第一篇：招商培训方案
前言
招商现场是商业项目运作的主战场。招商人员也是项目方案在最初的精心企划及广告等方面营销要素的有力支持下，得以实现招商业绩的过程的重要因素，是营销企划实施中最重要的一环，也是最根本的一个环节，是项目产生利润的直接缔造者，我们一直信奉一线员工“永远是最伟大的”。
招商政策要贯彻实施，招商人员必须明白招商是一种服务，更是追求卓越的一种延伸。招商人员在推广本项目投资价值的同时，也在创造自身的附加值。因此，招商人员素质和业务能力的高低将对项目的招商状况产生着决定性的影响。只有训练有素的招商团队才能保证招商工作的顺利进行，从而加快产品转为商品的过程。所以，加强招商人员的培训以确保招商工作能够顺利进行，是至关重要的。
本培训方案以“有利于招商，并尽可能实现快速招商完成”为原则，针对项目运作中的不同阶段及各阶段的不同特点，制定总体培训规划如下：
第一部 树立专业的服务营销理念
招商服务是指依靠服务质量来获得顾客的良好评价，以口碑的方式吸引顾客，维护、增进顾客的关系，从而达到招商目的。商业项目的招商工作，其本质就是为客户提供良好的服务，使项目获得客户认同，从而实现既定的招商目标。因此，要求招商人员从与客户的初步接触到最后签定合同必须始终保持工作的主动性，把其作为一个系统的招商工程来对待，使每一个工作细节都体现出专业的水准。招商服务的专业性包含四个要素： 1.精确性
作为招商人员，招商工作的第一步，首先要求细心、专心，并体现组织的标准 化、一致性；其次要求传播信息，与客户沟通精确、重点突出、目标明确。2.速度
与精确要素结合，凡事一次就对。招商过程中，从一开始就始终能准确地把握客户的需求，并能促使交易快速完成。速度的另一体现就是懂得管理时间，除了安排好先后顺序外，还要节省时间。
3.细节
有敏锐的洞察力和判断力，才能使你的客户把认可的眼光从外貌等外在因素跳至“脑袋”等内在因素，实现对招商工作高度的评价。同时，要避免这样的态度：认为重视细节是低层次的表现，岂不知道“千里之堤毁于蚁穴”，千万不要让最小的疏忽，影响到最关键的时刻。
4.专业包装
专业包装的内涵就是商品化，对于商场招商而言，专业包装使招商人员不只是招商业务员，而是客户的“招商/个人顾问”，最终使客户对招商人员的见解和建议产生依赖、重视，并遵从。另外，招商服务不要陷于这样的误区：认为既然客户满意是服务的最高质量，那么客户要求什么，我们就去做什么，这样的服务一则没有特色，二则会让客户感到招商人员不具备应有的专业水准。我们所提倡的服务是使前来现场咨询的客户感到招商人员具备应有的专业水准。我们所提倡的服务水准是使前来咨询的客户，被招商人员所“控制”，在把握其真实需求的基础上，引导客户了解项目的最强效的所有卖点，向客户推荐他认为最合适的招商定位、招商分类、物业，达到交易，并形成良好的口碑传播效应，以促进整个招商工作的 进行。
第二部分导入期培训
在该阶段，项目运作处于准备期，来访客户较少，招商人员有相对较多的学习时间。我们将充分利用这段时间加强对招商人员基础知识和基本技能的培训，要求招商人员在熟知万喜登购物中心操作要领及运作手法、招商理念等要素的前提下，掌握竞争对手的相关资料，并对目标消费群体的特征有一定的理解，主要培训内容：
一．项目讲解
1.开发商简介
开发商的资信状况及对外形象对于商户或投资者的投资信心影响很大，而且为我们后期所承诺的众多招商热点、商场特色、卖点能够创造真实性和可信性。这是项目招商成功的基本前提，望参与人员妥善处理。
2。项目介绍
招商人员不仅要对商户充满自信，而且对项目本身也要充满自信，这种自信来源于对项目优势的充分理解和全面把握。同时，将其传达给我们的客户和顾客，并使之看到所租赁的商铺产生的附加利益。因此，我们在培训中将彻底讲解本项目的卖点，使招商人员在自信的基础上将其有效地传递给商铺投资者，提高成交率。
i.项目的总体规划内容及特点
（包括本项目商业业态定位、功能定位及内部规划、内部结构、设施配置、外立面造型等）
ii.平面设计内容及特点（包括总建筑面积、各单元面积、单元内面积组合及划分、层高等）iii.工程进度安排
iv.项目优势及机会点分析
v.项目劣势、外部威胁分析及正确引导 vi.项目定位及诉求
二、竞争对手情况分析
“知己知彼，百战不殆”。在熟知本项目的前提下，招商人员对竞争对手也必须有相应的了解，商户投资的过程也是个比较的过程，在这个过程中，客户不断地将自身项目与其他商业项目进行比较，权衡优劣，此时招商人员要做到随机应变，帮助客户分析其他商业项目的缺陷，强调本项目的独特优势，要达到这一要求，招商/人员就必须对竞争对手的情况有充分的了解。
1．唐山市市场分析
2．唐山市现有商业开发状况及潜在发展趋势 3．商场招商状况及价位 4．竞争者中环境分析 5．竞争者小环境分析 6．潜在竞争对手分析
三．区域特征分析
商户的商业投资动机，商业投资行为乃至商业投资习惯都受到特定区域特征尤其是区域文化影响和制约。要了解商业投资者的心里特征，必须对其所处的区域进行深入的剖析和理解。在此基础上，掌握永州市商业地产商铺投资的特殊性，以便于招商人员与客户之间实现真正的沟通。
1．区域特征（尤其是区域文化）的渊源及发展
2．区域特征（尤其是文化特征）
3．区域特征对居民消费心态、消费习惯的影响
四．目标消费群体分析
招商人员在了解项目及竞争对手的同时，对目标消费群体也必须有充分的认识，明确把握，哪部分人群是本项目的潜在投资者，他们各自具备哪些特征，他们现在正在招商的是什么品牌的商品，或将要进行什么样商品类别的招商。招商人员必须与不同的目标群体进行有效的沟通，才能实现招商的目的。
1．目标消费群体的定位
2．目标消费群体心态分析
3．如何与不同的目标消费群体有效沟通
五．基本知识和技能培训
1．建筑工程基础知识
2．商场招商基本知识（商品配置、使用率等）3．有关本项目的配套商业物业管理知识 4．礼仪及服务基本知识 5．招商的相关证件 6．招商合同知识
7．营业税税费及物业管理相关费用 8．招商程序及客户引导路线讲解 9．本项目知识讲解：各商铺面积、价位、独特优势挖掘，各商铺可能存在的问题点及解释，平面图讲解等。
10．商户资源的积累及利用
六．招商知识培训
经过上述一系列培训，招商人员对项目的概况有了一定的了解，但对于招商而言还是远远不够，由于商业房产项目的招商是“无缺陷行销”反映到招商现场和招商过程是极其复杂的，招商人员要具备相应的招商技巧，正确启发和引导客户才能达成成交。
1．掌握不同年龄段客户、商户投资的动机
2．了解商户所将要招商的商品类别及相应的进货渠道
商户类型包括理智稳重型、感情冲动型、沉默寡言型、优柔寡断型、喋喋不休型、盛气凌人型、求神问卜型、畏首畏尾型、斤斤计较型、神经过敏型、借故拖延型等，针对不对的顾客类型要采取不同的应对措施，以利于招商的进行。
3．区别男女顾客特征
性别的差异导致男女商户在招商投资时具备不同的心理特征，招商人员应了解不同的心理特征，对招商投资的影响，在招商过程中做到有的放矢，促进招商。
4．快速判断客户的合作意向
对于投资者、招商者等不同类型的客户而言，其承租意向有各自的特点，招商人员要通过交流，巧妙探知客户意向，从而采取正确的策略。接听电话咨询的技巧
6从商户微小动作洞察其心理活动
7及时发现商户的“买急信号”
8．如何称赞商户
9．抓住商户拍板的那一瞬
10．商户常见问题的回答与技巧
商业招商投资者首先是一个认知的过程，如何帮助商户释疑解惑，是每个招商人员取得骄人业绩必备前提，是一次系统的知识检验，而对于商户则是决前对项目一个全面的认知。只有这样，对方的招商投资基础才更为扎实。
A.你们什么时间装修好？ B.招了哪些商家？
