第一篇：2013年4月考试房地产项目投资与融资第一次作业
2013年4月考试房地产项目投资与融资第一次作业
一、单项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）
1.房地产抵押贷款的（）应当是具有完全民事行为能力的自然人和经工商行政管理部门核准登记的企事业法人等。A.借款人 B.贷款人 C.抵押人 D.抵押权人
2.预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的那部分资金。A.前期 B.中期 C.后期
D.前三项都正确 3.投资（）风险 A.必然存在 B.可能存在 C.不一定存在 D.不存在
4.属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力动态指标的为（）A.财务净现值 B.投资利税率 C.流动比率
D.资本金利润率
5.下列哪项不属于房地产证券的特性？（）A..可分割性 B.风险性 C.流通性 D.集中性
6.建筑业是（）产业 A.知识密集型 B.人口密集型 C.人数密集型 D.劳动密集型
7.处分抵押房地产所得价款的清偿顺序为（）①支付处分抵押房地产的费用 ②扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；③按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；④剩余金额退还抵押人。A.①②③④ B.②①④③ C.①④③② D.②①③④
8.短期透支贷款属于（）A..企业自有资金 B.信贷资金 C.集资 D.财政资金
9.某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A..位置固定性 B.不一致性 C.适应性
D.相互影响性
10.教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，附加率为（），分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳 A.1% B.2% C.3% D.4%
二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1.房地产银行常见存款按存款性质分类有哪些:（）。A.企业存款 B.储蓄存款
C.政策住房基金储蓄 D.政策性存款 E.商业性存款
2.根据投资业务以及收入模式的不同，房地产产业投资基金大致可以分为（）三类产业投资基金。A.权益型 B.独立性 C.抵押型 D.混合型 E.多样性
3.政策性个人住房抵押贷款主要包括了（）A.住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款 B.国家安居工程发放的个人住房抵押贷款 C.来自商业银行的个人住房贷款 D.信用贷款
4.房地产证券发行市场，又称为（）A.房地产证券次级市场 B.房地产证券初级市场 C.房地产证券一级市场 D.二级市场
5.我国抵押贷款中不可作为抵押财产的主要包括（）。A.抵押人所有的房屋和其他地上定着物 B.土地所有权
C.抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物 D.抵押人所有的机器、交通运输工具
E.学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育医疗及其他社会公益设施
6.集资指房地产投资者通过吸收社会闲散资金筹集到的房地产投资，主要包括：（）。A.发行企业债券 B.发行企业股票 C.外单位取利 D.取息投资 E.财政资金
7.下列属于盈利指标的包括（）。A.资产报酬率 B.存货周转率 C.现金比率 D.销售利润率 E.资产收益率
8.房地产贷款是房地产银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域的贷款资金总称，它具有（）的特点 A.流动性差 B.风险性大 C.偿还期长 D.品种单一 E.抵押形式多
9.房地产开发期间税费一般包括（）。A.配套设施建设费 B.供水管网补偿费 C.城市建设维护税 D.建筑工程质量监督费 10.居住区一般位于（）
A.中央商业区与内圈工业区之间 B.城市周边地区 C.中央商业区内
D.内圈工业区与外圈工业区之间
三、判断题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）
1.直接融资不受融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得比较灵活
2.可行性研究报告视项目规模大小、复杂程度不同而不同，但都要尽量用较多的语言仔细描述，运用生动的图表来表达分析者的意图。（）3.有资质的房地产开发经营企业开发产品的合格率应达到95%。
4.个人申请贷款的期限一般在20年以内，最长不超过30年；企事业单位申请贷款的期限最长不超过3年。个人最高贷款额度不超过购房合同房款的80%，企事业单位一般最高不超过购房合同房款的50%。
