第一篇：速贷114-贷款导航-网络贷款平台
速贷114-贷款导航-网络贷款平台简介
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第二篇：地方政府平台贷款
融资平台贷款再掀清理风暴
根据国家审计署的统计，11-13年将有超过 35%的地方性债务到期，其中 202_、202_ 年到期的额度分别约为 1.8 万亿 元和 1.2 万亿元，合计占 202_ 年底债务余额 28%左右。银监会副主席周慕冰认为，近两年是平台贷款集中到期的时段，加上地方政府换届，平台贷款“降旧控新”的任务十分艰巨。“现在看来，虽然今年地方政府融资平台风险总体可控，但一些市、县级的部分地方政府融资平台项目的确也面临着较大还款压力。
一、湖南省政府投融资平台基本情况
（一）湖南省政府投融资平台构成。目前湖南省各级政府投融资平台主要有五种类型：一是公益性投融资平台，负责公益性项目融资、建设、运营及还本付息，还贷资金主要来源于财政收入。二是经营性投融资平台，负责基础性项目融资、建设、营运及还本付息，还贷资金主要来源于土地升值和项目未来收益等。三是综合性投融资平台，兼具公益性和经营性平台特点，其公益性项目还贷资金主要来源于政府回购，而经营性项目主要源于土地开发。四是财政性融资平台，没有具体项目，主要是通过向银行借款弥补财政收入暂时缺口。五是“转贷”融资平台，负责将贷款转贷给项目，不参与项目建设、运营和还贷，平台仅承诺担保还款责任。
（二）湖南省政府投融资平台特点
1.平台特点。据统计，湖南省共有政府投融资平台385家，其中省级13家、市级101家、县级271家。其平均资产负债率为58.2%，资产利润率为1.03%，撬动信贷资金的杠杆比例达到4.9倍。主要特点包括：
从平台形式看，城市建设投资公司占42.1%，开发区（园区）占13.5%，工资税务中心占11.7%，土地储备中心占7%，交通运输类公司占6.8%；
从出资方式看，划拨土地和财政资金出资分别占43.2%和33.6%，路桥管网等公益性股权、经营性股权出资分别占17.6%、2.3%；
从筹资渠道看，银行贷款占89.7%，发行企业债券占5.2%； 从资金投向看，74.6%投向政府公益性项目，9%投向政府经营性项目，其余16.4%为非政府项目。
2.贷款特点。202_年末以来，湖南省政府投融资平台贷款呈现投放多、增长快的态势。截至202_年末，湖南省政府投融资平台贷款呈现以下特点：
从投放对象看，主要投向城市建设投资类平台和交通运输类平台，分别占38.3%和19.8%； 从贷款品种看，72.9%为项目贷款，27.1%为流动资金贷款；
从贷款投向看，主要投向水利、环境和公共设施管理业、交通运输业、公共管理和社会组织业，上述3大行业贷款占77.1%；
从贷款期限看，中长期贷款占93.4%，短期贷款仅占6.6%；
从贷款方式看，抵质押类贷款占50.4%，保证类和信用类贷款分别占16.9%和29.9%。
二、湖南省政府投融资平台风险分析
案例——湖南高速10亿资金负债1600亿 政府如何还账成忧
尽管监管部门反复申明10万亿地方政府融资平台贷款风险可控，然而，平台公司流动性饥渴却是不争事实。
7月12日，接近湖南省高速公路建设开发总公司（以下简称湖南高速）的人士透露，在短短1个月后，湖南高速又开始谋划发行新一期的短期融资券发行事宜，额度超过此前的9亿元。
一名银监系统中层人士称，湖南高速在去年末被整改为一般性公司，退出平台类公司管理，但仍属于地方政府融资平台公司。
这家以10亿元资本金撬动1600亿资产规模的公司，在中国高速公路发展史上正在谱写“奇迹”。以其为主体的湖南高速系统，在建里程4064公里，全国排名第一；在建和通车总里程达6450公里，从202_年全国排名第17位一跃至全国前三。
然而，作为湖南高速大债主的国开行、建行、工行、中行、交行等10家债权银行对该公司应该绷紧神经。多名债权银行人士称，今年对融资平台贷款控制严格，不会再对湖南高速等此类融资平台公司放款，平台贷款如到期，银行会及时收回不予续贷。
“发短期融资券是为了解决流动性问题，申请了多笔短期贷款也是这一目的。”湖南高速一位内部人士张明（应对方要求，不透露对方姓名，文中用化名）透露。该公司提供的数据显示，截至202_年3月31日，公司短期借款、一年内到期的长期借款分别为410.12亿元、6.57亿元。一名商业银行投行人士直言，湖南高速在建项目太多，短期难以产生足够现金流，还款压力极大，短贷长用的风险隐患不容小觑。