C.你们怎么来保证我们的招商业绩、客流量？ D.租金（联营）价格是否太贵了？ E.这个商场场不如XX好。F.这个商场的前景是什么？
G.这个地角的招商是不是不对路？ H.签定合同不能按合同照办怎么办？ I.大中小环境有何特色？
等等„„
对于客户的询问，招商人员一定要有耐心，态度和蔼，语言得体，打消商户的所有顾虑，这样成交就有希望了。
七．招商过程摸拟演练
在完成了上述培训过程之后，必须就培训结果作一检验，以便发现不足，将错误消灭在“接触客户之前”
八、招 商主要因素
（一）、招商策划
1、招商方案：制定详细的招商方案，确定招商范围、招商政策、招商对象、卖场布局。明确招商目标、招商任务。
2、广告宣传：强有力的广告宣传是必不可少的，有效的宣传给招商工作会带来意想不到的效果。
3、招商管理：制定详细的营运、管理计划政策，为后期的市场管理打下扎实的基础，在招商的同时将相关的管理措施告于客户。招商成功开业后，要立即投入到一个完善的管理体系当中去，如果没有一整套完整的管理制度，整个市场就会失去核心，就会失去章程，通俗一点讲就会乱套。因此来讲后期的管理跟前期的招商工作同等重要。
4、招商运作：有效的选择客户进行洽谈，用最短的时间做最有效的工作。招商期间，招商人员与客户间的谈判是最主要的工作。
5、招商流程
（1）、对目标客户：招商人员与客户接触，进行业务洽谈，填写《招商洽谈表》。
A、客户有初步合作意向后到现场看场地（看场地前要先到场地所属的招商部负责人 处询问该场地是否为其他客户预留并确认该场地尚未签约）。
然后到工程部领取安全帽和钥匙后进场（可应客户要求拿米尺实地丈量招商场地的面积）。
1、客户确定合作意向后，到招商部办公室签订《合作意向书》。先由场地所属的招商部负责人签字后，然后交财务部收款盖章。
2、在《合作意向书》有效期内，客户要进场装修，到招商部办公室签订《联营合同》或《租赁合同》。客户要提供合同中要求的必备文件。我方先由场地所属的招商部负责人签字后，再交签字，然后总经理交财务部盖章，合同文本与必备文件及《招商洽谈表》一起收存。
3、签订《合作意向书》及正式合同后，办理签约登记并在第一时间在招商进 度表上标注已租出的场地。
2、对直接到访的客户：
1、客户直接到招商部，前台接待员首先接待，问明客户意向，引领客户到相应的招商区域，通知相关的招商人员接待。
2、招商人员与客户接触，了解客户欲招商品类的基本信息，填写《招商洽谈表》。
3、《招商洽谈表》
经相关的招商部负责人认可后，招商人员与客户进行合作条件洽谈。
4、客户有了初步合作意向后，具体操作同“对目标客户”中的2-5条。
3、招商流程图：
3、招商常用语言
1、您好，先生（小姐），请问您是做哪方面的生意的！
2、深表遗憾，超出我的权限，我得请示。
3、请原谅（不好意思），我帮不了您这个忙。
4、相信自己的眼光，做出决定。
5、您真是厉害，不愧是老板。
6、您可以坚持自己的观点，但有关责任，将会由您承担。
7、这个问题，可以商量。
8、别错过这个机会。
9、别再犹豫了。
10、我们公司希望多一些象您一样有实力、有特色的商家（厂家、批发商）合作联营
11、我叫我的经理解答你的问题，这件事我们还未遇到过，我得请示经理。
12、尽早下决心，免的后悔。
13、有诚意的话，咱们马上把这个位置定下来，得先交少许定金。
14、谁先交定金，就先给谁。
15、您可以先考虑，但您将失去赚钱的机会。
16、如果您能马上签单，我会尽力替您争取优惠。
17、其实您说得有道理，但我觉得我的投资分析会对您更加有利。
18、上午有位小姐/先生也想定这个位，明天就过来签约。
（六）、谈判技巧与策略
1、谈判的定义：
“谈判”有些人称之为“协商”或“交涉”，是担任招商工作最吸引人的一部分。谈判通常与大商户之间产生，由于本公司是一个批发市场，需要大量大商户的加盟，因此谈判工作很重要。
谈判一般都误以为是“讨价还价”，谈判在韦氏大辞典的大定义是：“买卖之间商谈或讨论以达成协议”。故成功的谈判是一种买卖之间经过计划、检讨、及分析的过程达成互相可接受的协议或折中方案，这些协议或折中方案里包含了所有交易条件，而非只要价格。
谈判与球赛或战争不同点在于： 在球赛或战争中只有一个赢家，另一个是输家；
在成功的谈判里，双方都是赢家，只是一方可能比另一方多赢一些，这种情况是商 业的常事，也就是说谈判技巧较好的一方理应获得较多的收获。
2、招商谈判的目标：
在招商工作上，谈判通常有四项目标：
（1）要使商户按和约规定准时与准确地执行和约。（2）在执行和约的方式取得某种程度的控制权。（3）说服商户给本公司最大的合作。
（4）与表现好的商户取得互利与持续的良好关系。
3、与商户维持关系：
招商人员应了解任何谈判都是与商户维持关系的过程的一部分，若某次谈判招 商人员让商户吃了闷亏或大亏，商户若找到适当时机，也会利用各种方式回敬招商 人员。因此招商人员在谈判过程中应在本公司与商户的短期与长期利益中，求取一 个平衡点，以维持长久的关系。
1、谈判的有利与不利的因素：
谈判有些因素对招商人员或商户而言是有利或是不利的，招商人员应设法先研究这些因素：（1）市场的供需与竞争的状况。（2）商户价格与质量的优势或缺点。（3）成本的因素。（4）时间的因素。
（5）相互之间的准备工作。
4、谈判技巧
谈判技巧是招商人员的利器，谈判高手通常都愿意花时间去研究这些技巧，以求事半功倍，下列谈判技巧值得本公司招商人员研究：
（1）谈判前要有充分的准备：知己知彼，百战百胜，成功的谈判最重要的步骤就是要先有充分的准备。
招商人员的商业知识，对市场及价格的了解，对招商状况的了解，对本公司的了解，对商户的了解，本公司所能接受的价格底线、目标、上限，以及其他谈判的目标都必须先有所准备，并列出优先顺序，将重点简短列在纸上，在谈判时随时参考，以提醒自己。
（2）谈判时要避免破裂：有经验的招商人员，不会让谈判破裂，否则根本不 必谈判，他总会让对方留一点退路，以待下次谈判达成协议，没有达成协议总比勉强达成协议好。
（3）只与有权决定权的人谈判：本公司的招商人员接触的对象可能有：业务 代表、业务各级主管、经理、协理、副总经理、总经理、董事长，看商户的规模大小而定。这些人的权限都不一样。招商人员应避免与没权决定事物的人谈判，以免浪费自己的时间，同时可避免事先将要公司的立场透露给对方。谈判之前，最好问清楚对方的权限。
（4）尽量在本公司办公室内谈判：在自己的公司内谈判除了有心理上的优势
外，还可随时得到其他同事、部门或主管的必要支援，同时还可节省时 间与旅行的开支。
（5）放长线约大鱼：有经验的招商人员知道对手的需要，故尽量在小处着手 满足对方，然后渐渐引导对方满足招商人员自己的需要。避免先让对手 知道自己的需要，否则对手会利用此一弱点要求招商人员先作出让步。
（6）采取主动，但避免让对方了解本公司的立场：攻击是最佳的防御，招商 人员应尽量将自己预先准备的问题，以开放式的问话方式，让对方尽量暴露出对方的立场，然后再采取主动，乘胜追击，给对方足够的压力，对方若难以招架，自然会作出让步。
（7）必要时转移话题：若买卖双方对某一细节争论不休，无法谈拢，有经验的招商人员会转移话题、或暂停，以缓和紧张气氛。
（8）尽量以肯定的语气与对方谈话：否定的语气容易激怒对方，让对方没有面子，谈判因而难以进行。故招商人员应尽量肯定对方，称赞对方，给对方面子，因而对方也会愿意给面子。
（9）尽量成为一个好的倾听者：一般而言，业务人员总是认为自己是能言善 道，比较喜欢讲话，招商人员知道这一点应尽量让他们讲，从他们的言谈及肢体语言之中，招商人员可听出他们优势与缺点，也可了解他们的谈判立场。
