第一篇：二次装修监管重点及现场案例分析
二次装修监管重点及装修现场案例分析
住宅小区随着入住率的不断提高，前期装修管理不到位造成的后遗症已逐渐凸显出来。《福建省建筑装修管理暂行办法》第二十七条规定：物业管理企业应将住宅装修中的禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项告知装修人。装修人要求提供房屋结构图、管线图的，物业企业应当提供。《住宅室内装饰装修管理办法》第十五条：装修人对住宅进行装修前，应当告知邻里。争对装修管理对日后工作的影响，总结了如下几点：
1、水电管线布图未留档，交接处未认真检查试压，导致后期管爆、漏水等引起邻里投诉。违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十四条规定：应做好排水、供水、供电、通行、通风、采光、环境卫生、油烟排放等方面相邻关系。
2、随意在剪力墙上开门窗，改变房屋使用功能或住改商的。例改厨房为客厅
违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十一条规定：未经原设计单位同意或具有资质等级设计单位提出的设计方案，擅自变动建筑主体、承重结构。
违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：
（1）未经原设计单位同意或具有资质等级设计单位提出的设计方案，擅自变动建筑主体、承重结构。
（2）将没有防水要求的房间或者改为卫生间、厨房间。
（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖混凝土墙体。
3、私自改管为了赶工省时省力，将地漏管、冷凝水管接到公共雨水管。违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十四条规定：应做好排水、供水、供电、通行、通风、采光、环境卫生、油烟排放等方面相邻关系。
4、贴瓷砖前未做闭水（厨房、卫生间、阳台）造成管边渗水或做好防水楼下业主未通知前来查看并签确认书。
《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十条规定：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准进行施工，并做闭水试验。
5、私自占用消防通道改为卫生间或贮藏间。
违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十一条规定：拆除与消防安全有关的建筑设施或者建筑构件。
违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：
（2）将没有防水要求的房间或者改为卫生间、厨房间。
（5）影响建筑结构和使用安全的行为。
6、为了充分利用空间，改小或截短烟道，甚至封闭排烟道。
违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十四条规定：应做好排水、供水、供电、通行、通风、采光、环境卫生、油烟排放等方面相邻关系。
7、一层私家花园随意搭花棚、凉亭、雨遮等。
违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十三条规定：未经城市规划行政主管部门批准，不得擅自搭建建筑物、构筑物，或者改变建筑物使用功能，不得擅自变动原设计立面、彩、外观格式。
8、疏于装修工人的监管，业户将装修工程委托他人或装修公司，工人为了方便，将用剩的油漆等余料倒入污水管内。
违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十五条规定：应加强对易燃材料、物品的使用安全管理，控制和处理施工现场各类粉尘、有害气体、固体废弃物、污水、噪音、振动等对环境的污染和危害。
第二十九条：装修过程中产生的废弃物和其他垃圾，应当按照物业指定位置、方式、时间进行堆放和清运，不得向户外抛洒，不得向垃圾道、下水道、通风孔、消防通道等倾倒。
正确的装修监管流程应是：
一、装修方案的制定:中心经理应在交房前组织中心人员针对不同的户型(站在业主)角度研
究将会造成哪些违规,并制定项目的装修管理方案,让管理人员学习装修管理方案,熟读各类装修管理规定，并在实施的过程中告知提醒业主。
二、装修的申请与审批。
1、装修申请的接待：客服中心接到业主提出的装修申请时应告知办理装修的流程及应准备
提供给中心的具体装修资料(装修平面图必须具备，装修公司的营业执照、资质证书)，并引领业主办理装修申请。
2、申请：业主需提前3—7日向服务管理中心提出装修申请；
a)
b)
c)提供装修平面图纸一份 如实填写《装修申请表》各款内容。装修较大商业商铺需提供城市消防部门的审批文件。
3、审核与审批：
a）审核过程
——依据《住宅室内装饰装修管理办法》，与业主签订的《房屋装饰装修管理协议》，《业主临时管理规约》，及公司制定的各项“装修管理规定”的相关规定进行审核，就可能发生违章装修的问题逐条要求业主进行承诺。
b)不宜审批的情况：
——涉及有拆改承重墙的；
——涉及有消防隐患的；
——涉及有破坏预埋管线的；
——涉及有破坏外墙体立面的。
c）审核程序
——审图人员在审核过程中，应严格审核业主提供的装修方案（重要的是对图纸进行审
核），必须到现场确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响的，并给出意见。
d）工程部负责人将审批后的装修申请通知业主，对需要业主修改的，应告之业主修改。e）装修申请获得批准后，客服中心应通知业主到服务管理中心办理有关手续，并在工
程部的协助下：
——与业主签订各类协议。
——与业主达成共识后发放《装修施工许可证》，装修许可证的有效期为三个月，三个
月过后仍需装修的可到客服中心申请延期并填写《装修延期申请表》。客服部应核实装修的具体进度后，方可办理延期手续。
——业主按装修管理规定交纳相关费用(施工人员应交纳出入证押金)
——指引施工负责人到服务管理中心办理装修人员《施工证》；
a)
b)施工负责人应将施工人员的照片两张和身份证复印件一张交服务中心；服务中心将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《装修
工人登记表》上，并制作动态表定期转交一份安管中队，作为施工人员进出管理的依据。
c)
d)用施工人员的一张照片制作成施工人员的《施工证》。《施工证》的有效期为最长不超过三个月。
三、施工期间的管理
1、在土工阶段客服人员每日对装修户不少于2次的巡查，每日巡查的过程都应及时告
知业主有关于装修的注意事项及特别提示。巡查时应根据审批后的装修方案严格执行，并将巡查结果记录于《装修管理记录表》中
a）土工阶段是最容易出现违规装修的阶段，巡查土工装修时应注意：
——厨房巡视应注意：烟道井有无破坏、煤气管道是否有改动、是否有将厨房移位、是
否有作好防水处理
——卫生间巡视应注意：烟道井有无破坏、是否有改变卫生间的使用功能、是否有将卫
生间移位、是否有改变管道的线路、是否作好防水处理；