此外，湖南高速还拥有对外担保9.25亿元，对内担保302.6亿元的或有债务。借贷额加上担保额，湖南高速的负债共1625亿元，几乎与总资产相当。
160倍杠杆
仅以10亿的资本金，撬动1600亿元的天量资产规模，比较罕见。湖南高速1993年3月19日成立，初始注册资本金1亿元，后陆续增资至9.96亿元。
财报显示，从国家四万亿投资计划公开伊始，湖南高速资产规模飞速膨胀，202_年-202_年分别为588.03亿元、1061.80亿元和1515.44亿元，截至202_年3月末，公司总资产1633.75亿元。负债方面，202_-202_年及202_年3月末，湖南高速负债分别为417.31亿元、808.64亿元、1211.19亿元和1322.47亿元。
3月末，该公司资产负债率高达81%。截至202_年末的负债中，银行贷款占比高达89.32%至1181亿元，融资结构单一风险较高，涉及到的银行主要包括国开行、招行、建行、邮政储蓄银行、工行、中行、交行、华融湘江银行、民生、中信等10家。其中，国开行以近300亿元规模为最大，建行贷款量79亿元居第二位。
某股份制银行当地公司部人士说，暂时未发现有湖南高速重大经营变更或债务恶化，但出于对平台公司的谨慎，其会密切关注其财务和还款状况。
张明对记者称，银行中长期贷款审批及用款流程较为复杂，而公司在建工程较多，为解决资金周转问题，同时降低融资成本，所以大量借入流动资金贷款。在他看来，经过与银行沟通，这些短期贷款一般都会滚动放贷，但记者询问其是否得到确定承诺时，其不置可否。
该公司短贷长用早有征兆。财报显示，202_年-202_年湖南高速短期贷款分别为114.28亿元、191.74亿元和365.97亿元，202_年末公司短期借款比202_年末增加90.87%。
短融券救急
湖南高速缺钱当地银行界共知。
资料显示，湖南高速近年来新建项目较多，每年资本支出较大，对公司资产负债率和还本付息产生较大压力。202_年，公司及下属子公司开工高速公路5条，目前以公司为建设开发主体的在建高速公路项目共34个，其中收费还贷性的政府项目22个，经营性项目12个，总里程达到2594.99公里，总投资为2150.59亿元。
从202_年开始，湖南高速新建项目较多，经营性现金流入较少，在贷款本息支付上存在巨大压力。202_年、202_年，该公司财务费用分别达到24.54亿元、21.46亿元，营业成本为39.05亿元、51.94亿元。
202_年-202_年，公司主营业务收入56.28亿元、77.28亿元，以通行费为主的，各收入39.64亿元、47.92亿元。
10亿撬1600亿湖南高速遭遇资金烦恼
“目前盈亏勉强平衡，但明后年多条高速公路竣工后，银行贷款还本期到来，公司将面临巨大的压力。”一名接近湖南高速的人士指出。
张明自称，202_、202_年开工建设的多个项目将在202_年、202_年集中建成通车，届时除了归还当年利息外，还进入每年还本期。根据内部测算，湖南高速未来现金流能覆盖贷款本息。
此所谓“现金流”包含了湖南省政府对湖南高速的补贴。财报显示，202_-202_年，公司补贴收入占利润总额的比例分别为200.41%和90.17%，补贴金额分别为13.73亿元、45.16亿元。
值得关注的是，按照202_年12月3日“银监发（202_）103号文”《中国银监会关于规范中长期贷款还款方式的通知》，各机构要本着风险早期暴露、审慎经营、科学负担三大原则，对包括平台贷款在内的中长期贷款进行统一规范，不得集中在贷款到期时偿还；要合理确定还款方式，实行分期偿还，做到半年一次还本付息。以此来看，湖南高速以往采取的先还息不还本的做法在今年不再可行，其偿还本息的压力陡增。
商业银行人士透露，截至202_年6月末，湖南高速对外借款余额约891亿元，与去年末接近1200亿元的余额相比，缩减了300亿元左右，意即湖南高速上半年净还款300亿元，充分彰显了银行的催逼之力。
一名评级公司人士提示风险称，湖南高速在建工程较多，多条新建成高速公路目前正处于车流量培育期，整体盈利规模较小，盈利能力偏弱。
如何还账：政府之忧
银监会对政府融资平台类新增贷款监管日益严厉，给湖南高速带来空前高压。
一名地方银监局中层人士解析，要将一家平台贷公司贷款整改为一般公司贷款，需要满足3个原则，一是现金流能全覆盖贷款本息，二是银行、地方政府、平台公司签订了三方还款协议，三是所有债券银行定性一致，同意按非平台公司贷款对待。
