇刊.202_(2):46-50.[5] 王骏,王林.历史街区的持续整治[J].城市规划刊.1997(3):43-45.[6] 张燕.常州青果巷历史街区保护与开发.中国市场.202_年第26 期.

第二篇：国外城市历史街区保护与开发研究综述

国外城市历史街区保护与开发研究综述

当历史保护从文物建筑保护走向历史文化环境整体保护时，一个极为重要的概念“历史街区”出现了。历史街区是城市发展的见证，“人类的每一种功能作用，人类相互交往中的每一种实验，每一项技术上的进步，规划建筑方面的每一种风格形式，所有这些，都可以在它拥挤的市中心区找到(芒福德)”。从20世纪70年代以来，人们开始从事城市历史街区的保护与开发研究，并对历史街区赋予了文化遗产的意义。本文以20世纪80年代以来的英文文献为研究对象，对国外关于城市历史街区的保护与开发研究进行了综述，总结出城市历史街区保护与开发研究的八个方面，以期对我国城市历史街区保护开发有所启发。

一、城市历史保护街区概念及发展研究

从目前发表的文献看，城市历史街区(historicurban quarters)应该是保护区(conservation place)和城市街区(urban quarters)两个概念的融合体。最早正式提出保护区概念的是1967年的英国的《城市休闲法案》。而城市街区这个概念出现于后现代主义思潮中，Tim Heath等人将之归纳为“具有相对较小尺度、混合功能、良好的步行环境(满足但不鼓励使用汽车)、不同类型与尺度的建筑以及使用权的多样化”。

历史街区的保护经历了三次保护思潮。第一次保护思潮注意力集中在保护单体建筑上。第二次保护思潮保护范围扩大到历史建筑群、城市景观和建筑环境上。Burtenshaw对此评价为“除了视觉的、建筑的和历史的品质外，对地区功能特征以及对保护建筑有利的经济功能的考虑都作为了保护的重点。”到了第三次保护思潮时期，具有针对性的地方性保护政策的制订成为主角。与早期的保护政策关注遗产本身的历史特性相比，现在的保护政策更注重遗产的未来。Ashworth和Tun-bridge认为当前与未来的土地利用、交通系统、地区人口及社会结构等，都应包括在实施保护时所必须考虑的问题中。

二、城市历史街区保护政策研究

国外城市历史街区保护立法较早，可以追溯到1967年的《城市休闲法案》，政府在立法保护中起到了重要的作用。John Pendlebury认为涉及历史地段的政策最早可以追溯到1877年的《莫里斯宣言》。政府在立法保护角色上，Steven Tiesdell认为地方政府应当在城市历史地段的保护与复兴中担当引导者的角色(Proactive role)E41。在保护方法上政府通常采用目录法。Binney在《我们的辉煌遗产》一书中提到了英国伦敦的考文特广场区通过负责环境事务的国务大臣开列的一份历史建筑清单，有效地阻止了考文特广场区大规模的开发项目，100多栋历史建筑才得以保存下来。同时政府还关注保护与其他方面的关系。Ian Strange探讨了英国历史城镇在经济与政治平衡上的努力所带来的意义。

三、城市历史街区保护与开发关系研究

20世纪60年代开始，随着新理性主义的产生，在城市保护与开发关系上出现了两种指导思想。一种是新老结合的思想。采取渐进和插建的开发政策(而不是全面的综合性开发)，保护现有历史街区的环境和社区结构，Kolb称之为“累进重读过程”(incremental rereading)。另一种是辨证思想。Rogers认为要正确处理保护和发展的关系，就不能肆意开发，也不能过度控制。保护和开发不是孤立存在的，两者之间存在着长期的辩证关系。关键是要把握好允许变化的程度和规模，并且制定出保护街区历史特征的控制方法。Lichfield和

Richards均在文章中提到了这一思想。

更多的研究者把目光放到了具体的案例研究上。Sim Loo Lee以新加坡为例，对城市历史街区保护与开发这对关系进行了研究。Florian Stein-berg则对发展中国家城市更新过程中历史街区和历史建筑的复兴和保护进行了研究。LU Junhua以北京的城市发展为个案，研究了历史性城市在城市建设大发展的背景下如何保护城市的历史文化特征。