（10）尽量为对手着想：全世界只有极少数的人认为谈判时，应赶尽杀绝，丝 毫不能让步。事实证明，大部分成功的招商谈判是要在彼此和谐的气氛下进行才能达成。何况本公司与良好的商户应有细水长流的合作关系，而不是对抗的关系。
（11）以退为进：有些事情可能超出招商人员的权限或知识范围，招商人员不应操之过急，装出自己有权或了解某事，做出不应做的决定，此时不妨以退为进，与主管或同事研究和弄清事实情况后，再答复或决定也不迟，毕竟没有人是万事通的。草率仓促的决定大部分都不是很好的决定，智者总是先深思熟虑，再作决定。
（12）不要误以为50/50最好：有些招商人员认为谈判的结果是50/50最好，彼此不伤和气，这是错误的想法。事实上，有经验的招商人员总会设法为自己的公司争取最好的条件，然后让对方也得到一点好处，都对他们的公司交代。
5、谈判的十二戒：
招商人员若能避免下列十二戒，谈判成功的机会大增。
(1)准备不周(2)缺乏警觉
(3)脾气暴燥
(4)自鸣得意
(5)过分谦虚
(6)不留情面
(7)轻诺寡信
(8)过分沉默
(9)无精打采(10)仓促草率
(11)过分紧张(12)贪得无厌
第三部分 招商开始阶段
此时招商工作已拉开序幕，商户来访人次增多，招商工作前期的理论学习转入“实战演练”期。在该阶段，要求招商人员对商业房产及本项目的招商特色等相关情况非常熟练的掌握，与此同时，通过与商户的直接接触，招商人员已经积累了一定的经验，此时强化招商技巧的培训更利于理解和吸收，能达到事半功倍的效果。
（一）培训时间安排
由于客户不断来访，培训工作不宜集中，根据招商现场的实际情况安排早、晚及客户较少的时间培训（适当采用“案例分析”的培训方式）
（二）早会
每天早上上班前半个小时，客户较少，招商人员精神状态良好，正是学习的好时机。此时，针对招商过程中出现的问题，有的放矢，安排相应的典范案例，进行适当的实战训练，进一步提高招商人员的技能和技巧。
（三）晚会
每天下班前召开例会，总结当天的工作情况，招商人员轮流发言，由招商经理总结和组织讨论，发现问题及时调整。
（四）现场指导
在日常工作中，针对招商人员个人存在的问题，以现场流谈心的形式加以指正，帮助招商人员素质快速提升。
第四部分 招商持续阶段
在该阶段，待招商商铺仍有很多，客户来访人次减少且投资决策过程长，招商人员易受管理及其它因素影响，心理波动较大，有懈怠沮丧情绪产生，此时应进行 待招商单位卖点特色的深层挖掘，并加强对招商人员心理素质的培训，以保持旺盛的斗志和持久的信心。
一．单位商铺卖点的深层挖掘
通过回顾分析项目招商过程中的实践经验，结合投资者心态总结成功和失败的原因，并以此为基础，对未招商的商铺进行深层剖析，挖掘出新鲜的卖点特色来，吸引消费者快速租赁。
注：该工作为系统、延续的动态过程。
二．人生观价值的探讨
通过组织招商人员讨论高层次的人生观价值观问题，引导他们思索自身的人生规划，意识到当前工作的意义，认到到当前状况的积极方面，从而树立健康向上的思想观。
三．心理素质锻炼的探讨
通过大量的实例讲解使招商人员明白情商比智商更重要的道理，引导他们加强心理素质的锻炼。
四．知识体系的完善
对一个成功的招商人员而言，容貌端庄、口齿伶俐远远不够，需引导他们加强对心理学、商业房地产营销学、商业招商管理等专业知识的学习，不断完善知识结构，不断提高自身素质。
第五部分招商收尾阶段
当招商工作接近尾声，招商人员容易产生“飞禽尽，良弓藏”的担忧，此时要正确引导他们的思想，以确保招商收尾工作的顺利进行。
一．招商收尾阶段特殊政策的讲解
二．招商收尾阶段技巧的讲解
三．引导招商人员向“招商管理/商业管理人员”的角色转轨
第二篇：招商分局江阴培训方案
招商分局（江阴）过堂会暨人员培训活动方案
（暂定稿）
为使新组建的招商分局人员进一步掌握招商实战技巧，全面
提高专业招商队伍整体素质和招商能力，全力攻取“大、外、快”项目，加快我县“亿元项目引百个”和“项目引进年”的实施步伐，特制定方案如下。
一、培训对象
新组建的29个招商分局全体人员，共87人。
二、培训目标
围绕“五都”建设和“六大产业”招商重点，突出针对性、实效性，通过培训，使招商分局人员全面掌握招商引资的相关实务知识，增强实战能力，提高招引项目的成功率，全面实现招大引强目标。
三、培训方式
集中封闭式培训，邀请长三角地区招商专家授课。
四、培训时间：4月8日下午—9日上午。
五、培训地点：江阴市委党校。
六、培训内容
江阴招商引资的实践与探索
七、日程安排
（一）4月8日下午
15:00，召开盱眙县招商分局（江阴）过堂会，县委常委、组织部部长程国民主持，共有三项议程：
1、招商局局长卢寅生通报29个招商分局成立以来招商引资情况；
2、29个招商分局局长分别汇报分局成立以来招商引资工作；
3、县委副书记赵长桂讲话。
（二）晚餐（江阴市委党校招待所二楼）
（三）4月9日上午1、8:30，举行招商分局人员培训开班仪式。
（1）开班仪式由县委常委、组织部部长程国民主持。
（2）县委副书记赵长桂作动员讲话。
2、授课
9:00—11:00，江阴市经济技术开发区招商局严倪芳局长主讲江阴市招商引资的实践与探索。
（四）午餐（江阴市委党校招待所二楼）
八、组织分工
培训工作建议由县委组织部、县委党校、县招商局负责实施。
1、县委办：负责起草赵书记讲话材料。
2、县委组织部：负责起草程部长主持词，下发会议通知。
3、县委党校：负责与江阴市委党校联系，落实培训地点，邀请授课老师，做好会务安排。
4、县招商局：负责活动统筹和参训人员通知。
九、经费保障
培训费用建议由县财政统一安排。
202_年4月1日
第三篇：招商培训（范文）
培 训 内 容
一.招商中心工作流程 二.招商策略思路理解
三.客户信息资料的获取技巧 四.商业地产招商培训
1.招商人员必须具备的基本素质（专业礼仪语言表达招商技巧、招商心理） 2.招商人员的特殊素质
3.招商管理的十项基本原则 五.招商谈判技巧
1.商业谈判的几个障碍 2.谈判的一些原则
3.人的因素如何影响谈判 4.商务谈判礼仪 5.三维谈判法 六.市调培训
招商，简单可以诠释成，人与人之间的关系，它是一项选择，也是一项替选。招商，即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展。
一．招商策略
1.主力商户优先招商
本项目应采取“先确立主力店，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，主力店及名店要提前招商，其他随后进行。主力店优先招商，主要有两个原因：第一，主力店在商业项目中发挥着核心的作用，对项目的经营形象会产生一定的影响，可在较大程度上促进商业项目对其他商户的招商。第二，与主力店的招商谈判通常需要一个较长的过程，需要应付拉锯式谈判。因此，本项目的主力商户应该优先招商，应该以大带小，即用核心主力店来带动次主力店和中小商家。
2.品牌商户带动招商
大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。本项目可通过采取各种优惠措施，重点引入知名品牌进场经营，以带动其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进本项目的招商。
3.分区域招商
当地的产业不够发达，相对比较闭塞，可以通过对周边市场，包括哈尔滨、沈阳、长春
等地距离上优势来扩大招商范围。
4.分行业招商
本项目包含的商业业态业种，涉及的行业较多，在招商时应该按行业分类进行集中招商。5.加盟招商方式
一些品牌有拓展需求，需要发展加盟，而吉林及附近地区的投资者也希望能加盟知名品牌的，我项目可以为品牌加盟商与投资者之间搭建一座桥梁，从而达到双赢的目的。
