落实住宅专项维修资金,尚需破解三大难题

第一篇：落实住宅专项维修资金,尚需破解三大难题

落实住宅专项维修资金，尚需破解三大难题

珠海市物业管理行业协会

仝其刚

住宅专项维修资金又称“物业专项维修资金”，被人称为房屋“大病医疗保险”和“养老金”。早在2007年12月，国家建设部和财政部便联合颁布了《住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》），并于2008年2月1日开始实施。时隔五、六年之后，珠海市住规建局起草的《关于做好我市物业专项维修资金缴交相关工作的通知（征求意见稿）》（下称《通知》）终于浮出水面，再度燃起了我市广大业主和相关业内人士对房屋“重症”的治疗希望和对《通知》内容的广泛讨论。

《通知》尽管姗姗来迟，却在借鉴周边城市的基础上带来了几大亮点：一是专项维修资金的监管账户设立更明晰：《通知》拟通过招标方式选定一家商业银行作为维修资金专户监管银行，并由上至下设立市房地产行政主管部门、物业管理区域（项目）、幢、单元户四级账户核算，方便了资金使用核算；二是专项维修资金的使用更规范：《通知》从“常规使用”和“应急使用”两方面做了详细的规定，并对“大金额使用”和“使用限制”做出了明确规定，使物业的专项维修资金使用监管有更具规范性和可操作性；三是专项维修资金的使用、收益更透明：《通知》规定了“市审计部门依职权对全市物业专项维修资金缴存、管理和使用情况进行审计监管”，“市维修资金管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业 专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资”，“市维修资金管理机构每年第一季度向业主公布该物业管理区域物业专项维修资金账目”等，方便了业主对自己的资金进行有效监管。

然而，给广大业主的房屋“看病”，是否通过一纸《通知》就能解决问题了呢？从全国各地实践和笔者的从业经验来看，实际情况并不容乐观。一边是房屋本体或者公共设施急需维修，一边是专项维修资金筹集、使用困难，也就造成了目前各地专项维修资金不足或者大量资金长期“趴窝”的现象。因此，要专项维修资金实至名归、真正发挥“救命”的作用，尚必须破解三个难题。

一是专项维修资金缴存难。

对于新建住宅，《办法》和《通知》均明确把业主缴纳首期专项维修资金作为开发建设单位交付房屋的一个条件，因此对于此类房屋专项维修资金的收缴应该不存在困难。但对于已经交付使用、甚至使用年限比较久远的房屋，如果重启专项维修资金的收缴工作恐怕没有那么乐观了。

首先，从1980年珠海经济特区的第一个房地产项目——银海新村开始，珠海房地产行业已经经历了三十五年的发展历程，人们的生活水平也发生了天翻地覆的变化。一方面，早期在上世纪八九十年代臵业的多数业主，已经搬离原来的生活区甚至移民他乡，房屋的主人或租客更是换了一茬又一茬；另一方面，之前房屋的开发商多数为小企业或者项目公司，经过一二十年的发展，原来的开发建设单位早已 金蝉脱壳或者不复存在。让一个已经不生活在原小区内的业主或者一个子虚乌有的开发建设单位缴纳首期的专项维修资金，简直就是“天方夜谭”。

其次，专项维修资金“不配臵电梯的住宅每平方米90元、配臵电梯的住宅及非住宅每平方米110元”的缴费标准，让多数中低收入的家庭无力承受，以致不愿交纳。因为相对于广、深、中、江等珠海周边的城市来说，珠海市民的收入水平普遍偏低，而且目前仍居住在老旧小区的居民多数为年长失业或中低收入群体，如果要他们承受比其他城市较高的专项维修资金费用，并一次性缴纳上万元，对于生活相对拮据的普通家庭来说，无疑是雪上加霜，唯一能抗争的也只有“拒不缴纳”。面对这种情况，政府和相关部门能奈其何？

第三，珠海是一个美丽的城市，近几年不乏“候鸟型度假住宅”和“投资性住宅”陆续出现，这些房屋的业主已经在《通知》实施之前办理了收楼手续。对这部分“有钱户”来说，一次性投资上百万买套房产不在话下，但要让他们再为“度假房屋”或“投资房”一次性缴纳上万元的、而且“看得见、摸不着”的维修资金恐怕有点难了。即便是自住的业主，在已经入住多年和专项维修资金缴存、使用形势不明朗的情况下，也不愿一次性拿出这么多的钱交给别人打理。

