商户经营性贷款授信及按揭贷款业务方案

第一篇：商户经营性贷款授信及按揭贷款业务方案

关于恒基美居

商户经营性贷款授信及

家具按揭贷款

业务方案

前 言

**恒基置业有限公司于2014年5月10日向我部申请其开发的恒基美居向我行申请商户经营性贷款授信及家具按揭贷款，由其提供担保，我部客户经理王吉凯、彭骞于2014年5月10日开始对该项目申请进行前期调查，通过多次到企业实地调查，约见其法人代表及相关管理、财务和其他业务人员，索取项目资料数据，在对申请人和担保人公司经营情况、财务状况进行了全面调查、核实和分析后，提交《关于恒基美居商户经营性贷款授信及家具按揭贷款业务方案》，承诺报告中所涉及到的数据和资料完整、真实、可靠并对其负责，并保证贷款发放后其相关的贷款资料真实、合法、有效。

申报机构：**银行迎宾东路支行公司部

主办客户经理（A角）：

（签名）

协办客户经理（B角）：(签名）

机构负责人：

(签名）

申报日期： 2014 年5月15日

一、基本信息

● 经办机构：**银行迎宾东路支行公司部

● 客户全称：恒基美居商户及购买家具自然人

● 客户性质：小微企业、个体

● 保证人信用等级：甲A+ ● 授信品种：商户经营性贷款授信及家具按揭贷款

● 授信方式：新增

● 授信额度：2.5亿元（为敞口额度）其中商户经营性贷款授信1.5亿元、家具按揭贷款1亿元

● 期限：授信期限1年/融资品种对应期限

● 担保方式：保证+抵押

● 现有授信余额，五级分类为特别关注类及以下级别余额：0万元

● 联系人（电话）：

二、授信方案

恒基美居.全球家居生活广场商户申报授信方案 单位：万元

授信主体

授信品种

授信额度

期限

定价

保证金比例

敞口额度

担保方式

经营商户及自然人

商户经营性贷款

1.5亿元

1年

上浮40% 10%

保证+抵押

家具按揭贷款

1亿元

1-5年

上浮10%-30%

合计

2.5亿元

2.5亿元

三、项目简介

（一）项目主要建设内容

恒基美居是**恒基文化产业投资发展有限公司（以下简称恒基文化）投资兴建的大型家居体验生活广场，项目名称为恒基美居.全球家居生活广场，该项目是2012年在兰洽会签约的**市招商引资项目，是**市政府确定的文化产业扶持项目，现项目一期计划于2014年10月整体竣工、开业。

恒基美居.全球家居生活广场项目占地2万㎡，一期建筑面积4万㎡，二期建筑面积6万㎡，一期立项投资3.3亿元，项目利用拥有的全部产权。

项目一期规划5000㎡的大型生活超市，4000㎡专业灯具馆，2000㎡精品窗帘馆，9000㎡精品建材馆，5000㎡时尚陶瓷卫浴馆，15000㎡高端家具馆；二期规划增加4000㎡生活超市，30000㎡高端家居馆，4000㎡大型停车场，4000㎡专业家居设计馆，8000㎡时尚餐饮商场，10000㎡产权式酒店。项目一期规划行业一线商家100户，项目二期规划行业一线商家50户，餐饮商家30户。卖场一期运营后，每年营业额可达到5-8亿元，二期运营后有望达到每年15亿元以上。

（二）**家居行业分析

1.**家居市场的严重滞后

未来3-5年，伴随多个地产项目集中开盘及周边、外来人口大量迁入，**将会形成众多潜在家居建材消费群体和多个家居建材集中性消费窗口，但现有家居建材市场仍处于初级阶段，发展严重滞后，与城市发展不相匹配，与消费需求严重脱节，亟待打破瓶颈，绝地突围。2.商城局部产权流失，未形成规范经营管理

**现有家居建材商圈，主要是英雄广场北侧以河西-华通-远东家具建材市场为核心的区域。在这里，多半产权以出售的形式转让给了商家尤其是粗建材商家；其他产权虽然商城自行持有，却实行传统租赁制，商城以租金盈利，商家自主经营，自负盈亏，有些甚至形成垄断经营，整个市场未形成完善、统一规范化运作的经营管理体制，无序竞争问题严重。

