物管常识八大点

第一篇：物管常识八大点

物管常识八大点

发布: 2008-6-12 14:12 | 作者:| 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 10734次

.物管常识八大点

信息来源：广州物业管理信息网

一、物业公司何时开始收取物业管理费？

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。

二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？

答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。

三、对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价？

答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，以北京市来说，按市物价局颁布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字〔１９９７〕第１９６号），统收服务费１元／户吩拢晌镆倒鞠蜃』杖

试述依法加强物业小区装修管理

发布: 2008-6-12 14:04 | 作者:| 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 1684次

.试述依法加强物业小区装修管理

文/李胜来

物业管理是一个综合性较强的服务性行业，其中对业主单元的二次装修管理就是重要内容之一。由于目前开发商建造的居住物业绝大多数是毛坯房，物业交付使用后，会有较长一段时间的装修搬迁期。这段时期是小区秩序最乱、对物业的人为损坏最严重、治安和消防管理难度最大、引发各类矛盾和纠纷

最多的时期，因此，重视和加强对装修过程的管理，并达到有效管理的目标，就是抓住了物业管理很主要的重点和难点工作之一。有效的装修管理将为今后日常物业管理打下良好的基础，也有助于物业管理企业树立自身的品牌形象。

一、制订规定，宣传引导

目前，我国有关房屋装饰装修的法规和地方性文件是我们进行装修管理的主要依据，除了物业管理的相关法规外，还包括《住宅室内装饰装修管理办法》、《环境污染防治法》、《消防法》，上海市的《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》和《上海市住宅装饰装修验收标准》等等。物业管理企业要依据政府的法规，结合不同物业小区的实际情况，制订适合于本物业小区的装修管理规定，这样形成的装修管理规定，应该成为物业小区装修管理的作业规程，对装修活动的相关各方都具有约束力。

装修管理规定制定以后，要利用多种途径和方式广而告之，大力宣传，把引导、教育和培训的工作做在前头。比如，将装修管理规定放到开发商的售楼处，或者张贴在建筑施工现场某个醒目的位置，让业主/准业主们事先了解有关规范和要求，销售人员也对购房人进行宣传解释，可以减少很多将来可能发生的矛盾和纠纷。在这样做的小区，经常会看到有业主/准业主在抄录装修管理规定的有关条款，有业主/准业主在就有关问题进行咨询，随后，他们会在确定装修方案时加以考虑。

二、重点管理三个主体

装修管理所涉及到的三个主体对象是――业主/使用人、物业管理企业、装修施工单位。

业主是装修管理这一主要矛盾的主要方面，把业主的问题解决了，装修管理就成功了一大半。但由于绝大部分业主都太在意居室装修，他们既很少了解装饰装修的有关法律法规，又不很在乎局部单元对整体建筑的影响，习惯于以各自的审美情趣追求个性化的最大满足。所以才会有各种不规范、不道德、不合情理、甚至违法的装修行为屡屡发生、层出不穷。因此，加强对业主的宣传和引导非常重要。更深层次的考虑，是因为业主自治管理在一定程度上掌握着该物业小区在以后日常物业管理的生杀大权，自治管理的决策错误，轻则导致物业使用功能效率低下，造成物业贬值，重则会使物业不能正常使用，甚至楼塌人亡。

物业管理企业是装修管理的责任人和执行者，因此，物业管理企业对装修管理重视程度的强弱和投入管理力度的大小，都直接影响到装修管理的有效性。物业管理企业加强对装修的管理，应落实在以下几个方面：

1、制定一份适合本物业小区的装修管理规定，并开展广泛的宣传引导工作；

2、对物业管理员工进行培训，使之全面、正确地了解和理解装修管理规定的各项条款内容，并能对相关问题给予解答；

3、明确规定各岗位人员在装修管理中的职责和作业要求，以及制止和纠正违规装修行为的处理方案；

4、在装修搬迁高峰期间，增加必要的人力和财力的投入；

5、加强对装修施工单元的巡视检查，随时记录有关事项，及时处理各类违章违规行为和现象，必要时向有关主管部门报告，直至诉诸法律；

6、适时修缮因装修施工而损坏的地面、墙面、顶面等公共部位和设施，随时清除各类黑色广告；

7、有效地组织建筑材料搬运和建筑垃圾的清运。

装修施工单位是装修管理的主要对象，对施工单位的管理要严肃、严格，特别是对小型装修公司、装修游击队等更是如此。在施工单位办理装修施工手续时，要严格审查施工单位的资质证书和施工人员的上岗证书，谨慎审核装修施工图纸，严格控制施工人员出入证的发放，并将有关材料登记记录在案。要对全体施工人员讲解装修管理规定，特别要告知禁止行为和禁止敲凿的部位，并根据上海市房屋土地资源管理局的规定，与施工单位签订《住宅装修管理协议》。物业管理企业给施工单位签发的“住宅装

修开工书”应张贴在装修单元的进户门上，以此作为标识，一方面是向邻里之间进行告知，另一方面便于物业管理工作人员的检查监督。

在市场经济环境下，作为一种管理手段，向装修施工单位收取一定数额的保证金是合乎规范、情理和行之有效的，应该推行。保证金可用于对装修施工单位违规违约行为的处罚，也可用于对公共地方公共设施损坏的修缮或赔偿。不收保证金，对装修施工损坏的修缮就要由物业服务费来承担，这部分支出增加了，必然减少其他方面的支出，结果就是某些方面服务标准的降低，最终还是业主利益受到损害。

三、对物业管理企业的要求

物业管理企业加强装修管理要“敢于管理，善于管理”，也要有“信心、耐心、决心、恒心”。

敢于管理是指在对装修管理时一定要有认真负责的精神，面对违章违规行为要敢于碰硬，只要是依法办事，只要是为了城市环境、社会安定和小区居民的整体及长远利益，就要勇于作为，一抓到底，绝不能以“我们没有执法权”为理由推卸责任，也不应以“我们已经发出整改通知书”或“已经报告了房地主管部门”为借口敷衍了事，这样只会使违章行为和现象蔓延，最终导致积重难返，一发不可收拾。

善于管理是要求物业管理企业积累一套适宜的、行之有效的管理制度和方法。为什么有的小区违章搭建到处都是，新建成的小区不满一年已经满目创痍，乱不能睹；而有的小区居住多年依旧秩序井然，建筑风格原汁原味保护得很好。由此也反映出了物业管理企业的管理和服务水准。有的物业管理企业在小区装修高峰期专门派驻一支装修管理小组配合管理处加强装修管理工作，有的物业管理企业组织专门人员为装修单元提供有偿搬运服务（有组织的搬运，对小区建筑物、环境和秩序的影响可以降至最低），都收到了很好的效果，是值得学习和借鉴的好方法。

信心――物业管理企业对装修管理首先要树立信心，而且这种信心要自上而下，在全体员工中进行灌输和培养，当有业主提出不合理或过分的要求时，在管理处的各个层面和环节给予的回答都是否定的，该业主的信心一定受挫，一般不会再坚持己见。

