深圳征地拆迁考察情况报告

第一篇：深圳征地拆迁考察情况报告

深圳征地拆迁考察情况报告

深圳市2004年发布了《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，通过该文件将两区集体土地转为国有土地，农村集体经济组织全部成员也相应成为城镇居民，政府对当时农村集体经济组织在籍人员进行了养老保险办理。按文件规定，政府对原集体组织的继受单位或者经济组织和个人分期分批给予适当补偿，补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。

从2004年10月20日之后，深圳宝安区已无集体土地，政府按一定的标准给予继受单位和个人非农建设用地（比例大致为单位面积的15%），并确定位置、面积，这部分非农建设用地用于继受单位或个人的发展或分红，其余转化后的国有土地由深圳市土地储备中心收回。当政府拟对国有土地进行建设时，采取城市拆迁办法，需要补偿地上的附着物（主要是房屋），一般采取评估方式。有证房采用政府每季度发布的房地产交易均价作为参考（8000元/平方米），无证房则还要低一点（6000元/平方米）。

由于土地性质转为了国有，就不存在征地报批手续，征地拆迁的模式以建设单位主导，街道具体实施，国土部门进行监督指导和费用监管。具体操作如下：建设单位通过勘界测绘确定红线后委托辖区街道实施，街道通过对房屋等附着物进行测绘和评估，并制作出工作方案送国土部分审核，国 1

土部门请专门的评估中心来判断方案的合理性，然后送区政府审定。区政府审定后，街道按工作方案实施，同时提出补偿方案（精确到每一个人）交国土局。国土局对补偿方案进行审核，看是否有政策补偿上的突破，总的来说将补偿费用上浮15%部分给街道作为拆迁户的奖励或者对个案的灵活处理，另外上浮3%作为工作经费。补偿方案无误后，国土局完善土地协议，基本上采用货币安置补偿的形式。

利弊分析：通过将土地性质的迅速转化，减少分批征用麻烦，一次性完成城乡过渡。按一定的标准给予继受单位和个人非农建设用地，有利于解决城镇化后单位和个人的社会保障问题，减少信访和社会矛盾。由于当时对非农建设用地的规划存在一定的局限性，造成现在进行城市规划建设时需要对地块进行调整或者置换。深圳市目前已不支持强制拆迁方式，当需要占用非农建设用地进行必要的城市设施建设时，如果该地的继受单位70%以上的股东不同意补偿方案，则无法进行拆迁，加大了征地拆迁难度。

第二篇：学习征地拆迁安置考察报告（模版）

学习征地拆迁安置考察报告

来 源莲山课

件7征地拆迁安置工作是制约我县工业园区建设、县城和集镇开发的瓶颈,为借鉴外地成功经验,找准我县工作切入点和突破点，3月3日—7日,县委副书记姚富正率县人大、县政协相关领导和县委办、县委组织部、县政府办、县就业局、嵩阳、杨桥、杨林三个乡镇的有关领导、部分村（居）委会书记一行43人赴成都进行学习考察,学习借鉴成都征地拆迁、劳动就业、社会保障等方面的成功经验和做法。此次考察日程安排紧凑，内容精广相济，使大家开阔了眼界，丰富了见识，学习了经验，看到了差距，启迪了思维。现将考察情况汇报如下：

一、征占土地的几种方式成都市在拓展城市空间，加快工业化进程中，探索形成以下几种成功的土地使用办法：

（一）土地换社保（又称“双放弃换社保”）由政府对自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权的农民按规定给予补偿，并解决社会保障，以此解决农民的后顾之忧，激励农民自愿退出宅基地、承包地，由农村走向城镇，实现农民变市民（也称“双放弃换社保”）。

（二）“两股一改”实现土地权利共享、共赢推行农村集体资产股份化、农村集体土地股权化和以转变农民身份为主体的村民委员会改社区居民委员会工作（简称“两股一改”）。具体做法是：以村为单位将集体资产股份量化到人、集体土地股权到人；农村集体资产股份化和集体土地股权化后，交由村级股份经济合作社统一管理，合作社对全村的土地进行一次整理。对于有项目支撑的村由合作社统一与项目业主签订土地流转合同，按股份和股权享有相应的收益。暂时没有项目的，由村级股份经济合作社统一经营。

（三）“三个集中”加快土地优化重组和合理流转在加快城市化、工业化进程与保护耕地、保护农民利益两者之间，成都找到一套行之有效的办法，被归纳为“三个集中”，即：“工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向业主集中”。通过“三个集中”，加快土地的优化重组和合理流转，实现了土地资源的集约利用、农民经济生活空间的转移。

（四）“五不一扶持”打造“五朵金花”成都市对于城市近郊发展，探索出一条不征地、不拆迁、不失业、不失利、不失权和加大财政扶持的“五不一扶持”的城乡统筹发展的路子，使当地农民实现离土不离乡，就地市民化。如锦江区三圣花乡通过打造“五朵金花”（“花乡农居”、“荷塘月色”、“东篱菊园”、“幸福梅林”和“江家菜地”），使农民就地就业市民化，同时拥有租金、薪金、股金和保障金“四金”,成为令人羡慕的“新市民、新居民”。农民就地就业市民化后可获得四项稳定收入。一是租金收入：以转包、出租、互

换、转让、入股等方式，土地向专业大户、工商业主和经营能人集中，形成规模化、集约化的农业生产基地。农民土地承包权流转，每亩每年可获得1800元以上的租金；农民房屋出租，每户每年可获得3-10万元租金。二是薪金：农民到龙头企业务工，每人每月可获得600元以上的薪金收入。三是股金：农户以宅基地和土地承包经营权入股乡村酒店、农家乐等项目，以“保底分红”的模式分享收益。四是保障金：农民达到社会保障条件后，每月可领取养老金，住院可报销住院费。

二、拆迁的三大“法宝”——“法制、民本、市场”