——室内巡视时应注意：是否有拆改承重墙、横梁、柱子、是否有改变使用功能； b）在水电阶段客服人员每日对装修户不少于1次的巡查，巡查时应注意：是否随意
拆改各管线的走向，改变排水管的位置等；
c）在木工阶段客服人员每日对装修户不少于1次的巡查，巡查时应注意告知安装地
板时在楼板打冲击钻时要做好限位，以防将楼板打穿；
d）在油漆阶段客服人员每日对装修户不少于1次的巡查，应注意告知油漆材料不得往
排水管道倾倒，以免将管道堵塞，影响日后生活。
e）其它应注意
——阳台是否有封闭
——整体是否有破坏外立面
——每天应对外立面进行巡查，并将巡查结果记录于《外立面巡查记录表》
2、客服主管每日应对装修户进行一次抽查。并监督客服人员的日常巡查工作是否按要求进
行巡查并做出评价。
3、中心经理每周应对装修情况进行一次抽查，抽查率为10%，装修户少的情况下原则上每户每周抽查一次。
4、客服人员在楼宇巡查的过程中应协助装修期间的监管工作。发现情况立即报告项目负责
人，并协助处理。
5、安管部负责装修施工人员进出的管理
6、在装修工人进入小区时应认真核对出入证的真实情况及有效期后方可让其入区，如发现
出入证过期后应礼貌的请其到服务中心办理延期手续。客服中心应核实装修的具体进度后，方可办理延期手续。
7、当装修材料进入小区时应认真核对装修材料，如遇装修敏感物资（包括空调、打孔机、无框玻璃、太阳能热水器、拉栅门、遮阳板、角铁铝合金、隐形防盗网）进入时，门岗应立即呼客服人员到门岗核对物品，确认未存在违规的情况下方可让其进入小区，安管员将进入的物品记录于《装修敏感物资进场登记表》中，客服或秩序人员应跟踪敏感物资的使用情况。
8、施工人员携带物品离开小区时，当值门岗应礼貌检查放行手续：
——如已经办理了有效的放行手续时，应礼貌核实放行物品与物品出门条列明的物品
是否相符，不相符只放行物品出门条列明的物品；
——如没有办理有效的放行手续时，应要求物主到服务中心办理有效放行手续；
——物品经核对无误放行后，当值保安员应及时在放行条上签署姓名及日期。
四、常见的违章装修，应注意：
4.5.1擅自开工。
4.5.2乱拉电线、超负荷用电。
4.5.3擅自改动燃气线路，安装燃气用具。
4.5.4空调机不按位置安装。
4.5.5随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。
4.5.6 随意改变阳台功能。
4.5.7随意封闭阳台，装防盗门、网(高层建筑)。
4.5.8随意拆改墙体。
4.5.9在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
4.5.10私自增加线路负荷。
4.5.11改动上下水、电线。
4.5.12私自开凿面层，破坏防水层。
4.5.13擅自占用通道、天台、屋面。
4.5.14擅自在室外加装灯、牌、广告等。
4.5.15堵塞地漏和排水管道。
4.5.16擅自移动消防设施。
4.5.17擅自改变门的开启方向，使用消防禁品。
4.5.18擅自动火作业。
4.5.19铺装过重的地板材料。
4.5.20随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。
4.5.21随意向窗外抛扔物品。
4.5.22随意用电梯运送装修材料（散材料和超长重料）。
4.5.23冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。
4.5.24不按规定时间施工，制造噪音。
4.5.25破坏公共绿篱、绿地。
4.5.26夜间随意在业主家中留宿。
4.5.27不办理《施工证》，不遵守小区治安管理规定。
4.5.28随意拆掉阳台沉重墙。
4.5.29随意改装智能化系统。
4.5.30不得拆除共墙及在共墙安装水管。
4.6违章装修的处理。
4.6.1装修施工期间，如发现违规装修应立即制止，并发出《违章整改通知单》限期整改；
如遇期仍未整改的应立即通知中心经理知晓并派员前来处理；如发现重大违规装修应立限让其停工并通知中心负责人，由中心经理组织协调解决。
第二篇：二次装修审图重点1131521574
一、业主在申报二次装修时应把装修期间应注意的问题当面向租户/业主解释清楚，主要有： 1，消防喷淋、消放箱、烟感报警系统等设施未经书面申请和批准不得随意改变； 2，装修期间应注意防火、防盗；
3，间墙应使用轻质材料；厕所、厨房应做好防水；
4，装修材料应尽量使用难燃或不燃材料，易燃材料要做好防火处理；
5，电器线路安装应按规范施工，尽量使三相供电负荷达到平衡，电器线路施工要提供有效的电工上岗证复印件（小单位一个，大单位不少于两个）； 6，要预留安全出口和走火通道；
7，要准备好有关消防申报资料，防火涂料应保存好合格证； 8，要做好装修期间的垃圾清理和堆放，防止垃圾堵塞下水管道； 9，木质装修应做好白蚁防治措施。
二、业主/租户报申请后应在三天内出具书面审批意见（一式两份），并请申请人签收，签收后的审批意见保存在装修申请档案内。装修申请事项在审批时可能有一部分符合要求，有一部分不符合要求的，符合要求的出具同意施工意见，不符合要求的要说明是什么原因，由业主按要求改正后重新以单项工程形式进行申报。三、二次装修审批时凡涉及外墙、楼顶、结构等的改变或有安全隐患的先由工程部主管领导在充分考虑有关规范、现场实际及咨询有关设计人员的情况下，出具书面意见，最后由主管副总签名同意。外墙广告、灯箱、楼顶加建临时设施等工程，在审批意见上须加上“此单项工程经我部审核，可以建造／安装，但不代表政府有关主管部门已同意，使用期间因政府主管部门另有要求的，须无条件遵照执行。租约期满或本公司要进行大型改造时，租户／业主应无条件拆除或进行改造，费用由租户／用户自行承担”的字眼。
四、租户／业主在进行二次装修时必须在达到公司有关装修和防火安全要求的情况下再进行有关政府职能部门组织的验收。（如二次装修消防验收）五、二次装修验收时各单项工程全部验收合格的单位，只须在装修档案内加注合格意见，有参加人员签名即可，合格后退回装修押金，不须另出具合格意见给租户/业主。装修不合格的，应出具验收意见，并请租户/业主签名。验收意见应写明什么地方、什么原因不合格，限什么时候整改好等详细内容。
六、装修期间业主/租户、施工队负责人、公司三方要签订《施工、防火安全责任书》
二次装修审图重点
一）二次装修电器专业审图标准和建议之施工做法要求
i)设计必须符合《民用建筑电器设计规范》JGJ/T16-92，《民用建筑照明设计标准》GBJ133-90和《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-92。
ii)设计图中应包含所有电器系统的系统图、布线图、平面图，如照明、插座、事故照明、电话电视、计算机网络等。
iii)注明选用材料的材质、名牌、型号、数量等及施工工艺流程说明。
iv)国产配电箱应有二部一委证书，进口配电箱应有商检证明，单相开关通断能力大于6KA，三相开关最小通断能力大于30KA。
v)配电箱应选用金属配电箱，在设计和使用中配电箱内应预留开关空位，所有照明，插座线路不得混用并且插座线路均应加装漏电开关，空调控制加漏电开关。