3.营销意识落后，营销推广较为被动

酒香也怕巷子深，主动营销是现代市场销售公认的必杀技。而**家居建材市场主动营销意识不强，仍采用传统守株待兔式的被动营销，未组建专业化的营销推广团队，缺乏针对性有效果的营销推广计划及方案，也没有固定的营销推广费用，营销活动还需商家自行出资，营销推广影响力有限，客流只是相邻城市的一半，且不稳定，商家利益难以保障。

4.品牌实力不够，商品品质普遍低端

相对于一线城市国际、国内顶级品牌大腕云集、以品质赢战市场的状况来说，**的家居建材商城没有建立良好的品牌把关机制，引进的品牌除了屈指可数的几个国内一线品牌外，95%以上的品牌鲜为人知，质量无法保证，总体处于绝对低端；而山寨风的盛行更使得一线品牌家居建材被刻意模仿、抄袭、篡改，一线品牌家居建材一定程度遭冷遇和排挤。

5.软硬件设施落后，商城体验性较差

硬件方面，**家居建材市场建筑设施低矮陈旧，装饰装修多数还沿用多年前的风格，公共环境相对较差；现代设施缺乏，多层建筑无电梯，更谈不上电脑、无线网络等现代化附属设施；除河西家具城一厅以外，品类布局相对混杂；软件方面，前端服务意识不强，销售前的专业化设计等环节没有涉及。商家及消费者体验性较差。

6.高端消费不能满足，资金外流严重

**不乏政府机关领导人、著名研究机构学科带头人、自由职业者或专业人士，个人年收入超过20万或家庭年收入超过30万的高端消费者不在少数。这部分人消费理念理性超前，对居住品质有着超过一般标准的苛刻要求，但现有家居建材市场整体低端，这使得每年近亿元的资金外流向周边**、**、西安等城市。

恒基美居.全球家居生活广场项目首次引入国内领先的整合经营理念，通过整合卖场及市场资源优势，构建一个高品质、高效率、智能化管理平台，恒基美居致力于创造一种新的家居生活主张，将重心放在商业市场的培育上，以创造一个高品质的生活购物环境为宗旨，合理配置商业资源，统一招商，品牌准入，科学业态规划，满足多元化的消费需求；严格业态控制，保护经营者对消费量的持续拥有，提升盈利能力，为商家提供高起点规范化的统一管理，大大降低商家分散经营的风险，便于商家收益呈现1+1﹥2的组合式增长。每年度超百万元的市场推广费用投入、现代经营管理模式，将填补**同类卖场的空白，有效提高竞争优势也将获取长期发展的动力，引领**专业家居卖场。

（三）营销策略及方案

商业升级，唤醒一座城市的消费特权

作为**市首个国内一流开放式家居卖场，多业态分布，一站式购物，完美诠释家居生活新体验，先行理赔、整合营销、多行业联盟、多平台共享、立体式、大纵深主张一个城市的消费特权。以国内一线品牌为商业龙头，牵引并带动新城市时尚高端消费群，品牌共生共长，收益共创共享，共同创建一种与时代同步的家居行业立体模式。

1.**地区首家进行先行理赔专业家居卖场

恒基美居入驻商家都为国内各行业一线品牌，入驻时都与卖场签订《产品质量及服务保证协议》来约定商家产品质量及服务质量，同时给卖场缴纳一定数额的保证金来约束产品质量和服务质量，恒基美居在运营中向所有消费者作出整体产品质量及服务的保障及承诺，如有客户对某一品牌商家的产品和服务向所属主管部门或卖场提出投诉时，由卖场要求商家限期维修和更换产品或对服务进行更正，如到期无法达到客户满意，卖场启动先行理赔机制，动用商家保证金向客户进行理赔，或向商家进行处罚，以此维护客户权益及整体卖场商誉。

2.整合营销

恒基美居拥有100%卖场产权，入驻商场都为100%恒基美居商家（这一点对卖场整体营销非常关键，现**河西、远东市场50%以上产权、富康也在10%以上产权都出售与第三方，无法组织商场进行整体营销），卖场每月度会组织全体商家开展大型家居商业促销活动，来带动整个卖场的营业额。

3.多行业联盟

恒基美居依托规范化的家居卖场定位，联合战略合作通讯运营商、大型房地产开发商、进行异业联盟，整体放大客户资源，定期开展各种异业联盟的营销活动。如合作通讯运营商在电信产品营销中，联合家居产品共同销售，恒基美居在大型营销活动中，同时带动电信产品销售。