5.指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它实际上是一种特殊的加权移动平均法。（）6.信用以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为
7.房地产投资决策是指利用有效、准备的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案
8.风险可能带来超出预期的损失，但不可能给投资人带来超出预期的收益。9.个人商业性住房贷款的贷款额度没有限制。
10.临界点分析分为不确定性分析和敏感性分析两种
答案：
一、单项选择题（40分，共 10 题，每小题 4 分）
1.A 2.C 3.A 4.A 5.D 6.D 7.A 8.B 9.D 10.C
二、多项选择题（40分，共 10 题，每小题 4 分）
1.DE 2.ACD 3.AB 4.BC 5.BE 6.ABCD 7.ADE 8.CE 9.ABD 10.AD
三、判断题（20分，共 10 题，每小题 2 分）
1.× 2.× 3.× 4.√ 5.√ 6.× 7.√ 8.× 9.× 10.×
第二篇：项目投资与融资
投资的特点：1投资的资金大2影响时间长3投资效应的供给时滞性4投资领域的广阔性和复杂性5投资周期具有长期性6投资实施的连续性7投资过程的波动性8投资收益的不确定性9投资项目的变现能力差
项目融资的基本特点：1以项目为导向，项目发起人，项目公司和贷款方参与2有限追索3风险分担4非公司负债型融资5信用结构多样化6喜用税务优势7较高的融资成本
项目融资结构设计的原则：1有限追索原则2项目风险分担原则3成本降低原则4完全融资原则5近期融资与远期融资相结合的原则6表外融资原则7融资结构最优化原则
工程项目投融资风险分析方法：1盈亏平衡分析2敏感性分析3概率分析4capm分析法5资本结构决策分析法6蒙塔卡洛方法7投资膨胀分析法
机会成本：即当资本投入到某一项目后，在一段长或短的时期里，资本被禁锢在这一项目中而失去了投资与其他项目的机会，由此丧失的投入到其他项目所能得到的最大收益，就是该投资的机会成本
投资的会计成本，即投资的资金成本，他是投资主体在筹集资金是所支付的代价，蛀牙包括筹资费和资金的使用费
投资:是指将一定数量的游行或无形资财投入某种对象或事业，以取得未来不确定的收益或社会效益的活动
投资的构成要素：投资主体，投资客体，投资资源，投资形式
投资的分类：1按经营方式，投资可分为直接投资和间接投资2按投资的性质分类，分为固定资产投资，流动资产投资，无形资产投资，3按投资与再生产类型的联系分类，分为合理性投资和发展型投资4按投资的主体分类，分为政府投资，企业投资，间接投资，个人投资5按投资的来源分类，分为投资主要来源于中央和地方财政用于积累的资金，投资主要来源于企业自筹资金，投资主要来源于利用外资6投资的其他分类
投资管理的阶段：1投资策划阶段2投资评价阶段3筹措资金阶段4投资分配阶段5投资实施阶段6投资回收与评审阶段
工程投资的特点：1一次投入的资金数额大2建设和回收过程长3产品具有单件性和固定性4工程项目的整体性强5工程项目有明确的目标约束标准6工程项目投资管理的复杂性和程序性
项目资金来源：1项目资本金，是指项目总投资中必须包含的一定比例的由出资方实缴的资金，来源主要是国家预算内投资，发行股票，自筹投资，外资2项目负债，主要包括银行贷款，发型债券，设备租赁，借用国外资金
融资按资金的追索性分：1企业融资，也叫公司融资，指依赖一家现有企业的资产负债表及总体信用状况，为企业筹措资金2项目融资，以项目预期先进流量作为还款保证，贷款主的追索权仅限于项目产生的净营运收益，故属于无追索权或有限追索权融资 金融市场渠道融资：1货币市场：是融资期限为一年以内的金融市场，交易的对像是货币及各种信用工具，如金银外汇商业票据银行承兑汇票可转让大额存单等。2资本市场：融资期限在一年以上的金融市场，其融资主要用于固定资产投资。
项目融资的构成要素：1项目的经济强度2项目的投资结构3项目的融资结构4项目的资金结构5项目的信用保证结构。
项目融资的参与者：1项目的发起人2项目公司3项目借款方4项目的贷款银行5项目的信用保证实体6项目融资顾问7有关政府机构8项目融资各参与方之间的关系
项目融资担保的分类：1物的担保，包括抵押，担保两种形式，2人的担保，基本表现形式是项目担保，是贷款银行认为项目自身物的担保不够充分是而要求借款人提供的一种人的担保。它的作用是一方面，项目投资者可以避免承担全部和直接的项目债务责任，项目投资者的责任被限制在有限的项目发展阶段之内或者有限的金额内，另一方面，采用项目担保形式，项目投资者可以将一定项目分呢个县转移给第三方
项目担保人主要包括三方面：项目的投资者，与项目利益有关的参与者和商业担保人
项目担保的类型：1直接担保，包括有限金额的担保，限制时间的担保2间接担保风险具有可变性5，是指项目担保人不以直接的财务担保形式为项目提供的一种财务支持3或有担保，指针对一些由于项目投资者不可抗力或不可预测因素所造成项目算是的风险提供的担保4意向性担保
风险的特征：1通常以损失大小描述风险程度2风险损失的潜在性3风险的不确定性4风险具有相对性。
投资管理体制：是指政府组织和管理投资活动所采取的基本制度、主要形式和方法，是投资活动的运行机制和管理制度的总成。