耐心――对业主的宣传引导，以及对违规违约装修的劝说和制止，都要有耐心，要晓之以理、动之以情。对一些坚持错误行为的业主，我们也要有“打说理工作持久战”的心理准备，只要我们能坚持，通常也能够达到我们的目的。

决心――对违规违约行为的制止和纠正要坚持原则，要有不达目的绝不罢休的决心。对个别违规违约性质严重，对小区环境整体影响较大，当事人又蛮横不讲理的，在不违法的前提下，物业管理企业不妨“越位”一次，做过头一点，只要效果好、对整体有利就可以。

恒心――物业管理是长期的管理工作，违规违约行为在装修期过后还会时有发生，物业管理企业应持之以恒，坚持按照装修管理规定的要求做下去，什么时候发生的问题什么时候处理解决，绝不能虎头蛇尾，以至前功尽弃，“晚节不保”。

四、对政府部门的建议

1、按照实事求是的原则，物价管理部门在核定物业管理费标准时，应该充分考虑装修管理的因素，允许增加这一时期的收费标准。比如，可以设想直接向施工人员按人头征收管理费，如每人每天1～2元人民币。此举理由有二：一是施工人员进入物业小区作业确实增加了管理内容、管理工作量和管理成本；二是有利于调控施工人员的进入数量和施工工期。

2、调整法律法规的有关规定，给物业管理企业增加管理责任和权限，这样可使大量违规违约行为遏止在萌芽状态和在物业小区范围内得到解决。有关政府部门要给予物业管理企业在装修管理中的支持和理解，要多考虑他们的主观用意、总体把握和维护小区整体利益方面的愿望。

3、有些地方的法律法规已经赋予相关政府部门在装修管理的责任和权力，这些部门应该加大管理力度和作为能力，同时，应该出台对违法违规装修行为的快速处理办法，从根本上解决装修管理的难点问题。

作者系上实物业管理（上海）有限公司总经理

怎样做一名优秀的管理处经理

发布: 2008-6-12 14:04 | 作者:| 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 3628次

.怎样做一名优秀的管理处经理

郑思思

人犹如一台电脑。身体就像电脑的硬件，思想就像电脑的软件，思想也可以有选择性地安装，你选择了怎样的心态、思想方法和思维方式，决定了你会有什么样的成就!

物业管理行业的特点决定了 “先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”。只要业主有所需，我们就有所应，穿针引线、协调搓和，平日风里来雨里去，丝毫不得懈怠。与那些 “一杯茶水一张报”的惬意环境相去甚远不说，我们的从业人员更要承受来自方方面面的心理压力。难怪有人曾戏言，做物业比做居委会难做物业管理人员更难!做物业管理处的领头人更是难上加难啊!正因为如此，物业管理企业培养和选拔一名优秀的管理处经理才显得尤为重要。

在物业管理行业越来越规范化、标准化、法制化以及竞争越来越激烈的情况下，怎样才能做好一名优秀的管理处经理呢?

一、优良的品德和敬业精神作为管理处经理，你的一言一行都会影响到你的下属及员工，任何时候要言行带头。“人服于德，而不服于力”，员工服你是服你的道德，服你工作中起的作用。不要计较个人得失，具有任劳任怨的精神。作为管理处经理，敬业精神是干好物业服务管理工作的基石。前国家队主教练米卢曾有一句名言 “态度决定一切”而今在物业管理行业也有一句名言“敬业决定一切”！细心、耐心、踏实的工作态度是绝对不可缺少的，如你没有细心地去洞察及防范管理区域内任何状况的发生，没有耐心地去与管理区域内业主沟通『没有踏实地去为管理区域内业主解决好每一件事情，那么你的工作也无法得到业主的肯定和领导的认可。

二、必备的综合知识和牢固的专业知

物业管理行业涉及的面相当广泛，物业管理人需掌握必备的综合知识和牢固的专业知识。而作为物业管理区域内的经理1必须熟悉物业管理行业相关的政策法规。如果不懂就会变得被动。2物业管理服务礼仪知识。衡量和评价一家物业公司的物业管理水平如何，最直观的来自物业管理处所有员工素质的体现。管理处经理你自己在注重礼仪的同时，时时刻刻也应注重员工在日常工作中各个服务礼仪细节的完美化，以此来维护和提高公司良好的声誉。3必须了解熟悉物业管理各操作流程及ISO质量管理体系。对于现场管理涉及到房地产开发的一些问题，比如谈到房屋的结构、给排水、强电弱电等等，作为一名管理处经理，都应具备这方面的专业知识。否则物业管理区域内的工作无法通过正常的渠道去开展，更谈不上规范化。没有必备的综合知识和牢固的专业知识，你也根本不知道怎样去应对目前纷繁复杂的物业管理工作。

三、必备的五种能力第一种带好团队的能力。管理处经理必须明白一个人的力量是有限的，而建设一个坚不可摧、百折不挠、人才辈出的团队却是至关重要的，集体的力量壮大了，个人的业绩隐去了，但他对组织目标的贡献，却是任何一个只突出个人业绩的经理无法比拟的。每位员工的性格都不一样，有些活泼，能搞活气氛，有些不擅言词，但能做具体实在的工作，有些性格耿直，但很容易得罪人，有些有能力，但也有一些缺点，这样一个团队的经理，你必须很清楚你属下的性格，用员工的长处，避员工之所短，同时帮助塑造理想的性格，为团队成功打下坚实的基础。对属下员工在严格管理、强调业绩的同时τ也应多了解他们在工作中的艰辛和苦衷，毕竟他们处于第一线，所面临的种种问题也是经理应面对的，帮助他们化解在工作中的一切难处并多鼓励，只有这样才能团结和带领好自己的团队，使团队更加稳固坚强具有战斗力。

第二种执行能力。执行力是物业管理企业提高竞争力的保障。而物业管理区域的执行力是否到位既反映了管理处内全体员工的整体素质，也反映了管理处经理的素质和心态。一个好的“执行者”能够弥补“策划者”的不足，从而使人才质量决定服务质量。比如物业管理企业通过了ISO9000族的系列认证，那么这时就需要物业管理区域经理在日常管理中按照lS09CCD的质量标准严格执行，来控制服务品质。然而业主的满意度是衡量物管服务品质的客观标准，执行力的强弱将在此得到直接体现。

第二种管理模式创新的能力。社会在进步，时代在变迁，思维也在不断的更新。我们的物业管理模式，如果总是停滞不前，就会永远处于被动局面，更谈不上什么竞争。业内形势在变，同行竞争也日益激烈，加之业主对物业管理的各项政策法规的了解也越来越成熟。作为一名物业管理处经理应该充分地认识到这一点，所以要不断改进提高自己管辖区域内的服务质量量，改善自己的服务态度，改变管辖区域内的各类环境，如此才能在竞争中立于不败之地。

