担保方式审查考试试题

第一篇：担保方式审查考试试题

部门：

姓名：

一、单选题（每题3分，共计45分）

1、按照《中华人民共和国担保法》的规定，以下不属于担保的是（）A、保证

B、抵押 C、定金

D、违约金

2、在处置担保物时哪种担保方式具有最优先受偿权（）A、留置

B、未办登记的抵押 C、质押

D、办理登记的抵押

3、法律规定不能作为保证人的是（）

A、具有独立行为能力的个人

B、私营企业 C、私立医院

D、国有企业

4、甲、乙为丙的一笔银行贷款提供连带责任担保，贷款到期后丙并未能偿还，银行决定通过司法途径解决，一般情况下银行会选择谁作为该起诉讼的被告（）A、甲

B、乙

C、丙

D、甲乙丙都选

5、下列不属于保证担保设立合法形式的是（）A、保证合同

B、保证条款 C、口头承诺

D、担保书

6、下列权利中，抵押权人有权主张的是（）A、使用权

C、所有权

C、优先受偿权

D、收取租金的权利

7、下列哪种财产可以办理抵押登记（）

A、抵押人所有的房屋

B、应收账款 C、土地所有权

D、学校宿舍

8、办理车辆抵押登记的政府部门是（）

A、房管局

B、车管所 C、海事局

D、人民银行

9、根据担保法规定，质押分为（）

A、动产质权和不动产质权

B、不动产质权和权利质权

C、动产质权和权利质权

D、不动产质权、动产质权和权利质权

10、下列哪种质押属于权利质押（）

A、应收账款质押

B、车辆质押 C、贵重首饰质押

D、房屋抵押

11、依法应办理抵押登记的，抵押权的生效时间为（）。

A、交付之日

B、登记之日

C、合同签订之日

D、协商之日

12、质押权的生效时间为（）。

A、交付之日

B、登记之日

C、合同签订之日

D、协商之日

13、甲与乙签订借款合同，并与乙就自己的汽车出质给乙签订了字据，后甲未将该车按交付给乙，并将该车卖与了丙。后为此引起纠纷。下列选项正确的是()。

A、丙不能取得该车的所有权，因为该车已质押给了乙 B、丙能取得该车的所有权，但乙可依质权向丙进行追偿

C、丙能取得该车的所有权，乙不能向丙要求返还该车 D、甲与乙之间的质权合同生效

14、甲因向乙借款将自己的汽车抵押与乙，并办理了抵押登记，后甲因向丙借款，又将自己的汽车出质给丙。现甲无力还款，对该车，乙欲行使抵押权，丙欲行使质权，并引起纠纷。下列选项正确的是（）。A、乙的抵押权优于丙的质权受偿

B、丙的质权优于乙的抵押权受偿 C、乙的抵押权与丙的质权按比例同时受偿

D、抓阄决定

15、甲向乙借款20万元做生意，由丙提供价值15万元的房屋抵押，并订立了抵押合同。甲因办理登记手续费过高，经乙同意未办理登记手续。甲又以自己的一辆价值6万元的“夏利”车质押给乙，双方订立了质押合同。乙认为将车放在自家附近不安全，决定仍放在甲处。一年后，甲因亏损无力还债，乙诉至法院要求行使抵押权、质权。本案中抵押和质押的效力为：（）。

A、抵押、质押均有效

B、抵押、质押均无效

C、抵押有效、质押无效 D、质押有效、抵押无效

二、判断题（每题2分，共计20分）

1、担保法规定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移自动为债权人所有。（）

2、在一般保证中，保证期间债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，可以直接起诉保证人。（）

3、在合同中未约定保证的方式时，该保证认定为连带责任保证。（）

4、一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起3个月。（）

5、家权力机关，军事机关和司法机关不可以作保证人。（）

6、当事人以《担保法》第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。（）

7、下列权利可以质押：汇票、支票、本票、债券、存款单。()

8、担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。()

