第一篇：【CAS干货】地产业ABS融资渠道必备知识
【CAS干货】地产业ABS融资渠道必备知识
[CAS干货]是结构金融研究推出的特色专栏，普及资产证券化相关知识，开阔眼界。
我国地产企业主要的资产证券化融资方式为企业资产证券化。目前监管要求较宽松。只需要符合法律法规规定，权属明确，能够产生稳定、可预测现金流，且基础资产未被列入负面清单即可。目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。房地产企业通过资产证券化融资有比较突出的优势：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离，不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS产品能够吸引更多的投资者，同时降低发行成本。房地产企业的外部融资渠道现状
房地产企业属于资金密集型企业，保障资金的连续供给对企业发展具有至关重要的作用，加强融资管理势在必行。国庆伊始，地产调控升级，全国一线城市、重点二线城市开始了自2010年以来的新一轮限贷限购。另外，交易所、发改委、银行间交易商协会也明显加强了对于地产企业融资的监管。那么，房地产企业到底还有哪些外部融资渠道呢？ 房地产企业常见的融资渠道有：权益融资、开发贷款、非标融资、债券融资（海外发行和国内发行）、资产证券化。权益融资主要包括IPO和增发，定增作为上市公司再融资权益类融资方式之一，对上市公司无盈利能力要求，亏损企业也可申请发行，相较而言，定向增发是发行条件最低的股权融资方式。但是目前通过定增融资也趋于严格，今年11月份上市公司通过定增募资总额骤减，项目审核更加严格，速度也有所放慢。
银行的开发贷成本和门槛都比较低，一般是房地产企业最为稳定和主要的融资模式，但是开发贷需要企业拿到四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）之后才可以办理，而且开发贷款的额度是受抵押物价值的限制，难以满足房地产企业扩张的需求，也存在现金流错配等问题。而且银行贷款一般都倾向于大型国企。
近几年，同业业务及理财业务监管政策频繁出台，加强了对银行非标业务的约束，非标资产投资更加规范。同时，相较于银行贷款和债券融资，非标成本普遍较高，但目前仍不失为一种渠道。
债券发行方面，随着近期《关于试行房地产产能过剩行业公司债券分类监管的函》以及媒体对于“发改委将严禁地产商发行企业债用于商业地产项目”事件的披露，房地产企业境内资本市场直接融资渠道不断收紧。详见我们之前的报告《上交所新政影响了谁？》、《发改委发了多少债？》以及《地产企业交易商协会发债梳理》等。
境外发债虽然限制条件较少，但是随着国家发改委出台《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》，监管上对境内企业境外发债也进行了进一步规范，加大了监管力度，详见我们之前的报告《海外发债知多少？》。而且对于房地产企业而言，海外融资主要发行美元债，发债的门槛相对较高，而且近期美元不断走高，成本也不断上升。相较于上述房地产企业的外部融资渠道，资产证券化有比较突出的优势：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离，不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS产品能够吸引更多的投资者，同时降低发行成本。由于ABS的核心在于底层资产，丰富的底层资产种类，也为房地产企业通过ABS融资带来广阔的发展空间。
房地产企业的ABS融资一般通过企业资产证券，流通场所主要为交易所和中证报价系统。14年9月26日，《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定（修订稿）》及配套规则发布，规定券商、基金子公司统一以专项资产管理计划为载体进行资产证券化业务，并将原有的审批制改为有负面清单的备案制，此举大大缩短了项目发行时间，项目发行速度也明显加快，企业ABS发行量出现较大井喷。考虑到信托贷款受益权基础资产为存量非标，借款人多为城投、房地产企业，因此根据WIND分类，我们将新发行的贷款受益权、不动产投资信托REITs和租赁租金合计量作为房地产企业新发行的企业ABS总量进行粗略估计，趋势方面，可以看到从2015开始ABS融资出现迅猛增长，根据15年和16年发行量来看，房地产企业发行量占到该市场份额接近一半。
房地产企业发行企业资产证券化的政策梳理
资产证券化是指企业或金融机构将其能产生现金收益的资产加以组合，然后以其现金流为支持发行证券产品出售给投资者的过程。1.我国资产证券化主要模式
在国内，由于我国金融行业实行证券、银行、保险三大行业分业监管体制，因此资产证券化业务根据监管体制及监管规则的不同亦被分为三类：
1）由中国银行业监督管理委员会、中央人民银行监管的信贷资产证券化；
2）由银行间市场交易商协会主管的资产支持票据； 3）由证监会、基金业协会监管的企业资产证券化。2.企业资产证券化
对于我国的房地产企业而言，主要的资产证券化融资方式还是企业资产证券化。企业资产证券化则是通过证券公司或基金子公司成立的专项计划，在交易所发行的以非金融企业的资产作为基础资产的证券化产品。企业资产证券化从2006年开始暂停审批，2009年《证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）》发布，名义恢复了企业资产证券化业务，但实际上到11月才真正意义上恢复。