投资管理体制的模式：集权式 分散式 分权式
我国工程投资管理失控的原因：1项目审批不严格把关，项目法人责任制不完善2缺乏工程项目全过程投资管理3确定工程投资多采用静态方法4合同管理控制投资未完全规范化和法制化
企业融资：企业融资也叫公司融资，指依赖一家现有企业的资产负债表及总体信用状况，为企业筹措资金。
项目融资:是以项目预期现金流量作为还款保证，贷款主的追索权仅限于项目产生的净营运收益，因而属于无追索权或有追索权融资。
第三篇：项目投资与融资论文
房地产信托融资分析与研究
【摘要】 介绍房地产信托的基本概念，简要描述了其发展现状和其产品模式，指出了房地产信托的局限性及其风险，并提出了相应的对策建议，以供房地产信托融资参考。房地产信托出现背景
房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003-06-13 中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。我国于 2002-6 颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第 5 次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。一方面，扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。
按照《中华人民共和国信托法》，信托被定义为“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托当事人分为 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原财产所有者，可以是自然人、法人和其它组织；受托人是信托投资公司；受益人是享有信托受益权的自然人、法人和其它组织。值得指出的是，受托人可以是众多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托财产是信托的载体，处于信托关系的核心地位。信托法规定，依法形成的信托财产具有独立性、所有权和受益权的分离性和连续性。一是信托财产与未形成信托的其它财产相区别，委托人死亡或者解散、撤销和破产，除委托人作为唯一受益人外，信托财产不属于委托人遗产或者清算财产。二是受托人对信托财产运用、处分所产生的债权不得和其固有财产所产生的债务相抵消，不同的信托财产所产生的债权债务也要分账处理。三是信托财产也独立于受益人的自有财产，受益人除享有受约定的权益，不得在信托存续中对信托财产本身提出要求。四是除了债权人在设立信托前，对该信托财产已经享有优先受偿权、处理信托事物本身产生债务而债权人要求清偿、信托财产应担负的税款等，信托财产处于委托人、受托人及受益人三方债权人的追及范围之外，不得对其强制执行。五是除法律或者信托文件另有规定外，信托不因委托人和受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被宣告破产或者被依法撤销而终止，也不因受托人的辞任而终止。
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。2 房地产信托融资的发展模式
在《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施以后，信托业的法律地位、生存空间就有了新的定位。全国各信托投资公司推出了自己的信托产品，在房地产行业有了新的尝试，主要采取 4 种模式对房地产业提供投资。2.1 股权类信托
针对那些自有资金比例不足 30%、存在一定资金缺口的、不符合商业银行贷款要求的房地产公司，信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资金比例达到 30%的要求。这样，房地产企业就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进行房地产项目的开发和运作。信托投资公司作为股东获得股本金的投资汇报，从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。这种模式是完全符合中国人民银行的有关政策规定的，2003 年第二季度中国人民银行在货币政策报告中提到，要加强房地产股权融资的力度。这种融资方式在我国现阶段还比较可行的，目前房地产开发还属于受益较高的产业，所以，许多投资者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产有资金高度密集、高度专业化等特点，一般投资者局限于自身实力还达不到独立开发的要求，这时候就可以利用信托工具融资顺利地参与房地产项目地投资开发，取得满意的投资回报。股权类信托投资的操作方式，根据参股形式的不同也分几种：普通股方式、优先股方式和股权回购方式。采取不同的操作方式视获得的受益和承担的风险而定。2.2 交易类信托