4.抢滩电子商务，激活传统卖场

随着互联网的普及以及互联网技术日益完善，利用电子商务进行产品销售已越来越普遍，面对年轻态消费主力军，足不出户便能轻松家装成为了新选择，从线上到线下，从装修设计到整体家居，真正实现一站式服务，恒基美居依托终端上百家实体品牌店建立**地区最专业的家居行业电子商务网站及微营销平台，具体由恒基独资的网络科技公司运营。

5.媒体推广互动支持，商业宣传全方位服务

恒基美居将建立嘉酒地区主流媒体互动宣传，每年超过百万元宣传投入，利用广场内外优势资源，扩大市场辐射效应，为商家带来更多的商业利润，目前恒基美居已与四0四物业小区、市政物业小区（酒钢正在洽谈）签订具体小区广告及商业推广活动代理合同，同时市区主要区位都拥有独立产权的户外广告牌，**市区公交车车体广告正在与公交公司洽商，整体广告及商业推广由恒基美居品牌推广部负责运营。

6.节点统一收银

恒基美居拥有4万㎡独立产权物流仓储中心，所有入场商户实行统一仓库管理、统一市区物流配送、每月度大型促销活动、卖场实行统一收银管理、商家账期划账（账期10-15天，每月度统一收银可完成3000万元以上），同时保障客户消费权益及规范整体商家服务质量。

四、企业简介

**恒基文化产业投资发展有限公司成立于2014年5月14日，公司注册资本1亿元，实收资本1000万元，本项目由**恒基文化产业投资发展有限公司开发建设，目前公司已经取得国有土地使用证（证号为：嘉国用（2012）第3548号），地类用途为商业，使用权面积9154.3平米，使用权类型为出让，使用终止日期为2048年7月28号；建设工程规划许可证（建字第2007-120号）；建设用地规划许可证（地字第2007-120号）；

五．交易市场内商户金融需求分析

恒基美居.全球家居生活广场为新建市场，经调查现已有农行、**银行、信用社等多家金融机构意向在市场开立服务网点。

通过了解，市场内商户信贷产品需求主要为流动资金贷款为主，单户流动资金需求量约为100万元至500万元。本次我行与恒基美居.全球家居生活广场根据商户授信需求对申请贷款客户进行调查研究，选择适合的方案给予授信。

自然人客户购买家具时可首付30%，剩余70%由我行贷款支付，由恒基文化提供保证担保。

六、金融同业竞争现状

**浦发、**市**银行、农业银行已开始介入该市场的银行融资洽谈中，具体方式和金融产品与我行相同，由恒基文化提供担保。

七、交易市场授信方案

（一）目标市场拓展计划

由于商户在进驻市场时，市场管理方已进行筛选，故我行拟通过个人经营性贷款管理办法对于该市场内的销售收入在100万元以上商户提供融资服务。该项目一期规划行业一线商家100户，项目二期规划行业一线商家50户，餐饮商家30户。卖场一期运营后，每年营业额可达到5-8亿元，二期运营后有望达到每年15亿元以上。

（二）目标客户准入

授信单户主体为小微企业和个体工商户，参照我行个人经营性贷款授信客户准入标准执行，具体标准如下：

小微企业准入条件：

（1）借款人必须为四部委颁发的《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业［2011］300号）中规定的小型、微型企业；

（2）持有营业执照、组织机构代码证、税务登记证等相关执照；

（3）持有贷款卡证，并无不良履约记录；

（4）在本行开立基本存款账户或一般存款账户，全部或部分结算业务通过本行办理；

（5）具有过往经营业绩的借款人所从事行业原则上3年以上，自主经营企业经营年限原则上1年（含）以上，年销售交易银行现金流在50万元（含）以上，年销售收入80万元以上，在本市场内有固定经营场所。如果没有过往业绩的新进客户，优选恒基文化推荐的国内一线品牌。

（6）原则上信用评级在乙 级（含）以上，信誉良好，具有按期偿付贷款本息的能力；

（7）贷款用途符合国家法律、法规及有关政策规定，不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资等；