9、只要办理了抵押登记，就能在债务人违约时对抵押物进行处置。（）

10、应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。（）

三、简述题（10分）

在发放抵押贷款之前，应从哪些方面对抵押物进行审查？

四、案例分析（15分）

李某，重庆某事业单位公务员，副厅级，以其弟名义在外承接一工程，因甲方未能按时支付工程款450万元导致资金紧张，现向我司申请贷款100万元，期限6个月，其原意提供自住房一套作抵押，该抵押物市场价值约为100万元，后经调查核实，李某夫妇名下无负债，信用记录良好，李某月工资8500元，育有一女，目前在重庆大学任教。

1、该笔贷款将的主要风险是什么？

2、作为风控人员，你是否同意发放该笔贷款，你要求的担保措施是什么？

3、如同意授信，如何落实上述担保？

4、如李某到期无法归还贷款（李某情况与贷前调查时相比未发生变化），你准备采取什么措施？

第二篇：之三：创新监督审查方式

之三：创新监督审查方式

形势发展了，任务变化了，工作方式方法就要跟着转变。纪律审查工作要体现全面从严治党要求，聚焦纪律，就必须深化“三转”，不断探索创新有效、管用的监督审查方式方法，只有这样，才能真正把纪律和规矩挺在前面，防止一阵风。

线索处置是纪律审查的源头和基础，要加强对反映领导干部问题线索的规范管理。对于问题线索，首先要清理，然后分类处置，决不能眉毛胡子一把抓。党的十八大以来，中央纪委对反映领导干部问题线索进行了几轮“大起底”，做到了动态清理、分类规范、梳理清晰、处置得当，取得良好效果。任何一个线索的处置都是政治，必须体现中央对当前形势的判断和任务要求，坚持实事求是的原则。今后各级纪检监察机关都要按照拟立案、初核、谈话函询、暂存、了结五类标准，定期清理线索，确定审查重点。要不断夯实这项工作，全面掌握所联系地区、部门或企事业单位的情况，深入分析研判“树木和森林”状况，区别不同情况提出处置意见。

纪律审查要改变以往贪大求全的模式，注重综合效果。过去查办案件工作有种倾向，总想着务求完美、“吃干榨尽”，直接把人送上法庭；非得把违纪和违法的所有问题都查清楚，结果是旷日持久、一拖再拖，大大增加了管理成本和风险隐患。纪律审查要突出党纪特点，依据党章党规党纪进行。要讲成本和效益，不能不计代价、纪法不分。严峻复杂的形势要求我们加大反腐败斗争力度，加大力度就要转变方式。纪检机关不是党内的公检法。要在确保质量的前提下缩短时间，快查快结、快进快出，把违反纪律的主要问题查清后，涉嫌犯罪可以及时移送司法机关继续依法查处；针对一些能够作出党纪政纪处分或者组织处理的问题，也要及时办理，不能放任自流。近来中央对部分违纪者给予党纪处分和降级等组织处理，结果公布后，社会效果好、警示作用大，这也是当前遏制腐败蔓延势头的一种有效方式，今后要注意探索运用。

从严治党、严明纪律，监督执纪的方式就应该多样化、经常化。有的听到问题反映就要找本人核实，有则改之、无则加勉；有的可通过谈话函询的方式，让有反映的领导干部把问题如实讲清楚，谈话内容要记录在案，形成完整的廉洁档案，如有隐瞒就是欺骗组织，查实之后要严肃处理；可以让领导干部把谈话函询的问题在民主生活会上讲一讲，这样的专题民主生活会也就开实了、有针对性了，也是一种创新；有的人主动向组织交待了自己的问题，这应该鼓励，处理上也要有从轻的考虑。有的领导干部所管辖的区域和部门发生了许多严重问题，自己却像个没事人一样，既不向上级报告，也不作出检讨，对此就要进行问责，通过调离重要岗位、改任非领导职务等组织处理，使其吸取教训，继续干好能够胜任的工作。从纪律上严格起来，抓早抓小，既体现了惩、又体现了治，既是治标、又是治本。今后除了坚决对那些问题严重的党员领导干部进行立案调查，纪委还要更多地运用警示教育、诫勉谈话、组织处理、纪律处分等方式开展执纪工作，实现监督执纪常态化、长效化，这样把纪律和规矩挺在前面就做实了。