由于房地产项目存在一定的开发和销售周期，所需资金量大，房地产企业的资金链往往出现紧张，为解决这个问题，信托投资公司就可以利用信托交易的职能，通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产向房地产开发企业提供一笔后续开发资金，等到房地产项目销售资金回笼再将这部分资产购回。这种操作类似抵押贷款，信托投资公司可以以比较适合的价格购买部分项目，回购时间短，受益较好，风险更低。同时，房地产开发企业也从信托投资公司一次性获得一笔资金，使其资金流得以维持，为以后的开发创造了有利的资金条件。2.3 债权融资信托
这种方式需要与银行联合，形成一个完整的资金链。债权融资信托是针对自有资金比例已经达到30%，但由于特定原因造成短期资金短缺，比如有的房地产开发企业由于土地购置资金不足而不能取得土地进行项目开发。这时候信托投资公司就可以筹集一笔资金定向地贷给房地产开发企业，补上其土地购置上的资金缺口，于是房地产企业取得土地证以后就能进行按揭或获取银行贷款，然后将信托投资公司的贷款返还。这种操作方式类似商业银行的信贷业务。但是，政策规定银行不允许这样做。2.4 物业类投资信托
主要是针对成熟的房地产物业进行处理。比如出租率比较高的写字楼和商铺，如果业主有更好的资金安排或者投资计划，需要将房地产物业提前出让变现获得资金，信托投资公司就可以通过发行信托投资计划，筹集社会闲散资金将这部分物业购买过来，再委托专业的物业管理公司进行租赁、转让等处置，获得受益的一部分以利率的方式还给受益人。这种方式相当于房地产金融租赁的形式，一些实力雄厚的外资商业企业是潜在的合作对象，比如沃尔玛、家乐福等外企大举进军中国市场，它们的选址理念一般是只租不买，而且租期较长。总的来说，房地产信托融资的资金成本较低，资金操作的风险也比商业银行信贷小，在产品的操作方式方面也比较的灵活，同时也能满足广大投资者的需求。房地产信托融资风险分析及对策建议 3.1 房地产信托融资潜在的风险
（1）虽然我国的市场经济体制在不断地完善，但针对一个发达的金融市场来说还是不够的。不完备的信用制度和产权制度都对信托的发展有制约作用。信托投资公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投资公司依附于政府，是“官办”的融资窗口。由于房地产信托是一个复合行业，需要较高素质的专业人员和较强的项目经营管理能力，在这方面也存在不足，就投资者而言面临着相当的管理风险。
（2）目前国家就信托有相关的法律法规，但还是远远不够的。在房地产信托的 4 种产品模式的具体操作过程中，不是所有程序都具有具体的法律依据，甚至有的还和现有法律相冲突。比如信托投资公司在设计信托产品时，经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有：财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。财政支持明显地与《担保法》相关规定相冲突。所以，无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。（3）由于受到每份信托计划合同数量不能超过 200 份和每份合同个人金额不得低于人民币 5 万元的限制，资金来源和融资规模就受到了很大的约束。所以，信托投资公司的客户即委托人绝大多数来源于机构投资者，并且信托投资公司通过提高每份合同的投资金额来扩大融资金额。这样，投资者在面对一些长期项目时，就必须考虑投资信托的流动性。目前，投资信托合同只能在信托投资公司提供的交易平台进行转让，参与者较少。在信用评级体制和定价体系还没建立起来的情况下，投资者面临较大的流动性风险。
（4）房地产信托产品利用多元化投资降低风险，但房地产项目受到国家整体经济周期的影响，以及房地产项目自身特点的限制，房地产项目的操作也面临市场和销售时机变化的影响。所以在面对房地产信托高受益的同时，也面临着房地产项目风险。3.2 相应的对策建议
（1）建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系，仅仅靠现有的 3 部法律法规还是不足的，必须将相关法律的制定工作细致化、完备化，借鉴西方发达国家的经验，制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。另外，为了避免房地产信托的双重税（信托财产和受益人都纳税）问题和保证信托财产的独立性应尽快地制定针对信托的相关税法和财会制度。
（2）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系。完善的信息批露制度可以减少投资者的盲目性和增加其信心。为了预防风险，信托投资公司可以参考采取北京国投的做法：成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及和银行建立长期的战略合作关系，利用其成熟的风险控制经验。（3）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制。针对难以扩大融资规模的问题，可以将大的项目细分，然后分别推出信托投资计划。这种既没有违反国家的有关规定，又可以充分地利用信托的灵活性和解决融资规模问题。天津北方国投已经有成功的类似操作了。利用商业银行分布广阔的交易柜台和现在方便快捷的网上银行为信托产品建立交易平台，同时，信用评级体制和定价体系应加快制定步伐，这样将大大有利于解决信托产品流动难的问题。
