房屋装修合同纠纷如何处理

第一篇：房屋装修合同纠纷如何处理

房屋装修合同纠纷如何处理

装修纠纷一般都是在装修家庭与装修施工单位之间，装修家庭与周围居民之间因为装修违反了有关装修合同、规定而发生的，主要有以下几个方面：

1、装修单位没有完全履行装修合同。

未完全履行合同主要表现在：装修单位没有按合同约定的做法去装修，使用非合同规定的装饰材料，施工中无故停工，未在约定工期内完工等。

2、装修粗制滥造，施工质量低劣。

有的装修公司施工人员干活不上心，工艺不规范。表面上说得过去，但经不起验收或时间的检验，出了问题还强词夺理。尤其是“街头游击队”，质量更没有保证。

3、装修后的维修服务不完善或不履行质量承诺。

装修后应该按合同规定及时维修，但有些公司却左右推托。保修期内不保修。

4、施工中的噪声扰民。

施工中难免会发出噪音，但户主事先要与装修公司约好开工、收工时间。不要违反环保的有关规定，否则极易引发纠纷。

5、装修材料或废弃物乱堆乱放。

6、装修破坏了毗邻房屋。

7、装修破坏了房屋主体结构及承重结构。

针对装修纠纷，有关部门制订了一些规定。如《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国环境污染防治法》和建设部[1997]60号《建设工程质量投诉处理暂行规定》、建设部[1997]92号文《家庭居室装饰装修管理试行办法》等法规。《建筑装饰装修管理规定》指出，房主或房屋使用者因装饰装修损坏毗邻房屋的，应该负责修复或赔偿。《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十五条规定，发生了家庭居室装饰装修纠纷，可以向当地建设行政主管部门或者其指定的机构进行投诉，也可以向当地人民法院提起民事诉讼;第十九条规定，如果装修家庭因家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等，应该由家庭居室装饰装修的居民负责修复和赔偿，如果是属于装修施工单位的责任，则由房主找装修单位负责修复和赔偿。

同时，行业内部也制定了相关规定。

依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条规定，消费者与经营者发生消费者权益争议时，可以通过下列途径解决：

1、与经营者协商解决;

2、消费者请求消费者协会调解;

3、向有关行政部门申诉;

4、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁;

5、向人民法院提出诉讼。

但必须注意：一般情况下，如提请了仲裁，便不得再向法院提出诉讼。

另据《民法通则》、《经济合同法》以及其他所涉及法律，解决装饰纠纷也无非以下几条：

1、当事人自行协商;

2、主管部门行政调解;

3、仲裁解决;

4、诉讼解决。

此外，行业规定对纠纷的解决也提供了诸多方法。如一些家居装饰市场规定，解决纠纷按下述流程进行：

投诉——调解部受理——质检部根据合同及图纸进行现场核查——调解部、质检部依核查结果进行调解——若双方达成协议则进行维修或返工;若未达成协议或不履行协议，申请仲裁或向法院起诉。

对消费者而言，装修前不妨先通知邻居，打个招呼，以便大家有个心理准备，减少发生纠纷的概率。

万一出现了纠纷，只要双方心平气和地协商，承担该承担的责任，纠纷便能解决。自己协商不成，一般也只要行政部门出面就可以顺利加以解决。但如果涉及的标的较大或其他对生活影响甚大的纠纷且协商不成，最正规、最有权威和有效的方法只能是打官司了。当然其他居民因装修家庭的施工而与装修家庭发生的纠纷也可以据此进行解决。

第二篇：对处理房屋装饰装修合同纠纷的理解

对处理房屋装饰装修合同纠纷的理解

时下，房屋装饰装修合同纠纷较多，常见的大多为住宅装饰装修合同纠纷，但也常有非住宅装饰装修合同纠纷出现。对住宅装饰装修纠纷已经有相关法律规定进行调整，但对非住宅装饰装修纠纷，目前却尚无明确的规定。在解决这类纠纷过程中，有必要引起我们的思考―――