2013年3月，《证券公司资产证券化业务管理规定》发布，这标志着企业资产证券化转为常规业务。随后，沪深交易所也各自发布其为企业资产证券化提供转让的业务指引文件。此时，新设立专项资管计划仍需通过证监会的审批，实行审批制。
企业资产证券化实施备案制+负面清单管理。2014年9月《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定（修订稿）》及配套规则发布，2014年12月26日，证监会发布《资产支持专项计划备案管理办法》，开始针对企业资产证券化实施备案制，同时配套《资产证券化业务风险控制指引》和《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，提出8类负面清单，大大拓宽了发行人及基础资产的可选范围，促进企业资产证券化在2015年高速发展。3.主要的政策和文件依据
1、《资产支持专项计划备案管理办法》
2、《资产证券化业务风险控制指引》
3、《资产证券化业务基础资产负面清单指引》
4、《上海证券交易所资产证券化业务指南》
5、《深圳证券交易所资产证券化业务指南》
6、《深圳证券交易所资产证券化业务问答》 4.发行条件
目前监管上对于企业资产证券化的发行要求比较宽松，企业资产证券化融资不受40%净资产限制，且对于募集资金用途也没有明确的规定，只需符合国家产业政策，目前所发行的企业资产证券化都是私募形式。
对于基础资产，只需要符合法律法规规定，权属明确，能够产生稳定、可预测现金流，且基础资产未被列入负面清单即可。
针对房地产企业，我们从上述政策和文件中针对性的梳理了相关的发行条件，详见下表。通过观察近期被终止的项目，可以发现监管上对于房地产企业通过购房尾款资产证券化的监管有趋严的迹象；对于通过CMBS方式融资，虽然没有明文的规定，但是对于国有房地产企业以及房地产前100强企业和其他民营房地产企业还是存在一定的差别对待，对主体的信用等级要求有一定差别，对于融资额度也存在一定的限制，一般不会超过房产估值的50%；对于商业物业，一般要求有历史现金流，新建的商业物业无法满足，同时对一二线城市的商业物业，需要在市内具有较好的地理位置，而对于三四线城市的商业物业，则受限会更加明显。房地产证券化的几种成熟模式 房地产企业目前外部融资渠道受限较严重，ABS可谓是另外一片天空，虽然部分住宅类ABS融资也存在一定收紧迹象，但是由于ABS基础资产种类广泛，交易结构繁杂，所以ABS仍然是房地产企业外部资金来源的一个重要渠道。房地产ABS融资是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品，其实际融资人主要为房地产企业、城投/地方国资企业和持有物业的其他企业，房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：
1、不动产；
2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。
目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。1.类REITs产品
由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善，大多数房地产企业搭建的REITs融资实际上是对标准化REITs做了细微调整，通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，被称之为类REITs。国内在REITs投资方面主要还是采用的固定收益投资逻辑，以银行资金为主，股权投资者较少。
2015年鹏华基金以公募基金身份首次参与和万科合作的房地产信托（REITS）项目，这是市场上首单比较正规的REITs，也是截止目前唯一的一单。在常见的“类REITs”产品中，一般需要券商或基金子公司设立并管理资产支持专项计划，从合格的机构投资者处募集资金投入到REITs的私募基金中，并通过REITs私募基金所分派的物业现金流向投资者分配收益。写字楼、酒店、购物中心等物业则是以项目公司股权形式装入REITs私募基金，并由REITs私募基金持有。
从基础资产上看，我国“类REITs”主要模式为物业+租金的证券化模式。今年6月份，新城控股推出国内首个商业地产类REITS产品。新城控股集团股份有限公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币104,982万元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划，拓展轻资产模式。该专项计划的目标资产为位于上海市青浦区城西商圈的青浦吾悦广场，这是国内推行资产证券化以来，我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。不动产作为一种天然的生息资产，能够较好的满足资产证券化的产品设计需求，逐渐成为房地产企业扩大融资、降低融资成本的新途径。公司通过将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入，缩短了商业地产的投资回报周期，提高了商业地产的资产周转率，有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力，拓展公司商业地产轻资产的经营模式。
租金的基础资产选择方面，优选：
1、企业的空置率应当较低且相对稳定；
2、租户的履约能力较强；