（4）积极进行房地产信托产品创新。结合保险、抵押和证券等金融工具以扩大信托市场业务，进一步丰富房地产的融资模式。国内在这方面已经在做一些初步性工作，比如建设银行、国家开发银行和中融国际信托投资公司就资产证券化的表外融资模式做最后的论证，建设银行上海分行作为房地产抵押贷款证券化的试点分行在进行方案评估，国内也开始了对房地产投资信托基金进行探索，这些创新都无不是在借鉴国外成功经验。4 结束语
通过借鉴国际成功经验和结合我国国情，房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资的大众化、多元化和融资社会化。因此，其将拥有一个光明的未来。我国房地产信托的发展需要国家政策的进一步放宽，以及各项政策的相互协调和完整配套。
第四篇：2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业
2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业
一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）
1.项目策划应随时关注市场的变化，及时动态调整，体现房地产项目策划的（）原则 A.创新原则 B.系统原则 C.市场原则 D.地域化原则
2.房地产开发经营中设计的主题众多，下面房地产项目开发的组织者的是（）
A.政府部门 B.开发商 C.建筑商 D.咨询商
3.房地产开发虽然投资成本高，但收益较大。其收益不包括()A.经营效益 B.增值效益 C.资产折旧 D.融资效益
4.原有产品被淘汰，其市场迅速衰退，新的产品进入市场，请问这是市场（）阶段 A.市场形成期 B.市场发展期 C.市场饱和期 D.市场更新器
5.确定各类建筑物的布局地点、排列形式、朝向及间距；确定建筑物与景观及交通之间的平面关系，以及建筑物、景观、交通的用地结构关系，这是产品控制内容中的（）A.地块平面规划 B.景观规划 C.交通规划 D.配套设施规划
6.房地产品牌是以（）为支撑 A.产品和服务 B.企业文化 C.广告传媒为手段 D.标准化的视觉识别系统
7.根据目标客户的购买能力、需求特点以及竞争对手的产品优势等市场因素进行构思与设计，这是产品构思的约束条件中的（）A.市场条件的约束 B.规划管理的限制 C.地块条件的限制 D.企业目标的约束
8.在项目销售受阻时，为了能回收少量资金，避免房屋闲置，我们可以采取（）A.先租后售 B.以租代售 C.试住销售 D.售后返租
9.广告诉求点的确立应以()A.产品卖点为基础 B.以市场需求为目标 C.以消费者教育为重点 D.以系列传播为导向
10.在对项目预期市场份额估算时，主要进行（）A.项目平均市场份额 B.项目预期市场份额与预期市场份额 C.项目平均市场份额 D.项目以往市场份额
11.市场细分参数是指进行市场细分时所采用的依据或标准，一般不包括（）
A.地理参数 B.功能参数 C.用户参数 D.技术参数
12.按照风险性质可以将风险划分为（）A.政治风险 B.可控制风险 C.不可控制风险 D.项目经营阶段发生风险
13.产品的功效只有通过这些有形载体才能表现形成，这是说产品形式中的（）A.核心产品 B.形式产品 C.外延产品 D.实体产品
14.项目适宜性评价指标不包括()A.最适宜 B.一般适宜 C.不适宜 D.较适宜
15.产品策划应尽可能地用足规划指标、最大限度提升产品价值、以及尽可能地减少工程造价,这是指产品策划目标中的（）A.企业效益目标 B.市场目标
C.品牌目标 D.战略目标
16.购房者对房价的判断总是站在不同的角度以各自的标准进行认识的，依据同类物业市场均价判断是（）A.理智型购房者 B.投资性购房者 C.节约型购房者 D.经济型购房者
17.在工程项目的招投标采购中，采用（）便于工程统筹管理 A.整体招标 B.分段招标 C.分项招标 D.自行购买
18.企业实力雄厚、市场机会较好、区域发展较快的项目，其优点是可以突出企业实力，展现规模之势、给市场足够信心，这种情形下适宜（）模式 A.一
次性整体开发 B.囤地暂不开发 C.分期分区滚动开发 D.土地转让，继续买入土地
19.目标客户的确定应考虑其数量规模、购买能力和购买愿望等因素，所选择的目标客户应当是（）A.数量规模最大、购买能力最高以及够买愿望最强的客户群体 B.数量规模不大，但是购买能力最高以及够买愿望最强的客户群体
C.数量规模最大、购买能力最高但是够买愿望一般的客户群体 D.数量规模最大、购买能力一般但是够买愿望最强的客户群体
20.房地产开发周期长，影响因素复杂，各阶段的不确定性因素较多，其经营风险较大。下面影响因素中属于房地产项目的外部风险的是（）A.决策失误
B.管理失控 C.资源短缺 D.市场疲软
二、多项选择题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）
1.根据目标市场的深入研究，对项目产品提出预控方案，包括()A.对产品户型及面积配比 B.产品单价及总价 C.产品品质及成本 D.开发商信誉与资金实力 E.类似项目借鉴意见