一、非住宅装饰装修合同纠纷的案由归类

除住宅外，房地产开发商有很多非住宅作为清水房出售给买受人，如写字楼、营业商铺等等。对这类房屋的装饰装修合同纠纷，依据最高法院《民事案件案由规定》，应当归类于建设工程合同纠纷中（建设工程合同纠纷有五种情形：建设工程勘察合同纠纷、合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、建设工程分包合同纠纷、程监理合同纠纷），属于建设工程施工合同纠纷。明确了案由，有助于我们正确理解相应的法律关系和正确适用法律。

建设部发布了《住宅工程初装饰竣工验收办法

建设部令第110号发布了《住宅室内装饰装修管理办法》月15日建设部发布了《家庭居室装饰装修管理试行办法》月26日建设部发布了《商品住宅装修一次到位实施细则》个部门规章看，大多规范住房装饰装修行为，规定尚无明确的部门规章。建设工程设计建设工年6月162002年3月5；1997年；2002年。从上述几46由于涉及到一系列问题，1994日 》；日对其它房屋的装饰装修

二、装饰装修合同纠纷的效力及法律适用

非住宅装饰装修合同法律纠纷，依据合同性质并案由分类，应将其归类为“建设工程施工合同”类。对这类合同，当参照适用最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年10月25日公布 法释[2004]14号）有关规定。对该类合同效力，依据《解释》规定，要从工程承包人自身资质、工程招投标等方面予以认定。鉴于实践中“私人承包、借用资质承包”的情形较为普遍，因此，大多数合同在争议中被认定无效。对建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，程价款的，是应当受到支持的程经竣工验收不合格的，应当按照以下情形分别处理：

建设工程经竣工验收合格，受到支持；（2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不能受到支持。

如果建设工程不合格造成的损失，的民事责任。

在实践中，非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为依法应当无效。此情形一旦涉及纠纷诉讼，人民法院可以根据有关规定，收缴当事人已经取得的非法所得。

三、房屋装饰装修合同常见的争议及纠纷处理承包人请求参照合同约定支付工;对建设工程施工合同无效，但建设工 发包人有过错的，）修复后的应当承包人（1发包人请求承包人承担修复费用的，也应承担相应 建设工程施工工程往往存在非法转包的情形，发包人原因形成的纠纷：发包人的义务主要表现为，依照约定支付工程款、提供合同约定的建筑材料、配件、履行约定的协助义务等等。如果发包人未按约定支付工程价款、或者提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的、或者不履行合同约定的协助义务的，导致承包人无法施工，且经过催告在合理期限内仍未履行相应义务，那么，如果承包人请求解除建设工程施工合同，是依法应当受到支持的。工程竣工日期纠纷：对工程竣工日期争议，如果工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；如果承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；如果建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。对工程的计价标准或者计价方法形成的纠纷：对这类纠纷，有约定的从约定，无约定又不能协商一致的，则应当参照签订合同时当地建设主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。对工程量增加、减少形成的纠纷：装饰装修合同纠纷中，关于工程量纠纷较为普遍，常常表现为工程量有争议增加、有争议减少。对于有争议增加部分，承包人有义务提供关于发包人同意其增加工程量的依据，否则，其主张难以受到支持；对有争议减少部分，可能涉及已经施工工程被减少、或者实际根本未于施工的争议。如发包人拆除工程，则应当支付工程款，反之，如果承包人不能提供发包人许可其工程量减少的依据，则可能面临承担违约责任；对隐蔽工程量争议，如果承包人不能提供事前工程预算资料或者合同约定，不能提供隐蔽前工程量的相关证据证明，即使是工程鉴定也可能难以

被确认。施工垫资形成的纠纷：房屋装饰装修合同一般都有垫资约定。如果当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，能够受到支持，但约定的利息计算标准高于人行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，应当按照工程欠款处理。对垫资涉及的利息部分，如果当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不能受到支持。对工程结算形成的纠纷：如果当事人在施工合同中约定按照固定价结算工程价款，则应当按照约定进行结算。一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定，是不会受到支持的。