二是专项维修资金使用难。

“专项维修资金——取之于民，用之于民”，这句话是我们赋予维修资金最通俗的定义，而现实中“维修资金使用棘手”、“维修资金长期沉睡”、“维修资金审批程序复杂”等等频频见诸报端，造成 “业主自己的钱，却无法自己用”的困局。据《中国青年报》报道：截至2013年6月30日，北京市累计归集维修资金348.1亿元；上海市累计归集超过290亿元；深圳67亿元、广州58亿元、哈尔滨12亿元、合肥42亿元、长沙80亿元……仅记者能够查到公开资料的17个城市的数据总额，已超过1000亿元。但在使用方面，北京归集了348.1亿元仅使用了5.38亿元，以使用率1.55%领跑全国，西安归集了55亿元仅用了1386万元，武汉归集了50亿元仅用了5000万元。可见，专项维修资金使用之难“难于上青天”！究其原因，不外乎有以下两个主要方面：

其一，要使双2/3以上的业主同意难。《办法》和《通知》规定：物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用住宅专项维修资金的，应当“经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，除非用在本栋共用的电梯维修之外，要达到这个比例的业主同意非常难。因为，小区内涉及到顶层房屋渗漏水、小区照明系统、消防设施、道路维修改造时，不少业主采取的是“不关心、不参与、不信任”的“三不”态度。这源于商品房小区不同于单位集体房或者家属院，小区内的很多业主来之天南海北全国各地，大家平时都不来往，“事不关己、高高挂起”的现象较为突出，虽然日常对小区事务漠不关心，有什么活动也不愿意参与，但出了问题需要解决时，他们又对业委会、物管公司不信任，担心维修资金被挪用，涉及到屋顶漏雨维修时，业主更是普遍认为仅有一小部分业主家中漏雨或者这项维修工程和我没有任何直接关系，所以维修费用应 由物业公司或业主自己来掏，不该动用属于全体业主的维修金，使得专项维修资金使用需“双三分之二”业主签字同意的“保障线”变成了“高门槛”。

要尽快获得维修资金管理机构和银行的审批难。从《通知》中不难看出，日常使用专项维修资金至少要经过八道程序、九个步骤，即：“物业公司提出方案——居委会指导、业主表决通过——街道办（镇）政府通过初审——报区管理机构提交资料申请备案——区管理机构核查备案出具意见——向市管理机构申请核拨——专户监管银行划拨——工程维修完毕物业公示——按比例分摊列支”，正常走完这些程序没有一两个月是无法完成的，这还不包括中间的现场勘察、方案编写、业主表决等时间或者中间发生其他意外时间，即便是专项维修资金的应急使用也必须按照：”报告——确认——申请——资金划拨——维修——公示——列支”等七个环节来进行。如果每一项维修工程按照上述规范逐步走完程序，可能很多维修就已经耽误或者已经造成了更大的经济损失和影响了，这也正是造成业主不愿交纳专项维修资金和巨额专项维修资金长期“趴窝”的重要原因了。

三是专项维修资金监管难。

对于巨额专项维修资金的管理问题，一直以来就有争议，特别是近几年频繁发生的住宅专项维修资金被挪用事件，让全社会对这笔巨额资金的管理问题变得比较敏感。一边是业主要求“自己的钱，自己管”，个别城市也在尝试由业委会来自主管理；一边是各地政府本着“对业主负责，对资金负责”的态度，由市房地产行政主管部门成立 专门管理机构来管理运营这笔资金。那么，究竟由谁来管理这笔看起来的“肥肉”更合适呢？

广大业主一方面普遍认为：在业委会尚未成立或者运作不规范时期，应该由政府来负责监管这笔资金；业委会成立规范运作之后，应该由业委会统一自主管理和使用这笔资金。另一方面业主又对于政府监管阶段专项维修资金使用时复杂而繁琐的程序无可奈何，更担心该项资金被挪作他用、去向不明；而且，业主对业委会的责任心和公益心也持有严重的怀疑态度，毕竟业委会的话语权掌握在少数几个人的手中，对于房屋和设施设备的维修使用专项维修资金的方式和金额是否合理？是否存在业委会和物业公司串通违规使用，进而引发权力寻租和利益交换现象？普通业主很难去认证，也就无从监督和核查这笔资金的流向了。