vi)开关容量，整定电流与导线载流量应匹配，照明线不应小于2.5MM2插座线不应小于4MM2，接地线截面不应低于1.5平方铜蕊线，接点处理要求使用端子，各支路电流设计不应大于16A。
vii)选用灯具应尽量选用同一名牌产品，日光灯建议采用电容补偿产品。
viii)电线管要求使用镀锌金属管，至分线箱（盒），灯箱应使用铁制蛇皮管，软管连接，且两端均应做护口处理。
ix)室内原有的事故照明日光灯必须保留，位置应设在室内公共区域的居中位置，电池盒必须加装金属盖，为了满足消防要求，移位电线管必须使用符合要求的金属管，且金属管上应涂符合要求的防火涂料。
x)插座和灯具开关面板应尽量选用同一名牌的产品，插座从通用性考虑，建议选用与大厦相同的13A。
xi)所有插座（含电话，电视）同一室内的设计均应等高（离地面距离），所有开关面板（含空调温控调节器）距地面距离应一致且开关按键“开”“关”朝向也应统一。
xii)风机盘管用电，使用电线管将电源线送至距各风机盘管一米以内，作出带保险的出线盒即可，温控开关用线应使用1.5MM2软线，不应使用单股铜线。
xiii)烟感头和喷淋头，应与现有系统、牌号、规格一致。原有烟感头安装原则上应在预留软管半径范围内移动，若超出此界限范围的移位、增补，其设计和施工由消防局备案认可的专业施工单位进行。探头分布平面由业户自选设计。业户由公共区域接入通讯线路和电视线路，由物业管理处指定的专业施工单位承作室外公共区域部份，业户在室内进线处安装接线箱，做为进户分界。电视线路进户后，应通过分配（分支）器作分界后，再行配接排布。电话线和中继线建议使用AT&T5类线。
xiv)格栅灯盘必须≧φ6吊筋四根，上面用角铁固定在混凝土上（不准使用吊链铁丝悬浮）。xv)天花上的线管必须按施工规范固定，所有照明灯具外壳都要与大楼的接地线连通。xvi)地面只能使用专用地面防水插座，不许用墙插代替地插座使用。xvii)装地插时，地板上挖沟深度不得超过4CM。
xviii)木制灯箱槽必须涂防火涂料，电源线要穿铁制蛇皮管。
xix)烟感探测器的布置原则：距离及突出物的水平距离不应小于0.5M，距送风口，新风口的水平距离不应小于1.5M，尽量靠近回风口位置。
xx)消防正常应急两用灯，其中一支灯管加装隔镍电池，放电时间不少于45分钟。从灯主电源多穿一根电源充电线连接电池，不允许将电池电源线接在大楼应急照明电源上。强电所有线管，线盒均要求做焊接跨接地线，保证接地完好。xxi)灯盘要求做接地线。
（二）二次装修消防给排水专业审批标准和建议之施工做法要求 i)消防栓灭火系统
根据规范“室内消火栓应设计在明显易于取用地点”要求： a)公共区域不被占用（如加隔断墙等）。
b)消火栓门不被装饰物掩盖，假如消火栓门墙面装修一致时，应设置明显的消防标志。ii)自动喷淋灭火系统
根据规范及北京市建筑设计研究院现场设计组的要求，规定如下：
a)喷淋头的位置必须随着到吊顶以上隔墙的分隔做相应调整，如移位、增加。b)图中说明喷淋头是否有移位、增加。
c)图中注明重新布置后的喷淋头距离的位置、尺寸。d)增加的喷头应与现有系统牌号、规格一致。e)喷头间距应符合以下要求： I)不大于3.6M，也不小于2M。II)距墙不大于1.8M，也不小于0.6M。
III)吊顶内净空大于0.8M，且有电线、电缆或可燃物时，吊顶内需加设喷头（此喷头可不计入第(4)条中）。
IV)不同管径与允许安装的喷头数量可按下表要求： 管径（公称直径）允许安装的喷头数（个）
DN25 1
DN32 3
DN40 4
DN50 10
DN70 16
DN80 32
DN100 60 V)每个报警阀所带的喷头数不超过800个。iii)室内给排水系统
给排水设施若要增加或改动，必须有卫生间给排水详图，图中管径、管道坡度、管材及连接方式等必须符合规范要求，要求完善的设计说明，所选管材要与现状管材一致。冷水、热供水、热回水采用紫铜管，给水采用镀锌管，下水采用铸管。各业户冷水、热供水、热回水均要求加水表。
（三）二次装修空调专业审图标准和建议之施工做法要求
i)图纸必须符合“采暖通风与空气设计规范”(GBJ19-87)和“高层用建筑设计防火规范”(GB50045-92)。
ii)图纸必须有防火原设计的新风入口的位置、尺寸、冷（热）供回水的入口、出口位置和管径、冷凝水排水的位置和管径、风机盘管的数量，图纸应说明所选材料的名称、材质、规格和性能。
iii)图纸应含新风管道图，包括风管位置和数量，以及必要的风阀。原则上每一个分隔房间都应当设计新风口。iv)图纸应含冷（热）供、回水管道图，冷凝水排放管道图，包括水管位置、尺寸（管径）、坡度走向和必要的阀门，软接头。
v)图纸应含风机盘管布置图，包括送风口、回风口，每一个分隔房间均应有送、回风口。vi)对于该设计室内空调部份，应注明各房间内置人员和设备发热量。
vii)新风量及换气次数，除必须符合国家规范外也必须符合本大楼原设计要求。viii)使用材料：
a)保温，采用符合国家建筑标准材料。
b)水路系统采用铜管或镀锌管，冷凝水管要求设计有一定坡度，以利于冷凝水排放，冷凝水管路弯头位置应改为三通加丝堵。
c)供回水管与风机盘管连接处采用空调专用软连接管。
d)进出水阀门，采用耐压25KG/M2，耐热85℃，耐冷7℃的专用铜阀门，应提供注明水阀门工作压力的合格证。
e)原有室内风机盘管水电磁阀和温度控制器由工程部提供。施工商入场三天（周六、日除外）内，须联系工程部经理室。
f)供回水主管应采用不小于φ32，分支采用φ20的管材，干管与主阀门连接处应加装活接或法兰，以保证当主阀门损时能维修更换。
g)在打压冲洗合格，经工程部检查后，方许与大楼主管连接。ix)施工守则：
a)水路连接好后，进行冲洗，标准为出口目测，无杂物、颗粒、焊渣，水不混蚀为准。b)打压，需至15KG/CM2，保持15分钟，压力降不大于0.5KG/CM2。以上两项在进行时通知空调专业人员在场确认，并填写报告，打压报告必须有业主签字并及时返回工程部。c)在上述两项完成后，方可进行管路保温。
d)所使用材料必须合格，保温管路不得留有缝隙和破损。e)在全部确认后方可打开主进出水路阀门。x)新风要求：
a)新风必须采用通过风管，风口垂直下送方式，原则上每一隔断房间最少有一个新风口。室内总新风阀任何人不得擅自调整，新风口尺寸建议采用100x200形式，并带有调节器。b)回风采用独立回风管，并带有过滤网，尺寸上保证维修便利。本处不接受天花顶栅回风。过滤网须采用多层金属网。
c)风机盘管风路系统不应采用软连接，如确实需软连接时，应使用符合防火要求之帆布连接。
xi)预留检查口：
预留检查口，必须考虑到对风机盘管的维修方便，位置应置于风机风轮略后处。xii)新风、排风、排烟管路必须采用镀锌钢板，接口采用角铁法兰螺栓连接。xiii)回风口面积不得小于600x600尺寸，并每一送风口应配一回风口。
（四）二次装修土建专业审图标准和建议之施工做法要求
i)在装修平面布置图中，应注明轴线位置、平面尺寸、面积数、家具布置情况、房间名称或功能。ii)在天花吊顶图中，应标明灯位、灯型尺寸、数量、送/回风口位置、喷淋、烟感位置，如需做天花藻井的，则应对藻井的做法、尺寸、标高及与灯、空调、烟感、喷淋的关系做出注明。
iii)新做隔墙应使用轻体结构，注明所用材料及做法，还应注明隔墙高度（是否到顶）。iv)房间及楼层内的管井、消防、机电门不能封闭。