6.定向招商
定向招商首先需要大量收集商户的信息资料，然后选择确定适合本项目经营需要的目标客户，再与之联系，说服其进场经营。本项目的主力商户、重点商户都需要通过定向招商的方式才能将其引进本项目经营。
7.总量控制原则
突出招商面积远远低于市场预计的供应量，制造供不应求的局面
8.以外压内原则
以外地成功招商促进本地招商，以外地品牌商家或上游供应商来想向当地品牌商施压，再通过当地或附近的行业协会联盟，在行业中奠定权威地位，为项目招商造势
9.优惠招商
优惠招商的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等，对于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。
二． 客户信息资料的获取技巧
普遍寻找法
这种方法也称逐户寻找法或者地毯式寻找法。其方法的要点是，在业务员特定的市场区域范围内，针对特定的群体，用上门、邮件或者电话、电子邮件等方式对该范围内的组织、家庭或者个人无遗漏地进行寻找与确认的方法。比如，将某市某个居民新村的所有家庭作为普遍寻找对象，将上海地区所有的宾馆、饭店作为地毯式寻找对象等。
A普遍寻找法有以下的优势：
1、地毯式的铺开不会遗漏任何有价值的客户；
2、寻找过程中接触面广、信息量大、各种意见和需求、客户反应都可能收集到，是分析市场的一种方法；
3、让更多的人了解到自己的企业。当然其缺点也是很明显的：
1、成本高、费时费力；
2、容易导致客户的抵触情绪。
因此，如果活动可能会对客户的工作、生活造成不良的干扰，一定要谨慎进行。普遍寻找法可以采用业务员亲自上门、邮件发送、电话、与其他促销活动结合进行的方式展开。
B广告寻找法
这种方法的基本步骤是：（1）向目标顾客群 发 送广告；（2）吸引顾客上门展开业务活动或者接受反馈。例如，通过媒体发送某个减肥器具的广告，介绍其功能、购买方式、地点、代理和经销办法等，然后在目标区域展开活动。
广告寻找法的优点是：
1、传播信息速度快、覆盖面广、重复性好；
2、相对普遍寻找法更加省时省力；
其缺点是需要支付广告费用、针对性和及时反馈性不强。
C介绍寻找法
这种方法是业务员通过他人的直接介绍或者提供的信息进行顾客寻找，可以通过业务员的熟人、朋友等社会关系，也可以通过企业的合作伙伴、客户等由他们进行介绍，主要方式有电话介绍、口头介绍、信函介绍、名片介绍、口碑效应等。
利用这个方法的关键是业务员必须注意培养和积累各种关系，为现有客户提供的满意的服务和可能的帮助，并且要虚心地请求他人的帮助。口碑好、业务印象好、乐于助人、与客户关系好、被人信任的业务员一般都能取得有效的突破。
介绍寻找客户法由于有他人的介绍或者成功案例和依据，成功的可能性非常大，同时也可以降低销售费用，减小成交障碍，因此业务员要重视和珍惜。
D.资料查阅寻找法
我们一直认为，业务员要有强的信息处理能力，通过资料查阅寻找客户既能保证一定的可靠性，也减小工作量、提高工作效率，同时也可以最大限度减少业务工作的盲目性和客户的抵触情绪，更重要的是，可以展开先期的客户研究，了解客户的特点、状况，提出适当的客户活动针对性策略等。
需要注意的是资料的时效性和可靠性，此外，注意对资料（行业的或者客户的）日积月累往往更能有效地展开工作。
业务员经常利用的资料有：有关政府部门提供的资料、有关行业和协会的资料、国家和地区的统计资料、企业黄页、工商企业目录和产品目录、电视、报纸、杂志、互联网等大众媒体、客户发布的消息、产品介绍、企业内刊等等。
一些有经验的业务员，在出发和客户接触之前，往往会通过大量的资料研究对客户做出非常充分的了解和判断。
E.委托助手寻找法
这种方法在国外用得比较多，一般是业务员在自己的业务地区或者客户群中，通过有偿的方式委托特定的人为自己收集信息，了解有关客户和市场、地区的情报资料等等，这优点象香港警察使用“线民”，在国内的企业，笔者也见过，就是业务员在企业的中间商中间，委托相关人员定期或者不定期提供一些关于产品、销售的信息。
另一种方式是，老业务员有时可以委托新业务员从事这方面的工作，对新业务员也是一个有效的锻炼。
F.客户资料整理法
这种方法本质上属于“资料查阅寻找法”，但是，也有其特殊性，我们强调客户资料管理，因为其重要性十分突出，现有的客户、联系过的单位、企业举办活动（如公关、市场调查）的参与者等等，他们的信息资料都应该得到良好的处理和保存，这些资料积累到一定的程度，就是一笔财富，在市场营销精耕细作的今天，这尤为重要。
G.交易会寻找法
每年都有不少交易会，如广交会、高交会、中小企业博览会等等，这是一个绝好的商机，要充分利用，交易会不仅实现交易，更重要的是寻找客户、联络感情、沟通了解。奥联的一个客户的老总，参加了今年的广交会回来，向全体员工宣布一个惊人的好消息：“我有足够的信心向大家保证：今年我们的销售收入可以增加2个亿！”，其成效明显主要原因之一是因为其产品的特殊性，但是更重要的是企业已经全面学会和掌握了这个有效的途径。
H.咨询寻找法
一些组织，特别是行业组织、技术服务组织、咨询单位等，他们
手中往往集中了大量的客户资料和资源以及相关行业和市场信息，通过咨询的方式寻找客户不仅是一个有效的途径，有时还能够获得这些组织的服务、帮助和支持，比如在客户联系、介绍、市场进入方案建议等方面。我们就曾经为一个国外企业进入中国市场提出合作建议方案，寻找合作者甚至参与项目论证等方面提供过一揽子服务。
I.企业各类活动寻找法
企业通过公共关系活动、市场调研活动、促销活动、技术支持和售后服务活动等，一般都会直接接触客户，这个过程中对客户的观察、了解、深入的沟通都非常有力，也是一个寻找客户的好方法。
有效地寻找客户方法远远不止这些，应该说，是一个随时随地的过程。一般信息处理过程是：“所有目标对象－接触和信息处理－初选-精选-重点潜在客户-客户活动计划”。
三.商业地产招商培训
招商人员必须具备的基本素质
1、良好的心理素质
优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：
（1）事业心：包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神；
（2）责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合能力。
（3）意志力：:意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。
（4）自控能力：招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见 具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力
（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。
（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。具备良好的现象判断能力和灵活应变能力
（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。
（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此，招商人员除必须掌握招商项目的具体情况
和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。
2.招商人员的特殊素质