“现金流全覆盖是指在每一个还款时点上，收入都能覆盖贷款本息，不过此处所指的现金流可以包括政府补贴收入。”
张明说，湖南财力紧张，政府欠了湖南高速20多亿元的资本金一直未给，公司在建项目多，政府缓发资本金影响项目建设，也增加了融资困难。
吴盛光表示，平台还贷资金中，39.31%来源于企业自身盈利或项目收益，26.13%来源于政府回购，其他主要来源于财政收入、质押物偿还和担保人偿还等。“一旦财政收入状况恶化，尤其是经济欠发达县市，就可能出现信用风险，而银行也难以监管该类贷款资金去向，存在资金挪用风险。”
“与其他多数平台公司一样，湖南高速单靠自身偿还贷款很有难度，并且，从202_年开始，湖南高速开始12个经营性项目建设，规模很大，这些项目原则上政府是不兜底的，目前其融资困难，通车后车流量还处于培育期，还款风险突出。”
记者通过湖南高速6月份发布的短期融资券募集说明书发现，该公司运营的部分高速公路，车流量呈下降趋势，带来未来现金流压力。比如，常张高速202_年车流量为7965辆/日（标准小车），今年一季度降为2210辆/日。衡枣高速202_年车流量为21370辆/日，今年一季度降为5342辆/日。
业内人士介绍，一般而言，一条高速公路日车流量超过1万辆，才可盈利，但记者发现，至202_年一季度，湖南高速正运营的11条高速公路，仅耒宜高速、临长高速的车流量超过1万辆。
信贷融资成为湖南高速暂时缓解资金紧张的通道。然而，在银行贷款收紧之后，基建信托如果随之收紧，湖南高速又将面临新的融资难题。
但，为了避免出现坏账，某银行公司部总经理坦言，如果在某个时间段高速公路项目现金流显露危机，商业银行一般都会调整一次负债期限。
“长远来看，真正令人担心的是，未来中国的高速公路收费政策问题，是否大部分甚至全部的高速公路都要成为公益性公路？转为公益性后，公路的使用是否是最有效率的，政府能否经营好？”上述人士认为，一旦大部分高速公益化，政府很难承担如此巨大的还款压力。
解决资金困境的通途是否就是高速公路民营化？上述人士提出，融资平台公司可把股权卖掉，引入国内外投资者，归还银行贷款。然而，另有银行业界人士反驳，数年前，刘根山等“公路大王”经济案件频发，致使政府对民营资本进入高速公路产生质疑和反思，高速公路“国进民退”，为防范风险，目前各地方政府的主导思路还是以政府投资为主。宏观紧缩持续，高速公路投融资终将陷入两难，道阻且长。
一、湖南地方政府投融资平台发展存在的突出问题
目前，湖南各级平台非理性发展过程中，不仅表现为平台多、融资渠道单
一、债务风险巨大等，还折射其存在的内在深层次问题，具体表现在：
1、平台过多、过滥，折射出平台组建过程中的随意性
据相关部门统计显示，截至202_年末，湖南各级平台共计385家，其中省级13家、市级101家、县级271家。全省14个地州市、86个县（市），近70%的县市拥有多家平台，平均每个地州市就有多达7.21家，平均每个县（市）亦有3.15家；有的县市最多拥有9家平台，而有的平台下又设有多个子平台。
各级平台过多、过滥，折射出地方政府组建平台的随意性。一是先有项目后设平台等问题严重。平台组建时往往定位模糊，职能交叉重复。调研中曾发现，某市存在7家投融资平台，其中5家都定位于服务地方基础设施建设。有的地方甚至存在上马一个项目，即组建一家平台现象。二是政企关系交织、职责权限模糊等问题严重。平台“董事长”大多是各级政府指定或委派兼职人员，政府官员即是决策制定者，也是平台经营者，政企关系交织，职责权限模糊，“一套人马，两块牌子”现象突出。
2、平台普遍亏本经营，折射出平台投资过程中的低效性
目前，我省各级平台普遍经营状况不佳，多达22.4%的平台资产负债率在80%以上，平均资产负债率为58.2%；而长期处于亏损状态的平台比例高达21.1%，资产利润率处于0-5%之间的投融资平台占47.2%，资产利润率在5%以上的平台不到1/5，为占16.1%，全省平均资产利润率仅为1.03%。
平台普遍亏本经营、资不抵债，一方面源于平台出资不实、债务太重等因素；另一方面也折射出平台经营的低效性。一是平台实际参与项目程度不高。目前，省内大多数平台仍然是单纯作为政府借款机构，项目建成后，要么直接移交相关政府部门，要么仅仅作为资产登记单位，实际参与项目程度极低，极易造成资金违规挪用等现象。二是项目管理体制不健全。平台普遍未建立起动态的、精细化的管理体制，对项目前期的科学论证、建设中的质量监督、建成后的运行管理缺乏科学有效地管理体制，导致平台的效率低下，投入产出效率过低。