四、城市历史街区复兴中社区参与研究

国外研究者认为，政府在决策制定过程中参与过多，而公众，尤其受保护政策影响较大的那部分公众几乎没有参与进来。而公众的作用是巨大的。John pendlebury在英国城市历史街区的保护历史研究中发现，在上世纪七十年代至九十年代之间，之所以很少有历史建筑被拆除，公众起到了重要作用。所以，研究者们提出了社区参与思想，鼓励公众参与到历史地段的保护中来，对保护中的问题进行广泛的论证，以避免鲁莽的发展和轻率的保护。

Rafael Marks在《保护与社区》一文中提出了一种社区参与保护历史街区的模式。该模式包括三个方面:持续性保护、住宅主人的角色转变、外界帮助形式的转变。Brenda S A Yeoh和ShirlenaHuang提出要在城市发展过程中解决历史街区与城市肌体脱离问题[[9l 0 J F Coeterier提出要把社区居民的评价标准和利益考虑到计划中来。Gareth A Jones和Rosemary

D F Bromley从如何鼓励历史街区房屋的主人保护和更新他们的建筑角度进行了探讨['0l o Alan Middleton从城市历史街区传统商业者与城市规划师之间的关系的人手研究了社区参与历史街区管理的问题，并认为规划师要想成功的改造历史街区，必须重视当地传统商业者的利益，尽量寻求当地街道商业者的合作。

五、城市历史街区复兴中旅游开发研究

为了复兴城市历史街区，许多城市正在努力开辟新的城市功能。其中一项重要的新功能就是旅游以及与之相关的各种文化活动。Paul M Fotsch认为旅游业的全球化竞争对城市空间(包括历史街区)的发展产生了普遍影响，例如标准化、商品化、历史扭曲化和现代化〔川。美国的第一个国家历史城市公园罗维尔街区就是以旅游为先导实现历史街区复兴的案例。以旅游为先导的复兴策略街区功能的多元化甚至重构，Falk认为这种转变的关键在于要把历史遗产看作是一种财富而不是一种责任。

Mousumi Dutta等人从旅游经济学角度研究了发展中国家如何解决历史街区保护与开发之间的矛盾。Isabelle Frochot和Howard Hughes则从服务质量管理角度建立了历史街区文化遗产旅游开发模型。他们在SERVQUAL工具的基础上，针对地段内历史建筑旅游服务特点提出HIS-TOQUAL模型来衡量和提高旅游服务质量。

六、城市历史街区的环境保护研究

国外城市历史街区的环境保护有两大特点。一是注重完整性和和谐性。Gratz认为城市历史街区的保护常常掩盖了一个事实，那就是往往所修复的东西对城市整体文脉来说微不足道，而且因所涉及的范围太小，以至于难以保留或难以再次成为更大城市结构中重要的历史文脉发源地。Rogers提出获得文脉和谐方法有二:文脉统合(contextual u-nification)和文脉并置(contextualjuxtapose)。后来im Heath等人又在Middelton等人的观点基础上总结出了第三种方法:文脉延续(contextual contin-uance)。

第二个特点是历史文脉与绿色廊道的融合。Anthony Walmsley认为，在绿色廊道概念下，历史街区的保护更倾向于外向性或开放式保护，把自然景观、历史地段、城市风貌及沿途景色联合起来开发成一个大型的公共产品。Donna L Erickson主张把历史公园的概念纳人到城市绿色廊道中来。因为历史公园可以增加绿色廊道的社会、文化功能。Anthony Walmsley提出了“智慧保护法，(smart conservation)X167 0“智慧保护法，是要建立一个庞大的绿色走廊框架，保护和维持开放空间的生态功能，免除开发活动的不利影响。Robert JMiltner和Jorg Hoffmanm等人分别从生态学和植物学的角度研究了城市历史街区内河流和植物对 地段环境的影响。

