转租合同效力如何认定,需要注意四大关键点!

第一篇：转租合同效力如何认定,需要注意四大关键点!

转租合同效力如何认定，需要注意四大关键点！

之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。转租合同效力如何认定，需要注意四大关键点：

一、符合合同性质。

根据《合同法》规定，租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果，亦属诺成合同，该转租合同从双方意思表示一致时即生效，因此，该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时，转租关系依然存在，转租合同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。

二、符合合同自由原则。

合同自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。

三、符合合同功能。

法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用，若闲置不用，必然会浪费资源，对转租人也会造成损失，这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效，可以均衡各方当事人的利益。

四、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。

根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为，但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾，其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则，应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效，这里讲的有效都有一个共同的前提：次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下，对善意相对人给予特别保护，这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。总之，降低物流成本可为中小企业取得第三个利润源，而降低仓储成本又是取得第三个利润源泉的重要源泉之一。在当前从紧货币政策下，面对物价上涨、成本上升的不利形势，中小企业更应眼睛向内，加强内部仓储成本核算与分析，采取仓储成本控制的有效措施，提高仓储管理水平。

第二篇：解析合同效力的认定

合同效力的认定

[案情]

2008年3月，国家某项重点工程发布《招标文件》进行钢材招标。甲物资公司与乙钢铁公司达成合作意向，商定由甲公司代理乙公司的钢材参加此项的钢材投标。在此基础上，甲公司与乙公司依据《招标文件》于2008年4月18日签订一份《钢材供应合同》，约定了钢材的名称、数量、价格等，且约定价格在供货期间保持不变。按《招标文件》约定了供货期间为2008年5月1日至6月30日。合同约定“本合同自签订时间起签字盖章后生效”，同时又约定“合同有效期自甲公司与投标单位正式签订中标合同之日起至2008年6月30日，如果甲公司在投标时没有中标，本合同自行失效作废。”后甲公司中标并收到了招标单位下发的《中标通知书》，而此时恰逢钢材市场价格大幅上涨，乙公司不愿再供应钢材，甲公司无奈放弃了与招标单位签订正式的中标合同，致使投标时交纳的200万投标保证金被没收，造成实际损失。甲公司诉至法院，请求乙公司赔偿投标保证金损失。

[分歧]

本案在审理中，甲公司、乙公司均认为其双方之间签订的《钢材供应合同》为一附生效条件的合同，所附条件是甲公司与招标单位签订正式的中标合同，故本合同并未生效。合议庭也对此产生了分歧意见，一种意见认为：本案合同是附

生效条件的合同，已合法成立，但因甲公司与招标单位未签订正式的中标合同而未生效。第二种意见认为：本案合同已依法成立并生效，乙公司应承担预期违约的违约责任。

[评析]

笔者同意第二种意见。具体理由是：

1、从本案合同的文义解释来看，合同约定“本合同自签订时间起签字盖章后生效”，同时又约定“合同有效期自甲公司与投标单位正式签订中标合同之日起至2008年6月30日，如果甲公司在投标时没有中标，本合同自行失效作废。”由此可以看出，本合同应自签订之时就已生效，且是一份附解除条件的合同，所附条件就是“甲公司在投标中没有中标”。本案中，甲公司收到了招标单位的《中标通知书》证明其已经中标，故此解除条件并未成就，合同一直处于生效状态。

2、按合同的整体解释规则分析，合同中约定的供应期间与《招标文件》中确定的交货期均为2008年5月1日至2008年6月30日，故合同中约定的“合同有效期自甲公司与投标单位正式签订中标合同之日起至2008年6月30日”应理解为乙公司履行交付钢材义务的期间，而非合同发生法律效力的期间。