3、租金金额持续稳定，已签订租约覆盖整个专项计划续存期，或者可以形成合理租金预期。物业的基础资产选择方面：
1、不动产必须产权清晰，无抵质押状况且可转让；
2、物业具有较强的升值预期；
3、物业转让前已进行或可以进行合理重组；
4、物业处于一、二线城市核心地段较为适宜。2.CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）
CMBS是一种不动产证券化的融资方式，将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，近年来国内房地产多次在类REITs产品创新，而CMBS却姗姗来迟。其实CMBS和类REITs的融资模式十分相似，而且CMBS会更加方便快捷，由于CMBS资产并不需要出表，不必像发行类REITs产品，需要成立有限合伙公司，并且完成股权交割等等较为繁琐的事项，同时，又能与类REITs一样，实现较大额度的融资。
国内第一例交易所挂牌的符合国际标准的商业物业按揭支持证券（CMBS）产品——“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”于8月24日发行成功。该产品规模高达40亿元，创造了资产证券化产品最低发行成本的记录，3年期优先级成本仅为3.3%。商业地产的经营特别需要资产证券化的支持。资产证券化不仅能满足商业物业发展所需要的长期资金，有利于提高经营水平和最大化地提升商业物业的价值；资产证券化还可以实现众多投资者的参与和选择的机会，形成有效的激励机制；最后，资产证券化还有效分散了投资人投资商业地产的风险，促进行业的稳定发展。
CMBS较大的丰富了开发商持有商业物业的融资工具，优化融资成本和资本结构。由于该项融资工具对应到资产层面来控制杠杆率，实际上也是一种稳健的融资工具，符合中央去杠杆去库存的精神。CMBS会要求锁定底层资产，通过先计算未来的现金流，融资金额方面评级机构一般会在未来租金现金流的现值基础上打上一定折扣。
CMBS的底层资产为商业物业的租金，所以在资产的选择方面与“类REITs”租金的要求一致，即：
1、企业的空置率应当较低且相对稳定，而且由于空置等原因不能产生稳定现金流的物业也被列入了负面清单；
2、租户的履约能力较强；
3、租金金额持续稳定，已签订租约覆盖整个专项计划续存期，或者可以形成合理租金预期。3.物业费证券化
物业费是指提供物业服务的物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）。2015年9月，金科物业试水资产证券化，金科股份通过证券资产管理公司设立招商创融-金科物业资产支持专项计划1号，该计划拟发行总规模不超过15亿元，还款来源为金科物业旗下运营管理的金科花园、金科丽苑等68个物业费收入。物业费ABS的交易结构与其他ABS产品来说并没有太多特殊之处，但增信措施值得重点关注。物业公司的关联房地产公司通常会作为差额支付承诺人或担保人为资产支持证券的优先级本息提供保障，这会对债项信用评级有显著的提升。
由于收益权ABS所涉及收入的对应义务尚未实现，且极度依赖于原始权益人的正常经营，因此从理论上说收益权ABS的信用水平很难超越原始权益人的信用水平，导致原始权益人的主体信用水平成为了收益权ABS关注的重点之一。把此类问题具体到物业费收益权的ABS上，我国物业公司由于本身的资本实力较弱，且对资金需求量并不大，大多数物业费ABS的实际融资人均为物业公司的关联房地产企业，所以关联的房地产企业一般作在ABS项目中作为外部增信机构，其主体信用评级才是物业费ABS关注的重点。如我们上面所说的招商创融-金科物业资产支持专项计划的案列中，金科地产集团股份有限公司对金科物业服务集团有限公司提供差额支付承诺，降低了金科物业服务集团有限公司违约给资产证券本金及预期收益带来的风险。4.购房尾款证券化
购房尾款是指购房者在支付完定金和首付款后，开发商享有的对购房者的剩余房款债权，一般可分为按揭型购房尾款和非按揭型购房尾款：按揭型购房尾款是指购房者在使用按揭贷款购房时，由按揭银行或公积金中心支付的剩余房款；非按揭型购房尾款是指购房者在全部使用自有资金购房时，购房者应支付的剩余房款。一般而言，购房者全部用自有资金购房时，剩余房款支付时间较短，无需以此为基础资产融资，而按揭型购房尾款由于存在银行审批，需要一定的时间，剩余房款支付时间相对较长，因此，用作资产证券化的购房尾款主要是指按揭型购房尾款。
购房尾款资产证券化不仅为房地产企业拓宽了新的融资渠道，而且盘活企业资产，提高资金的利用率，降低融资成本。按照人行相关规定，如果楼盘未封顶，银行不能将按揭贷款的尾款发放给开发商。然而对于开发周期较长的房地产项目，会导致开发商无法较快的实现资金周转。而购房尾款资产证券化通过将购房尾款打包出售，提前将尾款收回，对这部分资金进行了盘活，进一步提高了资金的利用率。目前，房企一般将刚需产品作为企业主打产品之一，而刚需产品多呈现高层的建筑形态，这导致购房尾款资产证券化有着广阔的市场需求。购房尾款资产证券化的整体结构与一般应收账款证券化的交易结构差不多，主要包括基础资产转让、募集资金及担保增信等环节。2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”在上海证券交易所完成发行，为国内市场上首单购房尾款资产证券化项目，后续又有碧桂园、融信等房地产企业开展了此类业务。