四、关于合同主体与履行地问题

装饰装修施工合同在某些情况下，可能出现发包人、承包人、转包人、违法分包人和实际施工人等多个主体存在，如涉及工程质量纠纷，则应当将承包人、转包人、违法分包人和实际施工人列为共同被告；如涉及工程款支付纠纷，则应当将工程承包人、转包人、违法分包人列为共同被告。工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。

第三篇：房屋租赁合同纠纷处理办法

房屋租赁合同纠纷处理办法

摘要

《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。

一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。

二、房屋租赁合同效力的认定房屋租赁合同有效的条件是：、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。

2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。

3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。

三、有效房屋租赁合同纠纷的处理(一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。

(二)合同解除时有关问题的实体处

1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：

(1)承租人欠租超过合同约定期限;

(2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上;

(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;

(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。

出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：

①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;

③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的;

④租赁物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。

合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。

3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：

(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);

(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;

(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。

4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。

出租人应向承租人承担的违约责任是：

(1)向承租人双倍返还租赁定金;

(2)赔偿承租人的装修损失;

(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。

四、无效房屋租赁合同纠纷的处理

(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2、其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。

(二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。

五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理

(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：1、征得原出租人的同意;

2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。

(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。

(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。

发生房屋租赁纠纷如何处理

1、租约到期后房主收回房屋

如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。

2、房客外出未归租赁合同届满

房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋。

3、续租时房主提升租金标准

如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。

商业地产租赁纠纷如何解决？

具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在《租赁合同》中要有明确的约定。首先，应在《租赁合同》中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。

解除合同――

多方见证避免纠纷

《租赁合同》一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。

合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄《解除租赁合同通知书》，在《解除租赁合同通知书》上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备：

第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。

第四篇：农村房屋承建合同纠纷处理初探(定稿)

农村房屋承建合同纠纷处理探析

杭州科技职业技术学院 黄健德

摘要：针对当前农村房屋建造中存在的实际问题，结合研究者的办案实践，通过与建设工程施工合同的比较分析，对农村房屋承建合同的性质进行了界定，分析了农村房屋承建合同纠纷的主要类型和特点，同时提出了在处理该类案件适用法律时应考虑的因素与处理办法，以期此类案件得到公正合理的解决。

关键词： 农村房屋承建合同性质处理

富裕后的农民注重改善住房条件，纷纷建造新房，特别是新农村建设的开展，建造新房的现象更加普遍。但在建房过程中，发包人（房主）和承包人（施工方）之间因拖欠工程款或房屋质量问题等纠纷也不断出现。由于农民房屋建造的特殊性，其纠纷的处理难以适用工程建设合同的规定，法律对农村房屋建造缺乏专门性规定，因而加大了纠纷处理的难度。标准不一，结果甚异的处理情况经常产生，影响了法律的严肃性。笔者结合办案实践，就农村房屋承建合同纠纷处理问题进行探析，提出自己的一些思考。

一、农村房屋承建合同的性质界定

1、建设工程施工合同的特殊性

关于农村房屋承建合同的性质，目前尚无明确的法律规定，司法实践中也存在不同的认识，主要争议是农村房屋承建合同究竟属于承揽合同还是属于建设工程施工合同。

关于这个问题，首先应该明确的是，就性质而言，建设工程施工合同属于承揽合同的范畴，但因有其自身的特殊性，合同法将其从承揽合同中分离出来而独立设立一类合同。

建设工程施工合同的特殊性主要表现为：（1）合同主体的特殊性。建设工程存在工程量大、施工周期长、技术难度大、质量要求高、资金投入多等特点，实施主体具有一定的限制性。一般情况下，发包人应是经过批准建设工程的法人单位，而承包人则需要具有相应资质的施工单位。建筑法明确规定了从业单位资质许可和从业人员执业资格许可制度，只有具有相应资质的单位才能成为建设工程施工合同的主体，并且排除了自然人成为该合同主体的资格。（2）合同形式的特殊性。合同法明确规定建设工程合同应当采用书面形式。（3）合同履行的特殊性。合同法规定建设工程项目一般应通过招投标的方式取得，禁止违法分包和转包，实施建设工程监理和质量监督，将建设工程施工行为予以规范化。