1、热爱商业地产的招商工作，对招商具有特有的兴趣。兴趣可为招商人员加快对问题的观察、探索、追求和创新；并在招商过程中增强自信心和对工作的激情。
2、具有局势控制能力，主要表现在对招商准备工作，了解自身项目的优缺点，了解对方的招展实情，并在时间上、心理优势占据主动权。
3、较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。
招商人才并非天生就有的，他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。
3.招商管理的十项基本原则
第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。
零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例；本案购物、休闲、服务70 ：20：10，招商要根据项目的实际情况，注意维护和管理好这个经营比例。 第二基本原则：要维护统一主题形象、统一品牌形象。
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。一定要注意管理和维护好主题。
第三基本原则：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。
同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。
下面列出一个一般意义上的购物中心招商目标分布列表，供参考：
零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；
辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；
配套辅助店：不同地区商品特色店；
文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等；
辅助主力店：儿童乐园等；
配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；
餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等； 辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；
配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。
购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。
本案主力店合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向：
第一：固定租金
第二：基本租金+超额销售提成 第三：基本租金+递增租金 第四：低基本租金+高递增租金
所以在条件容许的情况下，建议核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营，其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。
这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合购物中心长期经营性的特点，更能帮助发展商创出购物中心的品牌来。对于餐饮、娱乐经营来说，这个原则也基本适用。
第五基本原则：招商顺序原则。
核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心主力店招商布局原则。
核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。
购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。
“以点代面，特色经营”是购物中心特别是超大型综合性购物中心Shopping Mall的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对她们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。
租赁经营原则采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。
第九基本原则：统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。
统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。
第十基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。（当然便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。）
购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。
建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务；还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等；更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中
心分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。
四.招商谈判技巧
1、谈判前要有充分的准备
知已各彼，百战百胜，成功的谈判最重要的步骤就是要先有充分的准备。招商人员的商品知识，对市场及价格的了解，对供需状况的了解，本企业所能接受的价格底线、目标、上限、以及其他谈判的目标都必须先有所准备，并列出优先顺序，将重点简短列在纸上，在谈判时随时参考，以提醒自己。
2、谈判时要避免谈判破裂
有经验的招商人员，不会让谈判完全破裂，否则根本不必谈判，他总会让对方留一点退路，以待下次谈判达成协议。没有达成协议总比勉强达成协议好。
3、只与有权决定的人谈判
招商人员应避免与没权决定事务的人谈判，以免浪费自己的时间，同时可避免事先将自身的立场透露给对方。谈判之前，最好问清楚对方的权限。
4、尽量在办公室内谈判
在自己的公司内谈判除了有心理上的优势外，还可随时得到其他同事、部门或主管的必要支援同时还可节省时间与旅行的开支。
5、策略交换的需要
有经验的招商人员知道对手的需要，在非原则的问题上尽量满足对方，然后渐渐引导对方满足招商人员自己的需要。
6、必要时转移话题
若双方对某一细节争论不休，无法谈拢，有经验的招商人员会转移话题，或喝个茶暂停，以缓和紧张气氛。
7、尽量以肯定的语气与对方谈话
否定的语气容易激怒对方，让对方没有面子，谈判因而难以进行。故招商应尽量肯定对方，称赞对方，给对方面子因而对方也会愿意给面子。
8、尽量成为一个好的倾听者
一般而言，业务人员总是认为自己是能言善道，比较喜欢讲话。招商人员知道这一点应尽量让他们讲，从他们的言谈及肢体语言之中，招商人员可听出他们优势与缺点，也可了解他们的谈判立场。
9、尽量为对手着想
谈判不需要赶尽杀绝、毫不让步。事实证明，大部分成功的招商谈判都是要在彼此和谐的气氛下进行才可能达成。人都是爱面子的，任何人都不愿在威胁的气氛下谈判
10、以退为进