3、本案合同虽为一份《钢材供应合同》，但合同签订前甲公司与乙公司已达成了由甲公司代理投标这一合意，且甲公司在合同签订之前已经开展了投标工作，故甲公司的投标行为亦是本案合同实施的重要组成部分，已为双方当事人所认可并写入合同文本。甲公司进行投标工作，是履行合同义务的行为。已进行履行的合同效力是毋庸质疑的。

4、当事人的认识意志不影响法院对合同效力的认定。对于合同的效力问题，按照民事法理，合同能否具有法律约束力，并非来源于当事人的意志，而是来源于法律的赋予。一般情况下，如果当事人依据法律的规定订立合同，合同的内容和形式都符合法律规定，则这些合同一旦成立便会自然产生法律约束力，正如《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”所以即使当事人在主观上认为合同没有生效，但依法衡量已符合生效要件，且没有其他影响生效因素的，法院应认定合同生效。即使双方当事人合意合同生效，亦不产生法律上的效果，而只能是涉及合同的协商解除问题。故本案虽双方当事人均认为合同未生效，但该合同已符合法定生效要件，应认定合同有效。但依据相关司法解释，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应行使释明权，向当事人告知，以便当事人更好的行使诉讼权利。

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第三篇：租赁合同终止 转租合同效力不一定随之终止

租赁合同终止

转租合同效力不一定随之终止

【根本案情】

原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会〔以下简称益乐村〕。

被告：浙江益爱电子开展〔以下简称益爱公司〕

第三人：杭州大排大快餐〔以下简称大排大公司〕。

第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处〔以下简称文西分理处〕。

第三人：杭州新时代装饰材料市场〔以下简称新时代市场〕。

第三人：杭州荣达装饰材料〔以下简称荣达公司〕。

原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等工程，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司那么自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司那么就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施〔鉴定价值为343184元〕并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层〔局部〕1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承当诉讼费。

益爱公司那么提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。

【裁判要旨】

杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承当。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承当相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据?中华人民共和国民法通那么?第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：

一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。

二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。

三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元〔自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金〕。

四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。

五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元〔自1997年7月1日起至2000年1月31日止〕。

六、驳回益乐村的其他诉讼请求。

七、驳回益爱公司的反诉请求。

一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。

大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承当腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。

文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。

浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原那么。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法老实信用原那么，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易平安，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，那么由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据?中华人民共和国民事诉讼法?第一百五十三条第一款第〔三〕项，?中华人民共和国民法通那么?第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院?关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通那么〉假设干问题的意见〔试行〕?第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：

一、维持杭州市中级人民法院〔1999〕杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。

二、撤销杭州市中级人民法院〔1999〕杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担局部。

三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。

四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。

五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。

六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。

【法理评析】

本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。

〔一〕 出租合同的效力及违约责任的处理

益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成局部违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有局部违约的事实，一审法院根据?民法通那么?第一百一十三条的规定，判令双方各自承当相应责任，即益乐村承当怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单〞核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原那么。

〔二〕 转租合同的效力及合同主体变更

对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋〞的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否认一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。

第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权〞书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋〞，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋〞。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不管出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金〞的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原那么。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的平安因此被破坏。循之，那么影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化〞的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法老实信用原那么，从稳定市场经济秩序，保障交易平安的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活〞的运用，值得赞同。

第二、“举重以明轻〞法律解释方法的运用。

举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的根本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且……当然〞；所谓的“重〞和“轻〞，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适用法律虽无明文规定，但最高法院?关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通那么〉假设干问题的意见〔试行〕?第一百一十九、?合同法?第二百二十九条对“买卖不破租赁〞都作了明确规定，本案当然不属于“买卖不破租赁〞的情况，但根据“举重以明轻〞的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁〞在法律政策根底上有相通之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然……〞，并且本案中出租人对转租是同意的，与“买卖〞相比，可谓“轻〞。二审法院判决虽然没有点明“举重以明轻〞，但其法律思维上显现了对“举重明轻〞法律解释方法的大胆运用。