2、农村房屋承建合同的差异性

与建设工程施工合同的法律规定相比较，农村房屋承建合同存在诸多差异：

（1）合同主体差异。与建设工程施工合同要求的主体为具有相应资质的法人单位不同，农村房屋承建的合同主体均为自然人，一方为房主，另一方为具有一定施工经验的个体工匠或由某一自然人为包工头组成的小型施工队伍；（2）房屋建造标准差异。与建设工程施工合同要求的质量强制性标准相比，农村房屋建造的质量要求明显较低；（3）施工主体差异。农村房屋承建的施工主体多为技术低、资金少、设备差的农民建筑队。与建设工程施工合同对施工方的资质要求比相距甚远。

据此可以判定，农村房屋承建合同与建设工程施工合同差异很大，合同法有关建设工程施工合同的规定责任不能适用于农村房屋承建行为，不能对农村房屋承建合同起调整作用。

3、农村房屋承建合同的性质

那么，农村房屋承建行为是否属建筑法规定的建筑活动而受其调整呢？ 建筑法第2条规定，本法所称的建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。而第83条第3款规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。从这两条的规定来看，农村房屋承建行为应不属建筑法调整的范围。但是，该法第83条第3款提出一个“低层住宅”的概念，何谓低层住宅？原建设部颁布的《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》将建筑法规定的“农民自建低层住宅”解释为村庄建设规划范围内的农民自建两层以及两层以下住宅。为此，依照现行法律及规章的规定，农民自建两层以下(含两层)住宅的承建行为应当不受建筑法的调整，即可以认定为承揽合同的调整范围。

但是，我们在推论出这个结论的同时也产生疑问。其一，农民住宅承建行为的法律界定是否仅依据楼层数这一量化因素？衡量标准是否过于单一？其二，三层（含三层）以上的农民住宅承建行为应当如何定性？客观事实是，伴随农民生活日益改善，住房要求标准逐步提高，建造三层及以上的现象日趋普遍，而其并未按合同法、建筑法的要求将房屋发包给具有相应资质的法人单位承建，如发生合同纠纷，是否按照建设工程施工合同的要求对双方权利义务进行认定？其三，不少农民为增加房屋建筑面积，往往建造地下室，因此，含地下室的农民住宅是否按照单层房屋给予认定等。

针对这些疑问，笔者认为，对于农村房屋承建行为的界定，应在充分尊重现有法律法规规定的前提下，根据农村房屋建造的实际，将农村房屋承建合同定性

为承揽合同较为客观可行。当然，在界定为承揽合同的同时，再考虑房屋楼层的高低、施工难度、施工管理等因素，对于发包人（房主）的选任行为和承包人（施工方）的承揽行为采取不同的苛责标准。

二、农村房屋承建合同纠纷的主要类型和特点

根据司法实践，农村房屋承建合同纠纷的主要类型可概括为下列几种：（1）拖欠工程款纠纷。承包人（施工方）因发包人（房主）未能按约定的时间和金额支付工程款项诉至法院，请求判令发包人（房主）支付拖欠的工程款项；（2）房屋质量纠纷。发包人（房主）因承包人（施工方）承建行为缺陷导致房屋质量问题诉至法院，要求承包人（施工方）予以修缮或赔偿损失。该类纠纷或单独诉争，但不少成为发包人（房主）拒付或少付或迟延支付工程款项的抗辩事由；（3）人身侵权赔偿纠纷。该类案件表现为实际施工人员（多为民工）在房屋建造过程中遭受人身侵权，导致伤亡，或者造成他人损害的，受侵害人以承包方（施工方）及发包人（房主）为被告诉至法院请求赔偿；