有些事情可能超出招商人员的权限或知识范围，招商人员不应操之过急，装出自己有权或了解某事，做出不应作的决定，此时不妨以退为进，与主管或同事研究或弄清事实情况后，再答复或决定也不迟，毕竟没有人是万事通的。草率仓促的决定大部分都不是很好的决定，智者总是先深思熟虑，再作决定。
11、不要误认为50/50最好
有些招商人员认为谈判的结果是50/50最好，彼此不伤和气，这是错误的想法。事实上，有经验的招商人员总会设法为自己的公司争取最好的条件。
12、谈判的十二戒
招商人员若能避免下列十二戒，谈判成功的机会大增。
１、准备不周。
７、轻诺寡信。
２、缺乏警觉
８、过分沉默。
３、脾气暴燥。
９、无精打采。
４、自鸣得意。
１０、仓促草率。
５、过分谦虚。
１１、过分紧张。
６、不留情面。
１２、贪得无厌 商业谈判的几个障碍
障碍之一：没有调控好自己的情绪和态度。人受感情支配，在交涉过程中一旦受到拒绝，常常会产生不满或采用反击的态度，结果导致争论。而态度过于软弱，又会导致原则和利益的丧失。因此，在交涉前，必须调控好自己的情绪，做到不卑不亢。 障碍之二：对对方抱着消极的感情，即不信、敌意、怀疑、攻击、诱使、压迫、愤怒等隐藏的感情，导致双方的距离拉大。 障碍之三：自己“固守”，忽视交涉双方的共同需求。
障碍之四：出于面子的心理需要，对妥协和必要的让步进行抵抗。 障碍之五：把交涉和谈判看成是一种“胜负”或“你死我活的战争”。
以上五种障碍能够被突破和解决，是谈判和交涉成功的关键，也是建立良好的人际关系与妥善进行社交活动的一门艺术。在交涉、谈判的过程中，不管是怎样的谈判对手，要让他不说“不”，或从说“不”到说“是”，有五条心理学对策：
第一，控制你自身的情绪和态度，不为对方偏激的情绪，语言所左右，要有冷静的高瞻远瞩的气概
第二，让交涉对方的情绪保持冷静，消除双方之间的不信任、警戒和敌意感，这是交涉成功的必要条件。
第三，多与交涉对方寻找共同点，致力于解决双方共同面临的问题。
第四，在交涉、谈判过程中，让对方保住面子，让对方积极地从“交涉成功”的角度去思考，形成心理定势。
第五，让交涉对方理解“相互协调，相互合作”是成功的最高、最善之策。在交涉过程中让对方领悟到这一点，需要花费你一定的精力。
谈判的一些原则 上述谈判方式，我们在谈判学上称之为“立场争辩式谈判”。立场争辩式谈判的特点是，谈判每一方都在为自己的既定立场争辩，欲通过一系列的让步而达成协议。立场争辩式的谈判属于最普通的传统谈判方式。许多介绍的谈判技巧也都是从这个出发点来谈的。我们认为，如果在商业活动中，大家都遵循这样的谈判原则与技巧，往往会使谈判陷入一种误区。我们从实践中得到的教训却是，这种谈判方式有时最后谈判各方会不欢而散，甚至会破坏了双方今后的进一步合作机会。因此，我们在这里就提出一个谈判要达到什么目的和遵循什么标准的问题。从商务角度来看，谈判应使得双方都得到商务发展的机会。为此，我们遵循的谈判原则与技巧至少应满足以下三个标准：
（1）谈判要达成一个明智的协议
明智协议的核心特点就是双赢，谈判的结果应满足谈判各方的合法利益，能够公平地解决谈判各方的利益冲突，而且还要考虑到符合公众利益。考察立场争辩式谈判，我们认为，立场争辩式谈判方式使谈判内容和立场局限在一个方面，双方只重视各自的立场，而往往忽视了满足谈判双方的实际潜在的需要。
2）谈判的方式必须有效率
谈判的方式之所以应有助于提供谈判效率，是因为谈判达成协议的效率也应该是双方都追求的双赢的内容之一。效率高的谈判使双方都有更多的精力拓展商业机会。
而立场争辩式谈判往往局限了双方更多的选择方案，有时简直是无谓地消耗时间，从而给谈判各方带来压力，增加谈判不成功的风险
（3）谈判应该可以改进或至少不会伤害谈判各方的关系
谈判的结果是要取得利益，然而，利益的取得却不能以破坏或伤害谈判各方的关系为代价。从发展的眼光看，商务上的合作关系会给你带来更多的商业机会。然而，立场争辩式谈判往往却忽视了保持商业关系的重要性，往往使谈判变成了各方意愿的较量，看谁在谈判中更执着或更容易让步。这样的谈判往往会式谈判者在心理产生不良的反应，容易伤害“脸面”，从而破坏谈判各方的续存关系。
人的因素如何影响谈判
1、“生意不成，仁义在”说明了什么问题？
在商务谈判中，人的因素有时在谈判中起到相当大的作用。因为，谈判者不是一方抽象的代表，谈判是由人组成的。人的因素涉及多方面，如首先应该承认人是具有情感的；有既定的价值观；不同的人具有不同的文化和教育背景、不同的观点，从而导致其行为有时的确会深不可测。因此，在商务谈判中首先要解决人的问题。
对于任何的商务谈判，如果将人的问题解决好了，人的因素将会在很大程度上促进谈判的达成；如果解决不好，那么可能会使谈判一败涂地。我们经常听到有些谈判者会讲“生意不成，仁义在”，足以看出谈判者对人的因素的重视程度
2、“我是否对人的因素给予了足够的重视？”
按照前面我们所论述的成功谈判的基本原则，我们希望人的因素在谈判中能起到这样的作用，即在相互信任、相互理解、相互尊重、保持友好的基础上保持长久的合作关系。使谈判顺利进行，而且有效。我们不希望人的因素在谈判中出现下列情况：如，双方存在认识问题的极大差距；谈判一方极度生气，态度消极低沉，甚至出现恐惧或敌对情绪，或感觉象受到侵犯；我们也不希望在谈判中，对方曲解你的意思，或双方产生误解，甚至相互指责。人的因素在谈判中自始至终是一个无法回避的问题：你在谈判中始终应该问自己，“我是否对人的因素给予了足够的重视？”
3、人的因素在谈判中能否解决？
谈判者在谈判的整个过程中，应时刻注意人的因素在谈判中是否在起积极作用，是否带来了消极作用，如何避免消极作用，使谈判走向成功。我们认为，采取一定的方法是可以解决人的问题的。人的问题在我们的谈判原则框架下也是第一个要解决的问题。
首先遵循的一个基本原则就是将人的问题与谈判的实质利益区分开。这是任何谈判都要遵循的一个基本原则。这也是解决人的问题的一个基本前提条件。我们知道，每个谈判者所追求的利益都是具有双重性的，即实质利益与关系两个方面的利益。而关系指的就是人的问题。好的谈判者注重双重利益的结合，但是其结合并既不是将人的问题与实质利益问题混为一谈，也不是将实质利益与关系对立起来。前者的极端例子是有些人在谈判时对人进行“人身攻击”，或者将某些评论与谈判者“对号入座”；而后者的极端情况就是“要关系，还是要利益”。在有些情况下，关系比任何谈判结果更重要：如长期商业伙伴、同事、与政府的关系、外交关系等。为了有利于处理人的问题，我们建议谈判者一定要将人的问题与实质利益问题区分开来对待。
商务谈判礼仪
1、谈判准备
谈判代表要有良好的综合素质，谈判前应整理好自己的仪容仪表，穿着要整洁正式、庄重。男士应刮净胡须，穿西服必须打领带。女士穿着不宜太性感，不宜穿细高跟鞋，应化淡妆。布置好谈判会场，采用长方形或椭圆形的谈判桌，门右手座位或对
面座位为尊，应让给客方。谈判前应对谈判主题、内容、议程作好充分准备，制定好计划、目标及谈判策略。
2、谈判之初
判之初，谈判双方接触的第一印象十分重要，言谈举止要尽可能创造出友好、轻松的良好谈判气氛。
作自我介绍时要自然大方，不可露傲慢之意。应微笑示意，可以礼貌地道：“幸会”、“请多关照”之类。询问对方要客气，如“请教尊姓大名”等。如有名片，要双手接递。介绍完毕，可选择双方共同感兴趣的话题进行交谈。稍作寒暄，以沟通感情，创造温和气氛。
谈判之初的姿态动作也对把握谈判气氛起着重大作用，应目光注视对方时，目光应停留于对方双眼至前额的三角区域正方，这样使对方感到被关注，觉得你诚恳严肃。手心冲上比冲下好，手势自然，不宜乱打手势，以免造成轻浮之感。切忌双臂在胸前交叉，那样显得十分傲慢无礼。谈判之初的重要任务是摸清对方的底细，因此要认真听对方谈话，细心观察对方举止表情，并适当给予回应，这样既可了解对方意图，又可表现出尊重与礼貌。