第四种良好的沟通、协调能力。物业管理处经理每天要面对管理区域内各种各样的业主及自己的员工，同时还要面对公司领导和各个政府职能部门以及跟管理处的业务往来关系。没有良好的沟通协调能力，对管理处的运作管理会存在一定的障碍和阻力。对于公司领导的指令意图，你必须有效地领会，并严格执行实施，在实施过程中所出现的问题及时反馈给公司领导，从而使公司领导有效地调整自己的决策。对政府各职能部门及业务往来关系，应起到桥梁作用τ在充分维护公司利益的同时，应在各方利益上找到一个支撑点，也就是共同利益，实现双赢的局面，但如果利益产生冲突时，就需要经理发挥超强的沟通协调能力去为公司争取最大的利益。面对管理区域内业主，物业管理企业毕竟是服务行业，你所需考虑的应该是如何使业主满意，这就要求你在脚踏实地地去做的同时，还要以真诚的态度去和业主交朋友，去了解业主们的困难和需求并解决，业主们的满意度就是公司经济指标的保证，也是我们工作的目标。

第五种精明的理财能力。企业的生存离不开现金和利润，企业可持续发展也离不开现金和利润，如何最大限度地为企业创造效益，是作为名管理处经理在此工作的最终目的，然而开源节流是达到该自的的不二法门『在这微利的行业中，节省每一项不必要的开支是势在必行的，心里一定要有一本明细账，收入多少、支出多少、盈利多少，对这一切要做到心中有数。与此同时，开源也是盈利的关键，要有精准的理财眼光!使资源增值，在日常收益的同时，多方去寻求利润增长点，保证管理处达到最大的盈利目标。

以上几点是一名优秀的管理处经理必备的素质，但凭这几点也是远远不够的，如富有号召力、感染力、凝聚力、亲和力，谈吐机智、反应敏捷、幽默感之类也不可缺少，同时博览群书，真诚待人，思考缜密，分析精细，处事周全也同样重要。任何一个决策都有可能“牵一发而动全局”，要严格把握适度尺度。在“用心做事，真诚服务”的基础上，去追求卓越!

文章来源：住宅与房地产杂志

第二篇：半坡起步技巧八大点

驾车知识

半坡起步技巧八大点

在半坡起步技巧中，都应该做得到—不到万不得已的很陡的陡坡，不要去拉手刹坡起。平地起步更是不必拉手刹。对一般的市内频繁起步来说，拉手刹不仅是反应迟钝、还严重增加开车的疲劳度。新手，要努力学会用脚刹起步。

在驾校，我们都学过师傅们教我们的半坡起步技巧三字诀：“快慢快”。直到车开得越多，对这个三字诀体会越深。

半坡起步技巧第一点：快

这点是指离合抬到你准备的发力点，要快。也许你会问，不是说“半联动点”？怎么又来个“准备发力点”了？对新手们的一档起步来说，“准备发力点”就是半联动点。也就是驾校学半坡起步技巧时的那个车抬头点。当然小六和小七看不到车头，更重要的是用脚感去捕捉那一点。

标准的半坡起步技巧操作是：左脚一达到那个半联动点时，右脚就立即松刹车，轻带油门。这个快字，是个相对的快，不是要你急急忙忙地去做这个动作。而且随着你车开得越熟练，这个“快”也必然会越来越快。对新手来说，先要知道这个“快”，而不必太急着去练这个快。

半坡起步技巧第二点：慢

慢是指车开始动起来了后，松离合一定要慢。只有充分掌握了这个“慢”字，才能真正掌握一切起步技巧的神髓所在。

慢的关键点，是你的左脚要能压得住离合，而这一点对新手来说恰恰是很难做到的。新手们专门练练压离合，练一个小时，对离合的处理经验，能赶上别人一万公里的体会。在左脚到半联动点，右脚轻搭油门，车走起来后，仍然保持左脚离合踩在半联动点上，然后极缓慢地松离合，右脚同时逐渐的加油门。在半坡起步技巧中，这是一个左脚向上，右脚向下的同步动作。这样车就能平稳的起步了。有些车 友(尤其是新手)，车一走起来，左脚就赶紧松离合，这时车不仅会有一次强烈的顿挫感，而且起步速度还特肉。于是有人就会骂这车一档真肉。当然为加快起步速度，跟上别的车，又不得不在一档低转速暴踩油门，回家又骂这车真费油。

这样的半坡起步技巧动作，你在市内频繁堵车的路况，要能省油，那才真是奇了怪了。还是那句话：同样的路程，谁的油门踩得越轻，谁越省油。

半坡起步技巧第三点：快

是指最后完全放松离合的动作要快。这个动作慢了是会挫车的。

在这里，半坡起步技巧要点不是动作。而是应该何时完全放松离合。对温柔型驾驶的车友来说，1300转到1500转就可以完全松离合了。对喜欢驾驶快感的车友来说，完全松离合的转数可以高到3000转。也就是说，何时完全松离合，取决于你当前的路况，和你对起步速度的追求。从这里，我们又可以领悟到一点，那个“慢”可以是一个相当长的过程。不要急，不要怕挂一档离合压的时间长了一点。多开多体会就有经验了。当然还要看着转速，半联动你踩到5000转去了，小心把离合给烧了哈。

半坡起步技巧第四点：离合的悬停点

在坡度不大的坡道上，你是可以用离合悬车的。也就是说，这时不踩刹车，不踩油门，车能靠离合悬在坡道中间不动。捕捉这个点，的确需要一定的经验积累。当然你能找前很好的路况，在老师傅的陪同下去练一练这个点，对你的半坡起步技巧受益无穷。车的悬停点，一般比平时半联动点略低一点。对于不是非常陡的坡道起步时，你如果还是把离合抬到半联动点再起步，不仅你起步反应比别人慢好多，而且还容易把车憋熄火。

学习半坡起步技巧时离合要抬到的点，就是离合的悬停点。左脚离合一到悬停点，右脚比平路时略重点一搭油门，车就走起来了。

半坡起步技巧第五点：

平路上的悬停点起步对真正开车老手来说，他们无论坡道和平路起步，左脚离合找得都不是半联动点，而是悬停点。

这样做有诸多好处。首先，能保持平路起步和坡道起步的感觉一致性。其次，平路起步能更稳更快。为什么呢？平路上起步，左脚离合抬到悬停点，右脚很轻地带油门，车是不会走的。所以纯从半坡起步技巧动作效率来说，起步一刹那只要油门往下一踩，车就蹿出去了，比你这时才从离合最低点往起抬离合，再找半联动点，不知快多少倍。再从发动机的动力来说，你抬到半联动点再带油门，车动的一刹那，你享受的是800转的发动机扭矩，而从悬停点踩油门冲出去，车动的一刹那，你享受的是接近1000转的发动机扭矩。当然这样起步比标准的半联动点起步油耗略高一些。但起步的那种享受感，是非常强烈的。半坡起步技巧第六点：大堵车时的平路起步