3、平台“钟情”于银行贷款，折射出平台融资过程中的不规范性
银行贷款一直是地方平台中最主要的资金来源。据央行长沙中心支行统计显示，湖南各级平台在融资过程中，银行贷款占全部资金来源的89.7%，发行企业债券筹集资金的仅占5.2%。而从银行贷款期限来看，中长期贷款占贷款总额的93.4%，短期贷款仅占6.6%；从银行贷款方式来看，抵押质押类贷款占50.4%，政府信用、保证类贷款方式分别占29.9%和16.9%。
平台资金来源中银行贷款占比过高、融资结构过于单一，一方面源于平台直接融资渠道不畅、政府发债功能限制等体制机制问题；另一方面也折射出平台融资过程中的不规范性。一是贷款违规、变相担保等现象严重。调研发现，全省243家平台中，21.3%的被担保金额来自政府部门担保或出具承诺函；且贷款中多数为中长期贷款，往往纵跨几届政府，一旦政府换届，容易引发信贷风险。二是银行风险意识薄弱。全省多达32.5%的政府平台存在多家银行授信问题，最多的达9家。有的银行对平台的贷款金额远超期资产总额，有的银行甚至降低贷款门槛，放松对资本金的管理等，风险意识薄弱。
4、平台债务巨大且难以评估，折射出平台管理过程中的无序性和偿债过程失责性 目前，平台的债务情况已成为社会各界讨论的热点。从公开资料看，平台债务规模到底有多大，各有关部门尚缺乏准确的数据信息。据央行统计显示，至202_年5月末，全国地方政府投融资平台负债规模为5.26万亿元；银监会数据显示，至202_年末，平台贷款余额高达7.38万亿元；财政部相关人士介绍，至202_年初，平台债务总规模估算将达8万亿甚至更高。
平台债务情况的难以评估，一方面折射出平台管理的无序性。财务信息不透明。公司财务制度普遍不健全，尤其是一些县（市）平台财务报表不完整、不真实的现象突出，政府债务信息难以把握和核实。调研发现，全省243家平台公司中，有82家没有财务报表数据，占总数的33.74%。另一方面也折射出平台偿债过程中的失责性。目前，各部门对投融资平台的定义模糊，债务责任主体的划分、债务种类的区别及其相关管理，无法明确进行界定，进而造成部分政府领导为追逐政绩工程或某些个人利益，对于债务偿还随着官职的调任而转移至下届领导，“新官不管旧账”的现象十分严重，这无疑增大了地方政府无限制的融资冲动。
二、湖南地方政府投融资平台发展面临的主要难点
目前，各级政府普遍认识到暗藏在地方投融资平台中的巨大风险，且国务院也开始出“重拳”加以整治。但在对湖南地方投融资平台的治理过程中又陷入两难局面，不整顿不行，整顿又怕“投鼠忌器”。从湖南实际出发，当前平台发展过程中主要面临三个难点：
1、难点一：资金缺口的矛盾
随着平台债务风险的日益加大，根据近日国务院出台《通知》，目前，我省地方政府投融资平台，特别是市县平台普遍存在职能交叉重复、经营状况不佳、债务偿还对地方财政过度依赖等现象，市县级政府投融资平台将成为此次清理规范的重点。但目前，湖南县域发展，特别是农村偏远地区，由于自身财力的严重不足，以及在公共产品配置上负担过重，基础设施十分落后。而单纯对各级财政的“等、靠、要”，无法从根本上解决农村经济发展和社会建设等问题，城乡差距进一步加大。随着平台清查力度的加大，未来如何解决地方政府在经济发展、城市建设中所存在的巨大资金矛盾？这将是各级政府必须面临的一个现实问题。
2、难点二：风险防范的矛盾近年来，在湖南推进工业化、城市化的进程，各级政府投融资平台发挥了极其重要的作用。以政府投资主导的基础设施建设和公共服务建设，不仅推动经济的快速发展，也提高了人民的生活水平。湖南地方政府投融资平台的产生、成长和发展，有其客观必然性和内在合理性。但是地方平台的非理性发展却造成了巨大的风险隐患。虽然目前湖南地方投融资平台的债务风险尚属可控范围之内，但部分平台自身资本金不实、贷款违规操作等行为亦较为突出，且随着国家对地方投融资平台清查力度的逐步加大，各项政策收紧使得项目资金难以为继，极有可能造成政府隐形债务的集中爆发，如何在防控平台债务风险和促进地方经济发展中实现平衡状态，对加快地方平台的可持续发展有着极为深刻意义。
3、难点三：实现社会效益和追求经济效益的矛盾
地方政府投融资平台的职能主要是承担地方政府在基础设施、公共服务项目投融资功能，因此，地方投融资平台具有明显的政策性和公益性特征。“十二五”期间，是湖南加快发展、实现科学跨越的战略机遇期和矛盾凸显期。随着湖南工业化、城镇化、信息化和农业现代化程度的不断提高，能源、交通、水利、环保、文化教育等基础设施和公共服务等社会建设将进一步加大。