3、谈判之中
这是谈判的实质性阶段，主要是报价、查询、磋商、解决矛盾、处理冷场。报价--要明确无误，恪守信用，不欺蒙对方。在谈判中报价不得变换不定，对方一旦接受价格，即不再更改。查询--事先要准备好有关问题，选择气氛和谐时提出，态度要开诚布公。切忌气氛比较冷淡或紧张时查询，言辞不可过激或追问不休，以免引起对方反感甚至恼怒。但对原则性问题应当力争不让。对方回答查问时不宜随意打断，答完时要向解答者表示谢意。磋商--讨价还价事关双方利益，容易因情急而失礼，因此更要注意保持风度，应心平气和，求大同，容许存小异。发言措词应文明礼貌。解决矛盾--要就事论事，保持耐心、冷静，不可因发生矛盾就怒气冲冲，甚至进行人身攻击或侮辱对方。处理冷场--此时主方要灵活处理，可以暂时转移话题，稍作松弛。如果确实已无话可说，则应当机立断，暂时中止谈判，稍作休息后再重新进行。主方要主动提出话题，不要让冷场持续过长。
4、谈后签约
签约仪式时打开文本，用手指明签字位置。双方代表各在己方的文本上签字，然后由助签人员互相交换，代表再在对方文本上签字。签字完毕后，双方应同时起立，交换文本，并相互握手，祝贺合作成功。其他随行人员则应该以热烈的掌声表示喜悦和祝贺。
三维谈判法
对我们来说，内部和外部的谈判成了一种生活方式。每当利益或观念相异，各方要互相依靠才有结果时，谈判的需求就出现了。谈判的本质是什么？是讨价还价？是建立关系？瓜分经济蛋糕？把蛋糕做大？这些都有道理。但是用意大利外交家Daniele Vare的话来说：谈判就是让他人为了他们自己的原因按你的方法行事的艺术。
首先，要画一张图，其中包括所有潜在的会使问题复杂的各方，如经营前景和经营中会出现的有利因素及该避免的不利因素。考虑一桩交易的全面经济性是必要的，但还不够。不要忘记画出内部有不同利益的小集团，他们的影响不可忽视。
其次，评估利益。最佳谈判者对自己的和他方的最终利益非常清楚。他们也清楚可作为交换的稍次一点的利益。他们在手法方面异常灵活，富有创造性。谈判一般谈的是有形的因素，如价格、时间和计划书。但是一位老资格的谈判专家观察到，大多数的
买卖达成的要素，50％是感情上的，50％是经济方面的。决定性的利益往往是无形的，主观的，如谈判中的感受，对方的信誉，沟通理解的程度等等。
再次，评价你预想中的协议的最佳替换物。也就是说如果提出的协议行不通，你将会采取的行动。这包括从散伙、转向另一个对手直至更严厉的任何手段。
第四，解决双方共有的问题。找出差别同样可以打破僵局。其实解决方案还附带灵活的后续措施，实际上保证了事后有一个更高的价格。
为了解决共同的问题，要采用三维的做法。一维的谈判是最熟悉的景象：人际过程，包括诱劝、文化敏感性、研究报价等。二维谈判从人际过程前进到创造价值的实质：设计能创造持续的价值的协议框架。但是这两者都有局限：当有关各方面对面地在一个定下来的日程下讨价还价时，模具的大部分已经铸就。
最佳的谈判者采用三维的方法。他们的做法就像创业者。他们往往在谈判桌外预见到了最有前景的结构和行动，而且付诸行动。他们把最合适的各方带到谈判桌边，以适当的次序谈判适当的问题，在适当的时刻通过适当的过程，直面适当的最佳替换方案。三维谈判者不只是按照规定的方法来做游戏，他们是建立游戏的大师，并且改变规则，以求最优结果。
总之，把谈判视作一个三维问题，会提醒你解决他方的问题就是解决你自己的问题。在画出一个买卖关系图，全面评估各方利益并决定最佳替代方案后，你的战略就是判断他方是如何看待他们的基本问题的，然后他们为了他们的原因选择了你要的东西。目标是创造并获取可持续的价值。
五.市调培训
市场调查是为项目提供定位依据的标准行动，其进行的目的有三点：一是为项目目前是什么明确位置轨迹，二是为项目到底做什么提供市场依据；二是为项目后期运作怎么做指出行动方向；
为此，前期市场调查应力求专业、在操作上和技术上的细节，虽不求文本性的完美主义，但应把握科学和务实；其主旨在于发现市场的机会点，以追求项目运作的突破、超越和创新
定位部分
在市场调查数据的基础上，参照市场现实环境及项目开发的利润操作空间，营销策划将动态性地为贵司提供项目初期业态定位、招商开发模式及企业决策咨询等顾问服务。策划思路
营销策划在工作中形成了具有可操作性强的策划思路：
市场摸底——大势把握——理念创新——策略设计——要素整合
因应策划思路，我们工作将从面、线、点三个层面来进行推进。所谓面就是市场摸底，做到大势把握，从武汉、汉口的城市发展、商业发展、房地产等相关影响因素的发展趋势来把握项目的发展概念；所谓线就是从“项目定位”到“开发策略”的纵向深入；所谓点，就是重点把握近期的工作重点——全面考核项目运作模式与实际利润指标的把控和可行性布局上，将策划理念切实的落实到指导规划布局及指标控制上，从而牵一发而带全身。
市场调查工作框架内容
针对的项目商业开发概念市场调查，主要包括基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与
特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。
其主要的市场调查过程及内容包括：
①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；
②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；
③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；
⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；
⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
第四篇：招商方案
潍坊市首届‚****‛杯宝贝才艺大赛招商方
案（初稿）
为加强社会主义精神文明建设，进一步落实中共中央、国务院关于‚深化教育改革，全面推进素质教育‛的决定，全面提高、落实青少年道德教育和素质教育，大力弘扬源远流长的鸢都文化，全面展示我市少年儿童丰富多彩的才能艺术。由潍坊市教育局、潍坊报业集团、潍坊银座家居等单位联合举办潍坊市首届‚****‛宝贝才艺大赛，旨在为少年儿童，提供一个展示个人才艺的舞台，使他们有机会，通过科学的、平等的机制，来检验自己不同方面丰富多彩的能力。促进我市少年儿童的综合艺术教育的健康发展。
一． 大赛征集赞助单位
1.总冠名（赞助金额：30万元）； 2.协办单位（赞助金额：5万元）；
3.奖品赞助单位（赞助奖品价值在5万左右）4.媒体支持
二． 赞助回报细则
1.总冠名单位
A． 按您的要求大赛将被冠名为：潍坊市首届‚****‛宝贝才艺大赛。B． 作为活动的主办单位。C． 出任大赛的评委会主席。
D． 在开幕式、季赛、总决赛现场及潍坊日报、潍坊晚报、潍坊手机报等新闻媒体上发布总冠名企业名单和鸣谢广告，并特邀潍坊广播电台等媒体进行报道，同时在奇遛网•掌上潍坊、特省钱网、潍坊新闻网的网络媒体上进行报道和宣传。
E． 总冠名单位将以‚潍坊市首届‘****’宝贝才艺大赛总冠名单位‛的名称出现在潍坊晚报的宣传新闻稿中，预计次数12次左右，总价值为：360000元左右。
F． 总冠名单位将以‚潍坊市首届‘****’宝贝才艺大赛总冠名单位‛的名称出现在潍坊手机报的宣传新闻稿中，预计次数在26次左右，总价值为：70000元左右。
G． 总冠名单位将以‚潍坊市首届‘****’宝贝才艺大赛总冠名单位‛的名称出现在奇遛网•掌上潍坊中宣传新闻稿中，预计次数在26次左右，总价值为：180000元。