不管是减少腐败存量还是遏制腐败增量，都要有多种方式来处置。万事开头难。纪检干部要切实转变思路、创新方式，只要方向对，认准了方向，就一步步向前推进，把党的纪律真正严起来。(来源：中央纪委监察部网站)

第三篇：合同担保方式解读

合同担保方式解读

合同担保的方式有五种：保证、抵押、质押、定金、留置

保证是债的担保方式的一种，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。由此可见，第一，保证是一种双方的法律行为;第二，保证是担保他人履行债务的行为;第三，保证是就主债务履行负保证责任的行为。另外，还应注意，保证担保的保证与通常意义上所说的保证是有区别的，这是一种债权担保制度，是具有法律意义的。

抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

抵押担保需要订立抵押合同，在抵押合同中，抵押权人是接受担保的债权人，抵押人是提供抵押物的债务人或者第三人，抵押物是作为担保债权履行而特定化了的财产。

抵押担保有以下特点：

1.抵押人可以是第三人，也可以是债务人自己。这与保证不同，在保证担保中，债务人自己不能作为担保人。

2.抵押物是动产，也可以是不动产。这与质押不同，质物只能是动产。

3.抵押人不转移抵押物的占有，抵押人可以继续占有、使用抵押物。这也与质押不同，质物必须转移于质权人占有。

4.抵押权人有优先受偿的权利。抵押担保是以抵押物作为债权的担保，抵押权人对抵押物有控制、支配的权利。所谓控制权，表现在抵押权设定后，抵押人在抵押期间不得随意处分抵押物。所谓支配权，表现在抵押权人在实现抵押权时，对抵押物的价款有优先受偿的权利。优先受偿，是指当债务人有多个债权人，其财产不足以清偿全部债权时，有抵押权的债权人优先于其他债权人受偿。

质押担保是贷款的一种担保方式，即借款人可以用银行存款单、债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时，贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。目前对质物有较严格的要求，仅限于银行存款单、国家债券、国有银行发行的金融债券及银行汇票、银行本票。且银行存款单必须是此项贷款经办银行的存单，且银行承诺免挂失;凭证式国债仅限于此项贷款经办银行代理发行并兑付的国债。

定金是指当事人一方在合同成立后或履行前，依照约定向对方支付的一笔金钱，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

定金担保应注意以下事项：

1、定金应当以书面形式约定;

2、定金合同从实际交付定金之日起生效。即使当事人已签订了定金合同，如果未实际交付定金，定金合同也不能生效。

3、当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。

留置是指债权人因保管合同、运输合同、加工承揽合同依法占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以留置财产折价或者以拍卖、变卖该留置物，从所得价款中优先得到清偿。留置权是指债权人对已占有的债务人的动产，在债权未能如期得到清偿前，留置该动产作为担保和实现债权的权利。

留置是我国经济生活中较普遍存在的一种合同担保形式。其设定的目的，是督促债务人及时履行义务，在债务人清偿债务之前，债权人有占有留置物的权利。当规定的留置期限届满后，债务人仍然不履行债务的，债权人可以依照法律规定折价或者拍卖、变卖留置物，并从所得价款中得到清偿。如果债务人在规定期限内履行了义务，债权人应当返还留置物，不得滥用留置权。归纳起来留置担保具有以下特点：(1)留置担保，依照法律规定直接产生留置权，不需要当事人之间有约定为前提。(2)被留置的财产必须是动产。(3)留置的动产与主合同有牵连关系，即必须是因主合同合法占有的动产。(4)留置权的实现，不得少于留置财产后两个月的期限。(5)留置权人就留置物有优先受偿的权利。