各级平台在承担政府公益性投资项目过程中，大部分项目往往是周期长、投资大、收益低，社会效益高于经济效益。但地方投融资平台作为企业，在加大社会公共事业投入的同时，还要追求经济效益，如何让平台在追求社会效益中创造经济效益，实现平台社会效益和经济效益的有机结合，是当前转变湖南平台发展方式的一个重要内容。
第三篇：贷款置换、倒贷
什么叫房屋的置换贷款？谢谢！
我想您是不是想问的是这个，所以提供一点参考！
所谓“抵押式房屋置换”，就是购房人将本人或第三人所有的产权明晰的房产抵押给银行，按照银行评估价格的一定比例获得一笔贷款，用以支付采用银行按揭方式购买的楼盘房屋首期款的一种置业方式。
二手产权房的房屋置换抵押贷款注意事项
买二手产权房的本市市民，可以申请银行贷款和公积金贷款，为了使您能够尽快办妥贷款，提请大家注意做好以下事项：
１、在正式提出借款申请前，通过咨询详细了解借款过程中需要解决的一系列问题；
２、在咨询过程中，提供个人公积金帐号（个人住房公积金贷款及组合贷款需提供）、预付款收据、买卖合同等资料，以便房屋置换公司发放借款申请资料；
３、在正式提出借款申请时，提交贷款所需的证件、资料的原件、复印件及个人私章，个人住房借款申请和借款合同须由房屋置换公司盖讫公章和法人章以示担保；
４、在办理每一步手续前，务必检查携带的资料是否齐全；业务人员收到个人保管资料后，为客户代办银行贷款手续，以便银行及时放款；
５、在还款过程中，请在每月规定日（一般为２０日）前在储蓄卡内存入还款金额，避免由于每月划帐和扣款造成透支；
６、所有申请表及合同文本必须用黑、蓝色钢笔书写，字迹清晰。
鸡生蛋再蛋生鸡 旧房如何变出新房
日益飙升的房价也让市民对房子有更多的美丽愿望：第一个愿望是有房，第二个愿望是有更大更好的房。但是，人们又不得不考虑的是，原先的老房子怎么办呢？或许，会出现两种可能：一是房子成为“鸡肋”，一辈子心有不甘而又无可奈何；一是成为“鸡蛋”，像传说中那样“鸡生蛋，蛋生鸡”，从而让“钱生钱”……
个案1伺机卖掉旧房购新房
李小姐大学毕业分配到广州有8个年头了，同时间进来的人，很多都不愿拿死工资而纷纷跳槽，留在这儿的屈指可数。不过令她安慰的是，自己没有错过福利分房的末班车，1997年单位分的房子落实了产权，面积也还可以，有70平方米。
但是，李小姐的担心也接踵而来。首先是楼龄问题，带同学朋友来玩，一看斑驳的墙壁，她心里先矮了半截。而且，9楼还没电梯，光线又不好，上下班得转两次车……特别是看到原先的同事跳槽后，短短几年在市中心供起了敞亮的电梯洋房，她心里更不是滋味。
所以，李小姐很想买套新房，私下里也曾去看过楼盘，但一看首期，心动的楼盘首期起码也要10万元，陈小姐就傻了眼。再说了，原来的房子怎么办？不论是卖还是租，都不是今天想变现，明天就能拿钱的啊。难道，李小姐的房子变成了“鸡肋”？
事实上，如果李小姐选择银行的“抵押式房屋置换”就能让这房子变出钱来。
对旧房的处理采取先出租1年，然后等待机会卖掉。预计租金回报1200元/月。
那么，李小姐第一年每月的实际供房款为1154+1523-1200=1477元，负担并不是很重。供楼1年后剩余应还银行本金大约为：（106000-673×12）+（220000-497×12）=311960元。此时将旧房出售，可得房款30万元，一次性补足差额11960元，所有贷款就还清了。
李小姐这个方案分三步走
1.旧房贷款交新房首期款，实现0首期
2.出租旧房，住新房改善居住条件
3.一年后出售旧房，还清借款
想想看，只要一年，陈小姐旧房换新房的目的就达到了，多轻松。事实上，“抵押式房屋置换”也是一种投资手段，只要运用得好，还能“房养房”、“房生房”呢。
个案2旧房抵押贷款后再出租
在外企工作的王先生实施的计划则是这样的。他把位于繁华地段的旧房抵押给中国银行。94平方米的三室两厅，评估单价7553元/平方米，评估总价71万元，银行可提供最高六成抵押贷款额42万元。王先生实际贷款29万元，用于支付新房首期款，10年还贷，月供款3159元。
新房118平方米，单价8050元/平方米，售价95万元，首期三成29万元，余额95万-29万=66万元贷款，20年还贷，月供款4570元。
旧房出租，预计租金回报4000元/月。
前10年月实际供款3159+4570-4000=3729元，后10年每月实际供款4570-4000=570元。实际投入购房金额3729×12+570×120=515880元，通过“抵押式房屋置换”计划，王先生实际购房单价为4372元/平方米。