成都市在旧城改造拆迁中总结形成拆迁的三大“法宝”即：“法制、民本、市场”，既保证了拆迁的顺利进行，又最大限度的让拆迁户从中得到实惠，实现了城市改造和社会稳定。

（一）法制——让拆迁更阳光拆迁与被拆迁、损失与补偿、迁移与安置等矛盾如何化解，是旧城改造的难点、焦点。成都市通过完善相关法律法规，以好的政策为拆迁提供强有力的法律保障。从房地产评估，到拆迁安置、补偿，从政策到标准，一律公开透明，让百姓监督。成都市民把这一举措称之为“阳光拆迁”。阳光拆迁规范了拆迁行为，实施了一系列严格的监管措施：一是公开拆迁项目发包。实行向具备拆迁资质的拆迁代办单位公开招标、邀标，并由纪检、监察、审计等部门予以监督，杜绝暗箱操作；二是建立代办拆迁单位责任制。凡拆迁工程必须依法办事，落实各项拆迁政策，让老百姓有足够的时间理解、消化政策，有足够的时间做好搬迁准备。坚决杜绝违法拆迁，野蛮拆迁，对拆迁居民的宣传动员工作必须做深做细；三是公示拆迁评估、拆迁补偿安置的十大项目。对拆迁评估、拆迁补偿安置的十大项目等在拆迁现场实行公示，增强拆迁工作的透明度，在拆迁中加强对拆迁工作人员实行严格监管，对违规、违法行为坚决依法查处；四是建立拆迁人员信用档案。在督促拆迁人员加强自律方面发挥了积极作用；五是建立健全资金监管制度。对拆迁资金进行严格监管，有效防范了代办拆迁单位通过虚报、冒报等方式套取拆迁安置款和改造资金被挪用等风险的发生。

（二）民本——让改造更贴心成都市坚持“以人为本”做拆迁，实施了一系列维护被拆迁群众利益、扶助弱势群

体的重大政策举措，让拆迁户在拆迁中得到更多实惠，更大利益。成都市引入了廉租住房政策，对“双困户”的拆迁，均可优先申请廉租住房租金补贴，且由成都市住房保障中心直接审批发放。为减轻有“低保证”的住房困难户在支付购房款方面的问题，又实行了对其一次性发放五年廉租住房租金补贴等政策。在资金方面，引入银行按揭，解决购房一次性支付困难。拆迁户无

论是选择“货币补偿”还是“产权调换”方式，都可以将想购买的二手房或拆迁安置房，通过成都市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，而且手续简便，速度快、费用低。

（三）市场——让资源更优化成都市大胆引入市场机制和“经营城市”理念，探索出一条“政府主导，市场化运作”的旧城改造路子，让城市土地等资源更加优化配置，运作模式更加多样化。成都市在拆迁中遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，片区内各企、事业单位均可作为主体参与实施该地块的拆迁改造，鼓励各企、事业单位自筹资金进行改造；对不具备经济实力的企、事业单位，由改造业主严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖，拍卖收益在扣除片区应公摊的所有费用（含道路、绿化、学校等各项公建配套设施费用）后，由各地块参与业主根据所提供的地块大小按比例予以分享。通过这一拆迁模式，成功调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动拆迁，形成多赢的局面。其具体做法是：——旧城改造目标化。把旧城改造作为目标任务，由具有法人资格的实力雄厚的经济实体作为项目业主具体组织实施；——改造方式规模化。采用“化零为整，组合成群，成片拆迁，市场运作”的方式，将城区危旧房屋分成多个片区，集中拆迁集中开发，降低了融资和整体改造的难度；——改造资金市场化。项目业主将改造地块进行项目包装，从商业银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，面向社会公开出让，收回投资还贷，这样基本解决了旧城改造中资金短缺的“瓶颈”问题。

三、补偿和安置办法

（一）征用土地补偿标准

1．土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；征用其他土地的土地补偿费，按征用耕地的土地补偿费的一半计算。2．安置补助费。征用耕地需要安置的每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的安置补助费，按征用耕地安置补助费的一半计算。3．依照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经批准，可以适当增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

（二）户籍制度改革失去土地和部分失去土地的村组，人均耕地0.3亩以下的农民，直接办理农转居手续；人均耕地0.5亩以下的，村集体可以向有关部门提出申请，成建制为农民办理农转居手续；进城务工人员的户籍，可根据本人的意愿向有关部门提出申请，办理农转居手续。失地农民转为城镇户口后，享受与城镇职工一样的社会保

障待遇。

（三）人员安置对农转非劳动力安置对象，实行自谋职业、单位安置等办法。对男性年龄50周岁以上不满60周岁，女性年龄40周岁以上不满50周岁的农转非人员，实行自谋职业安置。农转非劳动力安置对象自谋职业安置的，经本人提出申请并公证后，由征地单位按一定比例支付给安置对象土地补偿费、安置补助费；由单位安置的，征地单位将每个安置对象的土地补偿费、安置补助费一次性拨给安置单位。男性年满60周岁，女性年满50周岁的农转非人员为退养安置对象。退养安置对象经公证后，由征地单位将土地补偿费、安置补助费一次性支付给个人。不满18周岁的农转非人员，征地单位一次性发放生活补助费。

（四）住房安置实施“安居工程”，建设新居工程和新型社区，农户可按政府规划享受集中居住区的定向安置居住房人均35平方米（超过享受面积的部份按商品房价），同时配套人均8—11平方米的商业用房，在集中居住区建有相应的配套设施，如：停车厂、文化活动中心,电影放映厅、劳动就业服务站就业培训室、电子阅览室等。

四、培训和就业成都市在考虑失地农民住房、户口的同时，还充分考虑失地农民的就业，使农民失地不失业、失地不失利

主要做法是：加强失地农民的技能培训和就业服务；规定业主和园区要优先安排所占地的劳动力进园务工；构建农村社保体系，让农民和市民一样享受公共品和公共服务；制定扶持政策，集中安置失地农民。一是建立适应失地农民就业的保障机制，社区服务业首先用于安置失地农民，即就地安置。由政府出资成立专业性公司，通过市场运作来安置失地农民。农民在失去土地后住进了统一规划建筑的住宅新区，在保洁、绿化、保安、家政、餐饮、人力车运输公司就业，取得了很好的经济效益和社会效益。二是建立了优先使用本地劳动力制度。投资商在与政府签订投资协议的同时，还要签订使用本地农民工的协议，确保失地农民在新建企业就业人数达到一定比例。实施意见规定，企业录用本地失地农民超过员工总数30%并签订劳动合同3年以上的，县财政从该企业当年上缴所得税中县财政留成部分拿出10%作为奖励，返还给企业。这一措施极大的调动了企业安置本地失地农民的积极性。三是建立失地农民与城镇下岗失业人员享有同等优惠政策制度。各类企业吸收、安置失地农民就业，同样可以享受政府给予企业的安置城镇下岗失业人员的优惠政策。政府投资组建“人力资源配置中心”，将劳动部门的职介中心、人事部门的人才中心等职业中介机构整合使用，建立统一的劳动力市场，向城乡劳动者提供平等的就业机会，并将社会保障站(所)延伸到各个村民委员会，由每个村民委员会配置2个公益性劳动社保协调工作人员负责开展工作。同时积极推行“两免四制”（劳动力终身免费培训、免费职业介绍、登记实名制、就业责任制、服务全程制、效果公示制），由职业教育学