而从政府部门来说，房地产主管部门作为公众利益的代表者，成立专门的专项维修资金管理机构初衷是尽可能的完善专项维修资金的各项管理制度，严格监管专项维修资金的缴存、使用和投资收益，维护广大业主的权益。但现实情况是，每个城市均有成千上万个住宅小区和大厦，每个小区、每栋楼、每个单元的情况不尽相同，仅仅靠管理机构的几丁人马，如何去有效监管这么庞大的资金缴存、使用情况？从目前已经成立了专门维修资金管理中心的城市运作情况来看，实际上这些中心仅仅承担了“出纳”的繁重工作，并承受着广大业主对于“使用审批程序复杂、过程缓慢，监管不透明、账目不清晰”等多方面的不满、质疑和责难。笔者认为，要破解住宅专项维修资金在缴存使用方面目前各地已经出现的上述“三难问题”，一个是我市房地产行业相关部门要通过前期广泛的科学调研，建立起完善的专项维修资金缴存使用和管理实施细则，并通过长期的、多方面的宣传和引导，让业主从心底对维修资金的缴存、管理和使用引起足够的重视，才能自愿、自觉的去履行责任和义务；另一个是必须理顺业主、业委会、物管公司、监管部门、各级政府等几方在维修资金管理中的关系，明确各方的责任、权利和义务，形成专项维修资金“缴存、管理、使用、收益”滚动发展的创新机制和长效机制，才能建立起权责明晰的良性运作环境；再则是要设立一个或者多个像“机动车辆车险理赔的保险公司”一样的专门、专业管理机构，通过规范化、标准化的定损、维修、使用等工作流程，才能让专项维修资金的管理“把关严格、使用正确、账目清晰”，真正发挥其“大病统筹”和“养老金”的作用。最后，房地产行业主管部门应牵头组织规划勘察设计、建筑业、物业管理等行业协会和物业办、物价局、法院等政府部门，联合开展标准制定、日常检查和纠纷处理等工作，让我市所有房屋“病有所医，老有所养”。

我相信：在政府和房地产行业主管部门的大力推动下，一定会实现我市“资源节约、环境友好、自我更新、充满活力”的可持续发展目标。

第二篇：徐州市住宅专项维修资金

徐州市住宅专项维修资金交存使用

实施细则(试行)

第一条为保证住宅专项维修资金的依法交存和使用，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《徐州市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令第140号），结合本市实际，制定本实施细则。

第二条本细则适用于本市除铜山区、贾汪区以外的城市规划区内住宅专项维修资金的交存和使用。

第三条徐州市住房保障和房产管理局所属的徐州市物业管理中心（以下简称市物管中心）具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。区房产管理部门和社区居（村）委会按照职责，协助做好辖区内住宅专项维修资金的相关工作。

第四条本细则实施之日起，住宅、非住宅（包括单独依法登记权属的车库或（地下）车位、地下室）专项维修资金按照以下标准交存：未设电梯的房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米90元。

市房产管理部门可以根据我市实际情况，适时依法对交存标准进行调整。

房屋建筑面积以房屋产权测绘报告为准。维修资金的交存按以下程序办理：

（一）开发建设单位在房屋交付前一个月，应向市物业管理中心提供以下材料：

（1）交付房屋的测绘报告（原件）；

（2）国有土地出让合同及土地使用证书（复印件加盖公章）；

（3）发改委立项批复（复印件加盖公章）；（4）规划总平图（复印件加盖公章）；（5）前期物业管理合同（复印件加盖公章）；（6）预销售许可证（复印件加盖公章）；

（7）公安编号与施工编号对照表（复印件加盖公章）；（8）已售房屋业主清单。

（二）市物业管理中心依据以上材料，到小区现场查看后，核定物业管理区域、维修资金收取的范围和标准。

（三）开发建设单位在办理房屋交付使用手续前应当通知购房人凭《业主个人身份证》、《商品房买卖合同》交存维修资金，市物业管理中心委托开发建设单位或银行在交房现场收取，同时出具财政部门统一监制的专用票据，维修资金交存后办理交房手续。购房人未交纳的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。

开发建设单位不得以自制收款收据向购房人收取维修资金，开发单位出具自制收款收据的，购房人有权拒绝向其交纳维修资金。

（四）未售及未交付房屋的维修资金，由开发建设单位在办理房屋初始登记前先行交纳，市物业管理中心分户向其出具财政部门统一监制的专用票据，并开具的《徐州市物业项目维修资金交纳证明表》，待其出售或交付时再向购房人收取，并将维修资金专用票据转交给购房人，购房人凭买卖合同和维修资金专用票据办理更名手续。

（五）开发建设单位交清所有房屋的维修资金，凭物管中心开具的《徐州市物业项目维修资金交纳证明表》办理房屋初始登记。

第五条 2013年5月1日后受让土地的（以土地出让合同的起始期限为界）物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，按照物业总建筑面积每平方米20元的标准交存电梯、消防设施设备专项维修资金，该资金核算到单元，专项用于电梯、消防等设施设备保修期满后的更新和改造。

第六条房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，业主应当按照本细则的缴存标准进行续交。补交和续交手续，成立业主委员会的由业主委员会负责督办；未成立业主委员会有物业服务企业的，由物业服务企业在辖区房管部门的指导下督办，无物业服务企业的由社区居（村）委会负责督办。

未按照本条规定补交或者续交住宅专项维修资金的业主，应当将其纳入诚信档案。

第七条业主申请房屋转移登记时，应当提供维修资金交存的查询证明。业主未按规定交存或者分账户余额不足首期交存额百分之三十的，应当按照本细则第四条规定的标准足额交存后，方能办理房屋所有权转移登记。

第八条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。使用时由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊；涉及未售出物业的部分，由建设单位分摊。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