王先生这个方案分三步走
1.旧房贷款交新房首期款，实现0首期
2.旧房出租回报率高，租旧房；新房居住装修标准高，住新房
3.20年后，物业由一变二
其实透过王先生的个案就能看出，另一套房子就这样出来了。
具体办法贷款额不超过抵押房价六成
一般而言，用“抵押式房屋置换”的方式，要求抵押的房产有《房地产证》，房屋结构为钢筋混凝土，楼龄在20年以下，并且不在政府拆迁公告范围之内。而且，房改房必须有《上市核准表》。
据了解，目前中国建设银行和中国工商银行都推出此类业务。其中，贷款利率方面，一般按照中国人民银行规定的利率执行。贷款额度方面，住宅不超过抵押房产评估价格的60%，而且任一抵押物贷款不超过50万元；在贷款期限上，建行住宅最长不超过10年，工行则可放宽到20年。
选择“抵押式房屋置换”，一方面能迅速套现资金，方便买新楼；另一方面，对旧楼的处理也争取到了足够的时间。出售还是出租，慢慢考虑吧。
政策背景多家机构推出置换服务
记者了解到，广州市房管局属下的广州市房屋置换中心也相应推出了“置换理财易”服务，打通二手楼交易的“瓶颈”。这项服务包括以下几个方面。
旧房变现买新楼：当客户与发展商签订认购书后，广房置换根据专业评估情况与客户签订旧房“置换理财易”收购协议，办理相关手续后，广房置换立即按照协议价格向客户支付100%的房款；
委托包销购新楼：即客户与广房置换签订旧房委托包销协议。办理相关手续后，广房置换按照旧房评估价格先行代客户向发展商支付60%的房款。而旧房则由广房置负责包销（售价由客户决定）。旧房售出后，如果实际售价超出评估价，该部分房款仍归客户所有。广房置换只收取相应的置换服务费；
旧房贷款购新楼：当客户只是一时资金紧张又不想卖掉原有旧房时，置换中心可为其提供个人住房担保贷款服务。仅需5个工作日就可以拿到银行贷款。
参考文献：鸡生蛋再蛋生鸡 旧房如何变出新房
房屋的置换贷款
所谓“抵押式房屋置换”，就是购房人将本人或第三人所有的产权明晰的房产抵押给银行，按照银行评估价格的一定比例获得一笔贷款，用以支付采用银行按揭方式购买的楼盘房屋首期款的一种置业方式。
二手产权房的房屋置换抵押贷款注意事项
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１、在正式提出借款申请前，通过咨询详细了解借款过程中需要解决的一系列问题；
２、在咨询过程中，提供个人公积金帐号（个人住房公积金贷款及组合贷款需提供）、预付款收据、买卖合同等资料，以便房屋置换公司发放借款申请资料；
３、在正式提出借款申请时，提交贷款所需的证件、资料的原件、复印件及个人私章，个人住房借款申请和借款合同须由房屋置换公司盖讫公章和法人章以示担保；
４、在办理每一步手续前，务必检查携带的资料是否齐全；业务人员收到个人保管资料后，为客户代办银行贷款手续，以便银行及时放款；
５、在还款过程中，请在每月规定日（一般为２０日）前在储蓄卡内存入还款金额，避免由于每月划帐和扣款造成透支；
６、所有申请表及合同文本必须用黑、蓝色钢笔书写，字迹清晰。
鸡生蛋再蛋生鸡 旧房如何变出新房
日益飙升的房价也让市民对房子有更多的美丽愿望：第一个愿望是有房，第二个愿望是有更大更好的房。但是，人们又不得不考虑的是，原先的老房子怎么办呢？或许，会出现两种可能：一是房子成为“鸡肋”，一辈子心有不甘而又无可奈何；一是成为“鸡蛋”，像传说中那样“鸡生蛋，蛋生鸡”，从而让“钱生钱”„„
个案1伺机卖掉旧房购新房
李小姐大学毕业分配到广州有8个年头了，同时间进来的人，很多都不愿拿死工资而纷纷跳槽，留在这儿的屈指可数。不过令她安慰的是，自己没有错过福利分房的末班车，1997年单位分的房子落实了产权，面积也还可以，有70平方米。
但是，李小姐的担心也接踵而来。首先是楼龄问题，带同学朋友来玩，一看斑驳的墙壁，她心里先矮了半截。而且，9楼还没电梯，光线又不好，上下班得转两次车„„特别是看到原先的同事跳槽后，短短几年在市中心供起了敞亮的电梯洋房，她心里更不是滋味。
所以，李小姐很想买套新房，私下里也曾去看过楼盘，但一看首期，心动的楼盘首期起码也要10万元，陈小姐就傻了眼。再说了，原来的房子怎么办？不论是卖还是租，都不是今天想变现，明天就能拿钱的啊。难道，李小姐的房子变成了“鸡肋”？
事实上，如果李小姐选择银行的“抵押式房屋置换”就能让这房子变出钱来。对旧房的处理采取先出租1年，然后等待机会卖掉。预计租金回报1200元/月。