上述三种类型纠纷表现出这样的特点：一是大多为拖欠工程款项纠纷，同时涉及房屋质量问题；二是有关房屋质量的司法鉴定问题成为案件处理的焦点；三是案件标的不大，却涉及当事方的经济利益，相互情绪对立，矛盾尖锐，不易调处；四是当事人多为法律知识缺乏的农民，收集证据意识淡薄；五是履行能力差，判决实际执结率低，易引发涉诉信访等有关问题；六是法律规定滞后或缺失，难以寻找合理的处理依据。

因此，如何规范案件的裁判依据，统一处理标准，维护农民合法权益，促进农村社会和谐稳定，已成为司法实践迫切需要解决的问题。

三、农村房屋质量纠纷案件处理的思考

1、当事人担责应考虑的因素

根据前述对于农村房屋承建合同的定性及考虑因素的分析，在处理房屋质量纠纷（包括因房屋质量纠纷导致的工程款项拖欠纠纷）案件时，也应结合案情，分别处理。具体可综合考虑以下几个因素：

（1）产生质量问题的原因。明确是设计原因还是施工原因，是材料原因还是客观原因等。如因图纸设计导致房屋质量问题，由图纸设计者（仅局限于房主及施工人，如为第三人设计的，可追加被告予以处理）担责；如因施工等因素导致房屋质量问题，应由施工人担责；如因建筑材料、设备原因导致房屋质量问题，应由材料、设备提供人（仅局限于房主及施工人，即包工包料、包工不包料）担责；如因客观原因导致房屋质量问题，应由发包人（房主）自行担责。

（2）综合考虑所建房屋的楼层高度、施工难度等因素。对于房屋楼层较高、施工难度大、工艺复杂、技术要求高的承建行为，房主存在选任行为的过错，施

工人亦存在承揽行为的过错，应综合考虑双方过错的程度，本着公平合理的原则，各自承担相应的责任的原则处理。

（3）对于明显轻微的房屋质量问题，考虑农村房屋承建的实际、房主支出的工程价款等因素，由施工人适当担责即可。

2、需司法鉴定的房屋质量案件的处理

在房屋质量纠纷案件中，经常碰到当事人就质量问题各执一词的情况，这自然涉及到房屋质量的司法鉴定问题。由于法官缺乏相应的专业知识，对案件所涉的是否存在质量缺陷、质量缺陷出现的原因等专业问题无法作出科学客观的判断，当事人在案件处理过程中多会提出房屋质量缺陷的司法鉴定申请，以明确房屋产生质量缺陷的原因并据此确定责任。鉴定结论出具后，则可依照鉴定意见载明的内容分配责任并对案件作出处理。

但笔者认为，在适用鉴定意见书时不可机械和盲目，而应当综合考虑，进行个案分析。（1）农村房屋质量尚无明确的标准规范。鉴定机构一般依照或参照建设工程施工合同的建设标准进行房屋质量的评定和原因分析，从而脱离了农村房屋建造的实际，使得鉴定结论的依据存有商榷之处。（2）由于农村房屋承建的特殊性，往往无施工图纸、施工记录等，对于隐蔽工程缺乏相应的鉴定材料，鉴定结论势必存在主观性和片面性。（3）个别鉴定机构及鉴定人员专业水平有限，鉴定结论的真实性和准确性有待提高。

因此，对于案件处理中涉及的房屋质量鉴定问题，笔者认为承办人员应当首先做好风险告知工作，同时结合本文前述的考虑因素综合认定，而不应将鉴定结论作为处理案件的唯一依据。

四、农村房屋承建过程中侵权损害赔偿案件处理的思考

农村房屋承建过程中施工人（民工）遭受人身损害或给他人造成损害的，被害人常以承包人（施工方）及发包人（房主）为被告起诉要求承担赔偿责任，法院的处理策略是：楼层数两层及以下的，由承包人（施工方）承担赔偿责任，发包人（房主）无责；楼层数三层以及以上的，由承包人（施工方）与发包人（房主）共同承担连带赔偿责任，法律依据是最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第11条规定。