这时往往是车一起步，冲上几米，又要赶紧刹车。所以这时的起步特点是：左脚离合抬得很低(比悬停点还低很多)，右脚大脚油门，车忽地就动起来了。在车速走到你觉得合适的时候，左脚不是抬离合，而是反过来，把离合踩到底。后面的几米，车相当于空档溜过去的。这个半坡起步技巧起步动作很费油。但最后的综合效果，却很省油。为什么呢？

假设，你象平常一样，半联动点起步。起步动作很省油。可以从我们前面知道了，这样起步，车动的比较慢。在大堵车时，你车动得一慢，边上的车就会毫不犹豫地往里插，你不得不跟着就是一脚刹车。车车最费油的驾驶动作就带档刹车。一个起步接一脚急刹，费的油可就老鼻子去了。就算暂时还没有别的车挤进来，但你为了不让别的车挤进来，你还是不得不重踩油门急加速，好赶紧把自己前面的档位给填上。你一脚重油门加速上去，前面的车一刹，你不得不还是一脚带档的大脚刹车。你的油耗同样很大。

而我们推荐的这个大堵车起步方式，你的车动得比别人快，这样你就不用操心边上的车能挤你的档。接下去离合到底，相当于空档溜着，看前车怎么动。前车刹我就刹，这个车速，空档刹车的距离只会 3 更短。前车要是继续加速，我再抬离合，轻带油跟上，一切都那么从容不迫。

说到现在，你可以明白我们提到半坡起步技巧中第一个“快”时提到的那句“准备发力点”是什么意思了吧？起步的“准备发力点”不仅仅是半联动点，小六长程离合，能够为我们组合成我们所需要的各色各样的驾控技巧。这些形形色色的操控细节，都要我们自己去慢慢体会的。

半坡起步技巧第七点：起步过程中换二档

在市里开车，并不是你总能把所有动作都顺顺畅畅做完的。就以起步而言，你排第二个起步，但前面那车起步忒肉。那么你怎么办?你这时想把离合松到底，都有可能撞他的PP。按喇叭？那不是解决问题的方式。其实你这时大可以反过来，把离合踩到底，档把进到二档。相当天把车顺手调到了我们平时所说的二档低速跟车状态。这样过路口后，你少一次换档操作，多一分轻松悠闲。开车有很多变通的，不是非要把一个动作做完才能做另一个动作的。

半坡起步技巧第八点：二档起步

二档起步的速度，要比一档慢的多、狂费油，而且容易拖档甚至敲缸。所以我们不鼓励二档起步。但是，路上总会有许多迫不得已的情况。最常见的事，就是前面的车停到快要不动时，它又加速走了。这时进一档吧，要忙乎半天。不如简单的从二档起步。二档起步的要点：离合不能抬高。你还是老老实实地抬到半联动点去起步，要么把车憋熄火了，要么就是拖档甚至敲缸。其实这时的起步，就和我们说的大堵车时的一档起步一样，离合抬得低低的，大脚油门一轰，车就走顺了。当然随后的抬离合过程一定要慢，因为齿比决定了，同样车速下，发动机的二档扭矩比一档要低得多。半坡起步的技巧

学员在学习驾驶的半坡起步技巧的时候，按照要领先拉手刹，加油门加到2000，再松离合器，直到1000，然后放手刹，松一点 离合再加一点油。但是大多数的人还是会不是太快就是熄火，常常被教练骂的狗血淋头。如果你保持转速1000转，不是太大的坡不用踩油门。其实这里面的关键是你的离合没控制在半联动状态，否则你就是怠速车不拉手刹，车也不会溜，火也不会熄。离合松的快和慢不时主要的，主要的是你没找准半联动的点。找准了半联动你都可以不用拉手刹，瞬间达到半联动然后给油就行。当然新手因为半联动点不容易 找准，所以有时候需要猛踩油门，因为油门越小，越容易在半联动点附近熄火。但是油门大了也容易车前轮打滑。你还是多练习如何又快又稳的找准半联动点吧。就看你的左脚的啦。

最后，你说的离合松太快是不是容易熄火，当然根本原因是新手容易松过头，松的过了半联动，而直接联动，可是车却没动，当然就给别熄火了。

另外总结了一个半坡起步绝对不会熄火的方法，拉起手刹，挂入一挡，将油门踩到底，这时发电机发出强烈的轰鸣声，大概到5~6千转了吧。

然后立刻抬起离合器，注意要快，这个时候车子会嗷一声冲出去，顺势放下手刹。半坡起步的过程

第一步:停车时候,离合器和刹车几乎同时踩到底(离合器要比刹车早一点点踩).停好后把手刹拉起(手刹一定要拉紧).第二步:准备启动车前行,记住左脚先放离合器(切记要稳住,要慢),等放到车子 发动机声音较大而且车子开始有些抖动,离合器就保持到现在的位子不动，第三步:启车前行,松开右脚刹车,使右脚踏在油门上,轻踩油门,听到发动机的声音后, 左脚离合器在放一点点(不要放多了),放开手刹同时紧接就去踩油门,就可以.注明:第三步-要注意连贯性离合一定不要放太多.在做放离合器和踩油门这两个动作时放掉手刹.半坡起步的数字化方法

半坡起步的数字化方法，是适合新手的一种科学方法，结合仪表和自身感受，完成教学任务。利于初期感受半坡起步的特点。

1.看一下转速表，读出怠速数值A

2.将怠速数值A乘上3，得到上坡启动转速B=3A。上坡启动转速除以2得松手刹转速C=B/2。注：数值B、C依据坡的陡峭程度会略有不同。

3.半坡起步前，拉上手刹。

4.离合器踩到底并稳住，挂1档，逐步踩油门，至转速到达上坡启动转速数值B时，稳住右脚的位臵不动。

5.眼看前方无障碍物或行人后，眼看转速表，缓慢松开离合器，当转速为松手刹转速C左右时，快速推下手刹并全部松开离合器。6.眼看前方，手把方向盘，OK。

转速与档位的关系 一般是: 一档~10--20KM 二档~20--30km 三档~30--40km 四档~40--60km 五档~60--...安全km

转速一般是1500--2500左右换,主要还是看车型,如低扭矩的就需要高转速,如富康,它需要3000转换档~~ 合理加档，配合发动机转速，提高工作效率 1.关于发动机的功率：

汽车发动机的最高功率是在某一转速下发挥出来的，所以汽车的说明书或宣传资料里关于功率的说明都是与转速相提 并论的。当汽车在发动机较低转速时行驶（比如1500RPM），发动机的功率可能只发挥出10％－15％（具体参数你研究 一下你发动机的“转速/功率曲线”就能确定，如果你有的话。而且这个函数的导数曲线并不平滑，hehe）。交通台的 JC当时说：“就好象汽车原来需要70匹马拉着（发动机最高功率70马力），你现在只让15匹马拉，能不费力吗？” 2.关于燃烧：