（8）财务状况良好，并能及时地向贷款人提供财务报告、连续纳税凭证或缴纳市场管理费的相关凭证，配合贷款人的调查、审查和检查；

（9）遵纪守法，股东和现任企业高级管理人员无任何重大不良记录；

（10）发生经营、财务和人事等方面的重大变动，能及时对贷款人履行告知义务；

（11）除信用方式贷款外，能提供符合贷款人要求的贷款担保；

（12）贷款人要求的其他条件。

个体经营户

（1）借款人具备完全民事行为能力，为用款经营场所的实际拥有者和控制人，借款人及其配偶资信状况良好，无不良记录；

（2）借款人具有贷款人所在地的城镇常住户口或有效居留身份，在当地有固定住所；

（3）借款人或其配偶名下拥有本市场自有产权房或长期租赁的经营场所，且经营场所面积在40平方米（含）以上；

（4）借款人从事合法的生产经营投资活动，曾从事本行业经营，自主经营年限原则上1年（含）以上，年销售交易银行现金流在20万元（含）以上，年销售收入50万元以上；如为未从事本行业的新进客户，优选恒基文化推荐的经营国内一线品牌的商户。

（5）借款人在贷款人所在地经营情况良好，无违法违规记录，有连续良好的纳税记录、市场管理费缴纳等记录；

（6）借款人本人在我行必须开立个人结算帐户或一般结算账户，全部或部分结算业务通过本行办理；

（7）贷款用途符合国家法律、法规及有关政策规定，不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资等；

（8）贷款人规定的其他条件。对于个体工商户贷款额度应根据借款人家庭和所控制经营实体资产规模、正常生产经营投资活动所需资金的合理范围、现金周转情况、借款人的还款能力、担保方式等方面综合确定，一般为借款人家庭和所控制企业的净资产和理论贷款需求额度中较低者。借款人家庭和所控制企业净资产=借款人家庭及所控制企业资产之和借款人家庭及所控制企业的所有对外负债。

理论贷款需求额度=上一年度经营流水/周转次数

重点发展经恒基文化推荐的以下市场商户的经营性贷款业务：

（1）国内外著名品牌的授权代理商；

（2）年成交额位于所在市场前列；

（3）地方商会会长单位成员企业或主要会员单位；

（4）市场管理方推荐的，企业结算账户开立在我行且交易流水反映业务发展情况良好的商户。

（三）适用的产品和授信条件

本次授信适用产品范围为：

流动资金贷款，贷款主体为入驻恒基美居的小微企业及个体工商户。

小微企业贷款方式为商家自愿组建联保小组，用途为商品的采购，担保方式为联保小组成员互保（3户-5户商家），追加恒基文化提供补充担保，并按照贷款投放金额的10%在我行缴存保证金；

个体工商户贷款参照手拉手联贷联保贷款细则实施，贷款方式为商户个人经营性贷款，用途为销售商品的采购（进货），保证方式为**恒基文化产业投资发展有限公司提供全程连带责任保证，并组成共赢联盟基金会对每笔贷款进行保证，在市场内实行会员制，对符合入会条件的商户需进行公示后入会，入会会员可在我行办理单笔最高为200万元的个人经营性贷款，每笔贷款需缴纳贷款金额10%的保证基金与1%的风险金（贷款期限不足6个月的按0.5%缴纳，贷款期限超过6个月，不足1年的按1%缴纳）；

流贷易贷款

向从事合法经营活动，有品牌商品特许经营权、地区代理销售商资格和向品牌企业供应原材料，且有稳定进销货流量记录的小企业和个体工商户，贷款采用信用、抵质押、品牌企业担保、专业担保公司担保等方式，贷款用途主要用于流动资金贷款周转等信贷产品。

商贷易贷款

为符合本行条件的POS收单特约商户的实际控制人或个体工商户发放的或者采取POS集中收银收款方式的商场/市场内经营商户（以下合称商户）发放的流动资金贷款，贷款可采用信用、抵质押、专业担保公司担保等多种组合方式。