第四篇：房地产商业担保方式

篇一：商业房地产开发的几种新融资方式 商业房地产开发的几种新融资方式

由于商业地产开发的平均利润率比住宅开发高5-10%，对资本的吸引力十分可观。自2004年起，我国商业地产开发进入一个高速发展期。据国家统计局统计，近5年，全国商业地产投资年均增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。同时，在2005年打击住宅市场投机的作用下，资本向商业地产领域流动更明显。

商业房地产自身具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入，而租金收入的稳定主要取决于物业价值。目前商业竞争的不断加剧使商业经营的不确定性增大。同时，在商业房地产很长的投资回收期内，商业房地产经营的风险相当大。

投资规模大、投资回收期长是商业房地产开发的资金需求特征。大型商业街区、mall等建设一般都需要大量的资金。而且，商业房地产投入运营后还要经过2-3年的过渡期。因此，资金问题对商业地产项目的重要性不言而喻。除了技术资本、管理经验以及在其他房地产领域的商誉外，筹措资金的能力成为开发商进入商业房地产市场的门槛。

中国人民银行统调司提供的数据还显示，2005年上半年，全国商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍多。在房地产行业整体融资渠道有限这种客观的金融环境下，加之商业地产自身的资金需求特点，可以肯定，大体量商业地产必然会遇到发展的融资瓶颈。解决这一问题需要创新融资方式的引用。项目融资项目融资的基本运作方式

项目融资在我国金融界的定义是，项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与。项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身资产和未来现金流作为还款保证。原则上，对项目发起方项目以外的资产没有追索权或仅有有限追索权。项目融资方式的特征

与传统的融资方式不同的是，项目融资不以开发商整体资信能力为融资授信的主要依据，而是为一个特定项目安排的融资。贷款方在最初考虑贷款时，以特定项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。当项目的经济强度不足以保障贷款安全，贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。

其根本特征就是项目融资风险的分担。对项目融资采取周密的金融安排，不使任何一方承担项目全部风险。须要解决的问题

项目融资方式目前大多应用于现金流量稳定的项目，如发电、道路等大型基建项目，在存在较高风险的房地产业尤其是商业地产项目中的应用有限。因此，将项目融资应用于商业地产项目开发，需要解决几个主要问题：

有限追索的实现。追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计，尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。项目风险的分担。投资者、贷款银行以及第3方之间的风险分担程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。

此外，还有投资者对项目资金要求的实现、项目融资与市场安排之间的关系处理、利用项目的税务亏损降低投资和融资成本、实现投资者非公司负债型融资的要求等问题。商业房地产的项目融资

结合以上问题，目前商业房地产融资可以采用组建项目公司进行融资的方式进行。具体包括项目公司、项目子公司、合伙制结构3种模式。

通过项目公司安排融资。由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。通过项目子公司安排融资。建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。此种模式的特点是：容易划清项目的债务责任；项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；税务结构的灵活性可能较差。通过合伙制项目安排融资。房地产投资信托reit reit是2005年被广大房地产开发商关注的银行贷款以外的融资方式。reit产品是一种资产运营型的共同基金，委托人(投资者)基于reit合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至受托人（reit发起人），由受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，并依据reit合同对信托财产进行管理和处分，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。reit的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如保险公司或其他基金组织等）和个人投资者认购；二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等。reit融资方式的特征

作为一种信托产品，reit同样具有信托的四大特征，即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等。除此以外，对于商业房地产，reit融资还具有几个优点：可采用reit融资的物业范围更广，包括商业批发零售业、酒店、厂房等常见商业物业；融资金额巨大，一般情况下，reit融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值；选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，通过多元化投资组合降低投资风险，投资收益稳定。商业reit的应用 reit用于商业房地产项目的要求通常有：物业所在城市是重要战略城市、开放城市和部分内陆商业较发达的省会城市，具有好的前景；商业物业的体量和总体价值较大，最好是多样业态组合的商业物业；物业已经开业并且具有稳定的租金收入；物业权属明确、具备转让条件。reit的操作模式大致是：首先，具有商业地产开发意向的开发公司与信托机构或投资银行等部门共同成立reit；其次，物业原所有者将产权转移给reit，但reit并不向其支付现金，而是向其签发受益凭证；同时，原所有者可将受益凭证在证券市场上出售，取得相当于直接销售房地产的价款；普通投资者取得受益凭证，从而成为reit受益人； 最后，reit将房地产委托给专门的房地产公司进行销售或者出租，所得收益交由保管机构保管，再由保管机构根据信托合同将收益直接交给投资者(受益凭证的持有者)。去年底，国内首支reit广州越秀就是通过对其商用物业投资组合进行分拆上市实现境外上市的。通过reit进行商业物业项目融资的可行性不断加强。商业抵押担保证券cmbs基本运作方式