但笔者认为，处理此类案件不能机械地适用该司法解释，应综合考虑农村房屋承建过程中的各种因素进行认定和裁判。可考虑的因素包括：（1）不单纯把楼层数作为考量因素，还应考虑施工难度、技术要求、施工危险程度、保障性设备的提供和防护措施的配备等因素。（2）区分受害人的具体情况。在农村，按从事工作的形式或提供服务的内容划分，可将施工人员分为技术类和劳务类，即俗称的“大工”和“小工”。这种划分对于赔偿责任的确定具有重要意义。原建设部

《村镇建筑工匠从业资格管理办法》对于在村镇从事建筑活动的工匠（即“大工”）规定了一定的资格条件，因此缺乏相应任职资格条件的人员从事工匠工作发生损害的，案件处理时也应作为考虑因素之一。因为“大工”在施工过程中常由于工作性质的原因（多为高空作业）承担较高的风险。（3）准确理解“司法解释”第11条第1款中的“在从事雇佣活动中”的含义。在案件处理过程中，对于“在从事雇佣活动中”的认定主要考虑的是时间因素，即在雇佣时间内。而对于被害人“在从事雇佣活动中”的行为过程及实际行为等不予考虑，因此，笔者认为，应当将受害人遭受人身损害时的行为因素也作为一个考虑因素。（4）“司法解释”

第11条未规定雇员（受害人）自身过错因素。笔者认为，雇员（受害人）遭受人身损害时自身是否存在过错亦应当成为责任承担的考虑因素之一。只有综合考虑多种因素，才能准确把握案情实质，进而作出公正合理的处理。

【参考文献】

[1]柳经纬，刘智慧.房地产法制专题研究[M].北京：中国法制出版社，2011.12.[2]左峰，陈旻.房屋买卖案件裁判思路与操作[M].北京：中国法制出版社，2011.5.【作者简介】 黄健德（1963-），男，高级讲师，硕士，主要从事建筑与房地产法律政策及高职建筑应用文写作教学研究

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第五篇：房屋租赁合同纠纷的处理是如何的

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房屋租赁合同纠纷的处理是如何的

租房，在现在这个房价望天高的时代，无非是很多拼搏人士的不二选择，那么如果在租房过程中遇到了房屋租赁合同纠纷问题，我们应该如何应对呢？接下来，赢了网小编就为您整理出相关法律知识，供您了解相关情况，希望可以对您有所帮助。

一、对房屋租赁合同效力认定

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

1、审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没

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有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。

二、广东省人大常委会通过的《广东省城镇房屋租赁条例》

第六条规定，不得出租的房屋有

1、未取得产权或者经营管理权的；

2、产权有争议或者产权受到限制的；

３、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；

4、属于违章建筑的；

5、不符合安全标准的；

6、已抵押，未经抵押权人同意的；

7、法律、法规禁止的。

三、建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》

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第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租

1、未依法取得房屋所有权证的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、权属有争议的；

5、属于违法建筑的；

6、不符合安全标准的；

7、已抵押，未经抵押权人同意的；

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

四、合同法第四十二条规定当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

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1、假借订立合同，恶意进行磋商；

2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

3、有其他违背诚实信用原则的行为。

合同法第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

因此，在遇到相关房屋租赁合同纠纷时，应该要适时地拿起法律的武器保护自己，要看清楚对方是否具备相关条件，对于造成的部分损失可根据相关法律条款让其进行赔偿。以上就是赢了网小编为您带来的相关知识，希望能对您有所帮助。如果您还存在任何疑问，欢迎在本网进行律师咨询。

来源：（房屋租赁合同纠纷的处理是如何的http://s.yingle.com/ht/149407.html）合同纠纷.相关法律知识

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