v)说明装修所用材料（顶棚、墙面、地面，如使用墙纸、地毯、木地板等），还应提供所用材料的阻燃试验报告，如有拆改墙体、门口，或损伤原有建筑中的墙、梁、柱、板等应在图中有所说明。
vi)图中应注明有无使用大型重物或产生强烈振动的机器设备（如保险柜、大型文件柜）等资料、重量、安装位置及方法。
vii)有无要求在楼板上穿管或穿凿孔洞方能安装的设备，不可作出任何结构（所有公共设备的管缝）及外观（如外围灯、窗户、阳台、外墙等）之更改，以维护物业之外观整齐、条理、美观。
viii)如需在楼板、墙安装膨胀螺栓，规格不应大于直径12MM，所有承重结构柱均不允许剔凿破坏。
ix)不论何种吊顶均应预留检查口（风机盘管，集中接线盒），以备检修，轻钢龙骨吊顶应用不小于φ6钢筋做吊筋，施工应符合规范要求，铝合金龙骨如用铅丝做吊杆，则应在调平后绑紧。
x)所有需拆改卫生间、茶水间、房门的工程，均应在开工前提交业主委托书及承诺书，待批准后方许施工。
xi)吊顶、隔墙工程在最终封板前应请工程有关人员对电器、消防水、电、空调等项目进行隐患验收，合格后方准封板。
xii)所有隔墙木封板、木制灯盒必须涂刷三遍防火涂料，经隐检合格后方许进入下一步施工。xiii)所有对卫生间、茶水间进行改造的，均应对更改后的卫生间、茶水间做闭水试验，经检查合格后方准进行面层施工，如须新做防水，建议使用聚胺脂涂膜或SBS改性油毯冷做法施工，新防水层做完后，也须做闭水试验检查，由于闭水试验引起的楼下渗漏所造成的任何损失均应由拆改的业主及施工商承担。
xiv)每个办公单元留门樘数应符合消防规范要求。xv)更改后的玻璃门应用强化玻璃及符合消防条例。
xvi)除主门外，单元其余之木门向公共走廊方向不能封闭或做任何更改。xvii)玻璃门框之物料可用镜钢，其余物料要再经审批。
xviii)走廊墙身不许安装任何招牌，只可在原项目设计之招牌位安装公司名牌。
xix)所有不符合施工规范及本要求的，会对今后的使用、维护留有隐患的，应由业主或施工商签署确认书，所出问题应由业主或施工商承担。设计改动门口的宽度超过1.8M时，应当提供新设计门口的立面图，对原结构的加固措施和有关说明文字。
第三篇：行政法案例分析重点
行政不作为：就是指行政主体及其工作人员有积极实施行政行为的职责和义务，应当履行而未履行或拖延履行其法定职责的状态。认为行政不作为是指行政主体未履行具体的法定作为义务，并且在程序上没有明确意思表示的行政行为。所谓行政中的“不作为”行为，是基于公民、法人或其他组织的符合条件的申请，行政机关依法应该实施某种行为或履行某种法 定职责，而行政机关无正当理由却拒绝作为的行政违法行为，亦称“不作为违法”或“消极违法”行为。行政不作为定义：违法的行政不作为可以构成行政侵权。违法的行政不作为是指行政主体有积极实施法定行政作为的义务，并且能够履行而未履行的状态。此定义主要有以下两层含义：为义务，不是其他义务。行政作为的义务来源于法律的明确规定，根据中国的行政组织法，各行政机关都有法定职责，同时，也有要求行政机关的履行法定职责时遵守法定程序的义务。在实体上的行政义务，主要是要求行政机关对行政相对人应尽到保护的职责；在程序上的义务，由于中国行政程序法典尚未出台，行政程序的法定义务主要散见于各单行法律、行政法规及行政规章中，如行政处罚法中规定的行政机关在实施行政处罚过程中的表明身份的义务，告知的义务，听取申辩和陈述的义务等。
其次，行政不作为违法以行政主体没有履行法定作为义务为必要条件。行政主体的不履行法定义务表现为，行政主体没有作出任何意思表示，或不予接受、迟延办理。如在公民、法人或者其他组织面临人身权、财产权遭受侵害时，具有相应法定职责的行政机关予以拒绝或不予答复。再如行政机关对行政相对方提出的保护人身权和财产权的申请明确表示不履行或虽然未明确表示不履行但超过法定期限仍不履行，即在法定期限内，既不表示履行也不表示不履行。这里的“不履行”不是行政主体意志以外的原因，而是有履行能力却故意未履行、延迟履行。
表现形式：行政“不作为”：其表现形式大致有拒绝履行、不予答复、拖 延履行，它与行政中“乱作为”一样，都将可能侵犯或损害行政相对人的合法权益。
如何界定：理论界大体有四种主张：程序说主张，应从行政程序方面区分行政作为与行政不作为，只要行政主体作出了一系列的实质性程序行为，即表现出积极的作为状态，无论该行为在实质内容上反映的是„为‟或„不为‟，都应该是行政作为，反之就是不作为。因此，行政不作为是指行政主体负有作为的法定义务，并有作为的可能性而在程序上逾期有所不为的行为。（黄志强《行政不作为相关法律问题探析》）；实质说主张，行政不作为是行政主体消极地不做出一定的动作，但要分方式的不为和内容的不为。方式有„为‟，但反映的内容是不为，则是形式上有„为‟而实质上„不为‟，也是不作为。“（陈小君、方世荣《具体行政行为的几个疑难问题识别研析》）；违法说主张，在行政违法理论中，没有合法的不作为。行政不作为就是行政不作为违法，是指行政机关、其他行政公务组织或公务人员负有法定的作为义务却违反该规定而不履行作为义务的行为。（杨解君《行政违法论纲》）；评价说主张，讨论行政不作为以及对其提起诉讼的前提是不作为存在着违法的可能性，而非 现实性，行政不作为违法只能是审查后的结果，而非提起审查前的结论。构成要件：行政不作为的构成要件问题，当前学术界通行两种主张。一种主张是，行政不作为由“行政主体具有作为义务、行政主体具有作为的可能性、行政主体在程序上表现为有所不为”三个要件构成（匿名《行政不作为相关法律问题探析》）；一种主张是，行政不作为的违法要件除了需要具备行政违法行为的一般构成要件，如学者言及的主体要件、主观要件和客观要件以外，行政不作为行为还有自身的特有要件。行政不作为的特有要件包括必备构成要件（“法定的作为义务、履行义务的可能性、履行义务的必要性”三要件）和选择构成要件-相对人的合法申请（匿名《试论行政不作为之诉中的原告主体资格》）。本人认为，上述两种主张都值得商榷。就两种主张的共同不足看，一是“行政主体具有作为（履行义务）的可能性”成为构成要件，既缺少法理（法律）依据，也易让行政主体找到行政不作为的堂皇理由，使真正的行政不作为逃离司法监督或行政监督。二是从程序上看，行政不作为与行政作为、行政不作为成熟与否的分界点在于，是否在一定期限内有所作为。期限问题当属构成要件之一。另外，在后一主张下，行政不作为的构成要件不仅过多过滥、逻辑层次复杂，而且部分要件难以成为“要件”，如主观要件，认定行政不作为是否成立时，并不需要考查行政主体有无故意或过失。从学理探究与立法实践相结合、相统一的角度出发，本人认为，行政不作为的构成要件有三个：申请要件、职权要件、期限要件。
行政赔偿概念行政赔偿的概念：
行政赔偿是指行政主体违法实施行政行为，侵犯相对人合法权益造成损害时由国家承担的一种赔偿责任。它具有下列特征：
第一，行政赔偿因行政主体而引起。只有行政主体才享有行政权，才能实施行政行为，才能构成行政赔偿。当然行政主体是由行政人员组成，行政行为是经行政人员作出。因此，行政主体往往具体化为有关的行政人员。没有行政主体，就不能构成行政赔偿。司法机关作为司法权主体，行政机关作为机关法人、行政人员作为公民等而引起的赔偿，都不是行政赔偿。