七、城市历史街区的价值重估研究

国外历史街区研究者在对街区价值分析上体现了可持续性发展的观念，特别重视社会、文化和环境价值。Tim Heath等人认为城市历史街区包括七大价值:美学价值、建筑价值、环境价值、功能价值、资源价值、商业价值和连续性价值〔‘〕。Ryp-kema把城市历史街区中建筑的价值归纳为八个方面:经济价值、社会价值、文化价值、美学价值、城市文脉价值、建筑价值、历史价值和场所感价值。

在历史街区的价值评估上研究者们强调价值的可量化性和评估的全面性。Basak I Pekoglw针对处于保护中的历史街区内传统建筑的价值评估提出了新的评估办法。首先通过分类标准对建筑进行严格的测试，得出历史街区所有建筑价值的评价。然后把所有建筑进行分类，找出建筑的特点。最后根据建筑的类型制定相应保护计划。J F Co-eterier认为在对历史街区进行价值评估时要把当地居民的评价标准和利益考虑进来〔‘“〕。Yoemans认为对城市历史街区功能的改造势必会影响历史建筑的价值。因此，对这种变化加以有效的控制是 保存历史建筑及其街区价值的必要手段。Yoe-mans提出了一套历史建筑室内设计标准，以此作为控制的程度和范围。

八、城市历史街区的复兴先导研究

为了复兴历史街区，有的城市主要发展居住功能，而那些传统上以工业或商业功能为主，通过商业或工业功能转型，从而实现街区复兴。在国外城市历史街区复兴研究中也就提出了住宅先导和工商业先导两大观点。

Tim Heath等人在Fitch的整治分类基础上提出了采用拆除、整治和功能更新三种方法来提高居住建筑及其用地的效用，从而实现城市历史街区的物质振兴。Kevin Meethan以英国约克镇为例，研究了城市历史街区的复兴先导问题。作者认为应通过街区的艺术装置、历史建筑、庆祝活动、纪念品销售来让游客感知历史街区的遗产价值，从而完成休闲和消费活动。T E Marceall等人通过文字、数据、图片再现了行将消失的曼哈顿计划和冷战时期的Hanford历史街区，希望商业开发能为历史街区的保护提供帮助。

九、结论与趋势分析

城市历史街区是城市活的肌体的重要组成部分，而且往往是城市人口最密集、最繁华、最活跃、最具生命力的部分。历史街区的保护和开发所涉及的问题面比较广，也比较复杂。城市历史街区的复兴要放在一个大背景下来观察和思考，比如城市的全球化、城市的后现代化、贫困的城市化、文化遗产保护范畴的扩大化等等。同时城市历史街区的复兴方式要从多角度去寻求，上述的八个方面只是“冰山一角”。今后城市历史街区的保护开发将更多地从文化遗产的高度去要求，更加强调公众的参与性，更加关注历史街区的真实性保护和可持续开发。同时随着全球各国对城市历史街区研究和开发的深人，保护和开发的模式势必将多样化和个性化。中国和国外(尤其是西方国家)城市历史街区历史和现状不尽相同，势必在保护和开发的手段方法上不能照搬模仿，这是我们在今后的实践和研究中需要努力探索的方向。

第三篇：国外历史街区保护与再开发的借鉴意义

国外历史街区保护与再开发的借鉴意义

摘要:历史街区的保护与再开发早已经成为世界上许多城市发展与更新的重大课题，相对于国外对其较为成熟的一些保护性开发模式，我国的大量历史街区处于较为馗尬的生存现状之中。文章希望能够通过分类介绍及综合分析国外历史街区一些较为成功的保护与开发实例，对我国的类似问题的解决有借鉴意义。