2.广告策划应坚持以下原则（）A.定位准确，传播的信息与手段应与目标客户的需求一致 B.内容真实，可以适当扩大产品 C.创意新颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目一新 D.表现艺术，广告表现形式要具有艺术性和美观性 E.效果突出，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果
3.房地产项目策划价值最大化原则体现在（）A.企业家价值与客户价值最大化 B.各参与方利益最大化 C.开发商利益最大化 D.企业价值与社会价值最大化 E.市场价值与品牌价值最大化
4.开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素（）A.代理商以往的代销业绩及其专长的项目类型 B.代理商的实力背景、销售网点及其客源关系 C.代理商派驻项目团队的执行能力及其从业经验 D.代理商对本项目的理解及提出的销售策略与计划建议 E.代理商竞争对手的全面情况
5.写字楼选址时主要要求()A.位置较好，位处商务中心、行政中心、交通中心、行业聚集地附近B.道路通达，交通完善，停车方便，易达可及 C.商务配套完善，服务设施齐全 D.景观资源优越，观景效果突出 E.位于新开发区，有政府支持的工业项目等
6.项目管理策划是（）进行谋划与安排 A.项目的组织形式 B.建设分区 C.开发时序 D.工程管理 E.经营模式
7.商业市场供求态势分析包括（）A.商铺物业供给分析 B.商铺物业交易分析 C.商业经营分析 D.未来商铺需求分析 E.商铺年营业额分析
8.房地产项目策划的发展阶段经历了（）阶段 A.推销策划阶段 B.产品策划阶段 C.创意策划阶段 D.前程策划阶段 E.复合策划阶段
9.酒店经营管理状况分析主要应分析（）A.酒店经营管理方式 B.房租水平
C.开房率或空置率 D.经营收入及构成 E.客人来源等经营管理情况
10.商业项目的引力半径取决于以下因素（）A.项目所在商圈的规模及其商业繁荣程度 B.项目交通的可达性和顾客到项目所在地的交通成本 C.项目后期商业经营管理效果及其品牌号召力 D.项目区域竞争力水平E.项目区域内其他因素
三、判断题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）
1.大多数项目销售周期一般划分为市场预热期、开盘强销期、持续销售期、收尾清盘期四个阶段。每个阶段持续的时间视项目具体情况及市场发展形势而
定。一般地，市场预热期与后面各期之间表现出负相关关系。预热期越长，积累客户越多，项目的强销期与持续期就越短；反之就越长。（）
2.房地产定价应以目标客户对产品的认识及其需求为基础，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考虑影响价格形成的各种因子，又要在企业成本补偿及投资回报与消费者认可之间作出合理的平衡。在竞争激烈、人气不旺的情况下，房地产定价宜低开高走，以便聚集人气、市气，保持物业增值形象和日试后价格调控。()
3.活动营销是通过各种活动吸引市场关注，从而达到促销的目的。常见的营销活动包括产品新闻发布会、产品说明会或产品研讨会、开工奠基仪式、结构封顶庆祝仪式、开盘庆典、客户恳谈联欢会、业主观光考察、业主文体比赛、购房直通车、专业讲座或业界论坛、社会公益赞助、明星文艺汇演、外地巡回展销、汽车电器家具装饰展销会等。（）
4.广告策划应坚持以下原则：一是定位准确，传播的信息与手段应与目标客户的需求一致。二是内容真实，必须如实反映产品的客观真实信息。三是创意新颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目一新。四是表现艺术，广告表现形式要具有艺术性和美观性。五是效果突出，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果。（）
5.项目的户型、面积、单价、总价、成本之间表现出相互影响、相互制约的辨证关系。一方面客户的经济实力决定了能够承受的住房总价，另一方面客户追求的产品品质及企业的投入决定了产品的成本，而产品的成本及企业追求的利润决定了产品的销售单价，产品的总价和单价也就决定了客户能够购置的面积。而面积大小最终决定了房间数及其功能完整程度，从而也就决定了居住的品质。在产品策划时必须充分研究其制衡关系（）
6.项目股权融资是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。项目股权融资的优点是减少了项目业主资金的投入，降低了项目业主投资风险；缺点是项目股东增多，管理难度增大，业主投资收益减少()
7.目标是行动方向的指南，目标选择是整个策划过程的起点。项目策划所要达到的目标应包括效益目标、市场目标、品牌目标、管理目标等。哪些为重点目标，哪些为次要目标，主要取决于业主策划意图及策划所需解决的问题。（）
8.开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素：一是代理商以往的代销业绩及其专长的项目类型；二是代理商的实力背景、销售网点及其客源关系；三是代理商派驻项目团队的执行能力及其从业经验；四是代理商对本项目的理解及提出的销售策略与计划建议；五是代理商提出的合作条件。（）