个人购买家具按揭贷款按照首付30%，剩余70%我行提供贷款，恒基文化提供保证担保，并按照贷款投放金额的10%在我行缴存保证金。

恒基文化以实物性资产目前可以提供的抵押物有：

1、约7000平米的商业网点。

2、建成后的恒基美居卖场约30000平

上述抵押物按照目前市场价值估算约3亿元。

授信条件：

1、从事所属行业3年以上，自主经营1年以上，且经营稳定，在我行开立个人借记卡或一般结算账户。

2、担保企业符合我行担保要求，注册资金不低于3000万元，净资产不低于5000万元。

（四）、授信管理

授信流程

1.申报部门对申请人进行前期授信调查；

2.申报部门将授信方案上报总行零售业务金融服务中心； 3.总行零售业务金融服务中心在授权范围内进行组合审批； 4.下达批复

5．办妥担保单位的担保法律手续

6、放款 7.贷后管理

（五）、担保企业财务状况 单位：万元

类别

2014年6月

前一年度

前二年度

总资产

15128

7928

7708

流动资产

3656 728 1997

货币资金

528 315 213

应收票据

应收账款

396

118

其他应收款

656

779

预付账款

1829 124 1005

存货

246 171

固定资产净值

6040 6090 5270

在建工程

5188 1033 421

负债总计

1671 3512

4099

流动负债

1671 3512 4099

应付票据

1500

应付账款

2678

其他应交款

其他应付款

834 4099

净资产

13456 4416 3610

少数股东权益

实收资本

10000 1000 1000

资本公积

2599 2599 2599 盈余公积

未分配利润

817 817 11

销售收入

615 5594 130

净利润

806

净现金流

187

公司自成立以来，资产稳步增长。2013年末资产总额7928万元，主要是固定资产，固定资产净值达到6090万元，占比76.82%。其中房屋建筑物6063万元，运输设备90万元，其他2万元。固定资产净值较年初增加820万元。在建工程1033万元，较上年增加612万元。公司进行恒基美居项目建设，固定资产及在建工程增大。公司无他行融资，应付账款均为欠付**市第四建筑安装公司工程款，说明公司可以使用工程对垫款进行建设。2014年6月，公司股东注册资本全部交齐，注册资本由上年1000万元增加到1亿元。公司使用股东缴齐的股本再投入，形成固定资产6040万元，在建工程5188万元，较上年增加4155万元，支付拖欠的工程款2500万元。

六、综合收益及交叉销售方案

我行本次为恒基美居.全球家居生活广场授信，可以取得丰富的金融资源，做为恒基美居项目唯一合作银行身份定位，享受恒基公司及恒基美居所有入场商家金融产品及服务的唯一合作银行，具体合作内容如下：

1.恒基公司所有资金及统一收银的结算账户在我行开立；

2.恒基公司所有资金账户的开设和结算；

3.恒基公司全体员工工资的代发；

4.恒基公司与商家签署唯一战略合作银行协议，保障合作银行今后在卖场开展唯一性金融产品推广及服务；

5.所有入驻商户开办POS机；

6.所有入驻商家发货、每日经营现金的结算；

7.所有入驻商家信贷业务办理；

8.所有入驻商家信用卡开办（如定制专为商家缴纳房租费使用的信用卡）；

9.所有入驻商家银行理财产品的销售；

10.恒基专业品推可对银行新的理财产品进行包装推广（可借助恒基品推大量的广告载体资源，如四0四小区等诸多前沿宣传资源）

11.恒基公司网络科技公司可通过电子商务及微营销平台对合作银行各种金融及理财产品面向全市各行业进行包装、宣传、销售。

为保证恒基文化及卖场内商家与我行合作的唯一性，恒基文化制订了详细的商家管控方案，保证我行作为唯一的商家服务银行，同时在贷款风险把控上通过缴纳保证金、将贷款商家的经营品牌、代理权进行有价转让（恒基美居经营商家品牌都是业内十大品牌及知名品牌，品牌代理权、装让费，少则几十万，多则上百万）、对所经营店面进行有价转让（规范的家居卖场空店转让费，每100平米在10万元以上，且转让费也在以每年50%的比例增长）；货物按半价进行销售等多种手段保证我行贷款资产的安全。

七、调查结论

（一）授信方案

本次授信方案为：恒基美居.全球家居生活广场商户经营性贷款和个人家具消费贷款2.5亿元，其中：

1、商户经营性贷款授信额度1.5亿元，单户贷款金额不高于500万元，贷款期限原则上不超过2年，用途为货物的采购，担保方式为商家自愿组建联保小组（3户-5户商家），追加恒基文化提供补充担保，并按照贷款投放金额的10%在我行缴存保证金。

2、个人家具消费贷款按照首付30%，剩余70%我行提供贷款，恒基文化提供保证担保，并按照贷款投放金额的10%在我行缴存保证金。

3、个体工商户贷款参照手拉手联贷联保贷款细则实施，贷款方式为商户个人经营性贷款，用途为销售商品的采购（进货），保证方式为**恒基文化产业投资发展有限公司提供全程连带责任保证，并组成共赢联盟基金会对每笔贷款进行保证，在市场内实行会员制，对符合入会条件的商户需进行公示后入会，入会会员可在我行办理单笔最高为200万元的个人经营性贷款，每笔贷款需缴纳贷款金额10%的保证基金与1%的风险金（贷款期限不足6个月的按0.5%缴纳，贷款期限超过6个月，不足1年的按1%缴纳）；