校对有就业愿望的农民，依据自报培训工种，免费用、免吃住，开展3个月一期职业资格培训。通过培训，失地农民普遍掌握1-2门专业技能，提高农民从事二、三产业的技能，提高了就业率，使失地农民离土不离乡，失地不失业，人人安居乐业。

五、最低生活保障和养老保险改革

三个区县在综合配套改革中，十分注重农民的社会保障，构建了城乡一体的保障体系，确保农民“失地不失权、失地不失业、失地不失利”。一是制订农民领取养老金制度：凡18周岁以上的农民，基本养老保险缴费由区、乡两级政府补贴20%，村民个人承担80%。二是建立社保补贴财政保障：从国资变现中提取10%，土地收益区级留成部分拿出25%，涉农税收地方实得中再拿出20%，集中用以支持政府对农村社保的补贴。被征地农民社会养老保险办法的主要内容是：

（一）范围及对象。征用土地后，人均耕地不足0.3亩，年满18周岁以上的成员，成建制参保。未满18周岁的可以自愿参保。

（二）基金筹集。被征地农民社会养老保险基金由统筹基金和个人帐户基金组成。个人帐户基金由个人缴纳。国土部门可以从征地补偿费中扣缴。统筹基金由政府负责筹集。建立被征地农民社会养老

保险统筹基金。政府补贴的资金采取逐年划拨，根据当年参保人数，第一年划入30%，余下部分在10-20年内划转结清。土地的转让或拍卖，县国土、财政部门按照土地指导价格的8%征收被征地农民社会保障调节金，专门用于支付被征地农民社会养老保险补贴。调节金不足支付时，由财政资金支付。

（三）基金管理。个人帐户资金含利息归参保人个人所有，可以依法继承。政府补贴的资金列入专项预算。基金管理采取封闭运行，专款专用，财政和审计部门负责基金的监督与检查。基金的保值增值由县政府负责，可以用于政府投资基础设施项目或购买国债。经县财政部门批准用于政府投资基础设施建设的，要向社会保险经办机构支付不低于5%的年息。

（四）享受养老金的待遇和条件。参保人男满60周岁、女满50周岁后，从次月起按月享受养老金待遇。参保年龄超过男60、女50周岁的，当月参保次月享受。养老金分为基础养老金和个人帐户养老金两部分。基础养老金从统筹基金中支付。个人帐户养老金先由个人帐户资金支付，不足支付时在统筹基金中列支。达到条件每月还可领取低保金、报销住院费等。以上是成都市在城市改造、加快工业化进程中拆迁安置补偿的一些成功经验，值得我们好好学习和借鉴。来 源莲山课

件7

第三篇：学习征地拆迁安置考察报告

征地拆迁安置工作是制约我县工业园区建设、县城和集镇开发的瓶颈,为借鉴外地成功经验,找准我县工作切入点和突破点，3月3日—7日,县委副书记姚富正率县人大、县政协相关领导和县委办、县委组织部、县政府办、县就业局、嵩阳、杨桥、杨林三个乡镇的有关领导、部分村（居）委会书记一行43人赴成都进行学习考察,学习借鉴成都征地拆迁、劳动就业、社会保障等方面的成功经验和做法。此次考察日程安排紧凑，内容精广相济，使大家开阔了眼界，丰富了见识，学习了经验，看到了差距，启迪了思维。现将考察情况汇报如下：

一、征占土地的几种方式成都市在拓展城市空间，加快工业化进程中，探索形成以下几种成功的土地使用办法：

（一）土地换社保（又称“双放弃换社保”）由政府对自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权的农民按规定给予补偿，并解决社会保障，以此解决农民的后顾之忧，激励农民自愿退出宅基地、承包地，由农村走向城镇，实现农民变市民（也称“双放弃换社保”）。

（二）“两股一改”实现土地权利共享、共赢推行农村集体资产股份化、农村集体土地股权化和以转变农民身份为主体的村民委员会改社区居民委员会工作（简称“两股一改”）。具体做法是：以村为单位将集体资产股份量化到人、集体土地股权到人；农村集体资产股份化和集体土地股权化后，交由村级股份经济合作社统一管理，合作社对全村的土地进行一次整理。对于有项目支撑的村由合作社统一与项目业主签订土地流转合同，按股份和股权享有相应的收益。暂时没有项目的，由村级股份经济合作社统一经营。

（三）“三个集中”加快土地优化重组和合理流转在加快城市化、工业化进程与保护耕地、保护农民利益两者之间，成都找到一套行之有效的办法，被归纳为“三个集中”，即：“工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向业主集中”。通过“三个集中”，加快土地的优化重组和合理流转，实现了土地资源的集约利用、农民经济生活空间的转移。

（四）“五不一扶持”打造“五朵金花”成都市对于城市近郊发展，探索出一条不征地、不拆迁、不失业、不失利、不失权和加大财政扶持的“五不一扶持”的城乡统筹发展的路子，使当地农民实现离土不离乡，就地市民化。如锦江区三圣花乡通过打造“五朵金花”（“花乡农居”、“荷塘月色”、“东篱菊园”、“幸福梅林”和“江家菜地”），使农民就地就业市民化，同时拥有租金、薪金、股金和保障金“四金”,成为令人羡慕的“新市民、新居民”。农民就地就业市民化后可获得四项稳定收入。一是租金收入：以转包、出租、互换、转让、入股等方式，土地向专业大户、工商业主和经营能人集中，形成规模化、集约化的农业生产基地。农民土地承包权流转，每亩每年可获得1800元以上的租金；农民房屋出租，每户每年可获得3-10万元租金。二是薪金：农民到龙头企业务工，每人每月可获得600元以上的薪金收入。三是股金：农户以宅基地和土地承包经营权入股乡村酒店、农家乐等项目，以“保底分红”的模式分享收益。四是保障金：农民达到社会保障条件后，每月可领取养老金，住院可报销住院费。

二、拆迁的三大“法宝”——“法制、民本、市场”