发动机长时间处于低转速状态工作，会造成燃烧的不充分，有些部位会有积碳，有些部位会被粘粘乎乎的没有完全燃 烧的油渍糊住，进一 步造成燃烧的不充分，恶性循环。到那时，你的爱车就想不肉也难了。交通台的JC那天举例子 说：“改革开放初期，我国某大部委买了一辆世界知名品牌的高级轿车（JC没点名，我估计是大奔），交给专业司机 开了没一年，就油耗上升，运行状态下降等等不良现象先后出现。部委领导忿忿然叫来该公司驻北京办事处的老德，责问其产品质量。老德来了以后，先自己开着车在院子里转了2圈，又问了问司机平时如何驾驶、如何保养和加减档 时机等等，并打开车的机器盖子大概看了看。然后老德对领导说：星期天（当时还没有双休日）早上6：00，请你们司 机把车加满油，在京顺路起点等我，我亲自给你们修车。星期天早上司机早早来到约定地点，心里还直纳闷，这老德 怎么在这儿修车？6：00整老德来了，也开一大奔，他下车对专业司机说：你跟着我，别拉下。说完转身上车狂奔，车速很快达到了200KM/H，一直开到密云水库的大坝上才停住（行程约200KM）。德国老头下了车笑眯眯地对中国司机 说：车已经修好了。司机原地慢慢开着试了试，确实好多了。老德解释说：你原来开这个车的习惯是你们中国习惯，开我们公司的车要按我们的习惯和说明书上的规定，你长期低转速加档，使得燃烧不充分，粘粘乎乎的油把喷油嘴等 部位都糊住了。今天咱们开这么快，转速会在4500－5000以上，油的流量也会很大，把原来的粘粘乎乎的东西都冲 刷走了。所以车又好开了。”我听了以后，觉得可能有北京人侃大山的因素（JC说是真事）有没有这么邪乎不知道，但是道理是很清楚的。3.关于如何省油： 长期发动机低转速行驶，会使发动机工作状态下降，燃烧不充分。油耗自然会上升。咱们国家的司机，原来就是这么 学的（我也是这么学的，我的教练还是海驾的金牌教练，驾龄在40年以上，他对我谆谆教诲：车一动就加二档！），低转速加档，是为了省油和省车。也确实省油，为什么？我看和当时的司机都会修车有关系，他闲得没事就会把发动 机全拆开，里外擦一遍修一遍，而目前咱们合资汽车的水平和要求显然不允许这样。而且当时中国的发动机和整车，从材质、设计，到工差水平和调试水平等无法接受高转速和高速度的考验，所以只能低转速低速度。现在我开捷达 Ci，3000RPM加档，一箱油跑720KM坦坦的（我经常沿着四环跑，呵呵）就是不废油的明证。

发动机本来是按照在较高转速下工作设计的，各种部件的动平衡和转动惯量等参数也都是以高转速下为参考值设计 的，如果发动机长时间在非正常的工作状态下工作，内部机件的负荷和磨损自然增加，抖动和叫杆儿现象经常发生，寿命恐怕也要受影响。自己的爱车越来越肉，驾驶乐趣也就荡然无存。我觉得捷达车在发动机转速为3000－4000时 最有劲儿，超车时想拿谁拿谁。呵呵。5.关于加减档的平稳和噪音问题：

加减档是否平稳，主要还要看油离配合的技术。我3000RPM加档，平稳得很。你觉得3000RPM加档的时候噪音难 听？而我2000－2500RPM加档时，老德很婉转的对我说：“你难道没有听见发动机在发出非常难听的声音吗？”呵 呵，我开的是他的车，瞧把他心痛的。发动机什么转速下声音好听，恐怕也是个观点问题。再有一个原因就是，咱们 的 车太差了。我坐过的最好的车是BENZ S600，发动机转速再高也听不见。别克也不错啊。再有，档位越高加减档越平稳是正常现象，这和不同档位中间的传动比不一样有关系。6.关于一档加二档时需要特别注意的：

老德开车起步时，一档的转速一般到4000转（也有5000转的）才加2档，我原来以为这是驾驶风格问题，后来发现人 人都这样。一档加二档时车速已经基本达到40KM左右，这还是大众或福特这种比较一般的外国车，要是宝时捷车，我看它加二档时时速大概会在70－80KM/H（这也没什么稀罕，宝时捷设计时速300多，6个前进档）。后来详细问了 才知道，德国人在学车时就是这么教的，起步时的加档转速要特别高。道理是汽车启动时，所需的动力最多（不仅仅 是某DX文章里说的车一开动就大幅度下降的摩擦阻力，该阻力对于汽车来说微不足道，在平地上我用一条腿就能顶 动我的捷达车），这些动力被用于克服汽车的惯性，（汽油燃烧的热能转变成了动能），而一档的传动比最低，劲儿 最大，要尽量发挥。而且这时德国人加速极猛，道理是尽量不让发动机工作在2000RPM以下。7.看看转速表可能也会有帮助：

我不知道富康车的转速表现在啥样？但是我的捷达车的转速表，从2000－4000RPM是有绿色标志的（长春大众不知什 么时候改进的，原来没有）这是非常明显的标志－－－健康转速。在德国，高速公路基本不限速，大多数汽车都在以 150－180KM/H的速度长时间行驶，200KM以上时速的摩托车和250KM以上的汽车非常常见，这时其发动 机转速恐怕 会在5000以上。想一想就会明白，五档时跑140－150KM时速的发动机转速就会是4000以上，你可能经常会这样，为什么一档、二档时你就不敢了呢？顺便说一句，我为什么选择3000RPM作为加档转数？因为我的车3000转加档后 正好是2300多转，这就可以保证我的发动机始终工作在健康转速的范围之内，就可以健康健康，永远健康！

2000转换档是下限的下限，一般应该在2500-3000，因发动机而异。比较简便的测换档转速方法是先在2档(或3档)上 开车，一定能找到某个速度，这时的油门反映最灵敏，轻点油门车就会往前串。记住这时的转速。

比方说在3000转。那么换档就该在3500左右。经济一点的3200就可换档了，猛一点的可到3800再换。

匀速行驶时可以再增一档(省油)。比如还是那个3000转，三档，50KHM，如果匀速行驶(50KMH)，可挂到四档，想加 速时再减回三档。切忌托档给油，伤发动机。反到高转对发动机没什么坏处，在德国开车的习惯是加速增档很少低于 4000，上高速公路教练的要求是三档增到100KMH，再直接推五档。