9.当企业品牌效应突出、产品优势明显、目标客户购买能力强劲时，项目可以采用高开低走策略，通过高价开盘塑造品牌形象，获取最大利润。这时应采用低开高走策略。（）
10.房屋租用市场中租金与新增存量供给的变化呈正相关关系，而置业市场中房屋价格与租金呈正相关关系。当城市化进程加快，使得房屋租赁需求增长高于存量增加时，租赁市场将出现供不应求，租金上涨，推动房价上涨，带动房地产开发投资增长，开发量增加，导致存量物业增加，当存量物业的增长高于租赁需求增长时，租赁市场将出现供过于求，租金下跌，拉动房价下降，导致房地产开发投资减少，开发量萎缩，致使存量物业减少，租赁市场出现新的供不应求，产生新一轮的循环()
答案：
一、单项选择题（40分，共 20 题，每小题 2 分）
1.C 2.B 3.C 4.D 5.A 6.A 7.A 8.A 9.A 10.B 11.D 12.A 13.B
14.D 15.A 16.A 17.A 18.A 19.A 20.D
二、多项选择题（30分，共 10 题，每小题 3 分）
1.ABC 2.ACDE 3.ADE 4.ABCD 5.ABCD 6.ABCDE 7.ABCD 8.ABDE 9.ABCDE 10.AB
三、判断题（30分，共 10 题，每小题 3 分）
1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.√ 7.√ 8.× 9.× 10.×
第五篇：2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业
2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业
一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）
1.ES理念
2.注意力策划
3.盈亏平衡分析
4.售后返租
5.撒网法
二、计算题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）
1.某开发项目预计开发面积185000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资59800万元，预期销售均价套内4800元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？
2.某开发项目预计开发面积53000平方米，总投资14400万元，预期销售均价3800元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？
3.某开发项目预计开发面积200000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资70000万元，预期销售均价套内6000元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？
4.某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？
5.如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？
三、简答题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）
1.编制项目策划后期工作计划，应作哪些工作内容？
2.什么是项目策划顺利实施的重要保障？
四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）
某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。
五、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）
1.产品策划产生的背景是什么？
2.经济评估与方案决策包含哪些方面的内容？
答案：
一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）
1.参考答案：
ES理念是指企业经营应当满足企业利益需要，使企业达到满意。
解题方案：
从ES理念的定义来回答
评分标准：
回答出ES理念的定义得3分
2.参考答案：
注意力策划是在推销观念下强调以促销推广为主导的一种策划模式，是通过广泛的密切的信息传播来引起市场的关注与认同。
解题方案：
从注意力策划的定义来回答
评分标准：
回答出注意力策划的定义得3分
3.参考答案：
是判断项目在各种风险因子下的保本平衡点。
解题方案：
从盈亏平衡分析的定义来回答
评分标准：
回答出盈亏平衡分析的定义得3分
4.参考答案：
这种销售方式是由开发商承诺在房屋销售后再按一定收益率从投资者手中返租回来的销售方式。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
回答出售后返租的定义得3分
5.参考答案：
只通过某一个的或少数几个共同的、典型的的细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户分布在比较广泛的范围内。
解题方案：
概念掌握
评分标准：