目前国内做的购房尾款资产证券化的交易结构都大同小异，与一般应收账款证券化也十分类似，但也存在不同之处，购房尾款资产证券化根据购房尾款的基础资产特点，增加了循环购买机制和资产赎回机制：循环购买机制是由于基础资产大部分期限较短且期限不确定性较强，而融资期限较长，为了实现更长期限的融资和更稳定的证券端现金流，将产品设置了循环购买机制，例如，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”规定，在专项计划的存续期内，管理人以专项计划资金向原始权益人循环购买新的基础资产之日，即为每年的3、6、9、12月月底前的倒数第4个工作日为循环购买日。以及不合格资产赎回机制，即购房者因售房人瑕疵履行商品房买卖合同义务，要求减少应收款或者退房，将导致基础资产现金流减少或者灭失。为防范这一风险，产品设置了回转机制，原始权益人对灭失基础资产按未偿应收款余额予以回转。若因售房人所签订的房地产开发贷款、信托借款、尚未结清的应付工程款及其他协议中对应收款用途做出限制性约定，而对该笔应收款回收产生截留，则对应的基础资产为不合格基础资产。原始权益人应将该等不合格基础资产按未偿应收款余额予以赎回。
世建2015-1的交易结构如下：购房尾款资产证券化的基础资产总体来说需达到以下几个标准：①全部购房合同均合法有效，并构成相关购房人在购房合同项下合法、有效和有约束力的义务；②项目公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份购房合同项下应尽义务；③购房人在购房合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利。5.运营收益权证券化
运营收益权是指获取写字楼、商场、酒店及物流仓库等物业在特定期间的运营收入的权利，运营收入包括租金收入、管理费收入等。
租金收入是指租赁合同项下的债权。租赁债权的特点包括受限于租赁期限、债权的持续形成有赖于业主持续地提供租赁物业以及租赁双方均享有法定的租赁合同解除权等。因此，租赁债权实现与原始权益人的破产隔离较为困难，除非将租赁物一并转让给特殊目的载体。运营收益权是典型的未来债权，现金流严重依附于企业自身的日常经营状况，所以在搭建交易结构的时候一般会采取双SPV的结构。
未来债权又可分为没有基础法律关系的未来债权和有基础法律关系的未来债权。以贷款债权为例：例如银行与企业已签订《借款合同》且该合同已生效，但银行还未实际发放贷款，银行只能在发放贷款后才享有贷款债权，这是有基础法律关系的未来债权。银行在未来经营活动中也有可能与其他企业签订《借款合同》并发放贷款，从而享有贷款债权，这是无基础法律关系的未来债权，又称之为纯粹的未来债权。纯粹的未来债权的特点是，没有现时存在的任何权利，其权利的产生时间、数额、行使方式等均处于不确定状态，仅能根据转让方的业务范围、历史经营数据、市场环境等因素预测将来可能产生的债权类型、债权数量。未来债权的可转让性已被广泛接受，国际上目前普遍将证券化基础资产界定为“债权”，且同时包括既有债权和未来债权。
国内首个以商用物业租金债权为底层基础资产的企业资产证券化项目为“中信茂庸ABS”，并在深圳证券交易所挂牌交易。
茂庸投资将其所有的北京商用物业租金债权设立信托计划，受托管理人为中信信托，委托人通过设立财产权信托获得信托收益权，茂庸投资又将其所获得的信托收益权设立信托受益权资产支持专项计划，受托管理人为中信信诚，该专项计划分为优先级/次级。该资产支持专项计划具体交易结构如下：对于既有债权的租金收入，可以选择基础资产，即租金债权转让给专项计划的简单结构。如果涉及到未来债权，更简单的方式，可以采用双SPV模式，即委托人将信托资金委托给信托公司设立信托并取得信托受益权，信托资金用于向融资方发放信托贷款，而形成的信托受益权作为基础资产转让给专项计划。此时，专项计划所取得基础资产对应的底层资产是信托贷款，信托贷款是实实在在的债权，没有任何争议；未来债权将作为贷款债权的主要还款来源，并可以将未来债权进行质押担保。
第二篇：高速公路瞄准ABS融资新途径
高速公路瞄准ABS融资新途径
高速公路建设需要巨额的投资，以往筹资的渠道主要有以下几种：银行贷款，发行股票或企业债券以及BOT。这几种融资方式各有其不利之处：向国内银行贷款会给企业带来巨额的债务负担，不利于高速公路后期运营；发行股票融资，需披露相当多的信息，且发行上市的费用比较大；而在发行普通的企业债券方面，由于我国企业债券在国际上的信用级别低，绝大多数企业难以进入高信用等级的债券市场；采取BOT方式融资，要求投资方自己有较雄厚的资金实力或者有较强的融资能力。而在国际国内资本市场资金比较充裕的情况下，采用资产证券化（ABS）融资则是一个比较理想的选择。
高速公路资产证券化，指的是通过对流动性差，或者说不能立即变现（如收费权），但却有稳定的预期收益的资产进行重组，将其转换为可以公开买卖的证券的过程，其实质是将资产的未来现金流以证券的形式预售。近年来，资产证券化融资方式以其成本低、操作简便和融资效率高等特点，广受高速公路公司及其主管部门青睐。尤其是近期成功实施的广深、莞深高速收益计划，更是让业内同行羡慕不已。
江苏现代近年来一直致力于对创新融资模式的研究，并在南京长江二桥、三桥以及国内城市基础设施建设项目融资方面取得了很大的成功。对于有稳定现金流支撑的高速公路资产证券化的运作，江苏现代进行了长期的跟踪研究，取得了一定的成果，江苏现代有意将研究成果嫁接于公路资产证券化的操作中，将通过专业系统的财务模型测算，设计出符合公路特点的资产证券化产品，再通过专业有效的交易安排，以保证收益产品与资产原始权益人的权益，成功实现您理想的融资需求。
第三篇：商业地产融资渠道
商业地产融资渠道
一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道