成都市在旧城改造拆迁中总结形成拆迁的三大“法宝”即：“法制、民本、市场”，既保证了拆迁的顺利进行，又最大限度的让拆迁户从中得到实惠，实现了城市改造和社会稳定。

（一）法制——让拆迁更阳光拆迁与被拆迁、损失与补偿、迁移与安置等矛盾如何化解，是旧城改造的难点、焦点。成都市通过完善相关法律法规，以好的政策为拆迁提供强有力的法律保障。从房地产评估，到拆迁安置、补偿，从政策到标准，一律公开透明，让百姓监督。成都市民把这一举措称之为“阳光拆迁”。阳光拆迁规范了拆迁行为，实施了一系列严格的监管措施：一是公开拆迁项目发包。实行向具备拆迁资质的拆迁代办单位公开招标、邀标，并由纪检、监察、审计等部门予以监督，杜绝暗箱操作；二是建立代办拆迁单位责任制。凡拆迁工程必须依法办事，落实各项拆迁政策，让老百姓有足够的时间理解、消化政策，有足够的时间做好搬迁准备。坚决杜绝违法拆迁，野蛮拆迁，对拆迁居民的宣传动员工作必须做深做细；三是公示拆迁评估、拆迁补偿安置的十大项目。对拆迁评估、拆迁补偿安置的十大项目等在拆迁现场实行公示，增强拆迁工作的透明度，在拆迁中加强对拆迁工作人员实行严格监管，对违规、违法行为坚决依法查处；四是建立拆迁人员信用档案。在督促拆迁人员加强自律方面发挥了积极作用；五是建立健全资金监管制度。对拆迁资金进行严格监管，有效防范了代办拆迁单位通过虚报、冒报等方式套取拆迁安置款和改造资金被挪用等风险的发生。

（二）民本——让改造更贴心成都市坚持“以人为本”做拆迁，实施了一系列维护被拆迁群众利益、扶助弱势群

体的重大政策举措，让拆迁户在拆迁中得到更多实惠，更大利益。成都市引入了廉租住房政策，对“双困户”的拆迁，均可优先申请廉租住房租金补贴，且由成都市住房保障中心直接审批发放。为减轻有“低保证”的住房困难户在支付购房款方面的问题，又实行了对其一次性发放五年廉租住房租金补贴等政策。在资金方面，引入银行按揭，解决购房一次性支付困难。拆迁户无

论是选择“货币补偿”还是“产权调换”方式，都可以将想购买的二手房或拆迁安置房，通过成都市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，而且手续简便，速度快、费用低。

（三）市场——让资源更优化成都市大胆引入市场机制和“经营城市”理念，探索出一条“政府主导，市场化运作”的旧城改造路子，让城市土地等资源更加优化配置，运作模式更加多样化。成都市在拆迁中遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，片区内各企、事业单位均可作为主体参与实施该地块的拆迁改造，鼓励各企、事业单位自筹资金进行改造；对不具备经济实力的企、事业单位，由改造业主严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖，拍卖收益在扣除片区应公摊的所有费用（含道路、绿化、学校等各项公建配套设施费用）后，由各地块参与业主根据所提供的地块大小按比例予以分享。通过这一拆迁模式，成功调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动拆迁，形成多赢的局面。其具体做法是：——旧城改造目标化。把旧城改造作为目标任务，由具有法人资格的实力雄厚的经济实体作为项目业主具体组织实施；——改造方式规模化。采用“化零为整，组合成群，成片拆迁，市场运作”的方式，将城区危旧房屋分成多个片区，集中拆迁集中开发，降低了融资和整体改造的难度；——改造资金市场化。项目业主将改造地块进行项目包装，从商业银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，面向社会公开出让，收回投资还贷，这样基本解决了旧城改造中资金短缺的“瓶颈”问题。

三、补偿和安置办法

（一）征用土地补偿标准

1．土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；征用其他土地的土地补偿费，按征用耕地的土地补偿费的一半计算。2．安置补助费。征用耕地需要安置的每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的安置补助费，按征用耕地安置补助费的一半计算。3．依照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经批准，可以适当增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

（二）户籍制度改革失去土地和部分失去土地的村组，人均耕地0.3亩以下的农民，直接办理农转居手续；人均耕地0.5亩以下的，村集体可以向有关部门提出申请，成建制为农民办理农转居手续；进城务工人员的户籍，可根据本人的意愿向有关部门提出申请，办理农转居手续。失地农民转为城镇户口后，享受与城镇职工一样的社会保障待遇。

（三）人员安置对农转非劳动力安置对象，实行自谋职业、单位安置等办法。对男性年龄50周岁以上不满60周岁，女性年龄40周岁以上不满50周岁的农转非人员，实行自谋职业安置。农转非劳动力安置对象自谋职业安置的，经本人提出申请并公证后，由征地单位按一定比例支付给安置对象土地补偿费、安置补助费；由单位安置的，征地单位将每个安置对象的土地补偿费、安置补助费一次性拨给安置单位。男性年满60周岁，女性年满50周岁的农转非人员为退养安置对象。退养安置对象经公证后，由征地单位将土地补偿费、安置补助费一次性支付给个人。不满18周岁的农转非人员，征地单位一次性发放生活补助费。

（四）住房安置实施“安居工程”，建设新居工程和新型社区，农户可按政府规划享受集中居住区的定向安置居住房人均35平方米（超过享受面积的部份按商品房价），同时配套人均8—11平方米的商业用房，在集中居住区建有相应的配套设施，如：停车厂、文化活动中心,电影放映厅、劳动就业服务站就业培训室、电子阅览室等。