第九条业主委员会为住宅专项维修资金使用的申请人。但有下列情形之一的，相关业主或者社区居（村）民委员会是申请人：

（一）未成立业主委员会的；

（二）业主委员会未履行申请人职责的；

（三）在位业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。

成立物业管理委员会的，由物业管理委员会代行业主委员会的职责。

申请人可以委托物业服务企业办理申请使用住宅专项维修资金等相关事项。第十条使用住宅专项维修资金应当有住宅专项维修资金列支范围内业主代表参与监督。

业主代表可以是业主委员会委员，也可以在列支范围内的名单中随机抽选。业主代表的人数应为3-9人单数，业主代表名单应当公示。

第十一条业主户数超过三百的，可以通过召开业主代表大会表决维修资金使用相关事项；同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组，由业主小组履行表决维修资金使用相关事项的职责。

第十二条使用住宅专项维修资金，申请人应当到市物管中心提出书面申请；应急使用住宅专项维修资金的申请人直接到辖区房产管理部门提出书面申请。

第十三条申请使用住宅专项维修资金，按照下列程序办理。但业主管理规约另有约定的，从其约定。

（一）申请。申请人需提交以下材料：1.住宅专项维修资金使用项目报修单；2.申请人有效身份证件（查看原件，留存复印件）；3.经办人有效身份证件（查看原件，留存复印件）；4.其他应提交的材料；

申请人为业主委员会的，有效身份证件为业主委员会备案文件。

被委托人为物业服务企业的，有效证件为营业执照、资质证书。申请的维修项目属于电梯或者消防设施设备等项目的，应提供具有资质机构检测的报告。

（二）确认。市物管中心应当自接到申请之日起三个工作日内组织人员现场查勘，确认维修项目是否属于住宅专项维修资金使用范围，申请人应配合协助查勘并如实介绍维修项目情况，提供现场查勘工作所需的条件,查勘完毕后发放现场查勘回复意见书。

申请人对市物管中心确认有异议的，可以向市房产管理部门提出复核。

（三）制定方案。经确认属于住宅专项维修资金使用范围的，申请人按照市物管中心提供的制式表格，制定使用方案和预算提交审核。

（四）征求意见。使用方案和预算审核通过后，市物管中心应当制定征求业主意见表，即维修费用分摊清册，交由申请人征求相关受益业主的意见。意见表需经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意。

申请人应对征求相关受益业主意见的真实性负责，不得弄虚作假，市物业管理中心可对征求相关受益业主意见的结果进行抽查、核实。

（五）第一次公示。申请人应当将使用方案、工程预算及征求业主意见的相关文件进行第一次公示，公示的时间应不少于五日（工作日），公示情况应当留存影像材料。经业主确认的使用方案，不得擅自改变。

使用方案的内容应包括：维修项目清单及预算、施工方案、主要材料的规格品牌、维修施工单位的选择方式、工程验收及结算方式、维修资金的列支范围等。

（六）预拨。第一次公示期满并符合条件的，申请人提交征求业主意见的材料至市物管中心审核，填写住宅专项维修资金使用申请表；市物管中心出具准予使用通知书后方可签订施工合同；预算费用5万元（含5万元）以上的，预拨预算工程款项30%的资金，预算费用低于5万元的，不预拨工程款。

（七）施工。维修施工单位应当按照使用方案和合同约定进行施工。

主要材料变更单、隐蔽工程验收记录，应当经业主代表签字认可。

（八）验收。维修项目完工后，申请人应当组织业主代表、施工单位代表等对维修项目进行竣工验收，并在维修资金使用工程竣工验收核准表上签字。电梯、消防等维修项目的竣工验收，应由专业机构验收合格后并出具相应的验收书面材料。

（九）第二次公示。验收完成后，申请人应当将维修资金使用工程竣工验收核准表、维修费用分摊清册及相应的审计和监理材料进行第二次公示，公示期不少于5天。

（十）结算。第二次公示期满无异议的，申请人填写维修资金使用项目结算申请表，并提供以下材料办理划拨剩余工程款项：

（一）维修资金使用工程竣工验收核准表；

（二）维修施工合同、施工发票；

（三）工程审计合同、审计报告、审计发票（需要审计的项目）；

（四）工程监理合同、监理报告、监理发票（需要监理的项目）；

（五）施工单位相应的资质证书；

（六）维修资金使用公示证明材料；

（七）其他应提交的材料。

每次划转资金的时限不得超过5个工作日。

第十四条每年年底前申请人或者受委托的物业服务企业可以制定下一住宅专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主一次性表决同意，在小区公示不少于10日，并报市物管中心备案，由业主委员会执行。

市物管中心、区房产管理部门和社区居（村）委会应当对上述表决事项进行指导与监督。

第十五条已设立住宅专项维修资金账户的住宅小区，发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，可启动应急处置程序，业主管理规约或物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需超过正常的保修期：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）经特种设备管理部门认定电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体外立面有脱落危险可能影响人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）经消防管理部门认定消防系统功能障碍需要更新、改造的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