就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。
二、主要融资渠道的比较
1、境内商业银行贷款
就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。
2、信托投资公司发行信托计划
随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。
随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。
然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。
此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。
3、境内公司上市
房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。
从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。
4、发行企业债
根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。
5、金融租赁
2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：
一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；
二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；
三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。
房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。
6、典当
典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。
此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”
进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。
7、民间私募基金
民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。
8、外资商业银行贷款
2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。
然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。
9、海外私募基金
海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：
一、收购成熟物业，二、与国内开发商股权方式合作，三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。
对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。
10、房地产投资信托基金(REITs)
REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：
1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。
2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。
4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。
5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。
6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。
7)REITs融资还具有不可替代的节税优势。
8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。
9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。
当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。
11、公司海外上市
内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。
中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。
主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。
创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。
此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。
综上所述，相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势，更符合商业地产的融资需求。虽然目前看来，社会各界对此认知程度还不高，但随着人们对REITs了解不断深入、房地产市场的发展以及2006年金融业的全面放开，我们相信，不久的将来，REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道。
第四篇：PPP融资与ABS融资模式比较与解析
PPP融资与ABS融资模式比较与解析
一、BOT与ABS比较概述
BOT指的是一种贯穿基础设施项目开发、建设、运营全生命周期的融资和管理模式，而ABS则特指一种融资模式，因此比较BOT模式及ABS模式之前，应明确比较的对象是BOT模式中的融资环节以及ABS融资模式。两者在项目所有权、投资风险、适用项目、融资成本等存在不同。但笔者认为两者并非对立关系，ABS模式可以为BOT、PPP项目服务。
BOT（Build-Operate-Transfer），是指政府通过特许权协议，授权外商或私营商进行基础设施、自然资源开发等项目的融资、设计、建造、运营、维护，在规定的特许期内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后项目将移交给政府。
（Asset-Backed-Securitization），是指将缺乏流动性但能产生可预见的、稳定现金流量的资产归集起来，通过一定安排和增信机制，使之成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。ABS模式通过提高信用等级这一手段，使原本信用等级较低的项目可以进入高级别的证券市场，利用证券市场信用等级高、安全性和流动性强等特点，达到大幅度降低筹集资金的成本的目的。
比较BOT与ABS的概念可见，BOT指的是一种进行基础设施建设的全过程项目融资建设及经营管理的模式，贯穿基础设施项目的全生命周期，包括但不限于融资、设计、建造、运营、维护等阶段，其中涵盖了项目融资的环节。根据项目情况的不同，所包含的环节不同，衍生出众多BOT变种，如TOT、BOOT、BOO等等。而ABS则仅指一种项目融资方式，并不与项目的实际运营挂钩。
目前存在诸多对于BOT与ABS比较的观点和文章，尽管两者都可以被简单理解为项目融资的方式，但两者概念的外延实际上存在很大差异。因此，在对于BOT与ABS的进行比较前应当明确，这一比较实际是BOT模式中的融资环节与ABS项目融资模式之间的比较。
二、BOT与ABS的不同 无论是采用BOT融资模式还是采用ABS融资模式，均能有效引入民间资本和外资，减轻财政负担，提高项目运作效率。对于政府而言，仍然都能对项目本身拥有一定的控制权和所有权。但作为项目融资的两种手段，两者还是存在诸多不同，主要体现在以下四个方面。1.项目所有权
对于BOT模式而言，在特许经营期内，项目公司通过与政府签订的特许经营协议，而在协议期内拥有对项目运营权，而对于是否取得项目的所有权，则根据不同项目存在不同的模式，例如BOOT模式下，项目公司取得项目的所有权，而一般特许期限届满后,项目的所有权移交政府或其指定机构所有，但如BOO模式，期限届满后，所有权归项目公司所有。
对于ABS模式而言，项目公司作为原始权益人将其所拥有的项目资产的所有权转让给特殊目的公司（SPV），SPV因此拥有了项目资产的全部所有权，而原始权益人则拥有对项目的运营、决策权。当债券到期还本付息并支付各项服务费后,，项目的所有权重回归项目公司所有。2.投资风险
BOT模式的投资者主要由权益投资人和债务投资人组成，基本限制在供应商、机构投资者、商业银行及非银行金融机构等。其投资者从数量上看比较有限，因此，每个投资者所承担的风险相对而言较大。ABS模式的投资者是国内外资本市场上的债券购买者，并且，这类债券还可以在二级市场上转让，这就使得风险被有效分担，使单个投资者的风险被分散、转移，从降低投资风险。此外，ABS模式中，对于打包的项目资产均会进行内部或外部的信用增级，例如进行超额担保等，使之在资本市场上具有较高的资信等级，也使投资风险大大降低。3.适用项目
BOT模式主要应用于国家或地区的基础设施领域内，能够通过收费获得稳定收入的设施或服务项目。但实践中，BOT的适用范围是有限的，我国法规规定港口、码头等设施不允许外商独资, 铁路、公路、电力等设施须由中方控股。因此对于直接关系到国计民生的重要项目或者存在较大风险的项目，如核电站等，虽然它能产生稳定的收入，但BOT模式并不一定适用。
反观ABS模式，由于设立了SPV并拥有项目资产的所有权，从而达到资产隔离的目的，但同时SPV并不直接参与项目的经营与决策，因此ABS的适用范围笔BOT更为广泛，其适用于电信、电力、供水、排污、环保等领域内，适宜、或不适宜使用BOT模式的基本建设、维护、更新改造以及扩建项目。4.融资成本
BOT模式操作复杂，牵涉的范围广，环节多，操作难度较大，因此造成其融资成本相应增高。而ABS模式的运作则相对简单，只涉及到原始权益人即项目公司、特殊目的公司、投资者以及证券承销商等几个主体，因此操作简单，又最大限度地减少了包括酬金、差价等中间费用，融资成本得到有效控制。
三、BOT与ABS的实践运用
目前论述BOT与ABS比较的观点，最终得出的结论普遍为，ABS从各个方面均相较BOT具有运作优势，如王守清教授在其《特许经营项目融资（BOT、PFI和PPP）》一书中，列举了ABS模式具有降低项目融资成本、减轻投资风险、改进资产负债管理等优势。实践中，ABS项目融资模式的发展和大规模运用，还需我国资本市场，尤其是证券市场的发展和完善，还需要加强相关政策法规的支持力度。
事实上，笔者认为，ABS作为一种较低成本、较低风险的高效率融资方式，其与BOT这一基础设施融资建设运营模式之间并非对立关系。ABS模式完全可以作为一种新的融资途径，运用到PPP项目中来，作为BOT模式的补充，甚至可以作为BOT模式项下的一种融资手段，服务于BOT项目，达到进一步优化BOT模式的目的。