第三、直接判决由原出租人继受转租合同。

在出租合同依法被终止，转租人丧失转租权的情形下，转租合同要继续履行，就必然涉及到合同主体的变更。由于本案的起因主要是益爱公司拖欠房租而引起，益乐村出租房屋的初衷没变，其将收回的1号、2号、4号和5号楼房，随即又出租给他人使用，亦可说明。并且，转租是取得了出租人的同意的，由出租人取代转租人继受合同，于出租人并无不利之处。据此，二审法院为防止次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系变动而被危及，从稳定社会经济秩序出发，判令转租合同由出租人和次承租人继续履行，应属合理。

第四篇：未经出租人同意的转租合同的效力

未经出租人同意的转租合同的效力 黄松

《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在？其合同效力是认定为有效？无效？亦或效力待定？却在理论和实务界有着不同的观点。

一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定

就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够独立存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：（1）发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，（2）效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力；（3）转让的从属性，主合同转让，从合同不能单独存在；主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让；（4）消灭上的从属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止；（5）法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如独立的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益；（6）如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在独立于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。

二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析

对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见

一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；意见

二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见

三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持。笔者赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。对于意见一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。

对于意见二，该种意见代表着一种对于转租涉及到的无权处分行为的理解问题。该种观点认为未经出租人同意将租赁物转租他人是一种无权处分行为，如果出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，即认定该转租合同是一种效力待定的合同。

第2/4页 我国合同法51条规定了无权处分对于权利人的侵害的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条参考了《德国民法典》第185条的规定，但《德国民法典》第185条奠基于物权行为理论之上，依其理论，债权人为履行合同债务而实施的旨在引起物权变动效果的行为<处分行为>是与其基本法律行为<负担行为>相对独立的特殊行为，处分行为的效力之发生与债权合同之生效属于两个不同的判断。因此德国法上所谓的无权处分行为系指无权处分人实施的与债权合同相分离而直接引起物权变动效果为目的的法律行为。在其物权形式主义的物权变动模式之下，处分行为一旦生效即生物权变动的效果，为权利人利益考虑，确有以处分能力作为处分行为生效要件的必要，其无权处分制度确实肩负着权利人保护的使命。《德国民法典》第185条以权利人事后追认、处分取得标的物等作为处分行为效力瑕疵的完补事由，系权利人保护与相对人利益维护之衡平政策的表现。而我国合同法在立法语言上即刻意显示其不采用物权行为理论，而对负担行为与处分行为一体把握的立场。物权变动的模式采用的是债权意思主义，在这种模式下的无权处分是针对债权行为而言的，如果承租人确属无权处分的话，那么所订立的转租合同也就是效力待定的合同。

这种观点似乎有着合理性，但是通过仔细分析，该观点的不合理之处也是存在的：“处分”是一个基本的法律概念，它包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指原物体加以物质上的变形，改造或毁损的行为，如摔碎一个玻璃杯；法律上的处分是指使物体的权利形态发生变化，如出卖一个玻璃杯。法律上的处分是使物体的权利形态发生变化，通常是限制或扩大权利的效力范围，仔细分析转租行为却并非如此，出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权，具体的权能体现承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物；相对而言，租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限制，比如他不能行使对租赁物的占有、使用的权利。承租人对租赁物进行转租，只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生影响，对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用。所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分，相反却是对承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得的占有、使用、收益权利的处分，是一种对自己权利的处分，是一种有权处分，所以对于转租合