那么，李小姐第一年每月的实际供房款为1154+1523-1200=1477元，负担并不是很重。供楼1年后剩余应还银行本金大约为：（106000-673×12）+（220000-497×12）=311960元。此时将旧房出售，可得房款30万元，一次性补足差额11960元，所有贷款就还清了。
李小姐这个方案分三步走
1.旧房贷款交新房首期款，实现0首期 2.出租旧房，住新房改善居住条件 3.一年后出售旧房，还清借款
想想看，只要一年，陈小姐旧房换新房的目的就达到了，多轻松。事实上，“抵押式房屋置换”也是一种投资手段，只要运用得好，还能“房养房”、“房生房”呢。
个案2旧房抵押贷款后再出租
在外企工作的王先生实施的计划则是这样的。他把位于繁华地段的旧房抵押给中国银行。94平方米的三室两厅，评估单价7553元/平方米，评估总价71万元，银行可提供最高六成抵押贷款额42万元。王先生实际贷款29万元，用于支付新房首期款，10年还贷，月供款3159元。
新房118平方米，单价8050元/平方米，售价95万元，首期三成29万元，余额95万-29万=66万元贷款，20年还贷，月供款4570元。旧房出租，预计租金回报4000元/月。
前10年月实际供款3159+4570-4000=3729元，后10年每月实际供款4570-4000=570元。实际投入购房金额3729×12+570×120=515880元，通过“抵押式房屋置换”计划，王先生实际购房单价为4372元/平方米。
王先生这个方案分三步走
1.旧房贷款交新房首期款，实现0首期
2.旧房出租回报率高，租旧房；新房居住装修标准高，住新房 3.20年后，物业由一变二
其实透过王先生的个案就能看出，另一套房子就这样出来了。具体办法贷款额不超过抵押房价六成
一般而言，用“抵押式房屋置换”的方式，要求抵押的房产有《房地产证》，房屋结构为钢筋混凝土，楼龄在20年以下，并且不在政府拆迁公告范围之内。而且，房改房必须有《上市核准表》。
据了解，目前中国建设银行和中国工商银行都推出此类业务。其中，贷款利率方面，一般按照中国人民银行规定的利率执行。贷款额度方面，住宅不超过抵押房产评估价格的60%，而且任一抵押物贷款不超过50万元；在贷款期限上，建行住宅最长不超过10年，工行则可放宽到20年。
选择“抵押式房屋置换”，一方面能迅速套现资金，方便买新楼；另一方面，对旧楼的处理也争取到了足够的时间。出售还是出租，慢慢考虑吧。
政策背景多家机构推出置换服务
记者了解到，广州市房管局属下的广州市房屋置换中心也相应推出了“置换理财易”服务，打通二手楼交易的“瓶颈”。这项服务包括以下几个方面。
旧房变现买新楼：当客户与发展商签订认购书后，广房置换根据专业评估情况与客户签订旧房“置换理财易”收购协议，办理相关手续后，广房置换立即按照协议价格向客户支付100%的房款；
委托包销购新楼：即客户与广房置换签订旧房委托包销协议。办理相关手续后，广房置换按照旧房评估价格先行代客户向发展商支付60%的房款。而旧房则由广房置负责包销（售价由客户决定）。旧房售出后，如果实际售价超出评估价，该部分房款仍归客户所有。广房置换只收取相应的置换服务费；
旧房贷款购新楼：当客户只是一时资金紧张又不想卖掉原有旧房时，置换中心可为其提供个人住房担保贷款服务。仅需5个工作日就可以拿到银行贷款。
什么是“倒贷”？
倒贷：就是贷款的“借新还旧”，在银行直接办理贷款的“借新还旧”，俗称“倒贷”！就是贷款到期后，不用现金归还，也不用办理展期，而是放新贷还旧贷。
第四篇：个人贷款贷后检查
关于××个人贷款贷后检查报告
一、操作合规性检查情况（适用于首次贷后检查）
主要是对贷款审批后至贷款支付完毕各环节进行一次检查说明。包括合同签订、抵（质）押物登记和冻结、贷款发放操作、信贷资料整理入档、档案保管等情况进行检查和说明。
二、信贷资金使用情况和授信业务变动情况
（一）说明截止目前他行和我行授信情况及发放的金额、资金用途、是否挪用、还本付息等情况；
（二）若有放款条件限制或授信条件要求的，须逐条说明 执行情况。
三、贷款发放后借款人基本情况的变化。
包括借款人婚姻、健康、职业、资产负债等重要因素的变化。
四、借款人经营情况的变化（适用经营贷款和家庭主要收入来源于经营的消费贷款）。
（一）从供应、生产、销售、现金流等方面，分析借款 人经营情况，判断经营是否正常。并与贷款审批时的预测进行比较，是在预测范围之内，还是超出预测；
（二）结合借款人经营所在行业的发展趋势，预测贷款到 期前企业生产经营走势。分析经营变化是否已危及或将危 及到信贷资金的安全。