2档20，3档30的方法不太好，省油是一定的，但多半油门容易给大，可转速又上不来，没有比这能更伤发动机的 了，这种方法不适合新手。本人意见：提速换挡，至少要在最大扭距标定转速值（汽车说明书上都有----发动机技术参数），再大一些也是应该 的，没有什么不好，高转速对发动机没有什么不好，要是拖挡的话，反而大伤发动机！2000转换挡，是不是连勉强都够不上？真的不行！不管是日本发动机还是欧美的，2000转给发动机带来的不是省 油，而是伤害！其实，这个问题真的没有什么讨论的意义，该多少转速换挡，最简单的办法就是去看你车上的说明书关于发动机最大 扭距的转数就行，换挡不能低于它！

我在3挡上，有时也经常开到80，4挡有时到100，有时还跳过一挡直接进入5挡。就象田径比赛中的4X100接力跑一 样，每一棒都要发挥最大能力，最终才会有好成绩。没什么好说的了，反正这样对发动机没什么坏处，使得住的发动 机才省油而不是在每一挡的低转速上，低转速高挡位会使发动机不正常工作，燃烧不充分造成积碳、还会污染电喷系 统、甚至堵塞喷油嘴，扰乱车载电脑的正常工作。为什么不加档超车？超车根本的问题还是速度嘛。加挡不是提速了吗。车的速度(包括加速度)与变速箱挡位是没有直接的关系的，并不是说你把车挂五挡车就会跑一个五挡的速度；而是与发动机的转速有直接的关系，也就是说跟你脚下的油门有着直接的关系，一般说来，在一定范围内，发动机转速越高，它输出的功率(动力)就越大、扭矩就越大，相应的车速就会越来越快。功率的极限数值决定车速最高能跑多快，而扭矩的最高峰值决定车的加速性能最高有多强。值的注意的是，这两个极限是随着发动机转速的提升，分别达到某一个转速值时出现的，这就是我们常看到的“功率：XXX千瓦--5500转/分；扭矩：XXX牛*米--4200转/分”，一旦超过这个转速，发动机转速达到更高的话，拿上边的数值为例，假如发动机转速超过4200转以后，你会感觉车 辆的加速性逐渐降低，就是速度的提升越来越慢；发动机转速继续上升超过5500转，基本上这时车辆的速度就不会再有所提升了，即使发动机转速更高，车速也不会有相应的提升。但通常情况下这种极限情况不会发生，高档轿车一般在车速250公里时电脑就会自动截油(别克是190公里，各车型不同)。

接着说换挡，如果你能把上面的东西搞明白，那接下来就好说了。你开一部车，先是挂一挡起步，这时发动机转速迅速上升，如果你一直踩着油门就会发现，转速表指针指向6000转，发动机发出刺耳的声音，而车速也不会有更大的提升(事实上，一般的中低档国产车转速超过4000转时，发动机的声音就非常难听了)。这时你就要换2挡，你会发现转速表的指针回落到大约2000-3000转，继续加油，车速提升，发动机转速也迅速提升，换3挡，依次类推。你会发现，你换挡并不是为了“提速”，而是为了使发动机的转速保持在一个比较合适的水平上，而对于我们一般常见的轿车来说，这个比较适合的水平是2000-3500转(或者是上边例子里那个4200转)之间，在这个转速区间是扭矩输出最好的一个阶段，也就是加速度最快的一个阶段。当你换到5挡，并且令发动机转速保持在这一区间内，车速基本上在100-180之间(因车而异)。所以，通常高速路上的超车只要深踩油门就行，因为发动机正处于加速性最好的阶段。

但在市区开车，很难将转速冲到2000转以上，通常就是挂5挡，转速1800转左右速度巡航，车速是80-100，在这时如果你想迅速超越前车再占回原有车道，就需要在很短的时间内把车速提高到120-140，但这时因为发动机没有达到扭矩输出的最佳点，所以无法提供你所需要的加速度，你就必须降一挡，将转速拉高，使发动机达到扭矩输出最高峰，这时的加速度就可以满足你超车的需要了。再把上边这个过程反着做一遍，在转速2000转时，从5挡降到4挡，松开离合，你会感觉车身猛地挫动一下(如果你在松离合前轰一脚油门，这种情况不会出现)，但转速将迅速提高到3500转左右，这时你再加油，就会感觉到车速明显提升，待你超过前车后再挂上5挡继续巡航。同样，4挡降到3挡超车也是经常会出现的。

最后回到你的问题上，加挡后，发动机转速迅速降低，如果你在4挡时冲速不足，甚至你加5挡后发动机转速会低于1500转，这时你根本得不到任何加速度。但还有一种情况是你用低挡超车，转速用尽(上例中超过5500转)但也无法超越前车，那你就只有加挡，假如根据上例来说，你在转速超过4200转时就该加挡了。

开车最重要的是自己慢慢体会，什么时候该超车，什么时候不该超车......但一定记住一点，安全第一，技术高低并不只体现于你超越了多少辆车，而在于你是否能在最短的时间内安全抵达你的目的地。

第三篇：物管

四川拟规定业主车辆小区损坏 物管或无须担责

2011年09月29日09:16四川新闻网-成都商报郑锐我要评论(4)

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昨日下午，省人大常委会组成人员对《四川省物业管理条例（草案）》进行了分组审议，除了对专业经营设施的规定，还有其他值得关注的条款。而这些条款都是在一审稿中没有出现或有所改动的内容。对此，成都商报记者昨日采访了二审稿的部分起草者，对二审稿的新增内容进行详细解读。

关键词 小区停车

车辆损坏 物管或无须担责

草案内容：机动车停放库（位）在满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

解读

车辆停放 物管主要职责是维持秩序

爱车停在小区里被划伤，该不该找物管公司索赔？草案二审稿起草者之

一、省人大城环资委办公室主任龚洳山说，调研结果显示，小区停车导致的纠纷是时下物管领域的一个普遍问题，因为物管公司究竟该在其中承担怎样的责任并不明晰。根据二审稿传达出的立法意图，他解释，就目前的标准物业服务合同而言，物管公司涉及车辆停放的职责主要是清扫和维持秩序，没有看管义务，因此也不需要为车辆损坏或丢失负责。如果车主有更高的保管要求，需要与物管公司就此专门约定并另行付费。

“物管公司不是保安公司，无法起到维持治安的作用。”龚洳山表示，严格意义上讲，物管行业属于比较低端的服务业，能够承担的责任有限，一般情况下收取的物业服务费也无法支撑其聘请更多的人手照看小区内财产。也因如此，二审稿将物管公司的职责设定为共用设施运行维护、绿化环卫等，删除了一审稿中的安全防范事项。

另外，一审稿曾规定空余车位外租最长不超过6个月，但二审稿删除了时间限定。“租期应该交给业主大会决定，合约签订也应该是契约化管理———如果大家都愿意外租久一点，政府最好不管。立法可以做程序性规定，但最好不做具体规定，以免限制业主自治。”龚洳山称。

律师点评

若要物管承担保管义务 需明确委托 “车辆保管问题在立法和司法界其实存在多年争议，这次把物管公司的责任规定得更明确，显然在遭遇纠纷或诉讼时会有更强的导向性。”泰和泰律师事务所律师罗丹丹赞同二审稿的规定，认为物管公司实际承担的停车管理职责与法律意义上的“保管”仍有差距。