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同应认定为有效的合同。只要当事人具有行为能力、意思表示真实、标的确定、可能、适法及正当，租赁合同即可生效。出租人是否同意所影响的是其与承租人之间的权利义务关系，与转租合同的效力无关。对于意见三，笔者赞同。首先，根据我国现行的相关法律规定和立法精神，未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，因此，出租人是否同意不影响转租合同的效力。其次，从对意见二的分析可以未经出租人同意的转租行为不是一种无权处分行为，不能将未经出租人同意的出租合同认定为一种效力待定的合同。最后，从保护次承租人的利益和保护出租人的利益的平衡上来看，也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效或效力待定。根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不致受到影响；而当出租人解除合同时，转租合同当然也应当终止。转租合同终止之后，对于次承租人而言，转租合同若被认定无效，则该合同自始不发生效力，善意的次承租人因转租合同终止而造成的损失无法向转租人主张，严重损害了次承租人的利益。若认定转租合同的效力为效力待定，那么出租人不追认，转租合同也无效，同样无法保护次承租人的利益。所以从出租人和次承租人双方利益的保护上，我们仍应当认定未经出租人同意的转租合同为有效的合同。

第五篇：合同审查注意点

公司法务需要对合同法非常熟悉，对公司的常见业务的合同文本有充足的研究和明确的认识，要对合同所涉及到的公司业务知识做到了解，才能根据实际情况审核合同，防范法律风险，并向公司高层提出可行的经营性建议：

一、与业务人员充分交流公司法务人员在收到合同审核任务后，首先应当与合同业务人员进行交流。这样的交流对合同审核工作的帮助是多方面的。

业务员人员对合同的介绍：

1、合同紧急程度和重要性；

2、合同所涉业务是成熟模式还是首次尝试的说明；

3、对合同当事人情况的说明、谁是强势一方的判断；

4、合同谈判甚至是前期执行情况的介绍以及应要求提供的合同背景资料；

5、询问业务人员对合同内容的担心和疑问，这些都会在不同程度上增进了法务人员对合同业务的了解，指明法务人员在其审核意见中需要重点分析和解决的问题，保证了最终的审核意见能够贴近业务实际。

二、检索以往相同或类似业务合同的审核档案：掌握续签优惠和避免重复签约公司法务人员在审核合同时，可以在部门档案中检索以往相同或类似业务合同的审核档案。

1、如果是合同续签，检查本次续签的合同与原合同有什么区别，法务人员对原合同的法律意见是什么，送审单位是否采纳了法务人员的意见，若我方作为付款方，是否获得的了续签优惠；

2、如果不是合同续签，则要审查是否存在就同一业务重复签约的情况，是否违反原合同中关于排他性合作的约定。检索以往相同或类似业务合同的审核档案，不单可以避免重复签约的情况，而且可以在本次审核意见中引用以往法务人员的工作成果，提高审核效率，稳定审核质量，体现审核意见的延续性，保证审核意见的一致性。

三、审查合同内容和流程的合规性

（一）合法性审查：对合同内容是否国家法律的审查；

1、当事人的名称或者姓名和住所；（1）审主体：三证，特许经营，还要求对方有相应的资质、许可。（2）审注册资本：对方是否有缔约能力？对方承担责任的能力如何？（3）审经营范围：是否超过对方的经营范围？

2、标的：法律对该标的是否有特别的规定。禁止流通物？限制流通物？其他。

3、合同签订形式看合同是否需要以招标、拍卖等特殊的方式缔结，尤其是一些建筑工程合同、土地出让合同和政府采购都可能涉及特殊的和创始签订方式。

（二）合规性检查：对合同的内容和流程是否符合公司的各项内部制度规定；集团对主要业务和主要流程均有内部管理规定的，法务人员要注意对合同的合规性进行审查，要如熟悉法条一样熟悉企业的内部制度。

（三）实践性审查：对合同的各方面的实际操作性进行审查，以求贴合实际要求。

1、标的；（1）约定要求详细、明确，做到指向对象具体，比如房屋买卖，食品卫生检疫。（2）对合同标的为货物买卖的，一定要写明货物的名称、品牌、计量单位和价格.（3）对合同标的是提供服务的，一定要写明服务的质量、标准或效果要求等。否则，一旦纠纷产生，往往就造成“合同约定不明”的状况。