以上七种情形中除电梯、消防应急维修项目由电梯检验机构、消防部门出具鉴定报告或整改通知外，其余应急维修项目由区房产管理部门组织属地街道办事处、社区居（村）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业进行现场认定，出具书面确认意见，市物管中心派员参加。

第十六条应急维修资金申请人按以下情况确定：

（一）已聘请有资质的物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生应急情况时应及时组织人员采取措施，并在24小时内制订维修、更新方案，向业主委员会通报有关情况，由物业服务企业向所在区房产管理部门申请。未成立业主委员会的，物业服务企业向社区居（村）委会通报有关情况，并向所在区房产管理部门申请。

（二）未聘请物业服务企业管理的物业，业主委员会或相关业主向社区居（村）委会通报有关情况，并向所在区房产管理部门申请。

第十七条应急维修资金按照以下程序申请使用：

（一）申请。申请人根据业主意见，向项目所在辖区房产管理部门提出申请。申请人需提交以下材料：

1.《应急使用住宅专项维修资金申请表》；

2.应急维修工程施工合同和工程预算；

3.相应机构出具的确认意见书；

4.其他必需的相关材料。

（二）确认。符合使用条件的，区房产管理部门工作人员当日内到现场勘验、测量、拍照，并于2个工作日内出具核实意见，市物管中心2个工作日内予以核准，发放准予使用通知书。

如遇突发紧急情况的，区房产管理部门当场根据查看结果出具核实意见，市物管中心当日予以核准。

（三）施工。申请人与施工企业签订《施工合同》后，申请人 24小时内组织施工企业进行维修。应急维修应在相应资质的企业中自行选择，经业主委员会通过后在小区内进行公示；未成立业主委员会的，经社区居（村）委会通过后在小区内进行公示。因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修、严重影响业主正常生活的，由区房产主管部门负责组织召集社区居（村）委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议，联席会议可指定维修单位代修。

（四）验收。施工企业完成应急维修后应当及时申请工程验收：

1.由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主代表、业主委员会或者社区居（村）委会联合组织验收；

2.由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、业主代表、社区居（村）委会联合组织验收；

3.由联席会议指定维修单位代修的，由代修单位和业主代表联合进行验收。

电梯、消防等维修项目的竣工验收，应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明后进行。

（五）公示。应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审计结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不少于5天。

相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修的申请人协商解决。协商不成的，异议人可依法通过司法途径解决。

（六）划拨。公示期满无异议的，施工单位将发票递交至市物管中心，材料齐全的，2个工作日内将工程有关款项划转至合同约定单位。

第十八条统筹维修资金主要用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

申请使用统筹维修资金，相关的业主不能形成法定多数意见的，申请人可以参照应急维修程序办理。业主管理规约另有约定的，从其约定。

第十九条统筹维修资金及电梯、消防设施设备专项维修资金使用时，不足的部分划转受益业主交存的住宅专项维修资金，仍然不足时由相关受益业主按照规定分摊。

第二十条市物管中心可以按照物业管理区域内共用部位、共用设施设备维修、更新、改造项目的要求，公开选择一批具有相应资质、有固定办公场所的施工单位和专业中介机构，建立备选名录库，供申请人比选。

施工单位和专业中介机构的备选名录由市物管中心定期公布。市物管中心结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

第二十一条维修施工应选取具有相应施工资质的单位。维修施工单位可以通过指定、竞选招标或比选方式确定。选取维修施工单位的结果应当经业主代表签字认可。维修和更新改造项目费用在5万元以上的，应当通过公开、公平、公正的竞选招标方式确定维修施工单位，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。开标和评标，应当有业主代表参与监督。

维修和更新、改造项目费用低于五万元的，申请人采取比选方式确定维修施工单位。参与比选的维修施工单位应不少于3家，比选的过程应当有业主代表参与监督。

第二十二条维修和更新、改造项目施工前，申请人和维修施工单位应当签订维修施工合同，合同范本由市物管中心提供。

维修施工合同中应当明确约定维修工程的质量保修内容和保修期限，具体标准按照住建设部《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。维修施工合同中可以约定将维修费用总额的一定比例作为保修金予以留存，保修期满后按合同约定划转至维修施工单位。

维修工程质量和安全管理，按照国家有关法律、法规和技术规范规定执行。

第二十三条维修项目在5千元以上的，申请人应当委托具备相应资质的机构对工程造价进行审计，并签订相应的委托审计合同；维修项目在20万元以上的，应当聘请监理公司实施监理。所需费用从住宅专项维修资金中列支。