第二，行政赔偿因行政行为而引起。只有行政行为，即行政主体行使行政权、执行公务的行为，才能构成行政赔偿。非行政行为，如立法机关的立法行为、司法机关的司法行为，行政机关的民事行为及行政人员的个人行为等，均不能构成行政赔偿。
第三，行政赔偿因行政行为违法而引起，只有违法行政行为才能构成行政赔偿，合法行政行为不能构成行政赔偿。行政赔偿仅以客观上行政行为违法为要件，而不以行政主体主观上是否有过错为要件。
第四，行政赔偿因行政主体违法行政侵犯相对人合法权益并造成损害而引起。首先，违法行政行为侵犯了相对人的合法权益。违法行政行为只有在侵犯了相对人合法权益即属于行政侵权行为时，才能构成行政赔偿。如果侵犯的不是相对人的合法权益，则不能构成行政赔偿；如果没有侵犯相对人的合法权益，如有利于相对人的违法减免税，就不能构成行政赔偿；如果剥夺的是相对人的非法利益，也不能构成行政赔偿。其次，行政 侵权造成了实际损害，如果违法行政行为未造成实际损害，如不举行听证但未影响相对人实体权利义务的行政行为，或者该行政损害不是由该行政行为造成，如由于相对人本人过错造成，则不能构成行政赔偿。
最后，行政赔偿责任由国家承担。行政主体由国家设立，其职能属国家职能，行政权也属国家权力，行政主体及其行政工作人员行使职权所实施的职务活动，是代表国家进行的，本质上是一种国家活动，因此，行政主体违法实施行政行为，侵犯相对人合法权益并造成损害的，应由国家承担赔偿责任，并不是由行政主体及其工作人员承担赔偿责任。但正如行政主体代表国家行政职权一样，行政主体也是国家向受害人承担赔偿责任的代表即赔偿义务人。、行政赔偿的归责原则与构成要件 行政赔偿的归责原则，为从法律上判断国家应否承担法律责任提供了最根本的依据与标准，它对于确定行政赔偿的构成要件及免责条件、举证责任等都具有重大意义。1994年《国家赔偿法》颁布以前，我国法律界对这一问题一直争论纷纷，分析起来，大致有以下几种意见：
1、过错原则。这种意见认为，判断行政主体的行为是否合法及要不要赔偿，应以该行政主体做出该行为时主观上有无过错为标准。有过错，就要赔偿；无过错，就不赔偿。这种意见考虑了行政主体作出行政行为时主观上的不同状态，区分了合法履行职务与违法侵权两种截然不同的行为，无疑是有意义的，且符合普通群众的心理习惯，容易为人接受。但这种观点实施起来却较困难。因为要认定一个行政机关这样一个组织体有无过错是很困难的，它不象认定一个人有无过错那样容易，这样在实践中可能导致大部分受到侵害的公民事实上得不到赔偿，悖离了过错原则的本意，也不符合国家建立行政赔偿制度的初衷。
2、无过错原则。这种意见主张不论行政机关行为时主观上有无过错，只要结果上给公民造成损害，就要承担赔偿责任。无过错原则的好处在于克服了过错原则要考察机关主观过错的困难，简便易行，也利于受害人取得赔偿。但无过错原则无法区分国家机关的合法行为与违法行为，把赔偿与补偿混为一谈，这是不可取的。
3、违法原则。所谓违法原则，是指行政机关的行为要不要赔偿，以行为是否违反法律为唯一标准。它不细究行政机关主观状态如何，只考察行政机关的行为是否与法律的规定一致，是否违反了现行法律的规定。这一原则既避免了过错原则操作不易的弊病，又克服了无过错原则赔偿过宽的缺点，具有操作方便、认定精确、易于接受的特点，因而是一个比较合适的原则，为我国颁布的《国家赔偿法》所接受。该法第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”，就是对违法原则作为行政赔偿基本归责原则在立法中的明文规定。
因此，无论行政机关在作出职权行为时有无过错，只要其行为不符合法律的规定，且因此给相对人造成损失，就应承担赔偿责任，而不管其主观上有无过错。受害人也无须证明作出行为的行政机关或其工作人员有故意或过失，只要行政机关无法证明其实施的行为合法就要无条件地予以赔偿。
归责原则虽然是判断责任构成的“最后界点”，但 是，单凭归责原则，还是无法合理、全面地判断出行政主体实施的行为是否构成侵权责任的。这就需要有较之于归责原则更加具体和明确的责任构成要件。根据我国《国家赔偿法》第二条的规定，行政赔偿责任的构成要件由行政主体、行政违法行为、损害后果和因果关系四个部分构成。
2、职务违法行为。所谓职务违法行为是指违法执行职务的行为。它是行政赔偿责任中最根本的构成要件。在这个概念中，需要说明的是：
（一）什么是违法；
（二）什么是“执行职务”。对此，我国国家赔偿法未作规定，理论界认识也不一，但从行政赔偿的立法精神看，“违法”应包括违反宪法、法律、行政法规与规章、地方性法规与规章以及其他规范性文件和我国承认与参加的国际公约等。“执行职务”的范围应既包括职务行为本身的行为（如工商管理部门违法吊销许可证和执照），亦包括与职务有关连而不可分的行为（如讯问案件时，警察刑讯逼供、行政机关工作人员在执行公务途中违反交通规则将他人撞伤）。
3、损害后果。确立行政赔偿责任的目的在于对受害人受到的损害进行赔偿。因此，损害的发生是行政赔偿责任产生的前提。损害包括人身损害与财产损害、物质损害与精神损害、直接损害与间接损害。需要指出的是，根据我国国家赔偿法，损害仅指物质损害与直接损害，而不含精神损害与间接损害。
4、因果关系。因果关系是联接违法行为与损害后果的纽带，是责任主体对损害后果承担赔偿责任的基础与前提。如果缺少这种因果关系，则行为人就无义务对损害后果负责。因果关系的苛严程度会直接影响到相对人一方合法权益救济的范围，我国行政赔偿责任构成要件中的的因果关系应采取什么样的因果关系呢？理论上歧见纷纷，但最具代表性的观点是采用直接因果关系，即指行为与结果间存在着逻辑上的直接关系，其中行为并不要求是结果的必然的或根本原因，但应是导致结果发生的一个较近的原因，至于其关联性紧密程度，则完全要依据案情来决定。
行政赔偿的当事人、范围、方式及程序
（一）行政赔偿的当事人。行政赔偿的当事人包括赔偿请求人和赔偿义务机关。
1、赔偿请求人，这是指有权要求赔偿的受行政行为侵害的公民、法人或其他组织。我国国家赔偿法规定，受害的公民、法人和其他组织有权要求赔偿。受害的公民死亡，其继承人和其他有抚养关系的亲属有权要求赔偿。受害的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织有权要求赔偿。、赔偿义务机关。这是指实施行政行为侵犯公民、法人或其他组织的合法权益造成损害，有义务代表国家承担赔偿责任的行政主体。我国国家赔偿法规定，行政主体行使职权侵犯相对人合法权益，该行政主体为赔偿义务机关。两个以上行政主体共同行使职权侵犯相对人合法权益造成损害的，共同行使职权的行政主体是共同赔偿义务机关。法律法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯相对人的合法权益造成损害的，被授权的组织是赔偿义务机关。受行政主体委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯相对人的合法权益造成损害的，委托的行政主体是赔偿义务机关。赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政主体是赔偿义务机关；没有继续行使其职权的行政主体的，撤 销该赔偿义务机关的行政主体是赔偿义务机关。经复议机关复议的，最初造成侵权行为的行政机关为赔偿义务机关，但复议机关的复议决定加重损害的，复议机关对加重的部分履行赔偿义务，是共同赔偿义务机关。