四、培训和就业成都市在考虑失地农民住房、户口的同时，还充分考虑失地农民的就业，使农民失地不失业、失地不失利

主要做法是：加强失地农民的技能培训和就业服务；规定业主和园区要优先安排所占地的劳动力进园务工；构建农村社保体系，让农民和市民一样享受公共品和公共服务；制定扶持政策，集中安置失地农民。一是建立适应失地农民就业的保障机制，社区服务业首先用于安置失地农民，即就地安置。由政府出资成立专业性公司，通过市场运作来安置失地农民。农民在失去土地后住进了统一规划建筑的住宅新区，在保洁、绿化、保安、家政、餐饮、人力车运输公司就业，取得了很好的经济效益和社会效益。二是建立了优先使用本地劳动力制度。投资商在与政府签订投资协议的同时，还要签订使用本地农民工的协议，确保失地农民在新建企业就业人数达到一定比例。实施意见规定，企业录用本地失地农民超过员工总数30%并签订劳动合同3年以上的，县财政从该企业当年上缴所得税中县财政留成部分拿出10%作为奖励，返还给企业。这一措施极大的调动了企业安置本地失地农民的积极性。三是建立失地农民与城镇下岗失业人员享有同等优惠政策制度。各类企业吸收、安置失地农民就业，同样可以享受政府给予企业的安置城镇下岗失业人员的优惠政策。政府投资组建“人力资源配置中心”，将劳动部门的职介中心、人事部门的人才中心等职业中介机构整合使用，建立统一的劳动力市场，向城乡劳动者提供平等的就业机会，并将社会保障站(所)延伸到各个村民委员会，由每个村民委员会配置2个公益性劳动社保协调工作人员负责开展工作。同时积极推行“两免四制”（劳动力终身免费培训、免费职业介绍、登记实名制、就业责任制、服务全程制、效果公示制），由职业教育学校对有就业愿望的农民，依据自报培训工种，免费用、免吃住，开展3个月一期职业资格培训。通过培训，失地农民普遍掌握1-2门专业技能，提高农民从事二、三产业的技能，提高了就业率，使失地农民离土不离乡，失地不失业，人人安居乐业。

五、最低生活保障和养老保险改革

三个区县在综合配套改革中，十分注重农民的社会保障，构建了城乡一体的保障体系，确保农民“失地不失权、失地不失业、失地不失利”。一是制订农民领取养老金制度：凡18周岁以上的农民，基本养老保险缴费由区、乡两级政府补贴20%，村民个人承担80%。二是建立社保补贴财政保障：从国资变现中提取10%，土地收益区级留成部分拿出25%，涉农税收地方实得中再拿出20%，集中用以支持政府对农村社保的补贴。被征地农民社会养老保险办法的主要内容是：

（一）范围及对象。征用土地后，人均耕地不足0.3亩，年满18周岁以上的成员，成建制参保。未满18周岁的可以自愿参保。

（二）基金筹集。被征地农民社会养老保险基金由统筹基金和个人帐户基金组成。个人帐户基金由个人缴纳。国土部门可以从征地补偿费中扣缴。统筹基金由政府负责筹集。建立被征地农民社会养老保险统筹基金。政府补贴的资金采取逐年划拨，根据当年参保人数，第一年划入30%，余下部分在10-20年内划转结清。土地的转让或拍卖，县国土、财政部门按照土地指导价格的8%征收被征地农民社会保障调节金，专门用于支付被征地农民社会养老保险补贴。调节金不足支付时，由财政资金支付。

（三）基金管理。个人帐户资金含利息归参保人个人所有，可以依法继承。政府补贴的资金列入专项预算。基金管理采取封闭运行，专款专用，财政和审计部门负责基金的监督与检查。基金的保值增值由县政府负责，可以用于政府投资基础设施项目或购买国债。经县财政部门批准用于政府投资基础设施建设的，要向社会保险经办机构支付不低于5%的年息。

（四）享受养老金的待遇和条件。参保人男满60周岁、女满50周岁后，从次月起按月享受养老金待遇。参保年龄超过男60、女50周岁的，当月参保次月享受。养老金分为基础养老金和个人帐户养老金两部分。基础养老金从统筹基金中支付。个人帐户养老金先由个人帐户资金支付，不足支付时在统筹基金中列支。达到条件每月还可领取低保金、报销住院费等。以上是成都市在城市改造、加快工业化进程中拆迁安置补偿的一些成功经验，值得我们好好学习和借鉴。

第四篇：征地拆迁

当前征地拆迁存在矛盾分析及对策建议

一、当前征地拆迁引发矛盾的主要表现

（一）期望值过高，征收补偿要求脱离实际。有的想拆一补多，少量补差价，甚至不补差价;有的想通过征收发财致富，进而漫天要价，无理取闹；有的不仅要求解决住房安置问题，还要求解决诸如失地、就业、医保、养老等一系列社会问题，一

旦被征收人的“希望”落空，就会寻找种种借口和理由抵制征收，即使经过了行政复议和行政诉讼仍然对征收补偿安置不满，致使征收工作无法顺利开展。

（二）谋利益，违反规划，突击建房。个别村组平房能加盖到四层五层，见地就盖房，致使整个村庄已“无路可走”。暴力抗法现象也是不断发生，甚至有人在较短时间内采取协议离婚的方式，人为将一家人分为两户甚至更多户，以获得更多的住房安置，等等一系列的违法行为，使征收工作寸步难行。虽然我办对拆迁房屋进行了摸底录像，但违规建房现象还是屡见不鲜。由于这一问题涉及居民的切身利益，政府面临“两难选择”，一方面是超越红线建设、改变结构和擅自加层已成既定事实，政府如果严格执行规划及建设的有关法律规定，就要对违章建筑进行拆除，必然引起居民对抗甚至群

体事件；另一方面，如果不维护规划的权威性、严肃性和法定性，又势必导致跟风，破坏整个城市规划结构，制造安全隐患。

（三）被征地农民缺乏社会保障，给社会稳定留下隐患。被征地农民是城市中的弱势群体，一些年龄大、文化低、无技能的被征收户难以找到工作，短期看，失地又失业的农民尚可靠一次性安置费维持生计，实际生活水平不致于明显下降。但长远讲，随着安置费用逐渐用完，失地农民的就业和社会保障问题势必凸现，给社会稳定留下隐患，社会治安状况堪忧，部分失地农民面临返贫的风险与日俱增。

（四）行政强拆与司法强拆执行难。行政强拆和司法强拆都是为维护房屋征收工作的公正公平，保障被征收人的合法权益。但行政强拆和司法强拆执行难度越来越大，执法人员在群体抗拆事件中的权威得不到有效保障，目前仅靠政府的执行人员不足以应对如此庞大繁杂的征地拆迁工作，从而影响征收工作的进度。

（五）群体性事件不断增多。一些人抱着“法不责众”和“事情闹得越凶，领导越重视，越容易解决”的心态，成团结伙，集体越级上访，在社会上造成较大的负面影响。还有一些极少数人为了个人私利，统一口径，明确分工，造谣生事，挑动群众盲目参与。

（六）历史遗留问题引发信访重复率高。由于改革的不断深

入，农民已经历了多次拆迁，历史遗留问题多，这些问 题牵涉的时间跨度长、范围广、复杂性强、难度大，难以及时处理到位。从而影响了后续拆迁工作，在处理过程中相关部门拖延、敷衍、推诿等现象时有发生，从而使农民产生不满和对抗情绪，不断重复上访。