回答出相应定义得3分
二、计算题（25分，共 5 题，每小题 5 分）
1.参考答案：
1.可售套内面积：185000×95%×（1-0.15）=149387.5 2.保本销售套内面积：598000000÷[4800×（1-6%）]=132535.5 3.保本销售率：
132535.5÷149387.5=88.7%
掌握概念、计算方法
评分标准：
每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得9分 2.参考答案：
1、保本销售面积=144000000/3800=37894.7
2、保本销售率
=37894.7/53000=71.5%
解题方案：
掌握概念、计算方法
评分标准：
每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得10分 3.参考答案：
1.可售套内面积：200000×95%×（1-0.15）=161500 2.保本销售套内面积：700000000÷[6000×（1-6%）]=124113.4 3.保本销售率：
124113.4÷161500=76.85%
解题方案：
掌握概念、计算方法
评分标准：
每答对一点得4.5分，其中式子答对3分，得数正确1.5分，全部答对得9分 4.参考答案：
售价：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元
解题方案：
掌握概念、计算方法
评分标准：
式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分
5.参考答案：
每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数
解题方案：
掌握概念、计算方法
评分标准：
式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分
三、简答题（20分，共 2 题，每小题 10 分）
1.参考答案：
后期策划工作主要是（1）研讨项目执行过程中的工程管理方案（2）营销推广策略（3）物业管理服务等重要问题，以便为项目执行提供行动指南。
掌握概念
评分标准：
每答对一点得1分，全部答对得3分
2.参考答案：
资源条件是项目策划顺利实施的重要保障。项目策划中应落实人力资源、财力资源及信息资源的合理配置。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
答对“资源条件”得3分
四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）
0.参考答案：
（1）不合理，未考虑新开发区地块的优势及其对不同项目的适宜性。（2）新开发地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但新开发区也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。新开发地块如果环境较好，则适宜于高档住宅及休闲地产开发；如果环境较差，则适宜于普通住宅的开发。（3）商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，位居商业中心或重要口岸；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是商圈繁华，服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。（4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定
解题方案：
熟练掌握概念，灵活应用到实践
评分标准：
第（1）点3分，第（2）（3）点各4分，第（4）点3分，全部答对得14分
五、论述题（20分，共 2 题，每小题 10 分）
1.参考答案：
90年代后期，随着住房制度改革的彻底深化，房地产市场开始复苏与发展，个人成为市场的购房主体。理性消费的购房者，不再只为眼花缭乱的促销手段打动，而开始更多地关注产品本身的品质。在大量同质化竞争中，发展商也开始思考如何创造符合消费者需要的产品，如何创造产品的核心竞争优势。购房者和发展商对产品本身的关注，促进了产品策划的形成与发展。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
答对产品策划的观点得6分
2.参考答案：
（1）技术经济分析 前期策划的项目开发方案，其财务效益是否合理可行，应当利用技术经济的原理和方法进行客观评估，分析每种方案的投入产出及经营风险，为项目方案决策提供合理化建议。（2）项目方案决策 通过对项目各备选方案在市场、政策、技术、资金、效益、风险等方面的对比分析，选择出符合政策要求、市场前景广阔、规划技术可行、启动资金不多、经营效益较好、投资风险可控的最优方案，作为项目实施的方案。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
每答对一点得3分，全部答对得6分
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