第二十四条申请人应当结合竣工验收和费用结算情况如实填写竣工验收和费用结算报告，竣工验收和费用结算报告经业主代表签字确认后公示。

公示期间有异议的，可直接向市物管中心提出书面意见。对于业主提出的异议，市物管中心和区房产管理部门应及时调查核实，如意见属实且影响到表决结果的，申请人应停止方案实施或对方案进行修改后重新征求“双2/3业主”意见。第二十五条采用固定总价方式结算，维修项目验收合格后，工程量没有发生变化的，应按合同约定结算费用。工程量减少的，应如实核减费用。工程量增加的，增加部分的费用不超过合同价款的5%且超出额小于2万元的，经业主代表确认后可以如实增加费用；增加部分的费用超过合同价款的5%或超出额大于2万元的，增加部分需要重新申请核准。

采用固定单价方式结算的，维修项目验收合格后，应按业主代表确认的工程量结算费用。

第二十六条申请人应当对申请使用房屋专项维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十七条已售公有住房的维修资金按照有关政策规定执行。

第二十八条非单一业主的非住宅物业，参照本细则执行。第二十九条各县(市)、铜山区、贾汪区住宅专项维修资金的交存和使用可以参照本细则执行。第三十条本细则自2015年11月1日起施行。

第三篇：住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国《物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理暂行办法》、住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《××市物业管理实施办法》等法

律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 ××市行政区域内建设的商品房、经济适用房、集资房、已售公有住房及出售了共有产权的廉租房的住宅专项维修资金的交存、管理、使用和监督，均适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指由业主和建设、开发单位交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第四条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条 住宅专项维修资金实行统一交存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。

第六条 市建设行政主管部门会同财政主管部门负责全市住宅专项维修资金的交存、使用、监督、管理活动的业务指导。

按照属地管理原则，各县(区)建设（房地产）行政主管部门会同同级财政主管部门具体负责本行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、监督和管理。街道、社区组织要配合开展住宅专项维修资金的收缴、使用和管理工作。

市住房公积金管理中心及其县（区）所属机构受市建设行政主管部门委托，作为住宅专项维修资金专户管理单位,负责××市范围内住宅专项维修资金的统一交存和会计核算。

第二章 交存

第七条在市、县（区）城市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内的商品住宅、已售公有住宅、集资建设的住宅、经济适用住房、出售了共有产权的廉租房、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅及已建成投入使用且存在两个或两个以上产权人的其他非住宅，都应当交存住宅专项维修资金。

第八条住宅专项维修资金交存标准:

本办法实施前，已按原有政策规定建立了住宅专项维修资金制度的，按原政策规定标准执行,并由代收单位将代收的住宅专项维修资金交存到建设行政主管部门在住房公积金管理机构开设的维修资金专户。

本办法实施后的新建项目，业主交存首期住宅专项维修资金的标准为：业主所有物业的建筑面积×住宅建筑安装工程平均每平方米造价×5%。其中，住宅建筑安装工程每平方米造价砖混结构暂按800元计算，框架结构按1000元计算，以后可根据建筑安装工程造价成本变化，由市建设局提出意见，经市政府审定，适时调整。

第九条 房改房在出售时，由售房单位提取的住宅专项维修资金，按原规定存入财政部门在住房公积金管理机构开设的维修资金专户，按原规定进行管理；破产、改制企业集资房所提留的住宅专项维修资金也要存入住房公积金管理机构开设的维修资金专户，纳入统一监督管理。

第十条 新建立的住宅专项维修资金由房地产开发企业代收, 并在办理房屋所有权初始登记时，一次性将代收的住宅专项维修资金交存到建设（房地产）行政主管部门在住房公积金管理机构开设的维修资金专户。

第十一条 建设、开发单位自用、出租商品住房的，在办理房屋产权证书时，应按照第八条规定的标准将维修资金交存至建设（房地产）行政主管部门在住房公积金管理机构开设的维修资金专户。

第十二条 本办法实施前，凡普通商品房、集资房、经济适用房、共有产权廉租房、与住宅小区关联的非住宅物业的业主，未交存住宅专项维修资金的，业主应自本办法实施之日起，按第八条第二款规定的标准，由建设行政管理部门和街道、社区组织协助督办，由业主委员会和物业服务企业负责向业主收缴，在两年内一次或分批次将首期维修资金交存至建设（房地产）行政主管部门在住(来源：好范文 http://www.teniu.cc/）房公积金管理机构开设的维修资金专户。

房改房和破产、改制企业的集资房的业主，未提留住宅专项维修资金的，也要按照本条规定交存维修资金。

第十三条 住宅专项维修资金的续筹：

住宅专项维修资金

第四篇：菏泽市住宅专项维修资金使用

菏泽市住宅专项维修资金使用

审批程序及提交资料

一、提出申请

1、涉及单幢住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由物业服务企业或相关业主提出申请，并经业主委员会证明属实；