H． 总冠名单位将以‚潍坊市首届‘****’宝贝才艺大赛总冠名单位‛的名称出现在特省钱网站的平面广告中，预计时间2个月左右，总价值为：40000元左右。
I． 月赛、季赛、总决赛现场背景板保证有该企业的醒目的文字广告，总决赛现场有醒目的总冠名字样条幅、现场充气拱门和气球广告。
J． 由组委会安排位置，总冠名方可在决赛现场为自己树立比赛现场移动广告牌2块。
K． 由总冠名方企业负责人为总冠军颁奖。
L． 总冠名方可在活动现场设立业务代办点，总冠名负责人在开幕式和总决赛现场发表讲话。2.协办单位
A． 作为大赛的协办单位。B． 出任大赛评委会副主席。
C． 在开幕式、季赛、总决赛现场及潍坊日报、潍坊晚报、潍坊手机报等新闻媒体上发布总冠名企业名单和鸣谢广告，并特邀潍坊广播电台等媒体进行报道，同时在奇遛网•掌上潍坊、特省钱网、潍坊新闻网的网络媒体上进行报道和宣传。
D． 月赛、季赛、总决赛现场背景板保证有该企业的醒目的文字广告，总决赛现场有醒目的总冠名字样条幅、现场充气拱门和气球广告。E． 由协办方企业负责人为季赛获奖选手颁奖。F． 协办方企业负责人在季赛现场讲话。3.奖品赞助单位
A． 作为本次大赛奖品赞助商。B． 出任大赛评委会副主席。
C． 在开幕式、季赛、总决赛现场及潍坊日报、潍坊晚报、潍坊手机报等新闻媒体上发布总冠名企业名单和鸣谢广告，并特邀潍坊广播电台等媒体进行报道，同时在奇遛网•掌上潍坊、特省钱网、潍坊新闻网的网络媒体上进行报道和宣传。4.媒体支持
A． 各媒体可以在本次大赛的月赛、初赛及总决赛的现场委托大赛组委会进行进行宣传。
B． 各媒体均可以以‚潍坊首届‘****’宝贝才艺大赛指定媒体‛的称号全程出现在本次大赛的所有宣传品和广告中。
第五篇：招商方案
中国·洛阳第二届中华古玩城联盟
古玩艺术品博览会招商方案
随着经济高速发展，人们精神文化的需求日益高涨，近些年全国各地区纷纷建立起具有文化特性的古玩城便是最好的证明。古玩城经营着拥有深厚文化底蕴的古玩和现玩艺术品，客观上成为了代表城市文化的一张亮丽名片。但由于行业的特殊性和法律的缺失性，往往也出现了无序竞争、良莠不齐，甚至以假乱真的不良现象。而一个诚信的社会迫切需要建立一个优势互补、合作交流、共抗风险、共同发展的诚信古玩城联盟。
而由国内8大城市最具影响与号召力的8家古玩城——上海中福古玩城、北京古玩城、杭州岳王古玩城、南通古玩城、厦门裕鑫古玩城、绍兴古玩城、南京秦淮古玩城、苏州园外苑古玩城等代表组成的中华古玩城联盟，加强各古玩市场区域间的联动互动合作、使古玩艺术品市场资源配置更加合理，联盟单位共同打造艺术品市场，共享市场资源，逐步建立特有的行业道德和规范标准，规范市场进而推动古玩艺术品行业的健康发展。
现今由中华古玩城联盟、河南省文化部、洛阳市人民政府等单位联合举办的中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会将于10月17日-10月20日在洛阳会展中心举行本次艺术品博览会。面对竞争日益激烈的市场环境，如何宣传企业、推广产品、吸引消费者、保住及扩大市场份额，成为企业最为关注的问题。企业的发展离不开社会的发展，近年来随着被称为“第五媒介”的展会、活动越来越受到人们的关注，参与赞助展会、活动已经成为“活广告”，为企业树立一个负责、积极的社会公民形象，提升企业品牌形象和品牌价值的主要途径。作为此次艺术品博览会可以帮助企业在短时间将曝光度提高到最大化，并在社会中形成良好的形象和社会的认同感；中华古玩城联盟愿意携手各大企事业单位，通过借助艺术品博览会这个平台,以它的公众效应和高端影响力，来提升企业的知名度和美誉度，提高企业品牌宣传效率。
展会简介
【展会名称】：中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会
【展会时间】：202_年10月18日上午9时至10月20日下午18时
（开展时间09:00-18:00，参展商08:30入场，09:00准时对外开放）
【展会地点】：洛阳市会展中心
【布展时间】：202_年10月17日上午9时至18时
【撤离时间】：202_年10月20日18时后
【展会主题】：融通古玩精粹，弘扬河洛文化
【主办单位】：中华古玩城联盟省文化部洛阳市人民政府*****
【承办单位】：洛阳天子驾六古玩城
【安全保障】：由洛阳市保安服务总公司负责展会期间安全事宜
【展会规模】：200个展位
【展会分区】：6个
中华古玩城联盟展区：60个
文物商店展区：30个
河洛文化艺术展区：20个
中国白玉精品展区：20个
中原经济区文物展区：60个
海外文物回流展区：10个
艺术品博览会的社会影响力及其商机利用
（一）博览会的参与群体：
特定的价值参观人群：本届博览会将云集当前国内的古玩行业精英，其价值观及生活品位将成为某些产品的目标人群，如此集中的目标受众的云集并不多见；本届艺术品博览会还邀请省市领导、知名专家、学者。赞助本次活动将同与会知名人士取得良好的沟通；众多的媒体亦将应邀出席本次，作为赞助方将有机会获得媒体曝光的机会。
（二）艺术品的行业关注度：
作为国家级行业协会与市政府主办的艺术品博览会，备受行业人士和专业媒体的关注。展会将通过行业展览、论坛对话、业内评选和相关产品的展示等多种形式深入探讨古玩行业未来的发展动向及产业内部规则
（三）赞助商及其商机利用：
利用艺术品博览会的商机宣传企业品牌，其回报价值空间巨大。大会为赞助商提供的赞助回报条件，整合了各种宣传媒介来在短时间给企业进爆炸式的宣传，覆盖面之广之大，是任何单一媒介做不到。赞助企业可以优先享受展会所提供的各种资源，利用展会创造的各种商机，行之有效地推广赞助企业的品牌和文化。
招商渠道：
媒体招商：
省内推荐媒体——大河报（河南省内覆盖面最广）、河南电视台
市内推荐媒体——楼宇液晶、DM杂志、户外大牌等同时进行宣传
机构合作招商——
国内外同类展会招商
参展企业招商——通过参展企业介绍商家进行合作
专门代理招商——寻找专门的代理招商公司
招商项目：
方案一：中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会总冠名(首席冠名)
项目
方案二：中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会各项活动分冠名项目
方案三：中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会赞助合作项目方案四：中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会指定产品招商项目 方案五：中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会延伸产品招商项目 方案六：中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会奖品(礼品)赞助项目
赞助招商管理办法
1.组委会与赞助企业、单位、团体或个人（以下统称赞助商）签署《赞助协议》，并经中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会组委会审核批准后该协议正式生效。
2.赞助商需提供营业执照副本和有关证件，企业简介和产品简介。
3.经确定的赞助商，可获得赞助协议规定的荣誉、待遇等商业利益和宣传、广告回报。
4.赞助须为现金（支票或汇款）形式，允许部分指定实物赞助。
5.本招商方案的解释权在中国·洛阳第二届中华古玩城联盟古玩艺术品博览会组委会。
鲁公网安备37028302000876号