关键词:历史街区;保护;再开发;模式

1概述

城市历史街区的地域性人文特色，包括建筑、文化标识、商业形态以及体现其独特文化氛围的社会与文化活动等，已经成为城市吸引、发展旅游业及商业的重要手段之一。我国的很多历史街区由于保护资金缺乏，管理制度不完善以及认识不足，存在着许多问题和弊端。在国外，不少城市早已认识到历史街区的重要意义，纷纷将其作为一项文化遗产进行保护和再开发，挖掘其多方面的价值，并将之作为推动老城复兴的重要手段。例如，遍及世界各地的唐人街，已被伦敦、悉尼、温哥华以及横滨等城市开发为重要的旅游点(图1)，而我国城市中的民族特色和氛围却在城市现代化进程中日益面临着被破坏的危险，所以及时总结国外城市对其历史街区保护与开发的经验显然是非常必要的。

2国外实例

国外城市对文化遗产保护与再开发所采取的政策与措施基本上可以归结到环境、经济及社会这三个层面。环境层面:着力于对建筑物的修复，整体物质环境的改善以及与其他旅游景点的沟通连接等;经济层面:注重对其经济活力的培育，讲究营造有特色的活动，吸引游客，营造商业氛围;社会层面:通过促进社区参与，借旅游的发展帮助解决街区衰退带来的种种内部问题，达到重建社区的目的。三个层面的措施有机联系在一起，相互促进，同时启动三方效应，在此基础上加上成功的开发和宣传，促进形象更新和知名度提升，从而对整个城市的进一步发展起到积极作用。另外针对于不同形态特征和历史条件下的历史街区，政府和街区居住者以及使用者因地制宜采用不同的保护与再开发模式。

2.1纽约小意大利(Little Italy)

从19世纪末开始，纽约最早的小意大利(little Italy)已经成为下曼哈顿区东边一个非常独特的街区，其南边与唐人街相毗邻。然而，70年代初开始，随着来自中国移民的加速增长，唐人街的人口数量及其范围都大大地增加了。同时来自意大利的移民却相对极少，小意大利剩下的意大利人也大都迁了出去，看上去小意大利会变成唐人街一个小的组成部分并逐渐缩小甚至走向消亡。但实际情况却是，小意大利奇迹般地复兴了。这是因为，一部分小意大利商业区中的店主和餐馆老板注意到了该地区渐趋消失的不妙前景，决定采取行动来维持小意大利的边界，并增加其吸引旅游的商业生机。现今专家甚至认为，纽约城市史上著名的小意大利可以看作是对有着旅游吸引力的聚居区进行有意识保护的一个典范。

①在对街道传统建筑保护的基础上进行利用和装饰时，尽量有意识地保护该聚居区的独特气氛;例如在周日把MulberryStreet变成一条商业步行街(图2),悬挂上红、白、绿色的旗帜，以显示这个地区曾是“纽约历史上著名的小意大利”，并在9月举行一年一度的“圣詹娜露美食节”等。

②和唐人街社区之间达成了协议，建立特殊的分区制区域，保留其意大利氛围和特色，进而保持它的商业价值。

美国纽约小意大利的操作模式主要是以一个名为小意大利重建协会(LIRA)的商人组织推动，它的民间商业色彩较浓。

这也给我国许多仅仅依靠政府改造和规划的商业老街的再发展提供了新思路

2.2英国伯明翰Soho House历史街区

伯明翰曾经是英国工业革命的发源地和中心，但近年来，由于工业生产的转移造成该市的人口和工业衰退。作为英国第二大城市、英国城市旅游的先驱者，伯明翰如今着力通过城建规划和重塑城市文化，转变衰落的工业化形象，塑造新世纪服务、商会、文化之都的形象。民族特色文化遗产的开发和营销被视为是该市更新和发展成功的核心。

伯明翰的Soho House历史街区离城市中心约有1.6km，处于联合旅游区的外围。如今由于工业衰退而成为城市中的贫困地带，面临着种种问题，现在当地政府寄希望于“随着Soho-House的开放，将伯明翰将来的形象打造成为探索该地区作为工业革命发源地这一重要角色的中心”。对Soho House街区的保护与开发正是伯明翰要重塑城市文化的一大举措，既可展现其作为工业革命的发源地的历史，又可帮助解决那里人口和工业衰退、集中贫困等问题。在重建社区的同时还通过社区参与以及对该社区民族历史文化的挖掘而赋予其新的活力和吸引力。英国伯明翰Soho House历史街区的保护性开发与设计措施具体表现在修复历史街区的基础上进一步丰富其内容，使之成为一项遗产旅游产品。