2、涉及小区全体业主拥有的共用设施设备的维修和更新、改造的，由物业服务企业或业主委员会（相关业主）提出申请。

申请内容应包括：住宅物业交付日期、总建筑面积、总户数、目前已入住户数、入住建筑面积、维修和更新、改造计划建议等内容。

二、制定方案

物业服务企业、业主委员会或相关业主应当根据实质查勘结果，制定使用住宅专项维修资金维修和更新、改造方案，并在小区明显位置进行公示。公示期为7日，并拍摄公示证明、照片。维修更新、改造方案应主要包括以下内容：

1、维修和更新改造内容；

2、工程预算；

3、涉及户数；

4、维修和更新、改造组织方式（参考附件1）。

三、业主确认

维修和更新、改造方案公示后，应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面签名同意（附参考件2）。经维修资金管理机构核准业主身份，符合规定后，将业主同意签名表在小区明显位置公示，公示期为7日，并拍摄公示证明、照片。

四、登记备案

物业服务企业、业主委员会（相关业主）或者相关单位持下列材料向维修资金管理机构办理登记备案：

1、该维修部位或设施已超过保修期的证明（住宅质量保证书或业主与开发企业约定）；

2、维修和更新、改造方案；

3、维修和更新、改造方案公示证明、照片；

4、相关业主或者业主大会书面同意签名表及公示证明、照片。

五、审核回复

审核登记备案资料，对符合条件的，结合相关业主交存专项维修资金的比例、数额及分摊原则规定予以告知。必要时，将有关情况在媒体上公示。

六、组织施工

物业服务企业、业主委员会（相关业主）或者相关单位组织实施维修和更新、改造方案。并根据工程情况做好以下几项工作：

1、与施工企业签订工程施工合同（必要的可以采取公开招标或邀请招标等方式选择专业施工企业）；

2、聘请专业监理、鉴定单位对工程实施质量监理及鉴定；

3、委托专业中介机构对工程造价进行审核。

以上几项工作未履行办理手续的，应书面说明原因。

七、竣工验收

工程竣工后，物业服务企业、业主委员会（相关业主）或其他工程组织实施者应

当组织相关业主、业主委员会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署竣工验收报告。

八、分摊结算

持下列材料办理分摊结算：

1、施工合同书；

2、工程质量监理报告或证明；

3、工程造价审核报告或证明；

4、工程验收报告；

5、工程费用发生原始发票（所有

发票须有业主委员会主任、业主代表等相关人签字）。

根据工程总费用，按照相关业主备案信息建筑面积的比例进行分摊，并从相关业

主交存的专项维修资金账户中核减。同时出印分摊前业主维修资金交存信息和维

修项目分摊清册备案，出印专项维修资金支用申请书。

九、资金划拨

物业服务企业、业主委员会或相关业主需提出使用住宅专项维修资金划拨账户申

请证明。

凭汇总签批的原始发票及专项维修资金支用凭证报财务按实分摊数额划拨，并出

具收款收据。

十、整理归档

整理归档内容有：

1、使用住宅专项维修资金申请书；

2、维修和更新、改造方案及公示证明和照片；

3、业主同意签名表及公示证明和照片；

4、施工合同书；

5、工程质量监理鉴定报告或证明；

6、工程造价审核报告或证明；

7、工程验收报告；

8、工程结算发票。

9、使用住宅专项维修资金划拨账户申请证明；

10、维修资金交存信息和维修项目分摊清册；

11、支用审批、签批资料；

12、收支凭证；

13、其他相关资料。

参考附件1：

公告

全体业主：

因本小区共用部位（设施设备）损坏，需使用住宅专项维修资金

进行维修和更新、改造，为维护广大业主的切身利益，现将本次维修和更新、改

造方案公告如下。

维修和更新、改造方案

一、项目概况

项目坐落于，由开发建设，共有自然

幢，户，总建筑面积万平方米，于年月交付使用。

二、申请使用专项维修资金原因

据业主反映和现场查勘，项目（号楼）设施出现情况，严重影响业主正常生活，因该设施（部位）已超过保修期限，需要申请使

用专项维修资金进行修缮。

三、维修和更新、改造内容1、2、四、维修和更新、改造工程预算及涉及户数

经测算，本次维修和更新、改造预算费用为元。涉及小区（号

楼）全体业主。

五、维修和更新改造工程组织方式

本次维修和更新、改造工程由业主委员会（业主代表）、物业服务公司组织实施。

以方式确定施工企业；拟聘请有工程监理资质的为监理单

位；委托对工程造价进行审核。

工程竣工后，由组织实施的相关单位、业主对工程质量进行验收，并签署验收报

告。

六、费用约定

本次维修和更新、改造费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例进行分

摊，并从相关业主交存的住宅专项维修资金账户中核减。

七、本方案所列内容属实，并须经已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二

以上的业主签名同意，届时将委托负责组织签名。

八、本方案公示期自年月日至年月日。

访问电话：

业主委员会（章）：物业服务企业（章）：

主任签字：项目经理签字：

业主代表签字：

年月日

参考附件2：

各位业主：

本小区已经损坏，严重影响了业主的正常生活，因该设施（部位）已超

过保修期限，为维护业主的切身利益，根据有关规定，需使用业主交存的住宅专

项维修资金进行维修和更新、改造，您如赞同维修和更新、改造方案，（该方案

已于年月日至年月日在公示）请在下表签名登

记。

维修和更新改造工程相关业主同意签名表

注：此表按房产证载明楼、单元、房号依次签名，必须由房屋所有权人本人签字、共有人关系应予注明。

第五篇：潍坊市住宅专项维修资金管理办法

潍坊市住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据有关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三条市、县（市）物业主管部门（以下统称物业主管部门）会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。物业主管部门下设的住宅专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构）具体负责管理住宅专项维修资金，保证资金安全、使用便利。

第四条住宅专项维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第二章 交存

第五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第六条商品住宅、非住宅的业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的7％。物业主管部门每年公布一次每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额。

第七条 未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的，其住宅专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。