上述授信除保证金以外的敞口部分，全部由恒基公司提供的抵押物设定抵押担保。我行可以根据实际担保的额度和我行担保设定比例灵活调节。

（二）业务审批模式

由于涉及的商户众多，特申请此笔业务授信按照总额申请授信，逐户支取模式，即我行向总行分别申请总额为1.5亿元和1亿元的授信，总行批复后，我行按照单户限额进行逐户支用授信。

第二篇：个人经营性贷款授信清单

个人经营性贷款授信清单

借款人向我行提出申请，同时提交以下基本材料：

（一）借款人及配偶有效身份证件（居民户口簿、居民身份证或其他有效居留证件、婚姻证明等）的原件复印件；

（二）经年检的营业执照、税务登记证、企业章程或合伙经营协议及验资报告、出资协议，若属于特殊行业，还需要提供特殊行业经营许可证；

（三）借款人的经营情况介绍及其股东结构情况；借款人从业经历的说明材料；

（四）借款人固定住所、固定经营场所或自有房产产权证明材料（非唯一住宅证明）；

（五）借款人家庭财产和经济收入的证明：包括能够证明借款人收入情况的其本人或个体工商户、小企业名义开立的银行账户的对账单、银行存单、不动产证明、有价证券，纳税凭证或经审计的财务报表；

（六）个人及经营实体近期6个月银行账户流水。

（七）银行近三年财务报表及最近一个月月报

（八）能够证明贷款合理用途的资料，如明确的生产经营计划、购销合同、承包合同、订单等；

（九）上下游采购合同及销售合同复印件、说明经营结算方式和回款周期说明

（十）有效贷款卡

第三篇：按揭贷款方案

按揭贷款方案

按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房人(房地产开发公司)为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。

按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

现楼按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中 断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

目前贷款购房主要有以下几种：

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

2、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

3、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

五种还贷方式：

1、固定利率房贷：进入加息周期较合算

据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。

而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

2、等额本息还款：适合收入稳定的群体

据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

3、等额本金还款：适合目前收入较高的人群

除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

4、等额递增(减)：灵活性强

等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于

等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

5、按期付息还本：适合房产投资客

“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

案例分析：

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本金

小李是外省人士，在北京一家外企任职，工作时间有8年之余，月薪大概20000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在北京市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住的空间就可以。小李现看重一套房源，房屋面积70㎡，房价为150万元，小李父母愿意赞助小李50万元购房款，为减轻儿子的购房压力。目前，小李比较的迟疑的是，对于剩下的这100万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小李有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。

专家分析：对于小李这类身处异地贷款买房的借款人来说，选择商业贷款为首选。对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小李所需的贷款额度，因此，建议小李选择商业贷款，并且部分银行尚对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。

置业妙招：建议小李选择商业贷款，还款方式选择等额本金还款法。一方面，小李有提前还款的打算。另一方面，虽然等额本金的前期还款压力较大，但是比较等额本息还款法来看，等额本金能够节省部分贷款利息，在购房总支出上能有所缩减。所以，综合两方面因素来看，等额本金还款法更加适合像小李这类需求的购房人。

第四篇：按揭贷款

贷款培训

我们所做的二手房贷款主要分为按揭贷款—抵押贷款—公积金贷款其中我们最为常用的就是按揭和公积金，今天我们就来学习一下这两种贷款的操作流程和操作程序。首先我们介绍一下按揭贷款。一．按揭贷款：按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