根据最新通过的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，PPP项目融资渠道将被大大拓宽，而不再局限于现有的传统项目融资模式。对于新兴的融资模式如何在PPP模式中具体运用，而如本文阐述的ABS模式，又如其他如预期收益质押贷款、发行项目收益票据、企业债、公司债等诸多融资模式如何更好的与PPP模式相结合，将是决定PPP模式具体实施的重要问题，值得进一步分析和研究。
第五篇：融资方案设计之应收账款ABS
融资方案设计之应收账款ABS
应收账款资产证券化，有助于为企业开辟新的融资渠道，降低对传统银行的信贷依赖，并加快资金回笼，对中小企业盘活应收账款资产、解决中小企业融资难具有重要意义。
2017年12月15日，上交所、深交所、机构间报价系统同时发布了企业应收账款ABS“挂牌条件确认指南”及“信息披露指南”，进一步明确了应收账款资产证券化的挂牌要求。
此处的应收账款是指企业因履行合同项下销售商品、提供劳务等经营活动的义务后获得的付款请求权，但不包括因持有票据或其他有价证券而产生的付款请求权，且权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利的应收账款，是发行资产证券化的优良资产。
一、应收账款资产证券化发行方案
（一）参与主体 由原始权益人、计划管理人、担保人、托管人、差额补足承诺人等，以及其他为应收账款资产证券化提供服务的机构组成。
1.原始权益人，通常为企业，指资产证券化交易中把证券化资产即应收账款转让出去并获得融资的主体，主要负责确定将来证券化的应收账款，组建资产池，并按约定将其完全转让。原始权益人应当符合下列条件：
（1）生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家经济政策；
（2）内部控制制度健全；
（3）具有持续经营能力，无重大经营风险、财务风险和法律风险；（4）最近三年未发生重大违约、虚假信息披露或者其他重大违法违规行为；
（5）最近两年不存在因严重违法失信行为，被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位，并被暂停或限制进行融资的情形。重要债务人（如有）最近两年内不存在因严重违法失信行为，被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
（6）法律、行政法规和中国证监会规定的其他条件。
2.计划管理人，将专项计划的认购资金用于购买基础资产，并管理专项计划资产、分配专项计划利益。
计划管理人须具备客户资产管理业务资格，基金管理公司子公司须由证券投资基金管理公司设立且具备特定客户资产管理业务资格，并符合以下条件：
（1）具有完善的合规、风控制度以及风险处置应对措施，能有效控制业务风险；
（2）最近1年未因重大违法违规行为受到行政处罚 有下列情形之一的，证券公司不得担任计划管理人：（1）证券公司持有原始权益人10％以上的股份；（2）原始权益人持有证券公司10％以上的股份；（3）根据协议安排，在未来12月内存在上述情形之一的；（4）证券公司与原始权益人之间存在其他重大关联关系，可能损害受益凭证持有人合法权益的。
3.担保人指专业的担保公司，一般信用评级需在AA+以上。4.托管人一般是银行，托管人是依据约定保管专项计划账户中的资金，管理专项计划账户，执行管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的相关资金往来，确保专项计划账户中资金的独立和安全，依法保护资产支持证券投资者的财产权益。
5.差额补足承诺人，一般为原始权益人的实际控制人，或其他。
（二）基础资产
基础资产，应符合法律、行政法规的规定，权属明确，能够产生独立、稳定、可评估预测的现金流的财产或财产权利。
应收账款作为基础资产的入池标准，除满足基础资产合格标准的一般要求外，还需要符合以下要求：
1.原始权益人应当合法拥有基础资产，权属清晰，应收账款系从第三方受让所得的，原始权益人应当已经支付转让对价，且转让对价应当公允。
应收账款应当基于真实、合法的交易活动（包括销售商品、提供劳务等）产生，交易对价公允，且不涉及《资产证券化业务基础资产负面清单指引》。不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。已经存在抵押、质押等担保负担或者其他权利限制的，应当能够通过专项计划相关安排在原始权益人向专项计划转移基础资产时予以解除。2.交易合同应当合法有效，债权人已经履行了合同项下的义务，合同约定的付款条件已满足，不存在属于预付款的情形，且债务人履行其付款义务不存在抗辩事由和抵销情形。
3.基础资产涉及的应收账款应当可特定化，且应收账款金额、付款时间应当明确。
4.基础资产应当具有可转让性。基础资产的转让应当合法、有效，转让对价应当公允，存在附属担保权益的，应当一并转让。
应收账款转让应当通知债务人及附属担保权益义务人（如有），并在相关登记机构办理应收账款转让登记。
另外，基础资产池应当具有一定的分散度，至少包括 10 个相互之间不存在关联关系的债务人且单个债务人入池资产金额占比不超过 50%。
债务人分散度的要求豁免情形：
1.基础资产涉及核心企业供应链应付款等情况的，资产池包括至少 10 个相互之间不存在关联关系的债权人且债务人资信状况良好； 2.原始权益人资信状况良好，且专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施。