维修资金管理机构委托所在地商业银行，作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第八条开发建设单位在房屋销售时，应向购房人代收首期住宅专项维修资金，开具由财政部门监制的专用票据，并在商品房买卖合同中对住宅专项维修资金缴交事宜作出约定。

住宅专项维修资金应在收取之日起七日内交存到住宅专项维修资金专户。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，自存入专户后，产生的利息和收益归业主所有。

第九条业主在办理房屋权属证书时，必须提交住宅专项维修资金专用票据及银行交款凭证。未提交住宅专项维修资金专用票据及银行交款凭证的，权属登记部门不予受理权属登记手续。

第十条实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责住宅专项维修资金的日常管理。

业主大会应当在维修资金管理机构委托的商业银行开立住宅专项维修资金专户，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受物业主管部门监督。业主大会应当按照住宅专项维修资金管理办法、会计核算制度，设立业主明细账目管理。

第十一条业主委员会应当持业主大会决定及书面报告通知并报物业主管部门备案。对于符合移交条件的，维修资金管理机构应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额及有关账目等移交业主委员会。

第十二条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由物业主管部门会同财政部门负责制定。

第十三条商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体补交方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

第十四条房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应返还业主。

第十五条房屋转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移。

第三章 使用

第十六条住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十七条住宅专项维修资金的使用应当坚持方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。涉及未售出物业的，由开发建设单位按照未售出物业的建筑面积分摊。

第十八条住宅专项维修资金的使用按照以下程序办理：

（一）物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。方案主要包括：

1、维修和更新、改造内容；

2、工程预算；

3、涉及户数；

4、维修和更新、改造组织方式。

未聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会提出计划建议，并在维修资金管理机构指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

（三）物业服务企业或者相关单位、业主委员会应持有关资料到维修资金管理机构办理维修和更新、改造方案备案，并提交下列材料：

1、维修和更新、改造方案；

2、相关业主或者业主大会书面确认证明；

3、维修和更新、改造方案公示证明；

4、住宅专项维修资金账面余额证明。

（四）维修资金管理机构会同财政部门审查同意后，通知专户管理银行将维修和更新、改造工程预算资金的70％划转至物业服务企业或者相关单位。

（五）物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更新、改造方案。

（六）工程竣工后，物业服务企业或者相关单位应当组织相关业主、业主委员会或者社区居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署验收报告；业主委员会或者社区居民委员会，或者其委托的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。

（七）维修资金管理机构会同财政部门对验收报告和审核证明核实后，通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。

第十九条物业服务企业或者相关单位可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。

第二十条相关业主、业主委员会或者社区居民委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，也可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用均计入维修和更新、改造成本。

第二十一条发生危及房屋安全、电梯停运等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，维修资金管理机构会同财政部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新、改造的，维修资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金中列支。

第二十二条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第四章 监督管理

第二十三条维修资金管理机构或业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十四条住宅专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十五条住宅专项维修资金的财务管理、会计核算及专用票据管理使用，执行财政部门有关规定，并接受财政部门的监督检查。

第二十六条住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受审计部门的审计监督。

第二十七条开发建设单位、物业服务企业、物业主管部门、财政部门及其工作人员，违反本办法规定的，按照法律法规规定进行处理处罚，追究相关法律责任。

第五章 附则

第二十八条 经济适用住房、拆迁安置住房按照商品住宅，实行住宅专项维修资金制度。

第二十九条 在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，按照本办法规定建立专项维修资金制度。

第三十条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。

第三十一条公有住房专项维修资金的管理，按国家、省、市有关规定执行。第三十二条本办法由市住房和城乡建设局、市财政局共同解释。

第三十三条本办法自2010年7月1日起施行。2004年6月17日市房管局、市财政局印发的《潍坊市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》同时废止。