（七）媒体的舆论引导失范，持续放大征地拆迁问题的严重程度。媒体的过度聚焦和非理性报道，将群众与政府敌对起来，造成和激化了群众对政府的对立情绪。作为拆迁工作执行者的政府被舆论完全地孤立，失去了应有的公信力，不仅大大提高了执法成本，同时也增加了社会不稳定因素，不利于和谐稳定社会秩序的构建。

二、征地拆迁引发矛盾的成因分析

（一）政府层面造成的原因

1、补偿标准不够统一。存在同一个地段、同一片被征土地因个别工作人员存在执法不公，打“人情牌”的现象，相同条件的拆迁户补偿标准不一致，面积测算标准不一样，造成群众互相攀比。

2、行政行为不规范。政府拆迁部门过于追求征地拆迁效率而忽视程序的正当性和透明性，当拆迁方和被拆迁人在不能及时达成协议时，拆迁方为赶进度而发生随意表态、“强制拆迁”等现象，由此引起被拆迁群众的不满而上访。

3、政策执行没有连续性或“断层”现象严重，在征地拆迁方面

有些规定没有完全依照上级相关规定来执行，与上面 政策有不符之处，而随着群众法制意识的不断加强，维权意识也越来越浓，由此也引发群众的诸多诉求。

（二）被征地拆迁对象所造成的原因

1、失地农民缺乏社会保障。那些年龄大、文化低、无技能的拆迁户难以找到工作，由于拆迁实行一次性货币补偿安置，久而久之，这部分人生活出现困难，却又得不到帮扶或救济，“坐吃山空”后，又只好回过头来找政府，在社会上造成了一个不稳定的群体。

2、被拆迁群众抵触情绪较大。土地做为人类赖以生存和发展的物质基础，是农民的命根子。农民失去土地就意味着“下岗”，失去了劳动对象，多数农民的生活来源没有着落，而且要失去祖辈留下来或自己辛苦一生积蓄而换来的房屋财产，同时要改变他们熟悉的生活环境，打破或影响他们原有所交往的社会关系，从而带来许多麻烦和不便。这就使得被征地拆迁对象不自觉地产生一种抵触情绪，发生一些矛盾与冲突。

3、部分群众思想观念滞后，非理智方式抵制征地拆迁工作。少数被征地拆迁对象依法维权意识淡薄，在拆迁中遇到利益冲突时，不是通过法律途径解决，而错误的认为“不闹不解决，小闹小解决，大闹大解决”。一些村民以个人利益为纽带形成松散组织，采取集体上访、阻工闹事等极易造成社会负面影

响的方式向政府施

压，期望以破坏社会稳定的方式来引起政府对自己诉求的重视，具有很大的对抗性，严重扰乱了社会秩序，极大危害了社会安定。

（三）建设施工单位所造成的原因

少数建设施工单位操之过急，工作方法简单, 缺少与村组干部沟通。个别施工单位以建设工期紧张等为理由，在施工前不进行必要的公示、公告和深入细致的工作，就开始进场作业施工，从而与拆迁对象形成对立，出现问题又不向有关部门及时汇报，导致政府被动处理问题，处于弱势地位的农民就会上访，就会维权，不仅拆迁搞不成，还极易酿成群体事件，影响社会的稳定。

（四）历史遗留问题所造成的原因

有一些是既无合法产权来源和土地使用证明，也无其他合法建房手续的房屋，还有一些是已被规划主管部门认定的违章建筑，此类多数无证房屋都是农民群众的安身之所，直接关系到被拆迁户的根本利益，可这些又不符合现在的征地拆迁政策，农民经过几次拆迁后，久而久之，就成了历史遗留问题；还有一部分是因为工作人员不懂政策，乱发言、乱表达、乱承诺，从而造成了拆迁后群众的愿望得不到实现，在下次的拆迁中就成了历史遗留问题。

三、解决征地拆迁矛盾问题的对策建议

（一）探索完善多元化补偿安置办法，维护农民合法权益。拆迁应本着以人为本，建立和谐社会与保证社会稳定为原则，对本地的实际现状、群众的愿望等进行深入的摸底调查，在准确掌握情况的基础上，根据国家的相关法律，结合本地的征地拆迁标准，借鉴外地的先进经验，探索制定切合本地实际的多元化补偿安置办法，不仅仅解决一次性的补偿费用，而且要配套解决失地农民的就业、生活、养老、医疗、教育等长远利益问题，确保被征地拆迁的农民“失地不失利，失地不失业，失地不失居，失地不失医，失地不失教”。

（二）依法规范操作，提高征地工作透明度。征地拆迁工作政策性很强又很敏感，稍有不慎，就会引发纠纷与矛盾，所以必须严格按照国家有关法律法规、政策和程序办事。在征地调查和征地补偿时，深入村组户，实地调查确保公平、公正。按照征地农民生活水平不因征地而降低的原则，依法编制征地方案和补偿安置方案。同时对征地全过程拍照、摄像，并将影像资料存入档案，以备后用。实行目标管理，建立责任追究制和部门联动机制，加强监督检查，相互配合，及时沟通，迅速地处理征地拆迁过程中出现的问题和不稳定因素。

（三）加大征地拆迁政策的宣传力度。一是在征地拆迁之前召开农户动员大会，发布征地公告，向被拆迁村组和拆迁户

宣传建设项目的重要性和对当地经济发展的意义及有关法律法规与政策；二是组织征地拆迁范围内的村、组党员和干部进行法律法规的学习，以发挥他们的幅射与带头作 用，教育和提高全体被拆迁安置群众的政策法律素质；三是采用多种形式搞好宣传，重点宣传征地拆迁补偿与安置的政策、标准、好处、操作程序，这样有利于消除被征地拆迁对象对拆迁的顾虑和疑惑；四是相关工作人员要在学习培训的基础上深入征地拆迁对象家中广交朋友，并一户一户面对面耐心细致，地做群众的思想工作，进行感情沟通和释疑解惑，多站在拆迁户的角度思考问题，及时了解和帮助解决群众的实际困难，平衡好国家和拆迁户的利益，将补偿安置政策按时落实到位。

（四）全面化解征地拆迁矛盾纠纷。对于征地拆迁信访工作，要坚持领导点名接访制度，坚持关口前移，重心下移，抽调有关部门熟悉政策法律法规的工作人员组成工作组，制定工作方案，集中进行排查，力争从最基层和源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，排出时间表，及时化解矛盾。对可能出现的“针子户”要有预案，有方法，尽最大可能去做思想工作，对拒不执行征拆的，依法使用行政和司法手段强制执行征拆，以保证公共利益的实现。对抢修抢建、突击装修、违规乱搭乱建、煽动阻扰正常施工等违法行为，要迅速、果断、坚决地予以打击。