①扩充休闲日旅游的吸引范围，开发一个更广泛的产品体系;

②转变已经衰落的工业形象，构筑生机勃勃的新城市形象;

③避免千篇一律的拼盘式的城市复兴计划;

④推动城市社区的重建和发展;

英国伯明翰Soho House的操作模式—政府推动，其力量贯穿于整个运作过程中，但也积极鼓励社区参与，并注重加强旅游部门与经济等其他部门的联系。

2.3新加坡唐人街(Chinatown)

新加坡经济的快速增长，进而对城市提出更新和重新开发的要求，这就不可避免地导致具有丰富文化遗产的历史区域，逐渐被高层办公区域、购物中心、酒店和其他现代建筑所破 坏或取代。从20世纪70年代开始，土地短缺在新加坡城市中心区、商业活动的心脏地带，显得更加尖锐。在包含了唐人街(Chinatown)(图4)小印度(Little India)等历史区域的新加坡中心区，面临着一系列共同问题:土地所有权零碎、传统建筑结构破旧、传统贸易衰落等。上世纪70年代以来，这类破旧商业建筑占据的衰落区，在城市更新的进程中被逐渐拆除，让路于现代化高层建筑。但唐人街等历史街区除了有着重要历史意义和历史价值的建筑物以外，更能展现民族群体的社区生活。20世纪80年代，新加坡政府意识到其蕴含的不可替代的价值，“我们在致力于建立一个现代化大都市的同时，那些很好地体现于老建筑、传统活动 及熙攘热闹的街头活动等之上的东方神秘与魅力也被我们扔掉了”。于是政府便开始了对这些历史街区和民族活动进行保护的努力。

①保留并恢复有历史意义的建筑物;

②改善总体的物质环境，适当引人新特色以进一步提升历史街区独特性;

③以新活动来巩固该地区特色，保留并提升各种具有民族特色的活动;

④让公共和私人部门都参与到保护计划的开展中来。

新加坡唐人街的操作模式—政府主导下的市场运作，保护偏重的是对老建筑的修复。城市再发展当局为鼓励私人部门介人遗产保护，制定了一个物质性的框架;提供了关于建筑修复的详尽指引。在开发活动方面，其政策允许市场运作，行业经营和其他活动，基本上由市场力量和自由竞争来选择。

3对我国的现实借鉴意义

上述三个国外成功实践中，不同的运作性质与特点反映了来自不同层次、不同方面对文化遗产的普遍重视和保护上的努力。不同的运作性质对应着明显不同的反应措施及意图，这与它们各自的具体处境和背景是有很大关系的，它们都采取了具有一定针对性的可操作方式，并且都取得了积极的效果。可以看出，不同国家、不同城市对其具有特色文化的历史街区进行的保护与开发利用，尽管有着不同的背景、动机和对策，但是其中反映出来的趋势却是明显类似的，这就是通过旅游业和商业的开发，为日渐现代化和趋同化的城市保留住一定的文

化特色。以提高城市旅游的吸引力，并帮助解决城市中心衰退所带来的种种内部问题，现今这甚至被视为城市发展成熟的一种标志。

在纽约、伯明翰、新加坡三个案例中，呈现的是三种不同的运作模式，分别是民间商业组织的自主行为、政府推动并引导的社区参与、政府主导下的市场运作。这也和我国的上海“新天地”、长沙“太平街”、西安“北院门”等历史街区的保护性开发与设计模式有着形式和内容上的相似。上述总结所得的经验，无论是对具有丰富民族特色的城市，还是对有着悠久历史文化的现代城市，都有着普遍的借鉴意义。前者面临的是城市现代化发展与民族特色保护和营造的挑战，后者面临的是特色老城区改造和再发展的转型，两种情况都需要认真审视对其历史街区、文化遗产的保护和开发利用。国外对历史街区、文化遗产的保护与再开发实践仍处于探索中，可以看出随着认识和经验的积累，历史街区保护性开发与设计正在逐渐走向完善。在以后我国实践中，我们可以因地制宜，综合其优点而借鉴。