（二）行政赔偿的范围及方式
根据我国国家赔偿法第三条、第四条的规定。行政赔偿的范围包括侵犯人身权的违法行政行为和侵犯财产权的违法行政行为两类。其中对人身权的侵犯仅限于公民，侵犯法人或其他组织的行政行为目前不承担赔偿责任。
（三）行政赔偿程序
1、确认赔偿程序。确认赔偿是指在非复议和诉讼的行政救济中，经有权机关审查认定行政行为侵犯相对人合法权益造成损害时，由赔偿义务机关所给的赔偿。我国国家赔偿法第九条第一款规定：“赔偿义务机关对依法确认有本法第三条、第四条规定的情形之一的，应当给予赔偿”。因此，确认赔偿是一种不以赔偿请求人提出赔偿请求为前提的赔偿。确认赔偿程序实际上就是非复议和诉讼的行政救济程序。目前，我国国家赔偿法和有关法律、法规对这种行政救济的程序未作具体规定。
行政处罚：行政处罚的概念： 行政处罚是指行政机关或其他行政主体依法定职权和程序对违反行政法规尚未构成犯罪的相对人给予行政制裁的具体行政行为。行政处罚的特征
1、行政处罚是以对违法行为人的惩戒为目的，而不是以实现义务为目的。这一点将它与行政强制执行区别开来。行政强制执行的目的在于促使义务人履行义务。
2、行政处罚的适用主体是行政机关或法律、法规授权的组织。这一点使它与刑罚区别开来。刑罚的适用主体是人民法院。
3、行政处罚的适用对象是作为行政相对方的公民、法人或其他组织，属于外部行政行为。这一点将它与行政处分区别开来。行政处分只能适用于行政机关的工作人员或其他由行政机关任命或管理的人员。行政处罚与刑罚、行政处分的异同
1、行政处罚与刑罚的区别：制裁的性质不同；适用的违法行为不同；惩罚程度及适用的程序不同；制裁机关不同；处罚形式不同。
2、行政处罚与行政处分的区别：制裁的对象不同；制裁的行为性质不同；制裁的原则不同；惩罚的范围和程度不同；采取的形式不同；两者的救济途径不同。行政处罚的原则：处罚法定原则、处罚公正公开原则、处罚与违法行为相适应的原则、处罚与教育相结合的原则、不免除民事责任、不取代刑事责任原则、救济原则、处罚追究时效原则。行政处罚的种类：人身罚、行为罚、财产罚、申诫罚
第四篇：装修违章搭建案例分析
案情简介
咸阳某住宅小区内一业主张某购得该小区一套小高层商品房住宅后，遂进行房屋装饰装修，在房屋装修过程中张某擅自改变该房屋主体结构，并且经常在休息时间进行施工，影响到周围邻居的生活休息。小区物业管理公司得知上述情况后，找到张某告知其应当立即停止施工工程，同时告知张某根据该小区制定的管理公约中规定张某的行为应当受到罚款的处罚，限张某一周内到物业管理公司交纳罚款。张某认为其已购买了该房屋，怎样装修别人管不着，并且到法院起诉物业管理公司要求排除妨害。物业公司接到法院的应诉通知后向陕西许小平律师事务所进行法律咨询，询问应如何进行答辩。房产部的曹律师给出如下法律意见：
律师分析
根据我国《城市新建住宅小区管理办法》有关规定，房地产产权人、使用人不得实施四种禁止性行为，并规定了物业管理公司对发生的违禁行为有权制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。这四种行为有：
1、擅自改变小区内土地用途的；
2、擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；
3、私搭乱建，乱停乱放车辆，在公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响小区景观，噪声扰民的；
4、不照章交纳各种费用的。同时建设部《建筑装饰装修管理规定》中明确规定，房屋装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加入荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全性进行审定，经批准后，申请人还要向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。如果张某的装修行为危及到房屋的安全，构成改变房屋主体结构的行为，物业公司有权制止张某继续装修。但是，对于物业公司提出的根据自己制定的管理公约对张某进行处罚，律师认为：根据我国《行政处罚法》的规定，只有法律、行政法规和规章才能设定行政处罚，小区管理公约这种自律性规章是不能设定行政处罚的。小区公约中可以规定责令恢复原状、赔偿损失等民事责任方式。因为物业管理是基于委托合同而产生的管理权限，且行政处罚的主体只能为法律规定的有执法权的行政主体。
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202_-2-22 17:10 勇敢小肥羊 | 八级 案例回放
周女士与张先生是楼上楼下的邻居，周女士住在楼下，张先生住在楼上。两家办理了入住手续后分别开始装修。在装修期间，张先生发现，楼上的周女士在楼上不停地砸他家的屋顶。经了解，原来楼上的周女士家为了为了建造一座错层楼梯，擅自将楼板也就是张先生家的屋顶打透，并截断了变截面梁的主钢筋两根，辅筋数根，致使楼板的承重梁结构受到严重损坏。楼板的承重梁结构受到损坏后，张先生曾多次与周女士和她家的装修人员进行交涉，要求其暂停装修并依法恢复原状。周女士并没有理会张先生提出的要求，仍然继续装修。因为房屋得不到修缮，屋顶随时都会跌落碎石的危险，张先生只能停工。张先生向小区物业公司投诉无果后，决定把周女士及小区物业公司一起告上了法庭。
参考物业管理法律法规：
关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知 http://
法院经审理认为，被告周女士在装修自己的房屋时擅自拆改房屋结构，其行为违反了有关法律规定。由于被告周女士的拆改行为，致使原告不能入住自己的房屋，给原告造成一定的经济损失，对此应承担赔偿责任。被告物业公司在收取原告和被告交付的装修保证金后，未能尽到监督和管理责任，造成被告周女士对房屋结构拆改，因此被告物业公司应在收取的保证金的范围内承担责任。因此判令：
一、被告周女士对其房屋拆改部分按房管局房屋安全鉴定检测中心所出具的鉴定报告的要求，委托有资质的施工单位进行修复、恢复原状，由被告物业公司委托有资质的单位验收，上述费用由被告周女士承担。
二、被告周女士赔偿原告张先生因未能入住房屋的经济损失17000余元，物业费共计3000余元。被告物业公司在收取装修保证金的范围内对上述费用承担连带责任。
案例分析
广东华誉律师事务所的郭嗣彦律师对本案例进行了分析。郭律师认为，在本案中，被告周女士应对本案负主要责任，物业公司承担连带赔偿责任是合理的。《广东省物业管理条例》第五十五条明确了损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；破坏或者擅自改变房屋外观；违法搭建建筑物、构筑物；损坏或者擅自占用、改建物业共用部位等行为列为物业管理区域内禁止行为。若给他人造成损害的，应依法承担民事责任。而物业公司未能对周女士的装修行为进行有效的全过程监督管理，也未责令周女士限期整改，并未及时处理原告张先生的投诉，从而造成被告周女士违法装修，并扩大了原告的损失。因此在本案中承担连带赔偿责任。