（五）建设施工单位应全力配合政府做好工作。建设施工单位要成立强有力的组织指挥机构，内部进行组织分工，明确各自职责、范围和目标，要制订工作制度，建立工作网 络，规定相关纪律与注意事项，出台相应的奖罚措施和拆迁户友善和谐相处，条件不成熟不要急于建设，盲目施工，对于重大问题要及时汇报联系，防止发生不应有的事件，以全力配合政府做好工作。

（六）妥善处理征地拆迁工作中的历史遗留问题。在处理征地拆迁遗留问题之前，要进行详细的调查摸底，对问题的各个方面、各个环节进行全面考虑，以赢得工作的主动权。针对历史遗留问题的不同情况，制定方案，落实措施，实行目标管理，突出重点，包干负责，奖罚兑现。对于部分拆迁群众提出的合理要求，要在政策上适当倾斜。此外，还要保持拆迁安置工作的延续性，切实落实对被拆迁群众的承诺，勤政为民，廉洁为公，做好群众的贴心人。

第五篇：征地拆迁

王轶：协议拆迁不宜由拆迁条例规范 http://.cn2008年09月27日09:35新京报

作者：王轶

中国人民大学教授，民商事法律科学研究中心副主任，参与了《民法典》、《物权法》起草工作，参与了《城市房屋拆迁管理条例》修订课题研究。

修订《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称条例)的讨论，又有了新进展。此前，孙宪忠教授提出拆迁属行政征收，不能作为民事行为来对待；随后，乔新生教授提出拆迁应区分“为公共利益的拆迁”和“房产开发拆迁”，两种都应纳入条例规范，条例将拆迁视为民事行为的立法思路是正确的。

日前，中国人民大学王轶教授提出，拆迁确实应该区分为“征收拆迁”和“协议拆迁”，但“协议拆迁”事关民事基本制度，只能由《民法》、《合同法》等法律来规定，不适合放在条例里；他主张，条例只规范“征收拆迁”，而且不能涉及公共利益界定、征收的权限和程序等问题，这些只能由法律来规定；他还提出，在《土地管理法》的修订中，也应该明确政府只有为公共利益需要才能征收集体所有的土地，但要有相关配套制度作为前提。王轶教授的修改建议，是对条例现有框架的一个大的突破。

拆迁分为“征收拆迁”和“协议拆迁”

新京报：怎么给拆迁行为定性？拆迁这个词本身似乎不是一个法律概念。

王轶：拆迁行为的确不是严格的法律术语，在社会生活中间使用“拆迁行为”这个词，主要表述这样的一种社会现象：即取得某块土地地上建筑物、构筑物和附属设施以及建设用地使用权的主体，把土地上原有的建筑物、构筑物和附属设施拆掉，进行新的建造行为，原有建筑物中的居民要重新进行安置。

这样的社会现象从现实生活中间来看主要由两种原因引起，一种原因就是政府通过发布征收决定的方式，征收了这块土地，在征收土地的行为完成以后，出现了我们所说的拆迁行为。

第二个引起的原因，比如进行商品房开发或者经营设施的建设，由地方政府出面或者开发商自己直接出面取得建设用地使用权，然后由开发商或者政府出面，跟特定土地上原来的建设用地使用权人订立拆迁安置补偿协议，然后进行拆迁。

新京报：前一种算是行政征收行为，后一种算是民事行为？

王轶：对，但问题就在于《城市房屋拆迁管理条例》里面，对于导致拆迁结果的两个原因，并没有做出非常明确的区分，即没有区分征收拆迁和协议拆迁。这也是条例实际执行的过程中，效果不是特别理想，引起很大争议的原因。

比如协议拆迁从《合同法》、《物权法》角度来讲，就是普通的买卖交易。但《城市房屋拆迁管理条例》恰恰没有把它当做普通的买卖交易对待。依据该条例，即使是协议拆迁，拆迁人也要先从政府有关部门拿到拆迁许可证，然后和被拆迁人协商订立拆迁补偿安置协议。一旦达不成协议，按照条例，拆迁人可以申请行政机关做出强制拆迁的裁决。这很明显不是把协议拆迁当成普通的买卖对待。

协议拆迁不适合由《条例》规范

新京报：这两种拆迁，都应该归条例管吗？你刚才提到，协议拆迁属于民事行为，适用《民法》和《合同法》。

王轶：关键看《城市房屋拆迁管理条例》是什么位阶的立法文件。至少从现行的条例看，是以国务院令的形式颁布的行政法规。按照《立法法》第八条的规定，民事基本制度应该是由法律做出规定的。什么叫民事基本制度呢？像涉及私人合法财产保障的协议拆迁制度一定是民事基本制度，应该由法律来规定。当然，这不是说协议拆迁完全不能由一个行政法规规定，但是一定要符合《立法法》第八条、第九条的规定，就是要由全国人大及其常委会的特别授权。根据《立法法》第十条、第十一条规定，授权必须明确、具体，另外全国人大及其常委会有条件制定法律的时候，要尽快制定法律代替法规。这是第一点。

第二点，在我们《合同法》、《物权法》都已经制定并且颁行的背景下，对于一个普通的买卖行为，条例对其加以规定的必要性已经不是太大了。《合同法》、《物权法》上设定的规则完全可以适应，所以没有必要在《城市房屋拆迁管理条例》里专门设定。

第三点，为什么在《立法法》上，基本的民事制度会要求放在法律里规定，而不放在行政法规里规定？这跟不同位阶立法文件的起草、审议、出台的程序是有非常密切的联系的。一部法律的起草程序要求是非常严格的，而且在我们今天立法民主化和科学化的背景下，通常一个重要的法律草案会面向全体国民征求意见，有一个反馈意见的平台。另外全国人大及其常委会里面都是民意代表，这些民意代表也能对法律进行充分的讨论，表达各方的利益诉求。尽管行政法规也有各种形式的论证会、讨论会，但总体来讲，在征求意见的广泛性上、规范性上，与法律还是有区别的。而且行政法规有的时候很难排除主导行政法规起草的部门的影响。