第四篇：商业街区开发商业计划书

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。

第五篇：开发与保护2

五、开发与保护

旅游开发为古镇历史文化资源的保护提供了资金保障, 然而旅游开发是一把双刃剑在其促进古镇发展的同时也带来了一些问题，古村落旅游因其特殊的景观而变得更加脆弱，当地的自然与文化生态环境可能遭到破坏。因此，开发与保护二者之间的关系变化直接决定古镇的走向及命运。

古城（镇）的保护方法的特点是要从城镇的经济、社会、文化、城市规划、文物保护和建筑设计等方面统筹考虑，采取综合的措施，把保护与建设协调起来，把文物古迹、历史地段、城市的传统格局、历史风貌、空间秩序以及历史文化传统等，从城市是一个大系统的观点出发，进行高层次的保护[22] “有效保护、合理利用”原则是针对遗址保护利用的普遍性原则[18]。《文物保护法》 指出，保护文物的目的就是为了“有利于开展科学研究工作，继承我国优秀的历史遗产，进行爱国主义和革命传统教育，建设社会主义精神文明[19]”江玉祥认为，“合理”利用“古镇”的“理”，就是“保护”“传承”古镇承载的民俗文化之“理”。在这个“合理”的度内，利用古镇开展传统文化教育、爱国主义教育等活动，争取一定的经济效益［3］

史永丽说，古镇古韵的保护前提有三:一是政府支持，二是技术支持，三是经济保障等［4］陈序提出了扩大古镇产业链、打造古镇旅游经济圈的发展思路。[21]陈秉钧、乐琦提出古镇保护应该是有序进行的；应该是群体参与的；应该是动态发展的；应该是多元表现的观点。

[22]赵万民借鉴国外相关实践经验指出，一些国家开始进行立法保护，并大力宣传，扩大公众参与力度，“政府主导民众参与”已成为多数国家传承民俗文化遗产的主要方式［5］谭宏提出了构建政府主导、部门监督检查、政策激励惩罚、民众参与行动、学界咨询指导、法律规范约束、市场融资投资的七大古镇保护和开发的保障体制。[24]

对于以文物的保护为前提，保证保护和利用的和谐统一，坚持社会效益为主，促进社会效益与经济效益的协调发展，做到对遗址利用的合理、科学和适度[20]唐春媛提出:只有依据各地的实际情况，有效地发挥各级政府的主导作用，最广泛地发动群众参与，寻求规划师和建筑师支持合作的多元保护与更新模式，才能做到既有利于协调保护建设过程中的矛盾，又有利于古镇保护的可持续发展［6］

[22]阮仪三．中国历史文化名城保护规划[M]．上海：同济大学出版社，1995．

[18]阮仪三主编．中国历史文化名城保护与规划[M]．上海：同济大学出版社，1995．

[19]张松．历史城市保护学导论[M]．上海：同济大学出版社，202_.3．

[3］江玉祥．古镇民俗文化的传承与创新［J］．四川省情，202_，08:8－9

4］史永丽，聂康才．保护“原生态”社区守护古镇古韵［J］．小城镇建设，202_，07:66－75． ［21］陈序．从市场角度看古镇保护与开发［J］．山西建筑，202_，（13）：17~18.［22］陈秉钧，乐琦．古镇保护应注意的几个问题［J］．江苏城市规划，202_，（8）：38~40 ［5］赵万民，余佳．古镇保护中非物质文化遗产的解读与传承［J］．小城镇建设，202_，12:32－37．

［24］谭宏．古镇保护与开发的保障机制［J］．城市问题，202_，（10）：55~60.［20］徐森．浅谈古镇保护［J］．江汉考古，202_，（1）：94~95.［6］唐春媛，刘明，黄东海，等．古镇保护与更新模式探析－－以闽北和平古镇为例［J］．重庆建筑大学学报，202_，29(12):1－4．