罗丹丹把小区停车分成两类情况，一是临时停放，二是在业主自己购买的车位停车。“对前者而言，车主支付的实际上是场地租赁费。如果是购买车位，车主同样需要支付一笔服务费用，服务的内容同样不存在保管，而是对停车场共有部分和设施的管理、维护。”她解释，“如果要物管公司承担保管的义务，需要明确委托。”况且在她看来，法律上保管行为的成立往往意味着转移占有，也就是说车钥匙需要移交给物管公司，“不过现实中很少有这种情况。”

关键词 物业费

物业费未结清 或禁止过户房产

草案内容：业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的，业委会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定追收，并有权追究业主的违约责任。

房屋所有权发生转移的，原房屋所有权人应当结清尚未交纳的物业服务费等各项费用。原房屋所有权人未结清物业服务费等各项费用的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权转移登记。

解读

若条例施行 过户须有物业费交费记录

一位参与草案修改的省人大相关人士认为，物管条例主要调整的是业主和物管公司的关系，双方的合法权益都应被立法保护。虽然赋予了物管公司催缴的权利，但实际操作中有些难度，由此爆发出不少矛盾。此次增加了未结清物业费禁止过户房产的规定，相当于一项法律责任，意在约束此类行为。“目前房管部门没有相关的动态信息收集体系，如果条例施行，我们要求（原房屋所有权人）在过户时必须提供物业费的交费记录，证明没有拖欠。”

律师点评

这样的干预没有加重某一方的义务

罗丹丹认为，一般来说交易是否成立应该与物管费是否结清无关，也不应以此对过户作限制。但从立法机关的意图来看，在过户环节插入行政干预是为了最大限度遏制拖欠物业费用的现象，她预计能够形成良好的社会效应。“这样的干预并没有加重某一方的义务，也有利于业主妥善履行付费义务。”

关键词 房屋维修

拟规定物业质量保修金由房管部门代管 草案内容：建设单位应当按照物业建筑安装总造价3%的比例向县（市、区）房地产行政主管部门设立的物业保修金账户交存物业保修金。并在国家规定的物业质量保修期限和保修范围内，承担物业的保修责任。

解读

开发商须一次性缴存保修金到专户

有别于由业主交付的专项维修资金，物业质量保修金相当于建设单位缴纳的房屋质量保证“押金”。若在保修期限内，出现房屋质量问题可动用这笔资金修缮，缺额部分由建设单位负责补足，保修期结束后则会退还余额。

省人大城环资委副主任委员李纯刚27日代表城环资委作会议报告时透露，一审和公众反馈的意见显示，施工方将质量保修金交给了建设单位（即开发商），但有些建设单位是项目公司，在项目完成、物业交付后，公司就注销或是终结了，业主找不到建设单位来承担保修责任。为此，二审稿将保修金的“保管方”明确规定给了县（市、区）房产部门，要求开发商必须在房屋所有权初始登记前将资金一次性缴存到指定专户。若开发商不履行保修义务，业主、业主委员会或相关物管公司可向房管部门申请，经核实后就可直接从保修金中列支开支。

交了占道停车费车受损 物管称不负责车辆保管

2011年07月26日15:08泸州全搜索许亚琴 许世智 我要评论(21)

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艾先生的小车被撞变形

交了占道停车费，爱车泊在停车线内被撞，车主艾光有找到占道停车收费员，对方却表示毫不知情。由于找不到肇事司机，艾先生十分急切地想知道，到底该由谁来为自己的爱车被撞担责。

车主：停车线内车被撞

前日早上7点过，艾光有像往常一样将自己的小车停在泸州市江阳区北城街道劳动路，并交纳了3元停车费。然而当艾先生中午去开车时，却发现自己的爱车左后轮处被撞变形。他找到占道停车收费员，对方也不知道艾先生的车是什么时候被撞的。随后，艾先生向交警一大队报了案。

艾先生表示，自己交了占道停车费，但收费员对他的小车看管不严。加之暂时未能找到肇事车辆，他只得向负责该片区占道停车收费的兴泸物业管理有限公司“讨个说法”。

物管：不负责车辆保管

兴泸物业管理有限公司管理部负责人罗先生告诉记者，自城区施行占道停车收费以来，公司所辖占道停车收费区域内，已经发生了10多起类似艾先生这样的汽车在停车线内被撞事故。“对此，江阳区政府办《城市道路临时占道停车收费管理实施方案》明确规定：使用临时占道停车设施停车的，停车人应当自行妥善保管车辆与财物”。

罗先生表示，公司在车辆占道协管员操作规程中明确要求：收费员要适时检查车辆有无擦痕、刮伤，随时检查辖区内车辆的车况，发现漏油、漏水、车门未关好等情况,要及时与车主联系。“一个收费员的精力总是有限，加之车辆发生擦挂等情况随机性较大，常常规避不及。”罗先生说，在发生事故后，公司会依靠社区、派出所、交警大队等各种渠道解决，“如果收费员当场发现有司机撞了别人的车，会拦下肇事车辆及时解决;如果收费员未能及时发现，公司也会及时通知车主，做好解释工作，并配合车主做好后续保险理赔工作”。

律师：肇事车辆负全责

交了占道停车费，停车线内车被撞，到底该由谁承担责任?对此，四川杰可律师事务所律师冯骏表示，就艾先生这一事件而言，事故应由肇事司机负全责。兴泸物业管理有限公司没有与艾先生形成保管合同关系，不存在赔付的可能。

冯骏说，《泸州市临时占道停车收费管理方案》明确规定，管理单位没有管理财物、车辆及出现事故后的赔付责任，在收费员给出的发票上也盖有兴泸公司“本收费仅为车辆占道费用，如发生车辆及财物损失由车主自行承担”的蓝色印章。由于双方没有约定保管合同关系，所以不存在由物管公司进行赔偿。冯骏建议，车主停车时可询问收费员是否对车辆进行看管，如果要看管，车主可进行录音或要求收费员写下凭条，形成保管合同关系。

第四篇：物管协议

物管协议

第一章服务费用

1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：0.6元/月/平方米；物管公约保证金1000元，三年之内无违反公约条例全额返还，返还之后续约。

2、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）公共设施设备的维修、保养、维护费用；

（3）物业管理区域公共部位清洁卫生费用，如购买保洁工具，消毒药品等；

（4）物业管理区域公共部位绿化养护费用；

（5）物业管理区域公共秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）法定税费；

（9）物业管理企业的利润；

3、在本合同执行期限内，如遇政府调整收费标准或因国家政策调整等情况引起的乙方严重亏损，乙方可向甲方提出增加物业服务费收费标准的书面请求，经甲方同意后实施。

4、在合同期间，经双方协商由乙方代第三方收取的相关费用（收视费、取暖费等），不得向业主收取手续费，业主对第三方服务不满意的，由物业公司帮助业主和第三方协调解决，协调不成的，业主应直接要求第三方解决，或依法维权。