从这个角度来考虑，我个人也觉得协议拆迁不在条例里面规定可能更好一点。“条例”只能规定征收拆迁的部分环节

新京报：这一点，你与乔新生教授的观点不一样了，他主张两种拆迁都由“条例”来规范。“条例”是不是只规范征收拆迁？该规范征收拆迁的哪些内容？

王轶：行政法规主要解决某种类型的行政权力，如何在行政管理系统内部进行分配，以及分配给某一个行政主管部门的行政权力，行使的时候要遵循的规则是什么。从这点来讲，征收拆迁交给《城市房屋拆迁管理条例》做规定，应该说也有一定的合理性，但是不能把征收拆迁的所有问题都在这个行政法规里来规定，有些问题是不适宜由行政法规来规定的。对

此我国《立法法》第8条第6项设有明确规定，对非国有财产的征收，通常只能制定法律予以调整。

新京报：哪些不能规定？

王轶：比如《物权法》42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。什么是为了公共利益的需要？这只能由法律规定。就算行政法规规定了，也必须成为可诉的对象，但这个今天操作起来又有实际的困难，所以最好不要放在行政法规里规定。

另外，物权法说的很清楚，“依照法律规定的权限和程序”，表明征收的权限和程序是由法律来规定的，不是由行政法规来规定的。所以《城市房屋拆迁管理条例》只能对法律所规定的这些事项以外的事项做规定。比如由哪个行政机关来具体负责征收拆迁问题，作出征收决定的内部行政程序是什么等等。

新京报：你说不适合在“条例”里面规定如何界定公共利益，现在《物权法》也没有规定，那到底怎么界定公共利益，是通过《物权法》实施细则吗？

王轶：到今天为止围绕公共利益的讨论很多，目前形成的共识是：公共利益是一个内涵和外延都不明确的概念，也没法做出详细的类型列举。所以现在考虑到的解决办法是什么呢？一个是立法机关在制定具体法律时对遇到的具体类型的公共利益做出认定，这是可以的。第二，一定要让政府在发布征收决定的时候，征收决定的行为能够成为行政诉讼的对象。成为行政诉讼的对象就意味着可以由法院来对什么是公共利益做出具体的判断。新京报：你是赞成用两个不同的办法分头解决。

王轶：一个是由立法机关依据法律所认可的表决程序和表决规则作出认定，另一个是由法院依据法律所认可的表决程序和表决规则作出认定。

地方政府逐步退出集体土地非公益性利用

新京报：按照你的思路，如果把协议拆迁完全交给房地产开发商跟老百姓谈，是不是意味着打破了土地一级市场政府垄断的局面？

王轶：应该说对地方政府垄断土地交易一级市场有影响，但还没有完全打破，要想完全打破涉及另外一个问题，就是集体土地建设用地使用权是否可以自由流转的问题。但协议拆迁的上述安排只是表明在某些领域内，地方政府不再是惟一的土地供给主体，对某块土地享有建设用地使用权的人，也能成为土地供给主体。当然居民建设用地使用权是有期限限制的，地方政府可以依据法律规定在期限之外再进行出让。

新京报：集体土地的征收也要区别开了，有国土资源部人士透露，在即将进行的《土地管理法》修改中，一个主要的思路，就是地方政府逐步退出非公益性的土地利用，商业开发用地要跟农民直接谈判。

王轶：这也是为了避免与《物权法》相抵触，因为《物权法》规定只有为公共利益才可以征收集体所有的土地。这里面涉及几个问题。第一点，集体土地建设用地使用权让不让流转？如果不让流转，协议拆迁也不能适用于集体建设用地。第二点，让集体土地建设用地使用权进入一级市场进行自由流转，一定要完善农村社会保障体制。第三点，我们的市场主体，特别是具有经济实力的房地产企业，一定要在协议拆迁中坚持平等对待的原则。第四点要提高政府的管理能力和服务意识，当协议拆迁成为一个普通的买卖交易以后，这个交易涉及很多人的切身利益，政府如何更好地提供服务、更好地加强监管，这个对国土管理部门、房屋管理部门都是新的课题。

如果这四点都解决好，协议拆迁的推行就比较顺利。

新京报：如果真的把协议拆迁按照民事行为来操作，现有的法律法规能满足需要吗，还需要立新法吗？

王轶：我觉得从《合同法》、《物权法》的规范来看不需要了，关键是强调平等协商，不能不尊重我的意愿把房子拆了，把地拿走了。

新京报：有人担心真的让政府放开这块，土地财政会不会受到影响？

王轶：应该说肯定会受到影响，关键是好的影响还是坏的影响，以前有些地方政府采取的做法是不妥当的，会引发社会矛盾。所以这个影响如果是积极的，就应该肯定。

新京报：有人提出让地方政府收取土地使用权转让的流转费或者流转税，这样就能保证政府的财政收入。

王轶：如果我们允许把协议拆迁认定为普通的买卖交易，当然相应的税收配套的法律制度可以适用于这个交易领域。当然可以征收税，因为在这中间有人获得收益。

争论最多的是拆迁分类和公共利益

新京报：你觉得仅就城市协议拆迁这块，什么时候有可能真正实施？

王轶：中国人民大学法学院王利明教授牵头做了一个课题，在课题报告里面我们提出了《城市房屋拆迁管理条例》的修改建议。在国务院法制办的一次会上，我们也了解到建设部早在《物权法》起草的过程中间，就已经考虑着手对《城市房屋拆迁管理条例》进行修改。当然，任何一部法律和法规的起草，对我们学者来讲，是一个法学研究的对象。但是对有权机关以及因为这个法律法规受影响的人来讲，它某种意义上是一个涉及当事人利益关系安排的政治决定。既然是这样，就要按照政治决定的规律做判断。

新京报：你参与讨论条例修改的时候，大家争论最多的问题是什么？

王轶：就是拆迁要不要分为征收拆迁和协议拆迁，以及公共利益如何界定的问题。观点回顾

孙宪忠教授观点

●从本质上说，拆迁是行政征收的一种，征收是强制性的，是以公共权力为依托，以公共利益为前提的。但现行《条例》却将拆迁人和被拆迁人之间法律关系的性质，定性为一种平等民事主体之间的民事法律关系，于法不合，于理不通。

乔新生教授观点

●城市房屋拆迁存在两种情形：为了公共利益的拆迁和房地产开发房屋拆迁。从事房地产开发，属于民事行为，应该坚持民事属性。《城市房屋拆迁管理条例》的起草人另辟蹊径，将城市房屋拆迁行为视为民事行为，在立法思路上可谓独具匠心。

本报记者 赵继成 王石川 北京报道