参考物业管理法律法规：
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业主装修时擅自改动房屋结构并不是什么新鲜事，有拆除或者部分拆除房屋柱、梁的；有在承重墙上增开门窗的；更有直接拆了承重墙打通房间的……然而，这些行为不仅违反了《无锡市城市房屋安全管理条例》（以下简称《条例》）有关规定，更容易给整栋大楼埋下安全隐患。近日，无锡市住房保障和房产管理局房屋安全管理处对我市两起违法装修行为进行了行政处罚，这也是《条例》自202_年6月1日实施以来首次对违法装修行为进行行政处罚。
为了增加空间利用率，擅自拆除承重墙
2份罚单一张20000一张3500
案例一：
202_年9月，无锡市某装饰设计有限公司在对春江花园三期326号某户进行房屋装饰装修时，房屋所有人陆某要求拆除掉厨房间与餐厅之间的横墙（中间为砖砌填充墙、两端各为200毫米混凝土剪力墙），拆改主卧室进门处混凝土门垛。该装饰设计公司在陆某没有出示房屋结构改造安全许可的情况下，就按其要求擅自拆改了房屋结构。
经无锡市房屋安全鉴定中心鉴定，拆改钢筋混凝土墙使该房屋结构构件有效截面明显减少，原有钢筋被割断，其侧向刚度及竖向承载能力明显下降，削弱了结构的整体抗力，影响房屋的结构安全。
鉴于立案调查后，房屋所有人陆某和无锡市某装饰设计有限公司积极配合接受调查，并在规定期限内按要求完成改正，因此减轻处罚：对房屋所有人陆某不予行政处罚；对无锡市某装饰设计有限公司，依据规定处以2万元的罚款。
案例二： 202_年8月，太湖国际一街区45号某户房屋使用人李某进行装饰装修时，未向市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可，就擅自拆除了六层北卧室至阳台间混凝土反梁高出楼面部分（约400毫米高），梁上部主筋及箍筋均被割断拆除、混凝土被拆除。
经无锡市房屋安全鉴定中心鉴定，拆改的钢筋混凝土框架梁为双筋截面梁，上部钢筋及混凝土被割断拆除，梁内箍筋被割除，使其有效截面减少78%，受弯及受剪承载力大幅下降，削弱了结构的整体抗力及抗震性能，严重影响房屋的结构安全。
鉴于立案调查后，房屋使用人李某积极配合接受调查，并在规定期限内按要求完成整改，因此对其减轻处罚：对房屋使用人的李某，依据规定处以3500元的罚款。去年发现违法拆改480余起
202_年汶川大地震之后，市民对房屋安全质量问题格外重视。不过仍有一些市民和单位不顾法律法规，擅自拆改房屋结构。据统计，仅202_年我市房屋安全管理处通过主动巡查和群众举报等方式，发现违法拆改房屋结构480余起。房屋安全管理处有关负责人说，如果市民在装修改造前能做到主动申请房屋结构改造安全许可，并按照经审定的装修设计方案进行装修施工，完全可以避免乱拆乱改引发的安全隐患，同时还能减少邻里纠纷的发生。
简单加固基本不起作用
“别人都敲了，为什么我就不能敲？”这是房屋安全管理处的工作人员在平时查处工作中，经常听到的业主反驳。部分业主因心存侥幸，仍擅自拆改房屋结构。“我们将严格按照条例规定，发现一起查处一起，有法必依，执法必严。”管理处负责人这样表示。
实际上，有不少业主因不具备房屋结构安全、抗震等专业知识，对房屋随意拆改，或者自行用槽钢、工字钢等进行简单加固，以为这样就安全了。而经市房屋安全鉴定机构的专业鉴定，这些简单加固基本起不到效果，房屋安全隐患仍然存在。“一套几十万、上百万的新房千万不要因擅自拆改而变„危房‟。”该负责人说，一旦违法装修被查处并需要整改的话，市民必须找具备专业资质的加固单位重新进行设计、施工，耗费成本更高，更要因此拖延工期，实在得不偿失。
装潢公司不能瞎创意
在春江花园三期违法装修案中，负责装修施工的装饰设计公司，因在房屋业主未提供许可决定的情况下，就直接拆除了混凝土剪力墙，被处以2万元的罚款。“业主可能不具备专业知识，但作为有专业资质的企业，对擅自拆改房屋结构的危害应当是清楚的。”管理处负责人表示，装潢公司是房屋装修管理的源头，也是房屋安全执法的重点。
装潢公司在给业主进行装修设计时，不能为了“创意需求”随意变动房屋结构，更不能提出所谓“加固办法”误导房屋业主。在装修施工前，装潢公司应该要求业主提供房屋结构改造许可决定，并且严格按照许可决定实施结构改造施工。如果业主拿不出许可决定，装潢公司不仅要告知业主必须先办理许可，而且在取得许可之前不可以实施结构改造施工。
物业企业有义务进行巡视管理
很多业主在入户进行装修时，物业服务企业都会收取一定的装修保证金。如果房屋业主在装修过程中拆改了房屋结构，有的物业企业就直接没收装修保证金作为处罚，而乱拆乱改的房屋结构就听之任之。管理处负责人表示，物业企业依法没有权力处罚保证金，而是应承担起“发现、制止、劝阻、报告”的义务。依据《条例》规定，房屋业主在房屋结构改造前，物业服务企业有义务将房屋主体承重结构、抗震防火结构、设计使用年限和结构改造情况告知业主。物业服务企业在房屋业主装修前应告知其装修过程中的严禁行为，并告知房屋业主若涉及房屋结构变动须向市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可。另外，物业公司在日常物业管理过程中要加强装修巡视，发现业主需拆改房屋结构的，应当告知业主按《条例》规定办理相关手续；若发现擅自拆改房屋结构的装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告房产行政管理部门。
专家提醒二次装修需留意拆改
随着新房的地段边缘化，很多人选择购买城区里社区条件相对成熟的二手房。如果您的婚房是二手房而非新房，那在装修时可能多了一些拆改项目，比新房装修的过程要琐碎一些，费用也会相应增加。专家提醒，二次装修时改造较多，部分拆改需多留心，还要注意成品保护。此外，处好邻里关系也相当重要。
拆除注意成品保护
需要注意的是，如果您家的房子只装修了一两年，耐水腻子可以不必完全铲除，打磨墙面后即可重新涂刷乳胶漆。如果是五年以上的老房，由于腻子的材料老化，二次装修时必须铲除至墙底，否则会影响今后墙面乳胶漆的施工质量和装修后的长期使用效果。
如果原有水电管线不合理，比如线路只有1.5毫米或者不满足现在大功率电器的需求，就要考虑对线路进行扩容。如果原有线路布局不合理，还要考虑重新布线。一般来说，老房的水电改造一般会占到施工费用的10%-15%左右。
由于部分老房的户型设计并不合理，在二次装修时很多人会想到拆改墙体。需要注意的是，只有非承重墙才可以拆，而且拆改墙体必然增加较高的费用，如果不是很必要，专家建议尽量不要拆改墙体。在拆除墙体时，要事先断电，避免发生事故。原有电源线路和弱电线路要保留的，最好事先做好记号和记录，施工切断的线路甩头必须留出足够的富余量，以方便以后接线。
成品保护是二次装修中相当重要的一个环节。对于不需改动的天然气、水表、管道、暖气、门、窗、橱柜等物品，需要用专业的保护膜全包上并固定，防止施工时使之受损。
通知邻里处好关系
由于二次装修基本是在已经入住大量居民的小区和多层住宅内进行，需要您考虑装修施工环境，尽量减少对邻居生活的影响。