五、担保能力和抵（质）押物的变动情况
（一）对保证人的生产经营和财务变动情况进行分析，判断担保能力与授信审批时相比，是增强或减弱。
（二）对抵（质）物进行检查，描述其是否灭失、损毁，变现价值增减情况及原因。
六、贷款发放后借款人与本行业务的往来情况
（一）分析借款人在本行的存款、结算往来等情况。
（二）计算借款人在本行的月平均存款额，在本行的结算 量占其总结算量的百分比，分析综合收益是否达到贷款时设定的目标。
七、借款人还款能力的变动情况
综合分析借款人职业、健康、生产经营、资产负债、担保能力等多种因素变化对还款能力的影响，判断申请人对到期的所有债务特别是对我行到期债务是否有足够的还款来源。
八、综合结论及后续管理安排
分析判断贷款业务所面临的现时风险和未来风险，提出对贷款额度增加、维持、减少和后续管理建议。如现时风险已较贷款审批时大为增加，已危及到信贷资金安全，或现时风险虽然不大，但继续发展将危及到信贷资金安全，应提出风险控制和化解建议，是否需逐步退出，或需紧急退出，或加固担保，或要求客户停止危险行为等。
检查人（签字）A角：
B角：
年 月 日
第五篇：贷款贷后检查报告
***贷款贷后检查报告
于2**年*月*日借款一笔，金额*万元，期限一年，202_年*月*日到期，合同号为【508*】,借据号为100*，贷款方式为抵押贷款，合同号：，用于该*。为强化贷款贷后管理，规范贷款业务操作程序，防范和控制信贷风险，我钢屯支行对该客户进行实地贷后检查。现将检查情况汇报如下：
一、客户基本情况
1、基本情况: 借款申请人***（客户号：***），男，现年岁**，现居住，中专文化，身份证号码：3424***，主要经营***行业。家中有**口人，妻子身份证号：3424***，在***工作。该户家庭经济状况较好，拥有资产价值约**万元，位于商住楼，建筑面积***平方米；***拥有**车**部。
借款申请人经营的***，地址位于**，工商营业执照注册号：34），税务登记号：经营性质：个体经营。经营情况：*
3、借款申请人资信情况 借款申请人与我郊区农联社有过信贷业务往来，该户经营***，该户在我部借款现已全部还清（附还款凭证），还款意愿较强，信用度良好，无不良信用记录。另该户原与中国**，无不良信用记录，诚实守信，信用度较高。
截止目前该户在我郊区和其他金融机构均无借款，由于该户**，资金实力雄厚，（同时该户于2**年*月*日在我联社入股*万元，）我中心于20*年*月31日根据其具体资产和经营情况，按照《自然人其他贷款客户及微型企业信用等级评定办法》对其
二、风险分类分析及防范措施和建议
有利因素：
1、申请人***，申请资料真实齐全。
2、申请人目前经营情况良好，***，经营收入相对稳定，具有较强的偿债能力，还款来源较有保证。
3、申请人此前与我郊区联社有过多次信贷业务往来，借款均能按合同期履行，无不良信用记录，信用度较高，还款意愿较强。
4、该笔贷款的抵押物足值，易变现，抵押登记手续合规齐全。权属明晰，保存完好。根据申请贷款额计算，该笔贷款抵押率为*％，抵押风险较小。
三、担保情况分析： 该笔授信的抵押物为位于六安市***房，该抵押房产位于我市主干道，地理位置较好，变现能强，且其中****，具体情况如下： 房地产权证登记号六房*3***，产权证字号：房地权商办字第**号，位于**，混合结构，建筑面积*8平方米，为一、二层连体商用房，总体*层，所有权人**，目前用于该户经营餐饮。以上房地产使用权共计*平方米，经六安市*房地产价评估有限公司于2*年*月*日出据房地产价格评估鉴证书，按**评估，评估总价值共计*万元，权属明晰，保存完好，我部认为该项评估价格合理，按借款申请人申请授信金额*万元计算，抵押率*%。综合分析此次贷款抵押物情况合法合规足值，符合相关文件规定，抵押风险较小。
四、资金使用情况 目前该户能够做到按季结息，履约情况良好，于202_年*月*日对**交易对手转账**万元，用于****，截止目前该借款人账户余额为**万元。无挤占挪用现象发生，同时该户能够按照资金使用合同的约定使用资金。
五、调查结果 经我部信贷人员调查：该借款人经营情况正常，收入来源稳定可靠，还款有保障，还款意愿强，*****，无不良记录，故认为该笔贷款未出现影响借款人不能按时偿还贷款本息的不利因素，同时该笔贷款担保情况合法合规，足以保证我部信贷资金安全。
钢屯支行
调查人：
202_年4月3日
鲁公网安备37028302000876号