商业抵押担保证券是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。cmbs的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格、向投资者发行。cmbs的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。

cmbs是mbs的同类产品，两者的区别在于，mbs以住宅地产作为担保，而cmbs以商业地产作为贷款抵押品。

cmbs对资产的要求是：能产生稳定的现金流的有形不动产。运营良好的成熟物业，包括酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最合适。cmbs的特点

与其他融资方式相比，cmbs的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。具体说，对发起人来说，将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，为其提供更有效的、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，补充其资金来源。同时，发行者将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，更有效地运用资本。对投资者来说，能够提供更高的收益；信用、期限和支付结构的灵活性可以满足不同投资需要。须要解决的问题

法律障碍。尽管去年11月银监会公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，这显示，作为信贷资产证券化产品，cmbs在中国已具备了发行的初步法律框架。但是，目前实行的《贷款通则》禁止银行以外的行政部门、供销合作社及各种基金组织经营存贷款金融业务，和企业之间的借贷融资业务。而《公司法》对贷款主体的限制也阻挡了cmbs的实际运作。因此，和reit一样，只有在房地产信托投资基金相关法律出台后，cmbs才能得到实质性发展。

税务问题。目前房地产信托基金试点中参与的信托公司仅是资产过手工具，国家在信托层面不征税。但是在cmbs的交易结构下，信托公司要经营和管理注入资产池的成批物业，面临经营房地产物业涉及的多项税收。相对cmbs自身运作的研究，相关部门对税收问题的研究是滞后的。评级困难。投资银行在根据评级确定cmbs价格时，面临商业性不动产因抵押贷款合同差异性过大、证券化困难的问题。与此相关的商业物业入库标准、保险产品创新、资产证券化操作系统、财务透明度等问题都直接关系cmbs的进程。篇二：房地产融资常见方式分析 房地产融资之土地抵押贷款q&a q:什么是土地抵押贷款？

a：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。q：什么叫做土地抵押？ a：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。q：办理土地抵押长期贷款流程？ a：

1、首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值。

2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在cad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。

4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。

5、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。

6、与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料。

7、填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后，等待放贷即可，至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。

q：办理土地抵押短期贷款操作流程？

a：

1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：

a、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； b、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；c、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）； d、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； e、项目可行性研究报告；

f、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；

4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案，募集资金；

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供：（1）产权证明；

（2）最近的产权评估证报告；

（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；（4）抵押贷款申请书

（5）最近的资产负债表，利润表。房地产融资之短期借贷q&a q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？

a:

1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。q：开发商何时还款？

a：

1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；

2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；

3、开发商通过其他方式还款。q：项目需要符合哪些融资条件？

a：

1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资期限：一般情况下6个月以内；

4、融资额度：1千万至2亿；

5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；

6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付。房地产融资之短期拆借q&a q:什么是房地产短期拆借? a: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。

q：如何操作的？ a：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。q：利率情况是怎样的？a：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6% q：短拆什么特点？

a：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；

3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；

4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。q：项目方需提供哪些资料？ a：1.企业法人营业执照复印件； 2.金融机构营业许可证副本复印件； 3.公司代码证书复印件；

4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历； 6.经公司董事会决议授权的申请； 7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。

q：运作流程是怎样的？

a：1.贷款方将所需资料报资金方审核；2.资金方现场评估； 3.双方协商费用及贷款期限； 4.成交； 5.资金划拨； 6.抵押登记。

房地产融资之产权抵押融资q&a q:哪些产权可以抵押融资? a:

1、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓； q：需要具备哪些基本条件？

a：

1、证件齐全：土地证、房产证；

2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。q：项目方需提交哪些资料？

a：

1、个人：土地证、房产证；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。q：如何操作？ a：

1、审理

2、考察

3、复审

4、签约

5、抵押登记

6、放款

7、还款 q：放款时间需要多长？ a：正常情况下两个月以内；篇三：房地产项目主要融资方式 房地产项目主要融资方式

房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。

十二种创新途径

根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。

（一）上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

（二）海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

（三）联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

（四）并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

（五）房地产投资信托（reits）2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（reits）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 reits产品与国际上真正意义上的reits有很大不同。reits的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，reits实行专业化团队管理，有效降低了风险。

（六）房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

（七）夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股 常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与reits相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

（八）房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

（九）项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

（十）开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

（十一）短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

（十二）融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

（十三）房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段 进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

据实选择融资方式

需要明确的是，对当事各方来说，并非上述每一种融资工具都适用于自身。房地产开发的不同项目、不同环节或不同的地产公司有着不同的风险控制和融资需求，因此，如何根据自身实情来确定最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心。

以下分别加以说明——

（一）房地产开发各环节合理的融资方式

房地产开发可以分为七个环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。按照融资的不同需求，我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段，按照不同阶段面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。

1、准备阶段，货币资金转化为储备资金

这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制，一般房地产企业难以达到要求，为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切，资金流稳定性较高，因此，可以接受较高的融资成本。

夹层融资既包括债券融资又包括股权融资，规避了政策限制，可以作为此阶段融资的首选，用以补充自有资金。使用夹层融资后，自有资金比例达到30%以上，便可以使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券、reits与海外资金合资设立项目公司进行投资 上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。

2、生产阶段，储备资金转化为生产资金

这一阶段的开发成本包括“七通一平”等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设施建设等支出，房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。

第五篇：融资担保的方式

融资担保的方式

融资担保的方式有哪些呢?企业在遇到资金周转的时候，很多时候都是通过融资的方式来解决的，但是大家都知道融资的形式有很多种，那么，到底该选择哪一种呢?下面是六行万通担保金融顾问的介绍。

所谓融资担保是指担保人为被担保人向受益人融资提供的本息偿还担保。融资方式包括借款、发行有价债券(不包括股票)、透支、延期付款及银行给予的授信额度等。

向银行借钱(融资)一般都要求有担保：政府担保、企业信用担保、自然人担保等。

(1)物的担保：

主要表现为对项目资产的抵押和控制上，包括对项目的不动产(如土地、建筑物等)和有形动产(如机器设备、成品、半成品、原材料等)的抵押,对无形动产(如合约权利、公司银行账户、专利权等)设

置担保物权等几个方面，如债务人不履行其义务，债权人可以行使其对担保物的权力来满足自己的债权。物的担保有以下两种形式：

抵押。为提供担保而把资产的所有权移转于债权人(抵押权人)，但是附有一项明示或默示的条件，即该项资产的所有权应在债务人履行其义务后重新移转于债务人。

担保。这种形式不需要资产和权益占有的移转或者所有权的移转，而是债权人或债务人之间的一项协议。

(2)人的担保：

是以法律协议形式做出承诺，担保人向债权人承担了一定的义务。义务可以是一种第二位的法律承诺，即在被担保人(主债务人)不履行其对债权人(担保受益人)所承担义务的情况下(违约时)，必须承担起被担保人的合约义务。

项目投资者作为担保人。项目投资者通过建立一个专门的项目公司来经营项目和安排融资。

利用与项目有利益关系的第三方作为担保人。

商业担保人。以提供担保作为一种赢利的手段，承担项目的风险并收取担保服务费用。商业担保人通过分散化经营降低自己的风险。商业担保人提供的担保服务是担保项目投资者在项目中或者项目融资中所必须承担的义务。这类担保人一般为商业银行、投资公司和一些专业化的金融机构，所提供的担保一般为银行信用证或银行担保。