在装修之前，您得先到物业办手续，并与左邻右舍、楼上楼下的邻居打声招呼，对电梯、材料的运输和存储、垃圾的堆放和清运都是装饰公司应该考虑的问题。对左邻右舍有特殊要求的老人、孕妇、病人等要事先了解，并与其商量好施工时间。在不延误工期的前提下，尽最大可能减少装修对邻居的影响。
二次装修的施工整体时间比初次装修一般要长出15天至30天，建议您最好留出富余时间以应对突发情况造成的工期延长。
装修考虑长久性
婚房装修，很多人可能会想着更多的在设计上突出两人的二人世界或者喜庆的气息，如刷上红色的墙漆等。虽然最终效果漂亮且应景，但很有可能在两三年后就厌烦了这种风格，如果要换就得将墙漆全部铲掉重新刷漆，工程量较大。因此，专家建议在装修时应该更多的考虑长久性，注重装修在今后生活的实用性。
装修和感情一样，还得经得起时间的考验。您在装修时，最好选择一些经典的设计，最好不要是3-5年内就过时的装修，避免出现三五年后就得重新装修的状况，不仅费时还费心费力。此外，虽然现在是两人生活，但也许过了三五年后就成了三口之家，装修时您还得将家庭今后几年的变化考虑在内。
很多人的婚房是小户型，只是过渡性的房子，有的甚至只打算居住3-5年后换大房。如果您家属于这种情况，可考虑只在部分区域进行突出性的设计，如在客厅做出一些造型，其他部分简装即可，或者更多的考虑用软装、挂饰等物品来装饰新婚气息。在后期选择家具、家电时，最好选择与装修风格相近的产品，以获得更好的匹配效果。
参考物业管理法律法规：
关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知
第五篇：装修监管工作方案范文
装修监管工作方案
1.0 目的规范业主和装修单位的装修行为,确保装修装饰工程规范和安全。
2.0 范围
适用于上海城所辖各楼宇单元室内装修监管工作。
3.0 职责
3.1 客户服务中心负责装修申请的受理与装修复验合格后的退款。
3.2工程部负责实施的巡查、监管与验收。
3.3 保安部负责协助工程部监管装修工作。
3.4 人员定岗：装修监管组组长：李平
1-3#楼：邹建国、秦洪涛；
4-5#楼：谢立民、赵天平；
6-7#楼：毛
镇、宦南飞；
8-9#楼：钱正强、白
梅；
4.0 工作内容
4.1 受理
4.1.1
客户服务中心前台人员每日在工作时间内受理业主或委托人的装修申请,负责核实业主或委托人身份证原件及业主委托书。
4.1.2
客户服务中心前台人员引导业主或委托人填写《装修申请表》,申请表填写完毕后,业主或委托人签字确认。
4.1.3
业主或委托人须提供装修施工单位营业执照、资质证书复印件并加盖施工单位公章,附电脑绘制的施工平面图和水、电分布图。
4.1.4
客户服务中心前台人员核实手续无误后,客户服务中心负责人与业主或委托人签署《装修承诺书》。
4.1.5
客户服务中心前台人员负责核对、收集业主或委托人、施工单位负责人、施工工人身份证复印件。
4.1.6《装修申请表》获得批准后,交纳装修保证金,开具《装修许可证》。交纳装修垃圾清运费;装修工人出入证押金;出入证工本费,装修材料电梯使用费等。施工人员须上交1寸照片2张,办理工人出入证,前台人员在《装修台帐登记表》予以详细记录。
4.2 施工期间监管人员职责
4.2.1工程部按《业主/用户装修管理规定》对装修工程实施监督。
4.2.2
工程部应告知安保巡逻员,巡逻队员应配合工程部对装修户的消防安全、垃圾清运及施工人员等方面进行监督管理。
4.2.3
工程部或安全巡逻员每日负责对各装修房号、商铺号、装修许可证、工人出入证是否按规定
张贴、佩带进行巡查,并填写《装修巡查记录表》。
4.2.4
工程部或保安员检查是否按照《装修申请审批表》批复的内容进行施工,有无超出施工内容以外的施工项目。
4.2.5
工程部或保安员检查装修垃圾是否及时处理,是否堆放在公共区域。
4.2.6
商铺装修完成之后,须检查消防整改是否合格,并在《装修巡查记录表》予以详细登记。
4.2.7
工程部或保安员每日监管装修施工是否在规定时间内装修,有无扰民现象。
4.2.8
工程部或保安员监管公共设备设施是否受到人为破坏,有损坏情况,应及时报相关部门协助处理。
4.2.9
工程部负责装修期间的技术监管和隐蔽工程的验收等。
4.2.10发现装修违章项目,在《装修巡查记录表》登记,并签发《装修违章整改通知单》给业主或装修负责人,督促其限期整改,待整改完毕后予以验收。
4.3 监管的主要内容是：
4.3.1、主要承重墙体不能拆打，地面不能开槽;室内承重墙体、梁、顶板、地面不能开槽、打洞。
4.3.2、厨房、卫生间必须做二次防水。
4.3.3、烟道不能更改。室内主管道不能封死，要留检查口。
4.3.4、安装实木地板，地面钻孔不能超过3公分。
4.3.5、阳台只能铺贴与外墙颜色相近的墙砖。
4.3.6、室内煤气管道、暖气管道、可视对讲、主排污管道、主供水管道不能擅自改动。
4.3.7、不能修建水池、假山；厨房排水、洗衣机排水不能从生活阳台空调排水管排放。
4.3.8、空调安装只能在指定位置，空调排水集中排放。
4.3.9、阳台、窗台不能堆放杂物，装修堆放货物不能超重。
4.3.10、不能安装防盗网，不能占用消防通道。
4.3.11、装修施工时间8：00----12：00，14：30-----20：00。
4.3.12、进场装修须办理装修手续，装修工人进出须办理出入证或穿施工马夹。
4.3.13、装修垃圾堆放室内，由物业集中清运，不能堆放在过道、楼梯间，以免影响他人进出。
4.3.14、不能将废弃涂料、油漆、清洗涂刷工具的废水直接倒入主排水管内，防止堵塞管道。
4.3.15、分户墙不能拆、打、抠。
4.3.16、不能安装遮阳蓬、档雨板及太阳能热水器；不能在外墙安装晾衣架。
4.3.17、煤、碳渣、河沙必须装袋，从负一楼电梯口上楼，不能堆放在道路中间装袋，影响他人。
4.3.18、三个月以后装修的，星期
六、星期日装修不能有大的响动、噪音以免影响他人休息。
4.3.19、严禁装修公司在阳台上悬挂横幅进行业务宣传。
4.4验收
4.4.1
施工完毕后,工程部上门对施工内容进行初验,初次验收合格后,工程部在工人出入证押金收
据背面填写初验合格,并签名确认后让业户携带工人出入证原件交客户服务中心前台人员收回;若证件丢失按各楼盘实际情况予以扣罚相应押金,并在《装修申请审批表》填写“初验合格”、签名确认。商铺验收必须由消防工程师签名确认,如有违章必须按规定进行整改。
4.4.2
间隔六个月后,工程维护部上门复验,确认无违章情况后,在《房屋装修验收表》及装修保证金收据背面填写复验合格。
4.4.3
对于不合格须整改的项目,限期进行整改。
4.5退款
4.5.1 初次验收后,客户服务中心前台人员收回工人出入证原件,并在交款收据背面填写已收回工人出入证的数量,然后签字确认。原则上要求装修初验合格后,装修工人出入证押金给予退还。
4.5.2 复验合格后,客户服务中心前台人员现场收回装修许可证原件并在装修保证金收据背面填写已收回装修许可证原件并签名确认。
4.5.3
由于装修押金收据持有人未妥善保管,造成收据丢失的,责任由业主负责,由业主在《十堰日报》刊登遗失声明一天,三个月后业主凭刊有遗失声明的报纸和退款申请到财务部办理退款手续。
鲁公网安备37028302000876号