2、数量：是否具体。计较单位是否明确。

3、质量：（1）质量标准，具体，可行。（2）验收方式，双方出具书面的验收材料等。（3）质量保证，可以要求对方提供相应的保证。对合同标的物符合国家各项标准（产品质量、卫生防疫等）的审查。这种审查主要是帮助企业对对方产品质量的一种表面化理解。企业不应该只相信对方提供的各类许可证和证件，而应根据对方提供的相关证件，通过电话咨询、委托异地审查或者实地考察等方式予以实际审核。

4、价款或者报酬：金额大小写规范，支付期限明确。逾期不履行的后果。

5、履行期限、地点和方式；（1）期限地点方式是否明确，是否公平合理。（2）履行方式一定要具有可操作性，（3）不可抗力、合同保密、技术开发、根据实际情况都要有约定。

6、违约责任；需要对潜在的纠纷有较全面的预测，审查违约责任的是否与潜在的违约形态相对应，是否具有实践性。

7、解决争议的方法。是否有约定，约定是否对己方有利。由于我国的地方保护主义严重，往往宁可在其他条款上妥协，也要取得有力的管辖权的约定。

四、从企业内控的角度审查业务，从企业经营的角度提出建议公司的法务部门是企业风险内控的职能部门。企业风险内控不单单是企业外部交易风险的识别和化解，也包括对企业内部违规违纪等事项的发现和追究。在审核某工程项目的《施工合同》时，从业务人员的介绍中得知《施工合同》所涉工程已基本完工。据此，可以判断本工程项目明显存在合同倒签的非正常操作。审查人在审查意见中指出合同倒签直接违反了企业内部的规定，使得工程项目管理、工程造价管理、工程合同管理的功能大大降低，造成对项目实际操作人员的监督缺乏依据，容易引发纠纷和腐败行为。外，若有可能法务人员也可以从企业经营的角度为合同业务提供改善建议。例如，在审核捐赠合同时，建议变直接捐赠为间接捐赠，采用向法律明确规定的社会团体捐赠并指明用途的方式，既实现了对特定对象的捐赠，又获取了税务机关认可的可以用于申报纳税扣除的捐赠收据。资信调查：可以通过信函、电报、电话或者直接派人对对方资信情况进行调查，也可以通过使馆、对方所在地的工商管理部门、律师行、行业协会、合作过的伙伴等，了解其是否讲信用，有无支付能力和财产担保等。

五、合同原件的保管合同的原件保管是非常重要的，这不但是合同的履行的必要条件，更是索赔的最直接最有力的原始证据。如果企业把合同的原件弄丢，则会多企业索赔造成非常被动的局面，甚至会导致无法进行索赔。合同原件保管期限越长越好，最短不应少于合同履行完毕之日起2，因为民事纠纷诉讼时效为2年。对于重要的设备、工程安装、工程施工合同等等德保管期限至少应等于或大于它的使用年限。

六、重大合同：重点审核和管理。

1、一般地说，企业的重大合同主要有：合作发展合同、企业购并合同、联营合同、独家代理协议、重大技术改进或技术引进合同、涉及担保的合同、房地产开发与交易合同、金额巨大的购销合同等。

2、重大合同签订之前，应派遣考察团进行考察：考察团：企业高级管理人员+主管负责人+专业技术人员+法律人士+财务人员等的综合组成。考察内容：1)对对方的各类证件、资质和财务报表等进行仔细的审查。；2)去法院调查核实该企业是否存在诉讼案件，3)去工商行政管理局调查核实该企业的年检注册和历年的奖罚情况，4)去土地管理部门和房屋管理部门调查核实该企业是否存在不动产的抵押担保，5)去税务局调查核实该企业是否存在拖延缴纳税费或者是否还有税费没有及时上缴情况，6)去环保局调查核实是否存在严重污染环境的行为等。当然，以上几个方面的调查核实，因合同的内容侧重也就不同。