5、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人的交费约定，业主需及时到乙方物业管理部门备存。

装修保证金，一般包括

1、装修日期和时间规定（不在规定的时间施工会罚没保证金）

2、对不准施工部分的规定（比如随意动了管线要罚没保证金）

3、装修垃圾的清除规定等等

第二章甲方的权利和义务

1、甲方享有以下权利：

（1）监督业主和物业使用人遵守管理规约和物业区域内的相关管理制度；

（2）审批乙方拟定的物业维修资金使用申请，负责组织施工结束后的验收工作，对不合格的施工责成返工；

（3）监督乙方公示财务报表；

（4）对乙方违反法律、法规和政策规定的行为，提请有关部门处理；

（5）监督乙方物业服务质量，对个别不称职的乙方物业管理人员和服务人员提出整改直至撤换；

（6）依据法律、法规规定享有的其他权利；

（7）在小区成立业主委员会前，代表和维护产权人、物业使用人的合法权利；

（8）审定乙方拟定的物业管理制度；

（9）监督乙方履行服务合同的事宜。

2、甲方应履行的义务：

（1）协助乙方督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；

（2）协助乙方因维修物业临时占用、挖掘道路场地时，做好相关业主的工作；

（3）听取业主和使用人的意见和建议，协调业主、使用人与乙方的关系；

（4）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

因维修物业或者公共区域，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第十六条：装饰装修房屋的业主或物业使用人应遵守管理规约中的约定。

第十七条：甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。该物业管理用房产权归甲方所有，未经甲方同意乙方不得改变其用途。

第三章违约责任

一、以下情况乙方不承担违约责任，但乙方应采取必要的措施减少双方的损失：

1、因洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪、战争、政府禁止令等不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、因维修养护物业公用部位、共用设施设备需要，且已事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止公用设施设备使用等造成损失的；

3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的；

二、业主或物业使用人违反本合同第六条之约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，根据业主公约的规定每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，直至交清欠款。

三、乙方违反合同约定，未能达到约定管理目标，甲方有权提出限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。

四、乙方的员工所发生人身伤害和财产损失由乙方承担责任。

五、乙方尽力做好保护全体业主及非业主使用人的人身财产不受非法侵害（如有特殊约定的除外），因乙方职工脱岗、渎职、失职等行为造成业主或物业使用人的人身财产损失的，依据相关法律执行。

第四章其他事项

1、本合同期限自签订之日起实施，至年月日止；

2、本合同期满后，由通翔园业主委员会或甲方决定合同是否续签。

3、合同规定的管理期满，本合同自然终止，如双方续订合同，乙方应在该合同期满前两个月向对方提出书面意见。如甲乙双方有其中一方提出不再续签合同，需在合同到期前两个月通知对方，乙方应无条件将物业管理用房、物业管理相关资料、业主的装修押金以及属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方或业主委员会。

4、业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本约定的，业主应承担连带责任。

5、具体服务明细详见附件《保洁作业规程》、《工程维修作业规程》、《客户服务作业规程》、《秩序维护作业规程》和《沧州市小区二级管理服务标准》。

6、本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议同样具有法律效力，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

7、乙方与业主签订的其他协议公约等，与本合同有冲突的，以本合同为准；

8、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民

法院提起诉讼。

9、本合同一式四份，甲乙双方各执二份。

附件： 《保洁作业规程》、《工程维修作业规程》、《客户服务作业规程》、《秩序维护作业规程》

甲方：（签章）乙方：（签章）

签约人（法人代表）：

签约日期：

签约人（法人代表）： 签约日期：

第五篇：物管工作总结

工作总结

世纪金鼎党支部：

2008年是公司各项工作取得突破性进展的一年，在公司经理会和总务部的领导下，我物管部全体员工积极工作，全面完成了各项工作任务，现就一年来的工作情况总结如下：

一、完成的经济指标

全年收缴各项物业费万元，完成率100%。其中：水电费万元，物管费万元，租赁费万元，取暖费万元，其它费万元。

二、工作方式和思路

一年来，我们以提高物业管理和后勤保障能力为宗旨，以转变观念，热情服务，规范管理，争创一流为目标，在党支部和经理会的指导和帮助下，我们深入基层，及时了解业主的需要和困难，帮助他们解决经营过程中的碰到的各种问题，积极引导经营户、供应商合理安排，规范经营。让广大经营者真切感受到入住金鼎购物广场，享受居家经商的快感。我们用亲人般的热情和真诚，换来了他们对物业管理工作的理解与支持，使得全年物业管理工作进展顺利。

三、深化和完善管理制度

制度是规范管理的保障，在年内，我们本着与时俱进，共建和谐的思想，根据碰到的实际情况和取得的工作经验，对物业管理制度进行了深化和完善。从强化服务意识，规范文明管理入手，根据公司的发展思路，对物业管理制度中不切合实际，不适应时代发展要求，与公司经营理念相悖的地方进行了调整，增加了能够反映时代特色，企业文化内涵的部分，使得物业管理制度更加规范化，人性化。随着企业经营范围的不断扩大和经营方式的不断深化，现有物业管理制度已经不能涵盖和满足公司的经营和发展要求，按照公司的—1—

总体规划方案，我们反复斟酌，制定出了相应的管理细则。

四、加大物业监管力度

娱乐场所、外围门店、流动营业网点等场所，由于灵活性、分散性比较强，采取定时定点服务的物管模式工作通常就会陷入被动，而且会产生许多漏洞。对此，我们采取机动、灵活的物管方式，加大检查力度，耐心宣传物管办法和收费标准，与经营者及时沟通，为业主提供安全服务和后勤保障，通过细致周到地做工作，与业主订立物业管理合同和文明卫生约定，确保了物业管理工作顺利完成。

五、做好安全卫生工作

物管工作不只是管理，更重要的是疏导，不只是收费，更重要的是服务。在安全卫生工作方面，我们总是将服务贯穿于管理之中。通过强化内部管理制度，来提高外部服务能力，通过提高安全防范意识，来增强岗位责任感。按照《大厦安全卫生管理制度》的要求，我们分解、细化工作任务，做到责任到人，采取“谁主管，谁负责”的办法，对大厦的安全卫生严抓细管，发现问题，及时处理，确保全年“三防”安全无事故。

一年来，在公司经理会和总务部的支持与关心下，通过物管部全体同事的不懈努力，我们顺利完成了各项工作任务。建立健全了公司的物业管理制度，取得了一定的物管知识和经验。但这些距公司的要求和业主的期望还很远。在新的一年里，我们将认真总结，寻找差距，借鉴经验，深化改革，为广大消费者和经营者争创一流的购物环境发展平台，进一步为公司的繁荣和发展作贡献！

物管部：马琳

2008年11月26日

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