二．按揭贷款所需要的(备件)有关资料：

房主：1.售房人及配偶的身份证件

2.售房人及配偶的户口簿

3.售房人的婚姻关系证明包括：结婚证·离婚证

4.出售房产的房产证

5.原始购房合同

6.委托代理人提供身份证原件·公证书原件

客户：1.借款申请人及配偶的身份证明（外地人提供暂住证）

2.借款申请人及配偶的户口簿

3.借款申请人的收入证明及企业营业执照副本加盖公章（非营业性企

业可以不用提供执照，但要提供工作证）

4.售房人的婚姻关系证明包括：结婚证·离婚证

5.借款申请人的其他资信证明（五年以上的完税证明或是五年以上的社保证明）

按揭贷款的流程图：

房屋初评→信贷员接单→银行签约→房屋评估→资料审核→银行批贷→买卖过户→抵押登记→银行放款→发放产权证

注意事项：1.房屋初评主要条件有以下几点房屋的建筑年代·房屋的楼层·房

屋的朝向·房屋的面积·房屋的装修情况·出售的价格。

2.银行签约仔细核查买卖双方的备件资料。

1.身份证（军官证）·户口本·结婚证

2.外地户口的另提供暂住证·劳动合同·五年以上的完税证明或

是五年以上的社保证明。3.每人3张1寸近期彩色照片。

4.建设银行的公积金缴存查询书2份

5.国管格式收入证明2份

卖方提供：

1产权人的身份证

2.房屋的产权证

3.房主名下建设银行的活期存折。

（市管）买卖双方的备件资料

买方提供：夫妻双方

1.身份证（军官证）

2.户口本

3.结婚证

4.外地户口另提供暂住证

5.五年以上的纳税证明或是五年以上的社保证明。

卖方提供：

1.产权人身份证

2.房屋产权证、3.房主名下的银行储蓄卡

公积金贷款的流程图：

市管——准备资料→评估→（一周后）初审→（一周后）面签→产权过户→放款→（10个工作日）抵押登记

国管——准备资料评估→提交买卖双方审理材料→批贷产权过户→面签→放款→抵押登记

第五篇：按揭贷款业务合作协议

fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

按揭贷款业务合作协议

编号：

甲方：中国工商银行支行

乙方：

经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的 项目的按揭贷款达成如下协议：

第一条 为保证项目预售款和工程款不被挪用，甲方根据乙方提出的申请，经审查，同意作为乙方销售项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户。甲方对购买该项目借款人提供单笔贷款最高限额为万元，贷款最高成数％，贷款期限最长不超过年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商用房）。

第二条根据字国有土地使用权证，地块编号为，土地面积约平方米，定名为，总建筑面积为平方米，有住房套，有商用房套，预计售房款约为万元人民币，乙方特邀甲方作为此售房款的监管机构。

第三条乙方同意将所有购房客户支付的全部房款存入帐户上，并自愿接受甲方的监管。

第四条乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款帐户。

第五条乙方同意为其购房客户在甲方的按揭贷款提供连带责任保证担保，而且放弃对主债务已有的担保的抗辩权（包含物的担保的抗辩），在其购房客户不能或没有按时归还贷款本息时，甲方可直接要求乙方偿还主债务项下全部的债务。担保期限为两年，自主债务到期或因甲方依据主合同的约定宣布主债务提前到期起计算。在甲方贷款发放前，乙方应当与甲方及购房客户另行签订“回购”的三方协议，约定回购的程序及条件。乙方在甲方指定专用帐户上存入相当于全部按揭贷款金额的%，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供连带责任保证期间连续3期或累计6期（含）以上未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的帐户中扣收。

第六条乙方同意将代收的购房客户的契税、房屋维修基金、保险费及其他费用一并存入在甲方开立的专用帐户，并自愿接受甲方的监管。

第七条甲方向乙方提供项目建造、预售和销售活期存款、结算和物业租金、管理费的代收代付业务。

第八条乙方负责协助甲方和借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程作

fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

抵押的，先办理抵押注记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管；在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋所有权证》和《房屋他项权证》等交由甲方保管。

第九条在本协议履行过程中，如发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成，可选择以下方式解决：

（一）向贷款人所在地仲裁机构提起仲裁；

（二）向贷款人所在地人民法院提起诉讼。

第九条约定的其他事项：

（一）乙方保证购房人按《个人购房借款合同》设定的抵押物，其销售时没有另外设置抵押权，且不存在任何产权纠纷和财务纠纷。若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息。

（二）乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正付文本一式_____份。乙方不得通过虚假交易合同，套取甲方贷款，否则，甲方可以乙方做虚假合同为由，要求乙方偿还该户借款本息。

（三）乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式，向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发现将终止向乙方提供一切贷款，并立即收回已向乙方发放的所有贷款本息。

第十条本协议一式四份，经甲、乙双方法定代表人（或授权代表）签字加盖公章后生效。甲、乙双方各执二份，具有同等效力。

甲方（公章）：乙方（公章）：

负责人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。