（三）募集资金规模
根据基础资产池中，合格资产的规模和原始权益人的融资需求而设定。
（四）拟定期限结构
专项计划存续期限系指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日（含该日）止的期间。通常为1年，可以视具体情况而定。
（五）增信方式专项计划可设计如下信用增级方式： 1.超额现金流覆盖
专项计划的基础资产转让给计划管理人后，基础资产所对应回收款均归属于专项计划；专项计划初始资产池对应应收账款余额须覆盖优先级预期支付额（本金+利息）的1.2倍（具体以评级机构评定结果为准）。
2．优先/次级安排
专项计划拟对资产支持证券进行优先/次级分层，专项计划资产向优先级持有人分配本息后，余额全部分配给次级持有人；原始权益人持有不低于5%的次级。3．差额补足承诺
原始权益人实际控制人作为差额补足承诺人，与计划管理人按照《资产买卖协议》的约定支付基础资产购买价款前，签署《差额补足承诺函》，不可撤销及无条件地承诺：就资产支持证券的每一个兑付日而言，根据计划管理人于当期回收款转付日查询专项计划账户内资金金额，若专项计划账户内可供分配资金金额不足以支付当期兑付日应付未付的税费、优先级资产支持证券预期支付额所需资金的，由计划管理人于差额补足通知日通知差额补足承诺人履行《差额补足承诺函》项下差额补足义务。差额补足承诺人接到计划管理人要求其履行当期差额补足义务的通知后，应在差额补足支付日将差额补足款项支付至专项计划账户。差额补足承诺人对前述差额补足义务承担连带责任，计划管理人有权要求任一方支付全部差额补足款项。4．不可撤销连带责任保证
在差额补足承诺人履行差额补足义务后，若专项计划账户内资金仍不足以支付当期兑付日应付未付的税费、优先级预期支付额所需资金的，担保公司承担连带保证责任。通过外部担保为专项计划提供增信，有助于提高投资者和市场的认可度，降低融资成本。
（六）募集资金用途通常是置换原有高成本债务及补充营运资金等，视具体情况而定
二、交易结构
根据上述方案设计，应收账款资产支持专项计划交易结构图如下：
（一）认购人通过与计划管理人签订《认购协议》与《风险揭示书》，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
（二）计划管理人根据与原始权益人签订的《资产买卖协议》的约定，将专项计划资金用于向原始权益人购买基础资产，即原始权益人据《资产买卖协议》在专项计划设立日、循环购买日转让给计划管理人的，原始权益人依据销售合同等基础贸易合同对债务人享有的应收账款，基础资产包括初始基础资产及新增基础资产。
（三）资产服务机构根据《服务协议》的约定，提供与基础资产及其回收有关的管理服务及其他服务。
（四）原始权益人应当在每个回收款归集日将相应回收款归集期间收到的回收款转付至监管账户，资产服务机构在每一个回收款转付日，根据《服务合同》的相关约定将扣除执行费用后的前一个回收款转付期间的所有回收款统一转入专项计划账户，并由托管银行根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。
（五）在本专项计划的循环期内，原始权益人向计划管理人持续提供符合合格标准的可供循环购买资产，由计划管理人以专项计划账户项下可支配资金作为对价于循环购买日持续买入符合合格标准的新增基础资产。
（六）若专项计划账户内可供分配资金金额不足以支付当期兑付日应付未付的税费、优先级预期支付额所需资金的，差额补足承诺人根据《差额补足承诺函》承担差额补足义务，在差额补足支付日将差额资金划入专项计划账户。
（七）在差额补足承诺人履行差额补足义务后，若专项计划账户内资金仍不足以支付当期兑付日应付未付的税费、优先级预期支付额所需资金的，担保公司承担连带保证责任。
（八）分配期内：计划管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，向托管银行发出分配指令，托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至指定账户用于支付资产支持证券预期收益和本金。
三、原始权益人和各中介机构的职责 各中介机构的具体职责如下：
（一）原始权益人
1.配合中介机构进行尽职调查和资料搜集工作； 2.和计划管理人协商确定资产支持证券具体发行方案； 3.董事会及股东会的相关流程；
4.与推广机构共同负责与审核、监管部门的沟通。
（二）计划管理人
1.制作项目启动手册、项目时间表、职责分工； 2.协助发行人安排各项目参与方的工作分工； 3.组织各中介机构进行尽职调查和现场访谈； 4.负责确定本项目目标资产；
5.建立现金流分析模型以及交易结构设计； 6.协调会计师、评级及律师等中介机构； 7.协助撰写计划说明书； 8.与交易所沟通及协调； 9.制作全套申报文件；
10.负责招标准备、实施及缴款工作； 11.完成本期证券化产品销售工作；
12.完成本期证券化产品的备案及相关披露等工作； 13.其他有关工作事项。
（三）律师事务所
1.进行尽职调查，出具法律意见书； 2.相关合同、协议条款起草；
3.协助审阅各类发行申请及信息披露文件； 4.参与反馈意见的回复。
（四）评级机构
1.出具债项评级报告，包括后续的追踪评级，以及时发现任何潜在的新风险因素；
2.对现金流进行压力测试等分析。
（五）会计机构 1.细化现金流预测； 2.出具商定程序报告。
鲁公网安备37028302000876号